1

AVALÚO

DE

SOLAR No. 4 Y CONSTRUCCIONES DE DOS PLANTAS.

MANZANA No. 37, UBICADO EN AVENIDA SUCRE No. 515-517 ENTRE CALLES

SALINAS Y JOSÉ MEJIA.

EXPEDIENTE COACTIVO No. 47-2018.

CONTRA

ESTUPIÑÁN MONTENEGRO SONIA MARÍA, CARRIÓN ORTEGA JORGE STALIN,

“MUTECSU” MULTISERVICIOS TECNICOS Y SUMINISTROS CÍA LTDA.

04 ABRIL DEL 2019.

PARROQUIA URBANA 5 DE AGOSTO, CANTÓN Y CIUDAD DE ESMERALDAS,

PROVINCIA DE ESMERALDAS.

ECUADOR.

2

1.1 Solicitante.- Financiera de la República S.A. FIRESA “En

Liquidación Voluntaria”.

Ab. Eduardo López Espinoza. Juez De Coactiva.

Ab. Francisco García Ortega. Secretario de Coactiva.

1.2 Valuador.-

Gonzalo Beltrán Torres. Ingeniero.

Registro Profesional. 06-09-368, SENESCYT No. 1006-02-48896.

Calificado por. Superintendencia de Bancos.

Registro Perito Avaluador. 2002-116.

Calificado para Valorar. Bienes Muebles e Inmuebles.

1.3 Fecha de visita.- 4 Abril 2019.

1.4 Inmueble que se valúa.- Local comercial-habitación unifamiliar.

1.5 Régimen de Propiedad.- Privada, embargada por FIRESA En Liquidación.

1.6 Propietario del inmueble.- CARRIÓN ORTEGA JORGE STALIN y

ESTUPIÑÁN MONTENEGRO SONIA MARÍA, Certificado No. 375902-CRVA 019928. Registro

de la Propiedad, del Cantón Esmeraldas.

1.7 Objeto del avalúo.- Valores: Comercial, Ajustado y Reposición.

1.8 Propósito del avalúo.- Enajenación por Remate.

1.9 Definiciones.-

Valor Comercial.- Es el valor que se obtiene de la comparación de operaciones de compra venta

realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre estos y el bien

analizado. Es el método que determina el valor del bien en función de la oferta y la demanda de

acuerdo a la situación del sector del mercado que le corresponde al bien.

Valor Ajustado.- El valor comercial menos el descuento aplicado al bien, ya que no es el propietario

quien va a comercializar si no la institución la que enajenará el bien.

Valor de Reposición.- Lo que vale fabricar o construir un bien similar afectado por la depreciación

y estado de conservación a la fecha. Es el costo actual para reproducir un bien con sus mismas

características, estado de conservación, operatividad, etc. a nuevo.

2. TERRENO

2.1 Características Urbanas: Urbano, céntrico-comercial.

2.1.1 Clasificación de la zona.- Comercial - residencial, sector céntrico.

2.1.2 Tipo de construcción predominante.- En calle Sucre existen construcciones: mixtas,

hormigón y modernas, varias calidades de 1 a 5 plantas, uso comercial-residencial, formalmente

aprobadas.

2.1.3 Grado o Nivel de consolidación en la zona.- Consolidado.

3

2.1.4 Densidad poblacional.- Alta densidad poblacional de nivel socioeconómico medio.

2.1.5 Accesibilidad y movilidad.- Vehicular, asfaltada, transporte público Av. Olmedo y Simón

Bolívar.

2.1.6 Servicios públicos y equipamiento urbano.- Tiene: Agua potable, alcantarillado, energía

eléctrica, aceras y bordillos, recolección de basura Municipal, Tv cable e Internet. Sector céntrico de

importancia encontramos edificaciones públicas como: Casa de la Cultura Núcleo de Esmeraldas,

Consejo de La Judicatura Unidad Judicial Civil y Trabajo, E A P A, San Mateo Empresa de Agua

Potable de Esmeraldas, BanEcuador, Banco del Pacífico, Gobernación de Esmeraldas entre otros

privados, comercios variados y residencias entre Av. Maldonado y Simón Bolívar en un radio de 300

metros.

