Post on 02-Feb-2016
EL MERCAT DE L’ EL MERCAT DE L’ HABITATGEHABITATGEAnàlisi econòmicAnàlisi econòmic
Microeconomia avançada IMicroeconomia avançada I
3er curs economia 2007 / 20083er curs economia 2007 / 2008
Xavier Martinez Giralt (Grup 01)Xavier Martinez Giralt (Grup 01)
INDEX
L’habitatge com a bé.L’habitatge com a bé. Demanda del bé.Demanda del bé.
Preferències.Preferències. Oferta del bé.Oferta del bé. Estat actual del mercat de l’habitatge.Estat actual del mercat de l’habitatge. Ajudes de l’estat.Ajudes de l’estat.
A l’adquisició del primer habitatge.A l’adquisició del primer habitatge. Al lloguer de l’habitatge.Al lloguer de l’habitatge.
L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ
L’ HABITATGE, CONFLICTE SOCIALL’ HABITATGE, CONFLICTE SOCIAL
L’Origen del conflicte: l’especulacióL’Origen del conflicte: l’especulació
Qui són els agents d’aquest conflicte?Qui són els agents d’aquest conflicte?
Reivindicació de l’habitatge com a dret Reivindicació de l’habitatge com a dret constitucional.constitucional.
Adquisició/compra com a CONSUMAdquisició/compra com a CONSUM
L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ
ANÀLISI VIA RENDAANÀLISI VIA RENDA
Dicotomia Dicotomia Bé necessari o Bé de luxe? Bé necessari o Bé de luxe?
Relació entre “Bé de luxe” i “Bé d’inversió”Relació entre “Bé de luxe” i “Bé d’inversió”
L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ
ANÀLISI VIA PREUSANÀLISI VIA PREUS
L’ habitatge com a Bé Giffen i com a Bé L’ habitatge com a Bé Giffen i com a Bé d’inversió. Especulació.d’inversió. Especulació.
La vivenda com a Bé normal i com a Bé de La vivenda com a Bé normal i com a Bé de consum.consum.
L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ
HIPÒTESIHIPÒTESI::
L’ habitatge és en tot cas un Bé de consum en la L’ habitatge és en tot cas un Bé de consum en la primera unitat.primera unitat.
endeutament endeutament augment de les rendes actuals + augment de les rendes actuals + preus preus NO ESTÀ AUGMENTANT LA RENDA REAL. NO ESTÀ AUGMENTANT LA RENDA REAL. ÉS UN BÉ DE LUXE??ÉS UN BÉ DE LUXE??
La preponderància de la intenció d’inversió força que La preponderància de la intenció d’inversió força que l’habitatge es comporti indiscriminadament com un bé l’habitatge es comporti indiscriminadament com un bé GIFFEN.GIFFEN.
L’ HABITATGE COM A BÉ L’ HABITATGE COM A BÉ
CONCLUSIÓ:CONCLUSIÓ:
La convergència de tots els consumidors en La convergència de tots els consumidors en un mateix mercat fa inviable un anàlisi un mateix mercat fa inviable un anàlisi homogeni d’aquest bé, ja que per alguns homogeni d’aquest bé, ja que per alguns consumidors és un bé de consum i per d’altres consumidors és un bé de consum i per d’altres és un bé d’inversió. és un bé d’inversió.
DEMANDADEMANDA
Model d’oferta i demandaModel d’oferta i demanda
εp D 0εp D 0
εp S 0εp S 0
D1
D2
D3
S1 S2 S3PH
PH1
PH2
PH3
H
DEMANDADEMANDA
Comparativa lloguer – compra Comparativa lloguer – compra Lloguer (L)Lloguer (L) Compra (C)Compra (C) béns substitutiusbéns substitutius
Si ↑pL Si ↑pL ↓L ↓L ↑C ↑C
Si ↓pL Si ↓pL ↑L ↑L ↓C ↓C
C
C.I.
C*
L
R.P.
L*
DEMANDADEMANDA
Proporció de consum d’habitatgeProporció de consum d’habitatge Gràfic que mostra la proporció de consum Gràfic que mostra la proporció de consum
d’habitatge (H) i altres béns (A), on H inclou la d’habitatge (H) i altres béns (A), on H inclou la compra i el lloguer.compra i el lloguer.
% C
% A
80%
20%
C.I.
R.P.
PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES
2003 – 2005 Bé de Consum2003 – 2005 Bé de Consum
20052005
32’12%32’12%
Augment Augment progressiu de 2003 progressiu de 2003 a 2005, degut a 2005, degut l’augment paral·lel l’augment paral·lel de la renta.de la renta.
El consumidor El consumidor lloga més que lloga més que inverteix en inverteix en habitatge.habitatge.
Anys
% Consum en l’ habitatge
PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES
2005 – 2006 Bé de Consum2005 – 2006 Bé de Consum
2006
2005
26’14 32’12
El preu de l’alquiler puja fins al mateix nivell que les hipoteques.
