[1] “Derechos de propiedad Pedro Abramo, 2004. Se puede...

Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica

“Buscando una gestión urbana inclusiva”Buscando una gestión urbana inclusivaCiudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004

Mercado informal de suelocomplementaridades y autonomia en los mercados

formal e informal de sueloformal e informal de suelo[1] “Derechos de propiedad Pedro Abramo, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, d ió ó i dé i T d l i l á j educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a

revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja.

Pedro Abramo

PrólogoMercado, Plan y la emergencia de la sociedad moderna

El individuo y sus pasiones

sujeto de la sociedad moderna

El individuo y sus pasiones

Las dos tradiciones de emergencia del orden social moderno:

* Hobbes y la tradición contractualMecánica de las pasiones y estado de guerra

la búsqueda de la paz y el contrato social

* A. Smith y el mercado

la búsqueda de la paz y el contrato social

óLibre manifestación de los deseos y laMano Invisible del mercado

L d ió d l i d d ólLa producción de la ciudad: prólogo

1) las ciudades Modernas y las lógicas de

C nt t Est d

1) las ciudades Modernas y las lógicas de coordinación del acesso al suelo urbano

Contracto

Mercado

Estado

Formal / Informal

Necessidade Ocupación

Auto-Construcción Auto-Urbanización

2) Los Proyectos de la Ciudad

de la Modernidad

Proyecto Modernista

fordismo urbanofor smo ur ano

Proyecto Pós-Modernista

“nueva política urbana” neoliberal

Anti-Proyecto: La ciudade pré-moderna de la y psociabilidad primária

fordismo urbano de la exclusiónfordismo urbano de la exclusión

Elementos estructurales del desarrolo Elementos estructurales del desarrolo latinoamericano

*crecimiento acelerado de la población urbana

*Incapacidad estrutural de producción *Incapacidad estrutural de producción universal de las infra-estruturas urbanas,

viviendas y servicios - El Estado del Bien-Estar viviendas y servicios El Estado del Bien Estar Urbano para las elites

ACESSO AL SUELO URBANOLOGICA DE LAS NECESSIDADES

OCUPACIONES

INDIVIDUALESCOLECTIVAS

Aciones

Organizadas espontaneas

INOVACIONES SOCIALES

AUTOCONSTRUCCION AUTOURBANIZACION

INOVACIONES SOCIALES

Lima - Peru

Caracas - Venezuela

La Paz BolíviaLa Paz - Bolívia

Autoconstruccion - Belem

Q ( )Para ver esta película, debe disponer de QuickTime™ y de un descompresor TIFF (sin comp

Para ver esta película, debe disponer de QuickTime™ y de un descompresor TIFF (sin comprimir).Para ver esta película, debe disponer de QuickTime y de un descompresor TIFF (sin comp

Para ver esta película, debe disponer de QuickTime™ y de un descompresor TIFF (sin comprimir).Ciudad de GuatemalaGuatemala

Auto urbanisation en la favela Cantagalo - Ipanema/ Rio de Janeiro

Ocupaciones recentesBuenos Aires -Buenos Aires

Argentina

Ocupaciones recentesRosário - ArgentinaRosário Argentina

Ocupacion en Belem - limite con la floresta de Amazonia

Ocupacion Che GuevaraBelémBelém

Ocupacion organizadaAnos 90

Ocupacion Che Guevara pBelém

AutourbanizacionConsolidacion

Ocupacion Che GuevarraBelém

Mercado Informal

“vende-se, vende-se, vende-se”

Funcionamiento del Mercado Informal de Tierra y Movilidad Residencial de los

PobresPobres

“Se chiamiamo economia formale i processi de produzione escambio di beni e servizi regolati dal mercato e realizzatiti i t d i i d t i li i li i t t ltipicamente da imprese industriali e commerciali orientate alprofitto, che agiscono sottomesse alla regole del dirittocommerciale, fiscale, del lavoro, possiamo chiamarepeconomia informale tutti quei processi di produzione e discambio che tendono a sottrarsi per uno o più aspetti a questicaratteri distintivicaratteri distintivi.

Bagnasco, A.: “L’economia informale” inTracce di comunità. Ed. Il Molino, Milano, 1999.

Funcionamiento del Mercado Informal de Tierra y Movilidad Residencial de los Pobres

“L’aspetto piò complicato, e del resto piò interessante, diquesta differenziazione sta nel fatto che spesso elementiformali e informali sono strettamente intrecciati informali e informali sono strettamente intrecciati indeterminate strutture d’azione.”

“La conclusione importante è allora che non l’economiainformale, in quanto tale, deve essere al centro diproblematiche scientifiche di ricerca, ma piuttosto il gioco delformale e dell’informale in concrete strutture d’azione.”

Bagnasco, A.: “L’economia informale” inTracce di comunità. Ed. Il Molino, Milano, 1999.

ACCESO DE LOS POBRES AL SUELO por la via del mercado informalla via del mercado informal

Se presentan tres modalidades fundamentalesSe presentan tres modalidades fundamentales de acceso al suelo:

• URBANIZACIONES PIRATAS (LOTEOS)

• AREAS CONSOLIDADAS (FAVELAS,

BARRIADAS, VILLAS)

