1 El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“) XI Curso Interamericano de Banca Hipotecaria Bal...
-
Upload
tonio-partida -
Category
Documents
-
view
220 -
download
0
Transcript of 1 El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“) XI Curso Interamericano de Banca Hipotecaria Bal...
1
El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“)
XI Curso Interamericano de Banca HipotecariaBal Harbour, 9 de julio del 2008
Sven F. ZschoerperAsociación de Cajas de Ahorro para la Vivienda,
Alemania
2
La presentación
• Breve historial• ¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda?• El volumen de adjudicación• Las etapas de un contrato ahorro-vivienda• Las ventajas del sistema ahorro-vivienda• Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)• Asuntos de subvención• El marco legal• La protección de depósitos• El control del volumen de adjudicación• Experiencias – Alemania• Experiencias en otros países• Experiencias – República Checa• Experiencias – Eslovaquia• ¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica?
3
El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“)
Es un método para financiar viviendas u otros
proyectos relacionados por medio de una
combinación de ahorro y un préstamo (hipotecario).
4
Breve historial
Alemania entre las dos
guerras mundiales:
- debilidad económica- sector bancario ineficiente- extrema escasez de viviendas- escasez de recursos creditícios
Fundación de más de 400 cajas de
ahorro para la construcción hasta
1931
5
Breve historial
Alemania después de la
segunda guerra mundial:
- faltan más de 6 milliones
de viviendas- densidad de ocupación en la
ciudad (por ejemplo en Colón): 24 pers./apto.
Reactivación de las cajas de ahorro
para la construcción
6
¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda?
• Idea fundamental del sistema ahorro-vivienda:
„¡Uno para todos y todos para uno!“
ahorran € 1.000/año cada uno
después de un año: € 10.000 (precio de una vivienda)
primera casa financiada; prestatario paga primera cuota
otros siguen ahorrando
después de dos años: la segunda vivienda puede ser financiada
segunda casa financiada; prestatario paga primera cuota
etc.
7
El concepto del colectivo independiente/cerrado
volumen de adjudicación
imposiciones
amortizaciones préstamos
haber
8
Las cuatro etapas de un contrato ahorro-vivienda
1. conclusión del contrato
2. ahorro
3. adju
dicación
4. amortización
€
t
9
Ventajas del sistema ahorro-vivienda („Bausparen”)
• La idea fundamental es simple y facilmente comunicable• Es un método seguro (interés garantizado y fijo)• „Bausparen“ es asequible (interés de préstamo muy bajo)• Normalmente incluye una hipoteca de rango subordinado• Es un sistema flexible (amortizaciones extraordinarias sin tener que
pagar alguna indemnización)• „Bausparen“ es capaz de superar problemas de información• Es un método que contribuye al desarrollo del sector financiero• Es ideal para financiar modernizaciones/renovaciones• Tiene muy bajas tasas de fallos (<1%)• Tiene efectos „educativos“ (ahorrar es una virtud; etc.)
10
Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)
11
Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)
• refinanciación por medio de depósitos/amortizaciones
– 60% de préstamos en la UE son refinanciados por depósitos
– no tiene efectos negativos al tipo de interés del préstamo (en cambio, él de las cajas de ahorro para la vivienda es más bajo)
– induce una valoración detenida de los riesgos de crédito (los préstamos se quedan en el balance; no son titulizados ni vendidos)
– resulta en una tasa de fallos muy baja (<1%)
– no provoca burbujas imobiliarias
• refinanciación por medio del mercado de capital
– permite un „true sale“– acelera el procesamiento de
créditos– en teoría: distribuye riesgos – induce negligencia del riesgo de
crédito– provoca la implementación de
productos dudosos (llamados „inovativos“) de categoría „subprime“
– complica la valoración de bonos de titulización hipotecaria
– varios estudios consideran la titulización el origen de la crisis financiera actual
12
Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)
• simple, sencillo método (ahorristas, cajas de ahorro para la vivienda)
• interés constante• amortizaciones extraordinarias• recomendable para países en
desarrollo• promociona mentalidad
ahorrista, económica
• método complejo, sofisticado (creditor, intermediario, deudor, institución titulizadora, fideicomisario, inversionistas etc.)
