Boletín Informativo - 08 Agosto 2008 - Derecho Inmobiliario

ESTUDIO YATACO ARIAS

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BOLETÍN INFORMATIVO SUMARIO 1. Normas Legales. 2. Noticias. 3. Artículos 4. Jurisprudencia 5. Entrevistas 6. Opiniones, etc…

Lima, 08 de Agosto de 2008.


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BOLETÍN INFORMATIVO

08 de Agosto de 2008 NORMAS LEGALES

DE LA SEPARATA DEL DIARIO OFICIAL “EL PERUANO” DEL VIERNES 08 DE AGOSTO. Declaran en reorganización administrativa a la Dirección de Supervisión, Fiscalización y Sanciones de la Dirección General de Transporte Terrestre. Se dispuso declarar en reorganización administrativa la Dirección de Supervisión, Fiscalización y Sanciones de la Dirección General de Transporte Terrestre, por un plazo de noventa días calendario, contados a partir de la fecha de publicación de está resolución. Ello con la finalidad de evaluar, analizar, proponer y recomendar acciones y medidas de reforma administrativa y de gestión de las funciones de fiscalización y coordinación interinstitucional de la indicada unidad orgánica. (R.M. N° 590-2008-MTC/02, Pág. 377766) JUDICIALES Nada Reseñable. NOTICIAS

DIARIO LA REPÚBLICAFuente:http:www.larepública.com.pe HAY TEMOR DE EXCESIVA DESACELERACIÓN ECONÓMICA GANANCIAS DE CREDICORP CAYERON 15.7% EN EL SEGUNDO TRIMESTRE

En su afán por controlar la inflación, existe el riesgo de que las medidas que apruebe el Banco Central de Reserva –como elevar la tasa de interés o el encaje bancario– generen excesiva desaceleración económica en el país, afirmó el gerente general del Banco de Crédito del Perú (BCP), Walter Bayly. "Hay que ser mesurado en la administración de las tasas de interés de referencia", sostuvo. Estimó que los créditos en promedio reducirán su ritmo de crecimiento, de 40% anual a 25% en los meses siguientes, y los créditos de consumo de 60% a la mitad. Bayly informó que las ganancias de Credicorp, el mayor holding financiero del

Perú, cayeron en 15.7% en el segundo trimestre del año respecto a similar periodo del 2007. Explicó que ello se debe a la fuerte volatilidad del tipo de cambio. En ese trimestre el holding pasó de registrar utilidades netas de US$ 87.4 millones a US$ 73.7 millones.Dijo, no obstante, que en el primer semestre aumentó 51% y sumó US$ 252 millones de utilidades netas. BCRP VUELVE A SUBIR TASA DE INTERÉS DE REFERENCIA PARA FRENAR INFLACIÓN BURNEO DICE QUE MEDIDA NO IMPACTARÁ EXPANSIÓN DEL CRÉDITO. Se cumplió lo que los analistas preveían, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) subió ayer la tasa de interés de referencia de 6.0% a 6.25%. Según el BCRP, la medida "busca que la inflación retorne gradualmente al rango meta anual (entre 1% y 3%) y evitar que se trasladen a las expectativas de inflación los incrementos de precios internacionales de alimentos y combustibles, en un contexto de crecimiento de la demanda interna superior al de la producción potencial". "Cualitativamente estoy de acuerdo con la decisión, pero cuantitativamente no", opinó Kurt Burneo, ex director del

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BCRP, quien insistió que con la nueva tasa del BCRP no se estaría garantizando el incremento de la tasa de referencia real, lo que realmente ayudará a controlar la inflación. "Lo único que hizo es subir la tasa en términos nominales". Burneo dijo que se necesita una decisión "mucho más firme" si lo que se quiere es una política monetaria restrictiva, que es lo que se requiere para encarecer el costo del crédito. Hugo Perea, gerente de Estudios Económicos del BBVA Banco Continental, acotó que la si la decisión del BCRP no ayuda a frenar el crecimiento de la demanda, más adelante el BCRP tomaría medidas adicionales. DIARIO EL COMERCIOFuente:http:www.elcomercio.com.pe INDECOPI LANZARÁ REGISTRO POR INTERNET PARA EVITAR LA PUBLICIDAD NO DESEADA EMPRESAS QUE ENVÍEN INFORMACIÓN A LAS PERSONAS REGISTRADAS SERÁN SANCIONADAS.

