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Tratado de Derecho UruguayoJorge GamarraTomo IX

CONTRATOS REALES

Se requiere para su formación [Art. 1252]:● Consentimiento de las partes● Entrega de la cosa elemento constitutivo o de perfeccionamiento

Son:1. La Renta Vitalicia [Art 2183] entrega del precio para su perfeccionamiento2. Mutuo o préstamo de consumo [Art 2197]3. Comodato o préstamo de uso [Art 2216] contrato unilateral, obligación del 4. Deposito [Art 2239] comodante [Art 2233]5. Prenda [Art 2292]6. Anticresis [2349]

Falta de entrega en el contrato consensual incumplimiento de obligaciones [Art 1431]

Falta de entrega en el contrato real no se realizó perfeccionamiento de contrato

El artículo 1252 atiende al momento del perfeccionamiento.

Posición de Perirano Facio:-Requisitos:Acuerdo de voluntades contrato consensual promesaCONDICTIO JURIS

Posición de Sánchez Fontáns -“promesa” oferta o propuesta de contratar-Art 1252 inc.2 + 2299

La entrega está para nuestro derecho, en los contratos reales, en el mismo plano que la causa o forma. Es concebible:

● La entrega anterior al acuerdo de voluntades el contrato tiene lugar con la● El acuerdo de voluntades es anterior a la entrega. yuxtaposición de los elementos

Posición de que no existe contrato realSiempre los contratos reales son consensuales doctrina consensualista:

-García Goyena-De Freitas

-Sánchez Fontáns

● Arrendamiento consensual similares efectos:● Comodato realidad la entrega es usar y gozar

requisito constitutivo del contrato

Combinación de clasificaciones:

a. Contratos reales y consensuales ComodatoDepósitoPrendaMutuo

b. No reales y consensuales ArrendamientoCompra venta de muebles

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c. Reales y solemnes Renta VitaliciaAnticresis

d. No reales y solemnes CompraventaDonaciónPermuta de inmueblesHipoteca

La voluntad de las partes no puede derogar ese requisito.

CONTRATO PRELIMINAR

[Promesa de contratar]

● Es un contrato preparatorio.● Es un negocio jurídico unilateral ● Es autónomo, se rige por los principios generales Art 1260. ● Es siempre es consensual; el contrato definitivo puede ser consensual, real o solemne.● Es un contrato auxiliar contenido instrumental● Emergen obligaciones de hacer

● Relación de dependencia funcional respecto del contrato definitivo.● Todos los contratos admiten preliminar.● Al momento de perfeccionarse el contrato preliminar, el definitivo no ha existido por lo

que no se han generado sus obligaciones.

● Ambos contratos son autónomos – el preliminar y el definitivo- ● Ambas partes, o solo una de ellas se obliga a celebrar entre sí un contrato futuro.● “Se obligan a obligarse”● “Prometen que prometerán”

CompromisoPrecontratoAnte-contrato contrato preliminarPromesa de contratarContrato de promesa

- Boleto de reserva contrato preliminar- Compromiso de arrendamiento futuro

Consecuencias de importancia práctica:● No corresponde el juicio monitorio de entrega de la cosa [Art. 364 CGP]

Porque son obligaciones de “dar”

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● El crédito de los sujetos en un contrato preliminar es un derecho mueble [Art 4751CCU]

Prometiente comprador = prometiente vendedor

● DISTINCIÓN ENTRE CONTRATO PRELIMINAR Y CONTRATO DEFINITIVO ● El efecto del contrato de promesa es un efecto preliminar.

● La promesa de contrato no es un título hábil para producir efecto real, el contrato definitivo es título hábil. Pacto de reserva del dominio Art 17322

[el vendedor se reserva la propiedad hasta que le paguen Íntegramente el precio]

● Función contrato preliminar única e invariable preparatoriaContrato definitivo tiene su propia función según el tipo de contrato.

● El contrato preliminar es genérico y no de especie; a diferencia de los contratos nominados, definitivos.