• >50% con interés variable (ARMs)
• indemnización• no recomendable (sin mercado
primario no mercado secundario)
• promociona mentalidad deudora, especuladora
13
Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)
Subsidios en forma de
premios- transparente, controlable
- puede ser aplicado dependiente del ingreso y para fines específicos
- puede formar parte de una política social
- puede ser integrado en el sistema ahorro-vivienda facilmente
- gastos en Alemania (2007): 0,18% de los gastos estatales
Interés deducible de los
impuestos- método no muy transparente
- promociona endeudamiento, hincha sumas de préstamos
- tiene efectos antisociales (entre más rico, más deducible)
- gastos en los EEUU (2007): ~ 3% de los gastos estatales (encima: 7,7 billiones de pérdidas burstátiles y 2,6 billiones de pérdidas de valores imobiliarios a causa de la crisis)
14
Subvención estatal del sistema ahorro-vivienda
Ley de premios para la
construcción de viviendas
- ingreso máximo € 25.600 (solteros)/€ 51.000 (parejas casadas)
- 8.8%/año de los gastos- monto máximo € 512 (solteros)/
€ 1.024 (parejas casadas)- varias otras restricciones
Subsidio a los ahorros de
empleados
- ingreso máximo € 17.900
(solteros)/€ 35.800 (parejas casadas)
- hasta 18% de subsidios para diferentes planes de ahorro
- monto máximo € 470/año- varias otras restricciones
15
El marco legal del sistema ahorro-vivienda
ahorro-vivienda
Reglamento delas cajas de
ahorropara la
construcción
Ley decréditosdel con-sumidor
Ley del sistema crediticio
Ley de las cajas de ahorropara la construcción
16
La Ley de las cajas de ahorro para la construcción
• la forma jurídica• auditoría y autoridades inspectoras• tipos de negocio autorizados• condiciones generales de los contratos de ahorro-vivienda• la garantía de los depósitos (fondo de seguridad)
Es una normativa especial para el funcionamiento de una caja de ahorro para la construcción y reglamenta asuntos como p.e.
17
La protección de depósitos
Institución deindemnización de losinstitutos de crédito
alemanes(prescripción legal)
[90% de depósitos, max.€ 20.000/cliente]
Fondo de protección (voluntario)[100% de clientes ahorro-vivienda]
Fondo de protección (voluntario)[100% de todos clientes]
Todos los clientes de las cajas de ahorro privadas benefician de 100% de seguridad.
+
+
18
El control del volumen de adjudicación
• figuración de tarifas– tipo de interés para depósitos– tipo de interés para préstamos– relación entre aporte de ahorro y
de la caja
• preferencias de clientes– clientes que usan el préstamo– clientes que no lo usan– clientes que anulan el contrato
• nuevo negocio– volumen– estructura
amortizaciones préstamos
volumen de adjudicación
imposiciones haber
Factores influentes
19
Figuración de tarifas
conflicto de intereses
determinando los tipos de
interés
Tipo de interés para depósitos:Para no poner en peligro el relanzamiento del proceso de ahorro, el
nivel no debe ser tan bajo comparado con el tipo de interés del
mercado.
Tipo de interés para préstamos:Para atraer clientes debería ser lo más alto posible.
Margen de interesesDebería ser suficiente para realizar un saldo adecuado.
