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ACTUALIZACIÓN DEL REGLAMENTO

DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL

PUERTO BAHIA

ESCRITURA PÚBLICA

NO. 4011 DEL 11 DE AGOSTO DE 2014

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Estimados copropietarios:

El Consejo de Administración y la Administración del Conjunto residencial

Puerto Bahía ha realizado un esfuerzo en 2018-2019 para actualizar el

reglamento de propiedad horizontal, este documento es el pilar fundamental

de nuestra copropiedad, ya que en él se encuentran las pautas para la

administración y convivencia que permiten relaciones sanas entre

copropietarios y tenedores.

En este documento encontrará el modelo del reglamento que presentamos a

la comunidad, para que la Asamblea apruebe las modificaciones propuestas,

las cuales se encuentran acordes con la ley 1801 de 2016 o Código de Policía y

la ley 675 de 2001.

Estaremos atentos a recibir sus sugerencias o atender sus inquietudes los días

2 y 4 de abril en horario de 4:30 pm a 7:00 pm.

Su participación activa es muy importante para la construcción de un mejor

conjunto residencial.

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INDICE

Pág.

CAPÍTULO VI: COEFICIENTES DE PROPIEDAD 5

ARTÍCULO 22. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD 5

ARTÍCULO 23. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNDES DE LOS BIENES COMUNES 5

ARTÍCULO 24. CUOTAS DE MANTENIMIENTO 5

CAPÍTULO VII: CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS 6

ARTÍCULO 25. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO 6

ARTÍCULO 26. DEFICIT PRESUPUESTAL. 7

ARTÍCULO 27. EXPENSAS EXTRAORDINARIAS 7

ARTÍCULO 28. INTERESES DE MORA 7

ARTÍCULO 29. DE LA CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES 7

ARTÍCULO 30. OBLIGATORIEDAD 8

ARTÍCULO 31. CUOTAS VOLUNTARIAS 8

ARTÍCULO 32. IMPUESTOS Y TASAS 8

ARTÍCULO 33. SOLIDARIDAD 8

ARTÍCULO 34 MERITO EJECUTIVO 8

ARTÍCULO 35. REPARACIONES 8

ARTÍCULO 36. SEGUROS 9

ARTÍCULO 37. INDEMNIZACION Y RECONSTRUCCION DEL CONJUNTO: 9

CAPÍTULO VIII: MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES 9

ARTÍCULO 38. MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES 9

ARTÍCULO 39. MODIFICACIONES EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES 10

ARTÍCULO 40. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES 10

ARTÍCULO 41. REPARACIONES EN LOS BIENES PRIVADOS 10

ARTÍCULO 42. RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO 10

CAPÍTULO IX: DERECHOS-OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES 11

ARTÍCULO 43. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS 11

ARTÍCULO 44. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO 13

TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES: 14

ARTÍCULO 45. PROHIBICIONES 14

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ARTÍCULO 46. NORMAS PARA EL USO DE LOS CUPOS DE PARQUEO Y DE OTROS BIENES COMUNES 17

ARTÍCULO 47. EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS 18

ARTÍCULO 48. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. 18

CAPÍTULO X: ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN 18

ARTÍCULO 49. ENUMERACIÓN 18

ARTÍCULO 50. ORDEN JERÁRQUICO 19

CAPÍTULO XI: DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS 19

ARTÍCULO 51. CONFORMACIÓN 19

ARTÍCULO 52. REUNIONES ORDINARIAS. 19

ARTÍCULO 53. REUNIONES EXTRAORDINARIAS 20

ARTÍCULO 54. QUÓRUM DELIBERATORIO 20

ARTÍCULO 55. VOTOS 21

ARTÍCULO 56. QUÓRUM DECISIORIO 21

ARTÍCULO 57. QUÓRUM DECISIORIO ESPECIAL 21

ARTÍCULO 58. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 21

ARTÍCULO 59. ACTAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 21

ARTÍCULO 60. OBLIGATORIEDAD 22

ARTÍCULO 61. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 22

CAPÍTULO XII: DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 22

ARTÍCULO 62. INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCION 22

ARTÍCULO 63. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS. 23

ARTÍCULO 64. SESIONES Y QUÓRUM 23

ARTÍCULO 65. ACTAS DEL CONSEJO 23

ARTÍCULO 66. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 23

CAPÍTULO XIII: DEL ADMINISTRADOR 25

ARTÍCULO 67. FACULTADES BÁSICAS. 25

ARTÍCULO 68. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. 25

ARTÍCULO 69. REMUNERACIÓN 26

ARTÍCULO 70. EMPALME Y ENTREGA DEL CARGO DE ADMINISTRADOR 27

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CAPÍTULO XIV: EL REVISOR FISCAL 27

ARTÍCULO 71. NOMBRAMIENTO 27

ARTÍCULO 72. INCOMPATIBILIDAD 27

ARTÍCULO 73. FUNCIONES 27

CAPÍTULO XV: EL FONDO DE IMPREVISTOS 27

ARTÍCULO 74. CREACIÓN Y FINALIDAD 27

ARTÍCULO 75. DISPOSICIÓN DE LOS RECURSOS DEL FONDO 28

ARTÍCULO 76. MANEJO E INVERSIÓN 28

ARTÍCULO 77. COBRO DE EXPENSAS EXTRAORDINARIAS PARA FORMAR EL FONDO DE IMPREVISTOS 28

CAPÍTULO XVI: EL COMITÉ DE CONVIVENCIA 28

ARTÍCULO 78. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS. 28

ARTÍCULO 79. DE LA CONFORMACIÓN. 28

ARTÍCULO 80. PROHIBICIONES 29

ARTÍCULO 81. FUNCIONES DEL PRESIDENTE. 29

ARTÍCULO 82. CONTENIDO DEL ACTA DE COMITÉ DE CONVIVENCIA 29

ARTÍCULO 83. DIVULGACIÓN. 29

CAPÍTULO XVII: SANCIONES 29

ARTÍCULO 84. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 30

ARTÍCULO 85. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 31

ARTÍCULO 86. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 36

CAPÍTULO XVII: NORMAS DE CONVIVENCIA 37

ARTÍCULO 87. INSTALACIÓN DE REJAS 37

ARTÍCULO 88. SEGURIDAD 37

ARTÍCULO 89. SEGURIDAD EN LA PORTERÍA DEL CONJUNTO 38

ARTÍCULO 90. TRASTEOS Y MUDANZAS 38

ARTÍCULO 91. MANEJO DE DESECHOS. 40

ARTÍCULO 92. LOS ANIMALES DE COMPAÑIA. 40

ARTÍCULO 93. REQUISITOS PARA TENENCIA DE ANIMALES DE COMPAÑÍA PERMITIDOS. 41

ARTÍCULO 94. SALÓN COMUNAL. 41

ARTÍCULO 95. REGLAMENTO DE USO DE LA PISCINA 42

ARTÍCULO 96. REGLAMENTO DE USO DEL GIMNASIO. 43

ARTICULO 97. REGLAMENTO DE USO DE LA CANCHA DE SQUASH. 44

ANEXO CLASIFICACION DE FALTAS 45

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ACTUALIZACIÓN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO

RESIDENCIAL PUERTO BAHIA

Nota Aclaratoria: Los capítulos I al V del reglamento de propiedad horizontal abordan temas de

identificación de la copropiedad, propietarios y títulos iniciales, determinación del inmueble,

delimitación de los bienes de dominio particular o exclusivo, delimitación de los bienes comunes,

elementos que no serán reformados o actualizados ya que no se ha generado un cambio en dichos

elementos.

