Principio de Principio de LEGALIDADLEGALIDAD

Calificación registral Calificación registral inmobiliariainmobiliaria

Aspectos que Aspectos que comprendecomprende

Dra. Adriana N. AbellaDra. Adriana N. Abella

SEGURIDAD JURÍDICASEGURIDAD JURÍDICA

Cada país organiza con mecanismos o instituciones eficientes su sistema a fin de garantizar la efectividad de los derechos de los ciudadanos y su ejercicio.

La actividad del Estado esta

sujeta a la ley, y todos los actos que por la

estructura constitucional le son atribuidos deben asegurar que las decisiones no se deban al arbitrio del funcionario sino a normas que, estando por encima de él, exhiban una mayor vocación de perdurabilidad..

Existe legalidad enExiste legalidad en

la sentencia del juez, la sanción de una ley, la firma de un decreto, la función del registrador, la actuación del notario.

En el ámbito registral En el ámbito registral inmobiliarioinmobiliario

Los países que cuentan con un sistema de registro de documentos auténticos son mas eficientes en el control de legalidad,

se desarrolla por el autor del documento y por el registrador,

mayores ventajas en términos de costes y

mayor seguridad jurídica, fiabilidad, accesibilidad, prevención y resolución de conflictos

Distintos sistemasDistintos sistemas Los que conceden al registrador una

facultad calificadora amplísima, minuciosa y exhaustiva.

Los que limitan la calificación al acto dispositivo, excluyendo el causal.

Los que centran la esencia de la función en calificar la validez o nulidad del acto generador del derecho que se inscribe, así como puntos referidos a las formas, y otras circunstancias.

Los que limitan la calificación registral al examen de las formalidades extrínsecas del documento y las nulidades absolutas y manifiestas.

Los sistemas limitativos de la calificación a los elementos formales

Presupuesto de un eficiente Presupuesto de un eficiente control de legalidadcontrol de legalidad

Operador jurídico autor del documento

El registrador capacitado El autor del documento y el registrador,

efectúan el control de legalidad a fin de brindar un servicio

que garantiza eficiencia y seguridad para el funcionamiento de la economía y el crecimiento sustentable

El principio de legalidad implica un derecho y un deber

para el registrador y el rogante. El registrador controla aspectos

del documento, en los límites y con el alcance que la ley le fija, y

el rogante adecua la rogación a la ley.

La actividad calificadora del La actividad calificadora del registradorregistrador

Inexcusable u obligatoria Independiente o autónoma Oportuna Limitada Completa o integral

ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADORDEL REGISTRADOR

Control de las formas extrínsecas Principios registrales Identidad en los datos del

documento y el asiento Nulidades absolutas y

manifiestas

Aspectos que comprende la Aspectos que comprende la calificación por el registrador:calificación por el registrador:

1) La competencia material y territorial del registro;

2) la rogación, la especialidad, el tracto sucesivo, la prioridad;

3) la legalidad de las formas extrínsecas; 4) las constancias que resultan del

documento ateniéndose a lo que resulte de ellos y de

los asientos; 5) las nulidades absolutas y manifiestas..

Calificación de los documentos Calificación de los documentos notarialesnotariales

En el campo de los documentos notariales, el registrador no debe calificar todo lo que ha sido motivo de calificación por el notario salvo que se trate de una nulidad absoluta y manifiesta

Plenario Feidman Mauricio 7.27.1977

Función Pública Jurídica Legal Organizada por el legislador

atendiendo a una necesidad social

Función notarialFunción notarial

Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Sala 3ª.Sala 3ª.Autos: "Lucena Cabello, Jorge R. c/Dir. Autos: "Lucena Cabello, Jorge R. c/Dir. de Registros Públicos y Archivo Judicial de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Prov. de Mendoza". agosto 9 de de la Prov. de Mendoza". agosto 9 de 1991.1991.1)1) El examen de legalidad de los documentos El examen de legalidad de los documentos

administrativos y notariales no se agota en administrativos y notariales no se agota en el análisis de las formas extrínsecas. El el análisis de las formas extrínsecas. El registrador debe calificar también el registrador debe calificar también el cumplimiento del tracto sucesivo, la cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimación para disponer o adquirir, y legitimación para disponer o adquirir, y todo otro defecto o vicio que surja de forma todo otro defecto o vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con ostensible del documento o de su cotejo con los asientos registrales.los asientos registrales.

