Post on 09-Jul-2022
INVERSION EXTRANJERA
EN BIENES RAÍCES EN
ESTADOS UNIDOS
MARIA J NUNEZ, REALTOR
HOMESMART REALTY WEST
INVERSION EXTRANJERA EN BIENES
RAICES EN EE.UU.
US$ 74 mil millones entre 04/2019-03/2020 según NAR*
¿Quién es considerado cliente extranjero?
- Extranjero no residente: no estadounidense con residencia
permanente fuera de EE.UU.
- Extranjero residente: no estadounidense que es inmigrante
reciente o titular de visa de no inmigrante que reside en EE.UU.
por razones profesionales, educativas o de otro tipo.
IMP: la compra de bienes raíces en EE.UU. no otorga estatus migratorio especial y no permite la
estadía en el país por más tiempo de lo que la respectiva VISA designada permite
* National Association of Realtors.
Ranking Inversión Extranjera en Bienes Raíces por país (entre 04/2019 – 03/2020):
- China US$ 15 billones
- Canadá US$ 9.5 billones
- México US$ 5.8 billones
- India US$ 5.4 billones
- Colombia US$ 1.3 billones
Ranking destino de inversión extranjera:
Florida (22%), California (15%), Texas (9%), Nueva York (5%) y Nueva Jersey (4%)
INVERSION EXTRANJERA EN BIENES
RAICES EN EE.UU.
7 PASOS PARA INVERTIR EN UN BIEN RAIZ
PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR
PASO 2: BUSCAR FINANCIAMIENTO
PASO 3: CONTRATAR A UN AGENTE DE BIENES RAICES
PASO 4: ESCOGER UNA PROPIEDAD
PASO 5: HACER UNA OFERTA, ABRIR ESCROW
PASO 6: REVISAR E INVESTIGAR CON DILIGENCIA
PASO 7: CERRAR ESCROW
PROCESO PARA LA COMPRA DE BIENES
RAÍCES EN EE.UU. DESDE EL EXTRANJERO
PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR
¿Por qué invertir en bienes raíces?
- FLUJO DE INGRESOS: después de pagar los gastos operativos, el
inversionista recibe un retorno neto.
- DIVERSIFICACION DE LAS INVERSIONES
- BAJA VOLATILIDAD: fluctuaciones en mercados financieros tienen
generalmente menos impacto en los bienes raíces que otras
inversiones.
- APALANCAMIENTO: se pide prestado en contra del valor del bien.
El inversionista gana dinero no solo en la inversión inicial, sino
también porque los fondos estuvieron disponibles para otras
inversiones.
PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR
¿Por qué invertir en Estados Unidos?
- EE.UU. tiene una economía estable, ofrece un inventario de
propiedades amplio y diverso y es considerado un país seguro
para invertir.
- APRECIACIÓN: el valor de los bienes raíces en EE.UU. ha tendido
a aumentar con el tiempo.
- DEPRECIACIÓN: deducción anual de impuestos por depreciación.
- CONDICIONES DEL MERCADO: Si el PIB crece y el mercado se
expande, la demanda aumenta y los precios de los alquileres
suben en consecuencia
- TASAS DE INTERES: aún están a niveles históricos bajos
PASO 1: DECIDIRSE A COMPRAR
¿Por qué invertir en California y San Diego?
- California es uno de los estados más atractivos para inversionistas.
- La economía de California es la más grande de EE.UU. Si California fuera un país,
se clasificaría como la 5ª economía más grande del mundo.
- San Diego es la 2ª ciudad más grande de California y la 8ª más grande de la nación.
- TURISMO en San Diego: principal industria debido a su clima ideal durante todo el
año, sus playas y numerosas atracciones turísticas. Recibe casi 35.1 millones de
visitantes cada año.
- La apreciación de los bienes raíces en San Diego está en el top 10 de EE.UU. El
promedio anual de apreciación: 5.9% en los últimos 10 años.
- El alquiler promedio de un apartamento aumentó un 4% en comparación con el año
anterior. Esta ha sido la tendencia en los últimos años.
- Los costos de vivienda en San Diego son menores que ciudades comparables.
Programa para extranjeros que desean invertir en bienes raíces en EE.UU.:
FOREIGN NATIONAL LOAN
- Clientes se evalúan caso a caso.
