1) Manual Corretaje 2008
Transcript of 1) Manual Corretaje 2008
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 1/108
Manual práctico para aprender a comprar,
vender y alquilar un inmueble, además de
tener tu propio negocio de corretaje
MANUAL DE CORRETAJE
INMOBILIARIO
PERU
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 2/108
Introducción..............................................................................................................6
La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros públicos………..9
Instituciones y términos legales
1. Superintendencia Nacional de Registros Públicos: ¿Qué es y para qué sirve?...........11 · Clases de Registros……………………………………………………..12
o Registro de Personas Naturales………………………………...12 o Registro de Personas Jurídicas…………………………………12
o Registro de Propiedad Mueble…………………………………12 o Registro de Propiedad Inmueble……………………………….13
2. El Notario, la Minuta y la Escritura Pública……………………………………........14 · El Notario………………………………………………………………14 · La Minuta………………………………………………………………14 · La Escritura Pública……………………………………………………14
3. La Declaratoria de Fábrica…………………………………………………………..15
4. ¿Qué es la Independización de un inmueble?..............................................................17
5. La Partida Registral………………………………………………………………….18 · Solicitando una Partida Registral……………………………………....18 · Partes que conforman una Partida Registral……………………………19
o Antecedente dominial. o Descripción del inmueble. o Títulos de dominio. o Gravámenes y Cargas. o Cancelaciones. o Registro Personal.
6. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda yembargo………………………………………………………………………………...20
· ¿Qué es una Hipoteca?............................................................................21 · ¿Qué es un Arrendamiento?....................................................................21 · ¿Qué es un Bloqueo Registral?................................................................21 · ¿Qué es una Anticresis?...........................................................................22
ÍNDICE
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 3/108
Cómo comprar, vender o alquilar un inmueble.
7. Si yo hubiera… ……………………………………………………………………..24 · Diligencia de Reconocimiento Externo………………………………...24 · Diligencia de Reconocimiento Interno…………………………………28
o Revisando la Partida Registral………………………………….28 o Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales….29
8. El valor de nuestro inmueble……………………………………………………...…30 · Valor objetivo…………………………………………………………..31 · Valor de mercado……………………………………………………….31 · Valor Subjetivo…………………………………………………………31 · Tasación y Valuación…………………………………………………..32 · Métodos de Valuación………………………………………………….32
Ahora bien, ¿Qué técnica es la adecuada?...........................................................33
9. Estableciendo el precio adecuado……………………………………………………34 · Valuando un terreno……………………………………………………35 · Valuando un terreno interior……………………………………………38 · Valuando una casa o local comercial…………………………………..39
o La Depreciación………………………………………………...40 o Aplicando nuestra fórmula final……………………………..…44
· Determinando el valor comercial del alquiler……………………….…47
El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera.
10. ¿Por dónde empezar?.................................................................................................49 · Encontrando los clientes adecuados……………………………………50
o Publicación de avisos…………………………………………...50 o Segmentación…………………………………………………...52 o Cartas de presentación………………………………………….53
¿Pero y cómo ubico a estas personas?.....................................................54
11. ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?...............................................................56
12. Promoviendo nuestro inmueble…………………………………………………….57 · Atendiendo a los clientes……..………………………………………...59 · Nuestro inmueble en vitrina………………………….………………...59
13. ¡Trato Hecho!............................................................................................................61
14. Otros costos………………………………………………………………………...62 · Costos notariales………………………………………………………..62
· Costos registrales……………………………………………………….63
· Impuestos y Tasas………………………………………………………63
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 4/108
o Impuesto de Alcabala…………………………………………..63
o Impuesto de Alquiler…………………………………………...65
o Impuesto Predial……………………………………………….66
o Arbitrios municipales…………………………………………..68
15. Flujograma del proceso de venta…………………………………………………...70
16. Flujograma del proceso de compra…………………………………………………71
17. Flujograma del proceso de alquiler……………………….………………………..72
¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?
18. Crédito Mi Vivienda…………..……………………………………………………75
19. Programa Techo Propio……..……………………………………………………...80
Anexos Datos Útiles…………………….………………………………………………………84
Formatos y modelos.
· Contrato de Opción de Venta…………………………………………..86
· Minuta de Compra Venta………………………………………………88
· Contrato de Arrendamiento…………………………………………….90
· Modelo de Entrega de Llaves…………………………………………..93
· Solicitud de Publicidad Registral………………………………………94
· Solicitud de Inscripción de Título……………………………………...95
· Formulario Registral N1- Ley 27157…………………………………..96
· Partida Registral………………………………………………………..97
· Reglamento Interno…………………………………………………….98
Bibliografía.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 5/108
Innumerable es la cantidad de personas que buscan apoyo legal para su diar io quehacer y frustrante resulta muchas veces la respuesta o, peor aun, la ausencia de ella. La falta
de información oportuna es quizá una de las principales causas de litigio en nuestro
país, con todo lo que ello acarrea: gastos elevados, esperas interminables, problemas
engorrosos, dolores de cabeza y otras penas; lo más irónico es que un simple y oportuno
consejo lo pudo evitar.
La presente obra fue concebida teniendo en mente a las miles de personas que seconducen día a día en tinieblas en cuanto al sistema legal que los rige exponiéndose a
engaños o fraudes de parte de inescrupulosos que muchas veces fungen de asesores
legales inclusive.
Ha sido de mi propia experiencia que nace el “Manual de Corretaje Inmobiliario -Perú”.
Un texto que no solo contiene términos legales, sino también consejos prácticos y
métodos que toda persona debe tener en cuenta antes de comprar, vender o alquilar uninmueble. Además, e l enfoque legal a lo largo de este proceso le asegura a usted
estimado(a) lector la idoneidad de lo que en estas líneas se afirma.
No pretendo reemplazar el trabajo de un profesional en leyes, sino otorgarle mayores
herramientas para entender el trabajo que realiza o debe realizar su asesor. En otras
palabras, no lo engañarán. Eventualmente, usted incluso podrá convertirse en asesor(a)
en temas de corretaje inmobiliario.
Así es, leyó bien, usted también puede dedicarse al corretaje inmobiliario de manera
profesional. Justamente pensando en las personas emprendedoras, dedico un capítulo
para aquellos que desean iniciar un negocio haciendo corretaje inmobiliario desde sus
hogares y sin mucha inversión. El corretaje inmobiliario es sin lugar a dudas, con una
mínima inversión inicial, una buena alternativa de ingreso extra para el hogar.
INTRODUCCION
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 6/108
Si la idea de iniciar algo propio lo abruma, si usted cree que no puede emprender su
propio proyecto por su edad, educación, dinero, etc. Permítame decirle que está usted
totalmente equivocado; y para muestra un botón: el grupo Ajegroup de la familia
Añaños. ¿No le suena familiar? ¿Que tal Kola Real? Ahora si. Ellos empezaron en una
zona empobrecida de nuestra serranía, Ayacucho, en 1988 en pleno caos social y
político, ni qué decir de la violencia irracional en que vivíamos. En esa coyuntura
empezaron, vendiendo sus refrescos en botellas de cerveza a sus vecinos. Hoy tiene
presencia en muchos países de América, expandiéndose a Ecuador, Venezuela, México,
Chile, Costa Rica, Guatemala y República Dominicana compitiendo palmo a palmo con
transnacionales como Coca Cola o Pepsi. Por supuesto el crecimiento no fue fácil, pe ro
lo he tomado como ejemplo para demostrar que los proyectos sí se pueden realizar aun
en el más adverso temporal. Es cuestión de decisión y preparación.
Pregúntese lo siguiente: ¿está cansado de hacer lo que otro le ordena?, ¿siente que
pierde su tiempo y su talento en tareas nada competitivas ni mucho menos
gratificantes?, ¿hastiado de enriquecer a otro? Si usted ha respondido con un rotundo
“SI” entonces el negocio propio es su alternativa.
Atrever se a hacerlo es lo más difícil. Muchas personas pasan toda su vida deseando
tener un negocio propio, pero simplemente no se atreven y la vida se les va. Para la
persona que no se atreve o simplemente no le interesa quizá intente convencerte que
tampoco lo podrás hacer, que se necesita mucho dinero para empezar, que sino has
empezado nada antes entonces no lo puedes hacer, etc., etc. Excusas hay muchas. La
verdad es que preparándose en la materia y sobre todo 100% actitud ganadora uno sale
adelante. No niego que no existan momentos difíciles de sobrellevar ni tampocoarriesgarse ciegamente para terminar perdiéndolo todo; pero ello no es excusa para
desistir de nuestro cometido al primer obstáculo ¿verdad?
Por otro lado, este manual también será de mucha utilidad para los que ya se encuentran
realizando corretaje inmobiliario, actualizando, refrescando o aportando nuevas ideas y
experiencias.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 7/108
Considero éste un tema de vital importancia, pues la forma que muchos de los
corredores inmobiliarios han aprendido a realizar el corretaje es sumamente empírica,
aprendiendo de los errores que se cometen. Aprender “en el camino” implica altos
costos y nadie vive lo suficiente como para aprender de los propios errores.
Por tanto, si bien es cierto no hay que desmerecer la experiencia que nos da el ejercer
alguna actividad el día a día, hay que reconocer que se puede capitalizar aun más esta
experiencia si agregamos a ello un conocimiento calificado sobre el tema. Desde el
repaso de experiencias ajenas hasta el aprendizaje enfocado sobre un tema en particular,
todo ello otorga una base conceptual que nos permite evitar repetir los mismos errores
una y otra vez.
En síntesis, el objetivo de este manual es contribuir a un mejor entendimiento del
sistema legal en cuanto a inmuebles se refiere para tener personas más informadas y
menos propensas a ser víctimas d e fraudes; así como también, contribuir a la
profesionalización del corredor inmobiliario mejorando así su curva de aprendizaje.
Como usted puede apreciar, ambos temas son dos caras de la misma moneda.
Antes de iniciar con el primer capítulo, vamos a absolver una pregunta recurrente que
de alguna forma da origen a este manual: ¿Para qué debo inscribir mi propiedad?
Muchas personas se preguntan esto, pues lo perciben como un trámite engorroso más
que hay que evitar. Es una percepción, aunque comprensible, errónea; y es justamente el
agente inmobiliario uno de los primeros profesionales que debe transmitir este
conocimiento a sus clientes, además de, claro está, guiarlos y asesorarlos en este
proceso.
Recuerde, un buen agente inmobiliario no solo se dedica a vender o alquilar un
inmueble, sino también, enseña y guía a las personas para cumplir con las exigencias de
ley, brindar la seguridad necesaria en cada transacción y satisfacer las expectativas del
cliente.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 8/108
La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Públicos
¿Es realmente necesario que inscriba mi propiedad? ¿Qué sucede si no lo hago?
Usted debe saber que nadie lo obliga a inscribir su propiedad. Queda a su libre criterio
inscribirlo o no. En el Perú un contrato ya es válido con la voluntad expresada entre las
personas.
En otras palabras, bastaría con que usted acceda incluso verbalmente a alquilar o vender
y posteriormente hacer entrega del bien, a su vecino o familiar , un terreno o una casa,
para que ahí se configure válidamente un contrato de alquiler o venta. Ello puede
aplicarse para casos variados, podría ser el préstamo de una suma de dinero, la venta de
una bicicleta o de un par de aretes, etc.
Sin embargo, como usted ya se habrá imaginado, vender una bicicleta no es lo mismo
que vender un condominio de 10 pisos.
Y es aquí donde recae la importancia de los Registros Públicos. La seguridad. Esta
institución se encarga de “publicar” o mejor dicho dejar a disposición del público en
general lo que ahí consta inscrito. De esta manera todas las personas interesadas pueden
averiguar quién es el propietario de tal o cual bien, quién o quiénes son los herederos
de tal o cual fortuna, etc.
Existe una presunción legal que todas las personas conocen (o pueden llegar a conocer)
lo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, no hay excusa para no revisar los
registros y verificar que efectivamente todo esté en orden y de acuerdo a ley.
La inscripción de nuestra propiedad nos permite ejercer plenamente nuestro derecho
ante terceros. Es decir, si alguna persona intentara adjudicarse un bien que no le
pertenece, la ley le da preferencia al que se encuentra inscrito.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 9/108
Por ejemplo, si existiese una persona que nos reclamara un terreno como suyo con un
contrato de compra venta en mano, incluso válido, podemos inclinar la balanza a
nuestro favor, si previamente hemos inscrito nuestra propiedad como tal en los
Registros Públicos. El Juez, llegado el momento, nos otorgará la razón en vista que
nuestro nombre aparece registrado como el propietario legítimo en los Registros
Públicos.
Entonces, podemos afirmar que inscribir nuestra propiedad no es obligatorio, pero
sumamente recomendable por la seguridad y protección legal que nos provee. Mejor
prevenir antes que lamentar.
En el primer capítulo que a continuación le presento vamos a repasar algunas
instituciones importantes e instrumentos legales que necesitamos conocer para aplicar
de modo correcto los consejos y técnicas que aquí se listan, tanto si lo que usted desea
es iniciar un negocio de corretaje inmobiliario o simplemente informarse del sistema
legal para no ser victimas de engaños.
Esta primera parte quizá pueda parecerle un poco tediosa por la terminología legal y
enumeración de contenidos, si usted considera que ya los conoce puede pasar al
siguiente capítulo.
Cada capítulo es un tema terminado y no necesitará de seguir el orden del índice,
aunque sí es recomendable para aquellos que no tengan conocimiento previo sobre el
tema. Siga adelante paso a paso, no se desanime, que posteriormente verá los frutos deun aprendizaje metódico y la posibilidad de aplicar lo aprendido a lo largo del manual.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 10/108
Instituciones y términos legales
SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.
La Declaratoria de Fábrica.
¿Qué es una Independización?
La Partida Registral.
Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto:
anotaciones de demanda y embargo.
Superintendencia Nacional de Registros Públicos: ¿Qué es y para qué
sirve?
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), más conocida como
los Registros Públicos es una institución pública creada por Ley N.º 26366. Su finalidad
es la de otorgar seguridad jurídica y coherencia en la función registral a nivel nacional.Es decir, es un sistema que, como su nombre lo indica, registra los diversos actos de
importancia para una convivencia ordenada y segura en nuestro territorio.
Actos como el matrimonio, la compra venta de un inmueble, el otorgamiento de un
poder, la creación de una empresa o asociación, etc., serán objeto de inscripción con la
finalidad de informar al público en general de la realización de estos actos.
Sin esta institución no habría pues certeza sobre la existencia y validez de los actos. Por
ejemplo, un inmueble podría ser vendido varias veces por una misma persona o una
persona podría casarse varias veces sin tener manera los compradores en un caso y los
contrayentes en el otro de conocer anticipadamente esta situación y protegerse de ser
victimas de un engaño.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 11/108
Clases de Registros:
La SUNARP divide su actividad registral en cuatro tipos de Registro:
1. Registro de Personas Naturales; 2. Registro de Personas Jurídicas; 3. Registro de
Bienes Muebles; 4. Registro de Bienes Inmuebles; contando cada una de ellas con sus
propias divisiones.
1. Registro de Personas Naturales.- Es el Registro responsable de la inscripción y
publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los
siguientes Registros:
· Registro de Mandatos y Poderes.
· Registro de Testamentos.
· Registro de Sucesiones Intestadas (herencias).
· Registro Personal (divorcios, insolvencias, etc.)
· Registro de Comerciantes.
· R egistro de Gestión de Intereses.
2. Registro de Personas Jurídicas.- Aquí se registran la creación y extinción de
personas jurídicas, es decir, empresas y asociaciones diversas: sociedades anónimas
(S.A.), empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), fundaciones,
organizaciones no gubernamentales (ONG), cooperativas, etc.; y los actos relacionados
a ellos.
Abarca los siguientes registros:
· Registro de Hidrocarburos (contratistas y subcontratistas de servicios
petroleros).
· Registr o de Sociedades (sociedades anónimas, sociedades comerciales de
responsabilidad limitada, sucursales, etc.)
· Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
3. Registro de Propiedad Mueble.- Se realiza la inscripción de los actos y contratos
referidos a ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 12/108
· Registro de Propiedad Vehicular.
· Registro de Prenda Agrícola (se inscriben los contratos de prenda sobre
máquinas e instrumentos de labranza).