El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) informó que está elaborando un portal en el que se podrán registrar aquellas personas que no deseen recibir publicidad no deseada vía correo electrónico, mensajes de texto o llamadas telefónicas, con la finalidad de proteger al consumidor. Con este registro, las empresas que realizan actividades comerciales y de publicidad sabrán con qué personas no deben comunicarse. De hacerlo, la entidad las sancionaría con multas de S/.70.000 a S/.1'050.000, dependiendo de la gravedad de la falta. El secretario técnico de la Comisión de Protección al Consumidor del Indecopi, Edwin Aldana, señaló que esta página web sería implementada mediante una directiva especial de la institución. El funcionario indicó que posiblemente a fines de año los consumidores podrían acceder a dicho instrumento de protección, de manera gratuita. La creación de este registro y de la comisión encargada de

ella se encuentran respaldadas por las modificaciones a la Ley de Protección del Consumidor, que entraron en vigencia el 27 de junio pasado. MUCHO CUIDADO Además de las modificaciones a la Ley del Consumidor, Indecopi presentó la nueva Ley de Represión de Conductas Anticompetitivas, en la que se contempla que, aunque las empresas impugnen las sanciones impuestas por Indecopi, deberán efectuar el pago de las mismas. El asesor de la Gerencia Legal de Indecopi, Ray Meloni, puntualizó que esto solo se aplicará en aquellos casos en los que se llegó a la última instancia (es decir, el Tribunal de Indecopi). Esta cláusula también indica que, en caso de no querer pagar las multas, las empresas deberán presentar una carta-fianza por el mismo monto al Poder Judicial. Si la negativa persiste, Indecopi podrá hacer el cobro, ya sea mediante depósitos bancarios, bienes, acciones u otros ingresos de la misma empresa. Con esta medida se trata de evitar que algunas empresas evadan su responsabilidad y continúen delinquiendo. ACCIONES DE SCOTIABANK PERÚ JUSTIFICARON LOS NEGOCIOS Los inversionistas neoyorquinos prefirieron realizar una toma de ganancias, luego de las pérdidas de la aseguradora American International Group, las flojas ventas de Wal-Mart en julio (subieron solo 3%) y la recompra por parte del Citigroup de instrumentos financieros de interés subastables (pagará una multa de US$100 millones en el plazo de tres meses, sobre una deuda de largo plazo de US$7.000 millones). También contribuyó en el pesimismo de Wall Street la información del Departamento de Trabajo que mostró un aumento de 7.000 solicitudes de subsidio por desempleo, llegando a 455.000, el nivel más alto en más de seis años.


Las bolsas latinoamericanas cerraron ayer jueves a la baja. La plaza de Buenos Aires fue la más afectada al retroceder 2,97%, debido a la drástica caída de los títulos bancarios por el descenso de los bonos locales. Esto pese a que el Banco Galicia, la mayor entidad financiera privada del país en manos de capitales locales, casi quintuplicó sus utilidades en el segundo trimestre. La plaza limeña cerró en terreno negativo, arrastrada por el descenso de los mercados bursátiles de la región y el declive de las cotizaciones internacionales de los metales industriales, en donde la plata y el oro bajaron en 1,82% y 0,78% en el mercado de Londres, respectivamente. Destacó la baja de Newmont Mining (-10,49%) y la subida de Vena Resources (6,67%). Por otro lado, las acciones del Scotiabank Perú lideraron los negocios a consecuencia de la transferencia del 89,4% (9'478.393 acciones) de la oferta de adquisición propuesta por Scotia Perú Holdings. DIARIO GESTIÓNFuente:http:www.diariogestion.com.pe INDECOPI RESOLVERÁ EN ENERO DEMANDA DE BACKUS CONTRA AJEPER

Unos 120 días hábiles tiene el INDECOPI para resolver la demanda interpuesta por Backus ante Ajeper por el spot publicitario del “Desafio Franca”, sostuvo el secretario técnico de la Comisión de Represión de la Competencia Desleal del INDECOPI (que en poco tiempo pasará a denominarse la Comisión de Fiscalización de la Competencia Desleal) Abelardo Aramayo. Esto significaría que tiene como plazo máximo el 19 de enero del próximo año para dar a conocer la resolución, aunque – según aramayo-, el tema se resolverá antes del tiempo previsto.

La demanda de Backus, fabricante de la Cerveza, fue admitida el pasado 23 de Julio bajo “Presunto Infracción al Principio de Veracidad en Publicidad Simple y Comparativa”, y sobre “supuesta infracción al principio de lealtad y explotación de la reputación ajena”. Aramayo informó que Ajeper presentó sus descargos a la denuncia interpuesta por Backus el 4 de agosto. Reconoció que se trata de “un caso muy complicado”. La publicidad comparativa basada en el sabor es un tema subjetivo que reconoce Ajegroup, matriz de Ajeper, aunque afirma que existen temas metodológicos que permiten que esa subjetividad se vuelva objetiva. CINCO MINERAS JUNIOR MÁS EN LA BOLSA EN LO QUE RESTA DEL AÑO.