- Tiempo de procesamiento del préstamo: 30 a 60 días
- Contacta a un agente de banco en EE.UU. y recopila la información y los documentos solicitados por la institución para poder tener una pre-aprobación del crédito hipotecario.
- Averigua la forma de obtener el tipo de cambio más óptimo al momento de transferir dineros desde tu país de origen a EE.UU. para el enganche y gastos de cierre.
PASO 2: BUSCAR FINANCIAMIENTO
- Informe de crédito del país de origen.
- Si no hay, 2-4 cartas de acreedores (banco, tarjeta de
crédito, préstamo de automóvil, etc.)
- Declaraciones de impuestos del país de origen. Activos en
el país de origen son permitidos.
- Número de identificación fiscal individual (ITIN) obtenido
en el IRS (EE.UU.) antes del cierre de la compra.
- Documentos demostrando ingresos obtenidos en los
últimos 2 años.
- Carta/referencia escrita por el empleador actual.
Documentos solicitados (1/2):
- Carta/referencia del contador (si comprador trabaja en forma
independiente).
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 12 meses
(cuentas corrientes y de ahorro).
- Comprobantes de fondos para el cierre de la transacción y
reservas de los últimos 2 meses (en algunos casos se
requieren 12 – 24 meses de reservas).
- Pie requerido usualmente: 30-40%.
- Pasaporte actual con visa estadounidense, si aplica.
- Documentos deben estar traducidos al inglés.
Documentos solicitados (2/2):
¿Qué es ‘Estar Pre-Aprobado’?
Pre-Aprobación consiste en la promesa del prestador para financiar una propiedad por un monto determinado, a una tasa de interés determinada, sujeto a que se cumplan ciertosrequerimientos.
¿Por qué la Pre-Aprobación es importante?Muestra al vendedor que el comprador tiene los recursos para hacer la compra. Además ayuda a actuar rápidamente al encontrarla propiedad en la que se quiere invertir. Un comprador pre-aprobado es más atractivo para el vendedor y esto puede ser un factor decisivo cuando hay más ofertas.
Conociendo tu presupuesto para invertir, estarás listo para comenzar a buscar la propiedad con tu agente inmobiliario.
ESTAR PRE-APROBADO PARA EL
PRÉSTAMO
PASO 3: CONTRATAR A UN AGENTE DE
BIENES RAICES
Una vez que hayas decidido comprar una propiedad en EE.UU., es conveniente que te asesores por un equipo de profesionales.
Encuentra un agente inmobiliario que:
- Escuche tus necesidades y te guíe en la compra del bien raíz.
- Entienda la complejidad del mercado inmobiliario actual.
- Te guíe en el cálculo de estimación de gastos operacionales y retorno de la inversion.
- Sea flexible con la diferencia horaria entre EE.UU. y tu país de origen.
- Te sientas cómodo, en confianza y hablen un mismo idioma.
* Tú no eres el que paga los servicios del agente que te representa. La persona que paga la comisión es el vendedor de la propiedad.
- Educar acerca del mercado inmobiliario actual y el proceso de compra de propiedades
- Buscar propiedades para inversión de acuerdo a las necesidades, requerimientos(flujo de caja, retorno de la inversión, etc) y gustos del cliente
- Mostrar las propiedades a traves de fotos, videos y llamadas Zoom y mantenerinformados permanentemente a los clients con temas relacionados a las propiedades.
- Preparar y presentar ofertas y contra ofertas
- Recopilar la mayor cantidad de información acerca de la propiedad.
- Negociar en nombre del cliente para obtener el mejor precio de compra
- Coordinar con otros profesionales (escrow, título, oficial de préstamos, inspector de casas, tasador, etc.) de manera de resolver cualquier problema que se presente
- Estar atento durante todo el proceso para que la compra se ejecute en los plazos y condiciones acordadas
SERVICIOS DADOS POR AGENTES
INMOBILIARIOS EN CASO DE COMPRA
PASO 4: ESCOGER UNA PROPIEDAD
Tu agente inmobiliario te ayudará a definir el criterio de búsqueda del bien raíz: lo que quieres y necesitas
- ¿En qué ciudades y áreas estás interesado invertir?
- ¿Qué tipo de propiedad te interesa? ¿Casa, departamento, condo, terreno?
- ¿Qué tamaño de casa estás buscando? ¿Cuántas habitaciones y baños? ¿1 o 2 pisos? ¿garage?