· Registro de Prenda Industrial ( se inscriben los contratos de prenda
relativos a maquinarias, herramientas, materias primas semielaboradas
destinadas a la actividad industrial)
· Registro de Prenda Global y Flotante ( se inscriben los contratos de
prenda que recae sobre bienes que se deterioran con el paso del tiempo)
· Registro Fiscal de Ventas a Plazos (se inscriben los contratos de venta a
plazos de automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean
identificables).
· En el Registro de Martilleros Públicos: Se registra la inscripción y
habilitación de Martilleros Públicos.
4. Registro de Propiedad Inmueble.- Encargado de la inscripción y publicidad de los
actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios,
predios, etc. Comprende los siguientes Registros:
· Registro de Predios (unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro
Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este
Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de
Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y
Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales).
· Registro de Buques (se inscriben los buques, sus transferencias y cargas,
etc.)
· Registro de Embarcaciones Pesqueras (se inscriben las embarcaciones de
pesca, sus transferencias y cargas, entre otros).
· Registro de Aeronaves (se inscriben las aeronaves, transferencias de
dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.)
· Registro de Derechos Mineros.
· Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 13/108
El Código Civil Peruano le otorga una tratativa especial a los buques y aeronaves
considerándolos como bienes inmuebles, dado el elevado monto que suele verse
involucrado en las transferencias de este tipo de bienes. No obstante, es sobre la
propiedad inmueble referida a los predios lo que trataremos en lo sucesivo.
El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.
Estos tres elementos van siempre relacionados, por lo que debemos entender la función
de cada uno de ellos para realizar una gestión inmobiliaria exitosa.
El Notario.-
El Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y
contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes
redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y
expide los traslados correspondientes1. Entre los actos más comunes se encuentran la
legalización de documentos, de firmas, de contratos, etc.
La Minuta.-
Es un documento privado elaborado por un abogado en la que se solicita al notario
elevar a Escritura Pública el documento que se le remite. Este documento constituye
principalmente una transcripción del contrato celebrado y que se espera el notario eleve
a Escritura Pública2.
La Escritura Pública.-
La Escritura Pública es un documento público protocolar elaborado por un Notario en
cumplimiento de sus funciones3. A través de ella certifica de manera indubitable algún
acto o contrato en particular, puede ser una compra-venta, un testamento, un
arrendamiento, una separación de bienes, etc.
1 Ley del Notariado, artículo 2, aprobado por Decreto Ley N °26002 y publicado el 27 de diciembre de1992 en el Diario Oficial “El Peruano”. 2
Para mayor detalle ver Modelo de Minuta en Anexos al final del documento. 3 Ibíd. Artículo 23 y 25.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 14/108
La escritura pública contiene una trascripción de la minuta agregándole el notario los
párrafos de ley, colocando luego su firma y sello en cada una de las hojas membretadas.
Al finalizar este proceso tenemos lista la Escritura Pública para su inscripción en los
Registros Públicos.
La Declaratoria de Fábrica
Todos nosotros alguna vez hemos oído hablar de la Declaratoria de Fábrica, pero no
muchos sabemos para qué sirve o dónde se obtiene, por lo general se lo dejamos alingeniero, arquitecto o abogado para que lo regularice.
Pues bien, la declaratoria de fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los
Registros Públicos las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a
anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del
Inmueble”.
La Declaratoria de Fábrica se encuentra regulada por la Ley Nº 27157 promulgada el 20
de julio de 1999. Aquí se señalan dos tipos de procedimiento para la inscripción de la
declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble.
Par a inmuebles construidos antes del 20 de julio de 1999 se necesitará:
1.
Presentar los Planos de la Construcción ante un Verificador Responsable. Esteúltimo es una persona designada por la Superintendencia de Registros Públicos
inscrito en el índice de verificadores de la misma.
2. El verificador comprueba que la construcción se adecua a lo consignado en el
plano.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 15/108
3. Esta documentación se adjunta con el Formulario R egistral4 respectivo y el
notario verificará y certificará bajo responsabilidad su veracidad. En este
formulario especial de los Registros Públicos se consigna información sobre los
solicitantes o representantes de ser el caso, información del inmueble y el acto o
contrato que se registra. En este formulario firman tanto el verificador
responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario.
Para inmuebles construidos después de 20 de julio de 1999 se necesitará:
1. Presentar ante los Registros Públicos la Licencia de Construcción que en su
momento le fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdicción. EstaLicencia de Construcción se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar
su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y
monto de tasa para la expedición de la misma5.
2. Presentar el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación con firmas
legalizadas, también otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser
entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisión delinmueble.
3. Presentar un Juego de Planos de la construcción firmado por un ingeniero o
arquitecto.
4. Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes
enumerado.
Estos procedimientos son meramente prácticos y de trámite. Sólo es cuestión que usted
administre bien su tiempo y se organice en base a la información que aquí se le brinda.
4 Para mayor detalle ver en Anexos el formato del Formulario Registral N. 1 de la Ley 27157 sobreInscripción de Propiedad y/o regularización de la edificación de una unidad de propiedad exclusiva. 5
A la fecha de redacción del presente manual se está elaborando por la Presidencia del Concejo deMinistros la homogenización de estos procedimientos.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 16/108
En el Boletín se actualiza periódicamente la información consignada y usted podrá
recibir estas actualizaciones y otras noticias y artículos de interés en su buzón de correo
electrónico. Por supuesto, siempre recomiendo verificar cualquier requerimiento antes
de iniciar el trámite. Cambios de último minuto nunca faltan.
¿Qué es la Independización de un inmueble?
La independización es el proceso mediante el cual se realiza la división legal de un
inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes de la
primera, obteniendo cada uno de ellos su propia Partida Registral, conformándose así
inmuebles distintos del que le precedió.
Un ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso de la construcción de un edificio de
departamentos, que al inicio sólo cuenta con una partida registral (la del terreno), sin
embargo, posteriormente para vender o alquilar cada departamento se independizará
cada una de ellos con su propia partida registral.
Es lo que se conoce como propiedad horizontal, pues tenemos áreas de propiedad
exclusiva (los departamentos que uno adquiere) y áreas de uso común (las escaleras,
ascensores, patios, etc. que son utilizadas por todos los residentes).
El trámite a seguir para obtener la independización de un inmueble es el siguiente:
1.
Se deberá elaborar un Reglamento Interno de Propiedad Común de acuerdo a loestablecido en la Ley Nº27157 determinando los porcentajes de derecho de
propiedad según el área de cada departamento ya que a mayor área de propiedad
exclusiva mayor será el pago a asumir por las zonas de uso común; así también
se deberá conformar la Junta de Propietarios y establecer su directiva por lo
menos para el primer período. No se preocupe por este tema ahora estimado (a)
lector, que usted podrá guiarse del modelo de Reglamento Interno que se adjunta
al final del documento.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 17/108
2. Luego legalizará este reglamento conjuntamente con un juego de los planos de
las partes a independizar. Estos planos deberán estar firmados por un ingeniero o
arquitecto.
3. Finalmente para obtener la inscripción de la independización, se presentan estos
documentos ante los Registros Públicos más el formulario correspondiente.
La Partida Registral
La Partida Registral es un documento público emitido por los Registros Públicos y en la
que se encuentran detalladas el historial de las diversas anotaciones que pueda tener un
inmueble. Esto mismo se aplica para las distintas clases de registro como lo pueden ser
el Registro de Personas Naturales, Bienes Muebles y Personas Jurídicas.
Esta Partida Registral se materializaba en Libros de gran tamaño numerados por Tomos
hasta el año 1970. Luego se utilizan las Fichas Registrales que fue una formamecanizada y estandarizada de inscribir los datos que tuvo vigencia hasta 1998, fecha
en la cual se inicia la digitalización de estas Fichas Registrales pasándose a llamar
Partidas Electrónicas, modalidad que hace uso de la tecnología actual de manejo de la
información.
Solicitando una Partida Registral
El ciudadano de a pie puede informarse de esta base de datos al solicitar una copia de la
misma. Para ello debemos proporcionar el número de la Ficha Electrónica o Ficha
Registr al o Tomo, y, si es posible, el número de Asiento.
El Asiento corresponde a una anotación específica dentro de una partida, por tanto, a
cada anotación nueva le corresponde un nuevo número de asiento, que por lo general se
corresponde con el número de hojas que tiene una Partida Registral.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 18/108
Si no conoce el número de Partida Registral en la que se encuentra registrado el
inmueble, puede usted solicitar u n a Búsqueda Registral. Para ello tendrá que
proporcionarle al funcionario de turno la dirección exacta del inmueble. No olvide
revisar la tasa respectiva vigente antes de realizar las solicitudes.
Una vez que usted tiene el número de la Partida Registral, podrá solicitar una Copia
Informativa Simple la cual se la entregan en ese mismo instante. Esta Copia
Informativa Simple no tiene validez legal ni administrativa, solo informativa.
También puede solicitar una Copia certificada por el registrador llamada CRI –
Certificado Registral Inmobiliario. En este documento el funcionario registrador de la
entidad certifica el estado legal del inmueble dando fe de lo que ahí se encuentra
registrado. Esta copia tiene validez legal para cualquier trámite y ante cualquier entidad.
Su emisión toma algunos días.
Partes que conforman una Partida Registral6
1. Antecedente Dominial: esta es la primera parte de la Partida Registral. Aquí se
encuentran los datos de ubicación de la partida, tales como el número de Tomo o
Ficha, y los datos de origen del inmueble, como pueden ser la fecha de
independización, lotización, etc.
2. Descripción del Inmueble: en este apartado se anotan datos que permiten
identificar al inmue ble, tales como la ubicación física (dirección), área,características y descripción del inmueble. Aquí mismo encontraremos las
rectificaciones sobre la descripción y características del inmueble, si lo hubiere,
y además la anotación de la Declaratoria de Fábrica respectiva.
3. Títulos de Dominio: aquí se anotan todas las transferencias que el inmueble
tenga en su haber a lo largo de los años, indicándose la fecha de la transferencia,
6 Ver modelo de Partida Registral en Anexos al final del documento.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 19/108
el tipo de transferencia (compra, donación, etc.) el monto de la misma e
identificando a los compradores y vendedores.
4. Gravámenes y Cargas: se inscriben aquí las anotaciones de demanda,
embargos, hipotecas, arrendamientos (por lo general prolongados), contratos de
superficie, anticresis, bloqueos registrales, etc.
5. Cancelaciones: se anotan las cancelaciones de todos los gravámenes y cargas
certificando el cese de sus efectos.
6. Registro Personal: se anotan los actos concernientes a la persona natural, tales
como divorcio, declaración de muerte presunta, etc.
Afectaciones a las que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de
demanda y embargo.
Las afectaciones son medidas judiciales o no judiciales que limitan el ejercicio del
derecho de propiedad sobre un inmueble.
Si bien una medida de esta clase no nos despoja del derecho de propiedad la ejecución
posterior si lo puede hacer. Por ejemplo, una hipoteca por un préstamo sobre nuestro
inmueble no nos priva de la propiedad de la misma, sin embargo limita nuestra
disposición de ella, pues si la deseáramos vender resultaría difícil, ya que a nadie le parece atractivo un inmueble con una hipoteca. Si no llegásemos a cancelar nuestro
préstamo ejecutarían la hipoteca lo que significa que la van a sacar en remate y en ese
momento perdemos nuestra propiedad sobre el bien.
Las medidas o afectaciones pueden ser judiciales, si emanan del Poder Judicial producto
de un proceso legal, o no judicial, si emanan del ámbito comercial.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 20/108
Las afectaciones judiciales pueden ser mediante Anotaciones de Demanda y Medidas
Cautelares de Embargo. Las anotaciones de demanda se realizan cuando existe disputa
sobre algún derecho inscribible como lo es el derecho de propiedad; mientras que las
medidas cautelares de embargo se otorgan para asegurar el cumplimiento de alguna
obligación, por ejemplo el pago de una suma adeudada a un acreedor, en el cual se
inscribirá un embargo sobre el bien inmueble del deudor, de esta forma en caso no
cumpliera con el pago se ejecutaría la medida de embargo dándose en remate el bien.
Las afectaciones no judiciales pueden ser:
1. Hipotecas; 2. Arrendamientos; 3. Bloqueo registral; 4. Anticresis.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es una medida legal por el cual se afecta en garantía un inmueble en
cumplimiento de alguna obligación sin que eso implique la pérdida del derecho de
propiedad. Para que se constituya válidamente una hipoteca tendrá que ser mediante
Escritura Pública.
¿Qué es un arrendamiento?
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se
obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta.
¿Qué es un Bloqueo Registral?
El Bloqueo Registral es una medida que se solicita ante los Registros Públicos y cuyo
efecto es el “cierre” de una Partida Registral en forma transitoria hasta un plazo máximo
de 60 días, con la finalidad de asegurar el estado de las cosas. No se podrá inscribir
ningún titulo durante este plazo.
Por lo general se utiliza esta medida mientras se formaliza algún contrato susceptible de
inscripción, como lo es por ejemplo un contrato de compra venta de un bien inmueble.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 21/108
¿Qué es una Anticresis?
Es un contrato mediante el cual se cede el uso de un bien en garantía de una deuda
permitiendo al acreedor (el que recibe el bien) el derecho de explotar el bien y percibir
sus frutos.
Un ejemplo de ello lo tenemos cuando una persona presta su parcela de tierra a otra
concediéndole el permiso de poder sembrar en ella y lucrar con la cosecha.
La Anticresis es una figura no muy utilizada, pero no por eso menos importante.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 22/108
¡Muy bien!
Lo(a) felicito estimado(a) lector, con este tema damos por finalizado el primer capítuloque podríamos llamar de inducción hacia los diversos términos legales que nos
acompañan en esta actividad.
Los capítulos siguientes le demostrarán los métodos más seguros y compr obados para
comprar, vender o alquilar un inmueble evitando así costos excesivos o ser víctimas de
engaños.
Títulos del capitulo “Instituciones y términos legales”:
SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve?
El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.
La Declaratoria de Fábrica.
¿Qué es una Independización?
La Partida Registral.
Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto:
Las anotaciones de demanda y embargo.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 23/108
Cómo comprar, vender o a lquilar un inmueble.
Si yo hubiera… El valor de nuestro inmueble
Estableciendo un precio adecuado.
Si yo Hubiera…
En este capítulo abordaremos el tema del procedimiento para comprar, vender o alquilar
un inmueble. Usted se preguntará ¿había un método? ¿No basta acaso con publicar un
aviso o pegar un cartel en la fachada y venderlo o alquilarlo? Bien, usted no está del
todo alejado de lo que se podría hacer para lograr nuestra meta, pero ¿sabe usted qué es
lo que NO debe hacer?
Aquí lo resolveremos juntos, detalles que de otra forma pasarían inadvertidos hasta que
nos topamos con un problema y nos decimos: “si yo hubiera hecho esto…” o “si yo
hubiera firmado…”, “si lo hubiera inscrito antes….”, etc.
Lo que usted debe y no debe hacer con todo inmue ble antes de iniciar cualquier gestión
sobre él es lo siguiente:
1. Diligencia de Reconocimiento Externo.-
EL DRE es una de las actividades que el sentido común nos indica hacer antes de
decidir comprar o vender un inmueble propio o de un tercero (corretaje). Esta diligencia
consiste en hacer un reconocimiento físico del inmueble, verificando en el sitio su
estado actual de conservación entre otras cosas.
¿Qué debemos tomar en cuenta para realizar una visita productiva al inmueble?
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 24/108
Lo primero es revisar la estructura física, aunque no todos somos ingenieros ni
arquitectos, no es necesario serlo en esta etapa, basta con seguir las siguientes
instrucciones.
Con la revisión de la estructura física, tanto si lo que queremos es comprar o vender o
alquilar un inmueble, buscaremos determinar lo siguiente:
1. R evisar el material predominante: si es concreto, ladrillo, adobe, etc. Su estado
de conservación, si es malo, bueno o muy bueno. Esto se puede determinar entre
otras cosas por las grietas ligeras o profundas que se puedan presentar . Si fuera
una grieta profunda y comprometiera la estructura del inmueble de preferenciadeberíamos abandonar todo interés sobre él.
2. Verificar el estado de los pisos, material del que esté construido, así también las
paredes y el techo. En todos los casos revisar el buen estado de los acabados y
de las conexiones eléctricas que en ella se colocan.
3. Revisar si presenta áreas de humedad (manchas en las paredes), el estado decañerías y grifos y el estado del sistema de drenaje. Para realizar esta tarea
em piece con uno de los baños y compruebe si el agua fluye de manera correcta
tanto del lavabo como del inodoro y de la ducha. Haga lo propio con los demás
caños (cocina, lavandería, duchas, garaje, etc.). Preste atención a si el agua se
drena de modo adecuado.