2) La calificación registral no puede avanzar en 2) La calificación registral no puede avanzar en su análisis hasta la investigación de posibles su análisis hasta la investigación de posibles vicios no manifiestos en el documento.vicios no manifiestos en el documento.

3) Cualquier nulidad manifiesta del documento 3) Cualquier nulidad manifiesta del documento - sea que afecte a las formas extrínsecas o al - sea que afecte a las formas extrínsecas o al contenido del acto instrumentado - tendrá contenido del acto instrumentado - tendrá que ser observada por el registrador.que ser observada por el registrador.

Documentos judicialesDocumentos judicialesLey 17801 Califica forma y contenido

Ref art. 32 LRJuez tiene el control último de legalidad

Registrador controlaAdmisibilidad o no. FactibilidadFormas extrínsecasTractoCompatibilidad con otros asientosIncongruencia que imposibilita su

registro

Calificación de documentos Calificación de documentos judicialesjudiciales

El registrador no puede emitir juicio sobre el contenido de una sentencia judicial,

tampoco el juez puede omitir el cumplimiento de la normativa registral pretendiendo la inscripción de documentos que no reúnan los recaudos formales que las leyes han impuesto, so pena de encuadrar la conducta del registrador en un ilícito lo que no haría más que reflejar un claro exceso funcional.

Distinguir en documento Distinguir en documento judicialjudicial

Orden (potestad jurisdiccional) Valor de sentencia con autoridad

de cosa juzgada

Petición de inscripción o anotación

1eras. Jornadas Rosarinas de 1eras. Jornadas Rosarinas de Derecho Civil celebradas en Derecho Civil celebradas en

Rosario en 1998Rosario en 1998 DDespacho: “La forma de instrumentación espacho: “La forma de instrumentación

debe ser calificada por el registrador, pero debe ser calificada por el registrador, pero el límite de la calificación respecto de los el límite de la calificación respecto de los documentos judiciales está dado por el documentos judiciales está dado por el contenido de la sentencia”.contenido de la sentencia”.

conf. IV Congreso Nacional de Derecho conf. IV Congreso Nacional de Derecho Registral Mendoza 1982)Registral Mendoza 1982). Rigiendo en . Rigiendo en consecuencia en la calificación de consecuencia en la calificación de documentos judiciales, los mismos documentos judiciales, los mismos principios y normas jurídicas que son principios y normas jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documentos, aplicables a cualquier tipo de documentos, salvo las modalidades y efectos propios de salvo las modalidades y efectos propios de esta especie de instrumentos públicos.esta especie de instrumentos públicos.

Las observaciones de registrador Las observaciones de registrador se encuentran subordinadas a los se encuentran subordinadas a los

principios siguientesprincipios siguientes estar fundadas en la ley no exceder los límites de su

competencia específica responder a los fines que el

ordenamiento ha establecido para la publicidad registral

ser susceptible de recurso ante el poder jurisdiccional.

Integración de la calificación del Integración de la calificación del notario, el juez o el administrativo notario, el juez o el administrativo

y el registradory el registrador El registrador se concentra en los

documentos presentados Respecto a los actos anulables nada

tendrá que decir el registrador, pues no puede embarcarse en la investigación de hechos extraños a los asientos del Registro o a los documentos que se le presentan.

El registrador no puede tomar en consideración lo que conozca por noticia de otro medio de información que el que se ha expresado.

Calificado el documentoCalificado el documento

Acepta

Observa

Rechaza

Consecuencias de la Consecuencias de la calificación calificación

( inscripción o anotación)( inscripción o anotación) Definitiva (arts. 14, 28, 10 a 13,

29 LR y 1011 CC) Provisional: (art.9 LR) efectos

( arts. 5, 17 y 18), plazo, prórroga (D2080 art.38)

Condicionada (art.18 inc. b LR) definitiva supeditada

Rechazo (arts. 9 inc. a y 18 inc a 33 LR)

Si el documento es Si el documento es observado por el observado por el

registradorregistradorEl interesado tendrá las siguientes

opciones cumplir con las observaciones

formuladas al documento promover la revisión por el

procedimiento recursivo que corresponda considerando que la calificación no se ajusta a derecho

El inciso b) del artículo 9 de la ley El inciso b) del artículo 9 de la ley 17.801 en su párrafo primero 17.801 en su párrafo primero dispone dispone si el requirente “...no estuviere de acuerdo con si el requirente “...no estuviere de acuerdo con

la observación formulada, deberá solicitar al la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión.” Esta Registro que rectifique la decisión.” Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. se hubiere concedido.

