Juzgado Causa:

INFORME PERICIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS SITUADA EN LOMO MAGULLO, TELDE

Perito: Francisco Javier Iglesias García Telefono: APTI Nº

Telde, a 30 de Diciembre del 2010

Juzgado

Al juzgado:

Don Francisco Javier Iglesias García con DNI:-------------------, y designado por este

juzgado Perito Judicial Inmobiliario en el procedimiento ----------------, hace entrega en

este acto del dossier de valoración con las conclusiones, ascendiendo la valoración a

la cantidad de : CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS

CON VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO. (116.828,25 €)

RESUMEN DE TASACIÓN

Objeto de la Tasación:

Valoración de Vivienda unifamiliar de dos plantas, situada en calle La Feria número veinte, Lomo Magullo, término municipal de Telde, provincia de Las Palmas.

Propietarios del inmueble:

Método utilizado para calcular el valor de tasación:

Método de Comparación de muestras.

Visita al interior del Inmueble:

Sí

VALOR FINAL DE TASACIÓN:

CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON

VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO. (116.828,25 €)

Perito tasador:

Francisco Javier Iglesias García, con profesión Arquitecto, colegiado con el número ----- en el C.O.A.C. demarcación de Gran Canaria. Y en posesión de título de Perito Judicial Inmobiliario impartido en Centro de Estudios Surge.

Observaciones:

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007.

Fotografía exterior del inmueble:

INDICE:

� IDENTIFICACIÓN DE PERITO

� RAZÓN DE CIENCIA, CURRICULUM VITAE

� JURAMENTO

� DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE Y COMIENZO DEL INFORME PERICIAL

1.-IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

2.-FINALIDAD DE LA TASACIÓN

3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

4.-LOCALIDAD Y ENTORNO

5.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

6.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

7.-DESCRIPCIÓN URBANISTICA

8.-REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.-ANÁLISIS DE MERCADO

10.-CRITERIOS DE VALORACIÓN

11.-OBTENCIÓN DE MUESTRAS

12.-APLICACIÓN DEL MÉTODO Y CÁLCULOS

13.-CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES

14.-VALOR FINAL DE TASACIÓN Y FIRMA

15.-ANEXOS

IDENTIFICACIÓN DEL PERITO

Nombre: Francisco Javier Iglesias García

DNI:

Dirección:

Código postal:

Población: Las Palmas de Gran Canaria

Provincia: Las Palmas

Teléfono móvil:

E-mail: fjavier_iglesias@hotmail.com

RAZÓN DE CIENCIA, CURRICULUM VITAE

� Titulación Superior en Arquitectura. Arquitecto licenciado en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria con el plan del 2001. Colegiado en el C.O.A.C demarcación de Gran Canaria con el número -----

� Perito Judicial Inmobiliario. Obtención del título de Perito Judicial inmobiliario en centro de estudios SURGE. (Curso acogido al RD 1004/91 del Ministerio de Educación y Ciencia)

� Curso de Experto en Proyectos y Cálculo de Estructuras de Hormigón. Título propio de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria. (Cursando en la actualidad)

JURAMENTO

Juro – prometo que digo verdad, que he actuado y, en su caso, actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y digo que conozco las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliera mi deber como Perito Judicial Inmobiliario. Firma

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE Y COMIENZO DEL INFORME PERICIAL Vivienda unifamiliar entre medianeras de dos plantas construidas sobre rasante, planta baja y primera, ocupando toda la superficie de la parcela urbana sobre la que se levanta.

1.-IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN:

• Provincia: Las Palmas

• Municipio: Telde

• Barrio: Lomo Magullo

• Calle: La Feria

• Número: 20

• Linderos según registro:

• Datos Registrales:

• Referencia Catastral:

2.- FINALIDAD DE LA TASACIÓN:

Valoración realizada a petición de

3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN:

• Comprobaciones realizadas: o Correspondencia con Finca Registral, en lo referente a la distribución interior,

existen discordancias entre lo que expone el registro y la realidad de lo edificado.

o Comprobación Planeamiento Urbanístico. Finca urbana regulada por lo dispuesto en la Ordenanza A2 del Plan General de Ordenación de Telde, aprobado definitivamente el 4 de Febrero del año 2002.

o No se ubica en casco histórico protegido ni se considera edificación con interés histórico o patrimonial.

• Documentación utilizada: o Plano de situación o Nota simple o Ficha catastral o Fotografías exteriores del inmueble (realizadas por el tasador) o Fotografías interiores del inmueble (realizadas por la propiedad) o Croquis de distribución del inmueble (realizados por el tasador) o Muestras de inmuebles similares obtenidas en estudio de mercado.

ADVERTENCIA:

Habiéndome personado en la vivienda en la mañana del 20 y 21 de Diciembre del 2010 sin encontrar a nadie en su interior y debido a la imposibilidad de localizar al propietario sobre el que pesa la correspondiente demanda, tuve que solicitar información al vecino de parcela, vivienda nº 18 de la calle La Feria, el cual me facilitó el poder entrar en su vivienda, similar en planta baja a la que es objeto de tasación.