4. Revise la cantidad y potencia del fluido de agua, cerciórese si el inmueble cuentacon servicio de agua continuo o no. Si el inmueble tiene más de un piso, constate
si el agua llega con suficiente fuerza a los pisos superiores. Si tuviera un tanque
o depósito de agua bajo o alto verifique el buen estado del tanque y el buen
funcionamiento de la bomba de agua o motor de succión, así como también su
ubicación dentro del inmueble, para determinar el nivel de ruido cuando esté
encendido.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 25/108
5. Verificar el estado de las conexiones eléctricas, tomacorrientes, focos y llaves
del tablero general. Las llaves del tablero general deben estar membretadas para
evitar cualquier error en caso de emergencia. Verificar el estado del medidor de
fluido eléctrico y descartar cualquier mal funcionamiento o fuga.
6. Prestar mucha atención a la distribución interna del inmueble, si existen o no
suficientes entradas de luz y circulación de aire. Esto hará que un inmueble se
destaque sobre otro al otorgar la posibilidad de una mejor calidad de habitación.
Aquí usted deberá tomar en cuenta si el caminar dentro del inmueble es fluido
con la distribución equitativa de los ambientes, o por el contrario, presenta
demasiados pasos recortados pasadizos oscuros, áreas de poca circulación deaire y ambientes no adecuados para su uso por el excesivo calor o humedad, lo
que en el largo plazo atrae enfermedades respiratorias y alergias. Esto por lo
general es debido a una mala distribución de los ambientes en su concepción.
La distribución interna puede subir o bajar el valor de un bien inmueble, sin
importar del material del que esté construido, pues de nada sirve una cocina de
medio metro cuadrado con piso de mármol y sin circulación de aire adecuado.
7. Hacer un reconocimiento de los inmuebles vecinos, para cerciorarse que no
exista ninguna situación proclive a generar conflicto alguno. Por ejemplo
verificar que no exista alguna pared compartida en disputa con el vecino; que los
límites estén bien demarcados; que no exista generación constante de ruidos
molestos como la instalación de motores o talleres, a no ser que el inmueble que
nos interesa tenga un motivo comercial; o estructuras vecinas en mal estado que puedan comprometer nuestro inmueble.
8. Determinar si la ubicación del inmueble es propicia para nuestros intereses si
somos compradores o arrendatarios, o en todo caso resaltar este factor si lo que
queremos es vender. La ubicación es fundamental. Debemos tener en cuenta la
urbanización a nuestro alrededor.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 26/108
9. Si es una vivienda, revisar si existen parques o áreas verdes de esparcimiento,
mercados o tiendas cercanas que nos faciliten el proveernos de productos; la
seguridad de la zona, el puesto policial más cercano, la circulación de personas,
el alumbrado público y el servicio de recojo de basura. Es decir, todo aquello
que haga de la zona en la que se encuentre ubicada el inmueble una zona de fácil
acceso y tránsito con los servicios adecuados para otorgar una buena calidad de
vida.
Personalmente, preferimos las zonas con mercados cercanos para no tener la
necesidad de tomar transporte público o manejar largos trechos para conseguir
un refresco.
10. Si es un inmueble para fines comerciales, habrá que tener en cuenta la
zonificación del lugar en el municipio respectivo, para determinar qué tipo de
comercios están permitidos, pues no es lo mismo instalar una planta de
fundición de metal que una oficina de servicios contables.
Además de lo expuesto anteriormente, un inmueble comercial deberá tener unaestructura aparente para la función que se le quiere dar, y el movimiento
comercial de la zona es un aspecto interesante a tener en cuenta, sobre todo si
nuestro rubro comercial involucra la atención directa al público.
Aquí, deténgase un momento a reflexionar si lo que presenció le parece subsanable o si
es un problema estructural. Esto es muy importante tanto si usted es comprador, pues va
a vivir con esa funcionalidad del inmueble siempre; o, si es vendedor, pues este detalletendrá que tenerlo en cuenta al momento de ofertar el bien, para sacarle provecho o, por
el contrario, tratar de subsanarlo, mas no ocultarlo. Hacer esto último podría generarnos
problemas incluso legales.
Cada persona debe tener en cuenta la funcionalidad de cada inmueble de acuerdo no
solo a estos parámetros, sino también y sobre todo de acuerdo a las necesidades
personales.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 27/108
Una vez realizada todas estas diligencias podremos tener suficiente información como
para determinar el precio comercial de venta o alquiler del inmueble, si somos
vendedores; o , tener una referencia para negociar, si somos compradores o
arrendatarios.
No asuma nada por descontado. Verifique y examine cada detalle, si existe alguna duda
vuelva a revisar. Tómese su tiempo para ello. Mas vale pecar de exceso en estos casos.
La prevención es su mejor aliada.
2. Diligencia de Reconocimiento Interno.- El DRI se refiere a las diligencias legales y municipales que se tienen que realizar para
asegurar un estado legal libre de deudas o cargas. Este procedimiento es conocido como
saneamiento legal del inmueble.
Consta de dos etapas. La primera referida a la revisión de la partida registral, y la
segunda referida a las obligaciones municipales.
2.1. Revisando la Partida Registral.-
Esta diligencia es muy importante que la realicemos detenidamente. En la
revisión nos concentraremos en encontrar lo siguiente:
a. Dilucidar quién es el último propietario del inmueble, el mismo que
deberá coincidir con la persona que desea vender el inmueble. Esto lo
podemos encontrar en el rubro “Títulos de Dominio” en el cual el registro más reciente corresponderá al actual propietario.
b. Determinar si la persona que nos ofrece el inmueble cuenta con el poder
necesario para vender el inmueble, de ser el caso de un representante.
Podemos encontrar esta información en el rubro de “R egistro Personal”
en la misma partida registral.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 28/108
c. Determinar si la propiedad cuenta con cargas o gravámenes, como lo
son una hipoteca, un embargo, etc. Esto lo podemos encontrar en el rubro
de “Cargas y Gravámenes”. Si tuviera alguna carga o gravamen, ser ía
recomendable reconsiderar nuestra decisión de compra o si somos
representantes de los vendedores, debemos reconsiderar el precio y el
porcentaje de comisión por venta, pues, un inmueble con cargas será
mucho más difícil y costoso de vender. Verificar, asimismo, en el rubro
de “Cancelaciones” si alguno de las cargas y/o gravámenes dispuestos en
su momento fueron debidamente canceladas.
d. Determinar si la Declaratoria de Fábrica se encuentra inscrita y si éstacorresponde con el estado actual del inmueble. Debemos tener en mente
que si la declaratoria de fábrica no se encuentra actualizada será el nuevo
propietario quien correrá con los gastos de ello, a no ser claro está que en
los planes de éste se considere realizar alguna nueva construcción.
2.2. Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales.-
Luego de revisar el estado registral del inmueble se debe revisar el estado de lascuentas municipales. Considere que las deudas tributarias generan también un
interés que en muchos casos compromete y expone al inmueble a remates
legales.
Se debe proceder de la siguiente manera:
a. Solicitar ante el municipio, en cuya jurisdicción se encuentra ubicadoel inmueble, un Estado de Cuenta o la que haga sus veces. En este
documento se nos debe listar todas las deudas tributarias que pesa
sobre el inmueble de nuestro interés.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 29/108
b. Verificar si el Impuesto Predial7 ha sido debidamente cancelado hasta
la totalidad del año en el cual se realiza la transacción.
c. Verificar si los Arbitrios8 municipales, Alumbrado Público, Parques y
Jardines y Serenazgo, han sido debidamente cancelados y no
presentan problemas en su servicio.
d. Verificar que los recibos por servicios como agua, luz, teléfono, etc.
se encuentren cancelados y no presenten problemas en su servicio.
Nuevamente, reiteramos la necesidad de tomar esta etapa con la calma del casocubriendo de manera prudente todos los aspectos aquí reseñados y otros que usted
considere que en su caso comprometan el buen destino de las gestiones. Prevención. No
lo olvide.
Una vez terminadas las diligencias de reconocimiento y saneamiento, ya estamos en la
posibilidad de determinar un precio de venta, sea que actuemos de modo independiente
o actuemos como corredores inmobiliarios por cuenta de terceros. Por supuesto, lastécnicas para determinar el precio de venta pueden coincidir , s in embargo, será la
habilidad negociadora y la coyuntura del mercado los que definirán el precio final.
El valor de nuestro inmueble
El término “valor” tiene un rango conceptual bastante amplio, aunque para efectos denuestro propósito podemos definirlo de la siguiente manera:
7 El Im puesto Predial es un tributo al patrimonio y cuya recaudación está a cargo de las municipalidades. Esteimpuesto grava el valor del inmueble de acuerdo a estándares como material de la construcción, antigüedad delmismo, el uso comercial o habitacional que se le de, etc. 8 El Arbitrio Municipal es una tasa que se paga en retribución a un servicio público específico, éste incluye
conceptos como la Limpieza Pública, el mantenimiento de Parques y Jardines y el servicio municipal deseguridad ciudadana o Serenazgo.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 30/108
Valor objetivo.-
Al referirnos al valor del bien, apuntamos a determinar el valor intrínseco del bien en
cuestión. En el caso que nos compete sobre los bienes inmuebles, nos estaremos
refiriendo entonces al valor que tiene un inmueble por la suma del valor de sus
componentes. Esto quiere decir que bajo esta técnica el valor de una casa será la suma
de los materiales de la que está hecha.
Valor de mercado.-
El valor de mercado es el valor que se otorga a los bienes respecto de lo que ellos
representan en el mercado en un momento dado, situación que se refleja en su alta o
baja demanda. En nuestro caso, un inmueble es valorado según represente las
expectativas y demanda del mercado. Por ejemplo, un local comercial de dos metros
cuadrados (stand) con cuatro paredes y una puerta, puede objetivamente no valer
mucho, sin embargo su ubicación en una zona de alta afluencia de consumidores le
otorga un valor más allá de los materiales de lo que está construido, producto de la
demanda que existe por obtener un espacio con una buena perspectiva comercial. En
suma, este valor es lo que el mercado le otorga de acuerdo a la oferta y la demanda.
Valor subjetivo.-
Este es un juicio de valor que emana de una persona en particular, puede serlo tanto el
comprador como el vendedor. Aquí se valora el bien de acuerdo a una perspectiva muy
personal y por ende con un rango valorativo bastante amplio, como lo pueden ser los
sentimientos, el valor histórico que representa para cada persona, etc., parámetros
subjetivos que pueden llevar a pagar sumas de dinero exorbitantes y absurdas desde el
punto de vista del mercado y del valor real del bien.
Para encontrar el valor más justo y equitativo para el comprador y el vendedor debemos
tener en cuenta además dos conceptos muchas veces no muy bien comprendidos: la
tasación y la valuación.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 31/108
Tasación y Valuación.-
Usualmente se utiliza ambos términos como sinónimos, pero no lo son. La tasación es el
resultado del procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de uninmueble. Por lo general en asuntos en los que interviene el Estado para señalar el valor
de un bien para efectos oficiales como por ejemplo un remate público.
El monto que resulta de una tasación es completamente ajeno a las condiciones del
mercado para el intercambio de bienes, es decir no toma en cuenta el valor de mercado
y tiene carácter oficial sólo para aquellas aplicaciones que señala la ley. Se puede
afirmar entonces que la tasación mide el “Valor Objetivo” de un bien para efectos
legales.
De otra parte, la valuación o valorización es el acto de estimar el precio de un bien
tomando en cuenta la equivalencia de su valor en moneda. En otras palabras, la
valuación tiene relación directa con el “Valor de Mercado”, resultando el monto que se
calcule uno estrechamente vinculado con el valor que del juego de la oferta y la
demanda resulte.
De lo expuesto, debemos entender que la tasación y valuación miden de modo distinto
un mismo bien. La tasación se utiliza, por ejemplo para efectos de establecer el monto
de autoavalúo de un inmueble con efectos legales; mientras que la valuación se utiliza
para conocer su precio estimado de venta con efectos en el ámbito privado.
Para el caso que nos compete es la Valuación la técnica que utilizaremos, toda vez, que
nuestra actividad está relacionada con la venta de un bien inmueble a precio de
mercado.
Métodos de Valuación
La valuación de un inmueble consiste en calcular su valor en el mercado. Los métodos
más utilizados para establecer el valor de un bien mediante la valuación son el método
de costos y el método comparativo de mercado.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 32/108
El método de costos calcula el valor de un bien sumando el costo promedio de la
construcción más el valor del terreno más la depreciación que resulte de la antigüedad
del bien, de los materiales de construcción utilizados y del estado de conservación.
Además se le agrega también los costos estimados por servicios profesionales,
suministros públicos, trámites y otros.
Por otro lado, el método comparativo, como su nombre lo indica, consiste en comparar
los precios existentes en el mercado para un bien inmueble con similares características.
Aquí se consideran factores de valor agregado como las características de utilización y
densidad, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros.
De este modo entre dos viviendas con características de construcción similares, tendrá
mayor valor la que se ubique en una zona socioeconómica comercial alta con áreas
verdes y con todos los servicios, que otra ubicada en un sector sin áreas verdes y con
menores condiciones de urbanización y no comercial.
Como se puede apreciar el método comparativo considera el valor de mercado por sobre
otra valoración
Ahora bien, ¿qué método es el adecuado?
Ambos son complementarios. No se acostumbra tomar como una referencia válida para
determinar el precio sólo uno de ellos, sino más bien la combinación de ambas formas
de valorizar nos aproximará lo que al final se denomina Valor Comercial, que es el
precio en dinero resultante más equitativo. No obstante, no hay que olvidar que es el
mercado en última cuenta la que determina el precio.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 33/108
Estableciendo el precio adecuado9
Muchas veces nos topamos con situaciones en las cuales debemos brindar nuestra
opinión acerca del valor de un inmueble y nos sentimos un poco inseguros acerca del
valor a asignarle sin que resulte demasiado sobrevaluado o subvaluado.
El problema radica en la falta de una herramienta técnica que nos permita acercarnos a
un precio que tome en cuenta el valor objetivo y el valor de mercado. El determinar el
valor correcto del inmueble ayuda a agilizar el proceso de negociación, toda vez que
tanto el comprador como el vendedor tienen la seguridad que el precio sobre el cual
negocian refleja con bastante exactitud el valor del inmueble.
De esta manera se evita incurrir en expectativas injustificadas que dan como resultado,
dilaciones en las operaciones prolongando el periodo de oferta con la posibilidad de una
mayor depreciación.
Para establecer el precio adecuado es necesario calcular la depreciación que tiene laconstrucción (método de costos); asimismo, tomaremos en cuenta el valor de mercado
por cada metro cuadrado construido y sin construir (método comparativo). De la
conjunción de ambas obtendremos el resultado de la valuación.
Lo que viene a continuación es una descripción al detalle de términos y fórmulas
técnicas para valuar un inmueble. Si bien puede parecerle tedioso la idea de memorizar
fórmulas, esto no es necesario, aquí usted obtendrá una explicación fácil y sencilla, sinnecesidad de haber cursado previamente cursos de economía y finanzas.
Son fórmulas y consejos para cualquier persona y que usted, estimado (a) lector aplicará
sin mayor dificultad.
9 Este capítulo no pretende instruir acerca de las técnicas oficiales de tasación. Lo descrito aquí buscailustrar de un modo práctico formas de valorizar bienes inmuebles describiendo métodos simplificadosque permitan ensayar una valuación cuyos resultados, aunque aproximados, no deben ser considerados
oficiales. El autor y el editor deslindan toda responsabilidad por daños y perjuicios que el mal uso de estainformación pueda ocasionar.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 34/108
1. Valuando un terreno
En la Valuación de un terreno no cabe considerar el factor de depreciación, por razones
obvias: no hay construcción que depreciar.
Sin embargo, un terreno no está exento de perder su valor, mas no por causa de la
depreciación, sino mas bien por la devaluación. La devaluación es producto del
mercado. La depreciación es producto del paso del tiempo y del deterioro que ello
acarrea. Como podrá usted deducir un terreno no podrá depreciarse, pero si devaluarse.
Un terreno entonces puede devaluarse si por ejemplo la zona en la que se ubica el
terreno experimenta una suerte de abandono comercial, y lo que fue una boyante zona
financiera ya no lo es más.
