4700-0415 Av 36 D # 45-80 Las Vegas ams

Avaluo N 4700 -0415 Avenida 36 D N°45 -80

Las Vegas Bello - Ant

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LA LONJA PROPIEDAD RAIZ Medellín: Carrera 46 No.53-48 Local 107

Numero único 444 93 31. Opción 1 Celular 320 696 33 07

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1. PRELIMINARES. ................................................................................................. 3

1.1. FECHA Y NUMERO DEL INFORME: ................................................................ 3 1.2. PRESENTACION: ............................................................................................ 3 1.3. DIRECCION DEL INMUEBLE: .......................................................................... 3 1.4. OBJETO DEL AVALUO: ................................................................................... 3 1.5. ALCANCES Y PROCESOS DE VALORACIÓN: ............................................... 3 1.6. VALUADO POR: ............................................................................................... 4 1.7. DOCUMENTACION ESTUDIADA: ................................................................... 4 1.8. CONDICIONES LIMITATIVAS: ......................................................................... 4 1.9. CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD ........................................................... 5

2. CARACTERISTICAS URBANAS DEL SECTOR DONDE ESTA UBICADA LA URBANIZACIÓN LAS VEGAS. ............................................................................... 5

2.1. CLASIFICACION DE LA ZONA: ....................................................................... 5 2.2. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR: ........................................................................ 5 2.3. SISTEMA VIAL DEL SECTOR: ......................................................................... 6 2.4. TRANSPORTE: ................................................................................................ 6 2.5. SERVICIOS MUNICIPALES: ............................................................................ 6

3. CARACTERISTICAS PARTICULARES DE LA URBANIZACIÓN VEGAS. ......... 7

3.1. DESCRIPCION: ................................................................................................ 7

4. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL EDIFICIO. ..................................... 7

4.1. PROPIEDAD DE: .............................................................................................. 7 4.2. MATRICULA INMOBILIARIA - AVALUO CATASTRAL AÑO 2015: ................... 7 4.3. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO: .................................................................... 7 4.4. LOCALIZACIÓN Y DESCRIPCION DEL LOTE: ................................................ 7 4.4.1. Área del lote: ................................................................................................. 7 4.5. DESCRIPCION: ................................................................................................ 7 4.5.1. Elementos de construcción: .......................................................................... 7

5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO: ................................ 8

5.1. DESCRIPCION ................................................................................................. 8 5.2. AREA CONSTRUIDA: ...................................................................................... 8 5.3. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN: ............................................................... 8

6. CONSIDERACIONES GENERALES. ................................................................. 9

6.1. DEL SECTOR: .................................................................................................. 9 6.2. DEL EDIFICIO: ................................................................................................. 9 6.3. DEL APARTAMENTO OBJETO DE ESTUDIO: .............................................. 10

7. METODOLOGIAS VALUATORIAS. .................................................................. 10

8. POLÍTICA. ......................................................................................................... 11



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9. VIGENCIA DEL AVALUO. ................................................................................. 12

10. VALOR FISICO. .............................................................................................. 12



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1. PRELIMINARES.

1.1. FECHA Y NUMERO DEL INFORME: Fecha: 24 de noviembre de 2015 Número: 4700 – 0415 / Bello

1.2. PRESENTACION: El presente documento corresponde al resumen del trabajo devaloración adelantado por el equipo de valuación de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, encargado por el señora GLORIA ELENA MEJIA HERRERA, con el fin de determinar el valor de mercado de un inmueble localizado en el municipio de Bello. 1.3. DIRECCION DEL INMUEBLE: Avenida 36 D N°45 -80 Primer Piso. Comuna: 09 Fontidueño. Sector: 03 Las Vegas. Municipio de Bello. Departamento de Antioquia.

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1.4. OBJETO DEL AVALUO: Establecer el valor comercial de un apartamento en primer piso, perteneciente a un edificio de 3 pisos, bifamiliar no sometido al régimen de propiedad horizontal.

