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FISCALIZACIN
MANUALESPARA LA MEJORADE LA
RECAUDACINDELIMPUESTO PREDIAL
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MANUALES PARA LA MEJORA DE LA RECAUDACIN
DEL IMPUESTO PREDIAL
FISCALIZACIN3
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MANUALES PARA LA MEJORA DE LA RECAUDACIN DEL IMPUESTO PREDIAL.MANUAL N3: FISCALIZACIN.
Ministerio de Economa y Finanzas Direccin General de Presupuesto PblicoJirn Junn 319, Cercado de Lima, Lima, Perwww.mef.gob.pe
Deutsche Gesellscha fr Internaonale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH Programa
Buen Gobierno y Reforma del EstadoAvenida Los Incas 172, Piso 7, El Olivar, San Isidro, Lima, Perwww.gobernabilidad.org.pe
Responsables:De la contribucin MEF:Rodolfo Acua, Director General de la Direccin General de Presupuesto Pblico (DGPP MEF)
De la contribucin GIZ:Hartmut Paulsen, Director del Programa Buen Gobierno y Reforma del Estado
Elaboracin de contenidos:Sal Barrera, Consultor del Programa Buen Gobierno y Reforma del Estado
Coordinacin, supervisin y edicin de contenidos:Direccin de Calidad de Gasto (DGPP MEF)Programa Buen Gobierno y Reforma del Estado
Diseo y diagramacin:
Digital World Peru
Imprenta:Tarea Asociacin Grfca Educatva
Pasaje Mara Auxiliadora 156, Lima 5, Per
Tiraje:1000 ejemplares, 1era edicinOctubre de 2013
Hecho el Depsito Legal en la Biblioteca Nacional del Per N 2013-15243.
Cooperacin Alemana al Desarrollo Agencia de la GIZ en el Per
Prol. Arenales 801, Miraores
Se autoriza la reproduccin total o parcial de esta publicacin, bajo la condicin de quese cite la fuente.
El contenido de este manual ha sido elaborado tomando como referencia el Manual parala mejora de la cobranza ordinaria de los tributos municipales, Escuela SAT Lima, el Pro-grama Gobernabilidad e Inclusin de la Cooperacin Alemana al Desarrollo, ao 2010.
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CONTENIDO
PRESENTACIN
PRIMERA PARTE: Deniin y objevo de a aizain ribaria
1.1 Denicin y objevos de la scalizacin
SEGUNDA PARTE: Organizain de a aizain ribaria
2.1 Organizacin de la scalizacin
2.2 Creacin de la unidad de scalizacin tributaria
2.3 Funciones de la unidad de scalizacin tributaria2.4 Infraestructura
2.5 Indumentaria y material de trabajo
2.6 Tecnologa y equipos
2.7 Bases de datos
2.8 Perl de los colaboradores
2.9 Organizacin del trabajo
TERCERA PARTE: Apeo operavo de a aizain de impeo predia
3.1 Aspectos operavos de la scalizacin
3.2 El inicio del proceso de scalizacin
3.3 Seleccin de la cartera
3.4 Planicacin de acvidades
3.5 Inspeccin
3.6 Presentacin de resultados al contribuyente
CUARTA PARTE: Determinacin del impuesto predial
4.1 Determinacin de la deuda
4.2 Induccin al pago voluntario
4.3 Emisin y nocacin de los valores
4.4 Determinacin de sanciones
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PRESENTACIN
Direccin General de Presupuesto Pblico
Ministerio de Economa y Finanzas
El Plan de Incenvos a la Mejora de la Gesn y Modernizacin Municipal (PI) es un instrumento
del Presupuesto por Resultados (PpR) que viene siendo impulsado por el Ministerio de Economa y
Finanzas (MEF) y est orientado a promover las condiciones que contribuyan con el crecimiento y
desarrollo sostenible de la economa local, incenvando a las municipalidades a la mejora connua
y sostenible de la gesn local.
En este sendo, el PI busca contribuir al logro de seis objevos: incrementar y mantener los niveles
de recaudacin de los tributos municipales; alcanzar ecacia y eciencia en la ejecucin de proyectos
de inversin pblica; reducir la desnutricin crnica infanl; simplicar trmites para mejorar el climade negocios; mejorar la provisin de servicios pblicos y, nalmente, prevenir riesgos de desastres.
Uno de los elementos clave considerado en el diseo del PI es la existencia de un Programa de
Asistencia Tcnica para el fortalecimiento de las capacidades especcas que requieren los
funcionarios y funcionarias de las municipalidades para cumplir las metas determinadas en el PI.
Es as que como parte del Programa de Asistencia Tcnica para el cumplimiento de la meta referida al
incremento de los niveles de recaudacin de los tributos municipales, se ha desarrollado, con apoyo
de la Cooperacin Alemana al Desarrollo implementada por GIZ, un conjunto de cuatro manuales
para la mejora de la recaudacin del impuesto predial, dirigido a las municipalidades de nuestro pas.
El primer manual denominado Maro Normavo expone los fundamentos legales de la
administracin tributaria local y presenta el marco legal del impuesto predial en el Per. El segundo
manual denominado Atencin al contribuyente aborda el servicio de atencin al contribuyente
como un derecho del mismo a ser informado y una obligacin de la administracin tributaria para
atender sus demandas de informacin y orientacin para el cumplimiento de sus obligaciones
tributarias. El tercer manual denominado Fiscalizacin muestra la importancia de disear y
proponer estrategias concretas para implementar la scalizacin de tributos en la municipalidad. El
cuarto y lmo manual denominado Cobranzadescribe el proceso que permite que el contribuyenterealice el cumplimiento de su obligacin tributaria.
En ese sendo, se espera que las administraciones tributarias de todas las municipalidades del pas,
en parcular aquellas clasicadas como ciudades principales Tipo A y Tipo B, conozcan y ulicen
estas orientaciones de los cuatro manuales para fortalecer su gesn tributaria, y con ello logren dar
cumplimiento a la meta de recaudacin de tributos municipales establecida en el marco del PI, redundando
as en mayores y mejores servicios para la poblacin.
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DEFINICIN Y OBJETIVOSDE lA fIscAlIZAcIN
TRIBUTARIA
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La scalizacin tributaria del impuesto predial es el conjunto de acvidades desarrolladas
por la administracin tributaria municipal desnadas a vericar el cumplimiento de las
obligaciones relacionadas con este impuesto.
Objevo 1 :
Ampliacin de la base tributaria
La base tributaria es el nmero total de personas naturales o jurdicasque estn
obligadas a cumplir con las obligaciones tributarias. El primer objevo de la scalizacin
consiste en ampliar ese nmero total de contribuyentes por medio de la idencacin delos omisos y subvaluadores del impuesto.
Los objevos de la scalizacin tributaria son:
1.1 Deniin y objevo de a aizain
Objevo 1:
Ampliacin de la base
tributaria
Objevo 2:
Incremento de los niveles de
recaudacin
Objevo 3:
Maximizacin del cumplimiento
tributario
Objevo 4:
Generacin de la percepcin
de riesgo
A travs de la scalizacin tributaria se trata de determinar si el contribuyente cumpli
con informar sobre todas las caracterscas de su inmueble: uso, tamao, materialesde construccin empleados, y toda informacin que incida o afecte el clculo del
monto por pagar.
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La scalizacin tributariapermite incrementar la
cartera de deuda del impuesto
predial, y con ello posibilita
una mayor recaudacin.
La scalizacin tributaria
contribuye a maximizar el
cumplimiento voluntario, al
ofrecer a los contribuyentes
toda la informacin sobre
las obligaciones tributarias
que no pudieron cumplir por
desconocimiento.
La scalizacin tributaria referida al impuesto predial permir idencar a los
contribuyentes que no cumplieron con informar de sus predios (omisos), o que
informaron de manera incompleta sus caracterscas (subvaluadores), de modo que
afectaron la determinacin del impuesto por pagar
Objevo 2 :
Incremento de los niveles de recaudacin
El segundo objevo de la scalizacin tributaria es
incrementar los niveles de recaudacin del impuesto
predial. En efecto, la idencacin por parte de
la administracin tributaria municipal de nuevos
contribuyentes, y de mayores reas construidas en los
predios ubicados dentro de su mbito territorial, permir
Objevo 3 :
Maximizacin del cumplimiento voluntario de lasobigaione ribaria
El tercer objevo de la scalizacin tributaria consiste
en promover un mayor conocimiento del contribuyente
scalizado sobre sus obligaciones para con la administracin
tributaria municipal, con el n de evitar que se le apliquenlas sanciones correspondientes.
La scalizacin tributaria busca demostrar al contribuyente
que lo detectado en el proceso de scalizacin es
generar nuevas deudas tributarias y, por tanto, una mayor cartera de cobranza, lo que posibilitar el
incremento de los niveles de recaudacin del impuesto.
justamente aquello que no declar; as se propicia que cumpla oportunamente con sus obligaciones
tributarias, de acuerdo con lo que establece la ley.
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La percepcin de riesgo se producir en la medida en que los programas de
scalizacin que se implementen y ejecuten estn acompaados de una adecuada
campaa de difusin e informacin.
Objevo 4 :
Generain de a perepin de riego
La scalizacin tributaria permite a la administracin tributaria municipal generar en
los contribuyentes la percepcin de que al incumplir con sus obligaciones tributarias se
exponen al riesgo de ser sancionados.