Asimismo, existe otro factor a considerar: si el terreno da frente a calle o es un terreno
interior. Los terrenos con frente a calle tendrán mayor valor mientras más metros
cuadrados cuenten con frente a una calle.
1. Un terreno con frente a calle se valúa de la siguiente manera:
Fórmulas
A. 2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2
ò
B. (longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2
ò
C. (m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 35/108
Esta fórmula es de aplicación escalonada. Primero se ejecutará la fórmula A,
seguidamente, si faltare aun más metros cuadrados por valuar se aplicará la fórmula B y
así sucesivamente.
El valor del metro cuadrado se aplica al 100% en la fórmula A; al 75% en la fórmula B;
y al 50% en la fórmula C.
Esto quiere decir para la fórmula A que:
1. se hallará la longitud del frente de calle y se elevará al cuadrado.
2. el resultado anterior se multiplicará por dos.
3. este resultado nos dará un número específico de metros cuadrados, el cual se
multiplicará por el ciento por ciento del valor comercial del metro cuadrado al
momento de realizar la tasación.
4. si hubieran más metros cuadrados por valuar se aplicará la segunda y tercera
fórmula de manera escalonada.
Ejemplo:
- Valuar un terreno con 10 metros de frente a calle x 60 metros de profundidad y cuyo
valor comercial es de $ 100 dólares por metro cuadrado.
Entonces tenemos,
Área Total= 10m x 60m ð Área Total= 600m2
Valor comercial (VC) del m2
= $100.00
Fórmula A.:
2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2
2 (10 metros) 2 x $100
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 36/108
2 (100 m2) x $100
200m
2
x $100 = $ 20,000.00
El resultado es que los primeros 200 m2 valen $20,000.00 dólares.
Siendo el área total de 600 m2 debemos seguir con la fórmula B.
Fórmula B.:
(Longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2
(10 metros) 2 x $75
100 m2 x $75 = $ 7,500.00
El resultado es que los 100 m2 siguientes valen $7,500.00 dólares. Esto hace un total de
300 m2.
Siendo el área total de 600 m2 debemos aplicar la formula C por los 300 m2 restantes.
Fórmula C.:
(m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2
300 m2 x $ 50.0 = $ 15,000.00
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 37/108
Entonces tenemos:
Los primeros 200 m2 por un valor de $20,000.00 +
Los siguientes 100 m2 por un valor de $7,500.00
Y los restantes 300 m2 por un valor de $15,000.00
Valor Total Terreno de 600 m2
= $42,500.00
Las técnicas reseñadas aquí son simplificadas para una más rápida comprensión, por lo
tanto, se recomienda considerar un ratio de + - 5% aproximadamente, que en el caso
del ejemplo equivaldr ía a + - $2,500.00. En ningún caso debe considerarse los valores
obtenidos mediante este método como oficiales.
2. Valuando un Terreno Interior.-
Un terreno interior , sin frente a calle, como los que podemos encontrar en un
condominio, una quinta o comple jo departamental tendrá un valor por metro cuadrado
igual en todo el terreno.
Lo primero que debemos determinar es el precio de mercado por cada metro cuadrado, para luego multiplicarlo por el área total del inmueble.,
En todo caso usted también podrá determinar el valor del metro cuadrado del terreno
interior valuando primero el valor del pasaje o camino que conduce desde la calle al
terreno interior.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 38/108
Para ello se debe valuar el pasaje como si fuera un terreno con frente a calle, tal como
explicáramos anteriormente para determinar el valor del metro cuadrado. Este valor del
metro cuadrado lo utilizará como referencia para calcular el valor del terreno interior.
Será suficiente entonces con multiplicar el valor por metro cuadrado obtenido por el
área total con que cuenta el terreno interior. No olvide que toda el área tiene el mismo
valor.
3. Valuando una casa o local comercial
En la valuación de una construcción se tomará en cuenta lo siguiente:
- el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado del mismo,
- el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,
- el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el
estado de conservación.
Hay que recordar que en la valuación de una casa o local comercial el valor comercial
del metro cuadrado del terreno es igual en toda el área, pues ya existe una construcción
sobre ella.
La forma de hallar el valor total de un inmueble es hallando el valor del terreno más el
valor de la construcción.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 39/108
Valor Total = Valor terreno + Valor Construcción
Valor Terreno =Área x valor comercial del m2
Valor Construcción = Área x valor comercial m2 construido x
depreciación
Pasaremos ahora a explicar cómo hallar la depreciación.
3.1 La depreciación.-
La depreciación es un descuento porcentual que se realiza al valor comercial de una
construcción, se consideran para ello factores como el estado de conservación, la
antigüedad y el material de la construcción predominante.
De la interacción entre la “antigüedad”, el “material de construcción predominante” y el
“Estado de Conservación”, que puede ser “Muy Bueno”, “Bueno”, “Regular” o “Malo”,
tendremos como resultado el índice de depreciación.
La forma de hallar este índice de depreciación está regulada por el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, promulgada por Resolución Ministerial Nº 098-2006-
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 40/108
VIVIENDA del 22 de abril de 2006, publicándose como anexo las respectivas tablas de
depreciación el 08 de mayo del mismo año10.
Aquí debemos trabajar palmo a palmo con esta Tabla de Depreciación. En ésta
encontraremos los datos necesarios para hallar el respectivo índice.
Las tablas de depreciación contienen al lado izquierdo una columna referida a la
antigüedad, seguida por una columna referida al material predominante, el mismo que
puede ser concreto, ladrillo o adobe; posteriormente al lado derecho tenemos la columna
de Estado de Conservación, la misma que a su vez se encuentra subdividida en 4
columnas indicando si el estado del inmueble es Muy bueno, Bueno, Regular o Malo.
Ver Tabla a continuación.
Esta tabla se utiliza solo par a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de
Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N°098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el
Diario Oficial “El Peruano”. Para revisarlo en línea puede hacer clic AQUÍ.
10
Anexo de la Resolución Ministerial N°098-2006-VIVIENDA, Reglamento Nacional de Tasaciones delPerú, publicado el 08 de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 41/108
Para no entrar en detalles complicados y engorrosos de aritmética, algo que escapa del
principal objetivo de este manual, que es el de ser una guía pr áctica llamada a la acción;
simplemente indicaremos que el índice de un inmueble en perfecto estado será como 1 y
el índice de un inmueble en pésimo estado será 0.01.
Entonces este índice de depreciación puede ir desde 0,01 hasta 1, siendo 0,01 el peor
índice que pueda tener un inmueble y siendo 1 el mejor índice.
Si un inmueble obtiene 1 como índice de depreciación, significa que se encuentra en un
excelente estado de conservación, no tiene desgaste alguno.
Ahora bien, ¿cómo se aplica tantas cifras que se encuentran en la tabla?
No se preocupe estimado(a) y acucioso(a) lector vayamos paso a paso.
Primero hay que identificar si nuestro inmueble es casa habitación o tienda.
Supongamos que sea una casa habitación, entonces nos remitiremos a la tabla respectiva
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Segundo, hay que identificar la antigüedad de nuestro inmueble. Este dato lo podemos
encontrar en la partida registral en la sección de Declaratoria de Fábrica. Supongamos
que tenga una antigüedad de 14 años de construido.
Tercero, imaginemos que el material predominante sea el ladrillo y que su estado de
conservación sea bueno. Recuerde que la clasificación del estado de conservación es untanto subjetiva, dependerá de su buen criterio para juzgar el estado del inmueble de
entre las cuatros categorías que la ley regula.
Entonces tenemos:
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 42/108
Tipo : casa habitación
Antigüedad : 14 años
Material predominante : ladrillo
Estado de conservación : Bueno
Regresemos a nuestra Tabla de Depreciación. Apliquemos los datos que hemos
obtenido.
Esta tabla se utiliza solo par a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de
Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N°098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el
Diario Oficial “El Peruano”.
Como usted podrá observar el número que obtenemos luego del cruce de información es
el número 14.
Ahor a, ¿qué significa este número 14?
Este número refleja el grado de desgaste, mientras más alto más desgaste. ¿Recuerda
usted que el número 1 era el mejor índice? Pues bien, entonces el número 1 equivale a
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 43/108
que una casa no tiene depreciación alguna, y de otro lado los números consignados en la
tabla reflejan el grado de desgaste.
Entonces, ¡Exactamente! Hay que restar.
Restamos el número 1 (100/100 ciento por ciento) que significa que la casa está nueva y
en excelentes condiciones, menos el número 14 (14/100 = 0.14 catorce por ciento de
desgaste) que refleja el grado de desgaste y obtendremos:
1 – 0.14 = 0.86
¡FELICITACIONES! Ha hallado el índice de depreciación que es de 0.86.
Si desea una vía más expeditiva ignore las especificaciones matemáticas y simplemente
convierta sin más cuestionamientos las cifras de las tablas de depreciación a decimales
añadiendo un cero delante. Si la tabla indica la cifra “15” se convertirá en “0.15”; si la
cifra es “38” convierta usted esta cifra en “0.38” y así con todas las cifras de la tabla.
Luego ejecute la operación de resta con el número 1 y obtendrá el índice de
depreciación.
3.2 Aplicando nuestra fórmula final.-
Recordemos que en la valuación de una casa se debe tomar en cuenta lo siguiente:
- el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado,
- el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,
- el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el
estado de conservación.
La depreciación ya lo hemos hallado, así que continuemos con nuestro ejemplo anterior.
Tenemos hasta ahora los siguientes datos:
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 44/108
Tipo : casa habitación
Antigüedad : 14 años
Material predominante : ladrillo
Estado de conservación : Bueno
Estos datos nos han servido para obtener el Índice de Depreciación.
Ahor a nos toca revisar otros datos como lo son el área del terreno y su valor comercial
por metro cuadrado; y, el área construida y su respectivo valor comercial por metro
cuadrado.
Imaginemos que nuestra casa está construida sobre un terreno de 250 m2 con un valor
comercial de $300.00 por metro cuadrado; además tiene un área total construida de 200
m2 con un valor comercial de $400.00 por metro cuadrado.
Tendr emos lo siguiente:
Área Terreno : 250 m2
Valor Comercial Terreno : $300.00 x m2 Área Construida : 200 m2
Valor Comercial Construcción : $400.00 x m2
El cálculo del terreno y de la construcción se realiza de modo separado.
No olvide que el valor comercial del metro cuadrado de terreno sobre el cual reposa la
construcción tendrá un valor homogéneo en toda el área. No se hace diferenciaciónentre los metros que están más cerca de una calle de los que se encuentran al interior.
En el caso que el inmueble a valuar fuera un departamento ubicado en pisos superiores,
no será necesario valuar el terreno ya que no cuenta con uno. Se pasará entonces a la
valuación de la construcción sumándole a ésta el valor de otros bienes complementarios,
como lo pueden ser el valor de una cochera o un depósito en primer piso, etc.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 45/108
Calculemos primero el valor del terreno:
Valor Terreno = Área del terreno x VC m2
VT = 250 m2 x $300 è VT = $ 85,000
Ahora calculemos el valor de la construcción. Aquí se tomará en cuenta el índice de
depreciación que hallamos anteriormente.
Valor Construcción = Área x valor comercial m2 construido x
Depreciación
VC = 200 m2 x $400 x 0.86 è VC = $68,800.00
Hallamos el valor total del inmueble:
Valor Total = Valor Terreno + Valor Construcción
VT= $85,000 + $68,800 è VT = $153,800.00
Finalmente, resumiendo los datos obtenidos, llegamos a la conclusión que $153,800.00
es el valor económico referencial de un inmueble con las siguientes características:
Tipo : casa habitación
Antigüedad : 14 años
Material predominante : ladrillo
Estado de conservación : Bueno
Área Terreno : 250 m2
Valor Comercial Terreno : $300 x m2
Área Construida : 200 m2
Valor Comercial Construcción : $400 x m2
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 46/108
Vuelvo a reiterar , estos datos le pueden servir a usted como un termómetro para calcular
del modo más exacto posible el valor de un inmueble; no obstante, debe considerarse
otros factores como el valor de mercado, la coyuntura, etc.
4. Determinando el valor comercial del alquiler.-
No existe una forma consensuada de determinar el alquiler. Es por lo general el mismo
mercado de la oferta y la demanda la que regula de modo natural el precio de los
alquileres. Dependerá entonces de la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble,
de los servicios que incluye, del tamaño del inmueble, etc.
Aquí, la práctica nos demuestra la existencia de diversas modalidades de alquiler.
Siendo el alquiler mucho más flexible que una compraventa de un inmueble. P or
ejemplo, tendremos la posibilidad de alquilar no solo inmuebles, sino también parte de
ellos, como una habitación con baño propio, un primer piso de una casa, etc.
Como referencia para determinar el monto justo de alquiler podemos tomar el 10% del
valor total de un inmueble y dividirlo entre doce meses. El monto resultante podrá servir
de referencia para determinar el monto de alquiler.
Se toma de referencia el 10% del valor del inmueble por el consenso que existe sobre
que una justa renta por alquiler es aquella que retribuye en un lapso de 10 años el valor
total del inmueble.
En esta tarea jugará un papel fundamental el conocimiento del mercado en el que nosdesenvolvemos. Siempre debemos hacer nuestra investigación de mercado antes de
tomar una decisión.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 47/108
Al término de este capítulo usted ya cuenta con las herramientas necesarias para
desenvolverse con holgura en temas inmobiliarios. Lo(a) felicito por su esfuerzo por aprender nuevos temas que le serán de mucha utilidad.
A continuación exploraremos la forma de iniciarse en el corretaje inmobiliario como
actividad comercial, sea en representación de inmuebles de terceros o de los de uno
mismo. Prepárese, tome un respiro y sigamos adelante.
Títulos del capitulo “Como comprar, vender o alquilar un inmueble”: Si yo hubiera…
El valor de nuestro inmueble.
Estableciendo un precio adecuado.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 48/108
El corretaje inmobiliario: alcance su independencia financiera
¿Por dónde empezar? ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?
Promoviendo nuestro inmueble.
¡Trato hecho!
Otros costos.
Flujogramas.
El corretaje inmobiliario aún no tiene una regulación especial en el Perú y en muchos países de la región. Esto quiere decir que no existen parámetros sobre qué es lo que
oficialmente debemos entender por corretaje inmobiliario y su agente el corredor
inmobiliario.
Atendiendo esta coyuntura, podemos afirmar que el corretaje inmobiliario es aquella
actividad que refiere a la gestión profesional de las transacciones de bienes inmuebles.
Si bien es cierto no existe aún una profesión de Corretaje Inmobiliario, ello no debe
justificar la falta de profesionalismo en el tratamiento de este tema.
En ese sentido, este capítulo busca alentar un mejor desempeño de los agentes
inmobiliarios, así como también generar la confianza en ellos.
Para actualizarse periódicamente de este y otros temas de interés para el emprendedor
suscríbase gratuitamente al Boletín visitando la página www.aprendecorretaje.com.
¿Por dónde empezar?
Lo primero que debemos hacer es encontrar una propiedad sobre el cual trabajaremos.
Esto quier e decir que, tanto si lo que vamos a hacer es una compra, venta o alquiler
empezaremos por la búsqueda de clientes y delimitando nuestro campo de acción.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 49/108
Encontrando los clientes adecuados
Las modalidades para encontrar clientes son muchas e infinitas, tanto como su
imaginación, esfuerzo y perseverancia le asistan, por ello manténgase siempre atento a
las oportunidades que puedan aparecer.
Los clientes que atenderemos serán tanto personas que deseen comprar, como también
vender o alquilar un inmueble.
Las modalidades más usadas y comprobadas son las siguientes:
Publicación de avisos
El mayor de los errores cometidos por muchos emprendedores e incluso
empresas grandes ya constituidas es tratar a la publicidad como algo accesorio a
su “verdadera” actividad. Nada más equivocado. La publicidad debe ser una
herramienta diseñada dentro de nuestro plan de negocio11 y no solo como un
recurso cuando las cosas no marchan bien.
Esta modalidad de propaganda masiva la realizaremos con sumo detalle en la
redacción. Un error ortográfico sería imperdonable haciéndonos lucir como
inexpertos o descuidados ¿Quién querría confiar la venta de su inmueble a una
persona descuidada?
Tenga en cuenta a qué mercado objetivo desea apuntar. Si bien es cierto, el
medio escrito es de llegada masiva, también podemos segmentar nuestromercado, dependiendo del tipo de periódico o revista en la que publiquemos.