• MERCADO INFORMAL DE ALQUILERQ

MERCADO Y LOCALIZACIÓN RESIDENCIAL

INTERPRETACIÓN NEOCLÁSSICAC Ó OC SS C

Mercado de suelo confrontación d t Preferencias: acessibilidadde propuestas

individuales de pago de alquiler espacio (cantidad)

externalidadCIUDAD MONONUCLEARCIUDAD MONONUCLEAR

PRECIOSPRECIOS

r pobres

r ricosr pobres

r ricos

DIST. PERIFERIACENTRO

RICOS

r pobresDIST. PERIFERIA

CENTROPOBRES

RICOS

r ricos

MODELO EUROPEO Y LATINO-AMERICANO DE CIUDAD

POBRES

MODELO AMERICANO DE CIUDAD

formación de los precios segun la teoría neoclássica urbana

CIUDAD CON EXTERNALIDAD NEGATIVA

PRECIOSEXTERNALIDAD

NEGATIVAfísica

j ídiPRECIOS

ocupación

Valor máximo del mercado informal

NEGATIVA jurídicaPRECIOS

r ricos

DIST.CENTRO

POBRESRICOS

RICOS

DIST.CENTROr pobres

EXT. POSITIVA

POBRES

RICOS

CIUDAD POLINUCLEAR

PRECIOS

DIST.CENTRO

formación de los precios segun la teoría neoclássica urbana

PRECIOSPRECIOS

r ricos

PRECIOS

DIST.CENTRO

POBRES

RICOS

r pobres

d1 d2

DIST.d1

POBRESd2

POBRES

RICOS+ POBRES

Valores Médios de venda de 2q nos bairros do entorno das comunidades

190000 00

90000,00

110000,00

130000,00

150000,00

170000,00

190000,00

R$

10000,00

30000,00

50000,00

70000,00

Tijuc

aPen

ha Lins

Bangu

Ramos

Acari

Acari

ta Barr

os

Costa

Preços Médios de venda de 2q nas Comunidades pesquisadaspesquisadas

30000 00

35000,00

40000,00

45000,00

50000,00

0,00

5000,00

10000,00

15000,00

20000,00

25000,00

30000,00

R$

,

Tijuq

uinha

Borel

Cacho

eira G

rande

Divineia

Joaq

uim de

Que

iroz

Parque

Acari

Laga

rtixa

funcionamiento del mercado informal de suelo

I Definición de los sub mercadosI. Definición de los sub-mercados1.1. estructura de los sub-mercados1.2. Formación de los precios1.2. Formación de los precios

II. Características de las interacciones entre los sub-mercados

III. Métodos de evaluación de los precios

1.1. estructura de los sub-mercados:

** agentes* estrategias y poder de mercado* característica de los productos* naturaleza del mercado:

mercantil o capitalista

1 2 Formación de los precios1.2. Formación de los precios

* componentes de los precios (suelo, insumos, interes, etc.)

* racionalidades y estrategias de anticipación (oferta demanda y poder anticipación (oferta, demanda y poder

publico)

II. Características de las interacciones entre los sub mercadossub-mercados

1. Jerarquía de los sub-mercados informales1. Jerarquía de los sub mercados informales* Precios* Tamaño del mercado y capacidad de oferta

2. Naturaleza de la interacción de los sub-mercados:* mpl m nt i s* complementarias* substituibles*efectos de borda y contaminaciónefectos de borda y contaminación

III. Métodos de evaluación de los precios

1. Econométrico

1 1 T di i l1.1. Tradicionaln n

P = + iXi + jLj + j ji=1 j=1

donde P es el precio del inmueble la variable dependiente donde P es el precio del inmueble, la variable dependiente, es la constante de la ecuación, Xi las característicasestructurales del inmueble, Lj los atributos de localización, l s p âm t s ( fi i nt s) d l sión l s, los parâmetros (coeficientes) de la regresión y losresiduos.

1 2 Autoregresión espacial1.2. Autoregresión espacial

y = Wy + X + y y

donde Wy es la variable autoregresiva( l) l f(matriz espacial) y el coeficienteautoregresivo espacial.

1.3. Limitaciones:1.3. Limitacioneselementos intangibles

III Métodos de evaluaciónIII. Métodos de evaluación

2. Analítico-cualitativo

*utilización de encuestas y perspectivacomparada

*procedimientos geo-estadísticos(análisis espacial)( p )

* áli i i tit i li t i tit i t*análisis institucionalista: instituciones, costesde transacción y contratos implícitos

*análisis evolucionista: “dependencia de latrayectoria”, efectos de frontera

*análisis socio-económico: variables socio-antropológicas y formación de los precios enp g y pambiantes de interacion de amistad y confianza

loteos Asentamientos consolidados

Estructura de mercado

oligopolístico competencia con mercado mercado

“racionado”

Agente dominante y determinación de

Fraccionador con capacidad de imponer “mark up” urbano

Comprador (“entrante”) y vendedor (“saliente”)tensión entre oferta y

preciosa up u ba o te s ó e t e o e ta y

demandaasimetría del poder de mercado fuerte variable

h id d l tiCaracterística de producto

homogeneidad relativa (lote) con variaciones de la

ubicación y metrage Heterogeneidad

externalidades

Exógenas (jerarquía de acesibilidad + caract. físicas

y topográficasendógenas+exógenas

Racionalidad yanticipacion

estratégicacon información

incompleta (juego de la anticipación de

pluralidad de racionalidades y

objetivos de anticipaciónpinfraestructura)

información incompleta e imperfecta(riesgo)

asimetría informacional e imprevisibilidad

(incertidumbre radical)

Favela do Pavão-Pavãozinho

Ipanema - Rio de J i

diferencias

Janeiro

setores sócio-espaciales en los asentamientos consolidados

Mercado informalCiud d d Ri d J n ir 2002Ciudad de Rio de Janeiro - 2002

Distribuição dos resultados pela divisão setorial das comunidades

Resumo A B C totalcompra 30,12 44,58 25,30 100,00pvenda 30,53 41,59 27,88 100,00C+V 30,42 42,39 27,18 100,00

HIPÓTESIS para los sub-mercados informalespara los sub-mercados informales

Hip. 1: sub-mercado informal unificado

Todos los asentamientos populares constituyen un solosub-mercado informal amplia movilidad residencial delos pobres intra- e inter-asentamientos consolidadoslos pobres ntra e nter asentam entos consol dados

Hip. 2: sub-mercados por asentamientos

Cada asentamiento es un sub-mercado sin segmentacióninterna movilidad residencial intra-asentamiento

HIPÓTESIS para los sub-mercados informales

Hi 3 b d d t i t

para los sub mercados informales

Hip. 3: sub-mercado por grupos de asentamientos homogéneos

Un grupo (conjunto) de asentamientos sin segmentacióninterna constituyen un sub-mercado movilidadresidencial inter-asentamientos restringidaresidencial inter asentamientos restringida