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ORGANIZAcIN DE lAfIscAlIZAcIN tRIButARIA
2Parte
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Los aspectos que debe tener en cuenta la administracin tributaria municipal para organizar
su labor de scalizacin tributaria son:
creain de a nidad de aizain
Funciones
Inraerra
Indumentaria y material de trabajo
Bases de datos
Distribucin de las labores
tenooga y eqipo
Per de o oaboradore
Para ejercer la facultad de scalizacin se requiere
implementar un rgano administravo al que
se asignen todas las funciones relacionadas con
esa competencia. ste debe formar parte de la
estructura organizacional de la administracin
tributaria municipal, y depender directamente de
la Gerencia Tributaria o de la que haga sus veces.
2.2 creain de a nidad de iaizain ribaria
La creacin de una unidad de scalizacin
tributaria permite establecer claramente
el alcance y las responsabilidades
de la funcin scalizadora ante el
contribuyente y la propia administracin
tributaria municipal.
2.1 Organizain de a aizain
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La funcin principal de esta unidad es, obviamente, desempear de manera ecaz y
eciente la scalizacin. Este proceso implica, como se ver ms adelante, una serie de
acvidades (desde la nocacin del requerimiento hasta la emisin y nocacin de la
resolucin de determinacin y/o multa valor).
2.3 fnione de a nidad de aizain ribaria
Avidade de a nidad de aizain
> Vericacin del listado de predios registrados.
> Seleccin de predios pasibles de ser scalizados.
> Revisin de los casos de exoneraciones o inafectaciones.
> Cruce de informacin de predios y contribuyentes.
> Inspeccin de campo de los predios.
> Reliquidacin de la deuda tributaria.
Es importante contar con instalaciones adecuadas no solo para el desarrollo de
las actividades del personal de fiscalizacin, sino tambin para la atencin a los
contribuyentes fiscalizados. Idealmente, la atencin debe realizarse en espacios
aislados, para evitar que una posible actitud conflictiva genere desorden y una mala
imagen.
2.4 Inraerra
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Los inspectores deben contar con indumentaria que permita su fcil idencacin
y posiva aceptacin por los vecinos. Puede tratarse de chalecos con el logopo de la
instucin, polos, camisas o casacas. Adicionalmente, es importante que los inspectores
siempre cuenten con un fotocheck o credencial de idencacin con su nombre, el cargo
y su fotograa actualizada.
2.5 Indumentaria y material de trabajo
Los materiales de trabajo bsicos que los inspectores de
campo necesitan son:
> Una tablilla para tomar apuntes.
> Lapiceros y lpices para los croquis.
> Un escalmetro para la revisin de planos entregados.
> Flderes y fsteners para armar los expedientes.
> Una cinta mtrica de metal de 5 metros.
> Una cinta mtrica de rodillo de 50 metros.
En la medida en que sea razonable para la escala de la municipalidad y para el volumen de
la deuda tributaria que se va a scalizar, los materiales listados anteriormente pueden ser
complementados con los siguientes equipos para el trabajo de campo o de gabinete:
> cmara oogra digiae: stas facilitarn el registro de las caracterscas de
los predios durante la supervisin de las labores de campo. Asimismo, servirn para
consultar en gabinete los casos especiales que requieran la adaptacin de algn criterio
especco, y comparr la informacin con todos los inspectores.
2.6 tenooga y eqipo
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El almacenamiento de imgenes requiere una codicacin. Si se cuenta con informacin
catastral, el cdigo catastral debe incluirse en el nombre del archivo. Un ejemplo de
codicacin es el siguiente: 2009-10-100101001001-01.jpg, donde:
No deben confundirse los distancimetros lser con los distancimetros snicos (con
ultrasonido) , pues estos lmos carecen de la precisin necesaria.
Para los casos en que los predios sean de grandes extensiones, se puede encontrar en
el mercado distancimetros de hasta 150 m de alcance, pero que requieren un trpode
fotogrco simple (1,20 m de altura), y visores incorporados en el equipo para visualizar
el punto lser a mucha distancia o con fuerte brillo solar.
(Fechadelafoto) (Cdigocatastral) (Correlavo)
2009-10-10 0101001001 01.jpg
Adems, el archivo fotogrco evitar posibles reinspecciones por reclamos, y permirsustentar la nueva categorizacin del predio. Las imgenes deben registrar aquellas
zonas y elementos que permitan denir categoras de construccin y el estado de
conservacin.
> Distancimetros lser: Para mejorar la eciencia en el levantamiento de reas, se
sugiere adquirir distancimetros lser que reducirn el empo de trabajo y aumentarn
la precisin de las mediciones. stos deben tener, como mnimo, una capacidad de 50 m
de alcance.
> soware de dibjo:Para el dibujo de planos es ideal
contar con algn soware de dibujo asisdo por
computadora, como el Autocad, que se complementa
con las opciones personalizadas de programacin
(runas AutoLISP), y se puede ulizar como una base de
datos grca con validaciones de control, tanto para el
ingreso de informacin como para el dibujo en s.
La aplicacin de herramientas
tecnolgicas otorga mayor
seguridad y garana a los
contribuyentes sobre la
veracidad de la informacin
obtenida.
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Las municipalidades pueden
celebrar convenios con
otras endades para poder
acceder a algunas bases
de datos que les ofrezcan
informacin valiosa sobre sus
contribuyentes.
Con el n de ejecutar apropiadamente las diversas acvidades para la scalizacin, es
importante contar con la mayor candad de informacin sobre los contribuyentes y sus
inmuebles.
2.7 Bases de datos
Registro de Idencacin y
Estado Civil
(RENIEc)
Registro de los
Inmuebles
(suNARP)
Registro de la Administracin
Tributaria Nacional
(suNAt)
Registro de las empresas
privadas prestadoras de
servicios pblicos
Registro de otras endades
pblicas
2.7.1 Bases de datos de los contribuyentes
La principal se obene de la base de declaracionestributarias de los mismos contribuyentes, que
conene los datos de los propietarios de los
inmuebles. Adems, es importante contar con
bases de datos adicionales para idencar
apropiadamente a los obligados de los diferentes
tributos. Las principales son:
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> Bases de datos de la municipalidad
Base de datos catastral: Permite obtener informacin sobre las
caracterscas sicas de los predios, as como de los usos y acvidades
desarrolladas en ellos. Esto facilita la actuacin de ocio ante la negava de
inspeccin en los procesos de scalizacin predial.
Base de datos de las licencias de funcionamiento:Brinda la posibilidad de
scalizar el uso de los predios, lo que resulta l para la distribucin de los
arbitrios municipales y, de ser necesario, para hacer independizaciones del
predio por uso. Base de datos de las licencias de obra y habilitaciones urbanas:Facilita
llevar un control de las nuevas edicaciones, de las ampliaciones formalmente
ejecutadas sobre los predios, y del cambio de condicin de terrenos rscos
a urbanos. Con esta informacin se puede inducir a los contribuyentes a que
presenten a empo su declaracin para la actualizacin de la informacin
predial; o, de ser el caso, que la administracin tributaria municipal acte de
ocio con los datos consignados en las inspecciones de avance de obra.
Bases de datos de la municipalidad Bases de datos externas
Base de datos catastral
Base de datos de licencias de
funcionamiento
Base de datos de licencias de
edicacin y habilitaciones urbanas
El catastro virtual de COFOPRI
Registro de propiedad inmueble de
SUNARP
Google Earth
2.7.2 Bases de datos de predios
Para disponer de informacin relava a los predios es importante gesonar la adquisicin oacceso gratuito a diversas bases de datos, las ms importantes son:
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> Bases de datos externas
El catastro virtual de Cofopri (Organismo de Formalizacin de laPropiedad Informal):Las endades pblicas del pas pueden acceder a l
gratuitamente, mediante el Convenio para el Acceso Preferente al Sistema
de Informacin Geogrca de Catastro (SIGC) y Titulacin de COFOPRI,
denominado Catastro Virtual de COFOPRI, que permite hacer consultas
por Internet acerca de los predios tulados por este organismo a nivel
nacional, de manera gratuita y gil.
La administracin tributaria
municipal puede gesonarel acceso en forma virtual
al Registro de la Propiedad
Inmueble de SUNARP, previa
suscripcin de un convenio
entre ambas partes.
Google Earth no determina
las dimensiones, pues su
escala es inexacta. Su uso
debe limitarse a la presuncin
de subvaluacin para iniciar
procesos de scalizacin.
Registro de la propiedad inmueble: Se
puede recurrir a las ocinas registrales de
la Superintendencia Nacional de Registros
Pblicos (SUNARP) en todo el pas. All
se obene informacin de los tulos de
propiedad de los inmuebles registrados, as
como de sus transferencias.
Google Earth: En este caso es necesario
contar con acceso a Internet e instalar la
versin ms reciente del programa, que
permite visualizar un registro histrico de
las imgenes satelitales. Esta herramienta
ayuda a idencar la angedad relava
de las construcciones en el caso de que no
existan otras referencias de mayor sustento.
