REFLEXIONES ACERCA DEL ORDEN DEL DÍA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS DE ROCHE RESIDENCIAL

DEL 28.08.2010

El objetivo de una comunidad de propietarios es que los propietarios tomen decisiones acerca de la gestión de los elementos comunes.

Esto implica que la información que se provea a la junta de propietarios sea la adecuada para tomar este tipo de decisiones.

Actualmente esto es algo brilla por su ausencia.

De acuerdo con el actual orden del día es imprescindible que se nos provea a los propietarios con la siguiente información esencial para que nuestras decisiones sean lo más adecuadas posibles.

Se describe orden del día y debajo de cada uno, los puntos que resulta imprescindible aclarar:

Punto 12. Presupuesto del 2011. Aprobación o rechazo

No responde para nada a la valoración de los costes para hacer frente a los gastos y su imputación de acuerdo con los estatutos:¿Cuánto cuesta la limpieza VIARIA?¿Cuánto cuesta el alumbrado público? ¿Electricidad, mantenimiento?¿Cuánto la vigilancia?¿Cuánto la recogida de basura domiciliaria? Transporte y eliminación?¿Cuánto los restos de jardinería?

* Apartado 623 de servicios profesionalesProfesionales independientes 10.000, ¿qué y para qué?Abogados: 50.000 en el 2010 y ahora 80.000, ¿qué, para qué y quienes?

¡Apórtense los contratos y los informes elaborados hasta ahora!

Estudios técnicos sobre infraestructuras 15.000Ninguno de estos está justificado ni se determina en concreto qué y para qué. Apórtese la documentación, el trabajo a encargar y la relación de profesionales.

* Apartado 628 suministroscámara calle Suecia a beneficio Acantilado 1 ese gasto debe soportarlo dicha comunidad y situarlo dentro de su finca..

* Apartado 629 otros serviciosLos servicios de edición de boletines, imprenta y envío de los mismos son servicios personalizados y perfectamente individualizables, por

consiguiente deben ser evaluados individualmente y así mismo cobrados, ya que salvo la documentación para las juntas los demás son prescindibles y más cuando se transforman en propaganda e incluso con información falsa como puedo atestiguar, por consiguiente establézcase el precio unitario y envíese a los que lo soliciten. Deben cuantificarse y dar la información en la junta.

Relaciónense todos aquellos que no son gastos específicos de acuerdo con lo establecido por los estatutos y por consiguiente no son obligatorios.

* Apartado 631 tributosImpuestos municipales: Informe sobre los mismos en detalle: licencias municipales, licencias de obra, IBI, etc

* Apartado Presupuesto de inversiones de Inversiones:

Relación de las calles, o parte de las mismas, proyecto, licencia, etc valor de cada proyecto.

La maquinaria que se emplee no puede ni debe dañar las calles existentes como ha ocurrido en los meses pasado en determinadas calles. No es admisible gastare 40.000 euros sin explicaciones.

Instalación de rejillas de alcantarillado en viviendas bajo cota parece un servicio a particulares, no es admisible sin una aclaración detallada y exposición del proyecto y razón del mismo. Hay personas que pueden tener problemas por errores de planteamiento de su arquitecto. Detállese todos y cada uno de los casos 25.000.

Embellecimiento de entrada de la urbanización 15.000 euros. No están justificadas las obras realizadas, no se ajustan a la normativa medioambiental municipal y no deben hacerse obras en parcelas que no nos corresponden por no proceder de urbanizadora o promotora Roche . Lo mismo respecto de la parcela socio cultural hasta que no se aclare la situación.

Reforma instalación eléctrica, se desconoce el proyecto. Tráigase en todos sus detalles y se verá su justificación. 10.000.-

Depuradora, alcantarillado 40.000. Se puede repetir lo anterior. ¿Qué se quiere hacer, dónde por qué? ¿Donde están los proyectos?

Camión de basura 65.000 euros ¿Qué modelo? ¿Justificación del mismo? ¿Qué ofertas hay?

¿Programa informático para gestión de votaciones? 5.000 euros.

Llevamos un cúmulo de gastos informáticos sin –al parecer coordinación ni claridad, ¿Qué ofertas hay? ¿Qué empresas? Carece de sentido no tener una claridad total y definida de lo que se quiere hacer, de lo que hay y de la coordinación de todos los sistemas.

