UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

VALUACION DE INMUEBLES URBANOS

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE 

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

TASAR - Definición

TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor más probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor 

CLASIFICACÍON DE LOS INMUEBLES

U R B A N O S R U R A L E S IN D U S TR IA L E S

IN M U E B L E S

CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES

LOTES TIPOS o DE COMPARACION

U R B A N O SM E D IA L E S ,

N O E S Q U IN E R O S

U R B A N O SR E G U L A R E S

R E C TA N G U L A R E S

R U R A L E SD IM E N S IO N E S

C A R A C TE R IS TIC A SM A S F R E C U E N TE S

L O TE S TIP O S

ANTECEDENTES COMPARABLES

Antecedentes Comparables

Se define como antecedente comparable a todo dato numérico utilizable en la tasación. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta (intención de precio) obtenidos en el relevamiento de la información.

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasación, es conveniente que no excedan del término de dos (2) años, contados desde la fecha a la cual se realizará la tasación.

HOMOGENEIZACION –COEFICIENTE ASIMILADOR

Homogeneización

Se define como homogeneización de antecedentes a la conversión de los mismos al lote baldío tipo tomado como patrón, por medio de la aplicación de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldíos ubicados en la zona aledaña al lote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.

Coeficiente Asimilador

Se define al coeficiente asimilador como la relación entre el dato antecedente y el bien a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las características del predio a tasar

COEFICIENTES ASIMILADORES

De Medidas – Lote ideal de 10 x 30 De Actualización – I.P.C.Minorista – I.N.D.E.C. De Ubicación – Matriz de Vecindario De oferta De forma de Pago De Esquina – Bco Hipotecario . Valvano – DGC De topografía Otros

INFORMACION DE LOS DATOS

Recolección y selección de los datos necesarios

- Datos generales y de localización

- Datos específicos de la propiedad, tipo de

inmueble,emplazamiento

- Documentación jurídica, derechos a evaluar

- Datos de los inmuebles antecedentes

- Estudio de las Zonas y del Mercado

INSPECIONES

D E L A Z O N AD E L B IE N A TA S A R

D E L O S C O M P A R A B L E S

D E L TE R R E N OA TA S A R

D E L A S M E JO R A SE X IS TE N TE S

IN S P E C C IO N E S

INVESTIGACION DE VALORES

La valoración es básicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propósito de determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teoría económica aplicable al estudio en cuestión.

Cada valuación es un trabajo de investigación; es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado y análisis de investigaciones.

La investigación de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos así investigación de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.

INVESTIGACION DE VALORES PARA TERRENOS

E N L A M IS M AS E C C IO N C A TA S TR A L

E N L A M IS M AZ O N IF IC A C IO N

A N TIG U E D A DN O M A Y O R D E2 (D O S ) A Ñ O S

IN V E S TIG A R

METODO DEL PORCENTAJE METODO DE DISPERSION

Antec Valor Cof Cact Sup Cff Cub Cesq Vbu $/m² Vbu % Prom Dispersiones Disp. Abs

1 45000 0.80 1.007 480.00 0.73 1.30 1.00 79.55 1.92 0.92 0.92

2 42000 0.85 1.011 590.00 1 1.30 1.00 47.06 1.14 0.14 0.14

3 45000 0.85 1.01 403.20 0.88 1.30 1.00 83.71 2.02 1.02 1.02

4 18000 0.85 1.011 400.00 0.90 1.10 1.00 39.06 0.94 -0.06 0.06

5 8000 0.90 1.006 88.30 1.22 1.20 1.00 56.01 1.35 0.35 0.35

6 10000 0.80 1.033 300.00 1 1.10 1.00 25.03 0.60 -0.40 0.40

7 10000 0.80 1.012 176.00 1.08 1.00 1.00 42.59 1.03 0.03 0.03

Suma 373.00 Sum Disp Abs 2.91

Prom 41.44 Disp. Media 0.32

Prom + 15 % 47.66

Prom - 15 % 35.23

2º Prom. 42.90 2º Prom. 42.90

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION

INVESTIGACION DE VALORES PARA MEJORAS

G A M A D E M A TE R IA L E SC O N S TR U C TIV O S

TIP IF IC A C IO N D EL A C O N S TR U C C IO N

D E P R E C IA C IO N YC A ID A E N D E S U S O

IN V E S TIG A R

INVESTIGACION DE VALORES PARA CULTIVOS

Es necesario realizar una investigación sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condición óptima de producción. Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A. (Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria) que prepara un libro con los costos de los cultivos Típicos de la zona