● En el contrato preliminar surgen obligaciones de hacer y en el contrato definitivo pueden surgir obligaciones de dar, hacer o no hacer. [de ésta premisa se aplica la inaplicabilidad del juicio de entrega de la cosa en el contrato preliminar verdadero y propio].

Prestaciones sustanciales contrato definitivo

Primeras TRATATIVAS eventual MINUTA en Inmobiliaria elementos accesorios[no constituye un contratoPreliminar] Secundarios

CONTRATO PRELIMINAR PROMESA DE COMPRAVENTA INSCRIPTA[boleto de reserva] [o directamente COMPRAVENTA]

● REQUISITOS del CONTRATO PRELIMINAR

● Debe contener todos los elementos esenciales del contrato definitivo.En la promesa de compraventa deben determinarse el precio y la cosa o que sea determinable [Art 1283 CCU]

● La forma es libre.Principio general es el consensualismo.Autónomo [no influye la solemnidad del contrato definitivo].

● CapacidadArt. 1278 : La capacidad es la regla, la incapacidad es la excepción

● EFECTOS del CONTRATO PRELIMINAR

● Eficacia obligacional

● El contrato preliminar carece de aptitud para producir el efecto realEn nuestro sistema se incluyen tres tiempos cronológicamente escalonados

1 Art 475 CCU : Los hechos que se deben se reputan muebles. La acción para que un artífice ejecute la obra convenida o resarza los daños y perjuicios causados por la inejecución del convenio, entra, por consiguiente, en la clase de los bienes muebles.

2 Art 1732 CCU: La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud del pago del precio, no producirá otro efecto que el de la opción enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio

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● El contrato preliminar no produce ninguna alteración en el dominio.

● En principio los contratos preliminares no son inscribibles, salvo los prescritos por ley.

● Por la ley del 17 de junio de 1931, 8733, sobre promesa de enajenación de inmuebles a plazos que dice en su artículo 1° que es exigible la transferencia del dominio cuando se cumplen las condiciones: se ha pagado todo el precio [art. 15],

Se ha pagado el 50% verificadas construcciones por un valor de 40%

El derecho real nace cuando la promesa se inscribe (Art 15); hace oponible el derecho del promitente adquirente a terceros, además de la ejecución forzada específica .Son inscribibles los que oscilan de 1 a 30 años, menos de 1 año si las partes lo acuerdan expresamente (Art 51) . El contrato definitivo puede estipularse aún contra la voluntad del promitente vendedor; ejecución forzada específica.

Contrato de compraventa promesa impropia o anómala[prestaciones típicas + prestaciones sustanciales]

● El contrato de compraventa de inmuebles a plazo NO ES UN CONTRATO PRELIMINAR SINO DEFINITIVO prestaciones sustanciales

● EJECUCIÓN FORZADA DEL CONTRATO PRELIMINAR

Se practica en el siguiente orden [según doctrina]:

1° Ejecución forzada específica Puede ser ejecutado por un tercero, a cuenta[en natura] del deudor.

El deudor puede ejecutar la cosa prometida, pagando daños ocasionados por demora [Art 1339]

2° Ejecución forzada por equivalente Primero se plantea que solo se permite la condena a daños y perjuicios [Art. 1338 inc 1° 3]

Contrato preliminar No es intuito personaeEs fungible voluntad exteriorizada por el

representanteEs un contrato obliga a las partes como la ley

misma [Art 1291].

Art 31 de la Ley 8733 resistencia del enajenante juez hace la tradición[DISPOSICIÓN ESPECIAL]

● EJECUCIÓN FORZADA ESPECÍFICA DE LOS CONTRATOS PRELIMINARES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES NO INSCRIPTOS

[ART 397 a 399 CGP]TAMBIÉN LLAMADA: EJECUCIÓN FORZADA IN NATURA

● Si no cumple el deudor, se aplica el 398.4 CGP se lo intima a prestar consentimientoprevia sentencia que condene a hacer

CONTRATO DEFINITIVO = CONTRATO DEBIDO

3 ART 1338 inc1° CCU: Toda obligación de hacer o de no hacer, se resuelve en resarcimiento de daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento de parte del deudor.

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● El contrato definitivo es cumplimiento del contrato preliminar, y por lo tanto, un acto debido.