Hip. 4: sub-mercados en cada asentamiento

Cada asentamiento tiene una división interna en sub-mercados movilidad residencial intra-intra asentamiento

HIPÓTESIS para los sub-mercados informalesp

Hip. 5: sub-mercado por grupo de asentamientos segmentados

Un grupo (conjunto) de segmentos de áreas deasentamientos constituyen un sub-mercado movilidadasentamientos constituyen un sub mercado movilidadresidencial inter-intra por grupos de asentamientos

complementaridad y autonomía en los mercados formal e informal de tierras: una primera aproximación empíricainformal de tierras: una primera aproximación empírica

I PreciosI - Precios

* gradientes de precios

II - Movilidad residencial:•Trayectoria residencial (desplazamientos)

•Preferencias y motivaciones (racionalidades)

III - Características de la demanda:•Composición por ingresos

•Género

O ió•Ocupación

Valores Médios de venda de 2q nos bairros do entorno das comunidades

190000 00

90000,00

110000,00

130000,00

150000,00

170000,00

190000,00

R$

10000,00

30000,00

50000,00

70000,00

Tijuc

aPen

ha Lins

Bangu

Ramos

Acari

Acari

ta Barr

os

Costa

Preços Médios de venda de 2q nas Comunidades pesquisadaspesquisadas

30000 00

35000,00

40000,00

45000,00

50000,00

0,00

5000,00

10000,00

15000,00

20000,00

25000,00

30000,00

R$

,

Tijuq

uinha

Borel

Cacho

eira G

rande

Divineia

Joaq

uim de

Que

iroz

Parque

Acari

Laga

rtixa

Formacion de los precios en mercado informal de suelo de los asentamientos consolidados

Hipótesis:•la relación de mercado esta territorializada y el

los asentamientos consolidados

•la relación de mercado esta territorializada y elterritorio condiciona la valoración de las relaciones demercadol di ió d l i i l l ió d d•la dimensión del territorio en la relación de mercado es

traducida por las relaciones de proximidad

Las dos dimensiones de la proximidad:

•proximidad geográfica•proximidad geográfica

•proximidad organizada

valoración de mercado de la proximidad (Externalidad) PRECIO

En los mercados informales la proximidad organizada no es institucionalizada

* las interacciones territorializadas son en gran medida las interacciones territorializadas son en gran medida mantenidas por relaciones de reciprocidad y confianza *

La relación de cohesión de grupo es un elemento importante paraLa relación de cohesión de grupo es un elemento importante para garantizar las relaciones de reciprocidad territorializada

peropEl mercado informal de suelo (tierras) es el mecanismo regulador

de la “entrada” y “salida” en el territorio (asentamiento)

Asi el mercado es un factor de instabilidad de las relaciones de cohesión de las redes sociales locales

Determinación de los precios en el mercado i f l

Variables macroeconómicas:

informal

* política de ingresos* política de créditos y capacidad de ahorro* tasa de interés y política monetaria tasa de interés y política monetaria

* tasa de cambio* multiplicador y acelerador de la economía

Variables intra-urbanas:Determinante exógeno a los asentamientosg

Posición relativa del asentamiento en la cartografía de valoraciones de la división socio-espacial de la

estructura urbanaestructura urbana

Determinantes endógenos a los asentamientos

Determinación de los precios en el mercado informal (cont.)

Determinantes endógenos

En la formación de los precios hay una valoraciónEn la formación de los precios hay una valoraciónmonetaria (en los precios del suelo) de dos tipos deexternalidad que reflejan dimensiones territorializadas delmercado informal:mercado informal:

•externalidad “comunitaria” en los asentamientos populares

aceso a una red social que abre la posibilidad de entrar en una economía de reciprocidades locales de DON yen una economía de reciprocidades locales de DON y

contra-DON (dar-recebir-retribuir)

externalidad de “libertad urbanística” libertad de acción•externalidad de libertad urbanística libertad de acción constructiva y de uso del suelo relacionada con la

informalidad

por su ubicación en un territorio, la compra (venta) de suelo es la posibilidad de:

* entrar (salir) en una red de reciprocidades de bienes

suelo es la posibilidad de:

entrar (salir) en una red de reciprocidades de bienes y servicios;

* t ( ) l lib t d b í ti d t ió* tener (pasar) la libertad urbanística de construcción y uso del suelo

Esas dos posibilidades van a adquirir una expresión monetaria

l d i f l d len el mercado informal de suelo

precio de la externalidad comunitariapy

Precio de externalidad de la libertad urbanística

Determinación de los precios en el mercado informal (cont.)

precio de la externalidad comunitaria=

valoración de los beneficios de la economia de Don yvaloración de los beneficios de la economia de Don y contra-Don vis-a-vis los valores del mercado formal descontados los “costes del proceso de aprendizaje

social” en la red de reciprocidad de los entrantessocial en la red de reciprocidad de los entrantes (compradores)

coste de aprendizaje social = tiempo y esfuerzo para adquirircoste de aprendizaje social = tiempo y esfuerzo para adquirirlas reglas y normas (de caracter tácito) y la relación deconfianza que va a permitir a los entrantes compartir las

l i d i id d d l d i l t it i li drelaciones de reciprocidad de la red social territorializada

Determinación de los precios en el mercado informal (cont )Determinación de los precios en el mercado informal (cont.)

coste de aprendizaje socialEl cálculo del coste tiene una variable de

incertidumbre localincertidumbre localpues los conocimientos tácitos necesarios al proceso de

aprendizaje social dependen en gran medida de las trayectorias de las comunidades y de su grado y

características de cohesión

el coste de aprendizaje social podría ser un elemento de diferenciación de los precios del mercado informal, pero

también para definir sub mercadostambién para definir sub-mercados

Precio de externalidad de la libertad urbanísticaPrecio de externalidad de la libertad urbanística

depende de los límites locales de “permisso” (en cada uno de los asentamientos) de construcción y uso de suelo

