2015 - 10 - octubre - 07 - Propuestas para el debate- Proyecto de ley de regularización dominial

PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL DE LA

VIVIENDA FAMILIAR

PROPUESTAS Y APORTES PARA EL DEBATE

Contacto:

Nicole Martin (Prensa):(011) 15 66802477 Jonatan Emanuel Baldiviezo: (011) 15 36553465

Web: www.observatoriociudad.org

Mail: [email protected] Twitter: @obs_der_ciudad

FB: www.facebook.com/ObservatorioDerechoalaCiudad

2

INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 3

PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN DE LA HERRAMIENTA DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL Y DE SU INTEGRACIÓN CON OTRAS DIMENSIONES DESDE UNA PERSPECTIVA DEL HÁBITAT Y EL DERECHO A LA CIUDAD. ................................... 4

I. EL PROYECTO DE LEY Y UNA VISIÓN MÁS INTEGRAL DEL HÁBITAT ....... 4

I.A. Los paradigmas de urbanización (regularización urbana) en disputa en los tiempos presentes. Sus críticas. ....................................... 4

I.B. Las consecuencias negativas de la urbanización entendida como regularización dominial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. ... 5

I.C. Propuestas para que la regularización dominial promovida por el proyecto de ley no se transforme en la totalidad de la política hacia los asentamientos informales. ................................................................... 6

II. PROPUESTAS PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL. .................................................................................................. 12

ALGUNAS CUESTIONES TEÓRICAS SOBRE LOS EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN DOMINIAL COMO LA CENTRAL POLÍTICA DE URBANIZACIÓN ............................. 25

EL PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL DE LA VIVIENDA FAMILIAR .............................................................................................................. 27

I. FUNDAMENTOS DESTACABLES DEL PROYECTO. .................................... 27

II. DESCRIPCIÓN DEL CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY ........................ 28

CONCLUSIONES .................................................................................................... 36

ÍNDICE

3

INTRODUCCIÓN

El día 23 de septiembre de 2015, la presidenta Cristina Fernández de Kirchnner anunció, en un acto en Misiones, el envío al Congreso Nacional de un proyecto de " Ley Federal de Regularización Dominial de la Vivienda Familiar" con el propósito de regularizar " la situación de más de medio millón de familias de la Argentina" .

El Poder Ejecutivo ingresó el proyecto en la Cámara de Diputados de la Nación el día 25 de septiembre. El día martes 7 de octubre el proyecto de ley obtuvo dictamen conjunto de las comisiones de Vivienda, Legislación General y Presupuesto.

El proyecto de ley viene a otorgar herramientas para avanzar en la regularización de barrios y viviendas en las cuales la relación de las familias con la tierra o la vivienda no se encuentra regularizada de acuerdos a los actuales parámetros normativos. En esta dirección, el proyecto de ley resulta esencial para impulsar procesos de integrales de urbanización y mejorar las condiciones habitacionales de cientos de miles de familias en el país. Además, la inseguridad en la tenencia es uno de los principales flagelos que sumergen en la plena incertidumbre a las familias que tienen como espada de Damocles pesando sobre sus cabezas diariamente la posibilidad del desalojo.

Por estas razones, desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, cuyos integrantes forman parte de organizaciones sociales que luchan por la vivienda y de distintos movimientos villeros que reclaman la urbanización de los asentamientos informales, BRINDAMOS NUESTRO PLENO APOYO al proyecto de ley.

A continuación proponemos agregados y modificaciones al proyecto de ley con el objetivo que su espíritu sea garantizado en el texto de la ley y su operatividad no se vea menguada por cláusulas que no otorguen flexibilidad a la complejidad de las situaciones habitacionales y ambientales con la que se encontrará al momento de ejecutar cada uno de los mecanismos de regularización dominial que establece.

INTRODUCCIÓN

4

PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN DE LA HERRAMIENTA DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL Y DE SU INTEGRACIÓN CON OTRAS DIMENSIONES DESDE UNA PERSPECTIVA DEL HÁBITAT Y EL DERECHO A LA CIUDAD.

I. EL PROYECTO DE LEY Y UNA VISIÓN MÁS INTEGRAL DEL HÁBITAT

I.A. LOS PARADIGMAS DE URBANIZACIÓN (REGULARIZACIÓN URBANA) EN

DISPUTA EN LOS TIEMPOS PRESENTES. SUS CRÍTICAS.

Actualmente en el país y a nivel internacional se encuentra en discusión que implica " Urbanizar" asentamientos informales, cuáles son los alcances de la intervención estatal, la distribución de cargas y responsabilidades y las herramientas más eficientes para su implementación.

En este marco, frente a la regularización urbana necesaria, se encuentra en disputa dos formas de entender el hábitat y los procesos de urbanización o reurbanización de éstos asentamientos. Por una parte, la urbanización a través del eje central de la regularización dominial . Por otra parte, la urbanización entendida como un proceso de integración socio-urbanística del barrio.

El primero posee criterios y una mirada más economicista del problema de la informalidad en la tenencia de la vivienda o la tierra. Considera como prioritario que las familias puedan ingresar al mercado del capital, obtener créditos bancarios y, de esa forma, poder mejorar su nivel de vida. En esta dirección se razona que transformar a las familias en propietarias va a permitir que puedan acceder a créditos bancarios y agilizar el mercado inmobiliario. La centralidad es garantizar la seguridad de la tenencia a través de la constitución de derechos de propiedad (especialmente el dominio) sobre las viviendas y terrenos. En este paradigma de urbanización, la infraestructura de las viviendas, el acceso a los

PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN DE LA HERRAMIENTA DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL Y DE SU INTEGRACIÓN CON OTRAS DIMENSIONES DESDE UNA PERSPECTIVA DEL HÁBITAT Y EL DERECHO A LA CIUDAD.

5

servicios públicos y equipamiento comunitario, el empleo y cuestiones sociales como la consolidación de mercado de alquileres constituyen problemas secundarios. Al contrario, la prioridad es universalizar la propiedad individual.

Por el contrario, el paradigma de la integración socio-urbanística considera que la última etapa del proceso de urbanización es la regularización dominial ; que si la regularización es el primer paso lo que se está haciendo es titularizar la precariedad. En este paradigma se atiende tanto a las necesidades habitacionales como a cuestiones ambientales y de hábitat de las familias. De esta forma, lo que en el paradigma anterior era secundario adquiere una importancia esencial en éste. Los proyectos de integración socio-urbanística contemplan la adecuación de la infraestructura de las viviendas a estándares mínimos de habitabilidad y seguridad, la construcción de la infraestructura para prestación adecuada y regular de cada uno de los servicios públicos, la construcción de equipamiento comunitario y acondicionamiento de los espacios públicos, la construcción de viviendas nuevas para los casos de relocalizaciones por apertura de calles o por hacinamiento, el otorgamiento de una solución habitacional a cada una de las familias que viven en el asentamiento incluyendo a los inquilinos, la recomposición ambiental de los terrenos y aguas en el caso de ser necesario, etc.

I.B. LAS CONSECUENCIAS NEGATIVAS DE LA URBANIZACIÓN ENTENDIDA

COMO REGULARIZACIÓN DOMINIAL EN LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS

AIRES.