La plaza bursátil limeña está cada vez acogiendo más mineras exploradoras en su segmento de empresas junior, sumando un total de nueve participantes en lo que va del año. El Gerente General de la Bolsa de Valores de Lima (BVL), Federico Oviedo Vidal, señaló que el segmento de exploradoras junior se encuentra en una tendencia creciente y que todavía se tiene en carpeta el ingreso de diversas compañias ligadas al rubro minero. Se sabe que en el segmento de capital de Riesgo de la BVL ya se encuentra las compañias Vena Resources, Candente Resources, Panoro Minerals, Inca Pacific Resources, Norsemont Mining, Andean American Mining, Fortuna Silver

Mines y Alturas Minerals Corp. El valor de estas compañias (capitalización Bursátil), a inicios de este mes, asciende a US$ 580.85 millones.


A B O G A D O S Con motivo del ingreso de Apoquinho Minerals a la Bolsa de Lima, Oviedo indicó que por lo menos podrían entrar unas cuatro o cinco mineras junior más a la BVL en lo que resta del año, con lo que se llegaría a unas 14 ó 15 mineras exploradoras que coticen acciones en el Perú. Refirió ue se tiene la venida de la Británica International Consolidated Minerals (ICMI), minera que cotiza acciones en la bolsa de Londres y que cuenta con el prospecto polimetálico de Pachapaqui (Ancash) en el que se planea invertir unos US$ 100 millones. DIARIO CORREOFuente:http:www.correoperu.com.pe COMIENZA EL RACIONAMIENTO DE FLUIDO ELÉCTRICO EN LIMA El temido racionamiento de electricidad llegó a la capital. Varios distritos del cono sur se vieron ayer afectados por un corte parcial de este servicio debido a la falta de energía en un generador, según informó el gerente de Comunicaciones de Luz del Sur, Hans Berger. Los distritos afectados en un primer momento fueron Lurín, Villa El Salvador, San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo, y poco después a solicitud de un mayor racionamiento también se cortó la luz en Surco y Ate-Vitarte. Hay un problema con la generación eléctrica en estos momentos, el Comité de Operación Económica del Sistema (COES) nos ha pedido rechazar carga y por ello se están presentando estos problemas, señaló el funcionario de Luz del Sur. Según un comunicado de la empresa, el racionamiento de energía afectó a más de 120 mil hogares sólo en la zona que corresponde a Luz del Sur. JURISPRUDENCIA

JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL

ACCIÓN DE AMPARO SENTENCIA Nº 03574-2007-AA/TC. DE FECHA 08 DE AGOSTO DE 2008. Deber del Estado: Promoción del Deporte. A criterio de este Tribunal, la promoción del deporte constituye un deber primordial del Estado social y democrático de Derecho, establecido en el artículo 44º de la Constitución. De ahí que el deber que asume el Estado, en relación con el deporte, se manifiesta en tres aspectos: en primer lugar, el Estado debe respetar, por mandato constitucional, todas aquellas manifestaciones deportivas de los individuos o de grupos de ellos que constituyan la expresión de su derecho a la libertad de asociación (artículo 2º, inciso 13, de la Constitución). En segundo lugar, el Estado tiene la obligación de promover todos aquellos actos deportivos que atiendan al interés general, así como a desarrollar un conjunto de conocimientos que permitan el desarrollo de las referidas prácticas deportivas. En tercer lugar, el Estado asume también el deber de no promover aquellos actos o actividades que pudiendo estar vinculadas a manifestaciones deportivas pongan en cuestión, por un lado, derechos fundamentales como el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva (artículo 139º, inciso 3, de la Constitución), el derecho de asociación (artículo 2º, inciso 13, de la Constitución), entre otros. Sin embargo, para nuestra Constitución de 1993, la relación entre el Estado social y democrático de Derecho y el deporte también supone elaborar y llevar a cabo una política nacional del deporte a través de la educación y planes deportivos en las escuelas, la infraestructura deportiva adecuada, los medios de comunicación social, la asignación de un presupuesto específico, por ejemplo, que le permita realizar el deber de promover las diversas manifestaciones deportivas. Sólo de esta forma se afirmará la actividad deportiva como una preocupación social del Estado, que

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unda en la concepción y principales eamientos de la actividad física y deportiva nacional.

