Al estallar la crisis hipotecaria Asiática agosto de 1997, se pensó que era un problema hipotecario focalizado en Tailandia y de poca incidencia regional o global. Sin embargo, dado el nivel de sobre-apalancamiento del sector en buena parte de Asia (incluyendo Corea del Sur, Malasia e Indonesia), sus repercusiones fueron globales y persistentes. Ello contagio a Rusia, Brasil y Argentina, dificultando su acceso al mercado de capitales internacionales (Reinhart y Rogoff, 2009).

La mayoría de países trataron de defender su liquidez local e internacional elevando tasas de interés para evitar ataques especulativos a sus escasas reservas internacionales. Afectando la viabilidad de los deudores hipotecarios, pues sus obligaciones financieras se elevaron en los años 1993-1999 entre el 10% y el 25%. en momentos de expansión del desempleo y se contraía el ingreso disponible de los hogares.

El resultado, las familias tuvieron que entregar sus bienes en dación de pago. Los bancos vieron sus flujos de ingresos mermados y a cambio de ello recibían como garantía un cúmulo de bienes inmuebles desvalorizados.

Se disparó la relación Deuda Hipotecaria/Valor del Inmueble a niveles superiores al 50%, dando la señal a muchos otros hogares que lo mejor era entregar el inmueble antes de continuar sirviendo una deuda de un bien profundamente desvalorizado.

La crisis al final de los 90 comenzó a sentirse en 1997, pero sus orígenes se remontan a los primeros años de la década cuando hubo una expansión excesiva del sistema financiero tanto en número de entidades como en colocación de crédito.

El auge petrolero (1991-1997) permitió avizorar síntomas de la llamada “enfermedad holandesa”. La apreciación cambiaria de esos años y la carencia de una adecuada infraestructura para contrarrestarla empezaron a volver menos rentables los negocios de exportaciones no tradicionales (flores, textiles, confecciones, calzado)buena parte de la liquidez existente se volcó sobre el sector de no transables, especialmente sobre el negocio hipotecario.

A principios de los años90, Colombia llevó a cabo un proceso de liberalización financiera. Casi simultáneamente, se dio un incremento de las entradas de capital que causaron una significativa expansión monetaria y de crédito, estimulando un mayor gasto público y privado. Las tasas de ahorro público y privado se redujeron y el déficit de cuenta corriente se amplió. La demanda de bienes no transables se amplió (especialmente finca raíz), llevando a un incremento en el crédito interno y en el precio de los activos, como también a una apreciación real del peso colombiano.

• La liberalización tuvo un profundo impacto en las entidades hipotecarias: ƒ

• Se eliminó el cuasi-monopolio en el mercado de ahorros (se permitió a otros intermediarios captar depósitos de ahorro a tasas reales no-negativas). ƒ

• Se igualaron las condiciones de acceso de todos los intermediarios a los préstamos de última instancia (eliminación de facilidades automáticas en el banco central para las entidades financieras hipotecarias). ‰

• El aumento de la competencia llevó a mayores costos de fondeo y a fondos menos estables en las entidades hipotecarias (mayor dependencia de depósitos a término indexados y denominados en pesos, y de recursos del mercado interbancario (1993),

• El resultado fue que el alza de tasas de mercado generó obligaciones reales adicionales, más allá de la simple indexación al IPC ( ICAV, 2006).

• Esto aumento el riesgo de liquidez y de la brecha de liquidez.

Las brechas de liquidez y riesgo de tasas de interés fueron difíciles de manejar por: • Inexistencia de instrumentos de cobertura disponibles en el mercado • La titularización era permitida, pero no se desarrolló (falta de

experiencia) • El ambiente macroeconómico no promovió la diversificación • La alta demanda de finca raíz y excesivos precios de vivienda • Falta de experiencia de entidades hipotecarias en otros mercados,

dada la dinámica de los mercados hipotecarios y de vivienda, las entidades hipotecarias adoptaron esquemas de amortización más riesgosos (tipo suprime).

• Adicionalmente, la falta de evaluación apropiada de los préstamos hipotecarios incrementó su exposición al riesgo crediticio.

• Así mismo, la indexación de las tasas de los préstamos hipotecarios a las tasas de interés de mercado (DTF) redujeron la exposición de las entidades hipotecarias al riesgo de tasas de interés, a expensas de un mayor riesgo de crédito

En 1998 la banca afrontó una profunda crisis cuyo antecedente más cercano era la debacle de 1982 cuando se presentó la quiebra de las entidades financieras del Grupo Gran colombiano y de otras entidades bancarias de la época.

El proceso fue agudo, pues la “defensa de la banda cambiaria” tardó más de lo deseado y, la fórmula de cálculo de la llamada corrección-monetaria terminó estando contaminada al haberse atado a la tasa de fondeo de corto plazo del mercado.

El sistema bancario concentraba la mayor parte créditos en plazos de 1 año o menos, limitando la financiación de largo plazo a las entidades hipotecarias. Estas entidades eran las encargadas de proveer préstamos de largo plazo para construcción y compra de vivienda, como elemento de una estrategia orientada a promover la construcción como sector líder de la economía. Debido al papel específico, hasta comienzos de los 90 las entidades hipotecarias gozaron de privilegios:

Eran los únicos intermediarios financieros autorizados a ofrecer depósitos de ahorro con tasas de interés reales no-negativas.