2.1.7 Seguridad, Riesgos y Conflictos de convivencia.- Ronda Policial, sin riesgos de inundación,

deslave, hundimiento, conflictos legales, uso de suelo, invasiones y linderaciones.

2 Descripción del terreno:

2.2.1 Ubicación.- País Ecuador, Provincia, Cantón y Ciudad de Esmeraldas, Parroquia Urbana 5 de

Agosto, Solar No. 4, Manzana No. 37, dirección Sucre No. 515 y 517 entre calles Salinas y José Mejía

medianero a 45 y 55 metros aproximadamente de sus 2 esquina Salinas y Mejía respectivamente,

Coordenadas tomadas con GPS GARMIN VENTURE HC etrex. Noreste: 17M 0649996 – UTM

0106523, Sureste: 17M 0649998 – UTM 0106521, margen oeste meridional, colindante Sur Casa de

la Cultura Núcleo de Esmeraldas, acompañado del Sr. Carrión Ortega Jorge Stalin propietario del

bien inmueble.

Croquis de localización.

2.2.2 Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación.- Avenida Sucre Nos. 515 y

517 sentido Norte-Sur, entre las calles Salinas doble vía Este-Oeste y Mejía sentido

vehicular Oeste-Este, a 45 metros aproximadamente esquina de su calle Sucre, todas sus vías

asfaltadas en buen estado.

4

2.2.3 Número Predial o Clave Catastral, tramo de calle, calles trasversales limítrofes y

orientación.- 0701004006. Avenida Sucre Nos. 515 y 517 sentido Norte-Sur, entre las calles Salinas

doble vía Este-Oeste y Mejía sentido vehicular Oeste-Este, a 45 metros aproximadamente esquina de

su calle Sucre, todas sus vías asfaltadas en buen estado.

2.2.4 Linderos.- Solar No. 4 y construcción, Manzana No. 37, no coinciden en: orientación y medida

del lindero Este lo correcto es Oeste y Oeste lo correcto es Este Avenida Sucre con 6,70 metros de

longitud y no 7,70 metros de longitud, de acuerdo a lo confrontado entre Escritura Pública de Hipoteca

Abierta, Prohibición Voluntaria de Enajenar, Gravar y Anticresis que hace La Compañía MUTCSU

Multiservicios Técnicos y Suministros Cía. Ltda. A favor de Financiera de la República S.A.

FIRESA, del 21 de junio del 2017, Notaria XXI de Guayaquil y lo verificado en sitio.

Según Escritura. Medidas en Sitio Norte: Inmueble de los vendedores, Dr. Milton Calderón y Sra. Norte: con 40,00mtrs.

Sur: Casa de la Cultura Núcleo de Esmeraldas. Sur: con 40,00mtrs.

Este: Herederos de José R. Cervantes Montaño, con 7,50mtrs. Este: Av. Sucre, con 6,70mtrs.

Oeste: Avenida Sucre, con 7,70mtrs. Oeste: Herederos, con 7,50mtrs.

2.2.5 Área total.- de 284,00mtrs cuadrados.

2.2.6 Configuración y topografía.- Meridional, forma irregular y Topografía plana.

2.2.7 Características panorámicas.- Sector céntrico, urbano-comercial, dentro del equipamiento

urbano como: Delineante Sur Casa de la Cultura Núcleo de Esmeraldas, en la misma calle Sucre el

Consejo de La Judicatura Unidad Judicial Civil y Trabajo, E A P A, San Mateo Empresa de

Agua potable de Esmeraldas, Bancos Públicos y Privados: BanEcuado, del Pacífico,

Pichincha entre otros, Gobernación de Esmeraldas, comercios variados y residencias entre

Av. Maldonado y Simón Bolívar en un radio de 300 metros.

