29

2.1.- INDICADOR DE LA POBLACIÓN EN SAN ANDRÉS CHOLULA

Para el inicio de este milenio, este municipio tenía 56,066 hab., y se pronostico que

tendría un crecimiento esperado del 3.5% anual incluyendo a los movimientos de

migración, a esto se le suman 20, 182 hab. (Esta es la población que ocupa el área de

litigio entre el municipio de Puebla y San Andrés Cholula mencionada en el capitulo

anterior), dando un total de 76,248 hab.; las siguientes zonas son las que se encuentran

en litigio:

Unidad territorial Atlixcáyolt

Fraccionamiento San José Vista Hermosa

Fraccionamiento Estrella del Sur

Angelópolis

Según los datos mencionados, se refleja en la siguiente tabla un estimado de la población

para el año 2006:

HABITANTESMUNICIPIO 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

San Andrés Cholula 70,248 3.5% 72,707 75,166 77,625 80,084 82,543 85,002

TASA DE CRECIMIENTO ANUAL

ESTIMADO DE HABITANTES

Tabla 2.- Crecimiento estimado de la población 2000 – 2006

010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000

Habitantes

Años

Tasa de Crecimiento Anual

2000200120022003200420052006

Grafica 1.- Crecimiento estimado de la población 2000 - 2006

________________________________________________________________________

6.- www.inegi.gob.mx

30

Figura 4.- Croquis de área de litigio

31

2.2.- POBLACIÓN TOTAL EN LAS PRINCIPALES LOCALIDADES EN SAN ANDRÉS

CHOLULA

NOMBRE POBLACION %San andrés Cholula 29,345 38.5%Area de Litigio 20,182 26.5%Tlaxcalancingo 18,828 24.7%Subtotal 68,355 89.6%otras 7,893 10.4%Total del Municipio 76,248 100.0%

Tabla 3.- Población en localidades importantes de San Andrés.

Fuente: Censo de Población, 2000, INEGI

Poblacion en Localidades

San andrés CholulaArea de LitigioTlaxcalancingootras

Grafica 2.- Población en localidades importantes de San Andrés.

Como se muestra en la tabla 3, se realizo un análisis de las localidades mas pobladas de

San Andrés, donde la mayoría de la población esta en San Andrés, Tlaxcalancingo y el

área de litigio (Angelópolis, Atlixcáyolt, Estrellas del sur, etc.) las cuales tienen el 89.6%

de la población del municipio.

________________________________________________________________________

32

7.- Programa Municipal de San Andrés 2002 – 2006

2.3.- POBLACIÓN OCUPADA POR NIVEL DE INGRESO MENSUAL

Nacional Entidad Niveles de ingreso

Absolutos Estructura (%) Absolutos Estructura (%)

Total 42 089 401

100.00 2 404 268 100.00

No recibe ingresos 3 570 342 8.50 440 100 18.30 Menos de un salario mínimo 6 507 756 15.50 563 983 23.50 De 1 hasta 2 salarios mínimos

9 569 158 22.70 509 091 21.20

Más de 2 hasta 3 salarios mínimos

8 941 507 21.20 403 604 16.80

Más de 3 hasta 5 salarios mínimos

7 061 216 16.80 289 023 12.00

Más de 5 hasta 10 salarios mínimos

3 389 918 8.10 125 150 5.20

Más de 10 salarios mínimos 1 164 380 2.80 35 852 1.50 No especificado 1 885 124 4.50 37 465 1.60

Tabla 4.- Población ocupada por el nivel de ingreso mensual Fuente: INEGI-STPS. Encuesta Nacional de Empleo. 2004

Población ocupada según ingreso

18%

24%

21%

17%

12%5%

1%

2%No recibe ingresos

Menos de un salario mínimo

De 1 hasta 2 salariosmínimosMás de 2 hasta 3 salariosmínimosMás de 3 hasta 5 salariosmínimosMás de 5 hasta 10 salariosmínimosMás de 10 salarios mínimos

No especificado

Grafica 3.- Población ocupada por el nivel de ingreso mensual

Los índices demuestran que mas del 80% de la población reciben menos 10 salarios

mínimos, que la mayor para necesitaran de un financiamiento por parte de instituciones

de gobierno y un pequeño porcentaje de este grupo podrán tener acceso a un crédito

bancario. De esta manera nos deja un margen de 1.5% para un grupo de personas que

33

tiene las posibilidades de compra de una lote de nivel medio, medio – alto y residencial,

tomando en cuenta que la población seria de 35,852 hab.