Cuando la decisión no fuese rectificada podrá Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. inscripción o anotación provisional.

““...La reglamentación local fijará los plazos ...La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos”.sustanciarse los recursos”.

AAdherimos a la doctrina que entiende dherimos a la doctrina que entiende que debe hacerse extensivo el que debe hacerse extensivo el procedimiento recursivo sentado por procedimiento recursivo sentado por el inciso b) del artículo 9 de la ley el inciso b) del artículo 9 de la ley 17.801 a los supuestos contemplados 17.801 a los supuestos contemplados en el inciso a) del mismo artículo y en en el inciso a) del mismo artículo y en el inciso a) del artículo 18 de la Ley el inciso a) del artículo 18 de la Ley 17.801.17.801.

El Recurso es voluntario.El Recurso es voluntario.

El Recurso es suspensivo: constituye El Recurso es suspensivo: constituye un imperativo establecido por el un imperativo establecido por el artículo 9 inc b) primer párrafo “in artículo 9 inc b) primer párrafo “in fine” de la ley 17.801, fine” de la ley 17.801,

dispone: “...Durante cuya dispone: “...Durante cuya sustanciación – se refiere a la sustanciación – se refiere a la impugnación- mantendrá vigente la impugnación- mantendrá vigente la anotación provisional”.anotación provisional”.

RecursosRecursos

Instancia administrativa

Instancia judicial

Organización de los registros

Ciudad Autónoma de Buenos Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Recurso registral previsto Aires. Recurso registral previsto por la Ley 22231 y el Decreto por la Ley 22231 y el Decreto 2080/80 (t.o decreto 466/99)2080/80 (t.o decreto 466/99)

HHa simplificado las instancias a simplificado las instancias recursivas,recursivas,

los medios de prueba y los medios de prueba y los plazos procesales los plazos procesales En relación a la estructura del recurso, En relación a la estructura del recurso, la ley prevé dos instancias procesales la ley prevé dos instancias procesales una en el ámbito administrativo yuna en el ámbito administrativo y otra en el ámbito judicial.otra en el ámbito judicial.

Recurso de Reposición o Recurso de Reposición o Reconsideración Reconsideración

El plazo para la interposición es El plazo para la interposición es de noventa días a contar de la de noventa días a contar de la fecha de ingreso del documento al fecha de ingreso del documento al Registro (art.39 decreto 2080/80). Registro (art.39 decreto 2080/80).

Decreto 2080/80, en su artículo Decreto 2080/80, en su artículo 50 establece: “...Todos los plazos 50 establece: “...Todos los plazos establecidos en este Capítulo, con establecidos en este Capítulo, con excepción del de inscripción o excepción del de inscripción o anotación provisional, se contarán anotación provisional, se contarán en días hábiles.”en días hábiles.”

La rogatoria debe formularse por escrito y La rogatoria debe formularse por escrito y es menester constituir domicilio por parte es menester constituir domicilio por parte del peticionante, en el ámbito territorial del peticionante, en el ámbito territorial de la Ciudad Autónoma de Buenos Airesde la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

(art. 47 del Decreto 2080/80) (art. 47 del Decreto 2080/80) “...no “...no dándose curso a la petición si no se dándose curso a la petición si no se cumpliera tal requisito...”cumpliera tal requisito...”..

OOfrecer la prueba que hace a su derecho.frecer la prueba que hace a su derecho. El plazo para la producción de prueba El plazo para la producción de prueba

comienza a contarse desde la interposición comienza a contarse desde la interposición del recurso y es quince días, prorrogables del recurso y es quince días, prorrogables por otros quince días a pedido del por otros quince días a pedido del recurrente en casos de excepción.recurrente en casos de excepción.

El registrador cuenta para resolver la El registrador cuenta para resolver la petición con un plazo de 15 días, que se petición con un plazo de 15 días, que se computan a partir del vencimiento del computan a partir del vencimiento del término de prueba. término de prueba.

La resolución del registrador debe ser La resolución del registrador debe ser fundada, bajo pena de nulidad.fundada, bajo pena de nulidad.

Este plazo puede también ser objeto de Este plazo puede también ser objeto de ampliación, conforme artículo 40 del ampliación, conforme artículo 40 del Decreto 2080/80, hasta un plazo máximo Decreto 2080/80, hasta un plazo máximo de 30 días, mediante resolución del de 30 días, mediante resolución del Director del Registro, dictada con Director del Registro, dictada con anterioridad a su vencimiento.anterioridad a su vencimiento.

