Aplicaciones geoespaciales para la valoración de bienes...

Aplicacionesgeoespaciales

para la valoraciónde bienesinmuebles

Por:Ing. Kenneth Ovares, MsC

¿Qué es un sistema de información geográfica? SIG ó GIS

• Un SIG es la aplicación de las llamadas Tecnologías de la Información a la gestiónde la Información Geográfica.

• El SIG podría verse como un modelo del mundo real, ligado a un sistema dereferencia terrestre, utilizado para satisfacer algunas necesidades de informaciónconcretas.

• Es la integración de: datos, hardware, software, recurso humano yprocedimientos.

Fuente: Pensando en el SIG, R, Tomlinson, 2007.

Utilidad de los SIG

• El uso adecuado de un SIG permite:

• Almacenar información geográfica, • Visualizarla • Analizar, • Gestionarla, • Actualizar, • Transferirla

Deficiencias del SIG

• Difícil de operar.

• Tiende a desactualizarse rápido.

• Existes muchos softwares para la gestión de la información y todos trabajan distinto.

• Lenguaje de programación poco amigable.

Software libre: QGis

Productos: Esri, ArcGis Pro

Tendencia actual: Geoservicios

• Permiten el acceso del usuario a información ubicada en servidoresremotos. Este acceso se produce de una manera estandarizada y através de cualquier aplicación compatible, sin necesidad de tenerque descargar la información disponible de manera local.

• Existen geoservicios WMS y WFS.

Tipos de geoservicios:

WMS: Web Map Service

Son utilizados para la publicación de mapas tanto Ráster comovectoriales. Es posible consultar atributos alfanuméricos. Es elmás utilizado de los geoservicios.

Tipos de geoservicios:

WFS: Web feature Service

Son utilizados para la publicación de datos vectoriales. Suprincipal característica es que permite descargar los datos“originales” tanto geométricos como alfanuméricos.

Ejemplos de geoservicios:

• Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales - ICDE

• Infraestructura Panameña de Datos Espaciales - IPDE

• Sistema Nacional de Información Territorial – SNIT/Costa Rica

• Infraestructura de Datos Espaciales de Chile – IDE Chile

• Infraestructura de datos espaciales de la República Dominicana

• Infraestructura de Datos Espaciales de Uruguay– IDE Uruguay

• Infraestructura Nacional de Datos Espaciales de Brasil - INDE

Costa Rica Uruguay

ChileBrasil

Ejemplos de geoservicios:

Desventajas de los geoservicios

• Requieren capacitación ardua para su uso tanto en descarga deInformación Geográfica como en publicación.

• Lenguaje de programación poco amigable.

• Requiere de manejo de Bases de Datos Geográficas (desapareceshapefile).

• Requiere de instalación de software GIS desktop.

• Requiere de conexión a internet con buena velocidad de subida y bajadade datos.

• Se requiere de instalación de infraestructura: gestor de Base de Datos(por ejm: PostgreSQL) y servidor de mapas (por ejm: Geoserver).

Sistema de gestión para valoración (SGV)

• Pensando en la complejidad y diversidad que tienen las herramientasanteriormente descritas, así como sus virtudes y debilidades, se estadesarrollando un aplicativo web que permita la gestión de informacióngeográfica como INSUMO para la valoración de bienes inmuebles, dondese integre e intercambie información.

¿Qué es el SGV?

• Es la aplicación de tecnologías de información orientadas a valoración.

• Es el desarrollo de un visor web, que contiene las herramientas necesarias para tomar decisiones importantes en un avalúo.

• Es un webservice o geoservicio.

• Es un repositorio de información geográfica

• No es un software GIS (por ejm Q.GIS o ArcGIS), sino un aplicativo diseñado específicamente para la gestión de información geográfica orientada a valoración de bienes inmuebles.

• Es una aplicación “Ad Hoc”

• Es más que un SIG…

¿Como funciona el SGV?