El personal de la unidad de fiscalizacin debe tener conocimientos bsicos de
tributacin municipal, as no sea sa la funcin especfica que desarrolle. Por ejemplo,
se podra distribuir el trabajo en dos reas: una dedicada a las inspecciones, y otra a
la determinacin de deudas. Los colaboradores deben tener un determinado perfil,
como se establece a continuacin:
2.8 Peri de o oaboradore
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Perl para el rea de
inspeccionesPerl para el rea de
determinacin de deuda
2.8.1 Perl para el rea de inspecciones
De preferencia, los inspectores deben tener formacin en arquitectura o en
ingeniera civil. Se necesitan conocimientos bsicos sobre estructuras y materialesde construccin, elaboracin de planos y manejo de mapas, as como conocimientos
catastrales generales para las tareas de levantamiento de informacin de predios.
Sin embargo, tambin se puede complementar el perl con experiencia tcnica
calicada en evaluaciones reglamentarias, conocimiento de materiales y sistemas
construcvos, dominio del dibujo tcnico, manejo de herramientas para dibujo
asisdo por computadora, y experiencia en levantamiento catastral.
Ante la alta rotacin del personal, es recomendable
brindar capacitaciones anuales para el desarrollo
de las inspecciones en los siguientes aspectos:
> Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
> Reglamento Nacional de Edicaciones.
> Materiales y sistemas construcvos.
> Catastro municipal urbano.
> Manejo de hojas de clculo (Excel).
> Manejo de herramientas de dibujo por
computadora (AutoCAD 2D).
> Topograa (para catastro rural).
> Manejo de tecnologa de avanzada (sistemas GIS
y GPS.
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2.8.2 Perl para el rea de determinacin de deuda
El personal responsable de las labores de esta unidaddebe tener conocimientos generales de tributacin
municipal, as como de las normas que regulan la
determinacin de cada tributo. El equipo ha de ser
muldisciplinario: economistas, administradores,
abogados, contadores o profesionales de carreras
anes, como ingeniera industrial o de sistemas. La
diversidad en la formacin profesional y el trabajo
coordinado facilitan el buen desempeo del rea
de determinacin.
2.9.1 Brigadas de campo
La organizacin ideal del personal de campo es en brigadas de inspeccinintegradas por dos personas o ms, preferentemente combinando hombres ymujeres. Si no se cuenta con equipos electrnicos de medicin para el caso de
grandes predios, se recomienda incorporar en la brigada a un inspector, paraagilizar el levantamiento.
El personal encargado de
calcular el tributo debe contar
con un registro magnco
o sico de las normas y
disposivos legales vigentes y
caducos, que podr consultar
al determinar la deuda.
En cuanto a sus labores, el personal se dedicar a determinar la deuda y a proyectar los
objevos viables que permitan una mejora connua de los procesos de determinacin y de
la organizacin de la unidad.
El rea de fiscalizacin se ocupa del trabajo de campo y de gabinete. A continuacin
se presenta una propuesta sobre la organizacin de los equipos:
2.9 Organizain de rabajo
Brigadas de campo Gabinete por tributo
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Si se dispone de inspectores experimentados, es conveniente asignarles zonas
especcas de trabajo, segn los perles de cada uno de los miembros del equipo. Por
ejemplo, a los inspectores con mayor experiencia se les asignarn las zonas con predios
de caracterscas complejas (zona industrial, comercial o de usos especiales).
2.9.2 Gabinete por tributo
Consiste en la conformacin de equipos de trabajo por cada po de tributo
administrado (impuesto predial, impuesto vehicular, impuesto de alcabala, etctera),con el n de generar especializacin y eciencia en las acciones scalizadoras. En
tal sendo, se buscar idencar y agrupar al personal con cierta experiencia en
determinado tributo para, de esta manera, conformar los equipos especializados.
En las municipalidades medianas y grandes es conveniente designar equipos que
se ocupen del proceso de determinacin para cada tributo. Los responsables se
especializarn y recogern los aportes de los colaboradores. Esto no debe llevar a
un trabajo fragmentado, ni a la falta de comunicacin o de colaboracin entre los
equipos.
Se debe, asimismo, promover la rotacin del personal al interior del rea, para
observar en qu rubro sobresale cada colaborador, lo que facilita tambin que se
apoye a un equipo determinado cuando las tareas de ste se incrementan. En esa
lnea, se sugiere la conformacin de los siguientes equipos :
Equipo Predial
Equipo Vehicular
Equipo Alcabala
Equipo Otros Tributos
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ASPECTOS OPERATIVOS DE LAfIscAlIZAcIN DEl IMPuEstO
PREDIAL
3Parte
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La labor ms complicada en
la scalizacin del impuesto
predial es la valorizacin
de las caracterscas de los
predios. Esta tarea demanda
conocer aspectos tcnicos enel mbito de la construccin,
como el marco legal vigente
del impuesto.
El impuesto predial es el tributo municipal que genera
ms retos operavos para la scalizacin tributaria, pues
involucra la idencacin, valorizacin y determinacin de
las caracterscas de los predios idencados. Para ejecutar
correctamente esta tarea es necesario manejar diversos
aspectos, como la obtencin de las caracterscas que
dan valor a los predios (reas techadas, reas de terreno,categoras construcvas, aranceles, angedad, estado de
conservacin, material estructural predominante, obras
complementarias, otras instalaciones jas y permanentes,
etctera), as como saber realizar su valorizacin conforme
al marco normavo vigente.
La scalizacin se debe entender como un proceso de levantamiento de informacin
selecvo que se desarrolla a parr de la idencacin de un universo scalizable. (Se
diferencia del levantamiento catastral, que es masivo.)
Para iniciar el proceso de scalizacin es importante que la administracin tributaria
municipal conozca cules son sus fortalezas y debilidades, para determinar las estrategias
que se adapten mejor a su realidad.
3.2 E iniio de proeo de iaizain
El universo scalizable es la base de datos con informacin comparava que permite
depurar y detectar antes de la inspeccin aquellos predios sobre los cuales se puedan
presentar casos de omisin o subvaluacin.
Antes de iniciar un proceso de scalizacin se debe asegurar que el tributo que se
espera recaudar como producto de esta acvidad sea mayor al costo que implicallevarla a cabo.
3.1 Apeo operaivo de a iaizain
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3.3 Seleccin de la cartera
3.3.1 Idencacin del universo scalizable
El universo scalizable es una base de datos con informacin actualizada sobre las
caracterscas de los predios que, al compararse con la base de las declaraciones
juradas presentadas por los contribuyentes, permite detectar a los posibles omisos
y subvaluadores antes de realizar la inspeccin de campo. Este primer paso es
fundamental para llevar a cabo un proceso de scalizacin eciente, pues implicapasar del manejo de bases de datos genricas a otras con informacin depurada y
signicava.
La base de informacin catastral es una de las ms usadas e idneas para la
seleccin de cartera. Conene informacin tcnica detallada (reas, usos,
categoras, caracterscas construcvas, obras complementarias, etctera) de una
gran parte o de todos los predios de una jurisdiccin. Sin embargo, lo real es que
en la mayora de municipalidades el catastro no est totalmente desarrollado, y
en otras ni siquiera existe. En esos casos se deben ejecutar algunas acvidadescomplementarias de campo o informcasque permitan la idencacin del
universo scalizable por otros medios.
Estas acvidades estn diferenciadas de acuerdo con los recursos y las herramientas
con las que cuenta la administracin tributaria municipal, y son las siguientes:
> Manzaneo
El manzaneo, como su nombre lo indica, es una labor de levantamiento de
informacin en campo manzana por manzana, a parr de parmetros que se
pueden observar fcilmente desde el exterior del predio y compararse con los
de la declaracin jurada. Por ejemplo: el nmero de pisos por predio, el materialestructural predominante, el estado de conservacin y el uso. Asimismo, se
Manzaneo Cruce informco Sistemas de Informacin
Geogrca (SIG o GIS)
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deben tomar en cuenta las obras complementarias visibles desde el exterior:
tanques elevados, cercos perimtricos, puertas y portones, parapetos y losas
de concreto.
El manzaneo es conveniente cuando la administracin tributaria municipal
no cuenta con un catastro bien desarrollado y actualizado, ni con un sistema
informco propio que le permita tener una informacin interna consistente.
As se pueden anotar de forma manual las diferencias encontradas, y elaborar
un padrn o relacin general de predios con la informacin de las declaraciones
juradas y las caracterscas que se revisan en el campo.
Si la administracin tributaria municipal ene los recursos y las herramientaspernentes, el manzaneo se puede desarrollar ulizando equipos digitales
portles (PDA), siguiendo los siguientes pasos:
Las bases comparavas en Excel se obenen una vez que se termina el levantamiento
de informacin en el campo y que se descarga la informacin en los archivos. Luego
de ser depuradas, estas bases constuyen el universo scalizable y proporcionan
informacin sobre los predios omisos a la declaracin jurada, o aqullos que han
falseado informacin respecto de la candad de pisos, el material predominante,
el estado de conservacin o el uso que se les da.
Antes de salir al campo,
se carga en los equipos
PDA la informacin de
labasededeclaraciones
juradas que se va a
levantareseda.
Durante el trabajo de
campo, se compara
esta informacin con la
realidad y se cargan las
diferencias encontradas
directamente en los
equipos.
Despus del trabajo de
campo,sedescargatoda
lainformacinrecopilada
enlosequiposduranteel
dayseprocedeacargar
la informacin del da
siguiente.
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Es recomendable realizar el manzaneo una vez al ao y abarcar la mayor extensin
de territorio posible. Para ello se requiere desnar el empo necesario y, de ser elcaso, contratar personal adicional para esta acvidad (de preferencia, praccantes de
arquitectura o de ingeniera civil).
