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Sr.Daniel Osés

Alcalde de Nalda

Estimado Sr.Alcalde

Después de la reunión conjunta entre, representantes de Solvia, GSI,Arquitecto y Asesor

Jurídico del Ayto y de representación de la C.P Monet de la Urbanización Torresolano,bajo su

presidencia y que Vd. propició a iniciativa de estos últimos, la C.Propietarios Monet 44-10,en

Junta Ordinaria del 3 de Octubre hemos acordado hacer al Ayto. unas reflexiones y unas

propuestas para mejorar la participación de los vecinos de Torresolano en las decisiones que

les puedan afectar y la defensa de sus intereses en el proceso de recepción definitiva de la

Urbanización, así como habilitar a su presidente para que lleve a cabo todas las actuaciones

que,en defensa de los intereses de la Urbanización de Torresolano, pudieran ser necesarias

A-ANTECEDENTES

El BOR de 8 de Agosto de 1995,publicaría el acuerdo del pleno de la Comisión de Urbanismo y

Medio Ambiente de la Rioja de fecha de Marzo de 3 de Marzo en el que se aprobaba

definitivamente el Plan Parcial San Gregorio de Nalda.

Dicho acuerdo ,entre otras cuestiones ,aprobaría las siguientes:

• Con objeto de reducir el impacto ambiental los muros de contención deberán

revertirse de piedra natural en su pare vista.

• La conservación y el mantenimiento de la urbanización corresponderá a los

promotores ,por lo menos, durante al menos 5 años después de la recepción

definitiva.

El 1 de Julio esta misma comisión aprobaría la modificación puntual del Plan de San Gregorio

,que sería publicado con fecha 20 de Julio del 2005.

En dicho boletín aparecen los siguientes aspectos a reseñar:

• Artlo 6.1.6.Zona de equipamiento deportivo-social

Se construirá piscina de invierno, de verano, sauna, gimnasio etc..En esta linea se plantea un

porcentaje de m2 de equipamiento por vivienda y un porcentaje de participación que sería

incluido en las escrituras de compraventa

• Artlo 6.1.14.Proyectos de Urbanización.

Las garantías se cancelarán o devolverán cuando se acredite el expediente de formulación de

las cesiones obligatorias y gratuitas a favor de la Administración, así como la recepción

definitiva de las obras de urbanización e instalaciones de dotaciones previstas.

• Artlo 6.1.16.Obligaciones del Ayuntamiento

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Durante la ejecución de las obras, el Ayuntamiento ejercerá las funciones de inspección técnica

y urbanística ,vigilancia y control de las mismas

• Artlo 6.4.8.2 Estética

Todas las fachadas y cerramientos que hayan de quedar vistos desde el exterior deberán

terminarse exteriormente con revocos.......permitiéndose como material visto la piedra

natural.

• Artlo 6.4.9.4.Vivienda en contacto con muro de contención

Cuando alguna de las piezas de la vivienda, de contra el muro de contención de tierras, se

deberá construir otro muro de media asta a 10 cmts del anterior, ventilando la cámara y

efectuando la recogida de aguas precisa para asegurar unas condiciones correctas de

habitabilidad

El documento refundido de Modificación del Plan Parcial San Gregorio de Nalda redactado por

SAIDU SL y J3 GESTION SL, aprobado por el Ayuntamiento en sesión del 30 de Mayo de 2005 y

por el Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Rioja el 1 de Julio

del 2005,contempla:

• Artlo 1.7.Artículo 45 reglamento de planeamiento ley 6/1998.Modulos mínimos para

dotaciones

Módulos mínimos de reserva para servicios de interés público y social como son los

equipamientos deportivos .En este sentido se realiza la reserva de 3474,75 m2 para

uso deportivo, recreativo, comercial y social de propiedad privada en el polígono

1,incluyendo en las escrituras de compraventa de las viviendas un porcentaje de

participación en estas zonas comunes.

• Artlo 3.3.Compromisos entre Urbanizador y Ayuntamiento

1º-El urbanizador se compromete a realizar las obras de la Urbanización según los

documentos presentados para su aprobación a las administraciones competentes

2º-Para asegurar su cumplimiento se presentará la garantía del 6% de las obras de la

urbanización.

