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Informe de valuación Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Predio rural – Fundo Quechereguas - comuna de Molina - región del Maule

Tabla de

Contenidos

Confidencial – Colliers international 2018

Confidencial – Colliers international 2018 5

Resumen ejecutivo Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Inversiones Querecheguas S.A

Resumen ejecutivo

Ítem Cantidad Unidad Costo $/Unidad Valor $ Valor U.F.

Terreno 304,18 hás 17.335.728$ 5.273.119.210$ 195.306

Construcciones 11.740,15 m² 51.948$ 594.324.036$ 22.013

Plantaciones 22,03 hás 8.363.096$ 184.239.000$ 6.824

Derechos de Agua 443,28 Lts/seg. 1.031.777$ 457.364.400$ 16.940

21.398.921$ 6.509.046.646$ 241.083 Total

Objetivo y alcance Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Objetivo y alcance

Climatología regional Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Climatología regional

Descripción de la propiedad Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Descripción de la propiedad

Actividades desarrolladas Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Actividades desarrolladas

Actividad Nº2

Análisis de Información

Técnica

Actividad Nº1

Planificación del Trabajo

Actividad Nº3

Inspección de los Activos

Actividad Nº4

Asignación de Valores

Justos

Actividad Nº5

Resultados e Informe

Conceptos Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Conceptos

Metodologías Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Metodologías

Enfoques

de Valuación

de Activos

Enfoque

de Ingresos Valor presente de los flujos

que genera un activo, dado su riesgo

Enfoque de Costos (Construcciones)

Costos de replicar el activo, ajustados por depreciación,

amortización, funcionalidad y obsolescencia económica

Enfoque

de Mercado Basado en precios de mercado,

transacciones comparables o múltiplos.

Necesidad de un mercado activo

• Precios Observables del Mercado

• Transacciones Comparables

• Capitalización de Rentas

• Modelo Residual Dinámico (MRD)

Supuestos y consideraciones Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Supuestos y consideraciones

Enfoque de mercado Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Enfoque de mercado - Terreno

Tipo de inmuebles: Predios agrícolas Fecha de Valoración 27/04/2018 Valor UF 26.999,24$

UF/há $/há

1 abr-18 Oferta Molna 120,0 94,00 80.002 2.160.000.000 666,69 18.000.000

2 feb-18 Oferta Molna 42,0 37,50 44.446 1.200.000.000 1.058,23 28.571.429

3 abr-18 Oferta Molina 55,0 55,18 19,60 50.927 1.375.000.000 925,95 25.000.000

4 ago-17 Oferta Los Niches 24,4 24,40 18.519 500.000.000 758,98 20.491.803

5 sep-17 Oferta Molima- Querecheguas 11,2 10,00 13.260 358.000.000 1.183,90 31.964.286

50,5 57,86 22,37 41.431 1.118.600.000 918,75 24.805.504

Fecha Tipo UbicaciónSup. Terreno

lts/segValor UF

Hecttareas

plantadasValor $

Promedio de la muestra:

Índicesn°

1 10% -10% 0% 0%

2 0% -20% 0% 0%

3 10% -20% 0% 0%

4 10% -20% 0% 0%

5 0% -20% 0% 0%

31.374 847.080.000 642,8 17.354.760Promedio de homologación:

-45% 7.293 196.900.000 651,14 17.580.357-20%-5% S MMe S S

-5% -20% 14.815 400.000.000 607,18 16.393.443

-30% 35.649 962.500.000 648,17 17.500.000-15%

-5% P MMe S S

-5% -30% 31.112 840.000.000 740,76 20.000.000

-15% 68.002 1.836.000.000 566,68 15.300.000-7%

-5% S MMe S S

-5% P Me S S

Coef. De

Ajuste %

Valor UF

AjustadoValor $

Índices

UF/há $/há

Homologación de: Predios agrícolas

n° Negociación Acceso Tamaño Suelos GeografíaAjuste

Adicional % (*)

••

• •

Enfoque de mercado - Agua

Tipo de intangible: Derechos de agua Fecha de Valoración 27/04/2018 Valor UF 26.999,24$

n° Fecha Tipo Ubicación Fojas / número / añoCaudal

Lts./Seg.Valor UF Valor $

Índices

UF/Lt./Seg. $/Lt./Seg.