> cre inormo
El cruce informco es la accin mediante la cual se aprovecha la base de datos de
las declaraciones juradas para obtener nuevos y diversos universos de predios que
se van a scalizar. Se uliza en casos intermedios, es decir, cuando la administracin
tributaria municipal no cuenta con un catastro bien desarrollado ni actualizado, peros con un sistema informco propio y conable que permita tener informacin
interna consistente. Algunos ejemplos de los criterios que se ulizan para realizar el
cruce informco son:
Los predios con uso de terreno sin construir
Se elabora un reporte del sistema de todos estos predios y
se hace una vericacin rpida en el campo o del archivo
fotogrco, si est actualizado para depurar a los que
efecvamente se encuentren en ese estado. Sobre la base deaqullos que no cumplen con el uso declarado se conforma el
universo por scalizar.
Los predios con uso industrial sin obras complementarias
declaradas
Aproximadamente el 95% de los predios con uso industrial
enen obras complementarias. Se puede elaborar un reporte
del sistema con los que estn en esa condicin, para as
conformar un universo por scalizar.
lo predio on o dierene a erreno in onrir y in
construcciones
stos se circunscriben a las cocheras, depsitos o playas de
estacionamiento. En tales supuestos se procede a hacer una
rpida vericacin de campo a travs de un archivo fotogrco
actualizado. Con el reporte depurado por la vericacin previa,
y sumndole otros casos, se puede conformar un universo de
predios por scalizar.
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Ulizando la base de datos de las declaraciones juradas, se pueden encontrar otros
criterios que permitan detectar las inconsistencias y determinar qu predios vale la
pena scalizar.
Los SIG permiten comparar y cruzar informacin con otras bases de datos en empo
real, y posibilitan obtener como resultado un amplio universo de subvaluadores y
omisos para scalizar.
> siema de inormain geogra (sIG o GIs)
Se ulizan cuando existe un catastro bien desarrollado, actualizado e informazado;
y cuando la administracin tributaria municipal cuenta con un sistema informco
propio que le permite obtener informacin interna consistente.
Los SIG son plataformas georreferenciadas sobre las cuales se pueden cargar bases
de datos grcos, alfanumricos e imgenes, relacionndolos por su codicacin.
Sirven para consolidar y aprovechar gran candad de datos rpidamente, de modo
que permiten obtener informacin relevante.
A diferencia del manzaneo, el acceso a la informacin catastral permite observar
diferencias entre el rea techada y el rea de terreno, en las categoras construcvas
y en las obras complementarias. A travs de ella tambin se puede tener acceso
a la informacin de independizaciones y acumulaciones, e idencar si existen
interiores en estado de omisin a la declaracin jurada. Finalmente, es posible cruzar
la informacin sobre las licencias de obra y las de funcionamiento para detectar
ampliaciones, angedades y cambios de uso.
3.3.2 Segmentacin de cartera
Consiste en dividir el universo de presuntos predios subvaluados y omisos en dos
carteras:
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Predios donde la recaudacinque se espera como producto
de la scalizacin es mayor
al costo de la inspeccin.
Es decir, donde vale la pena
realizar una inspeccin.
Predios donde la recaudacinesperada como producto de la
scalizacin es menor al costo de
la inspeccin. Es decir, donde no se
jusca una inspeccin. Se puede
optar por inducir al pago voluntario.
En ambas carteras es necesario idencar tambin los casos de contribuyentes
especiales: por ejemplo, los bancos o cadenas de endas que tengan muchas
propiedades, o los contribuyentes inafectos y los exonerados, a los que se les debe
dar un tratamiento diferenciado.
Es preciso que las metas sean razonables y consistentes con la situacin de cada
municipalidad. Por lo tanto, deben denirse de acuerdo con el personal disponible,
la agilidad de los procesos, los recursos logscos con los que cuenta y las
parcularidades de cada localidad. Asimismo, debern contemplarse los aspectos
sociales, polcos, administravos y econmicos de la municipalidad.
Es necesario llevar a cabo un ejercicio de planicacin de acvidades para ajustar las
expectavas del proceso de scalizacin y poder organizar las operaciones. Ello implica
denir metas que pueden jarse en relacin con el nmero de vericaciones o inspecciones,
o con el monto de la deuda generada por el proceso de scalizacin.
3.4 Paniiain de aividade
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Finalmente, con el objevo de monitorear la gesn y efecvidad de las acciones implementadas
por el equipo, es recomendable denir indicadores. Los ms importantes son:
INDICADORES DE GESTIN NDICE
Registros revisados
Registros de contribuyente Produccin de cruce
Registros de inmuebles acotados
Registros de inmuebles scalizadosProducvidad de cruce
Expediente de scalizacin
Contribuyentes Producvidad nal (eciencia)
Inmuebles scalizado por po uso
Inmuebles Incidencia de evasin
Registros inmuebles scalizado por zona
Inmuebles Incidencia de evasin
Expediento por po contribuyente
Contribuyente Incidencia de evasin
INDICADORES DE EFECTIVIDAD NDICE
Base imponible acotada
Base imponible por scalizar Produccin de base imponible
Contribuyentes acotados
Contribuyente con DJ Incrementos de contribuyentes
Total base imponible acotada
Total base imponible declarada Variacin de base imponible
Monto de deuda generadaMonto de generacin planeado
Generacin
Monto de generacin de reclamo
Monto de generacin planeada Generacin cobrable
Monto recaudado por scalizacin
Monto recaudado total Recaudacin
Se deben implementar matrices de informacin y registrar oportunamente los resultados
de las acciones ejecutadas para construir los indicadores propuestos de manera adecuada.A connuacin se muestran algunos ejemplos de matrices:
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MAtRIZ DE INDIcADOREs DE EfEctIVIDAD
Mesejecucion
Tipo decontribuyente
Raos de efecvidad de generacin
Meta (S/.) Generacin
(S/.) Efecvidad (S/.) % avance mensual
% avanceacumulado
Seembre
Grande
Mediano
Pequeo
Octubre
Grande
Mediano
Pequeo
Total 100.00
Mesejecucion
Tipo decontribuyente
Raos de efecvidad de generacin
Recaudacintotal (S/.)
Recaudacinscalizacin
(S/.)Parcipacin (S/.) % avance mensual % avance acumulado
Seembre
Grande
Mediano
Pequeo
Octubre
Grande
Mediano
Pequeo
Total 100.00
MAtRIZ DE INDIcADOREs DE GEstIN
Perodoejecucion
Tipo decontribuyente
Programa de scalizacin Indicadores
Ntotalregistros
NRegistros arevisar
N
Registrosrevisados
N
RegistrosOmi/Sub
Ncontribuyentes
Omi/Sub
ndice deProduccion
ndice deProducvidad
Grande
MedianoPequeo
Total
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La inspeccin es la tarea central del proceso de scalizacin. Consiste en levantar
informacin de campo sobre un predio, que, luego de ser procesada en gabinete, permite
la emisin de un valor. Para llevar a cabo esta labor se deben realizar los siguientes pasos:
A connuacin se presenta cada una de estas etapas.
3.5 Inspeccin
Programar
inspecciones
Emir y noar
reqerimieno
Levantar
inormain en
campo
Trabajo de
gabinee
3.5.1 Programacin de las inspecciones
Una vez denida la cartera de predios que se va
a inspeccionar, se programan las scalizaciones
priorizando los predios omisos y aqullos con
mayor nivel de subvaluacin. Se pueden considerar,
adems, los predios con mayor diferencia de rea
construida.
La programacin consiste en organizar las
inspecciones en el empo, de acuerdo con el
Las inspecciones se
programan en la fecha y
hora establecidas por la
administracin tributaria
municipal.
nmero de brigadas con las que se cuenta y el nmero de inspecciones que cada
una puede realizar por da.
Por experiencia, se sabe que la candad de metros cuadrados de rea techada que
puede levantar una brigada en un periodo determinado depende del po de predio
(vivienda, comercio o industria), de los equipos con los que cuenta (distancimetros
lser, cmaras fotogrcas digitales, etctera), y de la candad de personas que la
conforman.
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Se sugiere tomar en cuenta los siguientes criterios para programar las inspecciones:
La cercana entre predios
Si se va a programar ms de una inspeccin por da para cada
brigada, se debe tomar en cuenta que los predios estn cerca
uno de otro para evitar perder empo en desplazarse y cumplir
puntualmente con la inspeccin.
La candad de predios por contribuyente
EI impuesto predial afecta a todos los predios de un contribuyente.
Si ene cinco predios y se scaliza uno, en la siguiente scalizacin
solo se podr determinar el impuesto predial por los aos no
scalizados la primera vez. Por ello, es importante inspeccionar
todos los predios de un contribuyente que ameriten ser scalizados
de manera conjunta.
La ubicacin del domicilio fscal:
Si el domicilio scal se encuentra lejos de donde est ubicada la
administracin tributaria municipal, ser necesario contar con ms
empo para proceder a la nocacin. Por eso debe empezarse
por aquellos predios cuyos domicilios scales se encuentren cerca
y puedan ser nocados rpidamente.
Las inspecciones de omisos
Los propietarios de predios omisos aenden un bajo porcentaje de
las inspecciones. En estos casos, es preferible cambiar los horarios
de nocacin de jos a variables. Es decir, en vez de nocar
tres predios omisos en un horario jo (9, 10 y 11 de la maana),
y regresar a la ocina sin haber logrado ninguna inspeccin, se
puede nocar 8 predios en un tramo de horario (por ejemplo de
9 a 12 del medioda), con lo que se ampla la cobertura.