En la tarde del 22 de Diciembre, en búsqueda de información para la realización de la presente tasación, encontré que la vivienda de la cual es objeto, estaba anunciada a la venta en una página de internet www.tucasa.com, facilitándome un teléfono de contacto mediante el cual conseguí hablar con otro de los propietarios, que accedió a enseñarme el inmueble, sin posibilidad de fotografiarlo.

Las fotos que aparecen en el presente dictamen son extraídas de dicha página, comprobado previamente que se corresponden con la vivienda visitada y el estado actual de la misma.

El plano que se adjunta no tiene veracidad en cuanto a medidas, puesto que únicamente pude entrar a mirar, obteniéndose el perímetro de las medidas registrales, junto con el plano en formato digital del PGO de Telde que me facilitaron en las oficinas de la Consejería de Política Territorial del M.I. Ayuntamiento de Telde. La distribución interior se obtiene de un croquis realizado in situ, después de abandonar la vivienda, unido a las fotos conseguidas de internet.

4.-LOCALIDAD Y ENTORNO:

• Contexto Lomo Magullo es un barrio del municipio de Telde, en el este de la isla de Gran Canaria. Situado a 5,5 kilómetros de casco municipal, su centro se haya a una altitud de 387 metros sobre el nivel del mar. Antaño, los habitantes tanto de Lomo Magullo como de los pueblos cercanos se dedicaban a la agricultura de subsistencia, hoy en día, pese a que se han convertido en “pueblos dormitorio”, todavía pueden encontrarse cultivos familiares de medianías destinados al consumo local en parcelas irregulares que ocupan las laderas y cauces de los barrancos. Con unas vistas espectaculares, y limitando al oeste con el Parque Natural de Los Marteles, Lomo Magullo presenta un gran interés de tipo geológico, conformado por las partes finales de los barrancos de Arenales y Cernícalos y sus uniones con otro importante barranco de la zona. Esta situación, de loma entre barrancos, hace que el núcleo principal del pueblo este limitado en su expansión.

• Tipo de núcleo Núcleo poblacional inframunicipal, perteneciente al municipio grancanario de Telde. Conformado, en su mayoría, por viviendas unifamiliares convencionales, muchas de ellas de autoconstrucción y de dos plantas sobre rasante, este núcleo se destina principalmente a dormitorio.

• Ocupación laboral y nivel de renta. o Ocupación Laboral: La población de Lomo Magullo, que no trabaja en otras

zonas del municipio o de la isla, se dedica mayoritariamente a la agricultura familiar, existiendo también por la zona pequeñas granjas improvisadas. En menor medida, existen ciudadanos dedicados a trabajos de restauración, farmacia, y otros servicios esenciales de los que dispone el pueblo.

o Nivel de renta: Medio.

• Población: Evolución y Densidad Contrastando los datos ofrecidos por el ISTAC en referencia a los habitantes empadronados en Lomo Magullo entre los años 2000 y 2009, puede decirse que la evolución de la población, pese a que no sufre grandes cambios, tiende a la baja.

.Años Nº Habitantes Españoles Extranjeros Edad media

2000 1202 1190 12 20-40

2003 1205 1192 13 20-40

2006 1193 1186 7 20-45

2009 1153 1144 9 25-30 y 40-45 Cuadro de relación de habitantes en tramos de 3 años. Datos extraídos de las bases del ISTAC

• Delimitaciones y Rasgos Urbanísticos o Entorno: El entorno donde se sitúa la edificación objeto de valoración

corresponde con la zona urbana denominada “Lomo Magullo”, situada a 5,5 kilómetros del casco municipal de Telde.

o Infraestructura: Las propias de suelo urbano, es decir: Pavimentación de calles, encintado de aceras, alumbrado público, suministro de energía eléctrica, suministro de agua potable, red de saneamiento y telefonía.

o Tipología edificatoria dominante: La tipología edificatoria dominante es la de vivienda unifamiliar entre medianera y de dos plantas sobre rasante.

o Antigüedad: La antigüedad del entorno próximo es variable. o Consolidación: El grado de consolidación del entorno próximo se estima en un

90%, quedando todavía algunas parcelas vacías dentro del casco urbano, el cual se encuentra flanqueado por barrancos que impiden su expansión.

• Equipamientos, Dotaciones y Servicios La zona cuenta con los equipamientos, las dotaciones y los servicios necesarios: Centro de salud, colegio, iglesia, farmacia, tiendas de alimentos, bares, cafetería, local socio cultural, local para la tercera edad, caja de ahorros con cajero, cabinas públicas, espacios libres, recogida selectiva de residuos, servicio de correos.

• Comunicaciones Comunicaciones buenas con el casco municipal de Telde. Existe una línea regular de autobuses “TELDEBUS” que cubre la distancia entre Telde y Lomo Magullo cada media hora. Dicha línea parte de la plaza principal del pueblo y termina en Telde, donde puedes enganchar para dirigirte tanto a Las Palmas, como a otros municipios.