abr-14 CBR Canal Majadilla, Cuerico 99VTA/124/2014 10 259 7.000.000 25,93 700.000

may-14 CBR Canal Ventana, Curico 130VTA/164/2014 25 1.037 28.000.000 41,90 1.131.313

dic-14 CBR Rio Lontué, Molina 268/200/2014 6,0 444 12.000.000 74,08 2.000.000

Promedio de la muestra: 13,6 580 15.666.667 47,30 1.277.104

Resultados detallados Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Cuadro de valoración detallado

Valor $

166.095

87615.000.000$ 555,57

740,76

642,08

26.999,24$

Sup. Hás Valor UF$ / Hás

Subtotal Terrenos 304,18

555,57

15.000.000$ 555,57

256,25 Regular Plana

17.500.000$ 648,17

16,38 Regular

Regular Plana

9,37 Regular Plana 20.000.000$

Forma Topografía

20.000.000$

195.306

4,60 Regular Plana

245.677.240$

Regular Plana

Valor UF:27/04/2018Fecha de Tasación:

187.355.336$

5.273.119.210$

740,76

17.335.728$

15.000.000$

4.484.440.634$

92.000.000$

240.000.000$

23.646.000$

U.F. / HásClase

Huertos de Quechereguas,Rol: 632-5

Huertos de Quechereguas, 632-5

Huertos de Quechereguas,Rol: 632-5

Parcela El Libertador N° 2, Rol: 632-22

Huertos de Quechereguas, Rol: 632-58

Rol Predios

1.200.000$ 84.240.000$ 3.120

632-5 Canal La Patagua

632-22 Canal La Patagua

632-5 D. Subterráneo

185,9 Consuntivo

Continuo 37,04

Permanente Continuo 37,04

Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente Continuo 44,45

Caudal Lts/Seg

Valor $ Valor UF

158.346.000$ 5.865

185.920.000$ 6.886

28.582.400$ 1.059

144.000$ 5

Subtotal Derechos de Agua 457.364.400$ 16.940

44,45 1.200.000$

1.000.000$

0,1 Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente Continuo

632-5 D. Subterráneo 0,1 Consuntivo Subterránea Mecánica Permanente

1.000.000$ Superficial Gravitacional

Permanente

Continuo 44,45 1.200.000$ 132.000$ 5

1.031.777$

Consuntivo Superficial Gravitacional

Valor $ Lts/Seg

1.000.000$

Naturaleza Captación Ejercicio

Superficial Gravitacional Permanente

Valor UF Lts/SegCiclo

Continuo

Consuntivo 37,04

Rol Origen, cuenca

632-5 Canal Casablanca

1 Hás

2 Hás

3 Hás

4 Hás

5 Hás

6 Hás

7 Hás

8 Hás

9 Hás

Plantaciones (especie y variedad) Año Uni x Hás Calidad Estado Valor $ Valor UF

2,88 2002 889 Muy Buena Muy Buena 23.904.000$ 885

2,88 2002 889 Muy Buena Muy Buena 23.904.000$ 885Cerezos Kordia 4.755 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Subtotal Plantaciones 184.239.000$ 6.824

3.486.000$ 129

2.407.000$ 89

26.975.000$ 999

166.000$ 6

74.700.000$ 2.767

4.233.000$

0,42 2002 889

24.464.000$ 906

Cerezos Stella

Cerezos Regina

Sup. Prod. Tons

10.832

Valor M° $/Há

8.300.000$

Factor M°

Costo $/Há

6.900.000$

Costo UF/Há

255,56

2.991 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Cerezos Sylvia 852 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Cerezos Lanpins 41.594 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Muy Buena

0,29 2002 889 Muy Buena Muy Buena

Cerezos Van Muy Buena

142 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Cerezos Bing 64.089 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Cerezos Black Tartarian 3.632 255,56 6.900.000$ 1,20 8.300.000$

Cerezos Lanpins 35.578 255,56 6.900.000$ 1,28 8.800.000$ 2,78 2013 889 Muy Buena Muy Buena

22,03 6.900.000$ 8.363.096$ 309,75

EE.Galpón Corriente

1.527.408$

D.Alb.Armada 4,69

0,83 0,83

92E.Madera

Baños Packing

20,0 1980

Construcciones

Galpón Packing

Estado

Calidad

Oficina Cotrol SAG

1,74 1,74

9,68 0,61 0,61

CRN.UF/m²

Bodega

MM.Autosoportante

Oficina Control de Calidad

Regular

Corriente Demolición

Corriente

Bodega Taller Grúas

Valor $

4,621930

CRN UF

1.507,0 1960 F.Adobe Corriente Regular

Regular

7,0 1980

Regular

115.989$

265.718$

MaloGalpón Packing Antiguo

23,5 1983

M° UF/m²

EE.Galpón

Oficina Frigorífico 6,2 2000

BA.Galpón

BB.Galpón

0,85 0,85

Corriente

Regular

Valor UF

Corriente

V.U.R.