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Asimismo, es recomendable administrar la programacin en Excel para un mejor
control de las salidas de las brigadas a campo, para organizar ordenadamente los
resultados de las inspecciones, as como los indicadores de gesn.
3.5.2 Emisin y nocacin de requerimientos
Una vez denida la programacin, se procede a la emisin de los requerimientos de
inspeccin. El requerimiento es el documento legal que se enva al contribuyente y que da
inicio a cualquier proceso de scalizacin. En l se seala el da y la hora de la inspeccin, y
las acciones que la administracin tributaria municipal realizar en el predio.
E reqerimieno debe ener a igiene pare:
> Datosgenerales delcontribuyente: Nombre completo (persona natural o
jurdica), domicilio scal (segn est registrado en el sistema) y fecha de
emisin del documento.
> Datosreferidosa lainspeccin:Conciernen a la fecha y hora programada
para la inspeccin.
> Relacin depredios que sevan a inspeccionar:Si el nmero de predios
excede al espacio desnado en el requerimiento, se puede ulizar una hoja
anexa.
> Detalle de las acvidadespor realizar: Se numeran las acciones que se
ejecutarn en el predio: la toma de medidas perimtricas tanto del terreno
como de las construcciones, el levantamiento de las obras complementarias,
la categorizacin de los interiores, la toma de fotograas y la recepcin de
los documentos requeridos.
> Firmas:Deben corresponder a la rbrica del jefe o gerente responsable de la
unidad emisora del requerimiento.
> Requerimiento de documentacin: Relacin general de los documentos
requeridos al contribuyente para acreditar la propiedad, las fechas de
independizacin o acumulacin, el metraje de reas techadas y de terreno,
la angedad y el po de acvidad comercial.
> Base legal: Sustento legal del uso de las facultades discrecionales de
scalizacin de la administracin tributaria municipal.
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3.4.3 Levantamiento de la informacin en campo
Llegada la fecha y la hora de la inspeccin programada, las brigadas salen al campo
llevando sus idencaciones, los cargos de nocacin, las actas, los equipos de trabajo
y alguna informacin previa que se tenga sobre el predio que se va a inspeccionar. Ya en
Los requerimientos se emiten siguiendo una
numeracin correlava para mantener el orden e
idencarlos con mayor facilidad. La emisin puedeser manual o automazada. En el primer caso, se uliza
un archivo de Word y el asistente para combinar la
correspondencia, y se emirn varios requerimientos
de forma simultnea. El segundo caso solo se puede
dar si se cuenta con un sistema o mdulo informco
que emita los requerimientos de forma automazada.
Todo requerimiento se debe
nocar con una ancipacin
mnima de tres das hbiles
a la fecha de la inspeccin,
segn lo dispuesto por el
Cdigo Tributario.
Todo requerimiento va acompaado del cargo de nocacin, que es el documento en
el que se consignan la hora y la fecha en las que se realiza la nocacin, el nombre de
la persona que recibe el requerimiento y las caracterscas sicas del domicilio scal. El
cargo de nocacin es el sustento de que el contribuyente ha tomado conocimiento
de la inspeccin. Una vez impresos los requerimientos con sus respecvos cargos, se
procede a realizar la nocacin.
Las nocaciones se pueden enviar mediante el servicio de mensajera (courier), o
ulizando a las brigadas de inspeccin que salen al campo. Si se opta por la primera
manera, hay que considerar un plazo de cinco a siete das hbiles al momento de hacer
la programacin. Ese es el empo que se toman los servicios de mensajera desde que
entregan el requerimiento hasta que devuelven el cargo de nocacin. De la segundamanera, es el mismo personal el que noca los requerimientos mientras realizan sus
inspecciones, aprovechando la cercana de algunos domicilios scales. Esto ayuda a
reducir los empos de retorno de los cargos de nocacin, con lo que sta resulta ms
personalizada y segura.
Los requerimientos deben nocarse nicamente al domicilio scal registrado por el
contribuyente en la base de sus declaraciones juradas. Si no se encuentra al contribuyente,
o si el predio est abandonado o desocupado, se debe dejar siempre el requerimiento
bajo la puerta (aunque si el contribuyente lo solicita, se le puede alcanzar una copia enotra direccin, exhortndolo a que actualice su domicilio scal en su declaracin jurada).
Una vez terminada la nocacin, los cargos se ordenan y se reparten entre las brigadas,
de acuerdo con la programacin establecida.
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el campo se desarrollan labores de medicin, asignacin de categoras, toma de fotos y
recepcin de documentos, de las que resultarn los parmetros tcnicos necesarios para
valorizar el predio (reas, categoras, obras complementarias, etctera).
a) Llenado de actas y recepcin de documentacin
Las actas son los documentos que dan inicio al trabajo de campo y que
sustentan cada una de las acciones realizadas. Existen tres pos de actas,
segn las situaciones que se presenten en la inspeccin:
En lo que sigue se describe cada una de ellas:
> Acta de inspeccin predial: Se uliza cuando el contribuyente o un
representante de l aenden a la brigada en el predio. Es la primera
prueba de que la administracin tributaria municipal se acerc al predio
para realizar la inspeccin en la fecha y hora indicadas en el requerimiento.
El acta ene dos partes: en una se registra la hora de llegada y los datosdel contribuyente, y en la otra la hora en que termin la inspeccin, los
documentos que recibi el contribuyente y la citacin a las ocinas de
la administracin tributaria municipal para que tome conocimiento del
resultado de la inspeccin.
En el acta se anotan tambin los documentos que el contribuyente entrega.
Se le puede otorgar un plazo adicional de 3 a 5 das hbiles para que la
complete. Adicionalmente, se deja constancia de que la documentacin
que no fue entregada oportunamente ya no podr ser ulizada en un
eventual reclamo por parte del contribuyente.
El responsable de la brigada y el contribuyente o su representante deben rmar
el acta al inicio y al trmino de la inspeccin, para que quede constancia de que el
levantamiento empez y culmin sasfactoriamente.
Acta de inspeccinpredial
Acta de inspeccin norealizada
Acta de acuerdo
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b) toma de medida perimria y oograa
Una vez que la brigada es atendida y se ha rmado el acta de inspeccin
predial, se inicia el levantamiento con la toma de medidas perimtricas y lasfotograas del terreno y de las construcciones.
Si el contribuyente no puede atender la inspeccin en el da sealado, y le fueimposible acercarse antes a rmar el acta de acuerdo, se levantar el acta
de inspeccin no realizada. Posteriormente, y dentro de un plazo prudente, el
contribuyente podr reprogramar la inspeccin.
> Acta de inspeccin no realizada:Se uliza cuando la brigada no puede
llevar a cabo la inspeccin del predio, sea porque no le permieron ingresar,o porque no encontr a nadie (predio desocupado). En cualquiera de los
dos casos, el acta sirve para probar y registrar que la administracin
cumpli con acercarse al predio para realizar la inspeccin en la fecha y hora
indicadas en el requerimiento.
> Acta de acuerdo: Se uliza cuando el contribuyente no puede atender la
inspeccin en el da programado y quiere postergar la fecha. Este acuerdose puede dar tanto al momento de la inspeccin como los das previos, y
solo puede ser rmado por el contribuyente o un representante idencado
con una carta poder simple. El acta ene un formato simple: registra el lugar,
fecha y hora de la rma, el nombre de la persona con la que se logra el
acuerdo, y el acuerdo en s. Sin la rma de esta acta no se puede postergar
ninguna inspeccin.
En el acta de inspeccin no realizada se debe registrar lo
siguiente:
> El nmero de requerimiento que da origen a la inspeccin.
> La base legal que establece como falta impedir la inspeccin.
> Las rmas de los miembros de la brigada.
> La rma de un tesgo (opcional).
> Las referencias del predio (cuando se deje el acta bajo la
puerta.)
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> Para la toma de medidas se puede usar una wincha de lona o braque permita medir los predios de gran dimensin (de 30 m a 50 m
de longitud). Si se cuenta con sucientes recursos econmicos, se
puede trabajar con distancimetros lser (telmetros). Estos equipos
tecnolgicos enen un costo mayor que el de las winchas, pero
ofrecen benecios prccos que juscan su inversin: mediciones
ms precisas, reduccin del empo de las inspecciones, margen de
error de 1,5 mm, rango de medicin de hasta 150 m (incluso en zonas
inaccesibles).
Al momento de tomar las medidas de las edicaciones se deben considerar
nicamente las reas techadas del predio, independientemente del po de
techo que ste tenga, segn lo espulado en el arculo II.D.31 del Reglamento
Nacional de Tasaciones (RNT). Esto quiere decir que aquellos ambientes con
muros altos, pero sin techo, no deben considerarse como construcciones. Tanto
los muros como el piso de losa debern tomarse como obras complementarias.
Otra opcin vlida son los equipos celulares con cmaras fotogrcas de por
lo menos 2MP (resolucin suciente para fotograas), que adems brindan
servicio de radio y otros aplicavos que permiten registrar la informacin y
remirla en empo real a las bases externas.
Respecto de las fotograas, stas son les como sustento grco de la inspeccin.