En la Ciudad de Buenos Aires, la actual gestión de gobierno ha decido entender la urbanización bajo el paradigma de la regularización dominial. Sus resultados fueron muy negativos y con fuerte oposición de las familias y los referentes que habitan en las villas de la Ciudad. El caso paradigmático es la " urbanización" que se está llevando a cabo en el Barrio Los Piletones. Allí se comenzó con el parcelamiento, registro de planos de las viviendas y la firma de los boletos de compraventa. Por oposición de muchas familias y organizaciones sociales que no estaban de acuerdo con el proceder del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) no se finalizó con la regularización dominial de todo el barrio. El programa del GCBA no contempla la situación de las familias inquilinas ni la adecuación de la infraestructura de las viviendas. Se hicieron obras de servicios públicos pero luego de varios meses de finalizadas aún no pueden ser utilizadas por los vecinos, tampoco se realizaron las conexiones domiciliarias. Muchas casas necesitarán la readecuación de su infraestructura para poder acceder a estos servicios públicos,

6

situación tampoco contemplada1. En definitiva, luego del inicio de la regularización dominial, las familias se encuentran en las mismas condiciones de habitabilidad.

I.C. PROPUESTAS PARA QUE LA REGULARIZACIÓN DOMINIAL PROMOVIDA POR

EL PROYECTO DE LEY NO SE TRANSFORME EN LA TOTALIDAD DE LA POLÍTICA

HACIA LOS ASENTAMIENTOS INFORMALES.

El proyecto de ley que aquí estamos evaluando no se inclina por ninguno de estos paradigmas en forma definitoria, lo cual constituye algo negativo en el contexto de que las jurisdicciones provinciales y la Ciudad de Buenos Aires están inclinándose por el modelo de regularización dominial.

Si bien consideramos que el proyecto de ley tiene la intención de reglamentar y volver eficaz una de las herramientas imprescindibles en todo proceso de urbanización como es la regularización dominial , advertimos que corre el peligro de que al momento de implementar la ley tanto los ejecutivos nacionales como provinciales puedan transformar lo que constituye una de las tantas herramientas y dimensiones a contemplar en un proceso de regularización urbana en la totalidad de la política pública hacia los asentamientos informales dejando a las familias a medio camino para el acceso a una vivienda adecuada.

Es cierto que el proyecto de ley abre las puertas para otras dimensiones más allá de la regularización dominial. Por ejemplo:

En el art. 5 se dispone que la Autoridad de Aplicación deberá dotar a los inmuebles de la infraestructura y servicios básicos necesarios para un hábitat adecuado.

En el art. 13, que establece los mecanismo de intervención, también expresa que la Autoridad de Aplicación realizará a través de acción directa o transferencia de recursos obras de infraestructura básica cuando resulten indispensables para la aprobación de los planos de subdivisión de los inmuebles.

Por último, en el art. 16 inciso " c" se establece que una vez adquirido el inmueble las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires adjudicarán un lote generado a partir de la subdivisión de los

1 Un análisis detallado de este proceso de urbanización en el barrio Los Piletones se encuentra en http://www.observatoriociudad.org/?s=noticia&n=25. Allí se puede bajar el informe " Titularizar la Precariedad no es Integración Urbana" .

7

inmuebles a cada núcleo familiar, y sus dimensiones garantizarán las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad.

Pero esta apertura se refiere a casos concretos y no la complejidad e integralidad de regularizar urbanamente asentamientos informales. Así, se refiere únicamente a infraestructura de servicios básicos cuando sea necesaria la aprobación de los planos de subdivisión o a las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad en relación a las dimensiones de las parcelas. Es decir, tanto las condiciones de habitabilidad como el acceso a los servicios públicos se consideran en relación al eje de la regularización dominial.

Por lo tanto, en la ley no existe ninguna condición, criterios o parámetros para evitar que la herramienta de regularización dominial sea entendida y ejecutada como la única y principal forma de intervención del Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Cabe aclarar que este riesgo no es hipotético sino real. Hemos advertido que, por ejemplo, la Ciudad de Buenos Aires entiende la urbanización como la mera regularización dominial y no habría motivos para que no considere este proyecto de ley en esa dirección en ausencia de previsiones que obliguen a los operadores de la ley, a la Autoridad de Aplicación y demás jurisdicciones entender la urbanización como un proceso complejo de integración socio-urbanística.

Además, tal como está constituida la herramienta de regularización dominial en el proyecto de ley se autoriza que en un mismo barrio se puedan regularizar unas viviendas y otras no. Esto porque la ley únicamente está destinada a la regularización de la vivienda única familiar y la realidad de muchos asentamientos es la existencia de viviendas multifamiliares que funcionan como inquilinatos, por ejemplo. Es decir, se atiende a la solución individual y no a la solución integral y colectiva del barrio. También, la lógica de las soluciones individuales que no atiendan al reordenamiento parcelario de todo el asentamiento podría habilitar a que se regularice algunos inmuebles pero se consoliden parcelas irregulares y que no respeten condiciones mínimas de habitabilidad.

Por estos motivos, PROPONEMOS:

8

PROPUESTA A

Que los procesos de regularización dominial para iniciarse exijan por parte de las provincias, municipios o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la elaboración de proyectos de integración socio-urbanística para los barrios. De esta forma, que la regularización dominial se inserte dentro de proyectos de regularización urbana más amplios y que contemplen cada una de las dimensiones de las necesidades de las familias.

Proponemos agregar el siguiente artículo:

PROPUESTA B

Que la Autoridad de Aplicación o el propio proyecto de ley establezcan parámetros o variables mínimas que dichos proyectos de integración socio-urbanística deben contemplar tales como: desarrollo de infraestructura de servicios públicos, adecuación de las viviendas, construcción de equipamiento comunitario y social, recomposición ambiental de los terrenos y del hábitat, etc.


ARTÍCULO 15 : La Autoridad de Aplicación en forma previa o simultánea a la ejecución de los mecanismos individualizados con anterioridad o a las transferencias de recursos exigirá a las provincias, los municipios y/ o a la Ciudad de Buenos Aires, según corresponda, la elaboración y presentación de proyectos de integración socio-urbanísticos del barrio o asentamiento en cuestión.

9

PROPUESTA C

Que se estipule que la regularización dominial no implica la irresponsabilidad de las provincias, municipio y Ciudad Autónoma de Buenos Aires respecto a garantizar el cumplimiento de los procesos de integración socio-urbanística y las condiciones de hábitat adecuadas.

ARTÍCULO 16: El proyecto de integración socio-urbanístico deberá contemplar

a) un relevamiento integral, físico y poblacional, que describa las condiciones poblacionales de los barrios afectados;

b) la urbanización integral y la integración de estos barrios al tejido social, urbano y cultural de la ciudad, mediante la apertura de calles, el desarrollo de infraestructura de servicios, la creación de planes de vivienda social,

c) el fortalecimiento de la infraestructura de servicios y la recuperación de las áreas urbanas adyacentes;

d) el desarrollo de políticas sociales activas e integrales y el equipamiento social, sanitario, educacional y deportivo;

e) la planificación participativa presupuestaria de los recursos que se determinen como necesarios para la ejecución del programa; y

f) la incorporación, a través de metodologías autogestionarias, de los pobladores afectados al proceso de diagramación, administración y ejecución del programa.

g) la adecuación de la infraestructura de las viviendas a condiciones de habitabil idad dignas y de seguridad mínimas.

h) construcción de equipamiento social comunitario.