3º-El urbanizador será el responsable del cumplimiento y mantenimiento de las obras

durante su ejecución, así como de los deterioros producidos durante el plazo de

garantía entre la recepción provisional y definitiva

4º-El plazo para la ejecución de cada etapa o polígono se establece en 4 años a contar

desde la aprobación definitiva de la modificación puntual del plan parcial(2005)

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5º-Se establece el compromiso de construir edificios dotacionales privados e

instalaciones deportivas como pueden ser piscinas, pista de tenis etc

6º-La urbanización de los espacios libres de uso y dominio público etc...se cederán al

Ayuntamiento transcurridos dos años desde la finalización de las obras en cada una de

las fases .A partir de entonces la conservación y mantenimiento de los mismos corren

a cargo del Ayto.

7º-El incumplimiento por parte de los miembros de la Junta de los plazos y cargas

facultará a la administración actuante a la expropiación de sus respectivos derechos a

favor de la Junta de compensación

• Artlo 3.4.Garantías de cumplimientos de los compromisos

1º-La garantía de los promotores del presente plan o los que se subroguen en sus

competencias ,cumplirán estrictamente los compromisos que se asumen en virtud de

lo establecido en el epígrafe precedente.

2º-En caso de incumplimiento el ordenamiento jurídico arbitra los medios necesarios

para que la Junta de Compensación pueda llevar a cabo las obras de urbanización

necesarias, ejerciendo a tal efecto las compulsaciones necesarias sobre sus miembros

encaminadas bien al cobro de las cuotas que se adeuden o a la expropiación de sus

derechos a favor de la Junta de Compensación.

La corporación local tiene por tanto la facultad para tomar las medidas pertinentes

3º-Ahora bien, como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas,

en las ordenanzas correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de

licencia de edificación a la simultanea aprobación del proyecto de Urbanización de

los servicios e instalaciones previstas en esa fase de actuación y a la subsiguiente

ejecución de las mismas.

• Atlo 4.Plan de Etapas

1º-El proyecto de urbanización de la Fase 1(Polígono 1) tiene como fase de ejecución

24 meses, el resto del plazo queda destinado instalaciones deportivas, públicas o

privadas, simultáneamente al plazo de las viviendas hasta completar 4 años. Se

pretende que las dotaciones e instalaciones entren en servicio con las primeras

viviendas

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• 5-Estudio Económico y Financiero

1º-Obras de Urbanización Polígono 1

1-3-M2 de pavimentación, movimiento y contención de tierras y ajardinamiento

necesarios en zonas verdes de uso público ,incluso red de riego en casos necesarios

,iluminación y mobiliario urbano....................................................657940€

2º-Equipamiento en Polígono 1:

-equipamiento deportivo................................................................................284000€

• 6-Ordenanzas de la Edificación

6.1.6-Zona de Equipamiento Deportivo-Social y Comercial

Dentro de esta parcela, situada para reserva del suelo dotacional privado ,se emplazan

las construcciones referentes al equipamiento social y comercial.

Así mismo se construirá piscina de invierno ,sauna, squash, gimnasio etc y al aire libre

pistas de padel ,piscina de verano y otros posibles equipamiento complementarios

6.1.14 Garantía cumplimiento de obras

1º-En el plazo de 3 meses a la notificación de acuerdo de aprobación definitiva de cada

uno de los proyectos de urbanización ,los promotores deberán constituir una garantía

del 6% calculado según el coste de del presupuesto de cada proyecto.

2º-Las garantías se cancelaran o devolverán cuando se acredite el expediente de

formulación de las cesiones obligatorias y gratuitas a favor de la administración, así

como la recepción definitiva de las obras e instalación de dotaciones previstas

De lo recogido en la normativa se deduce:

1º-Que la promotora tenía la obligación de edificar los muros de contención con unos

requisitos de seguridad que no sabemos si así se ha hecho y guardando unas

características estéticas que no se han cumplido pues las vistas del muro rompen

totalmente con la estética general de las viviendas.

2º-Es obligación de la promotora o de quien se subrogue en sus competencias el

mantenimiento de la urbanización y el arreglo de los desperfectos que se pudieran

producir en la misma desde la recepción provisional y definitiva

3º-Que para que se pueda conceder el otorgamiento de licencia de edificación de la

fase 1(polígono 1) se ha debido aprobar simultáneamente el proyecto de urbanización

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y servicios previstos en dicha fase, quedando además condicionado dicha licencia a la

ejecución de dicho equipamiento, es decir las instalaciones de centro comercial, social

y deportivo.

4º-La obligación del Ayuntamiento de inspeccionar y vigilar el desarrollo de las obras

de acuerdo al plan previsto ,así como vigilar el cumplimiento por parte del promotor

de los compromisos adquiridos.

