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Introducción – Tasaciones
Algunas definiciones
Flores Sienra: “Tasar es justipreciar un bien en un lugar dado y en un momento determinado
utilizando un método analítico, comparativo y matemático, objetivo e imparcial.”
Dr. Magnou: “Tasar es pronosticar aproximadamente el precio de un bien para un mercado,
basándose en los principios de la timografía.”
Manual para tasadores del BHU dice: “Tasar es medir el valor de un bien en nuestra unidad
monetaria, para nuestro mercado y en un tiempo determinado, una tasación es una opinión,
pero no arbitraria sino fundada en una experiencia anterior o bien en una investigación especí-
fica actual del bien en cuestión.”
Según el Primer Congreso de Valuación y Catastro, desarrollado en Lima, Perú en 1949, se lo
define así: “Es un proceso objetivo y ordenado, relacionado con un propósito. Descansa en
observaciones y en las teorías económicas y produce un estimado de valor de cambio por di-
nero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, suponiendo
un uso específico.”
Principios timográficos
Timografía viene del griego y se la puede traducir como la “ciencia de la medición del valor”.
Los cinco principios básicos que fundamentan la pronosticabilidad del precio son:
a) Permanencia
b) Coherencia
c) Equivalencia
d) Proporcionalidad
e) Normalidad
El principio de permanencia sostiene que hay un lapso determinado de tiempo durante el cual
los precios se mantienen vigentes.
El principio de coherencia se refiere a las distintas manifestaciones del precio de un bien, las
que deberían guardar una relación lógica entre sí.
Ejemplo: la relación que deben guardar el precio de venta de una casa con el precio de alquiler
de la misma.
El principio de equivalencia sostiene que dos bienes fungibles1 equivalentes, en mercados
equivalentes tienen el mismo precio.
1 Bien fungible es aquel que puede ser sustituido por otro de la misma especie, calidad y cantidad, tales
como dinero –bien fungible por excelencia– mercaderías, etc.
El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes
tienen precios semejantes.
El principio de normalidad aduce que los precios obtenidos para un mismo bien en un mismo
mercado tienen una distribución estadística llamada normal que se representa gráficamente
por la campana de Gauss.
Escuelas valuatorias
a) Subjetiva
b) Objetiva
La corriente “subjetiva” o plurivalente expresa que cada inmueble admite tantas valoraciones
como motivos puedan presentarse para fijar el precio, o sea que considera como elemento
principal tener en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los efectos de tasar, por lo tanto,
el precio se encuentra en permanente variación dependiendo de la finalidad de la tasación
solicitada.
La corriente “objetiva” o univalente acepta que la valuación basada en métodos científicos no
puede variar en lo que a su esencia se refiere, cualquiera sea la finalidad de la misma. Cual-
quiera sea el origen, destino o método, el valor es único, objetivo y privativo del bien estudia-
do, de la misma manera que lo son sus dimensiones, forma o cualesquiera de sus propiedades.
Valor Venal o de Mercado y Valor Intrínseco o Técnico
El Valor Venal o de Mercado de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden
alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un
comprador deseoso de comprar pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los
usos y finalidades para las cuales está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble. En otras
palabras, será el precio obtenido a través de una libre operación de compraventa.
El Valor Técnico o Intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valo-
res de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en la que en
el presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria incluye el valor de todos los materiales
requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra, aportes por
todo concepto, etc.