Deben registrar principalmente las estructuras, los acabados y todo aquello dentro
del predio que sea complejo, discuble o demande un mayor anlisis. Por movos de
orden, y para facilitar su ubicacin, es importante que las fotos sean codicadas.
) Aignain de aegora y araera onrva
En paralelo a la toma de medidas y a las fotogrcas se realiza la categorizacin
de los diversos ambientes que se encuentran en el predio, ulizando el cuadro
de valores unitarios ociales de edicacin en la costa, sierra o selva, que es
aprobado y publicado todos los aos en el mes de octubre por el Ministerio
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de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
Esta categorizacin consiste en idencar y
valorizar las caracterscas sicas del predioinspeccionado (sus reas techadas) en lo
que concierne a sus estructuras, acabados e
instalaciones.
A connuacin se revisa el citado cuadro
vigente, para lo que se analizan las principales
categoras, las deniciones que generan ms
controversia, y algunos materiales y acabados
nuevos que no se encuentran en el cuadro.
A connuacin se detalla cada una:
El cuadro de valores est dividido en siete columnas referidas a las diferentes
caracterscas construcvas de un predio. Las dos primeras corresponden a
las estructuras del predio, y se denen a parr del sistema estructural que se
usa para construir:
Es muy importante conocer
los diferentes sistemas
de construccin y su
funcionamiento estructural,
ya que la realidad excede a
las categoras recogidas en
los cuadros, y el scalizador
deber decidir a qu categora
corresponde la edicacin.
> Muros y columnas: Son los elementos vercales que conforman la
estructura del rea techada. Pueden ser de diferente po, de acuerdo conel material y su sistema construcvo. Los ms comunes son:
Muros y columnas
Puertas y ventanas
Techos
Revesmientos
Instalacioneselctricas y sanitarias
Pisos
Baos
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Columnas, vigas o
placas de concreto
armado y/o
metlicas
Esta categora est referida a un sistema construcvo
aporcado: estructurado a parr de prcos decolumnas y vigas de concreto armado y de algunas
estructuras metlicas de gran envergadura. En este
sistema las columnas, las vigas y las losas llevan
todo el peso de la edicacin, mientras que los
muros quedan como elementos de tabiquera, sin
mayor funcin estructural. Con este sistema se
construyen edicios de gran altura (ms de seis
pisos), o reas techadas de gran extensin, como
centros comerciales o naves industriales.
Placas de concreto
(espesor de 10 a
15 cm), albailera
armada, ladrillo o
similar, con columnas
y vigas de amarre
Esta categora est referida a un sistema construcvo
de muros portantes, en el que los ladrillos se
apoyan por su lado ms largo. Se obenen as
muros de 25 cm de ancho que se denominan muros
de cabeza, y que reciben la mayor parte del peso
de la edicacin. Aqu tambin se usan columnas
y vigas de concreto, pero en este caso cumplen
una funcin de amarre, no estructural. Es decir, se
usan para mantener la rigidez entre los muros de
ladrillos, y entre los muros y las losas. Debido a suslimitaciones estructurales, en este sistema se pueden
construir edicaciones de hasta cuatro pisos.
Ladrillo o similar
Esta categora tambin est referida al sistema
construcvo de muros portantes. Sin embargo, en
este caso no se usan columnas ni vigas de amarre.
Se pueden encontrar construcciones de uno o dos
pisos, con entrepisos de madera, muros muy anchos
y vanos pequeos. Hay que tener cuidado, porque la
parte inferior de algunos entrepisos est revesdapor una plancha de madera sobre la que se coloca una
capa de yeso moldurado, de tal forma que, a simple
vista y desde el suelo, parecera una losa aligerada.
Una forma de vericar el sistema construcvo es
observando las esquinas de la construccin, en
las que no debera haber columnas de concreto.
Actualmente, en algunas azoteas se construyen
ambientes pequeos solo con ladrillo hueco, y se
coloca algn techo ligero de madera o calamina.
Estos ambientes tambin estaran comprendidos en
esta categora.
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Adobe, tapial o
quincha
Esta categora comprende las construcciones de
barro en sus diferentes formas: el adobe (bloques
de barro tipo ladrillo), el tapial (muro de barro
encofrado y vaciado) y la quincha (paneles de
caa revestida con barro). En esencia, tambin
son construcciones que utilizan un sistema de
muros portantes, con alturas de uno o dos pisos,
con entrepisos de madera, muros muy anchos
y vanos pequeos. Normalmente, los primeros
pisos pueden ser de adobe o tapial, y a partir del
segundo se usa la quincha. Los muros de adobe
o tapial pueden ser de hasta metro y medio deespesor, mientras que los de quincha son muy
delgados para no generar mayor sobrepeso.
Otra caracterstica es que los muros de barro
normalmente se revisten de yeso, porque el
cemento no se adhiere a ese material. Sin
embargo, en algunos casos se colocan mallas en
los muros para poder revestirlos con un tartajeo
frotachado de cemento.
Madera
La construccin de madera es muy ligera. Su sistema
es parcular y responde a las caracterscas y
resistencia de la madera. Este po de construccin
es comn en la regin de la selva, por la abundancia
del material en la regin. En las zonas urbanas
consolidadas las encontramos en algunas azoteas o
paos, como ampliaciones. Son ms comunes en las
reas deprimidas o en los asentamientos humanos.
En algunas construcciones se usan sistemas mixtos: muros portantes reforzados con
columnas y vigas de concreto armado, porque son anssmicos. Aqu habra que
evaluar qu sistema predomina, y determinar la categora que se le asignar.
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> Techos: Son los elementos horizontales que denen y completan la
estructura del rea techada. As como los muros, pueden variar de acuerdo
con el material y el sistema construcvo. Para que exista esta rea, eltecho debe estar anclado y jo a la construccin. Si est sobrepuesto, no
se considera como rea techada. Los ms comunes son:
Losas o aligerados de
concreto armado conluces, mayores de 6 m,
con sobrecarga mayor
a 300 kg/cm2.
Esta categora corresponde a los techos de gran
resistencia, con distancias entre columnas mayores
de 6 m lo que implica reforzar la losa para que pueda
cubrir estas distancias. stos soportan una sobrecarga
o carga viva mayor a 300 kg/cm2, muy por encimade lo usual en el caso de personas y mobiliario,
que no sobrepasa los 180 kg/cm2. Para asignar
esta categora, que es bastante elevada, debern
coincidir estas dos caracterscas en el mismo
predio. Un ejemplo de este po de construccin es
el de los edicios de estacionamientos
Calamina metlica,fbrocemento o
tejas, sobre viguera
metlica o de madera
corriente.
La viguera, sea metlica o de madera, se relaciona
con una estructura compuesta por varios elementos
(jerales, vigas y viguetas, correas, etctera). Esta
estructura va cubierta con algn material ligero
como calamina, brocemento o tejas, que enen
un empo de vida muy corto. De ah que el valor
en estas categoras se sustente principalmente en la
estructura como tal.
Madera con material
impermeabilizante.
Son los techos y entrepisos de madera que se
encuentran normalmente en viviendas de adobe o
ladrillo. En el caso de los techos de madera, se lesrecubre con algn material que los protege contra
las lluvias y la intemperie. Cuando se trata de los
entrepisos, solo se considera la estructura de madera,
no el acabado (maylica, loseta vinlica, cermico,
etctera), ya que ste se incluye en la valoracin de
los pisos.
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Hasta aqu se ha visto lo concerniente a las estructuras. Las siguientes cuatro
caracterscas construcvas se reeren a los acabados del predio. Es importante,
en este punto, conocer los diferentes pos de acabados que se encuentran en
el mercado, no solo para idencarlos, sino tambin para conocer los costos
aproximados del material y de su instalacin.
Sin techo.
Se toma en cuenta esta categora porque a veces secomete el error de considerar en la valorizacin a
las reas sin techo y, como ya se mencion, para la
valorizacin solo deben tomarse las reas techadas
(Reglamento Nacional de Tasaciones). Esta categora
podra ulizarse cuando el ambiente est techado con
algn material que no se encuentre en el cuadro de
valores unitarios, y cuyo valor sea muy bajo (esteras
o algn po de malla). Si es as, no se contraviene
la norma, pues el ambiente est efecvamente
techado, solo que con un material que, por su valor,
no es relevante para la tasacin.
> Pisos: Son los acabados que ms abundan en el mercado; de ah su gran
variedad. Entre los principales pos de pisos se puede mencionar los
siguientes:
Mrmol importado
y mrmol nacional o
reconstuido.
El mrmol es un po de roca sedimentaria con
alto grado de cristalizacin, que ene un alto
coeciente de dureza y resistencia. Es de diversoscolores y dimensiones, y ene un acabado pulido
muy brillante.
El reconstuido o sintco se obene a travs de un
proceso de trituracin de varios pos de rocas, las
cuales se combinan de manera arcial. En ambos
casos, el mrmol puede alcanzar dimensiones
mayores de un metro lineal por lado.
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Porcelanato.
Es un producto de alta calidad que evoluciona
del cermico esmaltado. Presenta alta dureza yresistencia, variedad de acabados (pulido, mate,
rsco, brillante), y dimensiones mayores que
las del cermico. Por su proceso de fabricacin
mecnico, presenta juntas mnimas de 1mm o 2mm
de separacin. Su valorizacin es la misma que la del
mrmol importado en el cuadro de valores unitarios.