1.5. ALCANCES Y PROCESOS DE VALORACIÓN: Durante la ejecución de la valuación del portafolio encomendado, el equipo de valuadores de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, realizó las siguientes actividades:



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Para efectuar la inspección fue designado la Tecnologa ANA MARIA SANCHEZ La señora GLORIA ELENA MEJIA HERERA, proporcionó información de la propiedad incluyendo dimensiones generales del edificio y documentación legal. Las fotografías e información adicional de la propiedad, fue obtenida durante la visita de inspección, realizada por el equipo de valuadores. La información sobre operaciones cerradas y ofertas en el mercado se obtuvo de diversas fuentes como la base de datos de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, el mercado abierto de compraventa y entrevistas con corredores, propietarios, desarrolladores y autoridades. Donde fue posible, se ratificó toda la información involucrada en el proceso de realización del reporte. Preparación del reporte en cumplimiento del objetivo planteado. Para desarrollar la opinión de valor, los valuadores han completado el proceso de análisis como lo definen los requerimientos de los estándares.

1.6. VALUADO POR: LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, con Registro Nacional de Avaluador N° 003 – 38822, dedicada a esta actividad desde el año de 1953; experiencia que se pone al servicio de la comunidad con el Comité de Avalúos.

1.7. DOCUMENTACION ESTUDIADA: Copia de impuesto predial, trimestre 1/2015. Certificado de cancelación No. 163, de la Notaria Segunda de Bello de

fecha 24 de noviembre de 2003. Copia de la escritura pública Nº 2.069 del 24 de noviembre de 2003 de la

Notaria segunda de Bello. 1 Plano elaborado por Patma Ingenieros de fecha sep de 2015, con sellos

de Visto Bueno de propiedad horizontal, Licencia C2-332-2015. Original de factura de EPM.

1.8. CONDICIONES LIMITATIVAS: Las áreas mas adelante registradas, son tomadas el plano aportado. Para que el presente avalúo tenga validez, es necesario someter la edificación a régimen de propiedad horizontal.



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No se ha realizado ningún tipo de investigación legal de la propiedad. No nos hacemos responsables por la descripción legal de la propiedad que se valúa o cualesquiera aspectos legales, incluyendo aquellos que surjan de los títulos de propiedad o gravámenes. Se considera que el título de las propiedades está correcto y las propiedades es comercializable en tanto no se indique lo contrario. Se asume que los inmuebles están libres de embargo, subsidio, invasión u otros gravámenes hasta que no se indique lo contrario. La información proporcionada por terceros en la cual está basada la valoración realizada, es considerada confiable pero no nos hacemos responsables por la veracidad de la misma. Ninguna garantía está dada con respecto a la veracidad y exactitud de la información, sin embargo, el máximo esfuerzo fue realizado para comprobar su veracidad. La opinión en este estudio está expresada en pesos colombianos Nuestro perito., u otro funcionario de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, podrán ser requeridos para dar testimonio o asistencia en juicios y tribunales o cualquier otro litigio por razón de este reporte, siempre y cuando se haya convenido previamente, los honorarios, los viáticos y los gastos de transporte de ser necesario, por su asistencia. Este reporte no será distribuido a terceros de cualquier forma sin el consentimiento y aprobación por escrito de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ.

1.9. CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD El tasador no tiene ningún interés, directo o indirecto con los bienes valuados. Además no lo liga, ni con el solicitante, ni con los propietarios del lote, lazos familiares o de alguna otra índole.

2. CARACTERISTICAS URBANAS DEL SECTOR DONDE ESTA UBICADA LA URBANIZACIÓN LAS VEGAS.

2.1. CLASIFICACION DE LA ZONA: Residencial, de estrato 2.

2.2. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR: El barrio Las Vegas está situado al costado nor oriental del municipio de Bello,



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vecino al barrio Machado y al municipio de Copacabana. Su acceso es por la Autopista Norte y por la vía Zamora – Copacabana. Es un sector de topografía en leve desnivel en sentido oriente – occidente con un urbanismo completo, pero desorganizado; principalmente residencial de tipo popular, con construcciones hasta de cuatro pisos de altura.

2.3. SISTEMA VIAL DEL SECTOR: Las vías del sector son las diagonales 44 vía a Copacabana y 45, vías asfaltadas, con andenes en concreto, en buen estado de conservación.

