BIENES RAÍCES

Las 8 Formas de invertir en Bienes Raíces y algunos consejos. A Fondo.viernes, 19 de septiembre de 2014

Por A.Carlos González 7 Comments

Ya que uno de nuestros lectores nos pedía que tratáramos el tema de

la inversión en bienes raíces, vamos a hablar de ello a fondo,

explicandotodas las formas en las que puedes invertir en

inmuebles y algunos consejos a tener en cuenta.

Decir antes de nada que a pesar de que la inversión en bienes

raíces ha sido históricamente más rentable incluso que las

acciones, lo cierto es que es un tipo de inversión que requiere de

más capital en la mayoría de sus formas, o de endeudamiento

inteligente en otros casos.

Pero antes de nada, ¿Qué no es invertir en bienes raíces?

Desde luego no es comprar una casa pidiendo una hipoteca con la

esperanza de que el precio del inmueble suba. Eso es estrangularse

financieramente, aunque cabe la posibilidad de que se pueda alquilar

el inmueble por un precio mensual superior al pago de la hipoteca.

Difícil, pero posible. De lo contrario, este tipo de inversión sería

considerada de riesgo al haber adquirido una deuda en un activo no

líquido.

En estos momentos, al menos en España, incluso con un mercado

inmobiliario caído que no levanta cabeza, ha surgido una

oportunidad de negocio alrededor de la inversión en cocheras.

Y es que como habrás podido observar, prácticamente todas las

ciudades están teniendo cada vez más problemas de aparcamiento,

facilitando el crecimiento de la explotación de parking, y provocando

un aumento en el precio de las cocheras. En principio, la inversión

en cocheras promete ser muy rentable para los próximos años.

¿Qué tipo de de inversión en bienes raíces existen?

1. Inversión en bienes raíces residenciales.

Son propiedades como casas, adosados, apartamentos o edificios de

apartamentos, donde tenemos la posibilidad de cobrar a un inquilino

la cantidad estipulada durante la duración del contrato.

2. Inversión en bienes raíces comerciales.

Sobre todo son edificios de oficinas y locales comerciales. En los

edificios de empresas, solemos tener más probabilidad de ser

financiados por el banco, pues la idea es alquilar las diferentes

oficinas y plantas a otras empresas o negocios.

3. Inversiones en bienes raíces industriales.

Desde naves industriales en polígonos (mal negocio en este

momento) hasta todo tipo de suelos destinados al área industrial.

4. Inversiones en centros comerciales.

Este tipo de inversión sí que requiere de mucho capital. Y comienza a

haber burbuja de centros comerciales en la mayoría de ciudades.

Creo que no hace falta que expliquemos en qué consiste, pues habrás

visto que un centro comercial alquila todos los espacios para tiendas,

cafeterías, cine y grandes cadenas de alimentación como Carrefour o

Alcampo. También discotecas.

Este negocio ha sido muy lucrativo durante muchos años, y al ser tan

lucrativo, provocó que muchos otros empresarios se lanzaran a este

negocio, y entre ellos se están matando. A menudo ya se ven algunos

centros comerciales con demasiados espacios sin alquilar. Y esos

espacios cerrados crecientes, muestran que probablemente no estén

ganando todo el dinero que deberían.

5. Inversión mixta en bienes raíces.

Aquí ya nos iríamos a los verdaderos multimillonarios, pues esta

inversión es prácticamente todo lo anterior pero junto. Por

ejemplo, el proyecto de Dubai, donde se está construyendo toda una

ciudad inteligente y climatizada que incorporará el centro comercial

más grande del mundo.

6. Inversión en terrenos.

Durante la reciente burbuja, cualquiera ha podido hacer millones con

este tipo de inversión. A menudo consistía en hacer una inversión en

un terreno rústico, hacer otra pequeña inversión dentro de un sobre

hacia la mano del concejal de urbanismo para su recalificación a

urbanizable, y "Tachan!!!". El terreno triplicaba su valor en cuestión

de días.

Otros menos adictos al arte de sobornar alcaldes y concejales, lo que

hacían era comprar una gran extensión de tierra y venderla por

partes. En los bienes raíces, el valor de la división hace que podamos

ganar más dinero.

7. Invertir en bienes raíces a través de REITs.

Los Real Estate Investiment Trusts (REITs) son una forma de

invertir en inmuebles pero como si estuvieras invirtiendo en

acciones.

Los REITs son sociedades que invierten en activos

inmobiliarios con la idea de generar rentas y paga a los inversores

en forma de dividendos. Son atractivos porque suelen estar sujetos a

una fiscalidad muy baja. No obstante es una inversión compleja que

requeriría explicarla largo y tendido, pues también invierten

en préstamos hipotecarios, participaciones en otros REITs y

acciones.

Los REITs tienen una cotización diaria, por lo que su precio fluctúa

diariamente. Otra de sus ventajas es que es un activo líquido que

podemos vender con rapidez, pero conlleva riesgos.

8. Invertir en bienes raíces a través de acciones.

Evidentemente, podemos invertir en acciones de inmobiliarias, y

conforme el mercado inmobiliario se recupere, las acciones subirían

su valor, además del pago de dividendos, en caso de que los

repartan.

Consejos a tener en cuenta.

Cuando invertimos en bienes raíces, el pedir prestado dinero no es

malo siempre y cuando hayamos trazado un plan por el que la

ecuación riesgo-rentabilidad sea llamativo. De hecho, la mayoría de

proyectos en bienes raíces están financiados o participados por

entidades o socios, pero hay que tener en cuenta que existe la

posibilidad de que el proyecto no salga como esperábamos y

acabemos endeudados. Eso mismo fue lo que le ocurrió a Donald

Trump, el cual se vio debiendo miles de millones a los bancos.

Y por último, los inversores de bienes raíces estadounidenses no se

la juegan a la hora de poner sus inversiones a su nombre.

Es decir, si compran 3 edificios de oficinas, crean 3 sociedades

diferentes. Una para cada edificio. De esa forma, una sociedad

puede avalar un nuevo proyecto, y en caso de acción judicial,

únicamente podrían llevarse el inmueble que hay a nombre de la

sociedad, sin poder tocar el resto.

Lo mismo ocurre con las demandas civiles en caso de que alguien

salga herido por el desplome de una planta o que le caiga una teja en

la cabeza dentro de nuestra propiedad.

En la inversión en inmuebles, cualquier gran inversor te

recomendará hacerlo de esta forma.

Pero sobre todo, en el mercado de los bienes raíces, el momento de

entrar, al igual que en las acciones, es lo esencial.

No sé si me he dejado algo por ahí. Si alguien tiene algo más que

aportar, no dude en dejar un comentario.