20
Interés del mercado que no exige adaptación
Interés del mercado
Bauspar-interés para depósitos
Bauspar-interés para préstamos
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
año
inte
rés
21
Interés del mercado que exige adaptación de tarifa
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
año
inte
rés
Bauspar-interés para depósitos
Bauspar-interés para préstamos
Interés del mercado
22
Relación entre fases de ahorro y de préstamo
aporte de ahorro (aa)
(tiempo x depósito)
aporte de la caja (ac) (tiempo x préstamo)
relación entre el aporte de ahorro y el aporte de la caja = aa/ac (!) ≥ 1,0
t
€
23
Comportamiento de los clientes y consecuencias
Clientes que toman un préstamo (aa<ac)
Clientes que no toman un préstamo (sólo aa)
Clientes que anulan su contrato (poco aa)
24
Financiación provisional y previa
Préstamo ahorro-vivienda “normal”(aa≤ac)
Préstamo con financiación provisional(aa<ac)
Préstamo con financiación previa(aa<<ac)
25
Nuevo negocio – factor de influencia primario
• Volumen y estructura del nuevo negocio son factores esenciales para mantener la estabilidad del volumen de adjudicación. El factor primario para influir volumen y estructura es la
• Figuración de tarifas
figuración de tarifas
condiciones de competenciatipo de interés del mercadofundamento legal
negocio nuevo desarrollo del volumende adjudicación
ganancias empresariales
26
La figuración de tarifas
El compuesto de una tarifa
• La suma mínima de ahorro vivienda• Tipos de interés para depósitos y préstamos• Cantidad de depósitos y de amortización
mensual• La suma del préstamo ahorro-vivienda• Portes adicionales• Método de adjudicación• Condiciones de adjudicación• Etc.
27
Control del volumen de adjudicación
volumen de adjudicaciónFactores deinfluencia
?
Modelos de simulación
28
Experiencias - Alemania
Desde que se terminó la Segunda
Guerra Mundial las cajas de ahorro
para la vivienda alemanas han
- concedido préstamos con un volumen de € 1 billion,
- financiado más de 13 milliones de viviendas y
- financiado una incontable suma de modernizaciones/renovaciones y asi
- contribuido considerablemente al milagro económico de Alemania
29
Imagen del sistema ahorro-vivienda - spot
30
Experiencias - Alemania
Cuotas de mercado
37%
5% 10%
14%
34%
Cajas de Ahorro para la Vivienda
Bancos hipotecarios
Bancos públicos
Seguros de vida
Cajas de ahorro
Categorías profesionales
8%
7%
8%
17% 21%
39%
Obreros Empleados
Funcionarios Autónomos
Retirados Estudiantes y otros
31
Experiencias - Alemania
20% Capital propio
50% Préstamo hipotecario de primera clase
30% Préstamo ahorro-vivienda
Combinación común:
32
Experiencias en otros países
Solamente en Europa hay
más de 40 milliones de
clientes de cajas de ahorro
para la vivienda.
En los “países madre” del
sistema ahorro-vivienda cada
cuarta persona es cliente de
una caja de ahorro para la
vivienda.
33
Experiencias en otros países
Fuera de los países tradicionales,
desdel año 1992, 18 nuevas
cajas de ahorro para la
vivienda han sido establecido.
15 milliones de nuevos
ahorristas son prueba
suficiente para el éxito del
sistema.
34
Experiencias en otros países
• Alemania• Austria• Eslovaquia• República Checa• Hungría• Croacia• Kazajistán• Rumanía• Eslovenia
• Luxemburgo• Bélgica• Francia• Italia• India• China
El sistema existe (incl. ley especial en
El sistema existe (sin ley especial en
35
¿Pronto también en…?
• Bielorrusia• Los estados balticos• Ucrania• Azerbaiyán• Armenia• Àfrica del Sur• Nigeria• Tailandia
• Rusia– Ex-presidente Putin está a favor
del sistema ahorro-vivienda.
– Muchos economistas rusos lo consideran el sistema óptimo para solucionar la escasez de viviendas y para modernizar el stock de viviendas.
– El sistema puede sobrepasar los problemas de información y
– reestablecer la confianza en el sector bancario.
36
Experiencias en otros países
Los mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población
0 10 20 30 40 50 60 70
Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría
37
Experiencias – República Checa
Mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población
0 10 20 30 40 50 60 70
Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría
57%
38
Experiencias – República Checa
Desdel año 1993
- 1,3 milliones de préstamos con un valor de más de € 10,4 mil milliones han sido concesionados,
- 172.000 viviendas (¡cada segunda!) han sido financiados.