Métodos o sistemas de tasación
Directos. Por separación directa de antecedentes:
a) De terrenos
b) De edificios
c) De conjuntos
Resultan:
Más seguros en los resultados
Más laboriosos en la ejecución
Indirectos. Por cálculo de rentabilidad:
a) Por capitalización de rentas
b) Por productividad
Resultan:
De cálculo más directo y rápido
Más imprecisos por variabilidad de tasas
Factores de valorización de terrenos
Particulares
Dimensiones (frente y fondo)
Ubicación
Forma
Orientación
Topografía
Subsuelo
Zonales
Valor residencial
Valor comercial
Valor industrial
Reglamentaciones de zonificación
Servicios públicos: agua, cloacas, teléfono, pavimento
Vecinos valorizantes
Vecinos desvalorizantes
Generales
Mercado inmobiliario
Estado económico del país
Subdivisiones
Perspectivas agropecuarias
Régimen de locación
Desgravación impositiva
Creación de nuevas zonas de desarrollo
Incidencia de grandes obras públicas
La valuación de una empresa
¿Qué significa valuar una empresa? El gran movimiento que existe hoy en el mercado de fusio-
nes y adquisiciones de empresas impulsa a que cada vez más sea importante para el empresa-
rio cuál es el valor de su negocio, entendiendo por tal cuál sería un valor que permitiera arribar
a una negociación entre dos partes y que tuviera bases que pudieran considerarse serias. Más
aun, en el contexto en el que hoy se desarrollan los negocios, el proceso de planeamiento es-
tratégico de una empresa debería, antes de implantar sus acciones, evaluar el impacto que
estas decisiones tendrán sobre el valor de su patrimonio o, en otras palabras, cómo lo afectará
o en cuánto se modificará su valuación. Conocer dicho valor y entender qué lo determina es
un tema fundamental cuando se trata de identificar el precio razonable en una adquisición o
venta de una compañía, o cuando se trata de una toma de decisiones relacionada con el análi-
sis de una inversión, o cuando se debe analizar la situación financiera de una empresa. En
estos tres casos la valuación cumple distintos papeles y tiene diferentes objetivos.
El primero de ellos se refiere a que la valuación resulta un análisis fundamental en un proyecto
de adquisición o venta de su negocio. Es por ello que es un elemento clave en la negociación
de las partes. Dicho valor representa aquél que podría aceptar todo inversor, conocedor del
negocio y del contexto, preocupado por sus intereses, pero movido exclusivamente por un
propósito de inversión capitalista.
Por otro lado, su objetividad ignora la identidad del posible inversor y cualquier otra motiva-
ción que éste pudiera tener. El segundo papel mencionado es el del análisis del valor de efec-
tuar determinada inversión. De esta manera, su importancia se concentra en detectar una
sobre o sub valuación de la inversión y aislar unidades de negocios del valor total de la empre-
sa. El tercer papel, dentro del análisis de la finanzas de una compañía, se relaciona con el valor
de la empresa y su vinculación con las decisiones que se toman en ella, teniendo la Dirección
una herramienta clave para tomar decisiones de crecimiento y sensibilizar cualquier reestruc-
turación financiera.
Distintos métodos de valuación
Existen distintos métodos de valuación, que en la práctica podemos resumir en: el “método de
los flujos de fondos descontados” que relaciona el valor de la empresa con su capacidad de
generar fondos en el futuro; “el método de múltiplos”, que estima el valor de un negocio por
comparación de sus resultados con otros de similares características; y el “método del valor
patrimonial”, basado en el valor de libros de la empresa.
Flujo de fondos descontados. El método de flujo de fondos descontados es el más utilizado y
el de mayor aceptación, ya que determina el valor a través de la rentabilidad proyectada del
negocio. Es de fácil aplicación en empresas que generan constantemente flujos financieros
positivos, que pueden ser proyectados con cierto grado de probabilidad en el futuro y donde
puede estimarse el nivel de riesgo del negocio.
Método de múltiplos. El método de múltiplos es de aplicabilidad para empresas que pueden
ser comparadas con otras compañías que sean del mismo sector industrial y que, además,
hagan oferta pública de sus acciones. En la aplicación de este método el valor de la empresa
surge por la comparación con las transacciones que se realizan con acciones que cotizan en
algún mercado financiero abierto (por ejemplo, la Bolsa de Comercio). Mientras el flujo de
fondos descontados es un método que se basa en proyecciones de negocio, que son por defi-
nición probabilísticas y tal vez subjetivas o en algunos casos poco realistas, el método de
múltiplos es generalmente utilizado para validar el resultado obtenido por aquél método.
También constituyen métodos alternativos para valuar activos cuyos flujos de fondos son des-
conocidos.
Método de valor patrimonial. El valor patrimonial podría considerarse un método no del todo
recomendable al ser analizado en forma aislada, debido a que representa el valor de los acti-
vos en un momento determinado, con considerando la posibilidad que tienen dichos activos
de generar ganancias en el futuro. Sin embargo, es común su utilización como elemento com-
parativo de otros métodos.
Método separativo de tasación
Superficie cubierta
Deberá ser expresada en metros cuadrados y se define como el área habitable construida en-
tre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada específicamente para vivienda.
Esta definición engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependen-
cias de servicio, pasillos, placares/vestidores, baños, lavadero (con acceso desde el interior de
la propiedad) y escaleras. La determinación de la superficie del área habitable deberá obte-
nerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra o mediante mediciones rea-
lizadas por el tasador. En todos los casos el tasador deberá asumir la responsabilidad por la
precisión de los datos. El valor a ser ingresado en este rubro resultará de multiplicar las di-
mensiones de la superficie habitable cubierta, por el precio asignado por metro cuadrado.