Punto 11: A propuesta de D. Juan Carlos Romero-Abreu: iniciar gestiones para la reforma y aprobación del Reglamento de los Servicios de la Comunidad

Mi petición para incluir en el orden del día incluía los siguientes apartados (cartas enviadas al presidente y al administrador el 22.07.2010 y 28.07.2010):

Punto x.- Modificación, supresión y ampliaciones en “Reglamento de servicios comunes…i

Punto xx.-Aprobación de partida económica específica para reproducción y envío a todos los propietarios de las escrituras notariales de los Estatutos por los que se regirá el dominio, gobierno- administración…dada su importancia y validez para el reconocimiento de derechos sobre las parcelas de uso compartido.

Punto xxx.-Con independencia del derecho de propiedad que corresponda, existe un derecho de uso y disfrute sobre las instalaciones de uso compartido, ese derecho es un derecho inscribible en el registro de la propiedad, tomar el acuerdo de solicitar la inscripción del mismo sobre todas y cada una de las parcelas que correspondan.

Punto xxxx.-Anulación de todos los acuerdos de la junta de agosto de 2009, para el desarrollo y ejercicio económico durante el año 2010, donde se otorgaron poderes que exceden las competencias de la junta y en especial todos aquellos con consecuencias económicas que quedan al libre arbitrio del señor presidente. (El artículo 9 de los estatutos, establece: La junta de todos los propietarios es el órgano de gestión u administración de los elementos de uso compartido. Sus acuerdos, DENTRO DE SUS ATRIBUCIONES Y ADOPTADOS EN FORMA, obligan a todos los propietarios debidamente citados a las reuniones….)

Por tanto lo que se me atribuye en este punto del orden del día no es lo que yo he solicitado.

Punto 10. Autorización al presidente para consecución de los procedimientos legales abiertos, e inicio de actuaciones contra propietarios morosos.

Deberían figurar en el listado, pues tienen todo el derecho a participar en la junta aunque carezcan del derecho de voto. Apórtese la lista y señálese la deuda.

Relación de fincas, de las que se desea saber si pagan, están al día o existe deuda acumulada, conforme a sus escrituras. Se relacionan salvo error,

modificación con posterioridad al 9.12.2009. Se desea saber las gestiones realizadas para su cobro en su casoii.

¿Cuantos propietarios de estos son morosos? ¿Por qué cantidad? ¿Se les ha demandado?

Punto 9: Autorización al presidente para la revisión, renovación o anulación de contratos en vigor con vencimiento dentro de los años 2010 y 2011, así como para protestar aquellos que se muestren innecesarios o incumplidas sus condiciones.

Aclárense previamente cuáles son las razones y las posibles mejoras. Al parecer el Señor Marina el año pasado canceló algunos sin justificación alguna y sin que venciesen en el tiempo señalado; se extralimitó.

Punto 8: Remuneración al presidente y a vicepresidente, por asistencia, en cuantía máxima de 25.000 EUR.

Aunque la labor pueda ser encomiable, debe quedar limitada a las competencias establecidas en los estatutos.-Por otra parte es voluntaria la presidencia y la vicepresidencia.- Se tiene un administrador, cuya remuneración debe ser conocida y aprobada por la junta de propietarios. ¿A cuánto asciende en nómina? ¿Dietas y kilometraje?

Si la indemnización se hace por trabajo deben estar de alta en seguridad social o como autónomos, ¿en virtud de qué calificación cada uno, y para qué clase de trabajos?

Aclárense todos estos conceptos y apórtese la documentación correspondiente.

No parece procedente, podría haber muchos más candidatos.

Punto 7: Autorización al presidente para realizar acciones para la revisión del catastro inmobiliario de la urbanización.

No se justifica claramente el objetivo, el coste y la legitimidad; mientras eso no esté claro, no debe autorizarse. Puede que no sea competencia de la junta de propietarios. No se establece el coste y la repercusión. No procede aunque sea deseable.

Punto 6: Iniciar gestión para ampliar la Comunidad de Propietarios a toda la superficie contemplada en el plan de Ejecución de la Urbanización y que se encuentre ya ejecutada y programada.

Falta definición y claridad. Debe definirse y aclararse.

Tal vez se pretenda una modificación oculta de los estatutos. Tanto los de Promotora como los de Urbanizadora establecen claramente en el art. 7 lo procedente

No procede y a su vez creo que no es competencia de la junta de propietarios nuestra. Tampoco se hace estimación de consecuencias y costes a asumir

Aclárense los términos, contenidos, datos y costes.

Punto 5: Establecer la responsabilidad de la empresa ROSAM (Roche Sociedad Anónima Municipal) de las obligaciones respecto de la ejecución de la urbanización, con reclamación de la indemnización correspondiente o exigencia de su reparación. Autorización a la presidencia para ejercer actuaciones judiciales en su caso.