5.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

• Superficies

Plantas Medida Catastral Registral Proyecto Adoptada

Baja --- 110 m² 110 m² --- 110 m²

Primera --- 77 m² 77 m² --- 77 m²

Total --- 187 m² 187 m² --- 187 m²

• Descripción Debido a la imposibilidad de medir el interior de la vivienda, tal y como se indica en la Advertencia del capítulo anterior, se ha optado por tomar como medida de superficie la otorgada por el catastro, coincidente con la del registro de la propiedad.

• Infraestructuras Alumbrado público: Completas Alcantarillado: Completas Suministro de agua: Completas Pavimentación de viales: Completas Red de teléfono: Completas Suministro Eléctrico: Completas

6.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

• Descripción del edificio Se trata de una vivienda unifamiliar entre medianeras, con dos plantas de altura sobre rasante y ninguna bajo rasante. Posee una fachada de 6 metros con una ventana al exterior y puerta de acceso a la vivienda. La fachada trasera es de 4,50 metros posee una celosía por la que ventila una de las estancias. El fondo de parcela es de 20 metros. Cuando se construyo la vivienda, año 1960 según catastro, se trataba de una vivienda de planta única con patio trasero. Posteriormente, en el año 2000 se realizó una reforma y ampliación de la misma.

• Elementos fundamentales de la edificación Presumiblemente, se trata de una edificación con estructura de muros de carga sobre los que se soporta un forjado de hormigón armado. Los cerramientos de la zona más antigua están realizados en bloque de arenisca, la parte nueva se cierra con bloque de hormigón ligero de 20 centímetros de espesor. Tanto la fachada principal como la medianera y fachada trasera se rematan con enfoscado pintado.

• Superficies o Superficies comprobadas:

Debido a la imposibilidad de medir el inmueble, aun habiendo entrado en él, la superficie adoptada del catastro no ha podido ser comprobada.

o Superficies catastrales: Superficie de parcela: 110 m² Superficie construida en planta baja: 110 m² Superficie construida en planta primera: 77 m² PARA LA REALIZACIÓN DE ESTE INFORME SE ADOPTAN LAS SUPERFICIES CATASTRALES.

• Distribución o Distribución registral:

Planta baja: Dos dormitorios, dos baños, estar, pasillo y escalera Planta primera: Tres dormitorios, hall y cuarto de piletas.

o Distribución comprobada: Planta baja: Dos dormitorios, dos baños, estar, cocina, trastero-despensa, pasillo y escalera. Planta primera: Tres dormitorios, hall distribución, aseo, cuarto de costura, cuarto de piletas y terraza. SE OPTA POR EL USO DE LA DISTRIBUCIÓN COMPROBADA.

• Terminaciones o Suelos de gres en gran parte de la planta baja y de terrazo en la mayor parte

de la planta alta. o Paramentos verticales y horizontales con enlucido de yeso y pintados, salvo

cuartos húmedos, donde los paramentos verticales se encuentran, en su mayoría, alicatados.

o No posee falsos techos de ningún tipo. o Instalaciones vistas en baño secundario de planta baja y en aseo planta alta.

• Carpintería exterior En planta baja, la carpintería exterior es de madera. En planta alta posee carpintería de madera y aluminio

• Carpintería interior Carpintería de madera en el interior de la vivienda.

• Instalaciones La vivienda cuenta con instalación eléctrica, de fontanería y saneamiento. Esta última fue modificada en la reforma del 2000 para su enganche a la red de saneamiento general, eliminando el pozo negro. Tanto la red eléctrica como la de fontanería necesitan ser sustituidas, puesto que no cumplen con la normativa vigente. La cocina funciona con gas.

• Situación actual Su aspecto exterior no es malo, pese a que interiormente es necesario realizarle varias reformas. Posee varios síntomas de humedad, tanto en medianera como en fachada trasera de planta baja, posiblemente debidos a ascensión de agua del terreno por capilaridad. Las instalaciones en general precisan ser sustituidas. Debido a la denominada “falsa tipología” originada por la colmatación total de la parcela, posee problemas de ventilación en varios dormitorios de la casa, por lo que se incumple con uno de los requisitos mínimos en cuando a habitabilidad se refiere.

• Antigüedad: El año de construcción que se referencia en catastro es 1960, pero según nos informa

el propietario, la vivienda sufrió una reforma integral, con ampliación de la misma, en

el año 2000. Registrándose la nueva superficie tanto en catastro como en el Registro

de la Propiedad en el año 2001.

Teniendo en cuenta lo que dicta la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre

normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la

Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007, así como lo establecido por el RD

1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y

el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones para determinar el valor

catastral de los bienes de naturaleza urbana, la antigüedad del inmueble será el

número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la

última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración. Se considerará

como rehabilitación de un inmueble, según la citada normativa, aquel que cuente con

la correspondiente licencia, así como proyecto visado por un colegio profesional, y

cuyas obras se destinen al acondicionamiento desde el punto de vista de la

habitabilidad, de al menos el 50% de la superficie del inmueble. En este caso no

podemos contar estas obras como de Rehabilitación, puesto que no se han localizado

planos visados y las obras de ampliación no han mejorado las condiciones de

habitabilidad de la misma, tomando pues la edad real del inmueble en 50 años.