CAPÍTULO VI: COEFICIENTES DE PROPIEDAD

ARTÍCULO 22. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD

Para efectos de establecer los porcentajes de participación en la propiedad de la persona jurídica, se

ha asignado a la totalidad del Conjunto un valor convencional equivalente a cien (100) y a cada

unidad privada un valor inicial que será el resultante de dividir el área privada de cada unidad por el

área total privada del Conjunto. Estos coeficientes de copropiedad serán el índice o medida del

derecho de cada copropietario en los bienes de uso o servicio común y se encuentran consignados

en la tabla que se describe a continuación. Con esta misma proporción cada unidad privada debe

contribuir por concepto de gastos de conservación y mejoras de estos bienes. De acuerdo con estos

coeficientes de copropiedad se conformarán las mayorías para el quórum en Asambleas.

Tabla A

Sumas 11, 101% 16.136%

Sumas Etapa 1 68, 729% 100.00%

Etapa 2 por desarrollar 31,271%

TOTALES 100.005

ARTÍCULO 23. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNDES DE LOS BIENES COMUNES

Para el mantenimiento de los bienes comunes deberán colaborar todos los propietarios del Conjunto

de acuerdo con los coeficientes de copropiedad de que trata la tabla A del artículo 22 de este

Reglamento.

ARTÍCULO 24. CUOTAS DE MANTENIMIENTO

Cada propietario deberá contribuir con los gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento,

mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes y al pago de la prima de seguro de

incendio y terremoto, en proporción al coeficiente de copropiedad establecido en la Tabla del artículo

veintidós (22) del presente reglamento para cada una de las unidades privadas en que se divide el

conjunto.

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CAPÍTULO VII: CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS

ARTÍCULO 25. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO

La elaboración del presupuesto de ingresos y gastos deberá ceñirse a las normas contables

aprobadas por la Asamblea, la normatividad vigente, y a las siguientes normas y

procedimientos:

1. Cada año antes del 31 de enero, el administrador elaborará un proyecto de

presupuesto de ingresos y de gastos que fueren necesarios para la administración,

conservación, reparación de los bienes afectados al uso común y hará la distribución entre los

propietarios de conformidad con los coeficientes de copropiedad establecidos en el artículo 22

del presente reglamento teniendo en cuenta el superávit o déficit del presupuesto ingresos y

gastos inmediatamente anterior y la constitución o incremento de las reservas que se

consideren convenientes según lo hubiere establecido la Asamblea general de propietarios.

2. El administrador someterá a consideración del Consejo de administración el

presupuesto de ingresos y gastos elaborado, y ajustará el presupuesto de ingresos y gastos de

acuerdo a las recomendaciones que ajustadas a la ley realice el cuerpo colegiado, frente a su

propuesta, siendo su aprobación de resorte exclusivo de la Asamblea general de propietarios,

en caso de diferencias el administrador presentará el presupuesto de ingresos y gastos

elaborado con las salvedades hechas por el Consejo de administración.

3. Copia del presupuesto de ingresos y gastos ajustado en caso de ser necesario, estará

a disposición de los propietarios durante el término de convocatoria a la Asamblea general de

propietarios a la reunión ordinaria. En el presupuesto de ingresos y gastos deberá aparecer

claramente diferenciados, capítulos distintos, los ingresos y los gastos correspondientes.

4. El administrador y en ausencia de éste, el Consejo de administración deberá presentar

a la Asamblea general de propietarios reunión ordinaria el presupuesto de ingresos y gastos

elaborado, para la vigencia anual correspondiente, que se inicia el primero (1) de enero del año

respectivo y hasta el treinta y uno (31) de diciembre del mismo año. La aprobación del

presupuesto de ingresos y gastos, por parte de la Asamblea general de propietarios, requerirá

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de la votación favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión,

siempre que haya quórum.

5. El administrador ejecutará el presupuesto de ingresos y gastos de la vigencia anterior, en los gastos necesarios para el correcto funcionamiento del conjunto residencial mientras que la

Asamblea general de propietarios aprueba el nuevo presupuesto de ingresos y gastos, el Consejo de

administración tendrá la facultad de aprobar mediante acta debidamente suscrita, previo

análisis de la situación actual del conjunto el aumento de la cuota de administración en el

porcentaje de aumento del salario mínimo legal mensual vigente fijado por el gobierno nacional.

ARTÍCULO 26. DEFICIT PRESUPUESTAL.

Si los ingresos presupuestados resultan insuficientes, el Consejo de administración, el revisor

fiscal y el administrador conjunta o separadamente convocará la Asamblea general de

propietarios a reunión ordinaria con el fin de proponer los reajustes correspondientes y la

distribución de ellos entre los propietarios, decretados los reajustes, el Consejo de

administración determinará la forma de pago.

PARÁGRAFO: En caso que el déficit presupuestal pueda generar un grave perjuicio a la

copropiedad, el administrador y el Consejo de administración podrán citar reunión

extraordinaria.

ARTÍCULO 27. EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

Si durante la vigencia del presupuesto de ingresos y gastos surgieren gastos imprevistos que

no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, y cuya cuantía total, durante

la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias

mensuales, la Asamblea general de propietarios podrá decretar, para cubrirlas, expensas

extraordinarias, para lo cual se requerirá el voto favorable de por lo menos el setenta por ciento

(70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.

ARTÍCULO 28. INTERESES DE MORA

El retardo en el cumplimiento de pago de expensas causará intereses de mora equivalentes a

una y media veces (1.5) el interés bancario corriente certificado por la superintendencia

financiera o quien haga sus veces, sin perjuicio de que la Asamblea general de propietarios con

voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión, establezca

un interés inferior. Ni el Consejo de administración ni el administrador tienen la potestad de

cobrar un interés inferior, ni realizar la condonación o modificación de los intereses causados,

siendo esta facultad exclusiva de la Asamblea general de propietarios.

ARTÍCULO 29. DE LA CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES

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Los propietarios de los bienes privados del conjunto estarán obligados a contribuir al pago de

las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes

esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo

con lo previsto en el presente reglamento de propiedad horizontal, para efecto de las expensas

comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier

título de bienes de dominio privado, en los términos del artículo veintinueve (29) de la ley

seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001).

ARTÍCULO 30. OBLIGATORIEDAD

La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del conjunto se aplica

aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado

bien o servicio común.