Superficie semicubierta
Es definida como las áreas que tienen, por lo menos, un lado abierto y sus características per-
miten a los ocupantes del inmueble utilizarlas como una prolongación de la superficie habita-
ble cubierta. Esta categorización incluye, también, aquellos espacios que han sido cubiertos
mediantes cerramientos metálicos, de aluminio, etc.
Es de esperarse que estas superficies tengan un valor por metro cuadrado inferior al asignado
a la superficie habitable cubierta. Generalmente, tendrán un rango de valor de hasta el 60% de
dicha área.
Superficie descubierta
El valor a ser ingresado en este rubro resultará de multiplicar las dimensiones del área descu-
bierta por el correspondiente precio asignado por metro cuadrado. Este precio será ajustado
(de corresponder) en función del método de valuación de las propiedades comparables. Se
pueden citar como ejemplos de ésta, a los patios y jardines.
Tasación de locales comerciales en galerías
Lugar del local
La ubicación del local dentro del edificio es otro factor importante para establecer su valor.
Aunque se hallen ubicados en el pasillo principal, van perdiendo valor unitario a medida que se
alejan de la entrada y disminuyendo progresivamente cuando están en entrepisos, subsuelos o
recovecos del edificio.
A veces, a los efectos de ampliar las galerías, se adquieren predios linderos del contrafrente o
bien lotes laterales cuyas entradas dan a calles transversales. En estos casos, los locales que se
hallan en la entrada de dichas calles son considerados de menor valor que aquellos preceden-
temente apuntados, cuando estas arterias tienen menor importancia comercial y afluencia
comercial y afluencia de público.
Estas variantes en su valor unitario tienen un lógico fundamento. Se ha comprobado que la
afluencia del público que se inicia por la entrada principal, es decir, el 100% llega hasta la mi-
tad de la galería, dispersándose en un 30% sobre los anexos laterales, el 40% vuelve por el
mismo pasillo u otros paralelos al de la entrada, que por lo general son bifurcaciones del prin-
cipal. Un 20% llega hasta el otro extremo que da al contrafrente, de los cuales un 15% visita
los que dan a las calles transversales y un 10% sube y baja escaleras de acceso a entrepisos o
subsuelos.
No pasará inadvertido al valuador que muchos locales están dotados de dúplex o sótanos, los
que da mayor amplitud de espacio utilizable. Como es razonable, debe otorgarse mayor valor
a los que cuentan con el dúplex que a aquellos que tienen el sótano, en virtud que los primeros
permiten la posibilidad de armar vidrieras altas, aprovechando su interior para otras necesida-
des.
Informe de tasación Ejemplo:
Punta del Este, 17 de febrero de 2012
Informe de tasación de bienes inmuebles
En el día de la fecha, Pablo Cavallero Martínez, en calidad de Perito Tasador Inmobiliario y
previa inspección ocular del bien, presenta el siguiente informe de tasación a solicitud de Luis
Pablo García.
Información del bien inmueble
Tipo de inmueble: incorporado. Dirección: Avenida España y Venezuela –Las Delicias. Ciudad:
Maldonado, Uruguay. Padrón: 901 manzana 235. Sección Judicial 1° Maldonado. Solar 6. Su-
perficie terreno: 400 m2. Superficie edificada: 180 m2. Antigüedad del bien: 30 años. Calidad
edilicia y estado de conservación del bien: Buenas condiciones de mantenimiento. Descripción
del bien problema: Padrón único dividido en dos solares, uno para local comercial y el otro con
el fin de casa habitación separados por un muro. El local comercial consta de amplia recep-
ción, tres oficinas cerradas, una abierta y dos baños. Posee amplio fondo con pequeña área
semidescubierta. La casa habitación consta de un amplio living, comedor-cocina, dormitorio
en suite y cochera en el frente.
Tras este informe concluimos que la valoración de este bien al día de hoy según precio de mer-
cado es de U$S 280.000. En el día de la fecha de hoy se entrega copia fiel a cada una de las
partes.