Los límites locales de “permiso” son establecidos poros tes oca es de pe so so estab ec dos poconvenciones que van adefinir ciertas normas deconducta urbanística TÁCITA y localizada

Así que hay un componente de incertidumbre en la utilización de la “liberdad urbanística local” que será un

factor reductor del precio de la externalidadY un coste de aprendizaje social de las normas

urbanísticas tácitas de cada asentamiento popular que p p qtambién será un factor reductor del precio de la

externalidad

Diferenciación de los precios del informal

depende de las características de las relaciones sociales a nivel plocal que definen reglas y normas tácitas que condicionan las

posibilidades de las acciones individuales

depende de los procesos de aprendizage social de los entrantes

depende de los grados de las incertidumbres locales en relación a los límites de utilización de la “libertad urbanística” y el aceso

a la economía de Don y contra-Dony

esas características van a producir diferenciaciones en los precios del mercado informal inter e intra asentamientos y sonprecios del mercado informal inter e intra asentamientos y son parte de la forma de funcionamiento del mercado informal de

tierras

Favelas, narco-trafico y nuevas identidades territorialesnuevas identidades territoriales

i ili d d d bilid d id i l•Similitude nos padrões de mobilidade residenciallógica dos deslocamentos de proximidade/vizinhança

(fortes assimetrias informacionais)( )

• Nos mercados informais, e apesar dos baixos rendimentos familiares,HÁ DECISÃO locacionalHÁ DECISÃO locacional

*Relativa similitude nas preferêrencias locacionais d f i i f inos mercados formais e informais

DINAMICA DEL MERCADO DE SUELO URBANO FORMAL

Criterio dominante de ubicación de las familias en el espacio intra-urbano de las ciudades

EXTERNALIDADES DE VECINDADES

ÓPROBLEMAS DE LA COORDINACIÓN ESPACIAL DE LAS ELECCIONES DE LOCALIZACIÓN RESIDENCIAL

BUSQUEDA DE ESTAR CERCA (PRÓXIMO) DE LOS QUE SON PROXIMOS A MI

DINAMICA DE LOS MERCADOS DEL SUELO URBANO FORMALES (cont.)( )

AMBIENTE DE ESPECULARIDAD URBANA

“lo que yo pienso que el piensa que yo pienso”

Anticipaciones cruzadas + racionalidad mimética

dinâmica cognitiva y emergencia de uma

CONVENCION URBANA (CREENCIA)

Mecanismo de coordenación espacial de las elecciones de localización residencial

Mecanismo de coordinación espacial de las elecciones de localización residencial

CONVENCION URBANA (CREENCIA)( )

jerarquía socio-espacial de las externalidades j q pde vecindades

pero hay uma fragilidad cognitiva ruidos + proposiciones de inovaciones espacialesruidos + proposiciones de inovaciones espaciales

pasillo cognitivo

Efectos retro-alimentadores de la convención

efecto real de estoque efecto monetario

Imnovaciones Espaciales Urbanas y stock

Diferenciacion del producto inmobiliario+

Proposicion de desplazamiento de la externalidad de vizinidad (convencion urbana)

Diferenciacion del stock inmobiliarioDiferenciacion del stock inmobiliario

Difusion de la imnovacion Uniformizacion del stock

Trayectoria temporal de l s imn i n s (p m n n i )

Doble processo: las imnovaciones (permanencia)

diferenciacion/uniformizacion

Lugar dos ricos na cidade do Rio de Janeiro l d tao longo do tempo

CopacabanaDé d d 1950

Leblon / IpanemaDécada de 1970

Década de 1950

Barra da TijucaDécada de 1980

P d d l d d d l Produccion de la ciudad de los ricos“innovaciones espaciales”

Composição das transações imobiliárias na BARRA DA TIJUCA

100%

120%

60%

80%

100%

CEN

TUAI

S

0%

20%

40%PER

C

ApartamentosCasasTerrenos

0%68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95

ANOS

I. Comericiais

Composição das Transações na XVI RA - JACAREPAGUA

O50 OO%

O60,OO%

O70,OO%

O80,OO%

Apartamentos

O20,OO%

O30,OO%

O40,OO%

O50,OO%

PERC

.

ApartamentosCasasTerrenosI. Comericiais

O,OO%

O10,OO%

68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95

ANO

Composição das transações na XV RA - MADUREIRA

O70 OO%

O80,OO%

O40,OO%

O50,OO%

O60,OO%

O70,OO%

PERC

.ApartamentosCasasTerrenos

O OO%

O10,OO%

O20,OO%

O30,OO%

P

I. Comericiais

O,OO%68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95

ANOComposição das Transações na V RA - COPACABANA

O120 OO%

O80,OO%

O100,OO%

O120,OO%

C.

ApartamentosCasas

O20,OO%

O40,OO%

O60,OO%

PER

C CasasTerrenosI. Comericiais

O,OO%

68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 91 93 95

ANO

Mosaico de t lid d

Ciclo de Vida de las Territorialidades

externalidades de vecindad

Coordinación espacial

(ubicaciones)

Convención Urbana

CambioCambio

Diferenciación

Innovación Espacial

Diferenciación del Espacio Difusión

InnovacionesEspacial Innovaciones fechadas

Homogenización

Movilidad Residencial

Valoración y

Devaloración

Monetaria

“Entrantes” y

“Salientes”

de Territorialidades

MODELOS DE CIUDADES y MERCADO DE SUELO

Ciudades compactas Ciudades dispersasCiudades compactas Ciudades dispersas

Modelo europeu(ciudades mediterraneas)

Modelo americano(ciudades anglosaxonicas)(ciudades mediterraneas) (ciudades anglosaxonicas)

TRAZA URBANA Y ESTANDARES de la CIUDAD DISPERSA

COMPARACIONCOMPARACION

DESARROLLO FORMAL

DESARROLLO INFORMAL

TRAZA URBANA Y ESTANDARES de la CIUDAD COMPACTACOMPARACION

CIUDAD INFORMAL

CIUDAD FORMAL

CIUDAD INFORMAL

Conclusion: mercados y ordenamiento urbano

compactadensificaciónde las favelas

Barrios formales consolición

Ciudades latinoamericanaspobres ricos

b “gated urbanizaciones piratas +ocupaciones populares

Super periferiasdispersa

gated communities”