- Actualmente las cajas de ahorro para la vivienda administran 6 milliones de contratos con un valor de € 14,4 mil milliones.
Cuotas de mercado
71% 29%
Cajas de ahorro para la vivienda
Bancos hipotecarios
39
Experiencias – República Checa
Ahorro y actividad constructora
0100200300400500600700800900
Mil m
illio
ne
s C
ZK
Un
ida
de
s
Ahorro nacional bruto Viviendas en construcción
40
Experiencias – República Checa
PIB y contratos (CMSS)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Mil
mill
ion
es
CZ
K
Un
ida
de
s
Producto interno bruto Contratos ahorro-vivienda (CMSS)
41
Experiencias – Eslovaquia
Mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población
0 10 20 30 40 50 60 70
Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría
26%
42
Experiencias – Eslovaquia
Desdel año 1992
- préstamos con un valor de € 3 mil milliones han sido concesionados y
- más de 2,5 milliones de contratos han sido fichados.
- Muy baja tasa de fallas
(0,56%)
Cuotas de mercado medias2000 - 2006
54%
34%
12%Cajas de ahorro-viviendaFondo estatalBancos hipotecarios
43
Uso previsto de los préstamos en los dos países
Eslovaquia
27%
8%
40%
25%
Adquisición
Construcción
Modernización/renovación
Otros usos
Rep. Checa
36%
20%
32%
12%
Adquisición
Construcción
Modernización/renovación
Otros usos
44
¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica?
factores beneficiarioseconómicos
factores beneficiarioslegales
En general existen
- condiciones macroeconómicos- condiciones microeconómicos- condiciones políticos
- Ley de las cajas de ahorro para la construcción
- otras condiciones legales- subsidios
45
Factores macroeconómicos/políticos
• Inflación – en LA actualmente entre ~2,5% (Panama) y ~20% (Argentina); tendencia positiva
• Crecimiento económico – promedio en LA de 5,6%; tendencia estable
• Sector financiero no afectado por crisis en los EEUU• Tasa de ahorro – promedio en LA de ~20% (?); no tan baja como
mucha gente la considera• Déficit habitacional – promedio de 2 milliones de viviendas• Alta tasa de viviendas inadecuadas/en necesidad de renovación• Acceso al crédito hipotecario limitado• En algunos países: situación política inestable
+
+
++
-
+++
46
Factores microeconómicos/sociales
• Sociedad jóven (edad promedia 24 años); nivel del crecimiento de la población descendente; se abre la “ventana demográfica”
• Pobreza - 25% tienen que vivir de menos de 2 $/día• Disigualdad (Gini-coeficiente 0,5)• Esceptisismo hacia el sector crediticio
+
---
47
Factores legales
• La implementación de una ley especial contribuye a la aceptación y fomenta la confianza en el nuevo sistema
• Derechos esenciales como el de propiedad inmobiliaria tienen que existir – si existen en casi todos los países latinoamericanos
• Registros de propiedad inmobiliaria tienen que existir y estar mantenidos al día (posiblemente electrónico) – no en todos países
• Leyes importantes: hipotecaria, de sociedades, de la protección al consumidor, etc. – no en todos países
• Burocracia eficiente – muy raras veces• Ocupaciones ilegales
-
~
~
+
-
48
Resumen
• La mayoría de los países muestra condiciones económicas y políticas bastante positivas
• Las condiciones sociales complican una implementación – pero el sistema ahorro-vivienda tiene efectos sociales positivos
• Condiciones legales por lo general incompletas• Burocracia por lo general ineficiente
• Total: condiciones positivas
• Situaciones muy diferentes – cada país muestra caracteristicas muy especificas– La Asociación Alemana de las Cajas de Ahorro para la Vivienda ofrece
estudios de factibilidad
49
¡Muchas gracias!
Sven F. Zschoerper
Verband der Privaten Bausparkassen e.V.
Klingelhoeferstrasse 4
10785 Berlin, Alemania
Tel.: +49 30 59 00 91 528
Fax: +49 30 59 00 91 501