10


PROPUESTA D

Que se disponga el empleo de herramientas urbanas e institucionales que eviten que el mercado inmobiliario especulativo se apropie de las viviendas y terrenos regularizados dominialmente. De lo contrario, la integración urbana buscada se desvirtuaría al expulsarse la población por la presión inmobiliaria que finalizaría adquiriendo las viviendas ingresadas al mercado con la entrega de los títulos de propiedad, en particular de aquellas que se encuentran asentadas en terrenos valiosos por su ubicación (Por ejemplo, la Villa 31 -31bis, el asentamiento Rodrigo Bueno, el asentamiento El Garrote en Tigre, etc.). Si no se establecen mecanismos para garantizar que la población beneficiada o su equivalente continúe viviendo en los terrenos regularizados luego de los procesos de regularización dominial, se produciría una captación de tierras públicas o de inversión estatal por parte de los grandes desarrolladores inmobiliarios.


ARTÍCULO 18: En ningún caso la regularización dominial de los barrios o asentamientos irresponsabil izará a las provincias, municipios y/ o Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, de elaborar el proyecto del art. 17 y ejecutar la integración socio-urbanístico.

ARTÍCULO 19: La Autoridad de Aplicación, en cada caso, establecerá conjuntamente con las provincias, municipios y/ o Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, mecanismos que eviten que la población beneficiada por esta ley sea desplazada por presiones inmobiliarias, la apropiación de las viviendas y terrenos regularizados por parte de personas o empresas que no posean las mismas condiciones socio-económicas que la población beneficiada. El objetivo principal será garantizar la efectiva integración urbana, la no expulsión de la población beneficiada y la captación de la tierra e inversión pública por parte de los desarrolladores y operadores inmobiliarios.

11

PROPUESTA E

Que el proyecto de ley contemple dentro de los procesos de regularización la obligatoriedad de brindar respuestas habitacionales definitivas para las familias inquilinas garantizando su incorporación en los procesos de regularización dominial. Cabe destacar que las condiciones actuales de quienes alquilan en asentamientos informales son los que en peor situación y vulnerabilidad se encuentran.


ARTÍCULO 20: La Autoridad de Aplicación deberá garantizar que en la ejecución de cada uno de los mecanismos que establece esta ley y en los proyectos de integración socio-urbanísticos se otorguen soluciones habitacionales definitivas a las familias inquil inas.

12

II. PROPUESTAS PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL.

PROPUESTA A

El proyecto de ley en su art. 16 inciso " c" establece que una vez adquirido el inmueble las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires adjudicarán un lote generado a partir de la subdivisión de los inmuebles a cada núcleo familiar, y sus dimensiones garantizarán las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad.

Debería establecerse que las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, al momento del parcelamiento y registro de planos, deberán garantizar no sólo las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad en cuanto a las dimensiones del inmueble sino también las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad en relación a la construcción de la vivienda, los servicios públicos y su entorno.

Esto para evitar que las provincias o los municipios dicten normas de excepción en cuanto al parcelamiento y códigos de edificación y de planeamiento que permitan que las familias continúen viviendo en condiciones inadecuadas e inseguras. Nuevamente esto no es un caso hipotético sino que es lo que sucede por ejemplo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en donde se dictaron normas de excepción para la regularización dominial que dejaron a las familias viviendo en las mismas condiciones precarias e inseguras previas al inicio de los procesos de regularización dominial.

Proponemos modificar el siguiente artículo:

ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 16 inciso c: Las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, adjudicarán un lote generado a partir de la subdivisión de los inmuebles a cada núcleo familiar, y sus dimensiones garantizarán las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad. Cuando se cumplan las condiciones o cuando los propios beneficiarios así lo acuerden, podrá adjudicarse un lote a más de un grupo familiar, en carácter intuito personae.

13

PROPUESTA B

El proyecto de ley no debería contener la exigencia de la “ buena fe” como requisito a cumplir por los ocupantes. El nuevo Código Civil y Comercial en su artículo 1902 que " La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial ." .

En su art. 1918 establece que " El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad" . Este requisito dejará por afuera de los alcances del proyecto de ley y de los procesos de regularización dominial a gran cantidad de asentamientos y familias por los altos estándares de buena fe exigidos por el nuevo Código Civil que no podrán ser alcanzados. Por lo tanto, se propone la eliminación de este requisito del proyecto de ley.

ARTÍCULO MODIFICADO:

ARTÍCULO 16 inciso c: Las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, adjudicarán un lote generado a partir de la subdivisión de los inmuebles a cada núcleo familiar. En todo caso deberá garantizarse que la vivienda posea condiciones dignas de habitabil idad y condiciones de seguridad mínimas. No se avanzará con la ejecución de los mecanismos que establece esta ley en los casos que los municipios, provincias y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a fin de avanzar con la regularización dominial otorguen excepciones a los Códigos de Edificación y de Planeamiento u Ordenamiento Territorial que no garanticen las referidas condicione.

Cuando se cumplan las condiciones o cuando los propios beneficiarios así lo acuerden, podrá adjudicarse un lote a más de un grupo familiar, en carácter intuito personae.

14

Proponemos modificar los siguientes artículos:

ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 16 inciso d:

d. Serán adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que reúnan los siguientes requisitos:

1 . Detentar una ocupación pública, de buena fe, permanente y pacífica del inmueble, con anterioridad al 10 de enero de 2015.

2. Destinar el inmueble a vivienda familiar y/ o unidad productiva familiar.

3. Que ninguno de los miembros del grupo familiar conviviente posea inmuebles a su nombre, ni sea adjudicatario de otro inmueble bajo cualquier otro régimen.

4. Todo otro requisito que disponga la reglamentación pertinente.


ARTÍCULO 16 inciso d:

d. Serán adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que reúnan los siguientes requisitos:

1 . Detentar una ocupación pública, permanente y pacífica del inmueble, con anterioridad al 10 de enero de 2015.




15

ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 24: Modifícanse los artículos 1o y 8o de la ley N° 24.374, l os que quedarán redactados de la siguiente manera:

Artículo 1°.- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que', con buena fe, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante TRES (3) años con anterioridad al 1o de enero de 2015, respecto de inmuebles edificados que tengan como destino principal la vivienda única familiar de habitación permanente y/ o la unidad productiva familiar, y reúnan las características previstas en la reglamentación.

En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.


ARTÍCULO 24: Modifícanse los artículos 1o y 8o de la ley N° 24.374, los que quedarán redactados de la siguiente manera:

Artículo 1°.- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que' acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante TRES (3) años con anterioridad al 1o de enero de 2015, respecto de inmuebles edificados que tengan como destino principal la vivienda única familiar de habitación permanente y/ o la unidad productiva familiar, y reúnan las características previstas en la reglamentación.

En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.