Así mismo constatamos:

1º-Que GSI comunicó al Ayto la transmisión de sus responsabilidades el 12/06/2012 a

Tenedora de Inversiones y Participaciones," siendo desde dicha fecha esta última

empresa la responsable de todas las obligaciones que tenía GSI

2º-Que en Julio de 2010,de acuerdo a los establecido en el proyecto de la fase 1,GSI

solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo que no ha llegado a

materializarse

3º-Que el 18 de Abril de 2011 el Ayuntamiento suscribió acta de recepción parcial

Valle San Gregorio Fase 1,etapa 1 y se otorgaron licencias de primera ocupación para

63 viviendas unifamiliares, pese a no estar ejecutadas las obras de los equipamientos

deportivos y sociales

Se constata que la etapa 2 de la fase 1,construcción de zona deportiva, pese a estar

solicitada licencia de obra.

4º-Queda certificado que GSI ha depositado dos garantías para responder de la

ejecución de sus obligaciones recogidas en los compromisos establecidos en el Plan

aprobado. Uno de 324.652,56€ y otro por valor de 176700 para subsanar las

deficiencias de la urbanización

5º-La compensación de estos avales por parte de Tenedora de Inversiones a GSI

debiera estar,en su caso,contemplada en el acuerdo que ambas partes establecieron al

firmar el acuerdo de cesion de competencias entre ambas empresas,pero en ningún

caso debiera el Ayto devolverlo a GSI,a no ser que Tenedora de Inversiones depositara

las mismas cantidades,o inclusive actualizadas a las nuevas necesidades de

urbanización

B-SITUACION ACTUAL:

Desde Marzo del corriente hemos venido teniendo reuniones con Vd pero la situación

está peor que al principio pese a su buena voluntad y promesa de solucionarlo en el

verano.

B-1-MURO DE CONTENCION:

Los arquitectos de la compañía de seguros AXA, después de varios meses nos vienen

adelantando que el muro de contención no es parte de las casas, sino de la

urbanización, y que nos remitirán informe técnico detallado.

De ser ésto así ,entraría en colisión con el informe del arquitecto municipal.De donde

tendríamos que solicitar un tercer informe que ratificara una u otra postura.

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Si todos los informes fueran discrepantes con el informe del técnico municipal sería

Tenedora de Inversiones quien tendría que hacerse cargo de las obras, por lo que

entendemos totalmente necesario que mientras la competencia de este tema no esté

clarificada la recepción definitiva no debiera producirse para no ocasionar un daño

irreparable a los vecinos de Torresolano.

En este apartado reseñarle que el muro se sigue desplazando y hay un riesgo real de

derrumbe.

B-2-MANTENIMIENTO

Desde Diciembre de 2014,fecha en que GSI cesó en el mantenimiento de la

Urbanización Torresolano, nadie se ha hecho cargo de la misma.

A finales de Julio se nos comentó que Javier Echeverría, representante de una empresa

en Madrid, había sido encargado por Tenedora de Inversiones para responsabilizarse

de la gestión de Torresolano y su mantenimiento.

Puestos al habla con él a finales de Agosto constatamos:

1. Que el contrato de la empresa que el propuso para llevar el mantenimiento de

la urbanización no se ha firmado.

2. Que a su empresa tampoco Tenedora de Inversiones le ha firmado contrato de

servicios por lo que están trabajando en plan "voluntario"

Esta es una situación insoportable para los vecinos de la urbanización y que

exige medidas inmediatas del Ayuntamiento. La estrategia de Solvia parece ir por no

cumplir sus obligaciones y reducir gastos en la urbanización, a la espera de que se

produzca la recepción definitiva y sea el Ayto. quien corra con los gastos

Finalmente en este capítulo debemos reseñar que el servicio de recogida de basuras

no cubre las necesidades de la urbanización. Ni recoge los vidrios ni otros restos que

hacen que la zona de recogida de basuras de una imagen de suciedad, que hemos

denunciado gráficamente al Ayuntamiento.

C-INSTALACIONES DEPORTIVAS:

Para realizar la recepción definitiva de la primera fase del plan parcial San Gregorio se

requiere que los equipamientos deportivos estén construidos. En ese sentido se

solicitaría en 2010 la licencia de construcción.

En la reunión del 24 de Julio, a preguntas de los vecinos, un técnico municipal

respondería que al tener carácter privado las mismas el Ayuntamiento se iba a inhibir

en exigir su construcción a Tenedora de Inversiones.