2.2.8 Uso del suelo y zonificación.- Comercial-Residencial.

2.2.9 Servidumbres o restricciones.- No.

2.2.10 Consideraciones adicionales.- Suelo compactado, uso comercial-residencial autorizado, sin

afectaciones de: invasiones, reglamentos de construcción, nivel de aguas freáticas.

2.2.11 Uso actual.- Comercial-residencial. Planta baja: Comercial MUTECSU CÍA. LTDA No.

515, garaje No. 517 y patio, regular estado. Planta alta residencia, regulares condiciones. Obra

complementaria; construcción posterior de 2 plantas, bodega, inconclusa.

2.3 Consideraciones previas al avalúo.- Se inicia con información del Departamento de Avalúos y

Catastros del Municipio del Cantón Esmeraldas, cuyo valor por metro cuadrado de terreno es de

$166.42, se toman muestras urbanas en la ciudad sectores más próximos al bien y área del mismo.

2.3.1 Estudio de Mercado: Parto de información Catastral de $166.42 por metro cuadrado lote tipo,

infromación Municipal del Cantón Esmeraldas. Las muestras corresponden a propiedades en venta y

simplemente permiten conocer la tendencia de precios en el mercado local, los mismos podrían variar

en el momento de la negociación. Del estudio de mercado, se puede deducir, en la ciudad los valores

de la tierra tienen un rango que fluctúa entre $124.72 y $950.00, variación que responde básicamente

a factores como: ubicación y cercanía con respecto a la vía principal, a su tamaño, forma y topografía

5

de los terrenos con respecto a las muestras y a las adecuaciones realizadas a los mismos como

nivelación, cubierta o infraestructura como cerramiento por ejemplo.

Muestras: Solar No. 4, Mz. 37, Av. Sucre entre Salinas y Mejía, Cantón Esmeraldas, Área ref. 284,00m2. # Dirección Áream2 V. Total V. m2 Contacto Teléfono

1 Predio valorado 284,00 $47,262.60 $166.42 A. C. Municipio Certificado 0232797

2 Centro Mejía y Bolívar 1.150,00 1’092,500.00 $950.00 Nory de Andrade 0995616164

3 Barrio La Propicia, Recinto 3.600,00 $449,000.00 $124.72 XF Inteligencial 0983215310

4 Av. Troncal, vía de ingre 3.200,00 $450,000.00 $140.00 Comercio Inmobiliari Plusvalia.com

5 Calle 15 Marzo, cerca Ter T 152,00 $24,000.00 $157.89 Carlos 0991483086

2.3.2 Obtención de valores: Estudio de mercado Cantón Esmeraldas.

Esquina calles Mejía y Av. Libertador Bolívar. Área 1.150m2 de terreno, a 1 cuadra del bien.

6

2.3.3 Valor físico:- El valor del lote tipo que determina la autoridad competente en este caso es de

$166.42 por metro cuadrado de terreno información proporcionada por Avalúos y Catastros del

Municipio del Cantón Esmeraldas. Luego del estudio de mercado y de la homogenización da como

resultado el valor de $448.07 por metro cuadrado de terreno en sector comercial.

Terreno o solar medianero, calles asfaltadas, sector central aceras de cerámica bordillos de hormigón,

alumbrado público cableado aéreo, sector comercial, de alto flujo peatonal y vehicular, su entorno

con equipamiento urbano bancario, servicios públicos y corredor central. En la actualidad no existe

oferta de bienes inmuebles de similares características en este sector consolidado y otros de la ciudad,

la oferta en la actualidad equilibrada, lo que incide en los precios de venta.