16

PROPUESTA C

El proyecto de ley debería permitir que la transferencia de la propiedad pueda constituirse a través del empleo de distintos derechos reales y no solamente transfiriendo el dominio de los inmuebles. Otros derechos reales, como el derecho real de usufructo o el de superficie pueden servir con mayor eficacia para evitar procesos de gentrificación o resistir a las presiones del mercado inmobiliario especulativo para adquirir dichas propiedades recién regularizadas. Dejar abierta la posibilidad de distintas opciones garantizará que pueda asegurarse la integración urbana de estas poblaciones y no se transformen en algunos casos específicos en la mera incorporación de tierras al mercado inmobiliario.

Asimismo, el proyecto de ley debería prever posibilidades de acceso la propiedad colectiva.


ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 16 inciso b: b. las escrituras traslativas de dominio a favor de los adjudicatarios serán otorgadas por el organismo competente de las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, a los NOVENTA (90) días de producida la aprobación e inscripción de la subdivisión y/ o de producida la adjudicación, libre de gravamen y exentas del Impuesto al Acto, impulsando el acogimiento de los adjudicatarios al régimen de protección a la vivienda establecido en el Libro Primero, Título 111, Capítulo 3 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las tramitaciones administrativas, mensuras, subdivisiones, escrituración e implementación del régimen se realizarán en un marco de gratuidad a favor de los adjudicatarios.

17

PROPUESTA D

El proyecto de ley debe contemplar la facultad de las familias alcanzadas por la ley para reclamar administrativa y judicialmente por su derecho a la regularización dominial.

Proponemos incorporar el siguiente artículo:


ARTÍCULO 16 inciso b: b. las escrituras traslativas de los derechos de propiedad a favor de los adjudicatarios serán otorgadas por el organismo competente de las provincias, los municipios y/o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, a los NOVENTA (90) días de producida la aprobación e inscripción de la subdivisión y/o de producida la adjudicación, libre de gravamen y exentas del Impuesto al Acto, impulsando el acogimiento de los adjudicatarios al régimen de protección a la vivienda establecido en el Libro Primero, Título 111, Capítulo 3 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Se admitirá la transferencia de la propiedad haciendo uso de cualquiera de los derechos reales estipulados por la legislación vigente y la transferencia en propiedad colectiva.

Las tramitaciones administrativas, mensuras, subdivisiones, escrituración e implementación del régimen se realizarán en un marco de gratuidad a favor de los adjudicatarios.

ARTÍCULO ___: Ante la omisión y demora de los municipios, provincias y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, de iniciar los procesos de regularización dominial o instar el inicio de ejecución de los mecanismos que esta ley establece, las personas afectadas tendrán el derecho de peticionar administrativa y judicialmente la efectividad de los derechos reconocidos en la presente ley.

18

PROPUESTA E

Cuando se dispone la modificación de los artículos 1°, 2° Y 4° de la Ley N° 23.967, se eliminó la posibilidad de transferencia de tierras estatales vacantes. Esta posibilidad debería reincorporarse en el proyecto de ley.


ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 23: Modifícanse los artículos 1°, 2° Y 4° de la ley N° 23.967, los que quedarán redactados de la siguiente manera:

ARTICULO 1°.- Las tierras ocupadas por viviendas permanentes, que sean propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o de otro ente donde el Estado Nacional tenga participación total o mayoritaria de capital o en la formación de las decisiones societarias podrán ser transferidas a los Estados provinciales, sus municipios, la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires o las entidades asociativas legalmente constituidas que representen a la totalidad de los habitantes. Asimismo, podrán ser transferidas con destino a sus actuales ocupantes.


ARTÍCULO 23: Modifícanse los artículos 1°, 2° Y 4° de la ley N° 23.967, los que quedarán redactados de la siguiente manera:

ARTICULO 1°.- Las tierras ocupadas por viviendas permanentes o vacantes, que sean propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o de otro ente donde el Estado Nacional tenga participación total o mayoritaria de capital o en la formación de las decisiones societarias podrán ser transferidas a los Estados provinciales, sus municipios, la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires o las entidades asociativas legalmente constituidas que representen a la totalidad de los habitantes. Asimismo, podrán ser transferidas con destino a sus actuales ocupantes.

19

PROPUESTA F

En el artículo 16 inciso " a" del proyecto se establece que una vez adquirido el inmueble y al realizarse las tareas específicas de regularización dominial a favor de las familias beneficiarias, las jurisdicciones (las provincias, los municipios y/o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda), en caso de ser necesario, garantizarán mecanismos de participación y de acceso a la información de la población directamente involucrada en el proceso de regularización, “ incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones sociales representativas de los beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de acompañamiento y, a unidades académicas con experiencia en la materia” . Sin embargo, consideramos que dicha directiva no debería depender de la voluntad de la administración sino que debería constiuirse como un mecanismo de cumplimiento obligatorio en cada uno de los procesos.


ARTÍCULO ORIGINAL:

ARTÍCULO 16 inciso a: a. las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, realizarán las tareas específicas de regularización dominial a favor de las familias beneficiarias. En caso de ser necesario, dichas jurisdicciones garantizarán mecanismos de participación y de acceso a la información de la población directamente involucrada en el proceso de regularización, incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones sociales representativas de los beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de acompañamiento y, a unidades académicas con experiencia en la materia, todo lo cual constará en los convenios aludidos.

20

PROPUESTA G

Es la oportunidad también ara modificar el instituto de la usucapión adquisitiva. Las formas de prescripción adquisitiva previstas en el nuevo Código Civil y Comercial, en lo que se refiere a los requisitos y plazos para la obtención del dominio, no diferencian entre la posesión para fines de habitación y trabajo y la posesión general, por ejemplo con fines especulativos. Los plazos previstos (diez y veinte años) son incompatibles con la dinámica de la sociedad moderna y con el crecimiento acelerado de la informalidad urbana y rural, representan un sacrificio muy alto para los más pobres en la seguridad de la tenencia y la exposición al peligro de desalojo2.

2 Algunas regulaciones de la prescripción especial con fin habitacional. Análisis comparado Al observar la actual evolución del marco legislativo de otros países, verificamos la tendencia al reconocimiento de una forma calificada de prescripción adquisitiva, cuando cumpla con la finalidad social de garantizar la vivienda o el trabajo.

a) Brasil: La Constitución de Brasil de 19882, su Código Civil del 20022, y la Ley 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), reconocen una prescripción adquisitiva breve de 5 años para fines de vivienda urbana o rural. Esa prescripción puede ser requerida de manera individual o colectiva, cuando no fuere posible.

b) Uruguay En junio de 2008, se sancionó en Uruguay la Ley de Ordenamiento Territorial de Desarrollo Sostenible (LOTDS) -Ley N°18.308, la cual, como marco regulador general para el ordenamiento territorial y el desarrollo sostenible, consiste en un sistema de normas que tiene por objeto definir las competencias en la materia, orientar el proceso de ordenamiento territorial por objetivos de


ARTÍCULO 16 inciso a: a. las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, realizarán las tareas específicas de regularización dominial a favor de las familias beneficiarias. En todos los casos, dichas jurisdicciones garantizarán mecanismos de participación reales y adecuados respetando la forma de organización y representación elegida por las familias y de acceso a la información de la población directamente involucrada en el proceso de regularización, incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones sociales representativas de los beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de acompañamiento y, a unidades académicas con experiencia en la materia, todo lo cual constará en los convenios aludidos.