CONSIDERACIONES SOBRE EL TERRENO Y LAS MEJORAS

LOTES IRREGULARES

IRREGULARIDAD LEVE :

Fondo Relativo

Fr = Sup (m²) / Frente (m)

IRREGULARIDAD GRAVE

Se divide el lote en lotes regulares con salida a calle

Método Manzur Pacheco Método México

METODO MANZUR PACHECO

Contempla la influencia de dos factores: a) el perimetral y b) el superficial.

El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene el Factor por forma:

Ic = Ip . Is Ff = 1 – Ic

Ip = (Pt – Pi) / Pt

  Is = (St – Si) / St

METODO MEXICO

Que es fácilmente adaptable a nuestra zona, recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectángulo con la mayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las castigue con un factor de irregularidad dado por:

  Fi = (Sup. Rectángulo inscripto / Sup. Lote a tasar)

 

Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sería:

Fi = (Sup. Rectángulo inscripto / Sup. Lote secundario)

Lotes a dos calles paralelas

Método de fusión de Valores

x = f . [1 / (1 + (y2 / y1))]

X = f / (1 + (Vm / VM)

Método de difusión de Valores

VA VMedio = VA x ------------ + VA + VB

VA + VB ( 1 - --------------- ) VA + VB

Tabla para el cálculo de la línea de fusión en lotes frentistas a dos calles paralelas

Vm/VM 0.09 0.08 0.07 0.06 0.05 0.04 0.03 0.02 0.01 0.00

0.90 0.5025 0.5051 0.5076 0.5102 0.5128 0.5155 0.5181 0.5208 0.5236 0.5263

0.80 0.5291 0.5319 0.5348 0.5376 0.5405 0.5435 0.5464 0.5495 0.5525 0.5556

0.70 0.5587 0.5618 0.5650 0.5682 0.5714 0.5747 0.5780 0.5814 0.5848 0.5882

0.60 0.5917 0.5952 0.5988 0.6024 0.6061 0.6098 0.6135 0.6173 0.6211 0.6250

0.50 0.6289 0.6329 0.6369 0.6410 0.6452 0.6494 0.6536 0.6579 0.6623 0.6667

0.40 0.6711 0.6757 0.6803 0.6849 0.6897 0.6944 0.6993 0.7042 0.7092 0.7143

0.30 0.7194 0.7246 0.7299 0.7353 0.7407 0.7463 0.7519 0.7576 0.7634 0.7692

0.20 0.7752 0.7813 0.7874 0.7937 0.8000 0.8065 0.8130 0.8197 0.8264 0.8333

0.10 0.8403 0.8475 0.8547 0.8621 0.8696 0.8772 0.8850 0.8929 0.9009 0.9091

0.00 0.9174 0.9259 0.9346 0.9434 0.9524 0.9615 0.9709 0.9804 0.9901 1.0000

El valor de entrada en la tabla es el cociente de valores unitarios (Menor sobre Mayor) Para determinar la distancia de la línea de fusión a la calle de mayor valor el valor obtenido en la tabla se multiplicará por la distancia entre las calles

Tabla Calles paralelas – Método de fusión

Lotes Triangulares

M ac M itch e llC h an d ías

D .G .C .S an Ju an

C oefic ien ted e fo rm a

M etod os d eTasac ió n

Propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, éste deberá calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el triángulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que él confeccionó , en función del fondo del rectángulo que se corresponde con la altura del triángulo. Para el caso del triángulo con vértice frente a calle, se utiliza la diferencia al 100 %. Se podrá apreciar que los dos triángulos juntos alcanzan el mismo valor del rectángulo completo.

Lotes Triangulares – Mac Mitchell

Lotes Triangulares - Chandías

Primer criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa.

Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que él propone (adaptada de Mc Mitchell), considerando como fondo el largo de la hipotenusa.

Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que él mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectángulo.

Lotes Triangulares – Coeficiente de forma

Trata de determinar la superficie aprovechable del triángulo, considerando una serie de triángulos de difícil aprovechamiento, respetando las medida mínimas que establecen las reglamentaciones en función de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la línea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente fórmula:

Cforma = Sup. Homogeneizada / Sup. Total

Lotes Triangulares – Coeficiente de forma

La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable más la superficie de la serie de triángulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines y 0,40 para zonas industriales)

Lotes Triangulares – Método D.G.G.