ARTÍCULO 31. CUOTAS VOLUNTARIAS

Sin perjuicio del pago de las expensas comunes a que se refieren los artículos anteriores, los

propietarios podrán acordar expensas voluntarias para fines específicos que interesen de

manera particular al conjunto.

ARTÍCULO 32. IMPUESTOS Y TASAS

Los impuestos, tasas, tarifas y contribuciones que afecten las unidades privadas serán

sufragadas en forma independiente por sus respectivos propietarios. El impuesto predial sobre

cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Conjunto, en

proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.

ARTÍCULO 33. SOLIDARIDAD

Conforme lo establece el artículo 29 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno

(2001), para efecto de las expensas comunes ordinarias existirá solidaridad en su pago entre el

propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas

comunes no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del

derecho de dominio.

ARTÍCULO 34 MERITO EJECUTIVO

El procedimiento para el cobro ejecutivo de las multas u obligaciones pecuniarias derivadas de

expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, se tramitará mediante un

proceso ejecutivo, entablado por el representante legal de la copropiedad, sujetándose a las reglas

previstas en el artículo 48 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) o la

norma que se encuentre vigente y de acuerdo con el Código General del proceso.

ARTÍCULO 35. REPARACIONES

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Las reparaciones de cada unidad privada, serán de cuenta del propietario, incluyendo el

revestimiento interior de los muros comunes siempre que estos den al interior de la unidad

privada. La reposición de vidrios será tomada como gasto general a cargo del Conjunto, en

cuanto sea ocasionada por motivo de aseo general a cargo del personal de administración o

por trabajos ordenados por ésta, y serán a cargo del propietario los que reemplacen en su

respectiva vivienda, por cualquier otra causa: estas reposiciones no podrán romper la armonía

de la fachada.

ARTÍCULO 36. SEGUROS

El conjunto deberá constituir pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto

de bienes comunes susceptibles de ser asegurados, con las coberturas que garanticen la

reconstrucción de la propiedad horizontal. Es potestad de la Asamblea general de propietarios

ordenar la ampliación de la póliza para que cubra los bienes de dominio privado o exclusivo.

ARTÍCULO 37. INDEMNIZACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO

Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedaran afectadas en primer término a la

reconstrucción del conjunto en los casos que esta sea procedente. Si el conjunto no es

reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada

propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las

normas legales aplicables.

PARÁGRAFO En el evento en que de conformidad con lo establecido en este artículo fuere

procedente la reconstrucción, el monto de la indemnización se destinará en su integridad, a la

reconstrucción de las edificaciones afectadas.

CAPÍTULO VIII: MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES

ARTÍCULO 38. MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES

Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y/o modificaciones físicas en

los bienes comunes se observará el siguiente procedimiento: a) si la Asamblea general de

propietarios ya hubiere aprobado la respectiva modificación y/o mejora y le hubiere asignado la

respectiva partida en el presupuesto de ingresos y gastos aprobado, el administrador hará los

estudios previos, los cuales deberá entregar al Consejo de administración para su estudio y

aprobación; b) Cuando se tratare de mejoras y/o modificaciones físicas no previstas

expresamente en el presupuesto de ingresos y gastos aprobado por la Asamblea general de

propietarios el respectivo proyecto se deberá presentar por parte del administrador a la

Asamblea general de propietarios para su aprobación, la cual requerirá el voto favorable de la

mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva reunión.

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ARTÍCULO 39. MODIFICACIONES EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES

El Consejo de administración tendrá plenas facultades para la reglamentación del uso o goce

de los bienes comunes teniendo en cuenta que tal reglamentación no debe ser tan minuciosa y

exigente que haga nugatorio el derecho de los propietarios a servirse de ella. Sin embargo,

cuando se desea hacer la modificación en el goce de dichos bienes y la modificación

proyectada afecte la destinación de los bienes comunes o implique una sensible disminución

en su uso y goce, se requerirá decisión de la Asamblea general de propietarios adoptada con

una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que

integran el conjunto. PARÁGRAFO Si la Asamblea general de propietarios tiene interés en

desafectar bienes comunes no esenciales del conjunto, se deberá estar a lo previsto del

artículo veinte (20) y siguientes de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno

(2001)

ARTÍCULO 40. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES

Es función de la Asamblea general de propietarios la aprobación de reparaciones de los bienes

comunes de acuerdo con propuesta que habrá de presentarse por el administrador al Consejo

de administración. Lo anterior siempre y cuando tales reparaciones no estén incluidas en el

presupuesto ordinario de gastos y su costo exceda del equivalente a cinco (5) salarios mínimos

legales mensuales vigentes, pues en caso contrario no se requerirá tal autorización. No

obstante, lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de

ruina del conjunto o grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus moradores, el

administrador deberá proceder a su inmediata realización, sin esperar ordenes o autorizaciones

de ningún otro órgano, posterior a la superación de la contingencia deberá rendir informe

detallado de las acciones realizadas y los costos sufragados.

ARTÍCULO 41. REPARACIONES EN LOS BIENES PRIVADOS

Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad las

reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a los bienes comunes o a las demás

propiedades privadas, y responderá por los perjuicios ocasionados por tal omisión.

ARTÍCULO 42. RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO

De acuerdo a lo previsto en el artículo trece (13) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de

dos mil uno (2001), se procederá a la reconstrucción del Conjunto en los siguientes eventos: 1)

Cuando la destrucción o deterioro del conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%)

de su valor comercial y 2) Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y

cinco por ciento (75%), la Asamblea general de propietarios decida reconstruirla con el voto

favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento

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(70%) de los coeficientes de propiedad. Las expensas de la construcción estarán a cargo de

todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de propiedad.

CAPÍTULO IX: DERECHOS-OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

ARTÍCULO 43. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

Son derechos de los propietarios:

1. Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo

regulado por las normas generales del Código Civil y leyes complementarias y por las

especiales que para el Régimen de Propiedad Horizontal consagra la ley seiscientos setenta y

cinco (675) de dos mil uno (2001) y sus decretos reglamentarios.

2. De conformidad con lo anterior, cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en

anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las

limitaciones impuestas por la Ley y este Reglamento, y en general, cualquiera de los actos a

que faculta el derecho de dominio.

3. Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y destino

ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.

4. Ser visitado por personas no residentes en el Conjunto.

5. Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea general de

propietarios.

6. Derecho a no ser molestado ni recibir agresiones, ofensas o cualquier otra actitud que

pueda atentar contra su integridad personal o la de sus familiares.

7. Beneficiarse de los descuentos en los términos establecidos previamente por la

Asamblea general de propietarios o de las facilidades que otorga la Administración del

Conjunto para el pago de las expensas comunes.

8. Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que ésta deba prestar de

acuerdo con lo establecido por la Asamblea general de propietarios, el Consejo de

Administración y éste Reglamento.

9. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea general de propietarios con derecho a

voz y voto.

10. Ser informado oportunamente de la gestión de los órganos de Administración y

participar de la fiscalización de los mismos, a través de los órganos de control de la

copropiedad.

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11. Formular por escrito sus quejas, reclamos y sugerencias a los órganos de

Administración, relativos a los servicios comunitarios o al obrar de los residentes y obtener

pronta solución a los mismos.