El efecto fundamental de la interposición El efecto fundamental de la interposición del recurso, es la suspensión del plazo de del recurso, es la suspensión del plazo de inscripción provisional que gozaba el inscripción provisional que gozaba el documento, hasta tanto se resuelva la documento, hasta tanto se resuelva la cuestión recursiva.cuestión recursiva.

Si resuelta la cuestión el Registrador Si resuelta la cuestión el Registrador accede a la revocatoria deducida, la accede a la revocatoria deducida, la inscripción o anotación provisional se inscripción o anotación provisional se convertirá en definitiva. convertirá en definitiva.

Si no accede a revocar su anterior Si no accede a revocar su anterior decisión, deberá notificar al interesado el decisión, deberá notificar al interesado el decisorio, y quedará expedita la vía del decisorio, y quedará expedita la vía del recurso de apelación ante el Director recurso de apelación ante el Director (conforme el artículo 42 del decreto (conforme el artículo 42 del decreto 2080/80).2080/80).

Recurso de Apelación ante el Recurso de Apelación ante el Director del RegistroDirector del Registro

El interesado tiene un plazo de quince días El interesado tiene un plazo de quince días hábiles a contar de la notificación. hábiles a contar de la notificación.

La apelación debe ser fundada y debe La apelación debe ser fundada y debe interponerse en el mismo expediente, y a partir interponerse en el mismo expediente, y a partir de allí, el Director del Registro es quien debe de allí, el Director del Registro es quien debe resolver la cuestión planteada.resolver la cuestión planteada.

El recurso de apelación deducido ante el El recurso de apelación deducido ante el Director, provoca también la suspensión del Director, provoca también la suspensión del plazo de la inscripción o anotación provisional.plazo de la inscripción o anotación provisional.

Frente a la negativa de acceder a la inscripción Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por parte también del Director del definitiva por parte también del Director del Registro mediante el recurso de apelación, le Registro mediante el recurso de apelación, le quedará al interesado el llamado Recurso quedará al interesado el llamado Recurso Judicial.Judicial.

Instancia JudicialInstancia Judicial

El artículo 2 de la ley 22.231, El artículo 2 de la ley 22.231, establece queestablece que

“ “Las resoluciones del Director del Las resoluciones del Director del Registro de la Propiedad Inmueble Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, mediante las de la Capital Federal, mediante las cuales se deniegue la inscripción o cuales se deniegue la inscripción o anotación definitiva de actos anotación definitiva de actos presentados para su registro, serán presentados para su registro, serán recurribles ante la Cámara Nacional recurribles ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal.” Capital Federal.”

Deberá interponérselo dentro de los diez días de Deberá interponérselo dentro de los diez días de notificada la resolución, y fundárselo en el notificada la resolución, y fundárselo en el mismo acto.mismo acto.

La Dirección deberá elevarlo al tribunal dentro La Dirección deberá elevarlo al tribunal dentro de los cinco días, y éste lo resolverá sin de los cinco días, y éste lo resolverá sin sustanciación.sustanciación.

La interposición del recurso de apelación ante la La interposición del recurso de apelación ante la Justicia, provoca la suspensión del plazo de Justicia, provoca la suspensión del plazo de inscripción o anotación provisional del inscripción o anotación provisional del documento.documento.

La decisión de la Cámara Nacional de La decisión de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, concluye el proceso Apelaciones en lo Civil, concluye el proceso del recurso registral, y si su decisión es del recurso registral, y si su decisión es revocatoria de la resolución apelada, el revocatoria de la resolución apelada, el registro debe proceder a su cumplimiento, registro debe proceder a su cumplimiento, notificada que le fuera la resolución y notificada que le fuera la resolución y devuelto que fuera el expediente.devuelto que fuera el expediente.

Si por el contrario la decisión fuera Si por el contrario la decisión fuera confirmatoria de la resolución confirmatoria de la resolución administrativa apelada, el interesado administrativa apelada, el interesado deberá subsanar las observaciones que deberá subsanar las observaciones que originariamente se le hubieran formulado, originariamente se le hubieran formulado, en el término de noventa días contados en el término de noventa días contados desde la notificación al interesado. desde la notificación al interesado.