Pablo Cavallero Martínez
Perito
INFORME DE TASACIÓN
DATOS GENERALES
1. Comitente:
Nombre:_____________________________________________________________________
Domicilio:____________________________________________________________________
2. Inmueble:
Tipología:
● Fracción de tierra libre de construcciones
● Casa ● una planta ● dos plantas ● c/anexo
● Departamento en propiedad horizontal ● c/cochera ● departamento de pasillo
● Local comercial ● c/anexo
● Oficina ● c/anexo ● cochera
● Galpón ● c/anexo
● Edificio industrial ● c/anexo
Destino:
● Habitación
● Comercial
● Profesional
● Industrial
● Rural
● Permanente
● Temporario
Estado de ocupación:
● Ocupado
● Desocupado
3. Dominio:
● Se agregan títulos y estudio según adjuntos
● No se han provisto los títulos ni solicitado su estudio
● Se han provisto los títulos sin solicitar su estudio
Titular:__________________________________________
Lugar y fecha de
Inscripción:______________________________________
4. Ubicación:
Calle y número:________________________________________________________________
Localidad:__________________________________________Depto:_____________________
5. Zona:
Característica:
● Urbana
● Suburbana
● Rural
DETALLE DEL TERRENO
6. Dimensiones:
Frente__________m2
Fondo:__________m2
Superficie total:__________m2
7. Afectación de superficie:
● Retiro obligatorio
● Ochava
8. Aprovechamiento del terreno:
Índice edilicio:__________
Índice de ocupación del suelo:_________
9. Forma:
● Regular
● Irregular
10. Orientación
● Norte
● Sur
● Este
● Oeste
11. Posición del lote:
En la manzana
● Externo
● Interno
En la cuadra
● Esquina
● Centro (medial)
12. Infraestructura y servicios:
● Energía eléctrica
● Agua corriente
● Cloacas
● Pavimento
● Gas natural
● Alumbrado público
● Vereda
● Vía pública forestada
13. Altimetría del lugar:
● No hay antecedentes de inundación
● Hay antecedentes de inundación
● Hay antecedentes de inundación solucionados con obras públicas de desagüe
14. Nivel del terreno con respecto a la calle
● Alto
● Normal
● Bajo
DETALLE GENERAL
15. Entorno
Características del área (urbana)
● Residencial ● Barrio jardín ● Comercial ● Industrial ● Mixta
Tipología de las construcciones:
● Planta baja
● Dos y tres plantas
● Edificios en altura sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal
Calidad edilicia del área: calidad urbana del área:
● Buena ● Buena
● Regular ● Regular
● Mala ● Mala
Densidad poblacional: nivel socioeconómico
● Alta ● Alto
● Mediana ● Medio alto
● Baja ● Medio
● Media ● Bajo
● Bajo
Elementos modificatorios del espacio urbano
● Plaza
● Parque
● Edificio público importante
● Complejo recreacional
● Estadio deportivo
● Terminal de transporte
● Cementerio
● Barrio marginal
Vecinos
● Valorizantes
● Desvalorizantes
ANÁLISIS DE MERCADO
16. Tipo de valor estimado:
● Valor de mercado inmobiliario
● Valor de realización inmediata
17. Estimación de mercado realizable:
● Mercado inmobiliario alto
● Mercado inmobiliario medio
● Mercado inmobiliario escaso
ADJUNTOS
18. Material y/o documentación:
● Fotografías
● Escrituras de dominio
● Planos de construcción
● Planos de mensura y subdivisión
● Reglamento de copropiedad y administración
● Anexo: comentarios adicionales, otros
MÉTODO DE LA TASACIÓN
● Directo (por homogeneización de antecedentes):
+ De terrenos
+ De edificios
+ De conjuntos
● Indirecto (por cálculo de rentabilidad):
+ Por capitalización de rentas
+ Por productividad
● Empírico
EVALUACIÓN
Inmueble:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Valor estimado:
________________________________________________________________(U$S_________)
Lugar y fecha:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Nombre y apellido del tasador
Índices CO.N.E.A.T.
CO.N.E.A.T.
El decreto 368/1968 y la ley 13.695 crean y establecen la integración y los cometidos de la
Comisión Nacional de Estudio Agroeconómico de la Tierra (CO.N.E.A.T.). En sus considerando
se señala:
La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos para la planifi-
cación del mejor uso de los recursos naturales.
El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del sector agrope-
cuario basada en la capacidad potencial de la tierra.
El decreto 88/1974 determina la aplicación de los estudios sobre la capacidad productiva de la
tierra en la instrumentación del impuesto a la Productividad Mínima Exigible (IMPROME) –hoy
derogado.
El artículo N° 9 del Texto Ordenado 1979 que crea el impuesto a las Actividades Agropecuarias
(IMAGRO) establece que con el asesoramiento de CONEAT, el Ministerio de Ganadería fijará la
capacidad de producción de cada padrón. Se determina que para la fijación de la capacidad de
producción de cada padrón se tomarán en cuenta las posibilidades de producción, del tipo de
suelo y su ubicación.
¿QUÉ ES EL ÍNDICE CO.N.E.A.T.?
Es un índice estructurado por el Ministerio de Agricultura y Pesca y la Comisión Nacional de
Estudio Agroeconómico de la Tierra (CO.N.E.A.T.), que determina la capacidad actual de los
suelos del país, evaluados en kilos de carne bovina, cuyo promedio es el índice 100.
Los grupos CO.N.E.A.T. en Uruguay no son unidades estrictamente cartográficas básicas de
suelos, sino que constituyen áreas homogéneas, a la escala de trabajo utilizada, definidas por
su capacidad productiva en términos de lana y carne bovina y ovina en pie. Esta capacidad se
expresa por un índice relativo a la capacidad productiva media del país, a la que corresponde
el índice 100.
Desde el punto de vista edafológico2, la productividad se considera como la capacidad inicial
del suelo para producir un cierto rendimiento por hectárea por año y que, teóricamente, se
puede expresar como porcentaje del rendimiento óptimo que se obtiene en el suelo que ofre-
ce las condiciones más favorables bajo una tecnología definida.
¿Qué es el Índice de Valor Real?
Índice de Valor Real (I.V.R.)
El Índice de Productividad (IP) ha sido la base del cálculo del Índice de Valor Real (IVR). Para un
padrón del IVR se determina a partir del IP incrementado por coeficientes relativos a:
a. Proximidad del padrón a un centro poblado (para más de 25 km se hace = 0). Los valo-
res están comprendidos entre 0 y 600.
b. Ser frentista a una ruta nacional (en caso de no ser frentista es = 0). Los valores van de
0 a 30.
El IVR se aplica, a su vez, para la determinación de Valor Real monetario (VR) de un padrón. Es
el valor de la hectárea de Índice 100 (Há media) en $ fijado anualmente por la Dirección Gene-
ral de Catastro por la cantidad de hectáreas.
Características de los campos en Uruguay
En Uruguay la productividad de la tierra se mide mediante el índice CONEAT. Cada parcela de
tierra tiene un índice CONEAT puro y cada campo tiene un índice CONEAT promedio de los
2 Edafología: ciencia que trata de la naturaleza y las condiciones del suelo, en su relación con las plantas.
distintos tipos de tierras que lo componen, lo que se llama índice CONEAT promedio del cam-
po.
Tipo de campo Característica
IC prom. menor de 80 Principalmente indicado para forestación
IC prom. entre 80 y 120 Principalmente indicado para ganadería
IC prom. mayor de 120 Principalmente indicado para agricultura
El índice CONEAT promedio nos da una idea de cuál sería la actividad principal que se realice
en el campo en cuestión.
PROCEDIMIENTO A SEGUIR
Cada bien está compuesto por uno o más padrones. Cada padrón tiene un índice de producti-
vidad, que lo fija CONEAT y que aparece en la cédula catastral.
La superficie equivalente CONEAT 100 de un padrón surge de multiplicar la superficie real del
mismo por su índice de productividad CONEAT, dividido 100 (estas superficies se expresan en
Hás IC100).
Ejemplo:
Padrón 2323: Superficie real: 522 Hás 6500 m.c. Índice: 89.
Superficie equivalente: 522 × 6500 × 89 ÷ 100 = 465,1585 Hás IC100
En caso de que el bien esté compuesto por más de un padrón, se repite esta operación para
cada uno y se suman las superficies equivalentes en Hás IC100 de cada padrón, obteniéndose
así la SUPERFICIE TOTAL EQUIVALENTE en Hás IC100 (para justificar el ofrecimiento, este valor
debe ser igual o superior a 500 Hás IC100).
Ejemplo:
Padrón 7342: Sup. Real 457.2500 Hás IC 122
Padrón 7325: Sup. Real 17.5921 Hás IC 105
Padrón 7450: Sup. Real 23.0189 Hás IC 90
SUP. TOTAL REAL: 457.2500 + 17.5921 + 23.0189 = 497.8610 Hás
Superficie total equivalente:
(457.25 × 1,22) + (17.5921 × 1,05) + (23.0189 × 0,90) = 597,0337 Hás IC100
VALUACIONES RURALES
Consideraciones generales
Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primor-
dialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad.
El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas,
comercios y demás destinos y los valores que surgen de un estudio de mercado local con ante-
cedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores co-
rrectivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de
aspectos intrínsecos y productivos –IC100.
Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coefi-
cientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de
los campos.
Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a
centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener
valores más ajustados al mercado.
1) Metodología comparativa
a) Comparación directa
El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del
precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el
valor.
Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y, paralelamente, el de aquellos de los
cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en
cuenta las razones que normalmente dan carácter al valor.
En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:
1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.
2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta.
3) Consultar contratos de alquiler analizando sus circunstancias y condiciones.
4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad
productiva.
Factores de comparación
Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a los efectos
de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera:
1. Ubicación: Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con
respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la
producción o lugar de abastecimiento.
2. Superficie del campo: Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su
mensura y la de los antecedentes en consideración, de ser factible su obtención, o en
su defecto la que consta según título.
3. Forma: La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor
aprovechamiento económico.
4. Calidad del suelo: Se deberán considerar los estudios más precisos elaborados por or-
ganismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el bien a
tasar y los antecedentes.
5. Mejoras: Se tasan por costo de reposición depreciado.
6. Fecha de los antecedentes: Por los desajustes que implican los métodos de actualiza-
ción por índices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas
de antecedentes lo más próximos a la fecha de tasación.
7. Forma de pago: Se trabajará sobre valores de contado.
8. Disponibilidad: Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación.
9. Topografía: Se debe contemplar la configuración plani-altimétrica de los campos y, en
particular, atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria para su ponde-
ración.
Ponderación de los factores de comparación
Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en conse-
cuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los
utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias com-
pletas.
El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja co-
mo consecuencia lógica de los fundamentos considerados.
b) Método empírico
En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el
método empírico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes.
Este método debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplica-
ción del Método Comparativo. A partir del conocimiento del valor asignable aun campo en la
zona, dado por la receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su
superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice
esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes que sostienen el valor unitario
adoptado.
2) Método de capitalización de rentas.
El método de capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de
producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la diferencia
entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razona-
ble. Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a par-
tir de estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una
tasa de interés bancario para determinar su valor presente.
3) Metodología para arrendamientos
Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá deter-
minarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en cuen-
ta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural.
A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación
que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales.
A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de arrendamiento ad-
mita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente corres-
pondiente.
Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternativas de las
actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se
trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrenda-
miento pro año.
Guía para el análisis de un bien a tasar
Recomendaciones para el informe de valuación:
a) Características intrínsecas
1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea características del perfil edáfico.
2. Topografía.
3. Superficie.
4. Forma.
5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego.
6. Cultivos existentes.
7. Aptitud productiva.
8. Mejoras en construcciones.
9. Otros factores importantes:
a) Ubicación.
b) Destino actual y posible.
c) Infraestructura de la explotación.
d) Manejo, entendiéndose como la gestión de la explotación.
b) Características extrínsecas
1. Distancias a centros poblados y mercados.
2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.
3. Clima de la región.
4. Situación económico-social de la zona: existencias de bancos, instituciones crediticias, co-
operativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar.
5. Servidumbres.
6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN:
Es la inevitable pérdida de valor que se incrementa a pesar de los prudentes gastos de mante-
nimiento.
Es un valor negativo que aumenta con la edad del bien, desde cero hasta un máximo menor
que el valor nuevo del bien.
Causantes de la depreciación
a) Razones de orden físico
1. Avería repentina
2. Decrepitud
b) Razones de orden funcional
3. Inadecuación
4. Obsolescencia
5. Anulación
Hay distintos métodos en uso para el cálculo de la depreciación, basados en la antigüedad del
bien:
a) El método de la línea recta, según el cual la depreciación es una función lineal de la
edad.
Fórmula del método de la línea recta:
K1 = e/Vu
D = (VR-Vr) × K1
b) El método de la parábola o de Kuentzle: según la cual la depreciación se distribuye a
lo largo de la vida del bien siguiendo las ordenadas de una parábola.
Fórmula del método de la parábola:
K1 = (e/Vu)²
D = (VR-Vr) × K1
c) El método de Ross: expresa el hecho de que la depreciación no es constante sino que
es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el
fin de la misma.
Fórmula del método de Ross:
K1 = 1/2 × (e/Vu + e²/Vu²)²
En los 3 casos:
e = edad del bien
Vu = vida útil probable
VR = valor de reposición (valor de la construcción al momento actual)
Vr = valor residual equivalente al 10% del VR (valor del bien antes de la demolición)
TERRENO DE FORMA IRREGULAR
No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores defi-
nidos de la tierra.
Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular al rectángulo y al cua-
drado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángu-
lo y los polígonos irregulares propiamente dichos.
Se deprecian aquellos terrenos:
a) Con varios y pronunciados quiebres.
b) Con formas que se aproximan al triángulo.
c) Cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) –se trata por separado.
d) Con superficies reducidas conforme a su destino.
A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre
y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud.
Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de
dividir la superficie del lote por su frente.
Fr = área (m²)/frente (m)
Se establece, de esta manera, un “fondo relativo” ideal de un lote rectangular cuya superficie
sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fon-
do efectivo del terreno.
A través de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de me-
jor ponderación que aquellas cuyo frente es la base menor.
La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular,
no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, mu-
chas veces, limitador.
El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas
en que las irregularidades en la forma presentan poca importancia.
Texto reproducido de “Manual de Tasaciones” – Ing. Dante Guerrero – Editorial Alsina, año
1994.
LOTES CON FRENTE A DOS CALLES – DETERMINACIÓN DEL VALOR PROMEDIO
En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios,
el valor unitario promedio de la fracción surge mediante el método de difusión de valores, que
consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por
las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos.
Se obtiene así un valor unitario medio que se aplica en forma directa a la superficie de la frac-
ción.
En el gráfico que se agrega, se explica mediante un ejemplo fácil el mecanismo de cálculo.
Ejemplo: [U$D 45 × ( U$D 45 )] + U$D 30 × [1 - ( U$D 45 )]
U$D 45 + U$D 30 U$D 45 + U$D 30
Vm = (U$D 45 × 0,6) + (U$D 30 × 0,4) = U$D 39/m²
OBSERVACIÓN: Adviértase que si se realizara la premediación directa de los valores, su resul-
tado sería inferior (U$D 37,5/m²), y por este método, obtenemos U$D 1,5/m² más.
LOTE INTERNO
LEY DE HOFFMAN
CONCEPTO: Considera que las dos terceras partes del valor de un lote de terreno se encuen-
tran en la primera mitad.
FÓRMULA DE EJEMPLO:
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo (300 m²).
Valor del lote: $ 9.000.
Resultado:
Primera mitad: valor unitario: 40 $/m²
Segunda mitad: valor unitario: 20 $/m²
APLICACIÓN
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno ubicado en el contrafrente del lote del
ejemplo anterior que ha sido subdividido, de 10 metros de fondo con un pasillo de acceso de
1.5 metros.
Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en la primera y se-
gunda mitad del lote original.
Se calculan los valores por zona mediante la fórmula:
Vz = Sz × Vuz
Donde:
Vz = valor de la zona
Sz = superficie del lote interno en la zona
Vuz = valor unitario de la zona
Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la fórmula:
V = Vz1 + Vz2
Donde:
V = valor del lote de terreno interno
Vz1 = valor de la zona 1 (primera mitad)
Vz2 = valor de la zona 2 (segunda mitad)
Entonces:
Superficie del lote interno en la zona 1: 22,5 m²
Superficie del lote interno en la zona 2: 107,5 m²
El valor por zona resulta:
Vz1 = 22,5 × 40 = U$S 900
Vz2 = 107,5 × 20 = U$S 2.150
El valor del lote de terreno interno resulta:
V = 900 + 2.150 = U$S 3.050
REGLA NORTEAMERICANA (REGLA DEL 4-3-2-1)
CONCEPTO: Supone un lote de terreno en que el largo del fondo se halla dividido en cuatro
partes; a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y las in-
termedias, 3 y 2 veces.
FÓRMULA EJEMPLO:
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 40 metros de fondo (400 m²)
Valor del lote: $ 3.000
Resultado:
Primer cuarto: valor unitario: 12 $/m²
Segundo cuarto: valor unitario: 9 $/m²
Tercer cuarto: valor unitario: 6 $/m²
Último cuarto: valor unitario: 3 $/m²
APLICACIÓN:
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del lote del
ejemplo anterior –que ha sido subdividido– de 15 metros de fondo con un pasillo de acceso de
1,5 metros de ancho.
Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en cada cuarto del lo-
te original.
Se calculan los valores por zona mediante la fórmula:
Vz = Sz × Vuz
Donde:
Vz = valor de la zona
Sz = superficie del lote interno en la zona
Vuz = valor unitario de la zona
Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la fórmula:
V = Vz1 + Vz2 + Vz3 + Vz4
Donde:
V = valor del lote de terreno interno
Vz1 = valor de la zona 1 (primer cuarto)
Vz2 = valor de la zona 2 (segundo cuarto)
Vz3 = valor de la zona 3 (tercer cuarto)
Vz4 = valor de la zona 4 (último cuarto)
Entonces:
Superficie del lote interno en zona 1: 15 m²
Superficie del lote interno en zona 2: 15 m²
Superficie del lote interno en zona 3: 57,5 m²
Superficie del lote interno en zona 4: 100 m²
El valor por zona resulta:
Vz1 = 15 × 12 = $ 180
Vz1 = 15 × 9 = $ 135
Vz1 = 57,5 × 6 = $ 345
Vz1 = 100 × 3 = $ 300
El valor del lote de terreno interno resulta:
V = 130 + 135 + 345 + 300 = $ 960
¿TASAMOS UNA ESQUINA?
Trataremos de tasar una esquina. Pero en una esquina cualquiera, sino una esquina donde un
frente, el de menor dimensión, da sobre una zona comercial y el otro, el de mayor medida, da
a una zona residencial.
Si tal trabajo lo tuviera que hacer por un sistema comparativo, tal cual lo usan las inmobiliarias
en el Uruguay actualmente, quedará sujeto a una explicación por parte del tasador, que es
muy subjetiva.
Pero como el método científico sostiene que la tasación es una ciencia, la idea es impartir al-
gunas ideas para el supuesto que uno tuviera que actuar como Perito Judicial, donde a un Juez
debemos darle las razones lógicas de “por qué arribo a ese valor”.
Entonces veremos algunos conceptos:
Coeficiente de esquina
Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen mayor valor unita-
rio que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a
sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, ma-
yor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener
mejores condiciones de iluminación y ventilación.
Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor
que antiguamente era uniforme y de un 25%.
Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contri-
buyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características comerciales de
la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas
del lote sobre cada una de estas calles.
Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el
lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.
Método de Valvano
Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoya-
do en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente método propuesto
por el Ing. Miguel Valvano, en el V Congreso Argentino de Ingeniería y adoptado por diferentes
tribunales de tasaciones en el mundo.
El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y crítica de los
sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la siguiente forma:
Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si
se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del lote y la
sume de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina
con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación entre la superfi-
cie y su frente es:
A = S = 300 m² = m² del terreno = 30
Fm 10 m m del frente
Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:
E = S = S = 300 m²
Fe (f1+f2) 10 + 30
E = S = 300 m² = 7,5
Fe 10 + 30
Y el cociente entre ambos valores es:
n = A medial = Fe = 30 = 40 = 4
E esquina Fm 7,5 10
A este valor n le llamaremos índice de utilización, entendiéndose por utilización, en este caso,
no solo la mayor superficie edificable, sino la mayor rentabilidad, proveniente además, de la
(se sobreentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anu-
larse). En general, puede decirse que un terreno de n>1 es mejor que otro de n=1 (en realidad,
en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino
una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina,
como se verá).
Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en plan-
ta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila entre el 15% como mínimo y el 50%
como máximo.
Tablas del Ing. Valvano
PORCENTAJES DE VALORIZACIÓN DE TERRENOS POR UBICACIÓN EN ESQUINA
n = F
f
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
% % % %
1,00 15 10 5 0
1,25 17 11 6 1
1,50 19 12 7 2
1,75 20 13 7 2
2,00 22 14 8 3
2,25 24 15 9 4
2,50 26 16 10 5
2,75 27 17 10 5
3,00 29 18 11 6
3,25 31 19 12 7
3,50 33 20 13 8
3,75 34 21 13 8
4,00 36 22 14 9
4,25 38 23 15 10
4,50 40 24 16 11
4,75 41 25 16 12
5,00 43 26 17 13
5,25 45 27 18 14
5,50 47 28 19 14
5,75 48 29 19 14
6,00 50 30 20 15
Tabla I: zonas céntricas comerciales.
Tabla II: zona comercial y residencial intermedia.
Tabla III: zona familiar con algunos pequeños comercios.
Tabla IV: barrios en formación.