12. Efectuar los correspondientes trasteos, mudanzas o cambios según sean estos internos

o externos, previo el lleno de los requisitos más adelante establecidos en este reglamento.

13. Realizar obras o refacciones cumpliendo con todos los requisitos de la ley y este

reglamento, e informando oportunamente a la Administración para que ésta conceda un

permiso para la entrada de obreros y materiales.

14. Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exija la conservación y

reparación del inmueble cuando no lo haga oportunamente el Administrador en caso que el

daño provenga de bienes comunes y exigir el reintegro de las cuotas a la copropiedad en los

gastos comprobados.

15. Solicitar al Administrador la investigación y la correspondiente imposición de multas si

es el caso y siguiendo el procedimiento establecido, para propietarios, arrendatarios, usuarios y

tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado, como consecuencia del

incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la Ley, en

este reglamento de propiedad horizontal, como aquellas que regulen de manera especial el

Reglamento interno o Manual de Convivencia.

16. A que sea reparado el daño causado por acción u omisión de quien haya realizado

obras de refacción o reparación sin la debida atención, que el sistema de construcción del

Conjunto requiere.

17. A ser indemnizado a través de la Administración, por las compañías de vigilancia y/o

pólizas de seguros por los daños ocasionados por terceros a sus propiedades, vehículos, etc.,

de acuerdo a lo pactado en el contrato celebrado con la compañía de vigilancia, previa

comprobación justificada de la negligencia de la empresa de celaduría.

18. Solicitar al Administrador la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de conformidad

con lo establecido en este Reglamento.

19. Solicitar al Administrador la investigación de cualquier hecho que se constituya como

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, por parte de cualquier propietario, arrendatario,

usuario o tenedor a cualquier título.

PARÁGRAFO PRIMERO. De conformidad con la sentencia C-318/2002 de la Corte

constitucional, Sala Plena, los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen

de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de

petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos.

PARÁGRAFO SEGUNDO Para que el propietario pueda realizar las reparaciones previstas en

el numeral catorce (14) del presente artículo previamente debe realizar por escrito la solicitud a

la administración y dar el tiempo previsto para los derechos de petición con el propósito que el

administrador realice las acciones

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necesarias, en caso de silencio de este último estará facultado para realizar las reparaciones.

ARTÍCULO 44. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE

DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO

Son obligaciones de los propietarios y en lo pertinentes de los ocupantes, en relaciones con los

bienes de dominio particular las siguientes:

1. Dar a las unidades de dominio privado la destinación específica señalada en el reglamento de propiedad horizontal.

2. Contribuir a las expensas necesarias para la Administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes, de acuerdo con los coeficientes especiales para gastos o con los coeficientes de Copropiedad según el caso, y en la forma y términos que se establecen en este Reglamento. PARÁGRAFO: Ningún propietario podrá excusarse de no pagar las

contribuciones que le corresponden conforme al presente Reglamento, alegando la no utilización de determinados bienes o servicios comunes o por no estar ocupada su unidad de dominio privado, mientras sea titular legal del derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título; así mismo como quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios de la respectiva unidad, estarán solidariamente obligados con él por toda suma que por conceptos antedichos resulte a su cargo.

3. Ejecutar de inmediato las reparaciones de su respectivo bien de dominio particular, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda causar perjuicios a los demás bienes privados o comunales o a los ocupantes del inmueble, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

4. Permitir la entrada a la unidad de su propiedad al Administrador o al personal autorizado por éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.

5. Con el fin de tener actualizado el registro de propietarios y residentes, los nuevos propietarios residentes en el Conjunto deberán informar por escrito al Administrador dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de ocupación de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. Así mismo cada propietario no residente en el Conjunto, estará obligado a informar su dirección de correspondencia, como también los datos completos de su arrendatario.

6. Pagar las primas del seguro contra incendio y terremoto correspondiente, de acuerdo con lo establecido por la Asamblea general de copropietarios.

7. Mantener asegurado su inmueble contra incendio y terremoto, por un valor que permita su reconstrucción.

8. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de dominio particular conforme las exigencias de las autoridades de higiene.

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9. Solicitar autorización escrita al Administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando la hora y detalle del trasteo.

10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad privada. 11. Pactar expresamente con las personas a quienes conceda el uso o goce de su bien de dominio particular o exclusivo, que el inquilino u ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir este Reglamento.

12. Colaborar activamente con el mantenimiento de la armonía y buenas relaciones de vecindad entre los propietarios, participar en los órganos de Administración de la copropiedad cuando fuere elegido para ocupar cargo en ella, cumplir el reglamento, y en general propender al desarrollo del espíritu de colaboración en el Conjunto.

13. Colaborar con el mantenimiento que la Administración adelanta en el Conjunto, evitando ensuciar muros, paredes, ventanas, pisos, escaleras y demás áreas comunes.

14. Cuidar prados y jardines del Conjunto, cooperar con la Administración para la defensa y bella preservación de los mismos.

15. Dar el debido trato y respeto, no solo a todos los residentes del Conjunto, sino también a todo el personal que conforme el equipo administrativo.

16. Informar, con el fin de amonestar o sancionar a los propietarios o residentes que sustraigan propiedades muebles y periódicos dejados en las puertas de los apartamentos, a quienes no hagan uso de bolsas plásticas debidamente cerradas para depositar las basuras, a quienes arrojan basuras, colillas y arena de tapetes en el piso del área común o vías de tráfico peatonal o a quienes cuelgan ropa en las ventanas interiores o exteriores.

17. Educar a los niños y enseñar a los empleados y/o dependientes del propietario o residente para que todas las normas y disposiciones aquí consignadas se cumplan.

18. Propender para que los tenedores y visitantes, así como los adquirientes de su unidad privada conozcan el Reglamento y lo cumplan fielmente. Las demás previstas en la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001), las

demás normas y las contenidas en la ley mil ochocientos uno (1801) de dos mil dieciséis (2016)

o la norma vigente.

TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES: Todos los derechos y

obligaciones que correspondan a los propietarios de bienes privados, incluso los derechos y las

obligaciones económicas frente a la administración, regirá igualmente para los nuevos

adquirentes, tenedores o inquilinos a cualquier título, quienes deberán obtener del respectivo

propietario y del Administrador las informaciones suficientes sobre el contenido del presente

Reglamento, de los Reglamentos Internos y en general de las normas y políticas vigentes en la

copropiedad.

ARTÍCULO 45. PROHIBICIONES

~ 15 ~

Los copropietarios y todas las personas que ocupen Unidades Privadas, deben abstenerse de

ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad, seguridad, solidez, de las

edificaciones. En especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican

enseguida, así como las contenidas como faltas a la convivencia en la ley mil ochocientos uno

(1801) de dos mil dieciséis (2016) o la norma vigente., las cuales envuelven obligaciones de no

hacer:

A. EN RELACIÓN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO, ESTA PROHIBIDO:

1. Enajenar o conceder el uso de su Unidad Privada para usos o fines distintos a los

autorizados por este Reglamento.

2. Destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas

costumbres, o a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades.

3. Sostener en los muros estructurales, medianeros y techos, cargas o pesos excesivos,

introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier

obra que comprometa la seguridad o solidez de las edificaciones o contra el derecho de los

demás.

4. Colocar avisos o letreros en las ventanas de las edificaciones, a no ser que se

encuentren autorizados por la Asamblea general de propietarios.

5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades

personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o

antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad de la construcción o para la

salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente

prohibido el uso de artefactos de petróleo o sustancias similares.

6. Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos

establecidos en este Reglamento, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad de las

edificaciones o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.

7. Utilizar las ventanas, terrazas o balcones para colgar ropas, tapetes, entre otras.

8. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento

que pueda obstruir cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. En el evento de

que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo

perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.

9. Tener en su unidad privada cualquier clase de animales que causen molestias o

perjuicios a los demás ocupantes u originen situaciones antihigiénicas dentro del Conjunto; en

particular, se prohíbe la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Nota:

Se permitirá tener animales domésticos siempre y cuando cumplan con las normas legales

vigentes, y especialmente con la ley mil ochocientos uno (1801) de dos mil dieciséis (2016) o la

norma vigente.

y los Decretos o Resoluciones que la adicionen o modifiquen.

~ 16 ~

Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones generales o

de molestar a los vecinos o que perjudiquen el mantenimiento de radios y televisión.

11. Destinar las Unidades Privadas a usos que causen perjuicios o molestias a los demás

ocupantes o afecten la salud pública. En consecuencia, no se podrán destinar los

apartamentos a usos fabriles o industriales, o instalar cualquier tipo de maquinaria o equipo

susceptible de causar daño a las instalaciones generales o de mortificar a los vecinos, o que

perturben el funcionamiento de radios y aparatos de televisión.

12. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto

volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las

horas de la noche o en las primeras horas del día; están especialmente prohibidas las clases

de música, baile o gimnasia en los apartamentos que afecten la tranquilidad de los demás

residentes.

13. Alterar las fachadas de los apartamentos, el número o tipo de ventanas o vidrios, y en

general, modificar cualquiera de los elementos constitutivos de las fachadas, tanto exteriores

como interiores. Por consiguiente, las fachadas no pueden ser pintadas o decoradas con

tonalidades o materiales de acabado que no concuerden con los que se han entregado por

parte de la firma constructora o por los aprobados por la Asamblea general de propietarios.

14. Ejecutar cualquier acto u obra que altere o desfigure la fisonomía del conjunto

arquitectónico.

15. Sacudir alfombra, tapices, cortinas, etc., en las ventanas de los apartamentos; escurrir

o arrojar cualquier elemento por aquellas.

16. Colocar macetas u otros elementos en las ventanas de los apartamentos sin la debida

protección, debiendo estos no afectar la estética del Conjunto.

17. Instalar rejas de seguridad en las ventanas, terrazas o balcones y puertas de los

apartamentos diferentes al diseño uniforme que ha de aprobar el Consejo de Administración.

Parágrafo. Los copropietarios que deseen instalar rejas se obligan a utilizar el diseño único

entregado por la constructora a la Administración o por el aprobado por la Asamblea general de

propietarios, con el fin de conservar la unidad de las fachadas y puertas del Conjunto; por lo

tanto, queda prohibido instalar rejas con cualquier otro tipo de diseño.

18. En los apartamentos del último piso no se podrán elevar nuevos pisos o realizar

nuevas construcciones.

B. CON RELACIÓN A LOS BIENES COMUNES Y A LA VIDA EN COMUNIDAD QUEDAN

PROHIBIDOS LOS SIGUIENTES ACTOS:

1. Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de las edificaciones, escaleras,

rampas, halles y demás áreas de circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o

acceso de los demás.

2. Usar los mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto

que genere incomodidad o bullicio.

~ 17 ~

3. Usar los bienes comunes para instalar en ellos ventas, negocios o lugares de

almacenamiento de cualquier elemento.

4. Colocar avisos, carteles o letreros en las fachadas de las edificaciones, en las

escaleras y áreas de circulación, en los garajes, en las cubiertas y en las demás áreas

comunes del Conjunto, salvo las autorizadas por la administración.

5. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.

6. Usar los halles para el estacionamiento de motos, bicicletas y triciclos, toda vez que

estos sitios están acondicionados exclusivamente a servir como áreas de acceso.

7. Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios u otros elementos en los

bienes de propiedad común, o a otros bienes de propiedad privada o a las vías públicas. Por

consiguiente, los copropietarios, arrendatarios o tenedores a cualquier título, deberán

someterse a las normas sobre evacuación de basuras establecidas por la Administración.

8. Usar las zonas de estacionamiento como lugares de juegos infantiles o para

actividades similares.

9. Variar en alguna forma las fachadas de las edificaciones, quedando prohibidas, entre otras

obras, cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el número de aquellos.

10. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radioaficionado o radar, toda vez que éstas

interfieran las comunicaciones de las unidades privadas.

11. Sacudir alfombra, tapices, cortinas, etc., en las áreas comunes, escurrir o arrojar

cualquier elemento por aquellas.

ARTÍCULO 46. NORMAS PARA EL USO DE LOS CUPOS DE PARQUEO Y DE OTROS

BIENES COMUNES

La utilización de estos bienes estará sujeta a las siguientes reglas, las cuales consagran

obligaciones de hacer y de no hacer con relación a los cupos de parqueo. A. Para la utilización

de los cupos de parqueo para residentes: 1. Ningún propietario o usuario podrá estacionar su

vehículo fuera de las líneas que demarcan el espacio o área asignada a un propietario o

usuario. 2) Aun cuando los usuarios de este sector tienen derecho a transitar en sus vehículos

por las zonas reservadas para circulación esto no los faculta para estorbar el libre movimiento

de los demás vehículos. 3) Todo usuario deberá estacionar su vehículo personalmente o por

medio de recomendado.4) No podrán hacerse reparaciones a los vehículos en los sitios de

parqueo fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación

definitiva a otro sitio. 5) Queda expresamente prohibido estacionar buses o busetas y en

general, vehículos con capacidad superior a una tonelada. 6) Los propietarios deberán dejar los

vehículos debidamente cerrados. 7) Queda expresamente prohibido el almacenamiento de

combustibles; en caso de accidentes causados por infracción de esta norma, el infractor será

responsable por los daños causados. 8) Todo propietario o usuario de vehículo al ser avisado

de que su vehículo está botando

~ 18 ~

aceite o gasolina, deberá hacerlo reparar inmediatamente. El infractor será responsable de

todo perjuicio. 9) La circulación en los cupos de parqueo se hará siempre conservando la

derecha y a velocidad moderada, siempre tendrá prelación para estacionar el vehículo que

haya entrado primero. 10) Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los

vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, que según las circunstancias

deberá avisar a las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se

presenten. 11) La Asamblea general de propietarios reglamentará el uso de los cupos de

parqueo. 12). La reglamentación para el buen uso y mantenimiento debe ser dictada por el

Consejo de administración. Igualmente, dicho Consejo establecerá los horarios de utilización,

posible arrendamiento por horas, formas de mantenimiento y las normas de circulación de

vehículos dentro del mismo. Las cuales deben ser similares a las de los cupos de parqueo para

residentes. B. Para la utilización del salón comunal: Este salón se ha construido para la

utilización y disfrute de los propietarios del Conjunto, especialmente Asambleas, fiestas,

reuniones, juegos cubiertos o similares. La reglamentación del uso es privativa del Consejo de

administración, debidamente delegado por la Asamblea general de propietarios, la que deberá

establecer entre otros el posible canon de arrendamiento, horarios y fechas de utilización en

forma equitativa para todos los propietarios y su mantenimiento será ejercido y supervisado por

el administrador. Igualmente, el Consejo de administración reglamentara el posible

arrendamiento del salón comunal a terceros si fuera procedente.