2.4. TRANSPORTE: El servicio de transporte se suministra por las vías anterioresTambién cuenta con transporte integrado al Metro, con la Estación Bello y Niquia.

2.5. SERVICIOS MUNICIPALES: El sector y el edificio, cuentan con los servicios públicos completos suministrados por las Empresas Públicas de Medellín E.S.P. El servicio de aseo es prestado por la empresa Interaseo del Municipio de Bello.



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3. CARACTERISTICAS PARTICULARES DE LA URBANIZACIÓN VEGAS.

3.1. DESCRIPCION: Urbanización abierta conformada por casasbifamiliares, con vías de acceso vehicular y peatonal.

4. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL EDIFICIO.

4.1. PROPIEDAD DE: Los señores: GLORIA ELENA MEJIA HERRERA y CESAR AUGUSTO ECHEVERRI ROLDAN. La anterior información, no constituye estudios de títulos.

4.2. MATRICULA INMOBILIARIA - AVALUO CATASTRAL AÑO 2015: 01N – 0313057* - $ 41.857.603 Para el año 2015. *De la Oficina de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Norte.

4.3. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO: Dos. 4.4. LOCALIZACIÓN Y DESCRIPCION DEL LOTE: Ubicado en la Urbanización Las Vegas, Lote No. 13 de la manzana 07, de forma rectangular, de topografía en desnivel,ubicado entre las diagonales 44 y 45, con frente a la avenida 36D sendero peatonal.

4.4.1. Área del lote:

60.00 m² Frente a la avenida 36D: 5.00 metros Fondo: 12.00 metros Datos tomados del plano presentado. 4.5. DESCRIPCION: Edificio de tres pisos, con dos unidades independientes, una en primer piso y la segunda dúplex, segundo y tercer piso, no sometido al régimen de propiedad horizontal.

4.5.1. Elementos de construcción:

Estructura: Muros portantes. Fachada: Adobe revocado y pintado, Cubierta. Entre



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piso en losa de concreto.

5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO:

5.1. DESCRIPCION Apartamento en primer piso, con la siguiente distribución: Sala comedor, tres alcobas, sanitario, patio y cocina

5.2. AREA CONSTRUIDA: Área construida: 52.85 m² Área libre: 3.13 m² AREA TOTAL: 55.98 m² Datos tomados del plano aportado.

5.3. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN: Muros: Adobe revocado y pintado. Piso: En baldosa. Baño: Enchapado en cerámica, cabinado en acrílico. Puertas: Exterior en lamina, interiores marcos en lamina y alas en madera. Ventanas: En lamina con vidrio liso y celosías con reja de seguridad. Cocina: Mesón en granito pozuelo en acero inoxidable, muros forrados en cerámica y red de gas



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6. CONSIDERACIONES GENERALES.

6.1. DEL SECTOR: El sector cuenta con establecimientos educativos como la Institución Educativa las vegas, la Institución Educativa Jaime Arango Rojas, el Colegio Parroquial Juan Pablo Segundo, la Institución Educativa Fontidueño; y con negocios de comercio minorista; en su vecindad encontramos la Iglesia San Eduardo Rey, el Centro de Salud Fontidueño y la Cárcel Nacional Bellavista. En la zona se encuentra el puente ciclopeatonal Antonio González, obra de infraestructura que beneficia el sector y que comunicara la comuna 9 con la Unidad Deportiva Tulio Ospina y la estación metro de Niquía.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces esta bastante influido por lo que ocurre en las inmediaciones, los inmuebles no pueden separarse del lugar donde están situados; el futuro económico del sector; su destinación actual es residencial.

6.2. DEL EDIFICIO: Con buena presentación en su fachada, con frente a un sendero peatonal, por el cual transitan motos y vehículos pequeños. Tiene planos aprobados con sellos



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para someter la edificación al régimen de propiedad horizontal y comercializar cada unidad independiente.

6.3. DEL APARTAMENTO OBJETO DE ESTUDIO: Goza de buena iluminación y ventilación natural, se encuentra en buen estado de conservación, sus acabados son básicos, sencillos y funcionales.