Provincia de Buenos AiresProvincia de Buenos Aires

Los recursos registrales se encuentran Los recursos registrales se encuentran regulados por el Decreto Ley 11.643/63, regulados por el Decreto Ley 11.643/63, el cual dedica un capítulo entero, desde el cual dedica un capítulo entero, desde el artículo 44 al 50el artículo 44 al 50

Ley 12.008, que al modificar el artículo Ley 12.008, que al modificar el artículo

44, decreto ley 11.643/1963 ha 44, decreto ley 11.643/1963 ha introducido un nuevo ingrediente al introducido un nuevo ingrediente al determinar la competencia de la Cámara determinar la competencia de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Ciudad de la Plata, sobre actos de la Ciudad de la Plata, sobre actos emanados del Registro de la Propiedad.emanados del Registro de la Propiedad.

El artículo 44 del decreto ley 11.643/63 El artículo 44 del decreto ley 11.643/63 el interesado podrá recurrir:el interesado podrá recurrir: Por reconsideración ante su DirectorPor reconsideración ante su Director Por apelación ante la Cámara de Apelación en Por apelación ante la Cámara de Apelación en

lo Civil y Comercial del Departamento Judicial lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata...de La Plata...

El recurso ante el Director del Registro debe El recurso ante el Director del Registro debe interponerse en el plazo de veinte días a partir interponerse en el plazo de veinte días a partir de la fecha en que se notifique la observación. de la fecha en que se notifique la observación.

Debe ser fundado y se tiene que ofrecer y Debe ser fundado y se tiene que ofrecer y acompañar la prueba íntegramente a acompañar la prueba íntegramente a excepción de aquella concerniente a hechos excepción de aquella concerniente a hechos posteriores o documentos que no pudieron posteriores o documentos que no pudieron presentarse en el momento de la interposición presentarse en el momento de la interposición del recursodel recurso

De acuerdo al artículo 46 del decreto ley De acuerdo al artículo 46 del decreto ley 11.643/63 el plazo para la producción de 11.643/63 el plazo para la producción de las pruebas es de treinta días desde que las pruebas es de treinta días desde que es ofrecida, plazo que es prorrogable por es ofrecida, plazo que es prorrogable por otros treinta días a solicitud de parte.otros treinta días a solicitud de parte.

El Director del registro deberá resolver el El Director del registro deberá resolver el recurso dentro de los treinta días desde recurso dentro de los treinta días desde que se declare la cuestión de puro que se declare la cuestión de puro derecho o de vencido el término de derecho o de vencido el término de prueba (artículo 47 del decreto ley prueba (artículo 47 del decreto ley 11.643/63).11.643/63).

II FORO INTERNACIONAL DE II FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, DECLARA DERECHO REGISTRAL, DECLARA

Resulta conducente un procedimiento Resulta conducente un procedimiento preventivo (administrativo-registral) que preventivo (administrativo-registral) que respete los principios del debido proceso respete los principios del debido proceso legal y que provea una publicidad registral legal y que provea una publicidad registral del mismo, quedando en todos los casos del mismo, quedando en todos los casos sujeto a revisión o amparo judicial este sujeto a revisión o amparo judicial este procedimiento y cuanto de él resulte;procedimiento y cuanto de él resulte;

La correspondencia entre la realidad La correspondencia entre la realidad jurídica registrada y la extrarregistral jurídica registrada y la extrarregistral reduce los costes de transacción y reduce los costes de transacción y contribuye a sustentar la seguridad contribuye a sustentar la seguridad dinámica.dinámica.

A los fines de obtener seguridad A los fines de obtener seguridad jurídica, especialmente jurídica, especialmente preventiva, debe propenderse a preventiva, debe propenderse a la capacitación permanente de la capacitación permanente de todos los operadores del derecho todos los operadores del derecho vinculados a las situaciones vinculados a las situaciones jurídicas con vocación registral jurídicas con vocación registral

La responsabilidad del Estado La responsabilidad del Estado en Argentinaen Argentina

ETAPAS la irresponsabilidad del Estado la responsabilidad del agente

público la del Estado en forma directa

tanto en la esfera de la responsabilidad contractual como extracontractual

Fallos CorteFallos Corte

Ferrocarril Oeste c/Pcia.de Bs.As 13.10.38Vadell c. Pcia. de Buenos Aires, 18.12.84Romero, Guillermo Aníbal c/Pcia.de Santa

Fe 6-8-85 Inverfin Financiera S.A. 12.11.1986Mascaro de Manuillo, Martha E c/Pcia. de

Bs.As.l8.12.90Terrabón S.A. c. Pcia. de Buenos Aires

7.15.1997