.El consumidor sempre prefereix comprar a llogar, per tant veiem un descens en el % del consum en vivenda al 2006.
Anys
% Consum en l’habitatge
PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES
2006 .. En endavant2006 .. En endavant
Consumidor indecís, no s’inverteix ni es lloga, com en altres períodes. Descens significatiu sobre l’habitatge.
No vol comprar, perquè no sap si serà una inversió rentable.
No vol alquilar, perquè és un consum molt alt i temporal.
Aquesta inestabilitat que afecta a la demanda, es degut a la crisis del subprime.subprime.
OFERTAOFERTA
El mercat de l’ habitatge ha experimentat un gran El mercat de l’ habitatge ha experimentat un gran creixement en els últims anys a causa de 4 factors:creixement en els últims anys a causa de 4 factors:
I)Augment de la demanda interiorI)Augment de la demanda interior II) Augment de la demanda exteriorII) Augment de la demanda exterior III) Gran requalificació de terrenysIII) Gran requalificació de terrenys IV) Grans marges deixats al sectorIV) Grans marges deixats al sector En aquests últims anys, tenint en compte aquest últim i En aquests últims anys, tenint en compte aquest últim i
el vinent, l’oferta ha disminuït a causa de l’entrada en el vinent, l’oferta ha disminuït a causa de l’entrada en aquest nou cicle immobiliari caracteritzat per un aquest nou cicle immobiliari caracteritzat per un augment del tipus d’interès.augment del tipus d’interès.
OFERTAOFERTA
A causa d’aquests quatre factors, tambéA causa d’aquests quatre factors, també
ha canviat la fisonomia de la oferta:ha canviat la fisonomia de la oferta:
Diversificació de productesDiversificació de productes Rendibilitat de l’espai Rendibilitat de l’espai
OFERTAOFERTA
OFERTAOFERTA
OFERTAOFERTA
OFERTAOFERTA
Disminueix la compraDisminueix la compra
Menys rendibilitat per els productorsMenys rendibilitat per els productors
Aturada de l’oferta en obra novaAturada de l’oferta en obra nova
DESIGUALTATSDESIGUALTATS TERRITORIALSTERRITORIALS
Preus en la compra del mPreus en la compra del m22..
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
Barcelona
Salamanca
Cuenca
Pontevedra
DESIGUALTAS TERRITORIALSDESIGUALTAS TERRITORIALS
Un dels motius de les diferències de preus Un dels motius de les diferències de preus entre les Comunitats Autònomes és el preu del entre les Comunitats Autònomes és el preu del sòl.sòl.
Escassetat de sòl provoca un augment en el Escassetat de sòl provoca un augment en el preu vivenda.preu vivenda.
Correlació positiva entre preu del sòl i preu de Correlació positiva entre preu del sòl i preu de l’ habitatge; pugen simultàniament.l’ habitatge; pugen simultàniament.
DESIGUALTATS TERRITORIALSDESIGUALTATS TERRITORIALS
Augments de població atrets per l’oferta laboral Augments de població atrets per l’oferta laboral pressió a la Dpressió a la D
Millores laborals : + Confiança + DemandaMillores laborals : + Confiança + Demanda
DESIGUALTATS TERRITORIALSDESIGUALTATS TERRITORIALS
CANVI DE CICLECANVI DE CICLE
Frenada en la construccióFrenada en la construcció
del 7,2% el 2006 al 4,8% el 2007del 7,2% el 2006 al 4,8% el 2007
Aturada del “Boom immobiliari”Aturada del “Boom immobiliari”
Augment del tipus d’interèsAugment del tipus d’interès
Pujades insostenibles de preusPujades insostenibles de preus
La “Crisis Subprime”La “Crisis Subprime”
CRISI FINANCERA I MERCAT CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARIINMOBILIARI
Conjuntura Internacional.Conjuntura Internacional.
+ 3,6 % en la taxa de preus (aliments i energia). + 3,6 % en la taxa de preus (aliments i energia). El BCE manté els tipus d’interès en el 4,5%.El BCE manté els tipus d’interès en el 4,5%.
RESERVA FEDERALRESERVA FEDERALBAIXA TIPUS D’INTERES BAIXA TIPUS D’INTERES
FINS 4,5 %FINS 4,5 %
CRISI FINANCERA PROVOCADA CRISI FINANCERA PROVOCADA PER LES HIPOTEQUESPER LES HIPOTEQUES
D’ALT RISCD’ALT RISC
Sino s’aconsegueix Sino s’aconsegueix frenar la frenar la inflacióinflació
El BCE haurà de El BCE haurà de pujar tipus d’interèspujar tipus d’interès
Forta crisi Forta crisi immobiliàriaimmobiliària
CRISI FINANCERA I MERCAT CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARIINMOBILIARI
Causes de la possible crisiCauses de la possible crisi Falta de finançament adequat:Falta de finançament adequat:
La banca ha endurit les condicions per a la La banca ha endurit les condicions per a la concessió d’hipoteques.concessió d’hipoteques.