ttp://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2008/03574-2007-AA.html

debe ser objeto de una política pública, tal como sucede con la educación, la salud o la vivienda, entre otras. Situación que merece especial atención si tomamos en consideración que los resultados objetivos que han caracterizado el deporte en nuestro país durante los últimos años evidencian una situación preocupante que, como comunidad, nos demanda una planificación y esfuerzo destinados a provocar, en el mediano y largo plazo, una transformación proflin Para Mayor Información visite la siguiente página: h

HÁBEAS CORPUS

ENTENCIA Nº 05148-2007-PHC DE FECHA 24 DE OCTUBRE DEL 2007.

erecho a la Libertad de Tránsito

S D Este Tribunal Constitucional ya ha dejado establecido que dominio público es todo aquel espacio que desde el Estado haya sido estructurado como referente para el libre desplazamiento de personas

venidas, veredas, puentes, plazas, etc).

ue la vía pública pertenece a todos y o a determinada persona o grupo de personas en particular.

del cual depende la satisfacción plena o la realización e una multiplicidad de objetivos personales.

s de carácter temporal y/o que cuenten con la debida autorización de la toridad competente.

ttp://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2008/05148-2007-HC.html

(a Así, dentro de los espacios reservados para dominio público no existe, en principio, restricción al principio de locomoción de los individuos, esto es, no existe la necesidad de pedir autorización alguna ni ante el Estado ni ante particular alguno, pues se presume qn Las vías públicas, por otra parte, sirven no solo para permitir el desplazamiento peatonal, sino para facilitar otros ámbitos de autodeterminación de la persona o el ejercicio de otros derechos fundamentales (trabajo, salud, alimentación, descanso, etc); y como tales se constituyen en un elemento instrumental sumamente importanted Sin embargo, siendo las vías de tránsito público libres en su alcance y utilidad limitada, pueden ser, en determinadas circunstancias, objeto de regulaciones y aun de restricciones. Cuando estas provienen directamente del Estado se presume acordes con las facultades que el propio ordenamiento jurídico reconoce en determinados ámbitos; cuando provienen de particulares subyace la necesidad de determinar si existe o no alguna justificación sustentada en la presencia de situaciones excepcionaleau Para mayor información visite la página: h

PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL ADMINISTRATIVO

RIBUNAL ADMINISTRATIVO REGISTRAL - SUNARP

ESOLUCIÓN N° 715-2003-SUNARP-TR-L DE FECHA 09 DE JUNIO DEL 2005.

erechos Registrales en levantamiento de Hipoteca.

uando se solicite el vantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales.

ttp://www.sunarp.gob.pe/legislacion00.asp?ID=376

T R D Cuando se hubiese pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derecho de inscripción, cle Para Mayor Información visite la siguiente página: h

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ARTÍCULO EL CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA

rofesora de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la PUCP.

ialmente en los sectores C y D, y promueve el ahorro y el esarrollo del mercado de capitales.

. EL PROPÓSITO DE LA LEY Nº 28364

ue no califican como sujetos de crédito y por tanto no pueden acceder al financiamiento ancario.

constitución de una cuenta de capitalización individual con l pago que corresponde al uso del bien.

cial ni acreditar un ingreso fijo mensual, como sucede en el caso del financiamiento ipotecario.

mpresas e Capitalización Inmobiliaria promueven un mayor dinamismo en el mercado de capitales.

uisición de la unidad inmobiliaria mediante el pago de su precio al ontado, en cualquier momento”.

. LAS EMPRESAS DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA

biliaria que haya dado lugar a su resolución. La SBS puede stablecer otros requisitos adicionales.

idas en la Ley Nº 26702. Por tanto, las actividades de estas empresas son pervisadas por la SBS.

sistema financiero ueden realizar operaciones de capitalización inmobiliaria a través de sucursales.

últimas son títulos valores, nominativos o al portador, emitidos en serie por empresas del sistema