2.4.- INFRAESTRUCTURA EN EL ESTADO DE PUEBLA

Puebla 304,803 98.9 93.7 94.4San Andrés Cholula 10,201 97.9 34 77.6San Antonio Cañada 783 91.2 78.3 12.1San Pedro Cholula 19,956 98.9 74.6 82.2San Pedro Yeloixtlahuaca 781 92.3 89.5 66.6Santa Isabel Cholula 1,653 97.7 29.4 48.2Soltepec 2,045 94.7 98.1 22.4Tecali de Herrera 3,303 97.2 88 50.4Tecamachalco 11,049 97 88.9 47.9Tehuacán 47,413 97.6 92.2 82.3Tehuitzingo 2,563 95.7 74.5 49.5Total 404,550

Municipio Total % Energia % Agua % Drenaje

Tabla 5.- Infraestructura en el Estado de Puebla Fuente: INEGI. Tabulados Básicos Nacionales y por Entidad Federativa.

Nota: la elección de los municipios fue considerada al azar, tomando en cuenta los 3 municipios cercanos a San Andrés (San Pedro, Santa Isabel, Puebla).

0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%

100.0%

San Andrés Cholula

energiaaguadrenaje

Grafica 4.- Infraestructura en San Andrés Cholula

La infraestructura del Municipio de San Andrés es buena con respecto a la energía

eléctrica y drenaje ya que cubren más del 90% de su demanda, en lo que se considera un

problema es en agua potable teniendo un déficit del 66%, la mayoría de las casas tiene

pozos y otras tienen que contratar servicio de pipa.

34

2.5.-CASOS ANÁLOGOS

En este capitulo se analizan las características tales como: Ubicación, dimensiones de

lote tipo, precio por m2, numero de lotes, infraestructura, etc. de fraccionamientos

residenciales de otros promotores inmobiliarios en San Andrés, Cholula, las cuales se

encuentre en un radio no mayor a 10 Km.,(comprende el área de litigio mencionada),

como punto central la Universidad de las Américas, ya la mayoría de las vías de acceso

(La recta, calle 14 Oriente, Periférico Ecológico) a San Andrés Cholula se juntan en este

punto. Otro factor importante es que los fraccionamientos se encuentren en cualquiera de

estas 3 etapas: en proceso construcción, promoción o venta de los lotes.

El método para recolección de información es mediante a la entrevista a promotores

inmobiliarios que se encuentra dentro de los fraccionamientos que a continuación se

describen:

UMAD

TerrenoCallecarrilde morillotla

Montessori

Restaurtantes

Instituto MexicoUDLAP

ResidencialRincon de las Americas

La RectaResidencial San José

PeriféricoEcológico

PUEBLA

PUEBLA

PUEBLA

Residencial QuetzalcoatlResidencial San José

Residencial Los ArrayanesResidencial La Herradura

Residencial Pontevedra

35

Figura 5.- Croquis de ubicación de otros Fraccionamientos Residenciales

Residencial Quetzalcoatl (San Andrés Cholula)

Ubicación: Lateral recta a Cholula

Lote tipo: 150m2 a 230m2

Costo m2: $ 2,200

Costo del terreno: $ 330,000 a $ 506,000

Numero de lotes: N/D

Características: Caseta de vigilancia central, todos los servicios: agua potable, drenaje,

alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público (oculto), recolección de basura,

red telefónica (oculto), calle de 8.00 m. de ancho adoquinada con banquetas de 1.50 m.