Els consumidors han de fer front a preus Els consumidors han de fer front a preus molt elevatsmolt elevats
Moderar l’augment Moderar l’augment d’inflaciód’inflació
El banc centralEl banc centralte marge perte marge perretallar tipusretallar tipus
ConsumidorsConsumidorsdisposen de disposen de
més rentamés rentaper gastar enper gastar enaltres béns.altres béns.
AJUDES DE L’ESTATAJUDES DE L’ESTAT
L’estat considera aquest bé com a L’estat considera aquest bé com a preferent dins la seva política social en preferent dins la seva política social en els últims anys.els últims anys. Subvencions a la compra i al lloguer.Subvencions a la compra i al lloguer. Deduccions fiscals.Deduccions fiscals. Suavització impositiva dins del sector.Suavització impositiva dins del sector.
Estímuls a la Estímuls a la demandademanda per part de l’estat: per part de l’estat: Deduccions per als inquilins.Deduccions per als inquilins.
De fins al 10,05%De fins al 10,05% Ingressos màxims de 28.00€ bruts / any.Ingressos màxims de 28.00€ bruts / any.
Estímuls a la emancipació dels joves.Estímuls a la emancipació dels joves. 210€/mes + fiança + aval.210€/mes + fiança + aval.
Mes flexibilitat amb els requisits de Mes flexibilitat amb els requisits de l’actual pla de l’habitatge.l’actual pla de l’habitatge.
AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER
AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER
O*O*
H1 H2
ALTRES
HABITATGE
Subvenció de l’estat a l’habitatge dels joves
AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER
Estímuls a la Estímuls a la oferta oferta per part de l’estatper part de l’estat.. Ajudes deAjudes de 6.000 € per a la rehabilitació 6.000 € per a la rehabilitació
d’habitatges buides.d’habitatges buides. Agilitar els desnonaments, i les Agilitar els desnonaments, i les
reclamacions per no pagaments.reclamacions per no pagaments. Augment del sòl per habitatge protegit.Augment del sòl per habitatge protegit. Impuls a la construcció de lloguer.Impuls a la construcció de lloguer. Millorar el sector intermediari.Millorar el sector intermediari.
AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER
Les ajudes a l’oferta i a Les ajudes a l’oferta i a la demanda fan que el la demanda fan que el preu es mantingui més preu es mantingui més o menys estable, i el o menys estable, i el parc d’habitatges en parc d’habitatges en lloguer augmenti.lloguer augmenti.
D1
D2
S1 S2PH
PH1PH2
QHQH1 QH2
AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ
Tipus d’habitatgeTipus d’habitatge Un habitatge de protecció oficial : Un habitatge de protecció oficial :
Habitatges declarats com a protegitsHabitatges declarats com a protegits tenen un preu màximtenen un preu màxim
Habitatge utilitzat:Habitatge utilitzat: Habitatge lliure o privat Habitatge lliure o privat Habitatge que han perdut la protecció Habitatge que han perdut la protecció
AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ
Condicions per obtenir les ajudesCondicions per obtenir les ajudes
Condicions generals per obtenir ajudes Condicions generals per obtenir ajudes financeres destinades al primer financeres destinades al primer habitatge:habitatge:
Per calcular les ajudes necessitem:Per calcular les ajudes necessitem: L’IPREM L’IPREM Grups familiarsGrups familiars
AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ
2 tipus d’ajudes directes a la compra2 tipus d’ajudes directes a la compra
Préstec convingutPréstec convingut
Subsidi del préstec convingutSubsidi del préstec convingut
AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ
Un individu vol Un individu vol comprar un comprar un habitatge de habitatge de 240.000€ i demana 240.000€ i demana préstec convingut: préstec convingut:
80/100 80/100 X X 240.000= 240.000= 192.000€192.000€
Ps= Ps= 240.000+192.000= 240.000+192.000= 432.000€432.000€
P
X
s
d d2
q
P= 240.000€
Ps= 432.000€
q2
Subvenció 192.000€
AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ
Un individu vol comprar Un individu vol comprar una vivenda amb una vivenda amb subsidiació de subsidiació de préstec:préstec:
192.000/10.000= 19,2 de 192.000/10.000= 19,2 de 10.00010.000
ajuda de 82€ any ajuda de 82€ any 82x19,2= 1574,4€/any82x19,2= 1574,4€/any
1574,4x10= 15.744€1574,4x10= 15.744€
Ps= 240.000+15.744€= Ps= 240.000+15.744€= 255.744255.744
P
q
S
d d2
q
P= 240.000€
Ps= 255744€
P d
q2
Subvenció de 15744€
GRUP DE TREBALLGRUP DE TREBALL
Olga Magdaleno.Olga Magdaleno. Patricia Casado.Patricia Casado. Eloi Arjona.Eloi Arjona. Pol Almendros.Pol Almendros. Eduard Verdú.Eduard Verdú. Marc Valdés.Marc Valdés. Marc Castellví.Marc Castellví. Ricard Esparza.Ricard Esparza. Sergi Ollé.Sergi Ollé.