Barrios cerradoscerrados

Mercado formalCiudad de Rio de Janeiro - 2002

Ingresos Familiares del comprador

ingreso familiar %Até 2 s.m. 0,902 a 5 s.m. 11,045 a 10 s.m. 31,085 a 10 s.m. 31,0810 a 15 s.m. 26,46+15 s.m. 30,52Total 100,00

Renda Familiar dos compradores + vendedores

Total compra e vendaCOMUNIDADE ate 1sm 1 a 2sm 2 a 3sm 3 a 5 sm 5 a 10sm totalborel 31,43 20,00 25,71 17,14 5,71 100,00cachoeira grande 0,00 38,46 15,38 38,46 7,69 100,00campinho 15 00 40 00 40 00 0 00 5 00 100 00campinho 15,00 40,00 40,00 0,00 5,00 100,00divineia 23,68 44,74 13,16 18,42 0,00 100,00grot‹o 23,33 36,67 16,67 13,33 10,00 100,00jacarˇ 19,05 52,38 19,05 9,52 0,00 100,00joaquim de queiroz 10,53 52,63 26,32 10,53 0,00 100,00lagartixa 7,55 43,40 24,53 22,64 1,89 100,00parque acari 28,57 38,78 20,41 12,24 0,00 100,00pav‹o-pav‹ozinho 33,33 66,67 0,00 0,00 0,00 100,00tijuquinha 0,00 11,76 58,82 23,53 5,88 100,00tuiti 15,38 46,15 30,77 7,69 0,00 100,00vigario geral 36,00 28,00 20,00 14,67 1,33 100,00vila rica do iraj‡ 23,08 30,77 34,62 7,69 3,85 100,00vila vintˇm 27,40 30,14 19,18 16,44 6,85 100,00

total 22,81 35,85 23,01 15,07 3,26 100,00

favela-bairroCOMUNIDADE ate 1sm 1 a 2sm 2 a 3sm 3 a 5 sm 5 a 10sm totalborel 31 43 20 00 25 71 17 14 5 71 100 00borel 31,43 20,00 25,71 17,14 5,71 100,00divineia 23,68 44,74 13,16 18,42 0,00 100,00grot‹o 23,33 36,67 16,67 13,33 10,00 100,00campinho 15,00 40,00 40,00 0,00 5,00 100,00vigario geral 36,00 28,00 20,00 14,67 1,33 100,00tuiti 15,38 46,15 30,77 7,69 0,00 100,00total 27,96 33,18 21,80 13,74 3,32 100,00

n‹o favela-bairroCOMUNIDADE ate 1sm 1 a 2sm 2 a 3sm 3 a 5 sm 5 a 10sm totalcachoeira grande 0,00 38,46 15,38 38,46 7,69 100,00jacarˇ 19,05 52,38 19,05 9,52 0,00 100,00joaquim de queiroz 10,53 52,63 26,32 10,53 0,00 100,00lagartixa 7 55 43 40 24 53 22 64 1 89 100 00lagartixa 7,55 43,40 24,53 22,64 1,89 100,00parque acari 28,57 38,78 20,41 12,24 0,00 100,00pav‹o-pav‹ozinho 33,33 66,67 0,00 0,00 0,00 100,00tijuquinha 0,00 11,76 58,82 23,53 5,88 100,00vila rica do iraj‡ 23,08 30,77 34,62 7,69 3,85 100,00vila vintˇm 27,40 30,14 19,18 16,44 6,85 100,00total 18,93 37,86 23,93 16,07 3,21 100,00

Mercado formalRio de Janeiro - 2002

Matriz origem X destino por Área de Planejamento (AP) Matriz origem X destino por Área de Planejamento (AP)

AP 1 2 3 4 5 t t lAP 1 2 3 4 5 totalsem informação 5.08 6.88 2.76 2.51 6.82 4.501 (Centro) 64.41 2.17 2.41 0.00 2.27 5.812 (Zona Sul) 16.95 78.26 7.59 22.11 10.23 33.003 (Zona Norte) 10.17 5.43 79.66 6.53 10.23 30.044 (Barra-Jacarepaguá) 0.00 6.52 4.14 65.83 11.36 18.755 (Zona Oeste) 3.39 0.72 3.45 3.02 59.09 7.89total 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00total 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

Mobilidad Residencial nas FavelasCi d d d Ri d J i 2002

Origem dos Compradores de Imóveis

Ciudad de Rio de Janeiro - 2002

Origem dos Compradores de ImóveisCOMUNIDADE PRÓPRIA FAVELA OUTRA FAVELA PRÓPRIO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE S/ INFORMAÇÃO total

TOTAL 57,02 9,09 4,96 15,70 11,57 1,65 100,00favela-bairro 47,50 11,25 6,25 18,75 15,00 1,25 100,00sem favela-bairro 75,61 4,88 2,44 9,76 4,88 2,44 100,00

Comunidades com favela-bairroCOMUNIDADE PRÓPRIA FAVELA OUTRA FAVELA PRÓPRIO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE S/ INFORMAÇÃO totalBOREL 42,86 42,86 14,29 0,00 0,00 0,00 100,00CACHOEIRA GRANDE 50,00 25,00 0,00 25,00 0,00 0,00 100,00CAMPINHO 60,00 6,67 0,00 20,00 13,33 0,00 100,00

É 0 00 18 18 9 09 45 45 18 18 9 09 100 00DIVINÉIA 0,00 18,18 9,09 45,45 18,18 9,09 100,00LAGARTIXA 57,14 0,00 0,00 14,29 28,57 0,00 100,00VIGÁRIO GERAL 50,00 14,29 0,00 14,29 21,43 0,00 100,00VILA RICA IRAJÁ 50,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 100,00VILA VINTÉM 62,50 0,00 18,75 18,75 0,00 0,00 100,00total 47,50 11,25 6,25 18,75 15,00 1,25 100,00

Comunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE PRÓPRIA FAVELA OUTRA FAVELA PRÓPRIO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE S/ INFORMAÇÃO totalJACARÉ 81,82 0,00 9,09 9,09 0,00 0,00 100,00JOAQUIM QUEIROZ 75,00 0,00 0,00 25,00 0,00 0,00 100,00PARQUE ACARI 57,14 14,29 0,00 28,57 0,00 0,00 100,00PAVÃO PAVÃOZINHO 75,00 0,00 0,00 0,00 25,00 0,00 100,00TIJUQUINHA 81,82 9,09 0,00 0,00 0,00 9,09 100,00TIJUQUINHA 81,82 9,09 0,00 0,00 0,00 9,09 100,00total 75,61 4,88 2,44 9,76 4,88 2,44 100,00

Fonte dos Dados: Abramo,2002. OIPSOLO/IPPUR/UFRJ.

Mobilidad Residencial nas Favelasd d d d

Destino dos Vendedores de Imóveis


Destino dos Vendedores de Imóveis

COMUNIDADE PRÓPRIA FAVELA MESMO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE NÃO SABEM Total

total 24,81 4,51 27,57 22,81 20,05 100,00favela-bairro 24,92 5,36 28,08 23,66 19,87 100,00sem favela-bairro 26,67 1,33 28,00 21,33 22,67 100,00

Comunidades com favela bairroPRÓPRIA FAVELA MESMO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE NÃO SABEM Total

31 82 9 09 18 18 40 91 31 82 100 00borel 31,82 9,09 18,18 40,91 31,82 100,00cachoeira grande 0,00 10,00 40,00 30,00 20,00 100,00campinho 42,86 0,00 0,00 28,57 28,57 100,00divineia 20,69 3,45 44,83 10,34 20,69 100,00grotão 3,03 9,09 21,21 33,33 33,33 100,00lagartixa 30,00 0,00 24,00 34,00 12,00 100,00tuiti 28,57 0,00 7,14 28,57 35,71 100,00vigario geral 26,56 6,25 42,19 15,63 9,38 100,00vila rica do irajá 20,00 10,00 20,00 30,00 20,00 100,00vila vintém 32,35 5,88 25,00 14,71 20,59 100,00total 24,92 5,36 28,08 23,66 19,87 100,00

Comunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE PRÓPRIA FAVELA MESMO BAIRRO OUTRO BAIRRO OUTRA CIDADE NÃO SABEM Total jacaré 0,00 11,11 0,00 44,44 44,44 100,00joaquim de queiroz 37,50 0,00 31,25 18,75 12,50 100,00parque acari 30,23 0,00 37,21 16,28 16,28 100,00pavão-pavãozinho 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 100,00tijuquinha 16,67 0,00 0,00 33,33 50,00 100,00Total 26,67 1,33 28,00 21,33 22,67 100,00


Mercado informalR d J 2002Rio de Janeiro - 2002

Para onde irão após a venda doimovel?LOCAL DO DESTINO A B CLOCAL DO DESTINO A B CPRÓPRIA FAVELA 21,52 23,89 25,00MESMO BAIRRO 6,33 4,42 4,69OUTRO BAIRRO 26,58 27,43 34,38OUTRA CIDADE 22,78 23,89 18,75NÃO SABEM 22,78 20,35 17,19TOTAL 100,00 100,00 100,00

Movilidad Residencial Mercado Formal - Factores de atracciónRio de Janeiro

Em relação ao bairro (%): Em relação ao Imóvel (%):1 2 3 1 2 3

o Jan ro

1 2 3 1 2 3Já morou no bairro 49,26 3,42 2,16 Conforto Imóvel 42,73 13,77 10,68Oportunidade Négocios 14,09 10,41 10,13 Valor Imóvel 26,62 16,19 14,06Proximidade Parentes 9,16 19,69 10,56 Propriedade 11,30 8,77 16,15Proximidade Trabalho 7,33 18,26 3,88 Amigos 5,71 3,63 7,03Qualidade Bairro 5,84 10,84 16,38 Segurança 3,77 3,48 12,24Transporte 3,21 8,70 11,64 Tamanho Imóvel 2,21 37,52 8,07Valorização 2,41 7,99 9,91 Preço Condomínio1,82 7,56 5,99ç , , , ç , , ,Proximidade Lazer 2,41 3,14 3,88 IPTU mais barato 1,69 2,57 2,60Proximidade Comércio 1,37 5,71 9,91 Elevador 1,43 0,00 1,04Praia 1,37 2,71 7,11 Conforto Condomínio1,30 2,27 7,03Verde 1 15 2 00 2 80 Varanda 0 91 0 91 5 21Verde 1,15 2,00 2,80 Varanda 0,91 0,91 5,21Proximidade Escola 1,03 2,71 5,39 Garagem 0,52 3,33 9,90Status 0,92 2,85 3,02 totais 100,00 100,00 100,00Vizinhos 0,34 0,43 1,72Melhor Vista 0,11 0,71 0,65Associação Moradores 0,00 0,43 0,86totais 100,00 100,00 100,00

Mobilidad Residencial nas Favelas de Ciudad de Rio de Janeiro

Motivos para a compra de imoveis nas comunidades

Mobilidad Residencial nas Favelas de Ciudad de Rio de Janeiro

p p

MOTIVOS 1 2PROXIMIDADE DO TRABALHO 25,37 6,56PROXIMIDADE DOS PARENTES 16,42 16,39ÁJÁ MOROU NA COMUNIDADE 13,43 8,20

VALOR DO IMÓVEL 5,97 4,92FAVELA-BAIRRO 1,49 11,48CASAMENTO 4,48 1,64MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/RENDA 7 46 1 64MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/RENDA 7,46 1,64PROXIMIDADE DOS AMIGOS 2,99 13,11VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL 5,97 8,20REDUÇAO DOS GASTOS COM SERVIÇOS PUBLICOS 0,00 6,56GOSTA DO BAIRRO 0,00 4,92TAMANHO DO IMÓVEL 5,97 8,20FUGIR DE VIOLÊNCIA 0,00 0,00PROPRIEDADE 8,96 4,92SAIR DO ALUGUEL 0,00 0,00