CONCEPTO CANT. UNID. V/UNIT. P. TOTAL

SOLAR No. 4, MZ. No 37, Calle Sucre 284,00 m² 448,07 127.251,88

VALOR COMERCIAL DE MERCADO: 127.251,88

SON: CIENTO VEINTE Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UNO, 88/100 DÓLARES

DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA

3.3 TERRENO Y CONSTRUCCIONES

3.3.1 Datos del avalúo.- Lo señalado en el numeral 1.

3.3.2 Terreno.- Se aplica lo señalado en el numeral 2.

3.3.3 Descripción general de la construcción.-

3.3.3.1 Uso actual.- Solar medianero, comercial-residencial, construcción de dos plantas. Planta baja: Almacén Comercial MUTECSU CÍA. LTDA No. 515, dos oficinas, baño y bodega de

herramientas. Ingreso No. 517, garaje, cisterna, acceso a residencia planta alta, patio y obra

complementaria. Planta alta: residencia, habitación, escaleras, pasillo, Sala-comedor-cocina, cuatro

dormitorios, tres baños completos, un baño de visitas y balcón. Obra complementaria: construcción

posterior de 2 plantas, bodega, sin acabados.

TERRENO Ref. 284,00 m2

OFERTA 1 OFERTA 2 OFERTA 3 OFERTA 4 OFERTA 5

$ 166,42 $ 950,00 $ 124,72 $ 140,63 $ 157,89

FUENTE 1,00000 1,00000 1,00000 0,90000 1,00000

UBICACIÒN ( Divide ) 1,00000 1,00000 0,60000 0,60000 0,60000

FORMA 1,00000 1,00000 1,00000 1,10000 1,00000

TAMAÑO 1,00000 0,90000 1,90000 1,85000 1,50000

INFRAESTRUCTURA 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

TOTAL DE FACTORES 1,00000 0,90000 3,16667 3,05250 2,50000

VALORES HOMOGENIZADOS $ 166,42000 $ 855,00000 $ 394,94667 $ 429,27308 $ 394,72500

VALOR PROMEDIO POR M2 $ 448,07

CUADRO DE HOMOGENIZACIÒN Cantón Esmeraldas, Av. Sucre entre Salinas y Mejía, solar No 4, Mz. 37, Expediente 047-2018, MUTECSU CÍA. LTDA. Y Otros.

PERITO ING. GONZALO BELTRAN TORRES

7

3.3.3.2 Tipo de construcción.- Construcción hormigón dos niveles, con retiro frontal (portal), primer

nivel comercial, segundo nivel residencial (habitación del propietario), patio y obra complementaria

de dos niveles (bodega).

Áreas de construcción. Ítem Descripción: Hormigón, Dos plantas; Comercial/Residencial. Área M2 Estado

1 Planta baja; Comercial, almacén, 2 oficinas y garaje con cisterna 175,00 Regular 2 Planta alta; sala-comedor-cocina, 4 dormitorios, baños y balcón 194,60 Regular 3 Patio recubierto de baldosa, cubierto en parte 43,98 Regular 4 Obra complementaria; 2 plantas, bodega sin acabados 133,66 Regular

Nota: Las áreas indicadas, en el presente cuadro corresponden a aproximaciones y fueron tomadas

externamente, por lo que este perito no se hace responsable de existir documentos públicos que

contengan medidas, distribuciones, acabados o estados que difieran con las aquí anotadas.