- ¿Propiedad antigua o nueva? ¿Una que requiere reparaciones?
- ¿Quieres rentar la propiedad? ¿contratos de corto plazo o anual?
- ¿Cuál es el mínimo retorno de inversión que te gustaría obtener?
- Otro criterios: piscina, chimenea, habitación y baño en el primer piso, Mello Roos, monto máx mensual para HOA, etc.
BUSCANDO LA PROPIEDAD DE INVERSION
Usualmente agentes tenemos acceso al MLS, la base de
datos de propiedades para venta y arriendo en el
condado de San Diego.
Usualmente agentes tenemos acceso al MLS, la base de
datos de propiedades para venta y arriendo en el condado
de San Diego.
PASO 5: HACER UNA OFERTA -> ABRIR ESCROW
Encontraste la propiedad perfecta que andabas
buscando… ¿Qué tienes que hacer ahora?
Tu realtor analizará las propiedades en MLS y buscará similares en la
misma area que hayan sido vendidas, estén pendientes y actualmente
en venta para determinar el precio de la propiedad que quieres comprar.
Estas propiedades se llaman “Comps”.
Tu nivel de negociación depende de varios factores:
- Lo motivado es esté el vendedor
- Cuanto tiempo la casa ha estado en el mercado
- La cantidad de ofertas que ha recibido la propiedad
- El nivel de inventario en el momento de la oferta
PREPARANDO LA OFERTA
¿Encontraste la propiedad y ya determinaste la cantidad
que quieres ofrecer por ella? Ahora tienes que mandar la
oferta.
Tu oferta de compra es conocida como “RPA, Residential Purchase
Agreement”o “RIPA Residential Income Purchase Agreement”,
depending if you are going to rent the property or not.
RPA/RIPA CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Factores importantes al preparar la oferta:
- Precio de compra
- Monto de enganche (Down Payment)
- Depósito (Earnest Money Deposit)
- Día de cierre de escrow
- Divulgación del vendedor (Seller Disclosures)
- Contingencias – inspección de la propiedad, tasación, préstamo y otros
- Cancelación del contrato
- ¿Quién pagará por los servicios? título, escrow, seguros, inspección de termitas, etc.
La oferta será mandada con la carta de pre-aprobación del préstamo y copiade documentos que muestren que el comprador tiene recursos para pagar elenganche y gastos de cierre.
DESPUÉS DE MANDAR LA OFERTA…
Contraofertas
Una oferta es usualmente seguida por una contraoferta mandada por el vendedor, la cual puede ser aceptada o seguida por una nueva contraofertamandada por el comprador. Esta técnica es comúnmente utilizada para negociarel precio final de la propiedad.
Si las dos partes están finalmente de acuerdo en un valor de la propiedad, entonces Escrow será abierto.
Abrir Escrow
Los términos acordados para la compra/venta de la propiedad son entregados a una tercera parte neutral llamada Escrow Holder. Escrow tiene la responsabilidad de que todos los acuerdos sean llevados a cabo. Escrow recibe, solicita y recolecta todos los pagos, instrucciones y documentos necesarios para que se haga efectiva la transacción.
PASO 6: REVISAR E INVESTIGAR CON DILIGENCIA
El comprador tiene la responsabilidad de hacer una
completa investigación del estado de la propiedad
- Contratar a un inspector de propiedades
- Estar preparado para hacer varias inspecciones si es necesario
- Leer las divulgaciones del vendedor (Seller Disclosures)
- Revisar los documentos de título
- Revisar los documentos mandados por Escrow
- Revisar los contratos de arriendos vigentes
- Si se está pidiendo un préstamo, estar de acuerdo en hacer la tasación
- Revisar los documentos pertenecientes al HOA
INSPECCIÓN DE LA PROPIEDAD
* No es obligatoria, pero altamente recomendada.
El inspector de la propiedad revisará el techo, ático, piso, estructura, electrodomésticos, calentador de agua, sistema de aire acondicionado y calefacción, baños, sistema eléctrico, plomería, nivel de mantención de la casa, etc. y preparará un informe escrito con los resultados.
La inspección se enfocará en 4 áreas:
- Problemas de seguridad
- Problemas estructurales
- Itemes instalados inadecuadamente
- Areas/ítemes cercanos o excedidos de su esperanza de vida
Después de la inspección, el comprador tiene la opción de renegociar el precio de la propiedad, pedirle al vendedor que repare los problemasimportantes o cancelar la compra.