• Existe toda una infraestructura detrás del sistema:• DataCenter para hospedaje de Información Geográfica (web hosting)

• Gestor de base de datos (PostgreSQL)

• Servidor de mapas (Geoserver)

• Visualizador web y dispositivos móviles

¿Como funciona el SGV?

Visor web del SGV

• Se realizan las conexiones y se dispone de capas de información geográfica llamadas de geoservicios existentes.

• Usualmente son WMS

• Se pueden consultar los datos

Conexiones del SGV

SGV - Ortofotos

Conexión IGN - Ortofotos

SGV – zonas homogéneas

Conexión con Ministerio de hacienda Zonas homogéneas

Conexión Registro Inmobiliario Mapa Catastral

• Son las capas de información geográfica que cada usuario construye, según sus necesidades.• Avalúos

• Comparables

Elaboración de capas propias

Mapas base y sistemas de referencia

• El sistema permite utilizar diferentes tipos de mapas base, por ejemplo:• API Open Street Maps

• Adicionalmente, utiliza distintos sistemas de proyección (WGS84-CRTM05-Lambert N/S) o realiza las reproyecciones “on the fly”

Funciones básicas

• Medir distancias

• Medir áreas

• Dibujar planos (azimut, rumbo, coordenadas)

• Alinear polígonos

• Información de la capa

Consulta información de capa

Medición de distancias

Medición de áreas

SGV – Digitar derroteroSe

pu

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Herramienta para alinear polígonos

App móvil para recolección de datos en campo


ConectorCon

Waze

App móvil pararecolección de datos en campo

Operaciones geoespaciales que contiene el SGV (Análisis espacial)

• Ubicación de objetos (ubicación de comparables o de valoraciones en curso)

La representación de ubicación de objetos es el estilo de análisis espacial mas sencillo en el que se muestran únicamente la posición de los objetos de la capa de interés, preferiblemente en relación con alguna capa de cartografía de referencia. En este mapa se puede realizar un análisis visual básico.


• Mapeo de valores mínimos y máximos (lista de precios)

Con este tipo de análisis, los objetos se pueden categorizar y simbolizar con información de un atributo cuantitativo para facilitar el análisis de mercado.


• Creación de zonas de amortiguamiento (Buffers)

Una zona buffer es cualquier área que sirve al propósito de mantener las entidades del mundo real distantes entre ellas. Las zonas buffer se utilizan a menudo para proteger el medio ambiente, proteger zonas residenciales o comerciales de accidentes industriales o desastres naturales.


• Análisis de superposición: Visualización de traslape de objetos

Con función de análisis espacial se puede determinar si un objeto se sobrepone, totalmente ó parcialmente (y se puede cuantificar), con otro objeto.

• Análisis de proximidad: selección de objetos por distancia entre capas.



500m

500131m 1091357m

Homologación

• Una vez que se han hecho los análisis espaciales necesarios, es posibleseleccionar cuales son los mejores comparables para realizar la homologación:

Valoración fiscal

Homologación para 2 comparables

Valoración de construcciones

Salida de información: Informe

Salida de información - Mapa

CONCLUSIONES

Ventajas que ofrece el SGV

• No requiere de la instalación de un software SIG específico

• Solo requiere conexión a internet

• Esta desarrollado en una plataforma amigable para el usuario

• Es intuitivo

• No requiere de extensas horas de capacitación

• Puede ser utilizado por diferentes usuarios al mismo tiempo

• Cuenta con aplicación móvil para recopilación de información

• Integra información de diferentes fuentes

• Permite el intercambio de información

• Número de usuarios en la aplicación sin límite

• Respaldos diarios

• Soporte técnico

• Mantenimiento correctivo

Ventajas que ofrece el SGV

RECOMENDACIONES

• Incorporar un modulo para valoración de fincas rurales.

• Incorporar un modulo para valoración de condominios.

• Mejorar la valoración comercial.

• Que los usuarios puedan incorporar fotografías aéreas de drones.

• Incorporar más datos de lotes comparables.

• Mejorar la elaboración de los informes.

Mejoras al sistema

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