Aconsejo publicar el aviso en el medio de mayor circulación local y nacional, y
el de mayor seriedad. No descarte la publicación en revistas especializadas.
11 Se aconseja revisar la “Guía del Emprendedor ”. Un recurso indispensable para toda persona que desee
tentar el éxito en su propia empresa.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 50/108
Este aviso debe contener un título de apariencia profesional y a la vez fácil de
recordar relacionado con el servicio a brindar.
Evite saturar el aviso con demasiadas palabras, esto confunde al lector que
optará por pasar de página dejando de leer su aviso.
De ser posible tómese un tiempo y elabore un nombre comercial para su
actividad. Ello marcará diferencia de los demás. El cliente otorga más su
confianza a una persona que se presenta como un profesional en todo sentido y
no a improvisados. Por ende el nombre de su emprendimiento es importante. Por
ejemplo, en lugar de colocar en el aviso “Corredor Inmobiliario…” puedecolocar “Jorge Chávez Corredor Inmobiliario” o “Corredores Inmobiliarios J&C
y asociados”, en fin, usted ya tiene la idea ¿verdad?
El tamaño del aviso lo dejamos a su criterio y a su presupuesto. Con buen tino,
escogerá las palabras y frases vendedoras sin dejar de lado el objetivo del aviso,
que es el de dar a conocer sus servicios, por lo que no debe faltar un numero de
teléfono, dirección o página web si cuenta con uno.
En cuanto a la página web no hay que olvidar que el Internet es un medio que le
permite alcanzar clientes de una manera distinta a los tradicionales prensa
escrita, radio o televisión. Aquí usted puede interactuar directamente con el
cliente a cualquier hora y en cualquier lugar. El éxito dependerá de la calidad e
idoneidad de su página web o Blog y del buen contenido que ofrezca en ellos
para atraer continuamente un buen flujo de clientes hacia su escaparate virtual.
Por supuesto el servicio y/o producto que usted ofrece debe ser igualmente uno
de buena calidad para mantener la fidelidad del cliente y la buena reputación. No
es nuestra intención extendernos demasiado en la forma de r ealizar marketing en
un medio de comunicación especifico, por lo que le recomendamos, si usted
decide realizarlo, los siguientes enlaces en las cuales encontraráconsejos,
técnicas y artículos de interés acerca de cómo encontrar clientes a través de la
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 51/108
publicidad en Internet, además de técnicas de venta que podrá utilizar para
cualquier medio de publicidad.
1. www.RobertoCerrada.com Web en español sobre cultura
emprendedora, técnicas de venta y negocios por internet.
2. www.marketing- inteligente.com Web en español sobre marketing y
ventas. Artículos gratuitos y libros.
3. www.mercadeoglobal.com Web en español sobre marketing, ventas
y negocios en línea. Artículos gratuitos y libros.
4. www.stevepavlina.com (ingles) Blog de desarrollo personal y
algunos artículos de interés para emprendedores.
5. www.problogger.net (ingles) Blog con artículos de interés sobredesarrollo y uso de blogs para los negocios.
6. www.sethgodin.com (ingles) Blog con artículos de interés sobre
desarrollo de blogs, técnicas de venta, desarrollo de empresas y
estrategia de negocios.
Segmentación
No es lo mismo publicitar una cerveza que un servicio de tallado de joyas.
La publicidad dirigida nos permite enfocar aun más a nuestro potencial mercado
de clientes a la vez que nos enfocamos en nuestras fortalezas. ¿Cómo se realiza
esto?
Primero debemos delimitar nuestra capacidad de acción. Si bien es cierto, hemoslanzado un aviso publicitario a nivel nacional por ejemplo, hay que estudiar
cuáles son nuestras verdaderas posibilidades de atender a nivel nacional.
Por lo general al empezar uno se enfoca en ciertos distritos o ciudades, que uno
conoce mejor . De ese modo aseguramos una atención adecuada a nuestros
clientes.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 52/108
El corretaje inmobiliario implica el desplazamiento del agente inmobiliario a las
zonas donde se encuentran ubicados los inmuebles, por lo que es recomendable
determinar de antemano qué zonas estamos dispuestos a abarcar sin que
disminuya nuestra calidad de atención. Por lo tanto, si no queremos invertir
nuestras ener gías en llamadas o reuniones que no nos serán de provecho,
coloquemos en nuestro aviso de oferta de nuestros servicios las zonas en las que
estamos dispuestos a atender.
De esta manera estaremos afinando aún más nuestra clientela objetivo, por lo
que las posibilidades de éxito se incrementan.
Cartas de presentación
Una vez que tengamos identificado nuestro rango de acción pasaremos a tomar
apunte del movimiento comercial inmobiliario en las zonas elegidas. Si éste no
es muy elevado o de poca proyección, quizá debamos escoger otras zonas.
Las cartas de presentación serán nuestra carta de venta. Son dirigidas a los potenciales clientes previamente determinados.
Esta es una excelente alternativa de gran impacto a los ya tradicionales
“volantes” o propaganda impresa de formato pequeño, por lo general realizada
en papel de mala calidad. Está comprobado que de cada cinco personas que
reciben estos panfletos en las calles solo una se anima a leerlo, el resto lo echa al
tacho de basura.
Estas cartas de presentación deben contener una presentación formal y
profesional de nuestros servicios, así como también los datos necesarios para ser
ubicados. Es aconsejable, además, adjuntar a nuestra carta de presentación un
formato de nuestra tarifa, el porcentaje de cobro, la oportunidad de ello, etc.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 53/108
Esta modalidad nos permite armar una carpeta informativa y vendedora más
completa dirigida a personas interesadas en recibir un servicio de corretaje.
¿Pero, cómo ubico a estas personas?
Una alternativa es ofrecer la personalmente o enviar esta carpeta a las personas que se
contactan con nosotros vía telefónica luego de leer nuestro aviso en los diarios o en las
Páginas Amarillas o en nuestra página web. Asimismo, puede ofrecerlas a personas que
usted haya contactado o haya sido referida por alguna amistad suya.
Los eventos sociales, como una cena o una ceremonia, el lugar de esparcimiento al que
usted acuda el fin de semana y hasta en el mismo círculo de amigos son una gran
oportunidad para expandir su red de contactos. La publicidad de persona a persona es
muy importante y muchas veces más efectiva que otros medios, por tanto, no olvide sus
tarjetas de negocios. Éstas cumplirán la misma función que el aviso en el periódico.
Aunque, no es una carta de ventas extensa, sirve para comunicar e interesar en un
primer momento al potencial cliente.
En una segunda etapa, luego que el cliente haya contactado con usted, con el cual ha
manif estado su interés en el servicio de corretaje, hará uso de las cartas de presentación
con el objetivo de despejar cualquier duda del cliente y convencerlo que usted es la
persona adecuada; acto seguido buscará que el cliente contrate sus servicios de
corretaje.
Como verá, al cliente no hay que atosigarlo con panfletos, volantes o tarjetas, que por
demás se reparten sin ningún criterio de la oportunidad en que éstas deben ser
otorgadas. Es la mejor manera de ahuyentar a los clientes.
Por el contrario, busque formas en los que el cliente sienta que decide, deje que el
mismo llegue a usted. Incentive no obligue. Invite pero no abruma. Un aviso en el
periódico que capte su atención y decida “él” llamarlo a usted. Un aviso en el
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 54/108
supermercado, la referencia de alguna amistad, etc. Reiteramos las formas son diversas
y muy variadas dependiendo de la oportunidad que usted observe en su entorno.
El proceso de publicidad debe ser uno continuo y en lo posible sutil para no levantar las
barreras sicológicas del cliente haciéndolo reacio a todo tipo de oferta.
No obligue a nadie a leer una publicidad que no le llama la atención, pues cuando una
persona se siente acorralada o atosigada con tanta propaganda directa con seguridad no
será un cliente suyo.
Recuerde que las personas no solo compran objetos o servicios. Compran sobretodo
“intangibles”. Una com pra involucra una gran dosis de subjetividad. Por ejemplo, lo que
usted debe vender no es exactamente un servicio de corretaje (todos pueden ofrecer lo
mismo) sino además “seguridad en la transacción”, “atención y diligencia”, “rapidez”,
“buen trato”, etc.
Vaya usted al subconsciente del cliente, averigüe qué dudas tiene, qué temores alberga,
a qué aspira con la compra o venta de un inmueble ¿una mejor vecindad? ¿Una casamás grande? ¿Una vivienda cerca de su trabajo?
La publicidad debe manifestar claramente los beneficios que el cliente recibirá si
contrata sus servicios: rapidez, seguridad, confianza, experiencia, etc. Si usted logra
transmitir los beneficios que el cliente obtendrá, y si éstos satisfacen las necesidades del
cliente, con toda seguridad que estarán dispuestos a pagar el precio que usted les
plantee.
Despertar el interés del cliente en el servicio que brinda depende en buena parte de
generar confianza desde el primer contacto. Genere primero confianza y luego genere
negocios.
Un asunto primordial es la ética profesional con la que se debe trabajar. Muchas veces
toda la publicidad del medio no puede compararse con la atención dedicada que uno
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 55/108
pueda brindar. El comportamiento ético y diligente de parte del agente inmobiliario es la
mejor publicidad en la que se pueda invertir, pues un cliente satisfecho lo recomendará
a otras tantas personas y poco a poco su cartera de clientes crecerá exponencialmente y
sobretodo de manera sostenida.
¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?
Una vez realizado con éxito nuestra gestión de venta de nuestros servicios nos compete,
como toda persona diligente, dejar por escrito el objeto del contrato y las mutuas
obligaciones.
Nuestro contrato es uno de Opción de Venta. Mediante este documento, firmado por
ambas partes y de mutuo acuerdo, se deja constancia de lo siguiente:
1. El o los propietarios del inmueble o su representante legal (con Carta Poder
en Escritura Pública) acceden a darle al agente inmobiliario la opción de
venta del inmueble por un plazo determinado.2. se autoriza al agente inmobiliario a tomar todas las medidas necesarias, por
cuenta y riesgo del agente, para asegurar la venta del inmueble.
3. se determina el monto de la comisión que el propietario se compromete a
pagar por concepto de honorarios al agente, lo cual incluirá lo desembolsado
por el agente en publicidad y gestiones varias. Esta comisión ronda entre el
4% y 5% del valor de la venta final.
4. En caso que el contrato verse sobre la compra de un inmueble, ésteespecificará el plazo que se le otorga al agente para encontrar el inmueble
con las características requeridas por el cliente, los honorarios, que suelen ser
de un monto fijo, el momento del pago, etc.
Este contrato podrá ser objeto de negociación si usted así lo plantea, dependiendo de la
ocasión.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 56/108
Nótese que en el caso de la venta o alquiler el agente inmobiliario no recibe pago alguno
hasta la concreción del negocio, por lo que se recomienda escoger bien el inmueble y
negociar un precio adecuado de venta o alquiler. Un precio excesivamente alto
dificultará su transacción lo que significa para el agente mayor tiempo y dinero.
Cerciórese con el propietario que el inmueble que le encarguen comprar, vender o
alquilar se encuentre a precio de mercado, así evitar á riesgos innecesarios y obtendrá
un pronto retorno de la inversión.
Al final de este documento se le alcanza un modelo de este tipo de contrato sobre el cual
usted puede trabajar y adaptar a sus necesidades.
Cabe resaltar, que si le han encomendado la compra de un inmueble con ciertas
características, usted puede acudir a las mismas fuentes y estrategias para ubicar su
inmueble: avisos, referencias, búsqueda y recorrido de la zona en particular, etc.
Asimismo aplique usted las recomendaciones sugeridas en los capítulos anteriores.
A continuación llevaremos a cabo la etapa final del negocio inmobiliario que es cuandologramos la venta, alquiler o compra del inmueble encomendado.
Promoviendo nuestro inmueble
La promoción de los inmuebles que tengamos en nuestra cartera de clientes es similar a
la utilizada en la promoción de nuestros servicios. Se utilizará los avisos publicitarios en prensa escrita, radio, internet, etc.; las reuniones sociales, y toda oportunidad que
podamos aprovechar será bienvenida.
De otra parte se estila además colocar un cartel al frente de la fachada del inmueble en
venta o alquiler. En este último caso será necesario especificar si el alquiler es de todo
el inmueble o una parte de él, y, por supuesto, qué parte: primer piso, sótano, azotea,
cuarto, etc.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 57/108
Este panel debe contar con por lo menos el nombre de la inmobiliaria o agente, teléfono
de contacto y las palabras de “SE VENDE” o “SE ALQUILA”. Nuevamente el ingenio
y la creatividad para generar carteles llamativos y profesionales diferentes al resto es
una buena opción, siempre manteniendo una línea seria y profesional.
Asimismo, el aviso en medios escritos deberá ser vendedor, económico (palabras clave)
y contener por lo menos datos especiales que caractericen al inmueble, como por
ejemplo:
- número de pisos.
- Ascensor - Si tiene sótano
- Numero de baños y de visita
- Si cuenta con tanque bajo y cisterna
- Si esta al frente al mar, parque, etc.
- Si tiene terraza
- Si tiene cochera, etc.
En suma, además de colocar la dirección del inmueble, precio y área es aconse jable
indicar las características especiales que hacen único al inmueble para así aprovechar al
máximo el espacio del aviso publicitario e interesar a aquella persona que quizá esté
buscando un inmueble determinado. No tiene sentido redundar en datos como sala o
cocina, pues todas las casas las tienen, a menos que tengan una característica en
particular.
Igualmente si fuera un local comercial se enfatizará en datos como extensión, ubicación
(si está cerca de alguna calle o zona comercial) y si cuenta con todos los servicios.
Si fuera un terreno, se colocará énfasis en la ubicación y la zonificación que ésta tiene,
si es para comercio, vivienda, etc. Si desea y cuenta con espacio puede colocar una
referencia de cómo estarán los precios en el futuro cercano, de esta manera animará al
cliente que busca hacerse de un terreno antes que se eleve su cotización.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 58/108
Recuerde los bienes inmobiliarios (terrenos) por lo general tienden a subir de precio por
el mismo hecho que diariamente aumenta la demanda de mayores zonas urbanas en
menor o mayor grado dependiendo del crecimiento de la concentración poblacional.
Atendiendo a los clientes
Una vez realizada la publicación de los inmuebles en venta o alquiler debemos estar
preparados para recibir a los clientes interesados. Ello implica tener listo nuestra carpeta
de inmuebles.
¿Qué es la carpeta de inmuebles? Es simplemente una lista de los inmuebles a nuestro
cargo listadas con las características, precios, ubicación etc. esto nos ayudará a atender
por teléfono a nuestros clientes, y a responder con prontitud y detalle sus dudas o
preguntas. Es muy importante aprovechar cada segundo de esta llamada, pues de su
éxito lograremos que el cliente visite el inmueble.
Planifique su plan de respuesta vía telefónica, desde el saludo hasta la despedida.
Enumere el listado de preguntas más comunes que le podrían hacer, frases vendedoras,
etc. En resumen prepárese a recibir las llamadas, por sencillo que pueda parecer no lo es
tanto si empezamos a recibir constantes llamadas con inquisidoras preguntas que nos
pueden tomar desprevenidos. El objetivo es convertir las llamadas en visitas al inmueble
y posteriormente convertir la visita en compra.
Nuestro inmueble en vitrina
La atención profesional que brindemos en la primera visita es fundamental para dejar
una buena imagen ante el cliente y así generar confianza. Sin embargo, es lo que el
inmueble pueda ofrecer lo que configura el éxito o fracaso de nuestra gestión.
Se debe procurar que en la primera visita al inmueble el cliente encuentre lo que estaba
buscando, pues poco podemos hacer si el cliente desea una casa con sótano y la nuestra
no lo tiene. Ciertamente un b ue n trabajo previo de publicidad aumenta las
probabilidades de ello.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 59/108
Nuestro trabajo de publicidad debe ser segmentado y minucioso desde el primer
momento para así atraer a los clientes con el perfil adecuado para nuestro inmueble.
Desde colocar un aviso de publicidad hasta la información que brindemos por teléfono,
debe ayudarnos a dar a conocer con detalle de las características particulares del
inmueble. De este modo usted atenderá clientes que buscan un inmueble como el suyo,
por lo que tendrá una alta probabilidad de concretar una venta. Habrá invertido su
tiempo y dinero de manera más eficiente.
Unos arreglos previos al inmueble como lo pueden ser un retoque de pintura o una
limpieza general ayudan indudablemente a mejorar la estética del inmueble,convirtiendo al inmueble en si mismo en una gran vitrina.
