Post on 15-Jul-2015
iANALYSIS es una consultora independiente de AnálisisInmobiliario cuyo principal objetivo es el análisis del riesgoy la viabilidad de cualquier inversión o desarrolloinmobiliario.
Estudiamos el comportamiento como inversión de todotipo de inmueble dentro de los distintos bloques deanálisis, y lo calificamos según su riesgo y sostenibilidadeconómica, destacando sus puntos fuertes y débiles, yproponiendo alternativas para la reducción de dichoriesgo.
Más allá de la foto fija del informe de valoración, nuestraperspectiva abarca todos los factores dinámicos quetienen influencia en ingresos, costes y plazos y, por tanto,en la rentabilidad.
iANALYSIS desarrolla otras áreas satélites del análisisfinanciero de inversiones inmobiliarias como lasvaloraciones de inmuebles, estudios de viabilidad y laoptimización de activos, habiendo alcanzado además unaalta especialización en análisis de desarrollos urbanísticos.
Quiénes somos
iANALYSIS cuenta con un equipo de profesionales de altonivel y dilatada experiencia para ofrecer servicios en lassiguientes áreas:
ANÁLISIS DE RIESGO INMOBILIARIO
OPTIMIZACIÓN DE ACTIVOS
CONSULTORÍA TÉCNICA
Servicios
ANÁLISIS DE RIESGO INMOBILIARIO
- Calificación de riesgo de inmuebles.
- Análisis independiente de inversiones, desinversiones y compras.
- Estudio pormenorizado de primas de riesgo inmobiliarias.
- División del análisis en bloques principales de riesgo.
- Aplicación de herramientas financieras (TIR, VAN, Payback)
- Diferenciación de las rentabilidades según fases de desarrollo.
- Cálculo de la TIR de proyecto, apalancada y del inversor.
- Análisis de sensibilidad y de escenarios.
- Due diligence legal, técnica y económica.
- Estudios de viabilidad.
Servicios
OPTIMIZACIÓN DE ACTIVOS
- Rehabilitación de inmuebles y cambios de uso.
- Determinación del uso y edificabilidades óptimos en proyectos.
- Rectificación de depreciaciones físicas, funcionales o económicas.
- Renovación urbana de barrios y unidades de ejecución.
- Optimización de planes urbanísticos.
Servicios
CONSULTORÍA TÉCNICA
- Urbanismo.
- Valoraciones.
- Gestión de carteras.
- Informes de calidad de inmuebles.
- Selección de inmuebles para inversión o compra.
- Tramitaciones, certificaciones, licencias.
- Consultoría integral en todas las fases.
Servicios
Comparativa de análisis de inversiones inmobiliarias
Ejemplo de análisis de desarrollo inmobiliario de una promoción:
Por qué el análisis inmobiliario
DATOS GENERALES COMPARATIVA DE ANÁLISIS
Tipología Vivienda 1ª residencia ECO 805 iAnalysis Diferencia
Edificabilidad (m2) 10.000 ESCENARIO DE RIESGO BAJO
Ingresos ventas (€) 25.000.000 Tasa de descuento (TIR) 12% 12,0%
Costes (€) 10.173.913 Inversión inicial en suelo 10.500.000 10.500.000 0,0%
ECO 805/2003 ESCENARIO DE RIESGO MEDIO
Normativa tasaciones vigente Tasa de descuento (TIR) 12% 15,9%
Tipo de actualización Inversión inicial en suelo 9.600.000 8.500.000 -11,5%
TLR 4%
PR (mín) 8% ESCENARIO DE RIESGO ALTO
Tipo (TIR) 12% Tasa de descuento (TIR) 12% 25%
Inversión inicial en suelo 9.475.000 7.350.000 -22,4%
Existe una desviación entre la práctica habitual devaloración ajustada a la normativa vigente enEspaña de valoraciones inmobiliarias para ciertasfinalidades financieras y el análisis de riesgoinmobiliario. Esta desviación es más acusada amedida que el riesgo aumenta.
iAnalysis estudia los activos en distintos bloquesde análisis para determinar las primas de riesgoque marcan el comportamiento del inmueble conrespecto a ingresos, costes y plazos de desarrolloen las áreas jurídico-urbanística, técnica yeconómica. Asimismo se consideran otroscriterios financieros como liquidez, volumen deinversión y coyuntura económica.
NIVEL 1: Urbanización NIVEL 2: Promoción NIVEL 3: Patrimonial
¿Por qué calificar los inmuebles?La calificación de eficiencia económica de inmuebles informa al comprador/inversor sobre qué riesgo puedeesperar de un activo, y el esfuerzo de gestión asociado que requerirá. La calificación se realiza en grupos segúnla fase de desarrollo en la que se encuentre el inmueble:
Cada nivel emplea una metodología específica para la calificación ya que cada uno conlleva unos riesgosdistintos. Para el nivel 3, por ejemplo, se analizan tres grandes bloques: calidad, rentabilidad y liquidez, y seponderan según la sensibilidad de cada variable en la rentabilidad de la operación.
La calidad valora la relación entre el precio actual del inmueble y su valor óptimo de mercado. Tiene en cuentadepreciaciones o inversiones pendientes de realizar, y para establecerla se requiere una valoraciónpormenorizada de riesgo del inmueble.
La rentabilidad califica la yield del inmueble con respecto a los inmuebles comparables del mismo uso en elmunicipio. Aunque existen varios factores que ponderan el resultado, como su adecuación a la demanda y elestado de conservación, la ubicación del activo es la principal variable.
Por último, se valora la liquidez del inmueble en el mercado. Variables ponderadas: ritmos de venta, adecuacióna demanda media, existencia de demanda potencial.
Ejemplos de calificación:
Calificación de riesgo inmobiliario
OFICINASNivel 3Propiedad – ABC S.A.Nº calificación 00253
CALIFICACIÓNDE RIESGO
INMOBILIARIO
TipologíaUbicaciónFechaCaducidad
Edificio de oficinas en CBDMadrid
20/01/20146 meses
VIVIENDASNivel 3Propiedad - PatrimNº calificación 00743
CALIFICACIÓNDE RIESGO
INMOBILIARIO
TipologíaUbicaciónFechaCaducidad
Edif. viviendas 1ª residenciaSevilla
14/02/20146 meses
TERRENONivel 1Propiedad - LandNº calificación 01014
CALIFICACIÓNDE RIESGO
INMOBILIARIO
TipologíaUbicaciónFechaCaducidad
Terreno urbanizable industrialValencia
07/03/20146 meses
iAnalysis
Riesgo inmobiliarioMUY BAJO
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Riesgo inmobiliario
BAJO
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Riesgo inmobiliario
ALTO
Pedro Barea ObispoArquitecto Urbanista por Univ. Politécnica de Madrid
Analista Inmobiliario por COAM
iAnalysis
Arquitecto Analista y Director
Savia
Director Técnico
Equipo directivo
ianalysis.info
aranjuezvivienda.com
iAnalysis cuenta con un amplio equipo de profesionales de primer nivel con una dilatada experiencia en su área de especialización.
Pilar García DíazArquitecto por Univ. Politécnica de Madrid
Analista Inmobiliario por COAM
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Validadora y asesora técnica
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