7.-DESCRIPCIÓN URBANISTICA

• Planeamiento vigente, Plan General de Ordenación de Telde, aprobado

definitivamente el 4 de Febrero del año 2002

• Ordenanza aplicable, se le aplica lo establecido por el P.G.O. para la ordenanza A2.

Actualmente se incumple lo establecido por dicha ordenanza en lo referente a las

Condiciones Higiénicas.

8.-REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

• Régimen de protección

Actualmente no recae ningún tipo de protección especial sobre el inmueble.

• Tenencia y limitaciones

Nombre DNI

Ocupante actual de la

viviendaNinguno*

Nuda Propiedad con carácter

privativo

Usufructo con carácter

privativo

*Según el propietario que me permitió la entrada al inmueble, la vivienda lleva desocupada tres años y medio, habiendo cortado la semana pasada el suministro de agua.

9.-ANALISIS DE MERCADO

• Oferta La oferta de viviendas a la venta en la zona es baja. Por lo que se han buscado testigos en las medianías, tomando como referencia el casco municipal de Telde y mirando en distancia a la vivienda a tasar.

• Demanda La demanda de viviendas de este tipo en la zona es media. Según información extraída de consultas en inmobiliarias del municipio de Telde.

10.-CRITERIOS DE VALORACIÓN

De acuerdo con el Articulo 639 (Valoraciones de bienes embargados) de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil BOE Nº7 08/01/00, la tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado sin tener en cuenta las cargas y gravámenes que recaigan sobre éstos, respecto los cuales dispone el artículo 666. Este artículo 666 determina que los bienes

inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de su valoración, realizada de acuerdo con lo previsto en los artículos 673 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución que la preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Atendiendo lo anterior, dado que disponemos de muestras de mercado análogas en tipología, uso, localización, cualidades y superficie al inmueble a valorar, es posible aplicar el método de comparación para encontrar el valor de mercado de éste; entendido como el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor para su venta mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que exista un comprador potencialmente informado de las características del inmueble, y que, comprador y vendedor actúen libremente y sin interés particular para la operación, de acuerdo con la Orden de 30 de Noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (punto 1r del anexo 1: criterios de valoración y definiciones y en la orden ECO 805/2003, que define el artículo 4.- Definiciones: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) como: “…el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido en el mercado, que las condiciones de mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble para negociar la venta.”)

En consecuencia, obtendremos el valor de mercado del inmueble con independencia de que, atienda a la propia finalidad de la valoración realizada dentro de un proceso judicial, no es posible plantear que comprador y vendedor actúen totalmente libres y sin interés particular, supuesto en el cual se dan mayormente las operaciones de compraventa, y en el cual se fundamenta el método de comparación de muestras como bien se expone en la nombrada Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994.

Metodológicamente, mediante el principio de sustitución del método de comparación, analizaremos el segmento del mercado inmobiliario de Telde relativo a inmuebles comparables al que es objeto de dicha tasación, seleccionaremos la información según desviaciones producidas por precios anormales o inmuebles no comparables debido a sus diferencias; homogeneizaremos en función de las mínimas diferencias entre las muestras, y obtendremos el valor de mercado de la vivienda.

De todos modos la valoración no tiene en consideración las cargas que pueda tener la finca, conste o no en el Registro de la Propiedad, no supone ningún pronunciamiento sobre la titularidad del inmueble o de posibles derechos sobre éste, ni la posibilidad de que la finca se encuentre arrendada u ocupada.

Finalmente, añadir que el presente dictamen se emite con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, con conocimiento de las sanciones penales en que podría incurrir si incumpliese el deber como perito de acuerdo con lo que dispone el artículo 335.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.

11.-OBTENCIÓN DE MUESTRAS

Para el objeto del presente informe, entre la amplia oferta profesional se escogen las oficinas con sede en Telde, debido a que el conocimiento del mercado inmobiliario (precios reales de compra-venta), es más real y acertado. Señalar que en la presente valoración se disminuirán los precios de las muestras en un 5% ya que éstas suelen publicitarse con un incremento del 3-4% de comisión y un 1-2% de regateo o negociación. “los precios de oferta no son precios de

mercado; los valores de mercado real libre se deben disminuir según la zona en referencia al comisionaje de los submercados. (D. Roberto Cortés. APTI)”.

Según información extraída de agencias inmobiliarias locales, webs y ofertas directas del propio mercado, la oferta de inmuebles similares en la zona de Lomo Magullo es relativamente baja. Debido a ello, se realizará un muestreo en el entorno cercano, tomando como punto central el núcleo urbano de Telde. La distancia de Telde a Lomo Magullo es de 5,5 kilómetros. Centraremos la búsqueda en un radio similar a este, teniendo en cuenta que los inmuebles deben estar situados en entornos relativamente similares.