El proceso de venta de un inmueble en raras ocasiones es inmediato, toma no menos de
tres visitas para concretar la operación. Esto se explica por la magnitud e importancia
que para el comprador representa hacerse de un inmueble. Por lo tanto, hay que buscar
siempre mantener la comunicación con el cliente incluso cuando la primera visita haya
finalizado. Conseguir el teléfono de contacto del cliente es un buen paso a seguir, solo siel cliente da señales de consentimiento, de esa manera podremos hacer el seguimiento e
incentivar una segunda visita al inmueble.
Cada visita es una nueva oportunidad para consolidar la venta. Si un cliente accede en
volver en una segunda o tercera visita notaremos un interés más acentuado y ahí es
donde debemos enfilar nuestra artillería vendedora.
Hay que mantener abiertos todos los canales de comunicación posibles, siempre
negociando y persuadiendo, jamás intransigentes, si existe una contraoferta que no nos
satisface declinaremos la contraoferta de manera amable y empezaremos nuevamente a
negociar y a persuadir.
Para tener éxito en una negociación prepare usted el monto mínimo que el propietario
del inmueble está dispuesto a aceptar. Luego, ofrezca usted el inmueble en un monto
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 60/108
ligeramente más alto. De esta forma tendrá un rango de precios que le servirá para
“ofrecer” un descuento.
A todos los clientes nos gusta recibir ofertas y descuentos. Prepare usted su propio
paquete de oferta. Puede ofrecer un descuento al precio listado en el aviso o quizá
ofrecer un servicio adicional, pintar la fachada, algún trámite en particular, etc.
Asimismo, usted, para entonces tendrá su lista de características particulares del
inmueble, resalte aquellas que le otorgan un valor agregado para que sirvan de
argumento el momento de negociar .
¡Trato hecho!
Una vez que la negociación culmina con éxito se firmará un documento privado de
compraventa y éste se enviará conjuntamente con los papeles de la propiedad a un
Notario Público.
Debemos asegurarnos que el notario ordene redactar la Minuta de Compra Venta (hoy
en día casi todas las notarias cuentan con abogados para realizar esta labor no siendo
indispensable contratar a uno) para luego elevarla a Escritura Pública.
Posteriormente, el notario deberá solicitar a los Registros Públicos el bloqueo registral
de la partida correspondiente. El bloqueo registral como ya lo mencionamos
anteriormente es de vital importancia sobre todo para el comprador, pues de ese modo blinda la transacción de cualquier intento de fraude.
Acto seguido se fijará fecha y hora para la firma de los documentos y el pago
respectivo. Se recomienda utilizar o exigir cheques de gerencia, ya que éstos cuentan
con el aval de la entidad financiera respecto de los fondos disponibles de la cuenta
girada.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 61/108
En el caso que existiera algún problema con el cobro del cheque o el pago en ge neral se
deberá comunicar inmediatamente al notario para evitar se realice la inscripción en los
Registros Públicos. Se puede acordar con el notario para que no inicie el proceso de
inscripción hasta que se le comunique la conformidad del pago.
Una vez conforme con el pago termina la relación contractual entre el agente
inmobiliario o corredor y el vendedor del inmueble. Los trámites siguientes corren por
cuenta del comprador.
Luego se redactarán los partes registrales para la inscripción de la transferencia de
dominio. Una vez inscrita la transferencia se levanta el bloqueo y el notario anotará en
la Escritura Pública de Compra Venta el número de registro entregando una copia de
esta escritura -que conocemos como Testimonio- a los nuevos propietarios.
Ca be señalar, que es de interés del vendedor declarar la transferencia de dominio en la
respectiva municipalidad a fines de actualizar la base de datos de los contribuyentes.
Otros costos
Una transacción inmobiliaria implica estar preparados para ciertos costos relacionados a
tasas registrales, notariales e impuestos.
Costos Notariales.-
Los costos notariales varían de acuerdo a la notaría a la que acudamos, pues no existeuna regulación de tarifas única, por el contrario ésta se rige por la libre competencia.
El notario interviene en la última etapa del proceso de venta cuando el trato ya está
negociado. Elabora la minuta, la Escritura Pública y, por lo general, también se encarga
de la inscripción del título en R egistros. Este costo es usualmente asumido por la parte
compradora con la prerrogativa de poder elegir la notaría de su preferencia.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 62/108
Costos Registrales.-
Estos costos están representados por las tasas que se pagan ante la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos (Perú) por los diver sos trámites a realizar que van desde
una solicitud de copia de partida registral hasta la inscripción de títulos. El monto de
estas tasas se encuentra regulado por esta misma entidad. Para el Perú usted puede
verificar los costos registrales en la página web www.sunarp.gob.pe.
Impuestos y tasas.-
Los impuestos y tasas a pagar en una venta, compra o alquiler de un inmueble son los
siguientes:
1. Impuesto de Alcabala13.- Este impuesto grava cualquier tipo de transferencia
de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su
forma y modalidad. Pero, ¿que debemos entender por transferencia?
Pues a todo acto cualquiera sea su denominación que importe la transferencia de
propiedad de un inmueble. Estos actos pueden ser, entre otros, los siguientes:
- Compra Venta, cuando se sucede una transferencia de un bien a
cambio de dinero.
- Compra venta con reserva de propiedad, cuando se pacta una
compra venta en la que el vendedor se reserva la propiedad hasta
la cancelación total o parcial del precio.
- Permuta, cuando dos personas o más se transfieren
recíprocamente la propiedad de sus bienes.
- Donación, cuando se realiza la transferencia gratuita de un bien.
- Dacion en pago, cuando se transfiere un inmueble o parte de él
en calidad de pago.
- Aporte de capital, cuando se aporta un bien inmueble o parte de él
al capital de una empresa.
13 Artículo 21 al 26 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo
N°776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N
°156-2004-EF en el
Diario Oficial “El Peruano”.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 63/108
- Fusión, cuando en la unión de dos o más empresas para crear una
nueva o unirse a una ya existente se transfieren inmuebles como
parte del nuevo capital social.
- Adquisición por remate judicial, cuando una persona adquiere un
bien que fue puesto a remate público.
El impuesto de Alcabala se calcula aplicando la tasa de 3% al valor de la
transferencia, siendo el valor de autoavalúo el mínimo permitido. Las 10
primeras UIT (Unidad de Imposición Tributaria14) del valor de transferencia se
encuentran exoneradas.
El pago debe realizarlo el comprador del inmueble, dentro del mes calendario
siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. El notario exigirá por ley la
constancia de pago de este impuesto en la municipalidad provincial15 de su
jurisdicción para poder elevar a Escritura Pública el contrato de compra venta.
En Lima este pago se realiza ante el Servicio de Administración Tributaria –
SAT.
Por otro lado, la Ley de Tributación Municipal contempla la exoneración del
pago del impuesto a las adquisiciones de propiedad inmobiliaria que realizan las
siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.
14 La UIT vigente para el año 2007 es de S/.3, 450 Nuevos Soles. 15
Ley 27616, ley que restituye recursos a los gobiernos locales publicado el 21 de diciembre de 2001 enel Diario Oficial “El Peruano”.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 64/108
Asimismo, la Ley de Tributación Municipal, Decr eto Legislativo N°776,
exonera del impuesto de alcabala las siguientes transferencias:
a) Los anticipos de legítima.
b) Las que se produzcan por causa de muerte.
c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la
cancelación del precio.
d) Las transferencias de naves y aeronaves.
e) Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan transmisión de
propiedad.
f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de
gananciales o de condóminos originales.
g) Las de alícuotas de herederos o condóminos originarios.
2. Impuesto de Alquiler.- Es un impuesto que pertenece a la Renta de Primera
Categoría que grava el arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes
muebles e inmuebles. Están sujetos a pagar este impuesto las personas naturales.
Tratándose de personas jurídicas las rentas obtenidas por el mismo concepto se
consideran rentas de tercera categoría. Mensualmente debe efectuarse los pagosa cuenta por Rentas de Primera Categoría con el formulario especialmente
autorizado por la SUNAT, el cual constituye el comprobante de pago por el
arrendamiento.
El monto a pagar es de 12% del monto de la renta. Si el monto del alquiler se
pacta en moneda extranjera el pago del impuesto se hará convirtiéndolo a
moneda nacional. El pago de este impuesto es de cargo del propietario.
Los formularios se pueden obtener gratuitamente en cualquier oficina de la
SUNAT o en las agencias bancarias. Es en estas últimas donde podemos realizar
de modo rápido el pago del impuesto.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 65/108
3. Impuesto Predial16.- Es el impuesto que grava el valor de los predios urbanos o
rústicos que posea toda persona natural o jurídica.
Están obligadas al pago las personas naturales o jurídicas que sean propietarios
al 1º de enero de cada año, siendo responsable del pago del tributo el poseedor si
el propietario no puede ser determinado.
Cuando se efectúa cualquier transferencia de un predio, el vendedor debe
presentar el descargo ante la municipalidad respectiva hasta el último día hábil
del mes siguiente de producidos los hechos. Asimismo debe cumplir con
efectuar el pago del impuesto de todo el año en que se produjo la transferencia.
De no realizar el descargo, la municipalidad de la jurisdicción generará una
multa tributaria por no descargar dentro del plazo establecido.
De otro la do el nuevo propietario de un bien inmueble podrá declarar su
adquisición hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente a la
adquisición del bien. De no hacerlo incurrirá en infracción y se le sancionará con
multa.
Asimismo existe un beneficio par a las personas cesantes que consiste en deducir
de la base imponible un monto equivalente a 50 UIT vigentes en el ejercicio
gravable, debiendo pagar el impuesto solo por el exceso. Para acceder a este
beneficio se debe ser propietario de un solo predio, a su nombre o de la sociedad
conyugal, destinado a vivienda y contar con un ingreso bruto constituido por la
pensión que no exceda de 1 UIT mensual17.
¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?
16 Artículo 8 al 20 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo N°776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N°156-2004-EF en elDiario Oficial “El Peruano”.
17 Ibíd. Artículo 19.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 66/108
Este impuesto se calcula aplicando al monto del autoavalúo del total de predios
del contribuyente ubicados en la misma jurisdicción municipal conforme a la
siguiente escala establecida en la Ley de Tributación Municipal:
TRAMO DE
AUTOAVALUO
En Nuevos Soles
UIT = S/. 4,450 Tasa %
Hasta 15 UIT Hasta S/. 51,750 0.2%
Mas de 15 hasta
60 UIT
Más de S/. 51,750 hasta
S/. 207,000
0.6%
Mas de 60 UIT Más de S/. 207,000 1.0%
Esta escala por tramos quiere decir que si el valor del autoavalúo de todos los predios de un contribuyente no excede de 15 UIT se le aplicará la tasa de 0.2%.
Si excede, solo al monto que sobrepasa el valor de 15 UIT se le aplicará el 0.6%
hasta el limite de 60 UIT, a partir del cual se le aplicará la tasa de 1.0% también
solo al monto que sobrepasa las 60 UIT.
Hay que anotar además, que la Ley de Tributación Municipal contempla en su
artículo 17 la exoneración de este impuesto a los predios de propiedad de:
a) El Gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales, a excepción
de aquellos predios que se hayan entregado en concesión al sector privado.
b) Los Gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el
predio se destine a residencia de los representantes diplomáticos o al
funcionamiento de las oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 67/108
consulados, así como los predios de propiedad de las organizaciones
internacionales reconocidos por el Gobierno que les sirva de sede.
c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines
específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos.
d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos,
monasterios y museos.
e) Las entidades públicas destinadas a prestar servicios médicos asistenciales.
f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines
específicos.
g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva con excepción
de las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica.
h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto
de sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme
a la Constitución.
i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al
aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones
forestales.
j) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales,debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social,
siempre y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la
organización.
Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido
declarados monumentos integr antes del patrimonio cultural de la Nación por el
Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o
sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas,o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.
4. Arbitrios municipales.- Es una tasa municipal que se paga por la prestación y
mantenimiento de un servicio público. Dentro del concepto de arbitrios se
contempla Limpieza Pública, Parques y Jardines y Serenazgo18; y es de cargo de
las personas naturales o jurídicas que sean propietarios del inmueble al 1 de
18 Decreto Supremo N° 135-99-EF, Norma II inciso c.1
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 68/108
enero de cada año. Usualmente se acostumbra que el vendedor cancele todo el
año por adelantado, o por lo menos hasta la fecha de la venta, dejando de este
modo al inmueble libre de toda deuda tributaria.
Tanto el cobro de los arbitrios como su determinación queda cargo de las
municipalidades distritales. La forma de determinar el monto de los arbitrios
responde a una variedad de factores como lo son el costo por metro cuadrado
dependiendo de la zona, el área total construida del predio, la demanda relativa
que exista sobre el servicio, la longitud de las calles, la cantidad de parques
disponibles en la urbanización, el numero de habitante por zonas, las áreas
verdes disponibles, etc.
Aunque estos factores de medición son determinados por cada municipalidad
con su respectiva ordenanza, existen ciertos criterios consensuados para la
determinación de esta tasa.
R ecomendamos revisar la Ordenanza N°98619 promulgada por la Municipalidad
Metropolitana de Lima que señala con detalle la metodología de cálculo para ladeterminación de arbitrios.
19 Esta norma la puede encontrar en el sitio web http://www.sat.gob.pe
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 69/108
Flujograma del Proceso de Venta.- Representando al vendedor.
Contacto con el propietario -
vendedor vía telefónica y en
persona.
Negociación de los términos del contrato:
Diligencia de Reconocimiento Externo e
Interno. Saneamiento tributario: Impuesto predial y arbitrios. Valuación del inmueble y
establecimiento del precio de venta.
Porcentaje de comisión por la venta.
Firma de contrato de
Opción de Venta.
Publicidad del servicio
de corretaje para vender
un inmueble
Publicidad del Inmueble en
venta.Gestión de promoción delinmueble y atención de
clientes.
Firma del Contrato deCompra Venta
NOTARIA
Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en lamunicipalidad provincial.
Firma del contrato y pago del precio.Finalmente se ordena la elevación delcontrato de compra venta a EscrituraPública.Termina la relación contractual con elvendedor.
Inscripción del título
en Registros Públicos.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 70/108
Flujograma del Proceso de Compra.- Representando al comprador.
Contacto con el comprador vía
telefónica y en persona.
Negociación de los términos del contrato:
Características del inmueble requerido.
Plazo concedido para hallar el inmueblesolicitado.
Honorarios del agente inmobiliario.
Firma de contrato de
asesoria inmobiliaria-
compra
Publicidad del servicio
de corretaje paraasesorar en la compra de
un inmueble
Publicidad y búsqueda del
inmueble requerido. Gestión de visitas
a inmuebles.
Firma del Contratode Compra Venta
NOTARIA
Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral.
Pago del impuesto de Alcabala en lamunicipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio.Finalmente se ordena la elevación delcontrato de compra venta a Escritura
Pública.
Inscripción del título
en Registros Públicos. Termina la relación contractual con elcomprador.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 71/108
Flujograma del Proceso de Alquiler.- Representando al arrendador.
* El Pago del impuesto de Alquiler se realiza mensualmente en cualquier agencia
bancaria. El porcentaje a pagar es el 12% del monto de la renta y es de cargo del
arrendador .
** Solo en el caso de alquileres con periodos extensos se recomienda realizar la
inscripción en Registros Públicos. De no ser este el caso es suficiente con un
contrato privado con firmas legalizadas.
Contacto con el arrendador vía
telefónica y en persona.
Negociación de los términos del contrato:
Monto de la renta.
Plazo concedido para hallar inquilinos
interesados. Honorarios del agente inmobiliario por hallar
inquilinos o por la administración de los
alquileres (porcentaje de la renta).
Firma de contrato de
asesoria inmobiliaria-
alquiler
Publicidad del servicio
de corretaje paraasesorar en el alquiler de
inmuebles.
Publicidad del inmueble en
alquiler. Gestión de visitas al
inmueble de posibles
inquilinos. Firma del Contrato
de Arrendamiento
Pago del impuestode alquiler .*
NOTARIA (OPCIONAL) **
Se remite a la notaria para la elaboración dela Minuta o firmas legalizadas. Finalmente se ordena la elevación del
contrato de arrendamiento a EscrituraPública.