32.115.988$

21.848.888$

20.224

40AA.Galpón Corriente1.428,0 1980

Sup. m² Tipo Cons.

CorrienteGalpón Bodega

19.105.382$

732.943$

7.589.997$

2.474.999$

70.734.427$ 13,42

Regular

Muy Malo 6,8

Dep.UF/m²

Silo Torre

F.Adobe

N° V.U.Construcciones EstadoCalidad CRN.UF/m²Año Valor $CRN UF M° UF/m² Valor UFV.U.R.Sup. m² Tipo Cons. Dep.UF/m²

Caseta de Riego N° 5 12,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 55 4,62 1,32 1,32 429.148$ 16

Caseta Noría 2,9 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 14 4,84 0,83 0,83 65.222$ 2

Bodega de dosificador 3,8 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 18 4,84 0,83 0,83 84.338$ 3

Taller Manquinaría 300,0 1930 C.Alb.Conf Corriente Regular 70 6,8 4.500 15,00 1,31 1,31 10.601.590$ 393

Bodega Pesticidas 66,0 1980 AA.Galpón Corriente Regular 40 6,8 319 4,84 0,83 0,83 1.484.352$ 55

Bodega envases vacíos 16,0 1980 EE.Galpón Corriente Regular 20 6,8 74 4,62 1,32 1,32 572.197$ 21

Casas Trabajadores (20 unidades) 2.000,0 1980 F.Adobe Superior Regular 50 11,8 35.200 17,60 3,81 3,81 205.574.543$ 7.614

2,41 2,41 18.443.327$ 683

Casino Packing 131,0 1980 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 1.758 13,42 1,74 1,74 6.148.779$ 228

38.555.931$ 1.428

Llavería 55,0 1960 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 738 13,42 1,74 1,74 2.581.548$ 96

13,42 1,74 1,74 2.346.862$ 87

1980 C.Alb.Conf Corriente Regular 70 31,8 4.224 22,00 7,44 7,44

Regular 45 9,8 3.798 13,42

Fragua

1,61 1,61 473

16.602.623$

73.525.647$

5.662.677$

12.122.211$

22.670.109$

12.770.242$

3.764.133$ 4,62

22.013

6154,33

1,941,94

40 2.7231,28

11.740

6,8 40

31.875

Corriente

50,0 1960 F.Adobe Corriente Regular 45 6,8 671

136.687

0,83 0,83

Subtotal Construcciones

Corriente

Superior

Regular

Demolición

AA.Galpón1.008,0

Cámaras de Prefrio

D.Alb.Armada

Cámaras Frigorifico 2.125,0

1.804.125$ 6,43Corriente

Patio de Descarga

72,0 2000

294,0 C.Alb.ConfGalpón sin Techo

Oficina de Administración 192,0

Casa Administración 283,0 1983 F.Adobe Corriente

Regular

Oficina Romana 10,4 1980 D.Alb.Armada

Bodega Pesticidas

CorrientePatio de Carga 539,0

EE.Galpón Corriente

C.Alb.Conf

Corriente

AA.Galpón

Regular 26,8

Regular

594.324.036$ 8 1,87

Sala de Máquinas 70,4 Corriente 2,98

AA.Galpón

Muy Malo

Anexos

Planos e información legal y tributaria Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Plano de roles del Ministerio de Agricultura

Plano estimado de la propiedad

Escritura de la propiedad

Imágenes Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Imágenes

Definiciones de capacidad de uso de los suelos Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Capacidad de Uso de los Suelos

Declaración de responsabilidad Determinación del valor razonable de activo inmobiliario

Declaración de responsabilidad

GRACIAS El Regidor Nº66. Piso 12. Las Condes-Santiago

Info@Colliers.cl / +56 2 24961500

www.colliers.cl

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