● El contrato corresponde a la categoría de negocio jurídico que no debe ser un acto debido; el contrato definitivo es la excepción ya que demuestra que puede haber un acto debido que sea negocio jurídico

● Carnelutti niega ésta posición mencionándola como “caso bastardo”.

CONTRATO DE OPCIÓN

CONCEPTO

● Es un negocio jurídico bilateral. ● Cuando la opción se pacta existe ya el consentimiento de una de las partes, para la

formación del segundo contrato, pero en estado de oferta o propuesta (no aceptada).● El optante se reserva el derecho de aceptar o no

CARACTERISTICAS:

● Corresponde a la categoría de negocios preparatorios.● Confiere fijeza e inmutabilidad a una propuesta u oferta de contratar● Función: facilitar el surgimiento de un segundo contrato mediante el procedimiento de

irrevocabilidad.

Partes intervinientes concedente u oferente emite una propuestalado pasivo [irrevocable]Estado de sujeción

Optante o beneficiario obtiene derecho potestativoLado activoPoderEjercitar libremente

Se forma un contrato CONTRATO DE OPCIÓN

SEGUNDO CONTRATO futuro y eventual

Efecto parálisis transitoria propuesta oferta irrevocableOptante tiempo aceptar

No acepta

CONCEDENTE manifiesta su voluntad en un solo acto contrato de opciónPropuesta irrevocable

para celebrar un 2° contrato

OPTANTE manifiesta su voluntad en dos actos voluntad para formar cronológicamente separados. contrato de opción.

Luego: derecho de opción

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Opción = Preferencia

Para ser opción la propuesta debe ser completa

Beneficiario ACETACIÓN PURA Y SIMPLE oportunidades cuando se perfeccionaCuando se concluye.

En la opción el segundo contrato se perfecciona con la sola manifestación de voluntad del optante. Es inoperantes una aceptación por

parte del concedente [aunque éstemanifieste un querer diferente].

La opción supera al contrato preliminar puesto que es un instrumento más rápido y eficaz.

OPCIÓN

Fenómeno que existe en varias zonas del Derecho Civil.Ej.: 1431 deudor no cumple acreedor reclamar cumplimiento

resolución contrato1357 deudor facultad de pagar con una cosa u otra

1720 vicios ocultos el comprador opta acción redhibitoriaAcción estimatoria

En el contrato de opción es posible estipular una cláusula penal, una multa penitencial, la liquidación anticipada de los daños y perjuicios. Como en todo contrato en el de opción procede cualquier clase de instituto destinado a reforzar el cumplimiento de las obligaciones.

Es en particular de la opción el llamado “precio” o “premio” que debe pagar el optante en caso de no aceptar, pasa a un contrato bilateral [oneroso]. Es un elemento contingente.

Ej.: la opción de venta se liga con el contrato de arrendamiento.

El contrato de opción al igual que el contrato preliminar se ubica en la categoría de CONTRATO PREPARATORIO, pero el contrato de opción puede dar surgimiento a un contrato preliminar.

La opción puede producir efectos Constitutivos finalidad: 2° contratoModificativosExtintivos

Semejanza con el contrato preliminar:● Carácter unilateral del vínculo obligacional.

Diferencias con el contrato preliminar:

● El contrato preliminar tiene plena autonomía estructural respecto al contrato definitivo; en el contrato de opción hay un ligamen estructural que va desde el momento inicial [propuesta vinculante] hasta el momento final [aceptación].

● El optante puede perfeccionar el segundo contrato prescindiendo de la cooperación del concedente; cooperación imprescindible para el contrato definitivo en el preliminar.

● La opción no es inscribible a diferencia de algunos contratos preliminares.

LA OPCIÓN NO SE CONFUNDE CON PROPUESTA IRREVOCABLE POR VOLUNTAD UNILATERAL

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Inc. 2° Art. 1265ejemplo de propuesta irrevocable.

El negocio de opción es un negocio dispositivo abdicativo y que la propuesta irrevocable [voluntad unilateral] genera una obligación de no hacer.