Dra. Zoila Horna Zegarra. Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú. P La Ley Nº 28364 regula el Contrato de Capitalización Inmobiliaria. La capitalización inmobiliaria es una alternativa a los mecanismos tradicionales de financiamiento bancario. Atiende a las necesidades de vivienda de la población, especd I La finalidad de la Ley Nº 28364 es incentivar la formalidad en el mercado inmobiliario y promover el ahorro del público. El Contrato de Capitalización Inmobiliaria es una alternativa a los mecanismos tradicionales de financiamiento. Está orientado fundamentalmente a las empresas y personas naturales qb La capitalización inmobiliaria permite que personas naturales y jurídicas puedan ocupar un inmueble y, simultáneamente, ahorrar mediante lae Las adquisiciones de bienes inmuebles mediante la capitalización inmobiliaria, no exigen el pago de una cuota inih De otro lado, la emisión, colocación y negociación de valores mobiliarios por parte de las Ed El artículo 295º de la Ley Nº 26702, Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, establece que “Empresa de capitalización inmobiliaria es aquélla cuya actividad consiste en comprar y/o edificar inmuebles, y, con relación a los mismos, celebrar contratos de capitalización inmobiliaria individual con terceros, entregando en depósito al inversionista la correspondiente unidad inmobiliaria. Estos últimos contratos incluyen el derecho de opción del inversionista para la adqc II Conforme al artículo 6º de la Ley Nº 28364, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar Contratos de Capitalización Inmobiliaria, siempre que no se encuentre registrada en la Central de Riesgos de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) como consecuencia de un incumplimiento en un Contrato de Capitalización Inmoe De otro lado, las Empresas de Capitalización Inmobiliaria son sociedades anónimas, constituidas de conformidad con las normas que regulan la constitución de las empresas del sistema financiero y del sistema de seguros, contensu El objeto social de las Empresas de Capitalización Inmobiliaria consiste en promocionar el desarrollo de inmuebles, comprar y/o edificar inmuebles y celebrar Contratos de Capitalización Inmobiliaria con relación a dichos bienes. Estas empresas sólo pueden realizar operaciones vinculadas a programas de capitalización inmobiliaria y no pueden efectuar colocaciones. Las empresas delp Para financiar sus operaciones, las Empresas de Capitalización Inmobiliaria pueden celebrar contratos pasivos (de endeudamiento) y emitir valores mobiliarios, especialmente cédulas hipotecarias. Estas


financiero, a propósito de operaciones de financiamiento hipotecario. Estos documentos son libremente negociables mediante oferta pública o privada (artículos 271º y 272º de la Ley Nº 27287, Ley de Títulos Valores). Las Empresas de Capitalización Inmobiliaria pueden realizar, entre otras operaciones, las siguientes: (i) emitir bonos, en moneda nacional o extranjera, incluidos los ordinarios, los convertibles y los subordinados de diversos tipos y en diversas monedas, así como pagarés y demás instrumentos representativos de obligaciones; (ii) adquirir, conservar y vender instrumentos representativos de deuda privada e instrumentos representativos de capital que sean materia de algún mecanismo centralizado de negociación conforme a la ley de la materia; y, (iii) adquirir, conservar y vender acciones de las sociedades que tengan por objeto brindar servicios complementarios o auxiliares a las Empresas de Capitalización Inmobiliaria y/o a sus subsidiarias. Los recursos que las empresas reciben del cliente como consecuencia de la suscripción de un Contrato de Capitalización Inmobiliaria sólo pueden ser destinados a lo siguiente: (i) la adquisición, edificación y/o promoción inmobiliaria; (ii) cumplir con el pago de las cédulas hipotecarias, otros valores mobiliarios o pasivos contraídos con relación a las operaciones de capitalización inmobiliaria; (iii) adquirir en el mercado secundario cédulas hipotecarias y otros valores mobiliarios de propia emisión; y, (iv) pagar tributos y gastos. III. EL CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA Mediante el Contrato de Capitalización Inmobiliaria, la Empresa de Capitalización Inmobiliaria concede al cliente un derecho de uso sobre un inmueble. La Empresa de Capitalización Inmobiliaria mantiene la propiedad sobre el inmueble, y transfiere la posesión al cliente en calidad de depósito. Como contraprestación por el derecho de uso, el cliente debe pagar a la Empresa de Capitalización Inmobiliaria un número de cuotas determinado. Las cuotas a cargo del cliente comprenden: (i) el pago por el derecho de uso del inmueble; (ii) el Impuesto General a las Ventas en caso de primera venta de inmuebles; (iii) la prima del seguro correspondiente al inmueble; (iv) la cuota de mantenimiento del inmueble cuando éste forma parte de un conjunto inmobiliario; y, (v) el aporte a la capitalización individual del cliente. Sobre este último concepto volveré más adelante. De otro lado, las Empresas de Capitalización Inmobiliaria deben proporcionar al cliente información respecto a los pagos efectuados y el saldo pendiente de pago del precio del inmueble al cierre de los meses de diciembre, abril y agosto. Dicha información debe ser entregada en el mes subsiguiente al que corresponda la información. El inmueble objeto del Contrato de Capitalización Inmobiliaria puede ser rústico o urbano; incluso puede estar en construcción, y puede formar parte de un programa de construcción de un conjunto de inmuebles. El cliente puede usar libremente el inmueble, con las limitaciones y restricciones establecidas en el Contrato. Por lo pronto, al cliente celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble objeto de una operación de capitalización inmobiliaria. Durante la vigencia del Contrato de Capitalización Inmobiliaria, el cliente realiza aportes que son capitalizados progresivamente en su cuenta de capitalización individual, hasta completar la suma equivalente al precio al contado del inmueble. El importe de la capitalización individual no puede ser retirado por el cliente, y únicamente podrá ser aplicado al pago del precio al contado del inmueble mediante el ejercicio de una opción de compra. En efecto, mediante el Contrato de Capitalización Inmobiliaria, el cliente adquiere una opción de compra sobre el inmueble. El cliente puede ejercer esta opción de compra en cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual. Para ejercer esta opción, el cliente debe pagar la diferencia entre el precio al contado del inmueble menos el importe de su capitalización inmobiliaria. De otro lado, el cliente puede ceder su posición contractual en cualquier momento, siempre que cuente con la aprobación de la Empresa de Capitalización Inmobiliaria. Mediante esta cesión, el cliente transfiere al cesionario su derecho sobre el importe de la capitalización individual acumulada. En este sentido, el cesionario adquiere todos los derechos y obligaciones a cargo del cliente previstas en el Contrato. Es preciso señalar que la cesión de posición contractual es el único mecanismo