Propone tablas (Nº 5 y 6) de doble entrada, en la cuál se entra con el frente o el contrafrente, según corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestión

Lotes en Esquina

B A N C OH IP O TE C A R IO

D .G .C .S an Ju an

In g en ie roV A L V A N O

M é tod osd e Tasac ió n

Para zonas comerciales centrales 25 a 35 %

Para zonas comerciales en generales 20 a 25 %

Para zonas familiares de alto valor 15 a 20 %

Para zonas familiares comunes 10 %

Lotes en Esquina – Banco Hipotecario

Tabla I: Zona céntrica comercial: y = 0,07 n + 0,08

Valoración mínima: 15 %Valoración máxima: 50 % Tabla II: Zona céntrica comercial o residencial intermedia: y = 0,04 n + 0,06

Valoración mínima: 10 %Valoración máxima: 30 %

Lotes en Esquina – Método VALVANO

Lotes en Esquina – Método VALVANO

Tabla III: Zona céntrica residencial de edificios bajos: y = 0,03 n + 0,06

Valoración mínima: 5 %Valoración máxima: 20 % Tabla IV: Barrios en formación (aplicación condicionada

y = 0,03 n + 0,03

Valoración mínima: 0 %Valoración máxima: 15 %

Utiliza dos tablas, según la superficie del terreno sea de hasta 900 m² o entre 901 y 15000 m².

Para la primera de ellas se establece una relación de las medidas de los frentes (la de mayor valor básico sobre la de menor valor básico) y una relación de valores básicos (valor básico menor sobre valor básico mayor). El coeficiente obtenido se multiplicará por la superficie y por el valor básico mayor.

Lotes en Esquina – Método D.G.C.

Lotes de gran profundidad – HOFFMAN o 4 – 3 – 2 - 1

a) HOFFMAN (Tratado por relación de superficies): “La primera mitad de superficie del terreno tiene el valor de las 2/3 partes del total del mismo y la segunda mitad el tercio restante.” b) HOFFMAN (Tratado con relación de longitud): “Para este caso el terreno se divide en mitades, pero en función de su longitud, lo que genera dos superficies distintas.” c) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relación de superficie): “En el primer cuarto de superficie del terreno se halla el 40 % de su valor; en el segundo el 30 %; en el tercero el 20 % y en el cuarto el 10 %”

Lotes de gran profundidad – HOFFMAN o 4 – 3 – 2 - 1

d) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relación de longitudes): “Para este caso el terreno se divide en cuartos iguales en función de la longitud del terreno, lo que genera cuatro cuartos de distintas superficies.°  e) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y superficial): “Al primer cuarto de superficie del lote terreno le corresponde el 100 % del precio unitario básico de la cuadra, al segundo cuarto el 75 %; al tercero el 50 % y al cuarto el 25 %.” f) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y en función de la longitud del fondo): “Para este caso el terreno se divide en cuartos pero en función de su longitud, lo que genera cuatro superficies distintas.”

Coeficiente de Topografía

El coeficiente de topografía se aplica cuando la topografía del terreno exige realizar trabajos adecuados de nivelación para el aprovechamiento racional de la parcela. Para su homogeneización se multiplicará siempre el valor del m² del lote antecedente por su coeficiente de topografía.

FÓRMULAS

La fórmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente:

 

Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta

Vh = -----------------------------------------------------------------------------------------------

Sup. Lote ant. x Coef. ubic. x Coef. forma x Coef. esq.

 

El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el antecedente se encuentre en esquina.

 La fórmula para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente:

 

  Vt = Vh. x Sup. Lote a tasar x Coef. forma lote a tasar x Coef. esq.

 El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el lote a tasar se encuentre en esquina.

METODO DE MERCADO METODO DE COSTO

CORRELACIONES DE INDICACIONES DEL VALOR

VALOR FINAL

INFORME

VALORACION INDIVIDUAL

CLASIFICACION DE DATOS

DEFINICION

ESTUDIO PRELIMINAR

OBTENCION DE DATOS

ELABORACION DE UN PROGRAMA DE DATOS

METODO DE LA RENTA