Sin embargo, debido a su diversidad el precio es
variable. Hay porcelanatos que cuestan igual que el
cermico. Esto debera ser evaluado y corregido en el
cuadro al que se ha hecho referencia.
Tierra compactada.
Es la categora ms baja y se asocia tambin a la
ausencia de acabado. En el caso de las construcciones
ubicadas en un segundo piso o pisos superiores, es
necesario tener cuidado y diferenciar el techo del
piso inferior con el acabado del piso superior. Por
ejemplo, el falso piso producto del llenado del techo
del primer nivel no es un acabado de cemento pulido
o ladrillo corriente. Por ello, no se le puede considerar
como un acabado sino como la cara superior de lalosa aligerada, y est comprendido en el rubro de
techos del primer nivel. Al no tener acabado, solo le
correspondera la categora de erra compactada en
el rubro de pisos del segundo nivel.
Vidrio polarizado
curvado.
El curvado es un vidrio de fabricacin especial.
En algunos casos se elabora especcamente
para cada proyecto y segn el diseo. Se
obene mediante el calentamiento del vidrio
plano que llega a su punto de plascidad,
momento en el que se le da la forma deseada.
> Puertas y ventanas: Usualmente de madera, de metal o de vidrio; su
valorizacin depende principalmente de la calidad del material ulizado.
Entre los principales pos de puertas y ventanas se puede mencionar los
siguientes:
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Enchape en techos.
Se reere al falso cielo raso y a los
revesmientos que se colocan en los techos
por movos ornamentales o para cubrir
algunas instalaciones. Se pueden enchapar
con diferentes materiales: desde baldosas
acscas hasta enchapes de madera na.
Superfcie caravista
obtenida mediante
encofrado especial.
Para obtener una supercie caravista, elencofrado debe estar compuesto por piezas
lisas, impermeables y de preferencia metlicas,
que permitan la ulizacin de lquidos
anadherentes o desencofrantes. Se usa
cuando el concreto es el acabado nal de la
edicacin.
Tarrajeo frotachadoy/o yeso moldurado.
El tarrajeo frotachado es el revesmiento ms
ulizado en los acabados de las supercies deladrillo y concreto. Es una mezcla de arena na,
cemento y agua.
Estucado de yeso y/o
barro.
El estucado es un acabado muy parecido al
tarrajeo frotachado, pero se elabora a parr del
yeso o del barro, y se usa en las construcciones
de adobe o quincha por su facilidad para
adherirse a este material.
> Revesmientos:Se ulizan en muros y techos, son los siguientes:
Vidrio polarizado.
Se obene cuando se adhiere a la cara interior
de un vidrio de cualquier tamao o formauna lmina de polister metalizado de alta
resistencia, que le da un aspecto oscuro y
reejante. Este po de vidrio ofrece ventajas
trmicas y de seguridad respecto de los vidrios
comunes.
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Bao completo. Implica la existencia de un inodoro, un lavatorio
y una ducha o na.
Medio bao Cuando no existe ducha o na.
Agua fra, agua
caliente, corriente
trifsica y telfono.
Se considera que hay agua caliente cuando
existen tuberas, independientemente de su
uso. Esto se puede constatar en los lavatorios o
duchas, observando si enen una o dos llaves
de agua. Sobre la corriente trifsica, sta debe
circunscribirse a las reas donde se requiera, no
necesariamente a la totalidad del predio.
Agua fra y corriente
monofsica sin
empotrar.
Una instalacin empotrada es la que se encuentra
dentro del muro y del techo. En las edicaciones
con techos ligeros o de calamina los cables se
encuentran sueltos, independientemente de
que puedan estar engrapados o dentro de una
canaleta plsca.
> Baos: Los baos se dividen en dos grupos, a parr de la denicin de
bao completo.
> Instalaciones elctricas y sanitarias: Podemos encontrar las siguientes:
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Se debe resaltar que el cuadro de valores
unitarios ene 58 categoras. Aqu solo
hemos revisado las ms complejas. Sinembargo, existen nuevos sistemas de
construccin, nuevos acabados y nuevos
materiales que an no estn incluidos en el
citado cuadro. Para resolver estos casos es
preciso optar por una categora en funcin
del valor que ms se acerque al del nuevo
material o sistema. ste debe evaluarse a
parr del costo del material, incluyendo la
mano de obra para la instalacin.
Es responsabilidad de las
administraciones tributarias
municipales detectar estos
casos y remirlos a travs
de un ocio al Ministerio
de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, para sugerir su
inclusin en el cuadro.
Entre los nuevos sistemas de construccin y los nuevos materiales se
pueden mencionar los siguientes:
drywall.
albailera armada de concreto.
paneles metlicos corrugados.
Techos de vidrio o policarbonato.
entrepisos metlicos.
pisos laminados.
alfombras y tapizones.
puertas enrollables.
d) Factores de depreciacin
As como existen aspectos que otorgan un determinado valor a los predios,
hay tambin otros que lo reducen. sos son los factores de depreciacin que aconnuacin se explican.
Debe sealarse que el estado
de conservacin no est
relacionado con la existencia de
acabados, sino ms bien con su
mantenimiento en el empo.
> El estado de conservacin:Se relaciona
con el deterioro de la edicacin
producto de su angedad, de su uso y
mantenimiento. Las calicaciones estn
previstas en el Reglamento Nacional de
Tasaciones (arculo II.B.15). Van desde
muy bueno hasta muy malo.
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Una forma de llevar un control
eciente del movimiento de
las construcciones es teniendo
un archivo fotogrco. De esta
forma se podra contar con
una referencia cronolgica del
crecimiento del predio con el
paso de los aos.
> El material estructural predominante: Se le conoce como material
predominante, y se refiere al tipo de estructura que sostiene la
edificacin y a partir de la cual se generan las reas techadas. Por
ejemplo, un edificio de ocho pisos se levanta estructuralmente con
un sistema de prticos de concreto conformado por columnas, vigasy losas. Los cerramientos de los espacios y la tabiquera interna
(no estructural) son muros de ladrillo, drywall y vidrio. Si se hace
una medicin por metro cuadrado, quiz estos materiales tengan
predominancia. Sin embargo, el edificio y sus reas techadas existen a
partir de la estructura de concreto. Por ello, se le da mayor importancia
al material estructural que genera el rea techada.
Puesto que las tablas de depreciacin consideran tramos de cinco aos,
las nuevas construcciones que se realicen bajo parmetros normales
(materiales nuevos, mano de obra calicada), y dentro de los cincoprimeros aos, debern tomarse como muy buenas, a menos que la
edicacin haya sufrido algn deterioro parcular (incendio, sismo de gran
magnitud, inundacin) luego de construida.
> La antigedad: Consigna la fecha de
origen del rea techada. De acuerdocon el RNT (artculo II.B.17), en el caso
de que no exista la documentacin
mencionada, las fechas se obtienen
de las declaratorias de fbrica, de los
certificados de finalizacin de obra, de
las licencias de construccin y de las
declaraciones juradas de autoavalo.
Cuando no existe informacin sobre la
antigedad de un predio, se puede utilizar la versin ms reciente de
Google Earth (versin gratuita de Internet). Este programa permite
apreciar vistas areas tomadas en diferentes aos, que puede ayudar a
identificar la fecha aproximada de la existencia de un rea techada.
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e) levanamieno de obra ompemenaria y ora inaaione ja y
permanentes
Para culminar el levantamiento de campo es necesario idencar y valorizar
las obras complementarias, as como otras instalaciones jas y permanentes
que se encuentren en el predio. Hasta el 30 de octubre de 2012 no exisa
una norma que estableciera la forma en que ellas deban ser valorizadas. En
esa fecha se public la Resolucin Ministerial N 241-2012-VIVIENDA, cuyo
arculo 3. aprob los valores unitarios a costo directo de algunas obras
complementarias e instalaciones jas y permanentes, sealadas en el anexo IIIde la misma norma. Esto sirve de referencia a las administraciones tributarias
municipales o a los contribuyentes cuando tuvieran que declararlas para
determinar el impuesto predial.
Asimismo, esta resolucin aprueba una metodologa para la determinacin
de la base imponible de las instalaciones jas y permanentes, que puede ser
usada por los contribuyentes en la elaboracin de sus declaraciones juradas.
Si un predio est desocupado,
esa situacin no modica
el uso para el cual fue
construido. En ese sendo,
una fbrica desocupada no
puede pasar a ser vivienda o
comercio, pues sigue siendo
una fbrica.
> El uso del predio:Se refiere a la actividad
para la cual fue diseada o construida
la edificacin. Por ejemplo, si elpropietario decide instalar su dormitorio
en un puesto de venta de una galera
comercial, eso no convierte ese espacio
en una vivienda. El hecho de amoblar un
rea determinada no le cambia el uso,
a menos que el espacio sea remodelado
y modificado. En el caso particular de
la vivienda, el Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) regula los lineamientos bsicos que debe reuniruna vivienda para considerarse como tal; contempla un rea mnima de
40 m2y ciertos ambientes obligatorios, como sala de estar, comedor,
dormitorio principal con armario, bao y cocina.
La evaluacin de estos cuatro aspectos que determinan la depreciacin
es compleja. Sin embargo, es muy importante, porque determinan cul
es el porcentaje en el que se reduce el valor de las construcciones para
calcular el impuesto correspondiente.
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Se debe resaltar que la disposicin permite al contribuyente aplicar
directamente los valores de las obras complementarias contemplados en su
anexo III, o aplicar la referida metodologa.