21

Desde el Grupo Habitar Argentina se ha propuesto la regulación de una prescripción adquisitiva especial para fines de vivienda3:

Proponemos incorporar los siguientes artículos:

interés nacional y general y diseñar los instrumentos de ejecución de planes de actuación territorial (Art.1). Una de las figuras de gran debate fue la creación de una nueva forma del recurso de prescripción adquisitiva el cual redujo el plazo para efectivizar la prescripción de 30 años (establecido en la Constitución de Uruguay) a 5 años. Para que pueda aplicarse este plazo de prescripción se establecen las siguientes condiciones: debe tratarse de situaciones “ [… ] cuyo núcleo familiar no supere el nivel de pobreza en sus ingresos y que, no siendo propietarias de inmuebles, sean poseedoras de un predio, no público ni fiscal, con aptitud de ser urbanizado de acuerdo con el instrumento de ordenamiento territorial aplicable, destinado a su vivienda y la de su núcleo familiar durante un período de cinco años, podrán solicitar a la Sede Judicial competente se declare la adquisición del dominio sobre el mismo por el modo prescripción. La posesión deberá ser ininterrumpida y con ánimo de dueño, pública y no resistida por el propietario.” (Art. 65).

c) Colombia En Colombia, el modo de prescripción adquisitiva se encuentra regulado en el Código Civil de dicho país (arts. 2.512 artículo 2521, 2518, 2512 y 2532 del Código Civil colombiano). Los requisitos necesarios para que pueda efectivizarse este instituto son: que recaiga sobre un bien prescriptible y que quien pretenda la declaración en este sentido, pruebe que lo ha poseído de manera inequívoca, pacífica, pública e ininterrumpida por un período no inferior a 20 años cuando de prescripción extraordinaria se trata. Posteriormente, se sancionó nueva normativa sobre prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio sobre viviendas de interés social , contemplada en la Ley 9 de 1989 de Reforma Urbana, esta normativa estableció algunas particularidades específicas para el trámite de los procesos de pertenencia relativos a la vivienda de interés social. En efecto, la Ley 9 de 1989 en su artículo 51 estableció que a partir del primero de enero de 1990, se redujera a 5 años el tiempo necesario para la prescripción adquisitiva extraordinaria de viviendas de interés social y a tres años el tiempo necesario para la prescripción adquisitiva ordinaria. 3 Propuestas para la Comisión Bicameral para la Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial elaboradas por Habitar Argentina.

ARTÍCULO ___: Prescripción adquisitiva especial para fines de vivienda. La prescripción adquisitiva de derechos reales especial para fines de vivienda se produce por la posesión pacífica e ininterrumpida sobre inmuebles durante TRES (3) años. El título del dominio será registrado preferentemente a nombre de la mujer. En el juicio de adquisición de dominio de inmuebles previsto por este artículo no se observarán las normas referidas a la prueba, previstas por el inc.) b y c) del art. 24 de la ley 14.159. Los requisitos para acceder a este derecho son:

a) Acreditar que el destino del inmueble es exclusivo para vivienda.

b) El adquirente no puede poseer otro.

c) El inmueble en área urbana no puede superar los 250 metros cuadrados.

22

PROPUESTA H

También es la oportunidad para la regulación de la extinción del dominio y la recuperación de inmuebles vacantes.

Desde el grupo Habitar Argentina en el marco del debate del nuevo Código Civil y Comercial se propuso:

- " El proyecto establece en el art. 236, inc. a) que son bienes del dominio privado del Estado los inmuebles que carecen de dueño.

ARTÍCULO ____: Prescripción adquisitiva especial para agricultura familiar. La prescripción adquisitiva de derechos reales especial para fines de producción agrícola y familiar se produce por la posesión pacífica e ininterrumpida sobre inmuebles rurales durante TRES (3) años. El título del dominio será registrado preferentemente a nombre de la mujer. Los requisitos para acceder a este derecho son:

a) Acreditar que el destino del inmueble es exclusivo para vivienda y producción agrícola familiar;

b) El adquirente no puede poseer otro inmueble.

c) El inmueble en área rural no deberá superar la superficie prevista para la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales

ARTÍCULO ____:- La prescripción especial establecida en los dos artículos anteriores puede requerirse de forma colectiva. En este caso se establecerá un condominio especial indivisible, con fracciones ideales iguales para cada poseedor. En cualquier caso el condominio podrá ser disuelto posteriormente por el voto favorable de dos tercios de los condóminos.

23

- Sin embargo hemos observado que el proyecto a diferencia del código vigente ha omitido la regulación de la extinción del dominio y a restringido los supuestos de extinción de la posesión, por lo tanto frustra la posibilidad de recuperación de inmuebles abandonados por sus dueños, permitiendo la subsistencias de centenas de miles de inmuebles desocupados, como vienen revelando los últimos tres censos nacionales.

- Así por un lado sugerimos que se elimine el carácter perpetuo del dominio (Art. 1942) y se elimine la necesidad de manifestación expresa respecto del abandono del dominio (art. 1931, inc. e). Esta manifestación expresa no existe en el Código vigente (arts. 2445 y 2454).

- A su vez, sugerimos que es necesario regular de qué manera se extingue el dominio por abandono, para no obstaculizar la implementación de políticas públicas de recuperación de inmuebles para vivienda social.

- A pesar de que el art. 1907 del Proyecto prevé la extinción de derechos reales por abandono, no establece ni la modalidad ni el plazo específico al regular específicamente el derecho de dominio, curiosamente suprimiendo la regulación del Código actual (arts. 2604 a 2610). Esto dificulta que los Municipios, Provincias y Estado Nacional puedan recuperar los bienes inmuebles en esta situación.

- Para resolver este problema seguimos lo estipulado en el artículo 969 inciso 4 del Código Civil peruano y del art. 1275 del Código Civil brasilero, estableciendo un plazo intermedio, a los que hemos hecho algunas modificaciones para adaptarlo a nuestro contexto.

En este sentido, hemos realizado algunas aclaraciones respecto de cómo debe ser esta declaración, la que sugerimos que sea judicial.

Proponemos incorporar los siguientes artículos:

Artículo _____: Inmueble vacante. “ El inmueble urbano o rural que el propietario abandone y que otra persona no posea, puede ser declarado como inmueble vacante y, transcurridos tres años, pasar a la propiedad del Estado Municipal o provincial de acuerdo a las normas locales respectivas, mediante sentencia judicial . El abandono del inmueble se produce por la extinción de la posesión. Se presume de modo absoluto el abandono cuando el propietario deje de cumplir con las cargas fiscales de ese inmueble.

24

MODIFICACION PROPUESTA: Eliminar el artículo 19421 del Código Civil y Comercial de la Nación

MODIFICACION PROPUESTA: Modificar el artículo 1931 1, inc. e) del Código Civil y Comercial de la Nación que quedará redactado así:

e) el sujeto hace abandono voluntario de la cosa" .