3.3.3.3 Condición legal de la construcción.- Legalmente aprobada.

3.3.3.4 Número de niveles.- Dos plantas y obra complementaria de 2 plantas.

3.3.3.5 Edad aproximada de la construcción.- 31 años.

3.3.3.6 Vida útil remanente.- 19 años aproximadamente, depende de su mantenimiento.

3.3.3.7 Estado de conservación.- Se clasifica como regular.

3.3.3.8 Calidad del proyecto.- Adecuado, comercial - residencia, funcional.

3.3.4 Elementos de la construcción.- Tipo de material corriente, regular calidad y mantenida.

3.3.4.1 Obra gris.-

3.4.1.1 Cimentación: Hormigón.

3.4.1.2 Estructura: Hormigón armado.

3.4.1.3 Muros: Hormigón.

3.4.1.4 Entrepisos: Losa de hormigón.

3.4.1.5 Sobre piso: Baldosa-cerámica.

3.4.1.6 Paredes: Bloques enlucidos y pintados.

3.4.1.7 Cubierta: Eternit.

3.4.1.8 Tumbados: Losa-Duelas.

3.4.2 Revestimientos y acabados interiores:

3.4.2.1 Pisos: Baldosa-cerámica, madera planta alta.

3.4.2.2 Escaleras: Si.

3.4.2.3 Pintura: Si, látex.

3.4.2.4 Recubrimiento esp. Cerámica en baños.

3.4.2.5 Mesón de cocina: Granito.

3.4.2.6 Lavadero de cocina: Si.

3.4.2.7 Lavamanos: Nacionales.

3.4.2.8 Inodoros: Nacionales.

3.4.3 Carpintería:

3.4.3.1 Puertas: Madera, duelas tumbado de sala-comedor y dormitorios p/a.

3.4.3.2 Guardarropa: Si.

8

3.4.3.3 Rastreras: Si.

3.4.3.4 Pasamanos: Si.

3.4.3.5 Pisos: Madera; sala-comedor y dormitorios planta alta.

3.3.4.4 Instalaciones hidráulicas y sanitarias.- Empotradas.

3.3.4.5 Instalaciones eléctricas.- Vistas y empotradas.

3.3.4.6 Herrería.- Puertas: exterior de local, rejas de protección de puertas y ventanas, regular calidad

y estado.

3.3.4.7 Vidriería.- Aluminio y vidrio, puertas, ventanas y balcón regular calidad y estado.

3.3.4.8 Cerrajería.- Chapas externas e internas, de regular calidad y estado.

3.3.4.9 Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:

3.3.4.10 Instalaciones especiales.- Mecanismo de puerta automática de garaje.

3.3.4.10.1 Elementos accesorios.- No.

3.3.4.10.2 Obras complementarias.- Bodega de 2 plantas sin acabados.

3.3.5 Inspección física.- Estado regular, pintura de bodega de herramientas y pared sur en planta baja

manchada, pared posterior de edificio principal con presencia de humedad, madera de rastrea en closet

de dormitorio sin mantenimiento, chapas de puertas en regular estado. Falta recubrimiento de piso,

tumbado, orificios de ventanas, puerta de madera y cerámica baño de bodega complementaria sin

mantenimiento.

Observación: Siendo la inspección realizada de tipo visual, no es posible determinar vicios ocultos

o cualquier daño que en lo posterior resulte en las instalaciones de la edificación. No obstante el

presente estudio de tasación ha sido realizado con el mayor esmero, cuidado, y profesionalismo

posible, de presentarse errores u omisiones involuntarias, queda establecido que la responsabilidad

civil, no podrá exceder bajo ninguna circunstancia el monto de los honorarios percibidos por el

mismo.

Fotografías del bien.-

Av. Sucre frente al bien. Entorno Sur del bien.

9

Ingresos almacén 515, vivienda y bodega. 517. Garaje, ingresos; of., vivienda, patio y bodega.

Oficinas de planta baja. Baño de oficinas.

Bodega de herramientas planta baja. Baño de obra complementaria.

10

Obra complementaria bodega, 2 plantas. Plantas alta, obra complementaria bodega.

Obra complementaria, Planta baja, bodega. Sala-comedor planta alta, habitación.

Pasillo a cocina y dormitorios. Baño de visitas planta alta.

11

Vista posterior ed., principal sin mantenimiento. Balcón ed., principal-residencial.

Cocina. Dormitorio principal.

Baño de dormitorio principal. Dormitorio dos.

12

Baño de dormitorio dos. Dormitorio tres.

Dormitorio cuatro. Baño de dormitorio cuatro.