previsto por la Ley para que el cliente recupere los aportes efectuados en su cuenta de capitalización individual ya que, como se indicó anteriormente, estos montos no pueden ser retirados por el cliente. Es importante destacar que, conforme a lo establecido en el artículo 7.4 de la Ley Nº 28364, el inmueble objeto de un Contrato de Capitalización Inmobiliaria y la capitalización individual del cliente no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen derivado de un mandato administrativo o judicial en contra del cliente. La Ley Nº 28364 impone a las autoridades judiciales la obligación de dejar sin efecto cualquier medida precautoria trabada sobre estos bienes. El Contrato de Capitalización Inmobiliaria no es un contrato de arrendamiento financiero regulado por el Decreto Legislativo Nº 299. Recordemos que el contrato de arrendamiento financiero es aquél que tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado (artículo 1º del Decreto Legislativo Nº 299). Efectivamente, a pesar de sus notables similitudes, el contrato de Capitalización Inmobiliaria se diferencia del Contrato de Arrendamiento Financiero en que en este último el locador no responde por los vicios y cualidades del bien (el arrendatario debe dirigir sus pretensiones contra el proveedor), mientras que al Contrato de Capitalización Inmobiliaria se le aplican las normas de saneamiento previstas en el Código Civil, de forma que la Empresa de Capitalización Inmobiliaria sí es responsable por aquellos vicios del bien que no permitan destinarlo a la finalidad para lo cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Asimismo, este Contrato no tiene mérito ejecutivo como sucede con el Contrato de Arrendamiento Financiero. Finalmente, el Contrato de Capitalización Inmobiliaria conlleva necesariamente el derecho del cliente de ceder su posición contractual. Sin perjuicio de ello, y atendiendo a que el Contrato de Capitalización Inmobiliaria comparte la misma naturaleza económica del contrato de arrendamiento financiero, las operaciones de capitalización inmobiliaria reciben el tratamiento tributario previsto para los contratos de arrendamiento financiero. De otro lado, la Ley Nº 28364 establece que no son aplicables a este Contrato las normas sobre el arrendamiento civil y el pacto de reserva de propiedad, contenidas en los artículos 1666º a 1712º y 1585º del Código Civil, respectivamente. Tampoco son aplicables las normas contenidas en el Decreto Legislativo Nº 709, que regula el sistema de financiamiento de predios en arrendamiento denominado "Mutuales de Alquiler". Finalmente, la norma señala que los derechos de opción concedidos en virtud de los Contratos de Capitalización Inmobiliaria no son susceptibles de inscripción en los registros públicos. IV. BENEFICIOS TRIBUTARIOS DE LA CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA La Ley Nº 28364 ha previsto un régimen tributario especial aplicable a los Contratos de Capitalización Inmobiliaria. A pesar que la Empresa de Capitalización Inmobiliaria mantiene la propiedad sobre el inmueble, para efectos tributarios, este bien es considerado activo fijo del cliente. En este sentido, el cliente que percibe rentas de tercera categoría puede deducir como gasto la cuota que periódicamente paga, con excepción del importe correspondiente al aporte a la cuenta de capitalización individual, así como la depreciación del inmueble. De otro lado, el aporte de la capitalización individual del cliente no está afecto al Impuesto General a las Ventas, salvo cuando se impute al valor de la opción de compra y siempre que la transferencia se encuentre gravada. Asimismo, la cesión de posición contractual en el Contrato de Capitalización Inmobiliaria no constituye venta de bienes ni prestación de servicios para efectos del Impuesto General a las Ventas. Finalmente, el Impuesto General a las Ventas que grave la adquisición por la Empresa de Capitalización Inmobiliaria de los inmuebles podrá ser deducido como crédito fiscal contra el impuesto que grave los ingresos provenientes de los aportes del cliente.