ARTÍCULO 47. EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS

Todo lo dicho en este capítulo para los propietarios en lo relativo a las prohibiciones y

obligaciones, tanto relativas al uso de las unidades privadas como de los bienes comunes,

regirá igualmente respecto a los arrendatarios y tenedores a cualquier título de las unidades

privadas.

ARTÍCULO 48. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DEOBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

La imposición de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que

tengan su consagración en la ley y en el presente reglamento, se regirán por lo dispuesto en el

artículo cincuenta y nueve (59) y siguientes la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil

uno (2001)

CAPÍTULO X: ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 49. ENUMERACIÓN

Los órganos de la administración del Conjunto materia del presente reglamento son los

siguientes: 1. Asamblea general de propietarios 2. Consejo de administración y 3.

Administrador.

~ 19 ~

ARTÍCULO 50. ORDEN JERÁRQUICO

Cada uno de los órganos de administración del conjunto objeto de este reglamento, tiene

facultades específicamente en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha de entenderse

que el Administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes, en tanto no le

hayan sido expresamente negadas en este reglamento, en las disposiciones de la Asamblea

general de propietarios o en lo de su cargo, por el Consejo de administración. La Asamblea

general de propietarios es, en todo caso, el órgano de mayor jerarquía dentro de la persona

jurídica. El Consejo de Administración tendrá facultades de reglamentar las normas de este

Reglamento que así lo requieran.

CAPÍTULO XI: DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

ARTÍCULO 51. CONFORMACIÓN

La Asamblea general de propietarios está conformada por todos los propietarios de bienes de

dominio privado que en la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad, se

encuentren registrados en la oficina de registros públicos como tal y que se hallen inscritos en

el libro de Registro de propietarios. Los propietarios podrán actuar en la Asamblea general de

propietarios directamente o por representantes o mandatarios, mediante delegación hecha por

comunicación escrita dirigida al administrador. PARÁGRAFO PRIMERO. Cuando varias

personas sean o lleguen a ser condueñas de una unidad privada o su dominio estuviere

desembrado en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola persona que los

represente en el ejercicio de sus derechos de propietario, será contabilizado un voto por unidad

privada sea este porcentual o nominal conforme al tipo de decisión. En caso que no hubiere

acuerdo, se nombrará conforme a lo dispuesto en la ley noventa y cinco (95) de mil

ochocientos noventa (1890). PARÁGRAFO SEGUNDO Los miembros de los entes de

administración y dirección de la copropiedad, los administradores, revisores o auditores y

empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea

general de propietarios derechos distintos a los suyos propios mientas estén en el ejercicio de

sus cargos. PARÁGRAFO TERCERO Cada propietario no podrá designar más de un

representante para que concurra a la Asamblea general de propietarios cualquiera que sea el

número de bienes inmuebles que posea.

ARTÍCULO 52. REUNIONES ORDINARIAS.

La Asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año,

dentro de los tres (3) primeros meses del año, en la fecha y lugar que señale la convocatoria

que haga el administrador, mediante carta circular enviada a cada propietario a la última

dirección registrada por los mismos. Esta citación se hará con antelación no inferior a quince

(15) días calendario de la fecha señalada para la reunión. Si el administrador no convocare a la

Asamblea general de propietarios, máximo durante el mes de marzo,

~ 20 ~

ella deberá reunirse en forma ordinaria por derecho propio el primer día hábil del mes de abril a

las 8:00 p.m. en el Conjunto. El aviso de convocatoria contendrá necesariamente la indicación

de la fecha, hora y lugar de la reunión, el orden del día propuesta y también la circunstancia de

estar los estados financieros a disposición de los propietarios para su examen en las oficinas

de la administración durante ocho (8) horas hábiles cada día, se deberá adjuntar dentro la

convocatoria la lista de morosos conforme a la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil

uno (2001). En su reunión anual, la Asamblea general de propietarios se ocupará

obligatoriamente, además de los aspectos que desee tratar, de las funciones indicadas en el

artículo 61 de este Reglamento. PARÁGRAFO PRIMERO Si convocada la Asamblea general

de propietarios no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que

se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8:00 pm. La cual

sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios. Cualquiera que sea el

porcentaje de coeficientes representados, sin perjuicio de lo previsto en la ley y en este

Reglamento para efectos de mayorías calificadas.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Entiéndase por ordinaria todo aquello que no es imprevisto o

urgente.

ARTÍCULO 53. REUNIONES EXTRAORDINARIAS

La Asamblea general de propietarios se reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo

cuando las necesidades imprevistas o urgentes del Conjunto así lo ameriten, por convocatoria

del administrador, del revisor fiscal o auditor, si lo hubiere, o de un número plural de

propietarios de bienes privados que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes

de copropiedad. Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar,

sin necesidad de convocatoria previa, cuando los participantes representen la totalidad de los

coeficientes de copropiedad del conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la ley para efectos de

mayoría calificada. De igual manera, la Asamblea general de propietarios podrá celebrar

reuniones no presenciales cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o

sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o

sucesiva, siempre y cuando se esté a lo dispuesto en el artículo cuarenta y dos (42) y

concordantes de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001). El aviso de

convocatoria deberá enviarse mediante carta circular enviada a cada propietario a la última

dirección registrada por los mismos, con mínimo de ocho (8) días calendario de antelación a la

reunión y contendrá necesariamente la indicación de la fecha, hora y lugar de la reunión, el

orden del día, en esta reunión no podrá tratarse un tema distinto al contemplado en el orden del

día adjunto a la convocatoria.

ARTÍCULO 54. QUÓRUM DELIBERATORIO

~ 21 ~

Con excepción de los casos en que la ley o el presente Reglamento de Propiedad Horizontal

exijan un quórum o mayoría superior, y de las reuniones de segunda convocatoria, la Asamblea

general de propietarios sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas

que represente por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomara

decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la

respectiva sesión.

ARTÍCULO 55. VOTOS

Cada propietario tendrá derecho a votar por cada unidad privada que posea y votará en

proporción al coeficiente de copropiedad de la respectiva unidad o unidades privadas. No será

válido el voto fraccionado. El representante de varios propietarios puede votar por separado.