Plantea varios temas sin que quede claro el contenido de cada uno. Debe retirarse y venir de nuevo con conceptos claros, definidos, y valorados si hay algún coste económico para la comunidad y/o exigibles al ayuntamiento. Esos datos e informes deben venir por escrito.

Punto 4: Negociación con el Ayuntamiento de un convenio para establecer la recepción de los servicios y mantenimiento de infraestructuras encomendadas por ley. Autorización a la presidencia para ejercer las actuaciones administrativas y judiciales para la reclamación al Ayuntamiento de las obligaciones y cantidades no realizadas en la urbanización.

Plantea varios temas sin que quede claro el contenido de cada uno. Debe retirarse y venir de nuevo con conceptos claros, definidos, y valorados si hay algún coste económico para la comunidad y/o exigibles al ayuntamiento. Esos datos e informes deben venir por escrito.

Punto 3: Formulación y presentación de cuentas del año 2009. Estado de ejecución y cuentas del año 2010. Aprobación o rechazo.

No es posible una votación única pues son dos puntos diferentes. Y no existe información adecuada y coherente.

Se ha aplicado una contabilidad empresarial modificando toda clase de criterios sin acuerdo de la junta. No responde a las necesidades de una comunidad de propietarios, no establece los costes para determinar la imputación de gastos de acuerdo con lo establecido en los art. 3,4 y 5 de los estatutos. Tampoco permite conocer el coste de las obligaciones municipales de prestación gratuíta y que tenemos asumido. Así no hay base alguna para reclamar.

Por ello solicito se responda con cantidades concretas a las siguientes cuestiones desglosadas por zonas: Promotora Roche, Urbanizadora Roche, ROSAM, GDP, Zona Hotelera:

Limpieza viaria,Alumbrado público, consumo eléctrico y mantenimiento, desglosadosVigilancia,Recogida de basura domiciliariaRecogida restos vegetales.Relación de obras de reurbanización y de rebacheo, señalando calles concretas o sus tramos de los tres últimos años y que han hecho aparecer un fantástico patrimonio.

Relación de obras en las instalaciones deportivas desde el 2005, por años, y ver las repeticiones y la necesidad y justificación de las que se presentan para este año.

Para mí la presentación da una imagen distorsionada y no ajustada a los derechos y obligaciones de los comuneros. Escribiéndose en la página 14: “Así mismo se han dado de alta elementos de inmovilizado que son propiedad de la comunidad de propietarios que deberían haberse contabilizado en su momento como inmovilizado y nunca se hizo.:la depuradora, la carretera de penetración, la garita de seguridad y por último la contribución de la promotora GDP (obras en las calles y pistas deportivas)”….

Se mezcla todo, lo público y lo privado; a su vez de esto último lo de uso privativo y/o de uso público.

Llama poderosamente la atención que en parte alguna figure la inversión y coste total del llamado parque biosaludable. Tampoco los aros de protección –arcos de seguridad 10.492,20 2uros y vallas realizadas en toda la primera línea,-zona A para impedir paso o aparcamiento en calles Suecia, algo de Francia, Helvetia, San Marino, Mónaco, Italia, Inglaterra….realizada en parte con muchas horas de trabajo del personal. Se pide la valoración y costes de material, licencias y mano de obra, además del ya señalado.

05.02.01 Se señalan software módulo de encuestas, no es un gasto de comunidad.

Programa A3 de contabilidad 2494 euros, ¿es un programa de contabilidad para comunidades de propietarios?

Propietarios de dudoso cobro esos deudores tienen un patrimonio con el que pueden responder.

¿Cuánto cuesta la edición y envío de los boletines, cuentas, etc? ¿Cuántos se envían?

No he visto pagos de IBI de las propiedades de la comunidad, ni dotaciones para el otorgamiento de las escrituras públicas

Existe un exceso de tesorería y debe reducirse para reducir las cuotas de la comunidad.

i Propuesta para el cambio del Reglamento de Servicios comunes:Modificaciones que se proponen:

1. Gobierno y administración. Presidente

Dice: Art. 9 :Para ser nombrado presidente se requiere:

a) La presentación del candidato o aclamación de la asamblea legalmente constituida y la aceptación del cargo por parte del interesado.

b) No haber sido amonestado por escrito a consecuencia de morosidad de cuotas de la comunidad.c) Distinguirse por su entusiasmo por la urbanización y comunidad, y por su colaboración con la

misma.d) No haber entablado nunca pleitos contra la comunidad, ni la comunidad con el aspirante.e) Comprometerse a no dimitir del cargo al menos transcurrido un año de su elección, a no ser

caso de fuerza mayor.