Inscripción del título
en Registros Públicos. (OPCIONAL) **
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 72/108
¡Excelente! Lo(a) felicito nuevamente por su dedicación y esfuerzo, que definitivamente
están brindando sus frutos. Con el repaso del capítulo anterior hemos culminado lo
concerniente a entender paso a paso y con detalle la gestión del corretaje inmobiliario.
A continuación, y como una forma de complemento necesario, le presento información
actualizada sobre el Programa habitacional Mi Vivienda impulsado por el Estado
Peruano.
Títulos del capítulo “El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera”.
¿Por dónde empezar?
¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble.
¡Trato hecho!
Otros costos.
Flujogramas.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 73/108
¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?20
El Fondo Mi vivienda es promovido por el gobierno peruano que la creó en 1998 con la
Ley Nº 26912 promulgada el 16 de enero del mismo año. Pero no es sino hasta el 09 de
enero de 2002 que su reglamento fuera promulgado por D.S. Nº 006-2002-EF, siendo el
objetivo de esta norma el de facilitar la construcción y adquisición de viviendas de
interés social.
En el desarrollo del Fondo, participan el Estado, a través de Cofide como organismo
ejecutor; las instituciones financieras en su función de intermediación de los fondos y el
sector privado de la construcción, responsable de la ampliación de la oferta a nivel
nacional.
Función del Fondo Mi Vivienda:
· Canalizar a través del sistema financiero los recursos del Fondo MIVIVIENDA,
para facilitar la adquisición de viviendas dentro del marco del programaeconómico del país, a través de mecanismos que aseguren la transparencia y
competencia en su asignación, en proyectos promovidos y ejecutados por el
sector privado.
· Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecución de las políticas, objetivos y
planes del Fondo MIVIVIENDA, en función a la política general del gobierno y
del sector vivienda, en concordancia con las normas respectivas.
· Organizar eficientemente su propia administración, con la finalidad de cumplir con los objetivos establecidos por ley.
· Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MIVIVIENDA. Difundir
el programa y promover el encuentro entre la demanda habitacional, la oferta de
viviendas y los intermediarios financieros
20 La información que se consigna en este capítulo corresponde a la página web
http://www.vivienda.gob.pe, página oficial del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento-Perú.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 74/108
· Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las
actividades relacionadas con la obtención y el uso de los recursos económicos y
financieros del Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.
· Promover la aprobación y suscripción de convenios y contratos relativos al
Fondo, de conformidad con las normas legales vigentes.
· Formular y ejecutar planes estratégicos, programas y proyectos operativos, de
inversión y de trabajo, así como efectuar su seguimiento y evaluación.
Ahora bien, el Fondo Mi Vivienda tiene a su vez diversos programas mediante los
cuales se ejecuta o mejor dicho se pone en circulación este dinero destinado a fomentar
la creación de viviendas en el Perú. De los programas destinados a vivienda tenemos aCrédito Mi Vivienda y Techo Propio.
Crédito Mi Vivienda
El Crédito Mi Vivienda, es el producto del Fondo Mi Vivienda, que se ofrece a través
de las diversas Instituciones Financieras del mercado local a las personas que cumplan
con las siguientes características:
· Ser mayor de edad, no importa el estado civil.
· Ser calificado como sujeto de crédito por la Institución Financiera.
· No ser propietario (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según
corresponda; ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier
localidad del país
· No haber adquirido (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según
corresponda) vivienda financiada con recursos del FONAVI, aún cuando ya no
sea propietario de la misma.
· Tener la cuota inicial del 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir este
monto con el valor del terreno
Para la adquisición de una casa o departamento, se deben cumplir las siguientes
condiciones.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 75/108
· El valor del casco habitable más estacionamiento no debe superar las 35 UIT.
· El valor de la vivienda (casco habitable más estacionamiento) no debe superar
las 50 UIT.
· Para el Fondo Mi Vivienda no tiene relevancia el área de construcción de la
vivienda que deseas adquirir o construir.
· Si deseas adquirir una vivienda, debe ser en primera venta, es decir la primera
transferencia que realiza el promotor y/o constructor. No se encuentran dentro de
esta definición, las transferencias entre personas jurídicas, ni las que se realicen
por anticipo de legítima o herencia.
· En este sentido, las transferencias anteriores a la construcción de la vivienda a
ser vendida (cuando era terreno), no cuentan para analizar si se trata de una primera venta.
· Si deseas construir una vivienda, el terreno donde se construirá deberá ser de tu
propiedad, debe encontrarse inscrito en Registros Públicos y podrá ser
considerado como cuota inicial de tu crédito. No importa el área que tenga tu
terreno.
La adquisición de una vivienda con un Crédito Mi Vivienda, te permite poder acceder al
Premio al Buen Pagador (válido para créditos con plazos mayores a 10 años).
El Crédito Mi Vivienda puede ser solicitado en soles o dólares y al plazo que más se
acomode a tus necesidades y posibilidades de pago, hasta un máximo de 20 años, pero
no olvides que el Premio al Buen Pagador es para créditos con un plazo mayor a los 10
años.
La cuota inicial es mínima y corresponde al 10% del precio de la vivienda, pudiendocubrir dicho monto con el valor del terreno (aires independizados). El Fondo Mi
Vivienda, a través de las instituciones financieras del mercado local, te financia hasta el
90% del precio hasta por un tope de 35 UIT.
En caso de viviendas en construcción o en planos, tiene un plazo de gracia de hasta 6
meses, si lo solicitas. Durante dicho período, no pagarás como beneficiario el principal
ni los intereses. Los intereses generados durante este plazo, se capitalizarán
incorporándose al importe del crédito otorgado.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 76/108
El Crédito Mi Vivienda, a diferencia del Crédito Hipotecario tradicional, es el único que
te ofrece el Premio al Buen Pagador, el cual es un reconocimiento que da el Fondo Mi
Vivienda a tu puntualidad en el pago de tus cuotas.
¿Cómo funciona?
El premio al buen pagador es un monto que se obtiene a partir del monto total del
crédito solicitado, y equivale a un 15% de este monto, hasta un tope de S/.15,000.00
Citemos un ejemplo. Una persona desea adquirir una vivienda, la cual esta valorizada en
S/.100,000.00 para lo cual ha ahorrado S/.10, 000 que entregará como cuota inicial,
solicitando al banco la suma de S/ 90,000. Ante estos supuestos el premio al buen
pagador será 15% de los S/. 90,000 lo cual equivale a S/.13, 500 y como este valor no
excede los S/.15, 000 de límite, el integro de este valor será repartido equitativamente
entre el número de cuotas que tenga por pagar.
Tomemos ahora otro ejemplo, para una vivienda cuyo valor sea de S/.130,000 en el que
la cuota inicial sea de S/.13,000 y el monto del Crédito Mi Vivienda sea de S/.117,000;
el premio al buen pagador sería S/.17,550, sin embargo el monto del premio al buen
pagador supera el límite de los S/.15,000, en este caso el monto a ser repartido de
manera equivalente en todas las cuotas es S/.15,000
Acceso al Crédito Mi Vivienda con remesas del exterior
Cada vez, son más las instituciones bancarias que poseen cuentas de ahorro especiales
que permiten ahorrar para obtener un Crédito Mi Vivienda. Sin embargo, lo exclusivo
del asunto es que los créditos se obtienen a través de remesas de dinero enviados al Perú
entre familiares directos que desean adquirir un inmueble.
Esta modalidad difiere dependiendo de la entidad bancaria a la que uno acuda. La
mayoría de las entidades bancarias de nuestro sistema financiero cuentan con un
programa que permite acceder a un crédito con ingresos provenientes de las remesas.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 77/108
Se recomienda acercarse a la entidad de su preferencia para informarse mejor sobre las
características, beneficios y condiciones que le puedan otorgar.
Formas de acreditar los ingresos necesarios
A. Trabajo en Relación de Dependencia- Ingreso por renta de Quinta Categoría
· Ingresos mensuales relacionados con un sueldo fijo.
· Ingresos por concepto de comisiones (variables), y otras formas de ingreso
debidamente justificados que garanticen que los Solicitantes podrán honr ar
el servicio de la deuda.
Deberán presentar continuidad laboral de al menos un (1) año en la misma
empresa, la que deberá contar con una antigüedad de funcionamiento no menor a
dos (2) años.
Si no se cumple con la continuidad necesaria en la empresa actual, se podrá
tomar en cuenta el tiempo de trabajo prestado a su anterior empleador, siempre y
cuando entre la fecha de término del trabajo anterior y la fecha de ingreso alnuevo trabajo no exista un vacío laboral mayor a sesenta (60) días calendarios.
Para demostrar la continuidad laboral se deberá presentar el respectivo
Certificado de Trabajo en donde deberá constar la fecha de ingreso y cese del
Centro Laboral o en su defecto, presentar la última boleta de pago del trabajo
anterior. En este caso los Solicitantes deberán tener como mínimo tres (3) meses
en la empresa actual.
Se puede considerar los siguientes conceptos:
· El 80% del promedio de las horas extras trabajadas durante los últimos doce
(12) meses.
· El 80% del promedio de las comisiones, gratif icaciones permanentes,
bonificaciones, percibidas durante los últimos doce (12) meses trabajados.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 78/108
· El 80% de la asignación por gasolina del personal de Fuerzas Armadas y de
la Policía Nacional, percibida durante los últimos doce (12) meses
trabajados.
B. Trabajo Independiente - Ingreso por renta de Cuarta Categoría
Deberán presentar continuidad laboral de al menos dos (2) años. Se considerará
el promedio de lo percibido durante los últimos doce (12) meses.
C. Pequeños y medianos empresarios (negocio propio) - Ingreso por renta de
Tercera Categoría
Los solicitantes deberán contar con experiencia empresarial mínima en los
últimos dos (2) años en la actividad evaluada. Se realizará un análisis de la
documentación que sustenta sus ingresos, así como de la viabilidad de su
negocio.
D. Rentistas - Ingresos por renta de Primera Categoría, Fondos de Pensiones o de
Retiro y otros
Serán considerados como fuente de ingresos los siguientes:
· Ingresos computables provenientes de fondos de pensiones o fondos de
retiro.
· Ingresos computables provenientes de cuentas de ahorro e inversiones, deherencias y cualquier otro ingreso continuo y verificable.
· Ingresos computables de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales
(no Vivienda).
En el caso de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales se deberá tener
en cuenta lo siguiente:
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 79/108
· El o los inmuebles cuyas rentas serán consideradas como ingresos de los
Solicitantes, deberán contar con un contrato de arrendamiento a la fecha de
la evaluación, cuya vigencia no deberá ser menor a los próximos doce (12)
meses.
Ingresos No Acreditables
En el caso de aquellos trabajadores que no puedan acreditar sus ingresos mensuales de
manera permanente y/o no puedan alcanzar la relación Cuota Total del Crédito
MIVIVIENDA/Ingreso Líquido mínima aceptable, se les requerirá el Ahorro
Programado mensual en forma consecutiva en la Entidad Financiera de su elección, por
un importe equivalente a la cuota mensual que pagaría al recibir el Crédito
MIVIVIENDA, lo cual servirá para sustentar su voluntad de pago y determinar su
capacidad de pago.
Programa Techo Propio
Techo Propio es un programa orientado a solucionar el problema de vivienda de las
familias peruanas con menores recursos para que puedan tener una vivienda digna, que
cuente con los principales servicios de electricidad, agua, desagüe, pistas y veredas.
¿A quiénes está dirigido Techo Propio?
· A los Grupos Familiares sin vivienda dentro del territorio nacional.
· La suma de los ingresos netos del grupo familiar no debe ser mayor a: S/1,450.
· Que nunca hayan recibido apoyo del Estado para adquirir o construir vivienda
¿Quiénes conforman el Grupo Familiar?
· El Jefe de Familia y su cónyuge o conviviente legalmente reconocido.
· Los hijos menores de 25 años.
· Los hijos mayores de 25 años discapacitados.
· Los padres, abuelos y nietos.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 80/108
¿Como puedo participar?
Techo Propio ha creado la forma más sencilla para acceder al Bono Familiar
Habitacional (BFH) y con ello a tu vivienda.
Este sistema es el Proceso de Registro de Elegibles. Para inscribirte acércate con tu
DNI a cualquier centro de atención del Programa Techo Propio.
Requisitos:
1. Tienes que ser mayor de edad, responsable económicamente de tu
familia.
2.
Ningún miembro de la familia deberá tener vivienda propia. 3. Ningún miembro de la familia deberá haber recibido apoyo del estado
para adquirir una vivienda, ya sea a través de FONAVI, ENACE, Banco
de Materiales, Fondo MIVIVIENDA o mediante previa asignación del
Bono Familiar Habitacional (BFH).
4. La suma de los ingresos netos de la jefatura de familia no deberá ser
mayor S/. 1,450 (mil cuatrocientos cincuenta nuevos soles).
5. El grupo familiar deberá tener al menos una de estas características:
A. Ser casados, convivientes, o solteros (con carga familiar). Con o
sin hijos menores de 25 años. Además podrá incluir a sus hijos
discapacitados de cualquier edad.
B. Se podrá incluir a los padres, abuelos y nietos.
6. Presentar el formulario de registro debidamente llenado.
Etapas del registro para acceder al Apoyo Habitacional del Estado
Paso 1.- Inscribirse en los centros de atención autorizados por el Fondo MIVIVIENDA,
proporcionando información del Grupo Familiar.
Paso 2.- El FMV cruza con las bases de datos de apoyo habitacional verificando que
ningún miembro del Grupo Familiar halla sido beneficiario de Apoyo Habitacional del
Estado.
Paso 3.- Los Grupos Familiares que no recibieron apoyo habitacional del Estado son
declarados como Grupos Familiares Elegibles.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 81/108
Paso 4.- Ahora como Grupo Familiar Elegible puedes buscar un proyecto de vivienda
Techo Propio que se adapte a tus posibilidades y necesidades.
Paso 5.- Una vez que encuentras una vivienda ahorra en tu cuenta de ahorros Techo
Propio la cuota inicial, recuerda que mínimo es el 10% del Precio de la vivienda.
Paso 6.- Si con la cuota inicial y el Bono Familiar Habitacional no completas el precio
de la vivienda, tienes que pedir que te precalifiquen a un crédito Techo Propio en la
entidades financieras afiliadas al Programa.
Paso 7.- Con el Promotor inmobiliario del Proyecto que has escogido firma un contrato
de Promesa de Venta.
Paso 8.- Finalmente con la asignación del Bono Familiar Habitacional podrás comprar
la vivienda elegida.
Estos datos y registros han sido obtenidos de la página web institucional del Ministerio
de Vivienda Construcción y Saneamiento, por lo que recomendamos encarecidamente si
usted se encuentra interesado en obtener un crédito a través de uno de los programas del
Fondo Mi Vivienda, que son los más accesibles en la actualidad, visitar la página
www.vivienda.gob.pe para otros datos de interés.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 82/108
Con este capítulo damos por finalizado el “Manual de Corretaje Inmobiliario-Perú”.
Reiter o mis felicitaciones hacia usted estimado(a) lector, pues sin su fuerza de voluntad
ninguna de las ideas que se exponen aquí podría materializarse. Espero que lo expuesto en esta ocasión pueda convertirse en una fuente de consulta a la
que usted pueda acudir y repasar las veces que lo necesite.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 83/108
Anexos
Datos útiles
FONOTECHO: 0800-12-200 (Llamada gratuita a nivel nacional)Correo electrónico: [email protected]
CENTROS DE ATENCIONLIMA San IsidroCoordinador: Patricia ArévaloOficina: Av. Paseo de la República 3121
Lima – Vitrina InmobiliariaCoordinador: Maria Lourdes LópezOficina: Jr. Camana 199 Fono: 01-426-8066
ComasCoordinador: Richard PaytánOficina: Av. Túpac Amáru 1419 altura Km. 11 ½Fono: 01-536-0249
PROVINCIAS ArequipaCoordinador: Ralph GómezOficina: Esq. calle Rivero N° 210 con calle Santa Martha N° 200.Fono: 054-222-041
Chiclayo Oficina: Calle Manuel María Izaga 816Fono: 074-232-730
Cusco Coordinador: José Antonio PaulloOficina: Av. De la Cultura 1522 – WanchaqFono: 084-257-622
Iquitos Coordinador: Mireshka RodríguezOficina: Calle Napo N° 228Fono: 065-962-1417
Huancayo
Coordinador: Luis César Gonzales
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 84/108
Oficina: Calle Real 983 2° pisoFono: 064-215-611
Piura
Coordinador: Javier Mogollón Oficina: Av. Independencia s/n Urb. Miraflores block 10 - Tienda 03 Fono: 073-344-539
TrujilloCoordinador : Arturo Viteri Oficina: Esq. Jr. Independencia 599 y Jr. Gamarra 396 Fono: 044-221-172
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 85/108
Formatos y Modelos
CONTRATO DE OPCION DE VENTA
A través del presente documento se celebra un contrato de opción de venta con/sin exclusividad
entre la empresa/ agente/ señor (…) representado/identificado con (…) con domicilio en (…) a
quienes en adelante se le denominará LA EMPRESA / EL AGENTE y de la otra parte los
señores (…) identificados (…) domiciliados en (…) a quienes en adelante denominaremos LOS
PROPIETARIOS, en los términos y condiciones siguientes:
PRIMERO: Los PROPIETARIOS declaran ser dueños del inmueble ubicado en la calle (…) deldistrito (…) de la ciudad de (…) tal como consta inscrita en la partida registral numero (…)
SEGUNDO: Los PROPIETARIOS cuentan con todas su facultades de discernimiento por lo que
deciden voluntariamente otorgar a LA EMPRESA la opción de venta exclusiva / no exclusiva del
inmueble referido en el párrafo precedente a un valor no menor de $ 0000.00 DÓLARES
AMERICANOS.