25

ALGUNAS CUESTIONES TEÓRICAS SOBRE LOS EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN DOMINIAL COMO LA CENTRAL POLÍTICA DE URBANIZACIÓN

El paradigma de regularización dominial de finales del siglo XX en América latina ha sido fuertemente influenciado por las ideas del economista peruano Hernando de Soto. La discusión sobre titulación de barrios informales fue redirigida, tal como lo plantea Edesio Fernandes4, de cuestiones éticas y sociales hacia un planteo económico, según cuyos razonamientos un buen programa de regularización tendría un impacto positivo significativo en la economía urbana en general en la medida en que incorporaría la economía extralegal informal a la economía formal. A pesar de las expectativas que esto generó, en el contexto latinoamericano las experiencias recientes no han alcanzado los resultados esperados, sobre todo comparativamente con programas de urbanización basado en el mejoramiento socio-espacial.

El principal argumento contra la titulación son urbanización es que en la medida en que nuevos terrenos entran al mercado inmobiliario, depreciados por la precariedad de condiciones urbanísticas, se puede provocar el desplazamiento de las poblaciones originales por otras de mayor renta. Este fenómeno se ve muchas veces reforzado por las cargas que se impone a las familias a través de los servicios públicos, que muchas veces no contemplan tarifas sociales, y otros mecanismos que elevan el costo de vida. En este sentido, no hay evidencia directa que vincule la entrega de títulos con las mejoras en el hábitat cuando incluso, en muchos casos, las familias han invertido en sus viviendas y las comunidades han producido mejoras urbanas previo a la entrega de títulos, es decir, aún en una situación de supuesta vulnerabilidad en relación a la tenencia de la tierra. En este sentido, cabe preguntarse si la entrega de título no sucede en mucho casos por la evidente consolidación material de los barrios. Sin embargo, hay argumentos a favor de lo que representa simbólicamente para los habitantes de barrios informales el acceso a un título de propiedad como manifestación de aceptación social, aunque sobre esto tampoco haya experiencias comprobadas. Los desalojos

4 Fernandes, Edesio “ La influencia de El misterio del capital de Hernando de Soto” (2002) Revista Land Lines Vol 14, Num 1.

ALGUNAS CUESTIONES TEÓRICAS SOBRE LOS EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN DOMINIAL COMO LA CENTRAL POLÍTICA DE URBANIZACIÓN

26

de favelas en Rio de Janeiro, con motivo de las obras del Mundial y las Olimpiadas, han puesto en evidencia que incluso en comunidades que tenían títulos de propiedad o habían sido regularizadas con otras formas de tenencia el poder público ha avanzado por sobre los derechos consagrados bajo el argumento del desarrollo urbano.

Respecto a los postulados de De Soto en relación a la posibilidad de acceder al mercado inmobiliario como sujetos de crédito hay vasta experiencia sobre las dificultades para los grupos de rentas bajas para obtener créditos hipotecarios, fundamentalmente por las exigencias de las entidades bancarias. Aún disponiendo de un título de propiedad es frecuente que las familias carezcan de las condiciones exigidas respecto a ingresos, fundamentalmente por desarrollar parte o la totalidad de su trabajo en circuitos de economía informal. Esto, por supuesto, considerando sólo el universo de los casos en los cuales hay grupos interesados en acceder al crédito hipotecario y asumir una deuda con una entidad privada, que no necesariamente coincide con la totalidad de la población sujeta a regularizaciones. En este sentido es más recurrente el vínculo entre la tenencia segura y la posibilidad de constituir a la vivienda como un resguardo de valor para las familias y sus generaciones futuras, que entre la posesión de un título de propiedad y el acceso a préstamos.

Por otro lado, queda pendiente como tema no resuelto la situación de los inquilinos. Mientras el mercado de alquileres crece en todos los asentamientos precarios de la región, las políticas de regularización mediante la entrega de títulos de propiedad aún no ha resuelto la situación que quienes alquilan piezas o viviendas así como tampoco plantea herramientas para que los actuales propietarios, una vez regularizada su condición, no amplíen el proceso de inquilinización, desplazándose hacia otros lugares y poniendo en alquiler sus viviendas originales, a valores más elevados como producto de las mejoras y que, consecuentemente, encarecen la vida de aquellos que continúan siendo inquilinos.

27

EL PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL DE LA VIVIENDA FAMILIAR

I. FUNDAMENTOS DESTACABLES DEL PROYECTO.

Según datos del censo INDEC 2010, hay en la Argentina 539.629 hogares de los cuales la familia construyó su vivienda pero no es dueña del terreno en el que ésta se emplaza; esto es, 539.629 familias que se hallan en una situación irregular de tenencia del terreno. De 2001 a 2010, la variación intercensal muestra que el indicador se mantuvo estable, pasando de un 4,29% a un 4,4%. (...)Comparado con todos los demás índices sociales (la drástica reducción del desempleo y de la pobreza, el crecimiento de la matrícula escolar, la reducción del índice de Gini, que pasó de 0,47 a 0,37, lo que supone una mejora del 21,27%), el de la tenencia irregular de la tierra se ha mostrado más inelástico.

El análisis de distintas fuentes y datos arroja como evidencia que el problema de la tenencia irregular de la tierra es multicausal. Entre los factores que confluyen se encuentran el aumento de la población urbana, que es un fenómeno mundial y de especial impacto en América Latina; las migraciones internas vinculadas al proceso de reindustrialización experimentado por nuestro país en los últimos años; la desregulación del mercado inmobiliario operada a lo largo de las décadas del 70, '8O y '90; la influencia de los códigos de planeamiento urbano; y los alcances diversos de las políticas de regularización.

El aumento de la población urbana a nivel internacional y en Latinoamérica en particular es un hecho reconocido por todos los investigadores. Según datos de la CEPAL, mientras que el promedio de población urbana regional es del 80% para 2015, en Argentina es del 92% (en 2010 era del 7S% y 91% respectivamente). En 2015, el único país latinoamericano que supera a la Argentina en población urbana es Uruguay, con un 94%.

EL PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIÓN NOMINAL DE LA VIVIENDA FAMILIAR

28

Parte de la irregularidad en la tenencia de la tierra se explica por la desregulación del mercado inmobiliario operada durante tres décadas de neoliberalismo, y el consecuente aumento del precio de la tierra en las grandes ciudades. Este paradigma puede resumirse en algunas medidas claves: la liberalización del precio de los alquileres, el viraje en la política de transporte, la política de erradicación de villas y una serie de leyes y decretos producidos por la dictadura, que tuvieron una impronta excluyente en lo que hace al derecho al espacio urbano. El impacto de este paradigma ha dejado huellas y se cuenta dentro de la problemática actual de la tenencia irregular.

La Ley N° 24.374, conocida como " Ley Pierri" y sancionada por el Congreso Nacional en 1994, permite regularizar los terrenos ocupados con causa lícita de manera pública, pacífica y continua mediante un trámite simplificado, sin juicio civil y con un costo menor al de otros procedimientos. Pero en la actualidad sólo se encuentra vigente en 6 provincias (Buenos Aires, Salta, Córdoba, Tucumán, Mendoza - delegada a sus municipios- y Santa Fe), la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la ciudad rionegrina de Bariloche.