Se realizará conforme a las reglas contenidas en la sentencia C-318 de 2002

ARTÍCULO 56. QUÓRUM DECISIORIO

La Asamblea general de propietarios tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más

uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión, Para ninguna

decisión salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría

superior al setenta (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.

ARTÍCULO 57. QUÓRUM DECISIORIO ESPECIAL

Como excepción a la norma general las decisiones consagradas en el artículo cuarenta y seis

(46) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) requerirán la mayoría

calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integra el

Conjunto.

ARTÍCULO 58. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 1) Establecido el quórum, la Asamblea general de propietarios quedará instalada y procederá

a designar un Presidente y un Secretario, lo cual podrá hacerse por aclamación o aprobación

oral de una proposición presentada en tal sentido. Si no se hicieren tales designaciones,

actuará como Presidente quien lo sea del Consejo de Administración y como Secretario el

Administrador. 2) La Asamblea general de propietarios tiene arbitrio para aprobar un orden del

día o para seguir el propuesto por el Administrador, teniendo en cuenta lo dispuesto al respecto

para reuniones extraordinarias. 3) Toda proposición o constancia de los miembros de la

Asamblea general de propietarios se consignará por escrito. 4) El trámite de las discusiones y

el desarrollo en sí de la Asamblea general de propietarios será el acostumbrado en las

reuniones similares de Asambleas de accionistas de Sociedades.

ARTÍCULO 59. ACTAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.

~ 22 ~

Las decisiones de la Asamblea general de propietarios se harán constar en actas firmadas por

el presidente y el secretario de las mismas, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o

extraordinaria, además de la forma de la convocatoria el orden del día, nombre y calidad de los

asistentes, sus unidades privadas y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada

caso. En los eventos que la Asamblea general de propietarios decida encargar personas para

verificar la redacción del acta, las personas encargas deberán hacerlo dentro de los veinte (20)

días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión, el administrador deberá poner a

disposición de los propietarios del Conjunto copia completa del texto del acta en el lugar

determinado como sede de la administración e informará de tal situación a cada uno de los

propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.

La copia del acta suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras

no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia

del acta a quien la solicite previo requerimiento por escrito.

ARTÍCULO 60. OBLIGATORIEDAD

Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades pre vistas en este

Reglamento, son obligatorias para todos los propietarios, hayan concurrido o no a la respectiva

reunión. En lo pertinente, también tendrá carácter obligatorio para los ocupantes del Conjunto.

ARTÍCULO 61. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE

PROPIETARIOS.

La Asamblea general de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge

por mandato de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001), y tendrá las

funciones que consagra el artículo treinta y ocho (38) de la norma en mención y las previstas

en el presente Reglamento de propiedad horizontal, en especial designar y remover libremente

al Consejo de Administración del Conjunto.

CAPÍTULO XII: DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 62. INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCION

Anualmente la Asamblea general de propietarios elegirá por votación escrita, por el sistema de

cuociente electoral, el Consejo de Administración, el cual estará integrado por un número impar

mínimo tres (3) máximo de trece (13) miembros principales y cinco (5) suplentes personales,

los cuales deberán ser propietarios o mandatarios de personas titulares del dominio.

PARÁGRAFO Los miembros suplentes solo tendrán voto en caso de la ausencia absoluta de

un consejero principal, adoptando así las calidades del consejero principal.

~ 23 ~

ARTÍCULO 63. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS.

Los miembros del Consejo de administración deberán ser personas idóneas que conozcan las

responsabilidades que adquieren al asumir el mandato de la Asamblea, así mismo, deberán

dar ejemplo con su conducta y palabras al resto de la comunidad que representan.

PARÁGRAFO Está prohibido a los miembros del Consejo de Administración aprobar beneficios

especiales que retribuyan su trabajo dentro de la comunidad. Así mismo, utilizar su cargo y

dignidad para sacar provechos para sí en detrimento de los intereses de la comunidad o de un

tercero. No podrá ejercer como miembro del Consejo de Administración quien se encuentre en

mora con sus obligaciones dinerarias para con la copropiedad.

ARTÍCULO 64. SESIONES Y QUÓRUM

Para las reuniones del Consejo de administración formará quórum la asistencia de la mitad

más uno de los consejeros principales escogidos en la Asamblea general de propietario. El

Consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes en los días que el mismo

señale y extraordinariamente cuando sea convocado con tal carácter por el Administrador, a

iniciativa propia o a solicitud de cualquiera de los miembros del Consejo; las sesiones serán

presididas por el presidente designado por el mismo Consejo y actuará como secretario el

Administrador, y en ausencia de este, un miembro elegido en la misma sesión por los

Consejeros quien en tal cargo se ocupará de las citaciones al Consejo de administración, las

decisiones serán tomadas por mayoría de los asistentes.

ARTÍCULO 65. ACTAS DEL CONSEJO

De todas las reuniones del Consejo de administración se dejará constancia en actas que se

extenderán en orden cronológico en un libro de actas. En ellas deberá dejarse constancia de

todos los asuntos tratados, acuerdos y decisiones a que se llegue en las reuniones, además de

la indicación de la fecha y hora de la reunión y lista de asistentes. Dichas actas deberán

firmarse por el presidente y secretario de la reunión y publicarse conforme a los protocolos de

la administración.

ARTÍCULO 66. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden

a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el presente

reglamento de propiedad horizontal, además de las siguientes funciones:

1) Crear los empleos necesarios para atender la prestación de los servicios generales de

conservación, sostenimiento y vigilancia del Conjunto, fijar su remuneración, reglamentar sus

funciones, o bien, decidir si tales servicios han de ser contratados con firmas especializadas

~ 24 ~

en cada materia. el Consejo de administración deberá autorizar, en cada caso, los

nombramientos que haga la Administración para proveer dichos cargos.

2) Llevar la iniciativa a la Asamblea general de propietarios acerca del reglamento de uso de

los bienes comunes y de las modificaciones a la forma y goce de los mismos;

3) Elaborar los planes y programas para la ejecución de las obras o mejoras útiles, voluntario o

necesarias de los bienes comunes cuya ejecución hubiere aprobado la Asamblea.

4) Autorizar en todos los casos al Administrador para celebrar contratos de cuantía superiores a

cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes, salvo las excepciones previstas en este

reglamento.

5) Ejercitar el control de la gestión del Administrador, y dar cuenta al respecto a la Asamblea

general de propietarios

6) Autorizar previamente al Administrador para todos los actos de carácter extraordinario o

urgente que ocurrieren en el curso de cada ejercicio salvo que el administrador pueda obrar

libremente.

7) Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, así como

para las actuaciones en que se requiera la intervención de profesionales o especialistas salvo

que el administrador pueda obrar libremente según lo indicado en este reglamento o en la Ley.

8) Examinar y presentar informes a la Asamblea general de propietarios, acerca de las cuentas,

balance y demás estados financieros que debe presentar el Administrador a consideración de

la Asamblea general de propietarios.

