Abbatti Resguardo Alquileres Comerciales

Contratos de alquileresFecha Lunes, 16 de julio del 2012

Tema ESCRITURA

Alquileres comerciales nuevos y resguardosAl momento de fijar alquileres para el mediano plazo resultaprimordial estabilizar el futuro de los alquileres comerciales apactar mediante la aplicación de mecanismos con validez legal enlos contratos. Describen aquí Abatti y Rocca (h) fórmulasdiversas en pesos, y otras sin extirpar todavía los dólares, paraque el procontratante las adapte mejor a su locación por celebrary guarezca los alquileres, permitiendo así nuevas locaciones.

I . - ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES.Será primordial a la hora de contratar, tratar de mantenerestabilizados los alquileres comerciales sin quebrantar la prohibiciónlegal de reajustar (1) y vislumbrando posibles reformas en nuestrosistema jurídico (2), que modificarían el actual sistema de libre pactoen moneda extranjera, del precio de la locación o cánones.

I I . - VEINTE DISÍMILES FÓRMULAS BÁSICAS PARARESGUARDAR ALQUILERES.Ofrecemos una veintena de distintos y esenciales modos de pactaralquileres, sean en pesos, algunos “cuotativos” y otros en dineroextranjero como “moneda de contrato” , para que los futuroscontratantes puedan, merituando las circunstancias “de hecho” yoyendo siempre nuestras advertencias, elegir cuál sistema se adaptarámejor a la locación por celebrar para guarecer las contraprestaciones.No quisimos descartar los hoy plenamente legales alquileres endólares (aunque hoy de adquisición restringida), a pesar de diversos

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proyectos vedadores y pesificadores en puerta, que excluiríanalquileres en monedas foráneas.

a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente enpesos de cantidades de unidades de cosas o servicios producidos ovinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario,promediando el valor de mercado y sin cláusula resolutoria anticipadaespecial.

b) alquiler mixto, parte en suma de pesos fija o escalonada yparte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y unporcentaje de las ventas y se incluirá o no en ellas el IVA, variará elporcentaje a fijar (0,50%, 1%, 2%, 4%, 4,5%, 5%, etc.), según elrubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que sele podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables enperíodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizarlos montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en“shoppings” , con empresas de primera línea y contabilidades “sanas” ,también lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias,estaciones de servicios y disquerías, restaurantes, más en otrosnegocios franquiciados, etc.

c) alquiler mixto en dólares y pesos: de un monto en dólares alcambio oficial “vendedor” (3), adicionada a otra suma de pesosescalonada (tri, cuatri, semestral, anual) <<>>

d) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme los arts.635 a 642 del Cód. Civil, para los alquileres subsiguientes a vencidoel plazo mínimo legal (tres años), se fijará el alquiler de cada nuevoperíodo bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según latasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una quedesignará el locatario y otra nominada por el locador, quejustipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado yse preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, quese requerirá además una tercera tasación a la inmobiliaria quepertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) -u



otros entes afines, sean o cámaras provinciales-, promediándose entreestas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período ypreviendo que cuando el lapso de tasaciones y negociaciones tardaramás de de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente elalquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijacióndefinitiva del alquiler <<>>;

e) alquiler escalonado en pesos: proyectando el alquiler de todo elplazo contractual y se dividirán los pagos en alquileres mensualesdesiguales y progresivos por los meses involucrados, cualesincrementarán sus montos en cada período semestral o anual (ej.$1.000, $1.200, $1.400, etc.);

f) alquiler escalonado en pesos, con alternativa al locatario defijarlo por tercero -inmobiliarias- (canon cuotativo): que sepactará mediante cláusula que imponga un alquiler escalonado de Xpesos para el primer semestre o año, de X pesos para el segundosemestre o año y así sucesivamente, hasta finalizar el plazocontractual y se otorgará al locatario la opción alternativa de pagar elalquiler resultante de requerir a terceros (dos inmobiliarias -locales yde la zona-, una designará el locatario y otra el locador), quejustiprecien el alquiler a cobrar (conf. arts. 638 y 640 del Cód. Civil),por tanto si el inquilino negase la obligación alternativa de fijar porinmobiliarias el alquiler a regir en cada semestre o año, pagaráforzosamente el mayor alquiler en pesos que corresponda a cadaperíodo.