de ancho y barda de 3.00 m. de alto aprox. Esta divido por cuadras

Foto 19.- Calle tipo Foto20.- Vista panorámica del residencial

36

Residencial San José

Ubicación: Lateral recta a Cholula (San Andrés Cholula)

Lote tipo: 144 m2

M2 de Construcción: 210m2

Costo m2: $ 1,650

Costo del terreno: $ 237,600

Numero de lotes: 80

Características: Caseta de vigilancia central con baño, todos los servicios: agua potable,

drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público (oculto), recolección de

basura, red telefónica (oculto), calle de 6.00 m. de ancho adoquinada con banquetas de

1.00 m de ancho y barda de 3.50 m. de alto aprox. construida con block a una altura de

nivel de piso a 2.00 m. y con una malla de 2.00 m. a los 3.50 m. esta dividido por cuadras

NOTA: existe la opción de comprar lote o casa

Foto 21.- Casa Tipo Foto 22.- Infraestructura

37

Residencial Pontevedra

Ubicación: Boulevard Atlixco (San Andrés Cholula)

Lote tipo: 150m2

Costo m2: $ 1,500

Costo del terreno: $ 225,000

Numero de lotes: S/D

Características: Caseta de vigilancia, todos los servicios: agua potable, drenaje,

alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público (oculto), recolección de basura,

red telefónica (oculto), calle de 6.00 m. de ancho adoquinada con banquetas de 1.00 m de

ancho y barda de 3.00 m. de alto aprox.

Foto 23.- Lotes tipo Foto 24.- Calle principal

38

Residencial Rincón de las Américas

Ubicación: Camino de los Cipreses (San Andrés Cholula)

Lote tipo: 190m2 a 260m2

Costo m2: $ 2,300

Costo del terreno: $ 437,000 a 598,000

Numero de lotes: S/D

Características: 2 entradas al fraccionamiento con caseta de vigilancia, todos los

servicios: agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público

(oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 8.00 m. de ancho

adoquinada con banquetas de 1.50 m de ancho y barda de 3.00 m. de alto aprox.

Foto 25.- Áreas Verdes Foto 26.- Caseta de vigilancia

Foto 27.- Calle adoquinada Foto 28.- Alumbrado publico

39

Residencial Los Arrayanes

Ubicación: Carril de Morillotla (San Andrés Cholula)

Lote tipo: 220m2

Costo m2: $ 1,500

Costo del terreno: $ 330,000

Numero de lotes: 40

Características: Caseta de vigilancia, todos los servicios: agua potable (tanque elevado

de almacenamiento), drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público

(oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 6.00 m. de ancho

adoquinada con banquetas de 1.00 m de ancho y barda de 3.00 m. de alto aprox.

Foto 29.- Caseta de vigilancia Foto 30.- Entrada al fraccionamiento

40

Foto 31.- Lote tipo Foto 32.- Tanque elevado

Residencial La Herradura

Ubicación: Carril de Morillotla (San Andrés Cholula)

Lote tipo: 300 m2 promedio

Costo m2: $ 1850

Costo del terreno: $ 555,000

Numero de lotes: 65

Características: El terreno tiene una superficie de 29,898.22 m2. Cuenta con servicios de

lujo: agua potable, drenaje sanitario, alcantarillado, alumbrado publico, electricidad

subterránea, conexión telefónica subterránea, pozo propio, calles amplias con adoquín,

banquetas de 1.60 m de ancho con jardineras, barda perimetral, sistema de control de

acceso de seguridad las 24 hrs., circuito cerrado e televisión.