Opción negocio obligacionalPropuesta irrevocable negocio extintivo

LA OPCIÓN ES UNA PROPUESTA IRREVOCABLE POR ACUERDO DE PARTES

La irrevocabilidad es un efecto del contrato de opción; deriva de los artículos 1291 y 1294 Irrevocabilidad por parte del concedente.

ESTRUCTURA DE LA OPCIÓN

PACTO DE OPCIÓN + PROPUESTA[acuerdo de voluntades de las dos partes]

Dicho acuerdo tiene por efecto volver irrevocable una oferta o propuesta de contratar que el cedente hace al optante.

La función de la opción al igual que la del contrato preliminar consiste en preparar la formación de un contrato futuro.

Se adelanta el consentimiento del concedente para el segundo contrato en el caso del contrato de opción; no se formará sin la aceptación del optante. Autonomía de la opción

Más precisamente se habla del contrato de opción como una situación jurídica instrumental constituida para facilitar el surgimiento de una situación jurídica definitiva.

Distinción entre negocios accesorios de garantía prendaFianza

preparatorios: contrato opción[instrumental] Contrato preliminar

FORMA

Contratos previstos por la OPCIÓN contrato CONSENSUAL

Contrato SOLEMNE [es necesaria que la opción observe la forma requerida].

BOLETO DE RESERVA + PROMESA DE ENAJENACIÓN + NEGOCIO TRASLATIVO DE DOMINIO[contrato preliminar] [compromiso de compraventa] [contrato de compraventa con cláusula de tradición]

EFECTOS

La opción es un negocio obligacional del cual surge a cargo del concedente la obligación de no revocar, si incumple incurre en responsabilidad.

CLASES DE OPCIÓN:

a. MODIFICATIVA

b. EXTINTIVA

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c. MEDIATORIA aplicación de la opción al contrato de corretaje.“En la opción mediatora un intermediario busca la manera de obtener un beneficio a base de proporcionar un efectivo adquirente durante el plazo de la opción”

Negocio jurídico Negocio dispositivo Negocio efecto personalen sentido amplio obligacional y obligacional

Negocio Transfiere

Dispositivo Constituye efecto Extinguen real

Negocios declarativos

CREDITO DE USO – LEASINGLey 16072 + 16205

● Institución financiera. Autorizado por el BancoPermite la utilización de un bien por un plazo.

● Usuario Paga dinero periódicamente

● ART 1 INC 2 L.16072 Contrato de opción ● [+ art 23 + art 30 + art 39 lit. a] L.16072 ● Contrato operativo art 636 L.16205

CONTRATO DE EJECUCIÓN

Perfeccionamiento antecedente de la ejecuciónFormación o conclusiónCuando se reúnen todos los elementos esenciales nace a la

vida jurídica.Puede no ser eficaz condición suspensiva [1424]

Plazo suspensivo [1433]

= Eficacia Puede depender de elementos accidentales condición o Plazo.

Puede depender de presupuestos legitimación

Peirano Facio Obligación genérica individuo no está específicamente determinado

No incide riesgo alguno.

Ejecución Se distingue y opone al momento de perfeccionamientoMassineo la define: “consiste en la prestación de la actividad del

deudor que se requiere para hacer posible los efectos del contrato mismo.

Cuando el tiempo influye en los contratos, éstos pueden ser:

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a. DE EJECUCIÓN INMEDIATA instantánea hasta un acto para realizarlo“contrato de ejecución única”

b. DE EJECUCIÓN DIFERIDA duración continuada o periódica“Tracto sucesivo”Ejecución reiterada

La diferencia entre contratos de ejecución inmediata y de ejecución diferida se refleja en la prestación.

Tiempo como duración elemento esencialComo distancia elemento accidental

CONTRATO DE EJECUCIÓN REPARTIDA O ESCALONADA

○ Venta a crédito○ Promesa de enajenación de inmuebles a plazo

■ Hay satisfacción fraccionada de un interés INSTANTÁNEO

CONTRATO DE EJECUCIÓN PROLONGADA arrendamiento de obra

Art 1853 “el precio debe pagarse al hacerse la entrega” acto de ejecución Instantánea.