En función de su cercanía al casco urbano de Telde, aplicaremos un coeficiente de depreciación a la muestra para poder homogeneizar los valores que obtendremos. Dicho coeficiente será de un 10% como valor máximo si nos encontramos en el mismo casco urbano de Telde.

Se obtienen (8) muestras, de las cuales, y según parámetros lógicos y técnicos de este tipo de valoraciones, seleccionaremos las más parecidas al inmueble objeto de la pericia según los criterios de valoración por comparación de muestras de mercado. De acuerdo con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007, nos quedaremos con un mínimo de (6) muestras.

Para elegir las muestras, dentro de lo acotado del mercado, nos hemos basado no solamente en el entorno de las mismas, si no en la tipología, superficie construida en relación a superficie de parcela, distribución interior y estado de conservación, puesto que como se especifico anteriormente, el inmueble sujeto a pericia necesita de reforma. Posteriormente, de acuerdo a la Orden ECO 805/2003, de 27 de Marzo, se homogenizaran aplicando los coeficientes necesarios, previamente justificados.

12.-APLICACIÓN DEL MÉTODO, CÁLCULOS

• Identificación de las muestras y Cálculo de los Valores Unitarios

Debido a no poder comparar la superficie de las muestras con la real del inmueble a tasar, se tomará la superficie catastral de las mismas, igual que hemos hecho con el inmueble sujeto a esta peritación.

Muestra 1: Casa Terrera situada en la calle Amistad nº -- en El Calero (Telde). Superficie construida 110 m², precio de oferta 91.300 €, precio de mercado 86.735 €

Muestra 2: Casa Terrera situada en la calle Samaniego nº - en El Calero (Telde), vivienda a Reformar. Superficie construida 104 m², precio de oferta 49.000 €, precio de mercado 46.550 €

Muestra 3: Casa Terrera en la calle Elejido nº -- en Telde, vivienda a Reformar. Superficie construida 90 m², precio de oferta 99.000 €, precio de mercado 94.050 €

Muestra 4: Casa Terrera en la calle Islas Canarias nº -- en Lomo Bristol (Telde). Superficie construida 108 m², precio de oferta 170.000€, precio de mercado 161.500 €

Muestra 5: Casa Terrera en la calle Diana nº --- en Caserones (Telde), vivienda a Reformar. Superficie construida 114 m², precio de oferta 80.000€, precio de mercado 76.000 €

Muestra 6: Piso sobre casa Terrera en la calle Bentaguaire nº -- en Caserones (Telde). Superficie construida 102 m², precio de oferta 76.300 €, precio de mercado 72.485 €

Cuadro resumen con los datos iniciales para el cálculo del valor unitario de cada muestra.

Muestra Superficie Zona Precio Precio Unitario

1 110 El Calero 86735 788,5

2 104 El Calero 46550 447,60

3 90 Telde 94050 1045

4 108 Lomo Bristol 161500 1495,37

5 114 Caserones 76000 666,67

6 102 Caserones 72485 710,64

A continuación se estudiarán los coeficientes de homogeneización que se aplicarán a las muestras para adaptarlas a las condiciones del inmueble a tasar.

• Criterios de los diferentes coeficientes

o Coeficiente de homogeneización de superficie (Cs): Se tendrá en cuenta la diferencia de superficie entre las muestras y el inmueble a tasar, si tomamos de partida que a menor superficie el valor unitario es mayor; y esto tiene su explicación; si partimos de la base en que los gastos de producción, mano de obra, publicidad, materiales, etc, son iguales para viviendas de 50 m² que para las de 120 m², los mismos gastos si tienen que repercutir sobre una superficie menor, el valor unitario será superior; en cambio si lo comparamos esos mismos gastos con un inmueble de superficie mayor, la repercusión es menor y el valor unitario es menor. Se establecen pues los siguientes parámetros:

� Para los primeros 10 m² de diferencia en superficie se establece una diferencia en porcentaje del 4%

� Para los restantes se establecerá un 2%

Aplicando estos parámetros a las muestras, calcularemos el coeficiente que afectará a cada una de ellas, teniendo en cuenta que la superficie construida de la vivienda a tasar es de 187 m²

Muestra 1:

Superficie construida 110 m², posee 77 m² menos, 8 tramos de 10 m², por lo que se ve afectada:

4%+(7x2%)= 18% → 100% -18% = 82% → 0,82

Muestra 2:

Superficie construida 104 m², posee 83 m² menos, 8 tramos y medio de 10 m², por lo que se ve afectada:

4%+(7x2%)+1%= 19%→ 100% -19% = 81% → 0,81

Muestra 3:

Superficie construida 90 m², posee 97 m² menos, 10 tramos de 10 m², por lo que se ve afectada:

4%+(9x2%)= 22% → 100% -22% = 78% → 0,78

Muestra 4:

Superficie construida 108 m², posee 79 m² menos, 8 tramos de 10 m², por lo que se iguala a la muestra 1, viéndose afectada por un 0,82

Muestra 5:

Superficie construida 114 m², posee 73m² menos, 7 tramos y medio de 10 m², por lo que se ve afectada:

4%+(6x2%)+1%= 17% → 100% -17% = 83% → 0,83

Muestra 6:

Superficie construida 102 m², posee 85 m² menos, 8 tramos y medio de 10 m², por lo que se iguala a la muestra 2, viéndose afectada por un 0,81

o Coeficiente de homogeneización por reforma (Cr): En el caso que se hayan efectuado mejoras en el inmueble, el valor del inmueble y por

tanto su valor unitario aumentarán. Dependiendo del tipo de reformas realizadas en el

mismo, los coeficientes varían entre un 4% y un 1%.