g) alquiler escalonado en dólares, con alternativa al locatario defijarlo por tercero -inmobiliarias-: con una cláusula que impongaun alquiler escalonado de X dólares para el primer semestre o año, deX dólares para el segundo semestre o año y así sucesivamente, hastafinalizar el plazo contractual y se otorga al locatario la opciónalternativa de pagar el alquiler resultante de requerir a terceros (dosinmobiliarias -locales y de la zona-, una designará el locatario y otrael locador), que justiprecien el alquiler a cobrar -conf. “Título IX - Delas obligaciones alternativas” del Cód. Civil- (4) y por tanto si el



inquilino negase la obligación alternativa de fijar por inmobiliarias elalquiler a regir en cada semestre o año, pagará forzosamente el mayoralquiler en dólares que corresponda a cada período <<>>;

h) alquiler en porcentaje estacional de ventas: a integrarse con unporcentaje de las ventas que variará con las temporadas del año y asíse prefijará que acreciente o disminuya el porcentaje, según períodosestablecidos de mayor o menor demanda de baja, media o altatemporada, modalidad aplicada en pequeños mercados de algunaszonas turísticas.

i) alquiler en pesos necesarios para adquirir productosdeterminados, cotizados en mercados locales (alquiler cuotativo):con los pesos necesarios para adquirir en cada vencimiento mensual,media tonelada de soja disponible, según cotización FOB en puertosargentinos del día hábil anterior, informada por el diario La Naciónde Buenos Aires, resguardando al locatario con derecho de resoluciónanticipada mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sinindemnización o con, pero reducida.

j) alquiler en pesos necesarios al cambio oficial para adquirirporcentajes de cosas o productos determinados, cotizados enmercados extranjeros (pacto cuotativo): que consistirá en los pesosnecesarios para adquirir en cada vencimiento mensual, mediatonelada de soja disponible según cotización en el mercado deChicago, EUA. y media tonelada métrica de…(aluminio; cobre;estaño; plomo; cinc) disponible según cotización del mercado deLondres, Reino Unido y, resguardando al locatario con derecho deresolución anticipada mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) ysin indemnización o con, pero reducida.

k) alquiler en pesos con cláusula de ajuste (costo de laconstrucción CAC.; etc.), en suspenso: tomando el número índicedesde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa odesuetudo de las prohibiciones legales de reajustar, pueda librementeaplicarse y, resguardando al locatario con una cláusula de resolución



anticipada, exigiéndole un preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sinindemnización o reducida <<>>.

l) alquiler en la suma de pesos necesaria para adquirirporcentajes de cosas o productos determinados (canon cuotativo):como tantas Tn de “soja” s/Rosario o cantidad de unidades dekw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edenor, Edesur, etc.; seresguardará al locatario dándole derecho de resolución anticipada ypreaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella,pero reducida.

m) alquiler en dólares en su equivalente en pesos al cambio oficialfijado en suma mayor a la pretendida: se fijará un monto endólares superior al pretendido, para compensar las posiblesdiferencias de cambio entre el dólar oficial de Argentina y sucotización libre en Uruguay, al adquirir los dólares vendiendo allí lospesos argentinos <<>>.

n) alquiler en dólares en su equivalente a pesos al cambio oficial:tratándose del equivalente en pesos de los dólares pactados, cotizadosal cambio oficial tipo “vendedor” <<>>.

ñ) alquiler en dólares con bonificaciones decrecientes: al cambiooficial y resguardando al locatario con una cláusula de resoluciónanticipada, exigiéndole un preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sinindemnización o reducida <<>>.

o) alquiler en dólares al equivalente en pesos a cambio deUruguay: se tomarán los pesos al cambio libre tipo “comprador”uruguayo y con su producto o resultado se calcularán los dólares altipo “vendedor” también uruguayo, según ambas cotizaciones delCitibank u otro banco privado de primera línea que opere localmente;se resguardará al locatario con una cláusula de resolución anticipada,mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización ocon y reducida <<>>;



p) alquiler en dólares al cambio oficial: se pagará en “dólares” olos pesos equivalentes y se resguardará al locatario con una cláusulade resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días)y sin indemnización <<>>.

q) alquiler en argentinos oro: se pagará en su equivalente en pesosa la cotización oficial del BCRA y resguardando al locatario con unacláusula de resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a30 días) y sin indemnización (5).

r) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo departes y a “valor de mercado”: se trata de que las mismas partesfijarán juntas, periódica y obligatoriamente el alquiler, respetando losvalores de mercado, sea pidiendo o no tasación de inmobiliarias<<>>.

s) alquiler en dólares al equivalente en pesos a cambio de Brasil,Chile, Paraguay, etc.: se tomarán los pesos al cambio libre tipo“comprador” …(brasilero, chileno, paraguayo, etc.) y con suproducto o resultado se calcularán los dólares al tipo “vendedor”también …(brasilero, chileno, paraguayo, etc.), según ambascotizaciones de algún banco privado de primera línea que operelocalmente; se resguardará al locatario con una cláusula de resoluciónanticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sinindemnización o con pero reducida <<>>;