9) Proponer en conjunto con la administración las determinaciones que se estimen más

acertadas en relación con saldos y eventuales excesos de liquidez.

10) Examinar los balances de prueba que le debe presentar el Administrador, en los primeros

diez días de cada mes.

11) Rendir a la Asamblea general de propietarios informes acerca del proyecto de presupuesto

de ingresos y gastos que ha de presentar el Administrador a consideración de la Asamblea

general de propietarios.

12) Convocar a la Asamblea general de propietarios a reunión ordinaria, cuando el

Administrador no lo hubiere hecho oportunamente, y a reuniones extraordinarias en los casos

previstos en este reglamento.

14) Exigir al Administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados.

16) Señalar el monto de las garantías que debe prestar el Administrador, cuando su vinculación

no sea sujeta a un contrato laboral.

17) Dictar reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, así como la

armonía entre los ocupantes del Conjunto.

19) Cumplir con las demás funciones que le asigne y/o delegue la Asamblea, y las demás

indicadas en este reglamento.

~ 25 ~

PARÁGRAFO PRIMERO: Los consejeros responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa

leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Establecer su propio reglamento en los términos que garanticen el

cumplimiento de las funciones para las cuales fueron designados y determinar la continuidad o

no en el desempeño del cargo por inasistencia en las reuniones ordinarias y extraordinarias,

con sometimiento pleno a lo dispuesto en lo particular por la ley seiscientos setenta y cinco

(675) de dos mil uno (2001)

CAPÍTULO XIII: DEL ADMINISTRADOR

ARTÍCULO 67. FACULTADES BÁSICAS.

La representación legal de la persona jurídica y la administración del Conjunto corresponderá

a un administrador designado por el Consejo de Administración. Los actos y contratos que

celebre en ejercicio de sus funciones, se radicarán en la cabeza de la persona jurídica siempre

y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

ARTÍCULO 68. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La representación legal del conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de

ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las consagradas

en el artículo 51 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001).

1) Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones del presente reglamento, de la Asamblea general

de propietarios, del Consejo de administración y de las normas legales.

2) Llevar los libros de actas de la Asamblea general de propietarios y del Consejo de

administración, en la forma aquí prevista, y hacer conocer a cada propietario las actas de las

reuniones de la Asamblea, conforme a los procedimientos establecidos por el Consejo de

administración.

3) Contratar, previa autorización del Consejo de administración, el personal necesario para la

vigilancia, aseo y mantenimiento del Conjunto, y mantenerlo bajo su directa dependencia.

4) Contratar con personas jurídicas, cuando así lo decida el Consejo de administración, los

servicios a que se refiere el literal anterior.

5) Calcular frente al presupuesto de ingresos y gastos, los gastos que corresponden a todo el

conjunto.

6) Otorgar poderes especiales, de carácter judicial o extrajudicial, cuando fuere necesaria la

representación de la copropiedad, previa aprobación del Consejo de administración.

7) Suscribir los contratos y mantener vigentes los seguros previstos en este reglamento, y en

su caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de dichos seguros.

~ 26 ~

8) Disciplinar el uso de los bienes comunes, de manera que estén al servicio de todos los

copropietarios y ocupantes legítimos y cuidar de su correcto uso, conservación y

funcionamiento.

9) Tomar las medidas necesarias que demande la existencia, seguridad, integridad y

salubridad del Conjunto y sus habitantes.

10) Hacer mejoras y reparaciones ordenadas por la Asamblea, o por el Consejo de

administración, según lo indicado en este reglamento.

11) Resolver en los casos que no corresponda legal o estatutariamente a otro órgano o

autoridad, las divergencias que surjan entre los copropietarios y ocupantes de unidades

privadas, con relación a éstas, a su destinación, y a la debida utilización de los bienes

comunes, dando cuenta al Consejo de administración.

12) Presentar a la Asamblea el proyecto de presupuesto de ingresos y gastos y las salvedades

hechas por el administrador en caso de diferencia con el Consejo de administración

13) Cobrar si hubiere mora, en forma coactiva, las cuotas ordinarias y extraordinarias que la

Asamblea general de propietarios hubiere aprobado.

14) Elaborar, según lo indicado en este reglamento, el título ejecutivo contra el propietario

renuente o moroso en el pago de sus cuotas, conforme las directrices del artículo cuarenta y

ocho (48) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001)

15) Cumplir oportunamente con los pagos de las deudas que adquiere la copropiedad con el fin

de evitar el pago de interés de mora o conflictos jurídicos.

16) Organizar bajo su directa responsabilidad la vigilancia del Conjunto.

17) Invertir los recursos de la copropiedad, siguiendo las instrucciones del Consejo de

administración.

18) Elaborar dentro de los diez (10) primeros días de cada mes los balances mensuales de

prueba y presentarlos al Consejo de administración.

19) Rendir cuentas completas y comprobadas a la Asamblea general de propietarios, al fin de

cada ejercicio, y al terminar su mandato.

20) Ejecutar de acuerdo con lo señalado en este reglamento las sanciones pecuniarias y no

pecuniarias a cargo de los propietarios y moradores del conjunto.

21) Solicitar previa autorización al Consejo de administración para celebrar actos o contratos

cuya cuantía sea superior a cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes.

22) Las demás funciones establecidas por la Asamblea general de propietarios y el Consejo de

administración en el marco de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) y

demás normas reglamentarias del régimen de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 69. REMUNERACIÓN

~ 27 ~

El ejercicio de las funciones de administrador es remunerado en dinero, la cuantía de dicha

remuneración será la contemplada en el presupuesto de ingresos y gastos que será fijada

anualmente por la Asamblea general de propietarios.

ARTÍCULO 70. EMPALME Y ENTREGA DEL CARGO DE ADMINISTRADOR

Al cesar en el cargo la persona natural o jurídica que actuó como administrador, deberá hacer

entrega inventariada de saldos bancarios y de inversiones, bienes, documentos y enseres

pertenecientes a la persona jurídica, con una completa rendición de cuentas. Al efecto se

firmará un acta por el administrador que entrega y el que recibe, documento que estará bajo la

custodia del Consejo de administración.

PARÁGRAFO: En caso de no contar con administrador entrante, la entrega se realizará al

presidente del Consejo de administración.

CAPÍTULO XIV: EL REVISOR FISCAL

ARTÍCULO 71. NOMBRAMIENTO

El conjunto podrá contar con Revisor fiscal o Auditor, si así lo decide la Asamblea general de

propietarios. El revisor fiscal o auditor deberá ser Contador Público titulado podrá ser

propietario o tenedor de bienes privados en el Conjunto.

ARTÍCULO 72. INCOMPATIBILIDAD

El revisor fiscal o auditor no podrá ser socio del administrador ni de los miembros del Consejo

de administración, ni pariente de éstos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo

de afinidad, ni empleado en los negocios del administrador.

ARTÍCULO 73. FUNCIONES

Al revisor fiscal o auditor como encargado del control de las distintas operaciones de la persona