Norma establece unos valores de 4% para cocinas, 2% para baños y 1% en aseos.

Teniendo en cuenta que la vivienda objeto de tasación precisa de dichas reformas,

depreciaremos las muestras con los valores correspondientes en función de sus

necesidades.

Muestra 1 y 4: Debido a que posee dos cocinas y dos baños que no precisan reforma, se depreciará la muestra con un 12%, es decir, un coeficiente de 0,88 Muestra 2: Esta muestra se encuentra en una situación similar a la vivienda objeto de tasación, con la salvedad de poseer un baño menos, por lo que se apreciara su valor en un 2%, se le aplicara coeficiente 1,02 Muestra 3: Esta muestra se encuentra en una situación similar a la vivienda objeto de tasación, con la salvedad de poseer un baño menos y no tener aseo, por lo que se apreciara su valor en un 3%, se le aplicara coeficiente 1,03 Muestra 5: Esta muestra se encuentra en una situación similar a la vivienda objeto de tasación, con la salvedad no tener aseo, por lo que se apreciara su valor en un 1%, se le aplicara coeficiente 1,01 Muestra 6: Esta muestra no necesita de reformas, teniendo en cuenta que posee un baño y una cocina, su depreciación será de un 6%, se le aplica coeficiente 0,94

o Coeficiente de homogeneización por baños (Cb): Partimos de la base de que dos inmuebles con las mimas características, pero que se diferencian en tener un baño menos, no van a valer lo mismo en el mercado, el valor unitario de la vivienda será diferente. El valor será mayor en el inmueble que posea un baño más, pues se produce una mejora de las prestaciones del elemento o inmueble. En esta mejora se considera un incremento 4% para el inmueble que presente un baño más. Dicho esto, teniendo en cuenta que la vivienda a tasar posee dos baños, tendremos que: Muestra 1, 4 y 5: Poseen el mismo número de baños que el inmueble objeto de tasación, por lo que no se ve afectado su valor. Coeficiente 1 Muestra 2, 3 y 6: Poseen un único baño, por lo que debemos afectarlas con un 4%, en este caso como se pretende homogeneizar al inmueble a tasar, que presenta mejor situación, el valor del 4% será de incremento para las muestras. De manera que el coeficiente que afectara a dichas muestras será 1,04

o Coeficiente de homogeneización por aseos (Ca): Estamos en un caso similar al anterior, pero de menor entidad, debido a la diferencia entre aseo y baño. Por lo tanto la afectación no será la misma, si no que hablamos de un 2% de afectación positiva para el inmueble que posea aseo con respecto al que no. La vivienda a tasar posee un aseo, teniendo esto en cuenta miramos las muestras: Muestras 1, 3, 4, 5, 6: Ninguna de estas muestras presentan aseo, por lo que se le incrementara el valor en un 2%, es decir, se les afectara con el coeficiente del 1,02 Muestra 2: Posee un aseo, por lo que no se ve afectado su valor. Coeficiente 1

o Coeficiente de homogeneización por cocinas (Cc): En este caso particular, nos encontramos con que algunas de las muestras encontradas, debido a la tipología edificatoria, se prestan a tener más de una cocina. Esto se debe a la posibilidad de tener dos plantas y poder dividir la vivienda en un futuro, o simplemente por la comodidad de tener una segunda cocina cerca de la terraza. Utilizando el mismo razonamiento que con los baños o aseos, el hecho de tener una cocina más, siempre da más valor a una vivienda respecto de la otra. En este supuesto, la depreciación de las viviendas que poseen dos cocinas la igualamos a la de los baños, depreciando el valor de estas en un 4%. Muestras 1 y 4 Son únicas en las que se produce este hecho, por lo que se les aplica la depreciación del 4%. Se les aplica coeficiente del 0,96 Muestras 2, 3, 5 y 6 Poseen una única cocina, por lo que no se las deprecia. Coeficiente 1