COMENTARIO JURISPRUDENCIAL

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS CONSTRUCCIONES QUE SE LEVANTAN SOBRE EL BIEN HIPOTECADO. SENTENCIA DE LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA CASACIÓN Nº 984-2003-LIMA Dr. Martín Mejorada Chauca Abogado Por la Pontifica Universidad Católica. Especialista en Derecho Civil e Inmobiliario. Mediante Resolución del 19 de noviembre de 2003, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de abril de 2004, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema se pronunció sobre el Recurso de Casación interpuesto por el señor Braulio Chávez Tinoco, contra la resolución de la Corte Superior. Confirmando la de primera instancia, esta última resolución declaró infundada la contradicción contra la ejecución de hipoteca que demandó el Banco Wiese Sudameris como acreedor. Según el señor Chávez Tinoco, la ejecución de garantía no podía comprender la edificación levantada sobre el terreno hipotecado, pues dicha construcción no existía al tiempo de constituirse la garantía. La Corte Suprema le dio la razón al señor Chávez Tinoco ordenando que la ejecución continúe sólo respecto del terreno. La Corte Suprema sustenta su fallo en conceptos legales sumamente discutibles. El punto central de su argumentación se encuentra en el denominado Principio de Especialidad de las Garantías, según el cual una garantía debe recaer sobre un bien cierto específicamente determinado. En tal sentido, según la Corte, si la hipoteca se constituyó sobre un terreno, no puede ejecutarse la edificación levantada sobre él, pues ésta no estuvo comprendida en la garantía. La Corte conoce la norma contenida en el artículo 1101º del Código Civil, conforme al cual la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado; sin embargo, pareciera entender que dicha extensión sólo se refiere a los bienes existentes al momento de la constitución de la garantía. Asimismo, cita el artículo 954º del Código Civil que permite la propiedad separada del suelo, subsuelo y sobresuelo, lo cual, en opinión de la Corte, permite que el suelo o terreno no comprenda el sobresuelo o edificación y por ello no se le debe considerar como parte integrante. Finalmente, según la Corte, otra razón para negar la extensión de la hipoteca a la edificación levantada con posterioridad se encuentra en el hecho de que el artículo 1106º del mismo Código Civil prohíbe la hipoteca sobre bienes futuros. A diferencia de otras ocasiones en las cuales la Corte Suprema, e incluso el Tribunal Constitucional se han ocupado de este tema, en esta ocasión la Corte hace gala de diversos argumentos que guardan cierta lógica interna, pero que se alejan de lo más importante en el Derecho, que es la aplicación eficiente de las normas y conceptos a la realidad. Veamos: Efectivamente, la hipoteca es una garantía real que recae sobre un bien inmueble cierto y determinado. También es verdad que la ley prohíbe el nacimiento de una hipoteca sobre un bien que no existe. Sin embargo, el tema de la extensión de la hipoteca no es tan sencillo como parece entenderlo la Corte. El artículo 1101º del Código Civil señala que la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado. ¿Qué son partes integrantes?. Según el artículo 887º del Código, es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Esta norma agrega de manera imperativa que “las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares”. Este mandato se explica en el hecho de la integración, no sólo como un concepto jurídico sino fundamentalmente como un hecho físico. Si estamos ante bienes que no se pueden separar, como por ejemplo una edificación y su terreno, la norma entiende que no puede existir titulares distintos (derechos singulares) porque no sería posible que cada uno de ellos ejerza el goce y disfrute de manera independiente. ¿Qué utilidad habría para el dueño de un terreno que mantienen separados el subsuelo y el sobresuelo de manera permanente?.