ÉPROXIMIDADE DO COMÉRCIO/SERVIÇO 0,00 0,00TOTAL 100,00 100,00

Mercado informalCiud d d Ri d J n ir 2002Ciudad de Rio de Janeiro - 2002

RANKING DE MOTIVOS - SETOR A

MOTIVOS primeiro segundo terceiroPROXIMIDADE DO TRABALHO 40,91 4,76 18,75PROXIMIDADE DOS PARENTES 27 27 23 81 0 00PROXIMIDADE DOS PARENTES 27,27 23,81 0,00JÁ MOROU NA COMUNIDADE 9,09 4,76 0,00VALOR DO IMÓVEL 9,09 4,76 0,00FAVELA-BAIRRO 4,55 4,76 0,00CASAMENTO 4,55 4,76 0,00, , ,VC TEM MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/MAIOR RENDA 4,55 0,00 31,25PROXIMIDADE DOS AMIGOS 0,00 19,05 0,00VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL 0,00 14,29 6,25REDUÇAO DOS GASTOS COM TAXAS DE SERVIÇOS PUBLICOS 0,00 9,52 25,00GOSTA DO BAIRRO 0,00 4,76 12,50TAMANHO DO IMÓVEL 0,00 4,76 0,00FUGIR DE VIOLÊNCIA 0,00 0,00 6,25PROPRIEDADE 0,00 0,00 0,00SAIR DO ALUGUEL 0,00 0,00 0,00PROXIMIDADE DO COMÉRCIO/SERVIÇO 0,00 0,00 0,00TOTAL 100,00 100,00 100,00

Mercado informalCiudad de Rio de Janeiro - 2002

RANKING DE MOTIVOS - SETOR B


MOTIVOS primeiro segundo terceiroJÁ MOROU NA COMUNIDADE 21,43 12,50 27,78PROPRIEDADE 21,43 4,17 5,56VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL 14,29 4,17 5,56PROXIMIDADE DO PARENTES 10,71 8,33 16,67PROXIMIDADE DO TRABALHO 10,71 4,17 5,56VALOR DO IMÓVEL 7,14 4,17 16,67PROXIMIDADE DOS AMIGOS 3,57 16,67 0,00

Ó 3 57 8 33 0 00TAMANHO DO IMÓVEL 3,57 8,33 0,00VC TEM MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/MAIOR RENDA 3,57 4,17 0,00CASAMENTO 3,57 0,00 0,00FAVELA-BAIRRO 0,00 16,67 0,00GOSTA DO BAIRRO 0 00 8 33 16 67GOSTA DO BAIRRO 0,00 8,33 16,67REDUÇAO DOS GASTOS COM TAXAS DE SERVIÇOS PUBLICOS 0,00 8,33 5,56FUGIR DE VIOLÊNCIA 0,00 0,00 0,00SAIR DO ALUGUEL 0,00 0,00 0,00PROXIMIDADE DO COMÉRCIO/SERVIÇO 0,00 0,00 0,00PROXIMIDADE DO COMÉRCIO/SERVIÇO 0,00 0,00 0,00TOTAL 100,00 100,00 100,00

Mercado informalRio de Janeiro - 2002Rio de Janeiro - 2002

RANKING DE MOTIVOS SETOR C RANKING DE MOTIVOS - SETOR CMOTIVOS primeiro segundo terceiro

PROXIMIDADE DO TRABALHO 31,25 14,29 15,38TAMANHO DO IMÓVEL 18,75 14,29 7,69VC TEM MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/MAIOR RENDA 18 75 0 00 30 77VC TEM MELHOR CONDIÇÃO SOCIAL/MAIOR RENDA 18,75 0,00 30,77PROXIMIDADE DO PARENTES 12,50 21,43 15,38JÁ MOROU NA COMUNIDADE 6,25 7,14 0,00PROXIMIDADE DOS AMIGOS 6,25 0,00 7,69CASAMENTO 6 25 0 00 7 69CASAMENTO 6,25 0,00 7,69PROPRIEDADE 0,00 14,29 0,00FAVELA-BAIRRO 0,00 14,29 0,00VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL 0,00 7,14 0,00VALOR DO IMÓVEL 0,00 7,14 0,00VALOR DO IMÓVEL 0,00 7,14 0,00REDUÇAO DOS GASTOS COM TAXAS DE SERVIÇOS PUBLICOS 0,00 0,00 7,69GOSTA DO BAIRRO 0,00 0,00 7,69FUGIR DE VIOLÊNCIA 0,00 0,00 0,00SAIR DO ALUGUEL 0,00 0,00 0,00, , ,PROXIMIDADE DO COMÉRCIO/SERVIÇO 0,00 0,00 0,00TOTAL 100,00 100,00 100,00

Mercado formalCiudad de Rio de Janeiro - 2002Ciudad de Rio de Janeiro - 2002

Tabela 2 - Gênero dos Adquirentes de Imóveis

gênero %Feminino 42,32Masculino 57,68Total 100,00

Tabela 7 - Gênero dos Compradores de ImóveisMercado InformalRio de Janeiro 2002

COMUNIDADE masculino feminino Total

total 37,70 62,30 100,00favela-bairro 42,50 57,50 100,00sem favela-bairro 28 57 71 43 100 00

Rio de Janeiro 2002

sem favela-bairro 28,57 71,43 100,00

Comunidades com favela-bairroCOMUNIDADE masculino feminino Total b l 14 29 85 71 100 00borel 14,29 85,71 100,00cachoeira grande 100,00 0,00 100,00campinho 26,67 73,33 100,00divineia 45,45 54,55 100,00lagartixa 85,71 14,29 100,00vigario geral 35,71 64,29 100,00vila rica do irajá 33,33 66,67 100,00vila vintém 43,75 56,25 100,00total 42,50 57,50 100,00

Comunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE masculino feminino Total jacaré 27,27 72,73 100,00joaquim de queiroz 25 00 75 00 100 00joaquim de queiroz 25,00 75,00 100,00parque acari 14,29 85,71 100,00pavão-pavãozinho 62,50 37,50 100,00tijuquinha 16,67 83,33 100,00total 28,57 71,43 100,00

Tabela 8 - Gênero dos Vendedores de Imóveis

COMUNIDADE masculino feminino Total

total 37,59 62,41 100,00favela-bairro 38,89 61,11 100,00sem favela-bairro 32,00 68,00 100,00

Comunidades com favela-bairroCOMUNIDADE masculino feminino Totalborel 31,03 68,97 100,00cachoeira grande 60,00 40,00 100,00campinho 42,86 57,14 100,00

Mercado informalRio de Janeiro - 2002

pdivineia 20,69 79,31 100,00grotão 30,30 69,70 100,00lagartixa 38,00 62,00 100,00tuiti 57,14 42,86 100,00vigario geral 40,63 59,38 100,00vila rica do irajá 60,00 40,00 100,00vila vintém 39,71 60,29 100,00total 38,89 61,11 100,00

C id d f l b iComunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE masculino feminino Totaljacaré 33,33 66,67 100,00joaquim de queiroz 43,75 56,25 100,00parque acari 25,58 74,42 100,00pavão pavãozinho 0 00 100 00 100 00pavão-pavãozinho 0,00 100,00 100,00tijuquinha 50,00 50,00 100,00total 32,00 68,00 100,00

Mercado formalRio de Janeiro - 2002Rio de Janeiro - 2002

Ocupação Profissional dos Adquirentes de Imóveis

Ocupação profissional %1 99Aposentado 1,99

Autônomo 24,97Comércio 1,33Empregado 42,34

6 88Empregador 6,88Funcionário púlblico 10,98Não remunerado 1,69Outros 0,48T t l 100 00Total 100,00


Ocupação Profissional dos Compradores de Imóveis

COMUNIDADE Assalariado Autônomo total


Comunidades com favela-bairroCOMUNIDADE Assalariado Autônomo totalborel 100,00 0,00 100,00cachoeira grande 100,00 0,00 100,00campinho 66,67 33,33 100,00divineia 72,73 27,27 100,00lagartixa 57,14 42,86 100,00g , , ,vigario geral 50,00 50,00 100,00vila rica do irajá 66,67 33,33 100,00vila vintém 75,00 25,00 100,00total 70,00 30,00 100,00

Comunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE Assalariado Autônomo totaljacaré 36,36 63,64 100,00joaquim de queiroz 50,00 50,00 100,00parque acari 85,71 14,29 100,00pavão-pavãozinho 62,50 37,50 100,00tijuquinha 50,00 50,00 100,00total 54,76 45,24 100,00



Ocupação Profissional dos Vendedores de Imóveis

COMUNIDADE Assalariado Autônomo total


Comunidades com favela-bairroCOMUNIDADE Assalariado Autônomo totalb l 79 31 20 69 100 00borel 79,31 20,69 100,00cachoeira grande 60,00 40,00 100,00campinho 57,14 42,86 100,00divineia 72,41 27,59 100,00grotão 72,73 27,27 100,00lagartixa 56,00 44,00 100,00t i ti 78 57 21 43 100 00tuiuti 78,57 21,43 100,00vigario geral 51,56 48,44 100,00vila rica do irajá 55,00 45,00 100,00vila vintém 61,76 38,24 100,00total 62,65 37,35 100,00

Comunidades sem favela-bairroCOMUNIDADE Assalariado Autônomo totaljacaré 44,44 55,56 100,00joaquim de queiroz 56,25 43,75 100,00parque acari 53,49 46,51 100,00pavão-pavãozinho 0 00 100 00 100 00pavão-pavãozinho 0,00 100,00 100,00tijuquinha 0,00 100,00 100,00total 48,65 51,35 100,00


Mercado imobiliario informal e atividades de comércio/serviços

Foto de la Comunidad de Jacarezinho – vista aérea

Comunidad de Jacarezinho – 1 094 establecimentosComunidad de Jacarezinho 1.094 establecimentos

Número de establecimentos en los barrios de entorno a la Comunidad

Bairros Total EXTR MINER IND TRANSF SERV IND UP CONST CIVIL COMERCIO SERV ADM PUBL AGROPECBairros Total EXTR MINER IND TRANSF SERV IND UP CONST CIVIL COMERCIO SERV ADM PUBL AGROPECBENFICA 504 0 88 1 33 242 137 1 2CACHAMBI 347 0 38 0 18 116 175 0 0HIGIENOPOLIS 273 0 54 1 12 109 97 0 0JACARE 298 0 108 2 7 111 70 0 0MARIA DA GRACA 140 1 29 1 4 54 51 0 0MANGUINHOS 398 0 44 1 12 185 156 0 0Subtotal 1960 1 361 6 86 817 686 1 2Total cidade 96944 105 6516 189 2938 30529 56014 281 332

Informalidad

Este negocio tem registro %Sim 14,87Não 85,13Total 100,00

Este negocio tem licença %Sim 19,77Não 80,23Não 80,23Total 100,00

Local de funcionamento %Local de funcionamento %Imóvel não residencial 75,00Residência 13,60Vi úbli 11 40Via pública 11,40Total 100,00

Mercado imobiliário informal

Condição de ocupação %Próprio já pago 47 33Próprio já pago 47,33Próprio ainda pagando 0,70Alugado 39,92Emprestado/cedido 9,34Arrendado 0,23Outro 2,47,Total 100,00

Existe contrato %Existe contrato %Sim 32,59Não 67,41

100 00

Relación de confianza:compromisos tácitos

Total 100,00

Mercado imobiliário informal

Forma de ocupa¨‹oForma de ocupa ‹o

Comprou barraco

Comprou lote18%

Ocupou im—ve6%

Comprou a laje11%

5%

6%

Comprou acasa60%

[1] “Derechos de propiedad Pedro Abramo, 2004. Se puede...

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