Foto 33 .- Caseta de vigilancia Foto 34.- Calle adoquinada

41

Foto 35.- Barda perimetral Foto 36.- Lote tipo

42

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial Quetzalcoalt 2003 La recta 150 2,200.00$ 330,000.00$ N/D

230 2,200.00$ 506,000.00$ N/D

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial San José 2004 La recta 144 1,650.00$ 237,600.00$ 80

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial Pontevedra 2005 Bvard. Atlixco 150 1,500.00$ 225,000.00$ N/D

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial Rincon de las Americas 190 2,300.00$ 437,000.00$ N/D

2005 260 2,300.00$ 598,000.00$ N/D

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial Los Arrayanes 220 1,500.00$ 330,000.00$ 40

2005

FRACCIONAMIENTO UBICACIÓN LOTE TIPO (m2) COSTO M2 COSTO LOTE N. DE LOTESResidencial La Herradura 300 1,850.00$ 555,000.00$ 65

2005

Caseta de vigilancia central, todos los servicios: agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público(oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 8 metros de ancho adoquinada con banquetas de 1.50 m deancho y barda de 3 metro de alto aprox. Esta divido por cuadras

Caseta de vigilancia central con baño, todos los servicios: agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbradopúblico (oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 6 metros de ancho adoquinada con banquetas de 1.00 mde ancho y barda de 3.5 metro de alto aprox. construida con block a una altura de nivel de piso a 2 metros y con una malla de 2 alos 3.5 m. esta dividido por cuadras

Caracteristicas

Camino de loscipreses

Caseta de vigilancia, todos los servicios: agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación (oculto), alumbrado público (oculto),recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 6 metros de ancho adoquinada con banquetas de 1.00 m de ancho y bardade 3 metro de alto aprox.

Caracteristicas

Caracteristicas

Caracteristicas

Carril de Morilltla

CaracteristicasEl terreno tiene una superficie de 29,898.22 m2. cuenta con servicios de lujo: agua potable, drenaje sanitario, alcantarillado,alumbrado publico, electricidad subterránea, conexión telefónica subterránea, pozo propio, calles amplias con adoquín, banquetasde 1.60 m de ancho con jardineras, barda perimetral, sistema de control de acceso de seguridad las 24 hrs., circuito cerrado etelevisión

2 entradas al fraccionamiento con caseta de vigilancia, todos los servicios: agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación(oculto), alumbrado público (oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 8 metros de ancho adoquinada conbanquetas de 1.50 m de ancho y barda de 3 metro de alto aprox.

Caracteristicas

Carril de Morilltla

Caseta de vigilancia, todos los servicios: agua potable (tanque elevado de almacenamiento), drenaje, alcantarillado,electrificación (oculto), alumbrado público (oculto), recolección de basura, red telefónica (oculto), calle de 6 metros de anchoadoquinada con banquetas de 1.00 m de ancho y barda de 3 metro de alto aprox.

Tabla 6.- Concentrado de Fraccionamientos Residenciales en San Andrés

43

El concentrado de la tabla 6 indica que el lote promedio para un fraccionamiento

Residencial es de 230 m2 a un precio promedio por m2 de $ 1,900.00 en San Andrés

Cholula.

Todos lo fraccionamientos tiene características similares en cuento a infraestructura y

servicios, con variaciones en el ancho de las calles y banquetas, el motivo de que los

costos varíen desde $ 1,500.00 a $ 2, 300.00 depende de factores de localización del

fraccionamiento, integración de otros servicios de lujo, acabados y un factor muy

importante el cual será analizado en el capitulo 5 en el análisis económico y que trata de

la rentabilidad deseada o tasa que requiere(n) el (los) accionista(s) por su inversión.

Después de unos meses se hizo volvió hacer un estudio, con el objetivo de analizar el

comportamiento y la demanda de los fraccionamientos mencionados el cual demuestra

que la mayoría de los lotes ya fueron vendidos y se encontraron nuevos fraccionamientos

con las mismas características y precios por metro cuadrado:

Lomas de Angelopolis 200m2 a 500m2 a $2,000.00 m2

Fracc. Parque del Arte 800 m2 a 1,020 m2 a $ 2,200.00 m2

Plazuela de San Benardino 144 m2 a $ 1,800.00 m2

Villas Palazzole 112 m2 a 200 m2 a $ 1,700.00 m2

Terreno en Bosques de Angelopolis 720 m2 a $ 2,500.00 m2

Rincón de San Andrés 250 m2 a $ 1,500.00 m2

Las palmas 200 m2 a $ 1,650.00 m2

A continuación se muestra en el croquis las ofertas de lotes por sus metros cuadrados en

San Andrés y sus colindancias:

44

Figura 6.- Croquis de ubicación de otros Fraccionamientos Residenciales por metros cuadrados

45

2.6.-CONCLUSIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de mercado determino que en San Andrés Cholula hay una fuerte demanda de

Fraccionamientos Residenciales sin dejar de mencionar que existen otros promotores

(Consorcio Ara y Casa GEO) de vivienda de interés Social, media, alta.

Los datos obtenidos al entrevistar a los promotores inmobiliario reflejan que la venta de

los lotes mensuales van de 2 a 5, dando como un promedio de venta de estos de 3 lotes

mensuales (con este resultado se analizara la estudio económico en el capitulo 5).

La oferta de lotes en San Andrés, Cholula en un radio de 3 kilómetros va desde lotes de

150m2 a 400 m2 con un precio de venta desde $ 1,500.00 m2 a $ 2,300.00 m2. y la zona

que se encuentra en litigio al principio del capitulo van de 600 m2 a 1100 m2 a un precio

de venta de $1,700.00 m2 a $ 2,500.00 m2.

La oferta que esta en el mercado es interesante, los parámetros en cuanto precio no

varían mucho y las características son similares para todos, el punto es que hay una

fuerte diferencia entre los tamaños de los lotes tipos en la zona de litigio y la cercana a la

UDLAP.

Con el análisis que se realizo unos meses después como se menciono anteriormente,

este demostró, que hay una fuerte demanda de lotes, ya que todos los fraccionamientos

tiene mas del 90% vendido y se encontraron nuevos desarrollos inmobiliarios que cuentan

con las mismas características y los precios están dentro de los mismos rangos.

46

La demanda de lote de nivel medio alto es importante es San Andrés Cholula, la mayoría

de los fraccionamientos analizados como caso de estudio van de 1 a 2 años en proceso

de construcción y venta, teniendo mas del 60% de lotes vendidos.

La demanda sobre los fraccionamientos en donde los lotes tienen un promedio de 230 m2

a un precio de $1,900.00 m2 es muy buena, ya que los lotes tomados como caso de

estudio al principio están casi en su totalidad vendido, ahora surgieron nuevos

fraccionadotes en la zona y se expandió la oferta hacia el área de litigio, teniendo lotes

tipos con mayor área.

Esto indica que hay una gran viabilidad comercial para la venta de lotes entre 214 a 250

m2 a un precio de $1,850.00 m2, los cuales son propuestos mas adelante en este estudio,

se llego a esta lotificación y precio de venta al tener un promedio de los demás

fraccionamientos, la única variable en la demanda de este tipo de lotes, seria en cuanto al

tamaño de lote ya que el precio de venta no varia mucho, y la demanda hasta ahora a

sido entre lotes de 150 a 400 m2.

El estudio de mercado cumplió con el objetivo especifico dos mencionado al inicio del

capitulo 1 y es la determinación de la oferta y la demanda así como las características de

los fraccionamientos Residenciales de otros promotores en San Andrés Cholula.

Los nuevos desarrollos se encuentran en el área de litigio, mencionada al principio de

este capitulo, teniendo como zona importante la Avenida Atlixcayolt y la carretera Federal

a Atlixco, donde existen terrenos potenciales para el desarrollo inmobiliario en un futuro

no muy lejano.

47

Esto nos da una idea que el desarrollo inmobiliario que se analiza en este estudio, tiene

un sustento muy importante para que se lleve acabo.

Un punto importante que se detecto en este estudio fue que en la mayoría de los

fraccionamientos los lotes fueron comprados por otros promotores o grupos de arquitectos

para la construcción de vivienda y promoción de estas.