Tenían acceso especial, no-restringido y permanente a facilidades automáticas del banco central, en casos de caídas inesperadas de depósitos.

Requerimientos de capital menores que otros intermediarios

Durante el período 1991-1997, la relación Cartera Hipotecaria /PIB fluctúo alrededor del 6%-11%.

En el período 1998-2001, cuando se desató la crisis hipotecaria, esta relación cayó del 9% al 5.5%. Estos años se caracterizaron por: Una caída en los precios de vivienda que repercutió en un descenso de los activos de los hogares. Sumado a ello el incremento de las tasas de interés aumentó la carga financiera de los hogares, causando una disminución de los ingresos y un aumento en la relación de deuda a valor del inmueble (loan to value).

Todo esto se tradujo en masivos procesos de desvalorización hipotecaria, daciones en pago y la paralización del sector construcción. En respuesta a ello, el Gobierno declaró la “Emergencia Económica” en noviembre de 1998 y se expidieron una serie de decretos que luego fueron aprobados por la Corte Constitucional.

En 1997 se dieron los primeros síntomas de una gran crisis cuando fue necesaria la liquidación de instituciones como las compañías de Leasing Capital, Cauca y Arfín y la compañía de financiamiento comercial La Fortaleza.

En 1998 la crisis de la banca se profundizó llevándose por delante varios bancos comerciales y corporaciones de ahorro y vivienda (CAV). En octubre de ese año fue intervenida Granahorrar, una de las CAV más importantes del país y la primera entidad que había nacido bajo el sistema Upac

En 1972 las entidades financieras en crisis siguierón creciendo en los meses siguientes: desparecieron instituciones como Caja Agraria, banco Central Hipotecario, del Estado, Andino, del Pacífico, financiera comercial Bermúdez y Valenzuela, Corporación Financiera del Pacífico y varios organismos cooperativos de ahorro y crédito.

El Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafín) tuvo que rescatar varias entidades privadas a través de créditos de capitalización.

Colombia creció a ritmos del 4.5% anual durante las tres décadas anteriores, en 1999 experimentó la peor contracción del PIB-real (-4.3%) desde la Gran Depresión ( Su registró -1.6%).

Los efectos de la crisis en la construcción fueron devastadores de Incrementos de precios todo el período 1990-1997, durante la prolongada crisis hipotecaria 1998-2001 se observaron desvalorizaciones hipotecarias hasta del 50% real (en especial Bogotá, Medellín y Cali),

Mientras el área licenciada había promediado anualmente 1.2 millones de mts2 durante 1990- 1997, en 1994 la actividad edificadora alcanzó su mayor bonanza al reportar sólo en licencias de construcción un total de 16,5 millones de metros cuadrados.

El promedio de 1998-2001 tan sólo llegó a 746 mil Mts2. Para 1999, en el período más duro de la crisis económica del país, la cifra de licencias aprobadas cayó a 7,4 millones de mets2.

En el 2000, el crecimiento de las licencias de construcción fue de 5,92 por ciento, en el 2001 llegó a 9,26 por ciento mientras que en el período enero-mayo de este año la cifra fue positiva en 12,57 por ciento.

La calidad de la cartera hipotecaria se deterioró hasta niveles del 22% y se estima que unos 3 millones de hogares colombianos perdieron o vieron amenazada la tenencia de su vivienda.

La crisis golpeó a todos los segmentos del mercado. Durante 1998-1999, las obras destinadas al estrato alto cayeron un 63%, la del estrato medio un 66% y la de estratos bajos un 60%. Área en proceso de construcción por estratos (millones de m2) 2.8 Altos 4.7 Medios 1.2 Bajos 0 (Sep-97-Sep-10)

El costo total de la crisis la estimó el Gobierno en 12,3 billones de pesos.

• Siguiendo lineamientos de la CC, el Congreso expidió la Ley 546 de 1999, que reglamentó el mercado hipotecario. Dicha regulación avanzó en la protección al consumidor exigiendo cuotas iniciales (mínimo del 30%) que evitaran problemas del servicio de deuda en el futuro.

• Organizó un sistema de indexación de deuda hipotecaria exclusivamente atada al componente de la inflación del IPC (reemplazando el UPAC por el UVR)

• Abrió alternativas bajo la modalidad de tasa fija-nominal y de arrendamiento financiero (según Ley 820 de 2003).

• Prohibió la capitalización de intereses y la penalización por prepagos de dichos créditos.

• Autorizó la creación de bonos hipotecarios y la titularización de cartera hipotecaria, cuyos réditos estarían exentos del impuesto de renta.

• Creó el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH), con el fin de promover la financiación de vivienda en esquemas de largo plazo.

• Temporalmente, ordenó la reliquidación de los créditos hipotecarios para remover el efecto que pudo causar la inclusión de elementos extraños en la indexación atada al IPC y dio la opción de suspender procesos de embargo si las cuentas fueran claras (Anif, 2006a).

• Permanencia del Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF), ahora a la onerosa tasa del 4x1.000;

• Alivios a los demás deudores del Upac y que no estuvieran atrasados en tres cuotas mensuales.

• Seguro de desempleo para los que teniendo créditos de vivienda quedaran sin trabajo.

• Un elevado “contencioso jurídico” resultante de pleitos hipotecarios y del “activismo judicial” vía tutelas;