CASI LISTO…
Al estar terminadas las inspecciones y la tasación, es
necesario esperar por la aprobación del préstamo.
Aún quedan algunas tareas que el comprador debe cumplir:
- Cuidar y controlar su crédito y finanzas
- Estar en contacto con el agente inmobiliario y verificar con
el prestador si es que hay algo pendiente para el préstamo
- Solicitar al agente que visite la propiedad por última vez
antes del cierre de escrow
PASO 7: CERRAR ESCROW
Cerrar Escrow significa que la transacción ha sido
finalizada y que la venta de la propiedad está lista.
El día de cierre el comprador paga el enganche y el prestador manda la
cantidad aprobada para el préstamo a Escrow.
Después que los dineros son distribuidos a todas las partes
involucradas, el título de la propiedad pasa del vendedor al comprador.
El nuevo propietario (o su agente) típicamente recibe las llaves de la
propiedad después de las 5 pm el día de cierre.
¡Felicitaciones! La propiedad es finalmente tuya.
PREGUNTAS FREQUENTES:
1. ¿NECESITO SER CIUDADANO DE EE.UU. PARA COMPRAR BIENES RAÍCES EN
EE.UU.? No, no es necesario. Necesitará un pasaporte extranjero válido como prueba de
identidad.
2. ¿QUIÉN PUEDE GUIARME EN ESTE PROCESO? Un agente de bienes raíces que lo
represente a usted y sus intereses, no los intereses del vendedor.
3. ¿CUÁNTO ME VA A COSTAR ESTO? Generalmente el comprador de una propiedad no
tiene que pagar los servicios del agente inmobiliario que lo representa. El que paga ambos
corredores es usualmente el que vende la propiedad.
4. ¿QUÉ IDENTIFICACIÓN PERSONAL NECESITO? El comprador extranjero debe
obtener un Número de Identificación de Contribuyente Individual (ITIN). Para esto se
debe llenar y firmar el Formulario W-7 y entregar documentación de respaldo. Ver
www.irs.gov.
5. ¿CUÁNTO TIEMPO TARDA OBTENER EL ITIN? Entre 8 a 10 semanas. Debido a que la
compra del bien raíz no puede cerrarse sin el ITIN, se recomienda solicitarlo antes de
comenzar el proceso de compra.
PREGUNTAS FREQUENTES:
6. ¿DEBO COMPRAR LA PROPIEDAD A MI NOMBRE? Hay varias opciones. Las más
comunes son “dueños únicos” y LLC “Compañía de Responsabilidad Limitada”. Se
recomienda contratar los servicios de un contador o CPA para determinar qué lo mas
correcto y conveniente en cada caso.
7. SI COMPRO CON UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, ¿CUÁLES SON LAS TARIFAS
ASOCIADAS? Hay varios cobros: costo de originación del préstamo, tasaciones, seguro
del título de la propiedad y otros. Consulta a un oficial de préstamos y solicita un
presupuesto.
8. ¿HAY ALGUNA VENTAJA EN COMPRAR UNA PROPIEDAD EN EFECTIVO? Sí,
compras en efectivo normalmente se pueden cerrar en 7 a 30 días calendario. Al usar
préstamo hipotecario tardan de 30 a 60 días en cerrarse.
9. SI COMPRO EN EFECTIVO, ¿CUÁLES SON LAS TARIFAS ASOCIADAS? Las tarifas
son bajas y corresponden al papeleo, registro, tarifas administrativas y seguro de título.
Por lo general, el total oscila entre US$2,500 y US$5,000.
PREGUNTAS FREQUENTES:
10. ¿NECESITO VIAJAR A LOS ESTADOS UNIDOS PARA CERRAR? No, no es
necesario estar presente para el cierre.
11. SI COMPRO UNA CASA EN EE.UU., ¿AFECTARÁ MIS IMPUESTOS?
Depende. Los impuestos en tu país de origen variarán dependiendo de dónde sea y
si tu país tiene un tratado de doble tributación con EE.UU. Consulta a un abogado
para averiguar los detalles específicos de tu país de origen.
¿ALGUNA PREGUNTA?
Por favor contáctame cuando te sientas listo para
comenzar con el proceso de compra o si tienes
cualquier pregunta.