TERCERO: Los PROPIETARIOS autorizan expresamente a la EMPRESA a realizar todos los
actos necesarios para logra la venta del inmueble en las condiciones ya descritas. Entiéndase
que estos actos comprenden gestiones de publicidad, trámites municipales, saneamiento legal
del inmueble, atención de los clientes, etc.
CUARTO: Los PROPIETARIOS otorgan a la EMPRESA un plazo de seis (6) meses a partir de la
firma del presente documento para que oferte y venda a nombre de los PROPIETARIOS el
inmueble ubicado en (…) este plazo (no) podrá ser renovado por mutuo acuerdo.
QUINTO: Mediante este contrato la EMPRESA asume todos los gastos y riesgos en que pueda
incurrir para llevar a cabo la oferta y venta del inmueble mencionando.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 86/108
SEXTO: El precio pactado de común acuerdo por los servicios de intermediación o corretaje
inmobiliario que realiza la EMPRESA es de 5% del valor de la venta del inmueble pagaderos al
momento de la firma de la escritura pública de compra venta.
SETIMO: Durante el plazo concedido a la EMPRESA para que oferte y venda el inmueble los
PROPIETARIOS se obligan a no vender la propiedad sin conocimiento de la EMPRESA. Si así lo
hicieran deberán pagar a la EMPRESA el íntegro de la comisión pactada sobre el precio base
establecido en la cláusula segunda de este contrato.
OCTAVO: El presente contrato de opción de venta se atiene de modo supletorio a lo establecido
por el Código Civil Peruano.
NOVENO: Ambas partes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier
controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…)
Lima, 00 de mmm de 0000.
Empresa Propietarios
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 87/108
MINUTA COMPRA VENTA
Señor Notario:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Publicas, una de compra venta:
Que celebran de una parte, la empresa inmobiliaria AAAA, inscrita en fojas 000 de la Partida
Registral numero 111 en el registro de personas jurídicas de Lima con domicilio legal en (…)
debidamente representada por (…) con poder registrado en (…) a quien se le denominara “LA
VENDEDORA” y de la otra parte don BBBB de nacionalidad peruana, identificado con (…) de
ocupación (…) con domicilio en (…) a quien se le denominara “EL COMPRADOR” en los
términos y condiciones siguientes:
PRIMERO: LA VENDEDORA es propietaria del inmueble ubicado en (…) el mismo que cuenta
con (…) lindando con (…) de un área de (…)
SEGUNDO: LA VENDEDORA adquiere el dominio del inmueble por compra que realizara el 00
de mmm de 0000 de su anterior pr opietario la empresa JJJJ según consta en escritura publica
de 00 de mmm de 0000 ante notario NNNN registrado en la partida numero (…)
TERCERO: Por el presente LA VENDEDORA da en venta real y enajenación perpetua, el
inmueble ubicado en (…) que consta de ambientes múltiple, baño, etc., con los siguientes
linderos y medidas perimétricas: por el frente (…) por la derecha (…), comprendiendo la venta
además del área señalada los usos, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y
por derecho le toca y corresponde sin reserva ni limitación alguna.
CUARTO: el precio pactado de común acuerdo es de $ 0000.000 ( $$$$$ DÓLARES
AMERICANOS) que EL COMPRADOR cancela a la firma de la presente minuta con el cheque
de gerencia numero 00000-0000-00, previo bloqueo registral a favor de LA COMPRADORA sin
mas comprobante que la firma de las partes.
QUINTO: LA VENDEDORA declara que sobre el inmueble que se vende no pesa medida judicial
o extrajudicial alguna acto o contrato que limite su dominio y derecho de libre disposición. En
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 88/108
todo caso LA VENDEDORA se obliga al saneamiento de Ley. Así también es de cargo de LA
VENDEDORA cumplir con las obligaciones tributarias y municipales que pudiera afectar el
inmueble hasta la fecha de la firma de la presente minuta, siendo de cargo del COMPRADOR
las obligaciones que surjan con fecha posterior.
SEXTO: Ambas partes declaran que la presente venta se realiza Ad corpus y que existe perfecta
equivalencia y justa compensación entre el precio que se paga y el inmueble que se vende y que
si alguna diferencia hubiese de mas o de menos, valor que por el momento no perciben, se
hacen de ella mutua gracia y reciproca donación, renunciando a cualquier acción o excepción
por error, dolo, violencia, lesión y cualquier otro concepto análogo que pudiera corresponderles.
Ambas partes aceptan la donación.
SETIMO: Los gastos registrales y notariales que originen este instrumento, así como el Impuesto
de Alcabala, serán de cargo del COMPRADOR.
OCTAVO: Las partes contratantes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier
controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de (…)
Se firmanLugar, 00 de mmm de 0000.
El comprador El vendedor
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 89/108
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Conste por el presente documento que se extiende por duplicado el contrato de
arrendamiento del inmueble ubicado en (…), Departamento N.° (…) que corre inscrito en la fichaN.° (…) que celebran de una parte JJJ con DNI N.° (…) con domicilio en Av. (…) a quien enadelante se le denominará EL ARRENDADOR, y de la otra parte DDD con DNI N.° (…) condomicilio sito en el inmueble materia de arrendamiento, en el distrito de (…), a quien en adelantese le denominará EL ARRENDATARIO de acuerdo a los términos siguientes:
PRIMERO: EL ARRENDADOR es propietario absoluto de local materia de este contrato. Esteinmueble cuenta con pisos de parquet, dos cuartos con roperos y un tercero sin ropero, cortinasen los tres cuartos, una sala con doble cortina, un baño completo, un medio baño, ambos conmayólica, sanitario y lavatorio, cocina con reposteros superiores, área de lavandería,intercomunicador con interruptor para apertura de puerta principal eléctrica, luminarias en todoslos puntos, interruptores y tomacorriente en todos los puntos, llaves térmicas de control eléctrico,conexión telefónica y cable TV. Se deja constancia que el inmueble de referencia es deconstrucción reciente y de material noble, disponiendo de los servicios de agua potable, desagüey fluido eléctrico. Toda el área a arrendar cuenta con accesorios completos listos para habitar,como lo son fluorescentes, ventanas, grifería y acabados varios en buen estado.
SEGUNDO: Por el presente contrato EL ARRENDADOR conviene dar en arrendamiento a EL
ARRENDATARIO el inmueble precisado en la cláusula anter ior, autorizándole- al
ARRENDATARIO- el USO exclusivo de dicho inmueble como CASA-HABITACIÓN.
TERCERO: La renta pactada de común acuerdo es de S/. (…) (…)NUEVOS SOLES) mensuales,que será abonada por adelantado cada mes en la Cuenta Bancaria Número (…) del Banco (…),haciendo entrega del voucher respectivo en el domicilio del ARRENDADOR sin aviso nirequerimiento previo a partir del 00 de mmm de 0000, siendo el día (…) de cada mes el fijadopara el pago correspondiente del mes por adelantado.
EL ARRENDATARIO quedará automáticamente constituido en mora si hasta el día treinta decada mes no realizara el pago puntual de la renta, debiendo por ello abonar S/. (…) nuevos solespor cada día calendario de atraso.
Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO dejara de abonar la renta por el
equivalente de UN (01) mes de alquiler será causal de rescisión del contrato, facultando a ELARRENDADOR para hacer efectiva la acción de desalojo y las demás que juzgue pertinentepara el cobro de la renta.
CUARTO: El plazo de duración del contrato es de (…) meses no forzosos para ambas partes yse computará desde el 00 de mmm de 0000 y culminará indefectiblemente el 00 de mmm de0000. El plazo fijado podrá prorrogarse por acuerdo expreso o tácito de las partes enconcordancia con la normativa nacional. En caso no se llegase a ningún acuerdo EL
ARRENDATARIO está obligado a entregar el departamento en el buen estado en que loencontró y con todos sus accesorios completos, el 00 de mmm de 0000. En el improbable casoque no lo hiciera deberá pagar una multa de S/. (…) nuevos soles por cada día de mora en la
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 90/108
entrega del local en calidad de penalidad por incumplimiento de contrato, sin perjuicio del pagode la renta pactada y del derecho a acudir a las instancias judiciales.
QUINTO: EL ARRENDATARIO se obliga a no introducir modificación alguna en la estructura
física del inmueble, ni cambio alguno en sus instalaciones sin consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras que EL ARRENDATARIO introduzca en elinmueble, cualquiera sea su naturaleza, quedará sin excepción en beneficio del predio, sinobligación de reembolso alguno o pago por parte de EL ARRENDADOR.
SEXTO: Son de cargo de EL ARRENDATARIO el pago del fluido eléctrico y agua potable. Elpago del fluido eléctrico lo realizará de acuerdo al medidor respectivo, y el servicio de agua lorealizará a la Junta de Propietarios del Edificio de acuerdo al costo calculado por éste. Este pagode los servicios mencionados lo hará de manera puntual presentando los recibos debidamentecancelados al ARRENDADOR o a la persona que ésta designe para este propósito.
Los costos correspondientes al servicio de guardianía, áreas comunes y otros que se deriven delmantenimiento del edificio serán de cargo del ARRENDATARIO.
SÉPTIMO: Se obliga EL ARRENDATARIO a no depositar en el departamento, sustanciastóxicas o inflamables ni de otra naturaleza que ponga en peligro el inmueble; a no colocar aparatos e implementos que produzcan ruidos molestos que mortifiquen a los demás vecinos,así como también, ruidos exagerados a altas horas de la madrugada; en general, a no atentar contra la tranquilidad en cualquier forma que fuere.
OCTAVO: En garantía del fiel cumplimiento del contrato EL ARRENDATARIO se compromete aentregar al 00 de mmm del 0000, la suma de S/. (…) (…Y 00/100 NUEVOS SOLES). Estedepósito en garantía no devengará interés alguno, no podrá aplicarse al pago de alquileresatrasados y será devuelto hasta UN MES (1) después a la entrega del local y sólo en el c aso deno existir obligación alguna por parte de EL ARRENDATARIO.
Asimismo, a la firma del presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por adelantado la renta correspondiente al período comprendido del 00 de mmm al 00de mmm de 0000.
NOVENO: EL ARRENDATARIO desde ya otorga autorización a EL ARRENDADOR a fin de queéste, o la persona que designe, ingrese al inmueble arrendado en cualquier momento, dentro dehoras razonables, con la finalidad de inspeccionar el interior del local, su conservación y
mantenimiento.
DÉCIMO: Será causal de rescisión automática del contrato, si EL ARRENDATARIO incumple elpago de los servicios especificados en la cláusula sexta (agua potable, fluido eléctrico, serviciosde guardianía, mantenimiento, etc.) hasta un máximo de dos meses continuos. Para verificar elpago de los servicios, EL ARRENDATARIO se obliga a presentar a EL ARRENDADOR larespectiva constancia de pago cada mes.
DÉCIMO PRIMERO: EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, ni entregar total oparcialmente el local materia de este contrato. El incumplimiento de esta cláusula determina lanulidad ipso jure del contrato que pueda haber celebrado EL ARRENDATARIO con terceros; así
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 91/108
como también, la rescisión automática del presente contrato de arrendamiento, debiendoademás EL ARRENDATARIO responder por los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
DÉCIMO SEGUNDO: En todo lo relacionado al presente contrato de arrendamiento las partes
renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y en caso de cualquier controversia sesometen expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…).
Lima, 00 de mmm de 0000
Se firma en dos ejemplares
Arrendador Arrendatario
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 92/108
ENTREGA DE LLAVES
YO DDD con DNI N.° (…) RECIBO DIEZ (10) LLAVES, CORRESPONDIENTES AL
DEPARTAMENTO N.° (…) DEL EDIFICIO UBICADO EN CALLE (…) N.° (…) INMUEBLE
MATERIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE CELEBRA EN LA FECHA.
DETALLE DE LLAVES QUE SE ENTREGAN:
RECIBI CONFORME:
PUERTAS PRINCIPALES 2 DEPARTAMENTO 301 2 DORMITORIOS 3 DOS BAÑOS 2 COCINA 1 TOTAL 10
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 93/108
Solicitud de Publicidad Registral21
.
21
Se utiliza este formato para solicitar Copia de Partida Registral, simple o certificada, vigencia de poderes, búsqueda, etc.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 94/108
Solicitud de Inscripción de Título.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 95/108
Formulario Registral N°122
.
22 Este formulario se utiliza para la inscripción de la Declaratoria de Fábrica. Se muestra aquí solo la
primera página de lo que conforma un cuadernillo. Los datos deben ser completados por el ingeniero oarquitecto a cargo de la construcción.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 96/108
Modelo de Partida Registral.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 97/108
Modelo de Reglamento Interno.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 98/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 99/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 100/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 101/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 102/108
www.aprendecorretaje.com
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 103/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 104/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 105/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 106/108
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 107/108
Bibliografía
1. Anexo de la Resolución Ministerial N°098-2006-VIVIENDA, publicado el 08
de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”.
2. Código Civil Peruano aprobado por Decreto Legislativo N°295 publicado el 25
de julio de 1984 en el Diario Oficial “El Peruano”, en vigencia desde el 14 de
noviembre de 1984. Editora Jurídica Grijley E.I.R.L., Cuarta edición mayo de
2004, Lima, Perú.
3. Directiva que regula criterios para acreditar en Registros Públicos el pago del
Impuesto Predial, Alcabala y Patrimonio Vehicular aprobado por Resolución
N°318-2005-SUNARP-SN.
4. Ley de Notariado aprobado por Decreto Ley N°26002 publicado el 27 diciembre
de 1992 en el Diario Oficial “El Peruano”.
5. Ley N°27157, Ley de Regularización de Edificaciones, de Procedimientos para
la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común publicada el 20 de julio de 1999 en
el Diario Oficial “El Peruano”.
6. Ley que restituye recursos a los gobiernos locales, Ley N°27616 publicado el 29
de diciembre de 2001 en el Diario Oficial “El Peruano”.
7. Reglamento de la Ley N°27157 aprobado por D.S. N°008-2000-MTC publicado
el 17 de febrero de 2000 en el Diario Oficial “El Peruano”.
5/16/2018 1) Manual Corretaje 2008 - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/1-manual-corretaje-2008 108/108
8. Resolución Ministerial N°098-2006-VIVIENDA, publicada el 22 de abril de
2006 en el Diario Oficial “El Peruano”, Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.
9. Texto Único Ordenado del Código Tributario aprobado por Decreto Supremo N°
035-99-EF, publicado el 14 de agosto de 1999 en el Diario Oficial “El Peruano”;
modificado por las leyes N°s 27256, 27296, 27335, 27584, 27393, 27787,
27788, 27877,28092, Decreto Legislativo N°s 930, 941,942 y 953 (con Fe de
Erratas del 14 de febrero de 2004).
10. Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo
N°776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo
N°156-2004-EF en el Diario Oficial “El Peruano”.
Páginas Web
1. http://www.elperuano.com.pe
2. http://www.sunarp.gob.pe
3. http://www.sunat.gob.pe
4. http://www.conata.gob.pe
5. http://www.vivienda.gob.pe
6. http://www.sat.gob.pe
7. http://www.mef.gob.pe
8. http://www.deperu.com/historias_exito/kola_real.htm
9. http://www.mypeperu.gob.pe