Ciertamente no habría ninguna utilidad, sería un absurdo. Lo mismo ocurre con los ladrillos que integran una pared, las tuberías de agua y desagüe, las instalaciones eléctricas, las columnas que sirven de soporte a las edificaciones, etc. La integración de los bienes está directamente relacionada con otra figura jurídica de gran importancia a la que se denomina Accesión. Según el artículo 938º del Código Civil, el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. Precisamente, las uniones que producen integración, en la medida que no pueden pertenecer a propietarios distintos, dan lugar a la transferencia de propiedad a favor de alguno de los propietarios, pues no pueden permanecer separados permanentemente. Una excepción al mandato del artículo 887º antes referido, se encuentra en el derecho real de Superficie. Por el derecho de superficie (artículo 1030º del Código Civil) una persona (superficiario) goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Ésta es una excepción a la norma que prohíbe la existencia de derechos singulares entre bienes integrantes, precisamente porque se trata de una situación temporal. En definitiva, cuando concluya el plazo de la superficie, la edificación pasará en propiedad al dueño del suelo y así la integración vuelve a ser plena. El derecho de superficie encuentra respaldo en el artículo 955º del Código Civil, que establece que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente a propietario distinto que el dueño del suelo. Esta norma está pensada justamente en la superficie. Las normas que hemos mencionado hasta ahora se deben interpretar conjuntamente, unas a través de las otras. En resumen, los bienes que se integran no pueden pertenecer a propietarios distintos. Si ocurriera una integración material se produce la accesión (transferencia de propiedad). Como una excepción, existe la superficie que sólo de manera temporal permite la propiedad separada del suelo, subsuelo y sobresuelo. Ahora bien, cuando las normas de hipoteca señalan que la garantía se extiende a las partes integrantes del bien hipotecado, ¿qué sentido tendría que dicha referencia comprendiera únicamente a los integrantes existentes al momento de constituir la garantía?. Creemos que ninguno, pues los integrantes existentes al constituir la garantía son parte del bien cierto que se da en garantía. No hay extensión alguna sino que se trata del mismo bien. La extensión sólo es una figura útil cuando se refiere a partes integrantes que sobrevienen a la constitución del gravamen. Es en virtud de la extensión que quedan comprendidos en la hipoteca las modificaciones realizadas en el bien, las ampliaciones de un edificio, o las construcciones nuevas. El sentido de esta norma es el mismo que referimos antes para la accesión. Es decir, producida una integración es absurdo que se permita un derecho singular sobre una parte que está integrada a otra. Por ejemplo, ¿cómo podría ejecutarse la hipoteca sobre una edificación y no sobre la nueva habitación que se ha construido como parte de una ampliación del predio?. Obviamente es imposible. La misma lógica rige para las construcciones totalmente nuevas. Una fábrica se integra al terreno hipotecado y debe ejecutarse conjuntamente con el terreno. La decisión de la Corte Suprema coloca al acreedor hipotecario en una situación ridícula y convierte a la garantía en un instrumento inútil. Pretende la Corte que el acreedor hipotecario ejecute únicamente el terreno y no la construcción. ¿Quién comprará en ejecución un terreno sobre el cual hay una edificación ajena y perpetua?. La respuesta es obvia: absolutamente nadie. Por tanto, la hipoteca no servirá para nada. Se podría decir a favor de la decisión de la Corte que la pretendida ejecución de la fábrica, por parte de quien sólo recibió en garantía el terreno, constituye un acto injusto que debe ser evitado. Pero en realidad no es así: la construcción es un acto unilateral del propietario del terreno que, conociendo la existencia de la garantía, produce la integración de un edificio. Este hecho voluntario y unilateral afecta la garantía y no puede ser una herramienta para frustrar su ejecución. Por el contrario, permitir que un acto unilateral impida en los hechos la realización de la garantía constituye un hecho injusto, antijurídico y contrario a toda funcionalidad en materia patrimonial. El mensaje de la Corte es que todos los que tienen hipotecas pueden liberarse de ellas construyendo sobre los bienes hipotecados. Así se impide la venta de los bienes principales y sus integrantes, aun cuando teóricamente, en opinión de la Corte podría ejecutarse sólo el terreno. Finalmente, el argumento de la Corte sobre la prohibición de constituir hipoteca sobre bienes futuros, es equivocado. La extensión de la garantía a los integrantes es una medida complementaria y práctica para hacer realidad la ejecución. No se trata de constituir la garantía sobre bienes futuros, sino de un mandato legal expreso previsto en el artículo 1101º del Código Civil.


DICCIONARIO LEX

TERMINOLOGÍA BURSATIL LEGAL. EMISIÓN DE CAPITAL. Es la puesta en circulación de un número determinado de acciones por parte de una sociedad anónima. El valor de estas acciones representa el importe de la emisión que se ha realizado. EMISIÓN DE DEUDA. Esta expresión tiene dos significados, por un lado se refiere al conjunto de títulos de Deuda Pública creados de una sola vez y que se ponen en circulación simultáneamente y por otro, a la operación mediante la cual el Estado pone en circulación los títulos de la Deuda, ofreciendo en venta al público sus empréstitos.

Boletín Informativo - 08 Agosto 2008 - Derecho Inmobiliario

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