Cabe agregar que los beneficios sociales de la regularización dominial no atañen únicamente a las familias implicadas. Ser propietario del terreno genera derechos tan elementales como el de poder salir de garante de un contrato de alquiler. Además, reporta un beneficio para los Estados locales, ya que los nuevos propietarios estarán en condiciones de abonar los impuestos correspondientes. También valoriza los terrenos vecinos y colabora en la consolidación del tejido urbano, ya que facilita la gestión de las obras de infraestructura. Finalmente, como lo ha manifestado el Papa Francisco, " Tierra, Techo y Trabajo son derechos sagrados" de los hombres.

II. DESCRIPCIÓN DEL CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY

Se declara de interés social la regularización dominial de inmuebles cuyo destino sea principalmente la vivienda única familiar de habitación permanente y/ o la unidad productiva familiar, ubicados o no en barrios informales.

Las disposiciones se aplicarán únicamente a inmuebles cuya posesión se haya iniciado con anterioridad al 1° de enero de 2015.

29

La Autoridad de Aplicación será establecida por el PODER EJECUTIVO NACIONAL en la reglamentación y deberá dotar a los inmuebles de infraestructura y servicios básicos necesarios para un hábitat adecuado.

Ley de Adhesión. Invita a las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir al régimen. Éstas deberán tener en cuenta las normas de planeamiento urbano correspondientes a cada jurisdicción y procediendo en su caso a un reordenamiento urbano adecuado a los efectos de la presente.

Se crea el Registro Nacional de Barrios y Viviendas Informales. La solicitud de incorporación al Registro podrá ser realizada por las familias ocupantes, organizaciones representativas y cualquier particular.

Se crea el CONSEJO FEDERAL PARA LA REGULARIZARNN DOMINIAL en el ámbito de la JEFATURA DE GABINETE DE MINISTROS, integrado por un representante de la Autoridad de Aplicación y representantes de cada una de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Sus funciones serán asesorar a la Autoridad de Aplicación, realizar un seguimiento y evaluar los resultados logrados con la aplicación de las políticas y acciones propuestas, promover y convocar la constitución de Consejos Regionales para la Regularización Dominial, conformados por profesionales, autoridades y organismos de las provincias que integran cada región del país.

Se instruye a la AGENCIA DE ADMINISTRACIÓN DE BIENES DEL ESTADO, a establecer el procedimiento de adquisición de inmuebles por parte del Estado Nacional. Los inmuebles serán adquiridos con presupuesto de la Autoridad de Aplicación y quedarán afectados a su órbita de gestión.

Se crea el Fondo Permanente para la Regularización Dominial de Barrios y Viviendas Informales, el que se compondrá del recupero producido por las ventas de inmuebles en el marco de regularización dominial

Se establecen los siguientes mecanismos de intervención y promoción de la regularización dominial.

a) La adquisición directa, y/ o la transferencia a las provincias/ los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de los recursos necesarios para la compra, de inmuebles donde se emplacen barrios informales, que sean o hayan sido alcanzados por leyes de expropiación con destino a sus actuales habitantes, sancionadas por los poderes legislativos provinciales, los concejos deliberantes municipales y/ o por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

30

b) La adquisición directa, y/o la transferencia de los recursos necesarios para la compra a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de inmuebles donde se emplacen barrios informales sujetos a controversias judiciales o extra judiciales entre sus poseedores y los titulares de dominio, cuando correspondiere, a través del acuerdo con los propietarios.

c) La adquisición directa, y/ o la transferencia de los recursos necesarios para la compra a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de aquellos inmuebles que resulten indispensables para las relocalizaciones necesarias, por motivos de ordenamiento urbano, a los efectos de implementar los procesos de regularización de los barrios incluidos en el Registro Nacional de Barrios y Viviendas Informales.

d) La realización, ya sea mediante su acción directa y/o la transferencia de los recursos necesarios para su ejecución a las provincias/ los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de obras de infraestructura básica, cuando resulten indispensables para la aprobación de los planos de subdivisión de los inmuebles referidos en los incisos a) y b). Dichas obras podrán asimismo ser realizadas por cooperativas de trabajo u otras organizaciones de la comunidad vinculadas a la regularización dominial y el hábitat, mediante la transferencia por parte de la Autoridad de Aplicación de los recursos necesarios.

e) La transferencia a las provincias, los municipios y/o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de recursos tendientes a crear, dinamizar y estimular la implementación de áreas locales específicas con carácter social y abocadas a la regularización dominial de barrios y viviendas informales cuyo destino sea principalmente la vivienda única familiar de habitación permanente y/ o la unidad productiva familiar, en el marco de la normativa vigente y/ o que se dicte a iguales efectos.

f) La transferencia a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de recursos destinados a abordar las tareas necesarias e indispensables para alcanzar la regularización dominial , en favor de sus habitantes, de aquellos inmuebles donde se emplacen barrios o viviendas informales cuyo destino sea la vivienda familiar y/o la unidad productiva familiar. Dichos recursos pueden también transferirse a instituciones académicas, federaciones y colegios profesionales, y organizaciones de la comunidad vinculadas a la regularización dominial.

31

Con carácter previo a las transferencias de recursos, la Autoridad de Aplicación deberá suscribir con las provincias, los municipios y/o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, convenios bilaterales de adhesión al presente régimen, y convenios específico,

Respecto a las adquisiciones de inmuebles se establece:

a) La tasación será realizada con la presunción de que las mejoras existentes han sido realizadas por los ocupantes.

b) El precio de compra en ninguna circunstancia superará la tasación oficial de la jurisdicción correspondiente o la que establezca al efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación, siempre que la Autoridad de Aplicación así lo determine.

c) En caso de subasta por quiebra de inmuebles ocupados de manera irregular, la Autoridad de Aplicación y las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, quedarán facultadas a igualar, sin superar la tasación oficial, el precio de subasta, debiendo el juez que entiende en el proceso otorgarles prioridad en la compra.

d) Los procesos de regularización dominial de aquellos inmuebles donde se desarrollen actividades de agricultura familiar se implementarán en coordinación con el régimen establecido en el artículo 18 de la Ley N° 27.118.

Una vez adquirido el inmueble se deberá respetar las siguientes disposiciones:

a) Se realizarán las tareas específicas de regularización dominial a favor de las familias beneficiarias. En caso de ser necesario las jurisdicciones garantizarán mecanismos de participación y de acceso a la información de la población directamente involucrada en el proceso de regularización, incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones sociales representativas de los beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de acompañamiento y, a unidades académicas con experiencia en la materia, todo lo cual constará en los convenios aludidos.

32

b) Las escrituras traslativas de dominio a favor de los adjudicatarios serán otorgadas por el organismo competente de las provincias, los municipios y/o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, a los NOVENTA (90) días de producida la aprobación e inscripción de la subdivisión y/ o de producida la adjudicación, libre de gravamen y exentas del Impuesto al Acto, impulsando el acogimiento de los adjudicatarios al régimen de protección a la vivienda establecido en el Libro Primero, Título 111, Capítulo 3 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Se establece la gratuidad de las tramitaciones administrativas, mensuras, subdivisiones, escrituración e implementación del régimen.

c) Se adjudicará un lote generado a partir de la subdivisión de los inmuebles a cada núcleo familiar, y sus dimensiones garantizarán las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad. Cuando se cumplan las condiciones o cuando los propios beneficiarios así lo acuerden, podrá adjudicarse un lote a más de un grupo familiar, en carácter intuito personae.

d) Serán adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que reúnan los siguientes requisitos:

1 . Detentar una ocupación pública, de buena fe5, permanente y pacífica del inmueble, con anterioridad al 1° de enero de 2015.




e) En caso de que en el inmueble de que se trate existieran espacios no habitados, éstos podrán ser adjudicados a organizaciones barriales para asiento de su sede y/ o destinadas a equipamiento comunitario.