3.3.6 Consideraciones previas al avalúo.- Sector céntrico comercial-residencial, con equipamiento

urbano público: contiguo Casa de la Cultura, Consejo de la Judicatura Unidad Judicial Civil y de

Trabajo, Defensoría Pública, Gobernación, CNE y Municipio de Esmeraldas más adelante por Av.

Libertador, Bancos: BanEcuador (antes Fomento), del Pacífico entre otros. Privados como: Pichincha,

Solidario, Guayaquil y más. Comercios variados, edificaciones de una a cuatro plantas unas de varios

años de uso y otras remodeladas de tipo moderno, con servicios básicos, iluminación pública y

telefónica cableado aéreo, Av. Sucre de alta circulación vehicular y peatonal. Construcción de

hormigón usada tiene local comercial oficinas, bodegas y residencia, con obra complementaria sin

acabados, en regular estado, falta de mantenimiento en pintura externa posterior y parte de madera

interna.

Ítem CONCEPTO Cantidad m2 Valor U. Valor Total

1 Terreno, Solar No. 4, Manzana No 37, Av. Sucre Nos. 515/517 284,00 $448.07 $127,251.88 2 Planta baja; Almacén, 2 oficinas y garaje con cisterna 175,00 301.55 $52,771.25 3 P/alta; sala-comedor-cocina, 4 dormitorios, baños y balcón 194,60 301.55 $58,681.63 4 Patio recubierto de baldosa, cubierta en parte 43,98 32.00 $1,407.36 5 Obra complementaria; 2 plantas, bodega sin acabados 133,66 266.89 $35,672.52

VALOR TOTAL GENERAL COMERCIAL $275,784.64

VALOR AJUSTADO x 0.89 FACTOR DE

COMERCIALIZACIÓN $245,448.33

13

VALOR TOTAL COMERCIAL AJUSTADO: DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL

CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO 33/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS

DE AMÉRICA.

VALOR DE NUEVO $407,039.46

VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO: CUATROCIENTOS SIETE MIL TREINTA Y NUEVE

46/100. DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.

Ing. Gonzalo Beltrán Torres. Sr. Xavier Miguel Unda Santana.

Perito Avaluador Depositario Judicial.

Registro PA-S.B.S.- 2002-116

Registró Prof. 06-09-368

Anexos.- Tabla costo metro cuadrado de construcción, Tabla comercial HERWEET oferta-demanda

y Certificado de Avalúos y Registro.

DETERMINACIÓN DEL VALOR PARA LA CONSTRUCCIÓN.

Tabla: Cámara de la Construcción.

Costo Directo de construcción: $655.54 por m2.

% De vida de la construcción = Edad de Vida / Vida Útil

Vida Útil de la construcción 50 Años

Edad de la construcción 31 Años

Edad en % de la vida construcción - 62%

Conservación: Tabla de HEIDECKE, De acuerdo a la Inspección, clase 2.5 (estado regular)

% Depreciación aplicable, de acuerdo a Tabla de Fitto y Corvini = 54.25 asemejo = 54,00

Valor Depreciado: $655.54 * (1,00 – 0,54) = $301.55

Valor del M2 de Construcción $655.54 0.46 * 655.54 $301.55.

14

TABLA DE HERWEET. COEFICIENTE

DE OFERTA.

NUEVO FACTOR

OFERTA.

CONDICIÓN

NUEVO FACTOR

DEMANDA

COEFICIENTE DE

DEMANDA.

1,65832 EXIGUA 0,60302

1,44224 ESCASA 0,69337

1,26493 BAJA 0,79056

1,11804 MODERADA X 0,89443

1 X BALANCEADA 1

0,89443 REGULAR 1,11804

0,79056 ALTA 1,26493

0,69337 CONSIDERABLE 1,44224

0,60302 EXCESIVA 1,65832

FACTOR DE COMERCIALIZA CIÓN

1,00 X 0,89443 0.89