o Coeficiente de homogeneización por dormitorios (Cd): Igual que en los supuestos anteriores, una vivienda con las mismas características que otra, pero con un dormitorio más, tendrá mayor valor y por tanto su valor unitario se incrementará. En esta mejora se considera un incremento de 3% por diferencia de dormitorio para inmuebles de 1 a 4 dormitorios, un 2% por diferencia de dormitorio para inmuebles de 4 a 6 dormitorios y un 1% por diferencia de dormitorio para inmuebles de más de 6 dormitorios. Teniendo en cuenta que la vivienda objeto de tasación posee 5 dormitorios, calculamos los coeficientes correspondientes a cada muestra Muestra 1,2 y 4: Poseen 3 dormitorios, es decir, dos menos que la vivienda objeto de pericia, por tanto, teniendo en cuenta que la vivienda a tasar tiene 5 dormitorios, la apreciación por dormitorio será del orden de un 2%, es decir, apreciaremos las muestras en un 4%. Se les aplicará un coeficiente de 1,04 Muestra 3: Posee 4 dormitorios, por lo tanto, igual que en el caso anterior, apreciaremos la muestra, pero esta vez en un 2%, puesto que sólo la diferencia de la vivienda a tasar es un dormitorio. Se aplicará coeficiente 1,02 Muestra 5: Esta muestra posee 6 dormitorios, uno más que la vivienda objeto de pericia, por lo que en este caso se depreciará la muestra en un 2%. Se le aplica coeficiente 0,98 Muestra6: Esta muestra posee 2 dormitorios, 3 menos que la vivienda objeto de pericia. Apreciaremos la muestra en un 6% aplicándole coeficiente 1,06

o Coeficiente de homogeneización por instalaciones (Ci): La normativa establece este coeficiente para la valoración de instalaciones de aire acondicionado y calefacción. En este caso ni las muestras tomadas ni la vivienda objeto de pericia poseen estas instalaciones, pero se considera necesario depreciar todas las muestras con un valor homogéneo, puesto que la vivienda objeto de tasación posee instalaciones de suministro de agua y electricidad en un estado de avanzado deterioro, haciéndose precisa la renovación de las mismas. Aplicaremos por tanto a todas las muestras el 3% que dicta la norma para diferenciar viviendas que poseen altas calidades en instalaciones de climatización de las que no, a efectos que conseguir un valor más real y basándonos en el principio de prudencia valorativa. Por tanto todas las muestras se verán afectadas por el coeficiente 0,97

o Coeficiente de homogeneización por terraza: (ADVERTENCIA) Debido a la imposibilidad de medir la vivienda objeto de pericia, no se posible actuar con lógica y verdad en este punto, puesto que no podría comparar certeramente las muestras. Queda condicionada esta valoración a la aplicación de este coeficiente, que de ser necesaria su aplicación a la hora de fijar un valor más certero de la vivienda, implicaría

acudir a la misma con la posibilidad de medirla y hacer un correcto levantamiento de planos.

o Coeficiente de homogeneización por ubicación (Cu): En este caso, como se comentaba en el punto 11 del presente dictamen (OBTENCIÓN DE MUESTRAS) el coeficiente de ubicación no dependerá tanto de si nos encontramos en calle principal, avenida, cercanía a colegios, etc. Se aplicará un coeficiente en función de la cercanía de las muestras al casco urbano de Telde. Este coeficiente será de depreciación, puesto que la vivienda objeto de pericia se sitúa a 5,5 kilómetros del dicho casco, siendo la más alejada de todas. Teniendo en cuenta que hablamos de viviendas de características similares, a mayor cercanía del casco urbano, mayor valor del inmueble, puesto que las comunicaciones, los servicios, administraciones y los comercios, en general, se sitúan en estas zonas. Queda claro entonces el sentido aplicación de dicho coeficiente que depreciara entre un 10% y un 0% localización de las muestras. Muestras 1 y 2 Se localizan en El Calero (Telde) esta zona está a unos 2,5 kilómetros del casco urbano, por lo que teniendo en cuenta que la vivienda a tasar está a 5,5 kilómetros, la diferencia es de 3 kilómetros, correspondiendo una depreciación aproximada de 6%, es decir, un coeficiente de 0,94 Muestra 3 Se encuentra en pleno casco urbano de Telde, por lo que le aplicaremos la depreciación mayor, es decir, el 10%. Coeficiente de 0,90 Muestra 4 Situada en Lomo Bristol, a un 1,5 kilómetros del casco urbano de Telde, por lo que le aplicaremos una depreciación aproximada de 9%. Coeficiente de 0,91 Muestras 5 y 6 Situadas en Caserones, a unos 3,5 kilómetros del casco urbano de Telde, por lo que le aplicaremos una depreciación aproximada de 3,5%. Coeficiente de 0,965

• Aplicación de los coeficientes, cálculo del valor unitario homogéneo. Con la siguiente tabla ponemos en relación los coeficientes de homogeneización de cada muestra con sus correspondientes valores unitarios para poder calcular el valor unitario homogéneo de cada una de ellas. Una vez obtenidos dichos valores, el Valor Unitario Homogéneo de mercado saldrá de la suma de los dichos valores obtenidos dividida entre el número de muestras.