5 ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

33

f) El monto total a abonar por parte de cada adjudicatario por la fracción que ocupa, resultante de la subdivisión, estará determinado por el valor por metro cuadrado abonado al momento de la adquisición. En ningún caso el precio total de venta a los adjudicatarios podrá exceder la suma equivalente a la de (28) jubilaciones mínimas mensuales, otorgándose planes de pago de (180) cuotas mensuales consecutivas, con una tasa de interés compensatorio del (4%) anual. El sistema de amortización a utilizar será el francés.

La cuota mensual no podrá exceder el (19%) del haber mínimo jubilatorio, quedando la Autoridad de Aplicación, las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, facultadas a otorgar planes de pagos de hasta (240) cuotas cuando por el cumplimiento de dicho tope resulte necesario o las condiciones personales, sociales y familiares del adquirente así lo aconsejen.

Se invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adaptar sus leyes procesales a los siguientes criterios:

a) Con carácter previo a la ejecución de medidas de lanzamiento, el Juez deberá notificar al área de regularización dominial de los organismos provinciales, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y municipales o, ante su inexistencia, al Área de Desarrollo Social y/ o Humano de la jurisdicción de que se trate, a los efectos de que indiquen si cuentan con proyectos de intervención tendientes a solucionar la situación de vulnerabilidad de las familias involucrada.

b) la Autoridad de Aplicación y las autoridades locales podrán solicitar la suspensión del lanzamiento por el término de (1 80) días a fin de proponer fórmulas de solución alternativa al confitico suscitado.

c) la Autoridad de Aplicación y las autoridades locales podrán proponer la compra de los inmuebles a desalojar,-en forma directa o por financiamiento a la autoridad local en el marco de los programas específicos que se creen en la reglamentación de la presente.

Se modifica los artículos 1°, 2° Y 4° de la Ley N° 23.967, de transferencia de tierras fiscales a los estados provinciales y a la Municipalidad de la Ciudad de

34

Buenos Aires, para su posterior venta a los actuales ocupantes o incorporación a los planes provinciales de vivienda social, para familias de recursos insuficientes.

o Se elimina el requisito de que las tierras ocupadas no sean necesarias para el cumplimiento de las funciones del Estado Nacional o su gestión.

o Se autoriza que la transferencia también puede realizarse a entidades asociativas legalmente constituidas que representen a la totalidad de sus habitantes.

o Se elimina la posibilidad de transferir tierras vacantes.

o No queda claro si se autoriza también la transferencia directamente a sus actuales ocupantes.

o Se establece que las ventas tendrán el carácter de intuito personae, resultando nula las cesiones de las mismas en caso contrario, excepto en los casos en que la Autoridad de Aplicación convalide dichas cesiones basándose en la situación de vulnerabilidad de los adquirentes.

o Se dispone que en ningún caso el precio de venta podrá exceder la suma equivalente a la de (28) jubilaciones mínimas mensuales, otorgándose planes de pago de (180) cuotas mensuales consecutivas, con una tasa de interés compensatorio del (4%) anual. El sistema de amortización a utilizar será el francés. La cuota mensual no podrá exceder el (19%) del haber mínimo jubilatorio, quedando la Autoridad de Aplicación, las provincias, sus municipios, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o las entidades asociativas legalmente establecidas que representen a la totalidad de los habitantes facultadas a otorgar planes de pagos de hasta (240) cuotas cuando por el cumplimiento de dicho tope resulte necesario o las condiciones personales, sociales y familiares del adquirente así lo aconsejen.

o La tierras incluidas en los listados realizados por las Provincias, sus Municipios o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, serán evaluadas por la Autoridad de Aplicación, con intervención posterior, en un plazo de (90) días, de la AGENCIA DE ADMINISTRACIÓN DE BIENES DEL ESTADO, en cumplimiento con lo establecido en los Decretos N° 1382/ 12 y N° 1416/ 13. La denegatoria de la afectación de los inmuebles contenidos en los listados propuestos por la Autoridad de Aplicación solo podrá

35

fundarse en el uso efectivo del organismo donde reviste y/o en un proyecto de utilización de interés general, pudiendo en su caso ofrecer otro inmueble de libre disponibilidad en la jurisdicción.

Se modifica los artículos 1° y 8° de la Ley N° 24.374 Ley Pierri:

o Entre las condiciones de los ocupantes para acceder a los beneficios de la ley se reemplaza causa lícita por buena fe.

o Se extiende el plazo de aplicación de la ley a los ocupantes con anterioridad al 1° de enero de 2015.

o Se extiende los beneficios a los agricultores familiares.

o Se reduce a 5 años el plazo para que la inscripción registral se convierta en dominio perfecto.

36

CONCLUSIONES

El proyecto de ley reconoce que la irregularidad en la tenencia no responde a un principio único, sino que es un problema multicausal. De las cuatro causas principales que se enumeran, entendemos que los procesos de migración interna (y también de países vecinos) y el aumento de población urbana son fenómenos generalizados y masivos en el mundo, que sin duda tienen impactos en el problema de que trata la ley. Sin embargo, nos parece importante enfatizar que el rol de los códigos y otras normativas urbanas, así como la desregulación del mercado de suelo, son dos componentes determinantes en el patrón de acceso a la tierra y a la vivienda. Mientras que las dos primeras causas responden a dinámicas amplias, complejas y que superan muchas veces las posibilidades de acción al interior de las naciones, las dos últimas ponen de manifiesto una postura política explícita respecto a cómo se organiza el territorio.

El reconocimiento al funcionamiento neoliberal de mercado inmobiliario es, por lo tanto, muy importante pero no es suficiente. Poder poner es perspectiva histórica el devenir del acceso al suelo para dar cuenta de las condiciones actuales de irregularidad dominial es un primer paso, fundamental, para contribuir a recomponer el cuadro vigente de déficit habitacional pero que demanda avanzar en la transformación de ese modelo para evitar que las mismas condiciones contra las cuales se pretende operar continúen reproduciéndose. En este sentido, siendo el alcance de la ley las ocupaciones hasta el 1/ 1/ 2015, queda abierta la pregunta sobre cómo se aborda el crecimiento que sigue en desarrollo de villas, asentamientos y otras formas de ocupación irregular.

Por este motivo, esperamos que luego de la discusión abierta por este proyecto de ley se avance con la discusión de leyes que regulen el mercado inmobiliario y de suelos, y que establezcan lineamientos generales y necesarios de ordenamiento territorial y ambiental del país.

CONCLUSIÓN

2015 - 10 - octubre - 07 - Propuestas para el debate- Proyecto de ley de regularización dominial

Documents

Transcript of 2015 - 10 - octubre - 07 - Propuestas para el debate- Proyecto de ley de regularización dominial