Se propone: SUPRIMIR LOS APARTADOS b),c),d), y e)

Se propone un artículo 9 bisArt 9, bis: vicepresidentesCon el fin de apoyar y poder sustituir al presidente se elegirán a su vez, en votación separada, hasta 2 vicepresidentes. Estos se incorporarán automáticamente a la junta administradora de la comunidad ocupando 2 de las 4 vocalías, siendo las otras dos nombrados por el presidente.

2. Gobierno y administración. Junta de Comunidad.

Dice el

“Art.12.-Las actas de las juntas, tanto ordinarias como extraordinarias, firmadas por el presidente, el secretario y dos propietarios designados al efecto en la propia junta quedarán válidamente aprobadas sin necesidad de ser leídas en la junta de propietarios siguiente, si bien copia de las mismas deberán ser enviadas tanto a los presentes, representados y ausentes.”

Se propone añadir: Las objeciones que los propietarios pudiesen poner al acta, serán recogidas por escrito, adjuntándose en la convocatoria de la siguiente junta de comunidad e incorporada, en anexo, al acta de la junta de dicha junta.

3. Gobierno y administración.-Junta administradora.

Dice el:

“Art.15.-La junta administradora de la comunidad tiene carácter asesor para el presidente y estará compuesta por:

El presidenteEl secretario administrativoCuatro vocales designados por el presidenteUn vocal designado por Urbanizadora Roche

Se faculta al presidente para ampliar el número de vocales.”

Se propone sustituir por:Administrador-secretario

2 vicepresidentesdos vocales designados por el presidenteUn vocal designado por las empresas urbanizadoras.

El resto sigue igual.

4. Ruidos:

Dice el:

“Art.22.-Se considerará las 2,30 horas como hora de silencio y todas las fiestas, celebraciones, etc. Con ruidos molestos para el vecindario deberán quedar terminadas a esta hora. No obstante se atendrán los propietarios a los horarios que marque la autoridad gubernativa.”

Corregir y añadir: No obstante se atendrán los propietarios, arrendatarios e inquilinos….

Añadir:

De acuerdo con lo establecido por la legislación y normativa municipal, el nivel máximo de ruido entre las 23 y las 7 no superará los 45 dBA y de 7 a 23 los 55. Lo cual deberá ser tenido en cuenta a fin de facilitar la convivencia.

ii Relación de fincas de:A) Fincas a nombre de URSA en diciembre 2009

Números del registro de la propiedad:21.178 2207 m2. centro cultural y religioso14.833 1190m2.con local comercial de 92m2. supermercado?14831 local 2.4 167m2. “ “ más zona ajardinada ¿¡?14829 local 2.2 5m2. aseo14828 local 2.1 3m2. aseo14826 3372 m2. polígono irregular entre Bélgica y Nogal11289 322 m2.- vial fondo de saco Francia 19 …..Francia 21 titular los colindantes11288 119m2.- Finlandia3A….5ª,5B… propietarios colindantes.11287 154…Suecia, Finlandia Francia……..propiedad los colindantes11286 1210m2. Suecia, Finlandia, Francia, España titularidad los colindantes, mantenimiento los propietarios.10064 1000m2. nave destinada a taller.10063 700 m2. Avda España.9830 queda una superficie de 126798 m2.9828 2023 centro cultural y religioso.9681 local no. 5 60 m2.-

Finca 8082 10940 m2. entre Bélgica, Roble, Nogal y España:Se segregan:905……………………………..…finca 9676700………………………………..10063

3372………………………………14826

2819………………………………148271190………………………………14833

quedan 1954…………………….local comercial de 192 m2. y porche de 37m2.

B) Fincas a nombre de PRORSA

Finca 4132 de 5284 m2.14039 609 m2, y edificabilidad de 129 m2?14038 2224 de especial protección limita con Helvetia 2, 2 bis de Calle Conil, zona verde… Norte con nuevo dominio público.10067 camino peatonal de acceso a playa?10066 vial de cesión al ayuntamiento de Conil. 630 m2. acceso por c./Helvetia9827 122,606m28252 parcela 49 de C./ Inglaterra.8081 4230 m2.- manzana piscina e instalaciones

complementarias.8080 10940m2 destinada a zona deportiva (Heron promociones… Juan Casado León Plaza Colón 2)

C) Otras:

Finca 9715 Parcela Hotelera 46192 m2.

¿En cuántas fincas se ha dividido y cuantos m2. tiene cada una y cuánto pagan? ¿Cómo afecta a la modificación de los coeficientes?

Fincas de la zona industrial:¿? 12.200 m2 de “Roche Salud”