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)Estudio Abatti & Roccawww.abatti-rocca-abog.com.arCopyright de los autores 8/7/2012.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 16 de julio de 2012



Dres. Abatti y Rocca (h)

NOTAS:

(1) Dice la vigente ley 23.928 de Convertibilidad, Art. 10.Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991,todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizanla indexación por precios, actualización monetaria, variación decostos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas,impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Estaderogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones ysituaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirseninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, comocausa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.(art.sust. por art. 4°, ley 25.561).

(2) Dice el Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación,redactado por la Comisión creada por decr. 191/2011 (PEN) y luegode ingresado al Senado Nacional, modificado por el PEN: Art. 765.-Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe ciertacantidad de moneda, determinada o determinable, al momento deconstitución de la obligación. Si por el acto por el que se haconstituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de cursolegal en la República, la obligación debe considerarse como de darcantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalenteen moneda de curso legal, de conformidad con la cotización oficial.



Art. 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidadcorrespondiente de la especie designada. (fuente Sistema Argentinode Información Jurídica “www.infojus.gov.ar“ )

(3) Dice el vigente Cód. Civil: Art. 617. Si por el acto por el que seha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que nosea de curso legal en la República, la obligación debe considerarsecomo de dar sumas de dinero. Art. 619. Si la obligación del deudorfuese de entregar una suma de determinada especie o calidad demoneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día desu vencimiento.

(4) Dice el vigente Cód. Civil: Título IX - De las obligacionesalternativas, Art. 635. Obligación alternativa es la que tiene porobjeto una de entre muchas prestaciones independientes y distintaslas unas de las otras en el título, de modo que la elección que debahacerse entre ellas, quede desde el principio indeterminada. Art. 636.El obligado alternativamente a diversas prestaciones, sólo lo está acumplir con una de ellas íntegramente, sea la prestación de una cosa ode un hecho, o del lugar del pago, o de cosas, hechos y lugar de laentrega. Art. 637. En las obligaciones alternativas, corresponde aldeudor la elección de la prestación de uno de los objetoscomprendidos en la obligación. Art. 638. Si una de las prestacionesno podía ser objeto de la obligación, la otra es debida al acreedor.Art. 639. Si uno de los objetos prometidos no pudiese realizarseaunque sea por culpa del deudor, o por otra causa cualquiera, debeprestarse el que ha quedado. Si ninguno de ellos puede prestarse, y eluno ha dejado de serlo por culpa del deudor, éste tiene la obligaciónde entregar el valor del último que hubiese dejado de poder serprestado. Art. 640. Cuando la obligación alternativa consista enprestaciones anuales, la opción hecha para un año no obliga para losotros. Art. 641. Cuando la elección fuere dejada al acreedor, y una delas cosas se hubiese perdido por culpa del deudor, el acreedor podráreclamar, o la cosa que ha quedado, o el valor de la que se ha perdido.Si se han perdido las dos por culpa del deudor, el acreedor puedereclamar el valor de la una o de la otra. Lo mismo se observará si las



prestaciones que comprende la obligación no fuesen de entregarcosas, estimándose entonces por el juez el valor de la que, elegida porel acreedor, no puede prestarse. Art. 642. Si las prestaciones se hanhecho imposibles sin culpa del deudor, la obligación quedaextinguida.

(5) Ver, Abatti y Rocca (h), «No es necesario contratar en dólarespara preservar el equilibrio contractual: El uso del argentino-oro» (LaLey, tomo 1990-C, pág. 1146).

(6) Fallo Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del3/12/2008, autos "Kuschniroff, Víctor Hernán con Mandelbaum,Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres" (Expte.84.054/2004).

BIBLIOGRAFÍA.

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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DECONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES,COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos conveniosprácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados paraasistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho),pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.



Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS,RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas paraasegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos uobligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed.García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DECARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales,procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio defórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear,extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar,derechos y obligaciones), pról. Eduardo Gerome, ColecciónAbacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 3ª reimpr. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOSUSUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales,rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de usocotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos,cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico,Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOSINMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisospara implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, ColecciónAbacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES.Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica deprocesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina,Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ªed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOSDE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritosjudiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A.

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Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed.c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DELA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas,contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales ynotas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud,Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DEPROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones,con modelos usuales para consorcistas, administradores yencargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. GarcíaAlonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.



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