Actividad desarrollada por el arrendador que se prolonga en el tiempo

“La ejecución es un momento propio del contrato, no de la obligación [la obligación se cumple, no se ejecuta]”

ESTRUCTURA DEL CONTRATO DE CUMPLIMIENTO CONTINUADO O PERIÓDICO

● Es un contrato único● Causa única

RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS CONTRATOS DE CUMPLIMIENTO CONTINUADO O PERIÓDICO. Irretroactividad en caso de resolución por incumplimiento. Referencias a la renta vitalicia y al arrendamiento de cosas

No hay efecto retroactivo en la resolución de contrato opera EX NUNC

Ej.: arrendamiento de cosa efecto hacia el futuro

Excepciones: renta vitalicia

RECESO UNILATERAL Los contratos de cumplimiento continuado tienen aptitud de durar indefinidamente.Massineo: “contratos de duración indeterminada”Cualquiera de las partes puede poner fin al contrato [ejercitando el receso unilateral]

CONTRATO POR ADHESIÓN

Una parte empresa proveedora de bienes y serviciosdicta unilateralmente reglas de contratacióncarácter uniforme y genérico

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contrato en serie resultado producción en serieSe suprime el período de las tratativas

Otra parte consumidoresAceptan tal cual se les brinda la propuesta

Caracteres

● Predeterminación del contenido contractual:○ De manera rígida○ Carácter general y uniforme○ Carácter de permanencia

● Sucesiva adhesión:○ Supresión de la etapa de tratativas.○ El contrato aparece como obra exclusiva de una sola parte, la otra se limita a la

aprobación.

● Superioridad económica del predisponente.

Naturaleza Jurídica

Hauriou expone: “La adhesión no es aceptación, sino una sumisión del particular a un reglamento o a una declaración unilateral de voluntad”.

El problema del contrato por adhesión.● Desigualdad entre las partes cláusulas opresivas o leoninas● La declaración del adherente no significa una concordancia plena con la regulación

contractual (el adherente no lee las cláusulas generales, o no las comprende u omite consultar la fuente externa a que remite el documento).

SOLUCIÓN: LEY 17250 –relaciones de consumo-

Contrato por adhesión per relationemEllo significa que tiene la carga de conocer lo que declara aceptar.

Las cláusulas leoninas, excesivamente gravosas u opresivas.Buena fe exigencia nulidad de la cláusula abusiva

Cláusula de irresponsabilidadL. 17250, art 31, lit. A. nulidad de las cláusulas que exoneran o limitan la responsabilidad.

Contratos típicos (nominados) y atípicos (innominados). Contrato mixto.

CONTRATO TÍPICO nominadoRegulación especialEsquemas rígidos o estereotipados.

CONTRATO ATÍPICO innominadosArt 1260 contratos sujetos a principios generalesArt 1247 definición de contrato general.

CONTRATO MIXTO Entra dentro de la categoría de contrato atípico pero con elementos de diversos contratos típicos.

Contrato INTUITO PERSONAE Consideración en la personaSe tienen en cuenta aptitudes artísticas o científicasConsecuencias de la tipificación:a. El error sobre la persona causa la nulidad del contrato.b. La muerte opera como la extinción de obligación.

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Art 1452 CCU faculta al acreedor a rechazar el cumplimiento por parte de un tercero.

CLAUSULAS ABUSIVAS

● La ratio legis es la Defensa del Consumidor condición de parte débil

Partes empresario o profesionalConsumidor

Buena fe Art 30 L.17250 “Injustificados desequilibrios” = cláusulas unilaterales.

La nulidad recae exclusivamente sobre la cláusula [sin que se afecte el resto del contrato].

Sujeto adherente de un contrato de adhesión neutro

Las cláusulas abusivas sólo son concebibles en los contratos no paritarios [contrato con dispar poder negocial]. Se expresa en el art. 28 L.17250

Los contratos paritarios son aquéllos en los que no hay disparidad de poder negocial. Las partes deben tener igual poder negocial y ser capaces de hacer pesar su propia voluntad e intereses.

Cuando hay tratativa es un indicio a existir paridad.

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