Muestra V.Unitario Cs Cr Cb Ca Cc Cd Ci CuV.Unitario

Homogeneo

1 788,5 0,82 0,88 1 1,02 0,96 1,04 0,97 0,94 528,33

2 447,6 0,81 1,02 1,04 1 1 1,04 0,97 0,94 364,70

3 1045 0,78 1,03 1,04 1,02 1 1,02 0,97 0,9 793,04

4 1495,37 0,82 0,88 1 1,02 0,96 1,04 0,97 0,91 969,98

5 666,67 0,83 1,01 1 1,02 1 0,98 0,97 0,965 522,92

6 710,64 0,81 0,94 1,04 1,02 1 1,06 0,97 0,965 569,51

TOTAL 624,75

• Calculo del valor de tasación del inmueble Obtenido el Valor Unitario Homogéneo, sólo queda multiplicarlo por la superficie construida del inmueble para conseguir el valor de tasación de dicho inmueble Valor Unitario Homogéneo= 624,75 €/m² Superficie construida del inmueble= 187 m² 624,75€/m² x 187 m²= 116.828,25 €

Por lo que el valor de la tasación asciende a 116.828,25 € (CIENTO DIECISEIS MIL

OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO.)

13.-CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES

• Condicionantes:

- Imposibilidad de medir el bien a tasar, lo cual condiciona el valor de tasación a la

hora de valorar la terraza y poder contrastarla con las muestras buscadas en el

mercado.

• Advertencias:

- Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral

que no inducen a dudar sobre su identificación o características del mismo.

Concretamente en lo referido a la distribución interna.

- El inmueble tasado, por su antigüedad, puede padecer de vicios ocultos en la

construcción que se escapan a simple vista, recomendando se solicite a los

Servicios Técnicos Municipales certificación de que el inmueble no están incurso

en expediente de ruina alguno, ya que nuestra Sociedad no se puede

responsabilizar del estado estructural ni de su falta de mantenimiento.

- Tal y como se menciona en la hoja número 7 de presente informe, Debido a la

imposibilidad de recabar datos fotográficos ni de medición en la visita al inmueble,

las fotografías que se incluyen en el presente dictamen son extraídas de la página

de internet donde aparece anunciado el inmueble a tasar, anuncio que se adjunta

a dicho informe pericial. Se han comprobado previamente que dichas fotografías

corresponden con la vivienda visitada y el estado actual de la misma.

De la misma forma, el plano que se adjunta no tiene veracidad en cuanto a

medidas, puesto que únicamente pude entrar a mirar, obteniéndose el perímetro

de las medidas registrales, junto con el plano en formato digital del PGO de Telde

que me facilitaron en las oficinas de la Consejería de Política Territorial del M.I.

Ayuntamiento de Telde. La distribución interior se obtiene de un croquis realizado

in situ, después de abandonar la vivienda, unido a las fotos conseguidas de

internet.

• Observaciones:

- En el valor de tasación no se incluye mobiliario, maquinaria, enseres ni decoración

no polivalente.

- En el valor de tasación no se incluyen las cargas ni gravámenes que puedan recaer

o recaigan sobre el inmueble objeto de tasación.

- El valor de tasación obtenido es el referente al valor total del inmueble,

independientemente del número de propietarios que posea el mismo ni la

participación que sobre el mismo tenga cada uno de ellos.

14.-FIRMA

El valor de la vivienda unifamiliar entre medianeras situada en la calle La Feria nº 20, antigua calle Brunete nº 16, en Lomo Magullo, término municipal de Telde, en la provincia de Las Palmas es de:

CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON VEINTICINCO CENTIMOS DE

EURO. (116.828,25 €)

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos

para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la

Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007. Y teniendo en cuenta lo estipulado en el RD

1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el

cuadro marco de valoraciones de suelo y de las construcciones para determinar el valor

catastral de los bienes de naturaleza urbana.

Y para que conste a los efectos oportunos,

Firmo el presente informe en Telde a 30 de Diciembre de 2010.

15.-ANEXOS

Ficha Catastral del Inmueble, donde aparece con la dirección antigua, C/Brunete 16,

actualmente la calle ha cambiado de nombre y ahora es Calle La Feria, siendo el inmueble el

número 20

FOTOS EXTERIORES DEL INMUEBLE A TASAR (Fotos sacadas el 20 de Diciembre de 2010) Fachada Principal, Calle La Feria nº20 Lindero Sur-Oeste con Parcela 01 Fotos de la cubierta del inmueble a tasar, sacadas desde la cubierta del inmueble vecino.

FOTOS INTERIORES DEL INMUEBLE A TASAR (Fotos sacadas de la página de internet donde se anuncia la vivienda www.tucasa.com, comprobación de la veracidad de las mismas cuando se accedió al interior del inmueble) Estar Dormitorio junto a Estar

Pasillo de acceso a vivienda Cocina Baño principal en planta baja Escaleras a planta 1ª

Única foto de la planta alta, muestra parte del hall de escaleras, las entradas a dos dormitorios y al fondo la puerta abierta del aseo y el cuarto de costura. FOTOS DEL ENTORNO TRASERO DE LA CASA, VISTAS DESDE LA CUBIERTA (Fotos obtenidas de internet, de la pagina antes mencionada) Vista del barranco de los cernícalos Vista del centro de salud y del colegio

ANUNCIO DE LA VIVIENDA A TASAR ENCONTRADO EN INTERNET

MUESTRAS 1

MUESTRA 2

MUESTRA 3

MUESTRA 4

MUESTRA 5:

MUESTRA 6: