CONDOMINIO

ZINC 222

M. Arq. Guillermo M. Haro Vergara.2010.

UBICACIÓN:El Proyecto se encuentra ubicado en la calle de Zinc No. 222, esquina con la calle de Santa rosa, Col. Valle Gómez, Delegación Venustiano Carranza.

Tiene una ubicación privilegiada ya que se encuentra comunicado por las siguientes Avenidas: a una cuadra del Circuito interior “Río Consulado”, A tres cuadras de Eje 2 Oriente “Congreso de la Unión”, a cinco cuadras del Eje 1 Norte “Canal del Norte y a cinco cuadras de Ferrocarril Hidalgo.También se encuentra muy cerca del Centro Histórico, Tlatelolco, La Villa de Guadalupe, El Aeropuerto, La Merced, La terminal de Autobuses de Oriente y de las Líneas 4 y 5 del Metro.

ANÁLISIS DE MERCADO:

Demanda: El proyecto se encuentra en la zona donde

convergen tres Delegaciones Políticas, Venustiano Carranza, Cuauhtémoc y Gustavo A. Madero por lo que tiene un mercado potencial de mas de dos millones de habitantes.

El nivel socio-económico al cual enfocaremos nuestro producto es C, D+ y D que es equivalente al 70% de la población antes mencionada.

La zona donde se encuentra el predio a desarrollar es de nivel socio-económico D,es decir, clase baja y media baja, pero esta rodeada por colonias C+, C y D+, clase media, por lo que nuestro producto pude abarcar estas tres categorías.

El nivel de precio debe de estar entre $450,000 y $550,000.00, ya que en estos rangos podemos aceptar créditos Infonavit y Fovisste entre otros créditos preferenciales.

ANÁLISIS DE MERCADO:

Oferta: Se hizo un levantamiento de la oferta de vivienda en la zona Centro-

Norte de la Cd. De México donde encontramos los desarrollos con departamentos entre 45 y 55 m2:

Existen en venta 81 departamentos disponibles de un total de 318, lo que significa que el mercado ha absorbido el 75% de la oferta de este segmento en el último año.

El precio promedio es de $11,500.00 en número redondos. El porcentaje de enganche se encuentra entre el 10 y 20 %. El segmento de 55 a 65 m2. está muy competido y tiene poca

absorción debido a la crisis que estamos viviendo. El segmento de mas de 65 m2 se sale del mercado en la zona.

ABSOLUTOS RELATIVOSREAL DEL SOL 48.52 589,216.00$ 12,143.78$ 20.00 1.00 5.00%

Av. Guerrero (Eje 1 Pte.) # 202, entre Sol y Camelia Col. Buenavista Cuauhtémoc, Distrito Federal 60.77 717,638.00$ 11,809.08$ 20.00 1.00 5.00%

Enganche 20%: $ 117,843 MN. Mensualidad aprox.: $ 5,473 MN. Tasa y plazo: 12 % a 15

Teléfono 50-82-61-08/50-82-52-4

PARQUE DURÁN 38.00 438,000.00$ 11,526.32$ 3.00 3.45%Dr. Andrade 238 Col. Doctores Cuauhtémoc, Distrito Federal 39.00 452,000.00$ 11,589.74$ 9.00 10.34%

44.64 480,000.00$ 10,752.69$ 11.00 12.64%44.86 500,000.00$ 11,145.79$ 18.00 20.69%

MAPLES 42.00 472,000.00$ 11,238.10$ 191.00 38.00 19.90%Guillermo Prieto No. 39 Col. Magdalena Mixhuca Venustiano Carranza, Distrito Federal

TERRAZAS LINDAVISTATOTAL 45.40 521,264.86$ 11,481.97$ 318.00 81.00 25.47%

RESUMEN DE LA OFERTA DE DEPARTAMENTOS CON VALOR DE $450,000.00 A $500,000.00 A EN LA ZONA NORTE-CENTRO DEL D.F.

DISPONIBLESOBSERVACIONES

87.00

FOTOGRAFIA DESARROLLO SUP. M2 P. VENTA $/M2 TOTAL DPTO.

050

100150200250300350

DE 35 A 45 M2

DE 45 A 55 M2

DE 55 A 65 M2

MAS DE 65 M2

COMPARATIVO DE OFERTA DE VIVIENDA

COMPARATIVO DE OFERTA DE VIVIENDA

ANÁLISIS DE MERCADO:

Conclusiones: El proyecto a realizar debido a su ubicación se deberá

enfocar al nivel socio-económico D+, D, clase media baja, con viviendas de entre 35 y 45 m2 con un valor no mayor a los $500,000.00 (quinientos mil pesos 00/100 M.N.).

El enganche podrá ser de entre 10% y 20% diferido durante el desarrollo de la obra.

El tiempo de absorción se estima en un promedio de 40 a 50 viviendas por año en este desarrollo.

Los cajones de estacionamiento se venden por separado en todos los desarrollos.