En lo referente a las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes, se
resalta lo siguiente:
Entre las obras complementarias ms ulizadas es posible mencionar:
Muros o cercos perimtricos: Son aquellos que se encuentran dentro del
terreno pero fuera de las reas techadas. Se usan para separar el predio de los
colindantes o de la va pblica. Pueden ser de concreto, ladrillo, adobe, maderao metal, y su valor puede variar segn su altura y diseo. Se miden en metros
cuadrados.
tanqe eevado y ierna: Son reservorios de agua que se ulizan para
resolver los problemas de presin y abastecimiento de agua en un predio. Se
toman en cuenta desde el momento en el que se instalan, independientemente
de si estn funcionando o no. Pueden ser de ladrillo, concreto, bra de vidrio o
brocemento.
Es importante precisar que la Resolucin Ministerial N 241-2012-VIVIENDA solo se
aplicar durante el ao 2013, pero se espera que en adelante se apruebe una norma
similar cada ao. Asimismo, sus disposiciones enen valor para Lima, Callao y las
regiones de la costa, sierra y selva.
> Las obras complementarias forman parte del predio.
> Deben formar parte del autoavalo; por lo tanto, se deben valorizar y cobrar.
> Si el contribuyente no las valoriza, debe hacerlo la administracin tributaria
municipal. Con tal n, debe aplicar lo dispuesto en la RM N 241-2012-VIVIENDA.
> Si el contribuyente quiere hacer su valorizacin, puede tomar los valorescontemplados en el anexo III de la RM N 241-2012-VIVIENDA, o aplicar la
metodologa establecida en ese anexo.
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Otras instalaciones jas y permanentes son las construcciones especiales que emplean
como elemento estructural la madera o la estructura metlica, y enen coberturas de
jerales de una o dos aguas, techos parablicos, semicirculares u horizontales. Deben
tener la condicin de instalacin ja y permanente, y su valorizacin es similar a la delas obras complementarias.
Puertas y portones:Son los que se encuentran fuera de las reas techadas, y
que sirven de ingreso al predio. Pueden ser metlicos o de madera, y su valor
vara segn sus dimensiones.
Losas o pavimentos de concreto:Son todas las losas ubicadas dentro del terreno
pero fuera de las reas techadas. Pueden ser peatonales o para automviles. Su
valor vara en funcin del ancho y si son simples o armadas.
Postes de alumbrado: Se ubican principalmente en los conjuntos habitacionales
e industrias grandes que cuentan con postes dentro de sus terrenos. Se valorizan
por unidad.
Parapetos: Se consideran como tales todos los muros a parr del segundo
piso, independientemente de su altura. A diferencia del muro perimtrico, los
parapetos no incluyen cimentacin. Se miden en metros cuadrados, y varan
segn su espesor y si estn tarrajeados o no.
3.4.4 Trabajo de gabinete
Consiste en el procesamiento de toda la informacin levantada en el campo para obtener
el expediente de scalizacin, que es el producto nal. Para este n deben seguirse los
siguientes pasos:
Construccindel archivooogroy revisin
documental
Valorizacindel terreno
Independizaciones
y acumulaciones
Armado del
expediente de
fscalizacin
Dibujo de
planos
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a) conrin de arhivo oogro y reviin de domeno
Una vez que se ha regresado del campo, se procede a descargar las fotos delpredio en un equipo de cmputo, asignndoles una codicacin que permita
idencarlas y saber cundo fueron tomadas (podra ulizarse la fecha y el
cdigo catastral). Con ellas se construir el archivo fotogrco para trabajar en
la seleccin de cartera.
Luego de descargar las fotograas, se procede a revisar la documentacin
entregada por el contribuyente para obtener informacin legal sobre el
predio (de terreno o techadas), porcentajes de bien comn (en el caso de las
independizaciones), propiedad del predio (principalmente si el contribuyente
es omiso o si existen condominios), angedad de las construcciones y el po
de acvidad econmica. Los principales documentos que se solicitan son:
b) Valorizacin del terreno
El dato del rea del terreno se obene normalmente de la documentacin
entregada por el contribuyente: la minuta de compraventa, la cha registral o
el tulo de propiedad. Si no entrega la documentacin solicitada, se mantendr
el rea de terreno de la declaracin jurada. Si el predio no fue declarado y el
contribuyente no presenta la documentacin, se consignar el rea de terreno
levantada en campo.
Documentos solicitados
> Ttulo de propiedad, minuta o contrato de compraventa.
> Ficha o parda registral.> Declaratoria de fbrica.
> Licencia de construccin.
> Conformidad de obra.
> Fichas de independizacin y/o acumulacin.
> Planos de las construcciones.
> Licencia municipal de funcionamiento.
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) Independizaciones y acumulaciones
Se convierten en una de las acvidades ms complejas de desarrollar en
el trabajo de gabinete, debido a su carcter eminentemente tcnico. Las
independizaciones se presentan cuando la edicacin matriz se subdivide en
varias unidades inmobiliarias independientes, mientras que las acumulacionesson el proceso inverso. Pueden presentarse bajo tres esquemas:
El valor del terreno se obene de mulplicar el rea medida por el arancel del
terreno, segn la zona en la que se encuentre. Los aranceles corresponden al
valor unitario que se asigna a cada va tomando en cuenta su infraestructuray la acvidad econmica que se realiza. Son establecidos cada ao por el
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
Los terrenos pueden ser mediterrneos, urbanos o rscos:
Losterrenosmediterrneosson aqullos cuyos lotes quedan
dentro de la manzana, y no enen acceso directo a la va
pblica. A este po de terrenos se les asigna una servidumbrede paso, que no es ms que una cesin en uso de un espacio
para acceder a la va pblica. Para la determinacin de su valor
se aplica una frmula especial contemplada en el Reglamento
Nacional de Tasaciones (tulo II, captulo C , arculo 24)..
Los terrenosurbanosestn denidos en el Reglamento Nacional
de Tasaciones (tulo II, captulo A, arculo II.A.02). Forman parte
de un centro poblado y se desnan a vivienda, comercio, industriao cualquier otro n urbano. En esta categora se considera
tambin a los terrenos sin edicar, siempre que cuenten con los
servicios generales propios del centro poblado, y los que tengan
terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o
no habilitadas legalmente.
Losterrenosrscosson aqullos que no enen habilitacin
urbana, es decir, no cuentan con pistas, veredas, alumbradopblico ni servicios de agua o desage.
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Independizain ega
La divisin de las unidades sehace a parr de un documento
refrendado por un notario, donde
consta el nmero de unidades
independizadas con su respecvo
porcentaje de bien comn, as
como el rea de uso exclusivo de
cada unidad.
Independizacin por uso
Cuando en un mismo inmueblese presentan usos muy dismiles
y son fcilmente idencables, se
procede a separarlos para obtener
una correcta determinacin del
arbitrio.
Independizain ia
Cuando no hay independizacin legal, las unidades dentro del predio son
sicamente independientes entre s, y el (o los) contribuyente(s) desean
declararla(s) de esa forma.
d) Dibujo de planos
El dibujo de los planos del predio se realiza despus de determinar las
dimensiones del terreno y la candad de unidades involucradas. Este proceso
consiste en plasmar el croquis (dibujo en borrador) y la informacin levantada
en el campo en un dibujo nal, de manera que el resultado sea un registro
grco preciso y conable.
e) Armado de expediene de aizain
Es el producto nal en el que consta toda la historia de la inspeccin, desdesu inicio (nocacin) hasta que culmina con la cha de scalizacin predial.
Este expediente servir para determinar la deuda tributaria y emir los valores
que corresponda.
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En esta etapa los inspectores deben presentar los resultados tcnicos al contribuyente,
luego de dibujar los planos y elaborar la cha de scalizacin correspondiente. Al igual que
en la etapa anterior, es necesario que el contribuyente rme la cha de scalizacin para
demostrar su conformidad con los datos consignados, y dejar constancia de que ha estado
al tanto de todo el proceso.
3.6 Presentacin de resultados al contribuyente
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DETERMINACIN DELIMPUESTO PREDIAL
4Parte
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El proceso de scalizacin concluye con la determinacin
de la obligacin tributaria y la nocacin de los valores.
Para ello es necesario calcular el valor del predio, que
comprende los siguientes elementos: la edicacin o
construccin, las obras complementarias o instalaciones, y
el terreno.
A connuacin se revisa cmo se realiza cada una de las
valorizaciones.
4.1 Determinacin de la deuda
Para determinar la deuda
tributaria se uliza como
insumo bsico el expediente
de scalizacin, o las
declaraciones juradas en el
caso de que el contribuyente
haya actualizado sus datos
voluntariamente.
4.1.1 Valor de la edicacin o construccin
Se determina mulplicando el rea construida del
predio por el valor unitario neto de construccin. Se
debe tener en cuenta que tambin es necesario incluirel rea comn construida. El valor unitario neto se
determina sumando, en nuevos soles, los montos que
corresponden a los componentes de la construccin
que se publican en el diario ocial El Peruano, menos
la depreciacin.
La frmula de valorizacin puede ser gracada de
la siguiente manera:
Se debe tener presente que a
los predios cuyas edicaciones
superen los 4 niveles o pisos,
se les incrementar en 5%
el valor unitario a parr del
quinto piso.
(rea
onrida)*
(Vaor niario neo
del