7. METODOLOGIAS VALUATORIAS. Para efectos de la conformación del precio de venta del bien valuado, entre otros criterios, hemos tenido en cuenta:

La calidad del sector y posición socio – económica.

Los tipos de edificaciones circunvecinas.

Su vecindario.

Estado de las vías y servicios públicos.

Su área construida.

Los materiales, acabados de construcción, solidez, el tiempo de construcción, su estado de conservación.

La distribución interior.

Su posible rentabilidad.

Su edad de construcción. Para efectos de asignarle el valor comercial, procedimos de la siguiente manera:

Se tuvo en cuenta la Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el decreto 1420 de 1998.

Se reviso la documentación suministrada y la consultada por la Entidad.

Identificamos físicamente el predio y se tomó registro fotográfico.

Procedimos a establecer el valor comercial de venta mediante la aplicación de los métodos comparativo, de rentabilidad, de reposición y el Factor de Comercialización.

El método comparativo se adelanto mediante el examen de la oferta y la demanda de inmuebles similares, operaciones realizadas y avalúos efectuados en el sector y zonas similares, estudio de valores de tierras con predios equiparables previos ajustes de tiempo y conformación, potencial desarrollo y localización y consulta a la base de datos de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ.



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El método de rentabilidad, consiste en fijar la relación entre el valor del canon mensual y el valor comercial del inmueble. La rentabilidad es el cálculo del costo de cesión en el usufructo de un bien por un tiempo determinado, mediante el pago de una renta. Para establecer el Factor de Comercialización se utilizo la Tabla de Herweet, estableciendo los coeficientes de oferta y demanda de acuerdo a criterio del comité, para este tipo de predios.

8. POLÍTICA.

El valor de Mercado se define como: “el precio más probable que una propiedad puede tener en un mercado abierto y competitivo, bajo todos los requisitos y condiciones para una venta justa; en donde el comprador y el vendedor actúan de manera prudente e inteligente, y asumen que el precio no está afectado por motivaciones inadecuadas o poco evidentes.” Implícitamente en esta definición está la consumación de la venta en la fecha especificada y el traspaso del título de vendedor a comprador bajo estas condiciones: Comprador y vendedor están normalmente motivados. Ambas partes están bien informadas y actúan en lo que consideran su mejor interés. Un tiempo razonable de colocación es considerado en el mercado abierto. Los pagos son realizados en efectivo en la moneda local o en términos de un arreglo financiero que sea comparable. El precio representa la propiedad vendida sin haber sido afectada por intereses especiales, financiamiento o ventaja de cualquier persona asociada con la transacción. Tiempo razonable de exposición: El Tiempo de exposición siempre precede a la fecha efectiva de valuación. Puede ser definido como: "El tiempo estimado que una propiedad estaría ofertada en el mercado abierto antes de la consumación hipotética de la venta a partir de la fecha del avalúo. Es un análisis retrospectivo basado en eventos pasados y asumiendo un mercado abierto y competido.”



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Certificamos que ni LA LONJA PROPIEDAD RAIZ ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo las inherentes al presente estudio. Los conceptos se consideran como un dictamen y no comprometen la responsabilidad de quien los emite, ni son de obligatorio cumplimiento. Articulo 25 Código Contencioso Administrativo.

9. VIGENCIA DEL AVALUO. Teniendo en cuenta el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y el artículo 19 del decreto 1420 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avaluó tiene una vigencia de un (1) año contado a partir de la fecha de expedición del presente informe, siempre y cuando las condiciones intrínsecas y extrínsecas del mercado que puedan afectar el valor propuesto, se conserven.

10. VALOR FISICO.

Hechas todas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto del valor comercial de contado del inmueble en primer piso:

$ 49.221.000,00

SON: CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIUN MIL PESOS M/L. Para que el presente avalúo tenga validez, es necesario someter la edificación a régimen de propiedad horizontal. Firmado, LA LONJA PROPIEDAD RAIZ Registro Nacional de Avaluador Nº 003 – 38822 Ana Maria Sanchez R.N.A. 3-687

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