PREMISAS DEL PROYECTO:DESARROLLO INMOBILIARIO ZINC 222VALLE GÓMEZ, VENUSTIANO CARRANZA D.F. 15/06/2010

PREMISAS DEL PROYECTO

1 TASA DE INTERÉS CRÉDITO 15% ANUAL2 TASA DE INFLACIÓN 6.03% ANUAL3 TASA DE INTERÉS PRODUCTOS FINANCIEROS 5.00% ANUAL

CAPITALTERRENO

VALOR DEL TERRENO 2,700,000.00 PAGO INICIAL - APORTACIÓN COMO SOCIO CAPITALISTA 2,700,000.00 50.00%

GRUPO DE INVERSIONISTAS.CAPITAL ADICIONAL REQUERIDO 2,700,000.00 50.00%TOTAL CAPITAL 5,400,000.00 100.00%

CARACTERISTICAS DEL PROYECTOUSO DE SUELO HM-05-20SUP. CONSTRUIDA POR DEPARTAMENTO 45.00 M2EDIFICIOS 1.00 NIVELES 6.00 5 +PBDPTOS. POR NIVEL 10.00 TOTAL VIVIENDAS 55.00 AREA DE DESPLANTE 495.00 M2 83%SUP. TERRENO 600.00 100%AREA LIBRE,JARDINES Y ESTACIONAMIENTO 105.00 18%LOCALES COMERCIALES 167.00 M2

ANÁLISIS DEL PROYECTO:DESARROLLO INMOBILIARIO ZINC 222VALLE GÓMEZ, VENUSTIANO CARRANZA D.F.

15/06/2010CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD PRECIO TOTAL %INGRESOSDepartamento tipo 1 VIV. 55.00 472,500.00 25,987,500.00 84.95% Estimado Dpto 45 m2 a $10,500.00 m2

Locales comerciales m2 167.00 15,000.00 2,505,000.00 8.19% Valor estimadoEstacionamientos. Unidad 28.00 75,000.00 2,100,000.00 6.86% Valor estimado

SUMA INGRESOS 30,592,500.00 100.00%

EGRESOSTERRENO M2 600.00 4,500.00 2,700,000.00 8.83% Según boleta predialNotariales % 8% 2,700,000.00 216,000.00 0.71% Sobre monto del terreno

CONSTRUCCIÓN 14,437,500.00 47.19% Departamentos m² 2,475.00 4,500.00 11,137,500.00

Áreas Verdes y estacionamiento m² 600.00 2,750.00 1,650,000.00 Areas Comunes m² 600.00 2,750.00 1,650,000.00 Incluye Locales

DERECHOS Y LICENCIAS 10% 14,437,500.00 1,443,750.00 4.72% Código financierO GDF

PROYECTOS % 2.50% 14,437,500.00 360,937.50 1.18% Sobre ConstrucciónESTUDIOS % 0.50% 14,437,500.00 72,187.50 0.24% Sobre ConstrucciónCOMERCIALIZACIÓN 1,529,625.00 5.00% Ventas % 4.00% 30,592,500.00 1,223,700.00 4.00% Sobre Ventas Publicidad % 1.00% 30,592,500.00 305,925.00 1.00% Sobre VentasDIRECCIÓN DE PROYECTO % 3.50% 30,592,500.00 1,070,737.50 3.50% Sobre IngresosADMINISTRACIÓN % 18.00 25,000.00 450,000.00 1.47% MESESCOSTO FINANCIERO % 15.00% 14,437,500.00 2,165,625.00 7.08% EstimadoIMPREVISTOS % 5.00% 14,437,500.00 721,875.00 2.36% Sobre Construcción

SUMA 25,168,237.50 82.27%5,424,262.50 17.73%INGRESOS-EGRESOS

FLUJO DE EFECTIVO REINVIRTIENDO INTERESES.

FLUJO INVERSIONISTA TASA 1.50%

PERIODO DEPÓSITOS INVERSIÓN INTERESES SALDOJul-10 600,000.00 600,000.00 600,000.00

Ago-10 856,000.00 1,456,000.00 9,000.00 1,465,000.00 Sep-10 1,244,000.00 2,709,000.00 40,635.00 2,749,635.00 Oct-10 2,749,635.00 41,244.53 2,790,879.53 Nov-10 2,790,879.53 41,863.19 2,832,742.72 Dic-10 2,832,742.72 42,491.14 2,875,233.86

Ene-11 2,875,233.86 43,128.51 2,918,362.37 Feb-11 2,918,362.37 43,775.44 2,962,137.80 Mar-11 2,962,137.80 44,432.07 3,006,569.87 Abr-11 3,006,569.87 45,098.55 3,051,668.42

May-11 3,051,668.42 45,775.03 3,097,443.44 Jun-11 3,097,443.44 46,461.65 3,143,905.09 Jul-11 3,143,905.09 47,158.58 3,191,063.67

Ago-11 3,191,063.67 47,865.96 3,238,929.63 Sep-11 3,238,929.63 48,583.94 3,287,513.57 Oct-11 3,287,513.57 49,312.70 3,336,826.27 Nov-11 3,336,826.27 50,052.39 3,386,878.67 Dic-11 3,386,878.67 50,803.18 3,437,681.85

Ene-12 3,437,681.85 Feb-12 - Mar-12 - Abr-12 -

May-12 - Jun-12 - Jul-12 -

TOTAL 2,700,000.00 3,437,681.85 737,681.85 3,437,681.85

PROYECTO:

Sótano

PROYECTO:

Planta Baja

PROYECTO:

Planta Tipo

PROYECTO:

Fachada