Esta puede ser perfectamente la interpretación legal que se puede hacer pero de

hecho, en ningún momento el plan general establece diferenciación entre

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obligatoriedad de hacer las obras dotacionales públicas y opcionalidad de hacer las de

carácter privado .El compromiso legal afecta a ambas en el texto aprobado

Entendemos que el plan se debe cumplir en su totalidad y si la fase 1 se recepciona

definitivamente sin recepcionar el equipamiento deportivo, se estaría incumpliendo lo

establecido en el Plan Parcial y perjudicando los intereses de los vecinos que, de

acuerdo a lo establecido en el plan parcial para esa zona deportiva de uso común,

tenemos en las escrituras unos porcentajes de participación en los costes de

mantenimiento de las misma.

Esta situación y la falta de ejecución de lo previsto en el Plan Parcial está beneficiando

exclusivamente a Tenedora de Inversiones. El incumplimiento de 11 meses en el

mantenimiento de la urbanización o el no exigirle que construya la zona deportiva, e

inclusive,en su caso si se recepcionara definitivamente la urbanización y la compañía

de seguros no se hiciera cargo de los costes del muro de contención,el ahorro de

Tenedora de Inversiones superaría los 600.000 euros.

Por el contrario somos los vecinos de Torresolano los grandes perjudicados por estos

incumplimientos y en su momento, de no poner remedio antes, lo podrá ser también

el Ayuntamiento,es decir todos los vecinos y vecinas de Nalda

D-IMPACTO AMBIENTAL Y ESTETICA

Con el objeto de que haya una armonía estetica entre el muro de contención y el resto

de la construcción,se recomienda que se coloque revestimiento de piedra en los

mismos.No obstante se ha obviado esta recomendación,que sabemos que es

opcional,pero que no deja de romper con la estética de la urbanización.

Es reseñable tambien que en el primer plan parcial aprobado en 1995 el colocar

revestimiento de piedra era obligatorio y después se mofificaría considerándolo como

opcional,medida que tambien favoreció los intereses económicos de la empresa,frente

a los intereses estéticos y ambientales

E-CONCLUSION

Entendemos que la situación actual es insostenible y debe mejorarse abriendo un

proceso de dialogo basado en el cumplimiento urgente de la normativa y las

obligaciones tanto de la empresa como del Ayto,recogidos en el plan parcial y

teniendo como objetivos importantes la defensa de los intereses de los vecinos de

Torresolano y la participación de éstos en la resolución de los problemas que les

competen.

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F-PROPUESTAS:

1º-Mientras no se resuelva la competencia del arreglo del muro de contención no se

realizará la recepción definitiva. Y en caso de que el informe técnico certifique que el

muro de contención es propio de la Urbanización, el Ayuntamiento exigirá su arreglo a

Tenedora de Inversiones, en cumplimiento de lo contenido en el Plan Parcial

2º-En cumplimiento de lo reflejado en el plan parcial:

2.1-Se prorrogara a Tenedora de Inversiones la obligación de mantener la

urbanización tantos meses como no haya cumplido con sus obligaciones(hasta el día

de la fecha 11)

2.2-Se le notificará la imposibilidad legal de hacer la recepción definitiva mientras no

construya en la fase 1 las instalaciones deportivas planeadas y cuya licencia fue ya

solicitada ,así como el arreglo del muro de contención, en el probable caso de que la

compañía de seguros no se haga cargo

2.3-Se le notificará la conveniencia de revestir de piedra los muros de contención, tal

como aconseja el plan general

2-4-Se notificará a la comisión de propietarios el estado de conversaciones con

Tenedora de Inversiones y los pasos que se están dando para la recepción definitiva

así como los plazos previstos.

3-El Ayuntamiento constituirá una comisión informativa formada 3 representantes

de los vecinos de Torresolano,3 de Tenedora de Inversiones y 3 del Ayuntamiento

con el objetivo de hacer una labor de seguimiento, transparencia y participación en

el proceso de recepción provisional a definitiva de la urbanización Torresolano.

4º-El Ayuntamiento reunirá a esta comisión en la primera quincena de Noviembre

con el objetivo de ver la situación de la urbanización y los pasos a dar para encauzar

un proceso de recepción definitiva que se ajuste al plan general y respete los

derechos de los vecinos

5º-En el supuesto de que Tenedora de Inversiones no inicie el cumplimiento de sus

obligaciones antes del 15 de Noviembre, El Ayuntamiento de Nalda ejecutara las

previsiones contenidas en el Plan Parcial, entre otras, la disposición de los avales

para hacerse cargo de las actuaciones pendientes.

En Nalda a 6 de Octubre del 2015

Por acuerdo de la C.Copropietarios de fecha 3 de Octubre del 2015

Pte.C.Propietarios Monet 44-10

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