LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

Federico García ErvitiArquitecto

Profesor Titular UPMfederico.garcia@upm.es

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRIDESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA

DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICASMaster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

La valoración inmobiliaria: objeto• La determinación del valor de activos como

instrumento para la toma de decisiones en los ámbitos público y privado

Valoraciones en el ámbito privado• Valoración de activos empresariales: “Fair value”• Liquidación de patrimonios inmobiliarios• División de herencias y sociedades matrimoniales• Asesoramiento en operaciones de compraventa• Análisis de inversiones inmobiliarias

– Adquisición de terrenos.– Aportaciones de solares en permuta– Estudios de viabilidad de promociones

• Dictámenes periciales en los procesos civil y penal– Contrato de compraventa inmobiliaria– División judicial de patrimonios– Valoración de bienes embargados – Concurso de acreedores

• Tasación de bienes inmuebles en garantía hipotecaria, seguros e inversión

Valoraciones en el sector público• Valoraciones catastrales: cuota del IBI• Tasación pericial contradictoria en la comprobación

de valores tributarios

• Valoraciones urbanísticas: Ley 8/2007– Expropiación forzosa – Proyectos de reparcelación y compensación– Indemnizaciones patrimoniales– Declaración de ruina

• Gestión de patrimonios municipales• Valoración de inmuebles asegurados

• Dictámenes periciales en el proceso contencioso-administrativo

El sujeto de la valoración inmobiliaria• Los inmuebles en el art. 334 CC• Suelo + Vuelos• Derechos reales y arrendaticios• Actividades económicas vinculadas

Concepto de VALOR

• La valoración como proceso de selección de opciones alternativas Decisión económica

• Valor de uso Utilidad Subjetividad• El valor como renta de escasez• Valor de cambio Capacidad de adquisición

de un bien similar• Mercado Ámbito de las operaciones de

intercambio• El valor como resultado de las relaciones de

intercambio: la “ley de la oferta y la demanda”

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

P

Qd

F

G

HI

demanda

Descenso de precios

Aumento de cantidades demandadas

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10

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7

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5

4

3

2

1

P

Qo

J

K

M

oferta

L

Aumento de cantidades ofertadas

Aumento de precios que la demanda

está dispuesta a pagar

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10

9

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6

5

4

3

2

1

P

Q

ofertademanda

V

Valor de mercado• McMichael: El precio es un hecho; el valor es la

estimación de un precio posible (en un mercado competitivo)

• Art. 4 Orden ECO805/2003 (Normativa hipotecaria):– Estimación razonable del precio más probable

al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado suponiendo• un vendedor voluntario y un comprador

independiente• el inmueble se ha ofrecido públicamente en el

mercado• se dispone de un plazo normal para negociar la venta• habrá una comercialización adecuada

Metodología de valoración• Los modelos y técnicas de valoración como

herramientas para la obtención del valor de mercado

Método de actualizaciónIncome capitalization approachMétodo del costeCost approachMétodo residualLand residual approach

Método de comparaciónSales comparison approachOrden ECO/805/2003Appraisal Institute

Metodología de valoración y segmentos del mercado

Inmuebles arrendados o en

explotaciónActualización

TodosCoste

UrbanizableVivienda colect.

Unifamiliar adosada

Industrial otrosTerciario exclusivoTurístico

Residual

ViviendasLocales

comercialesPlazas

aparcamientoInmuebles estandar

Unifamiliar aislada

Industrial polígonos

Comparación

ConstrucciónSueloValoración conjunta

Valoración desagregada

Inmuebles edificados

Suelo vacante

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arc

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05

Método de comparación

3.224Valor €/m2

315355003392420029935400338545003110480033103800-Precio €/m2

0,8E0,9B1,0N1,0N1,0N1,0NNDotacs.

11,0R1,1D0,9N0,9N0,9N0,8BRCalidad

0,7800,81050,7900,81250,81000,9150215Sup. m2

0,9B0,9B1,0R1,1D1,0R1,0RREstado

0,7280,85530,8410,95830,9631,111995Edad1,3

Tres Peces

21,2

Santa María

111,1

Amor de

Dios 81,0

León61,0Sol 421,1

León 12

Atocha 93Localiz.

CoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoef.Datos

654321Comparables

XCaracts.

Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de inmuebles construidos (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado

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05

Método de com

paración

NM

étodo de comparación

Valoración de suelo sin mercado de ventas

• Modelos de simulación del proceso de formación de precios en el mercado: El suelo como valor residual1.PRINCIPIO DEL VALOR RESIDUAL: Valor de

cada factor de producción igual al valor total menos el valor del resto de los factores

Valoración de suelo sin mercado• Modelos de simulación del proceso de formación de

precios en el mercado: El suelo como valor residual

2. PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO- Atribución de valores a los usos edificatorios

por el mercado

- El techo edificatorio como mercancía y su regulación legal

A.Coeficientes de edificabilidad m2/m2

B. Parámetros volumétricos

Método residual

Vv = Vs + Cc + G + B

Vs = Vv – Cc – G – B

Vv = Valor en venta de edificio terminado

Coste de construcción©

Fede

ric

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05

Método residualVv = Vs + Cc + G + B

Vs = Vv – Cc – G – B

G = Gastos de promoción• Fiscales: f (Vs, Cc, Vs+Cc)• Financieros: f (Vs+Cc+G)• Generales: f (Vv, Vs, Cc, Vs+Cc)

Método residualVv = Vs + Cc + G + B

Vs = Vv – Cc – G – B

B = Beneficio de promoción

Vs + Cc + G = InversiónB ≈ 15%/25% s/ Inversión

Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de suelo sin edificar (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado

Vv = Vs + Cc + G + B

• Hipótesis:– Vv = 3.900 €/m2– Cc = 680 €/m2– G = 700 €/m2– B = 0,20 (Vs + CC + G)

3.900 = Vs + 680 + 700 + 0,20 (Vs + 680 + 700)3.900 = (Vs + 1.380) 1,20

Vs = 1.870 €/m2 Vs/Vv = 1.870/3.900 = 0,48

Valor y tiempo

• El valor del suelo como anticipación de flujos financieros futuros de la producción inmobiliaria

• El método residual dinámico

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Valoración de edificios: Método del coste1) Valoración del edificio con costes actuales

2) Deducción de la depreciación

Valor de reposición a nuevoValoración en el contrato de seguro

Ley 50/1990

Valor de reemplazamiento brutoValoración hipotecariaOrden ECO/805/2003

Coste actual Valoración catastral R.D. 1020/1993

DenominaciónNORMA

Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de edificios (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural

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Valor de la edificaciónR.D. 1020/1993

Coste actual =

MBC €/m2 x Coef.Tipo

Orden EHA/1213/2005 Cuadrode tipos

fgarcia@aq.upm.es

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Coste actual R.D. 1020/1993

Orden EHA/1213/2005

MBC1 = 650,00 €/m2

MBC2 = 600,00 €/m2

MBC3 = 550,00 €/m2

MBC4 = 500,00 €/m2

MBC5 = 475,00 €/m2

MBC6 = 450,00 €/m2

MBC7 = 400,00 €/m2

fgarcia@aq.upm.es

Amortización logarítmicaNormativa catastral

R.D.1020/1993©

Fede

ric

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Método del costeR.D. 1020/1993

+ Orden ECO/805/2003

Coste actual = 550 €/m2 x 1,45 = = 797,50 €/m2

Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años

Valor de reposición == 797,5 (1- 57/100) = 342,93 €/m2

Método del coste:otras causas de depreciación

• Estado de conservación• Obsolescencia funcional• Depreciación económica• Afecciones singulares

Método de actualización• Actualización de los flujos financieros que

produce o es susceptible de producir un inmueble hasta el final del contrato de arrendamiento o de su vida útil

• Inmuebles en el mercado de alquiler – Mercado de rentas potenciales– Rentas contractuales y pagos– Rentabilidad

Informe del primer trimestre de 2007 delMercado de Oficinas de Madrid

Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO

RnVA =

i

Rn 1 Valor de reversiónVA = -------- x [1 - ---------] + -------------------------

i (1 + i)t (1 + i)t

Rentas constantes

t ∞V. reversión = 0

Alquiler de oficinas en AZCA

Alquiler mensual = 31,25 €/m2 Alquiler anual = 31,25 x 12 = 375 €/m2 Gastos = 20% s/ 375 = 0,2 x 375 = 75 €/m2 Renta neta anual = 375 – 75 = 300 €/m2 Rentabilidad i = 4% Valor en venta Vv = ?

Rn 300Vv = = = 7.500 €/m2

i 0,04

Método de actualización• Actualización de los flujos financieros que produce o es

susceptible de producir un inmueble hasta la amortización de la inversión o el final de su vida útil

• Inmuebles vinculados a explotación económica– Flujos financieros de la actividad– Rentabilidad

Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de terrenos (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural

Valoraciones avanzadas

Valoraciones avanzadas:Aplicaciones SIG a la valoración inmobiliaria