Centros de Bodegaje Industrial El “boom” del arriendo … · Gerente General de Bodegas...

15NEGOCIOS GLOBALES / juliO 2012

Centros de Bodegaje Industrial Mesa Redonda

El crecimiento de la economía chilena, sostenido y permanente durante los últimos años, es el

principal responsable que los centros de bodegaje industrial estén expan-diéndose y masificándose a nivel lo-cal. Así lo asegura Roberto Bendersky, Gerente General de Bodegas Integra-les Premier. El ejecutivo explica que el dinamismo que en la actualidad requieren las empresas para operar, determina el por qué los arriendos de bodegas están creciendo. Además, según el ejecutivo, hoy el negocio re-quiere un layout diferente y servicios

Centros de Bodegaje Industrial El “boom” del arriendo de bodegas en Chile

El crecimiento de la economía y el cambio en

el modelo de negocio, son los dos factores más

importantes al momento de analizar por qué la

oferta de espacios para bodegas en Chile crece a un ritmo tan vertiginoso.

A eso se suma el desarrollo de servicios de

valor agregado, que hacen aún más atractiva la

oferta de estos centros de almacenamiento. Sobre

este “boom”, conversamos con importantes

proveedores de bodegas y consultores inmobiliarios,

en el desayuno organizado por Revista

Negocios Globales.

diversos, que sólo un centro de bode-gaje industrial puede asegurar.A juicio de Rodrigo González, Geren-te General de Mersan, al positivo im-pacto del crecimiento económico se suma el cambio y la transformación de cómo entendemos la economía. “Cada vez somos más importadores de los productos que consumimos y, en general, lo hacemos desde un mer-cado que está a 45 días nave de aquí, y eso significa mantener mayores ni-veles de inventario, lo que redunda en una mayor necesidad de bodega. En ese sentido, el aumento de la deman-

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Mesa Redonda Centros de Bodegaje Industrial

involucrar áreas de la operación logís-tica, como arriendo de grúas horqui-lla, entre otros. Al margen de las diferencias concep-tuales, las ventajas de los centros de bodegaje industrial saltan a la vista. Su oferta y disponibilidad permiten que una empresa -nueva o con trayecto-ria- pueda instalarse o crecer sin tener que invertir en la construcción de su propia planta, y comenzar a operar más rápido. “Gracias a este modelo, muchas compañías hacen e-com-merce y venden desde las mismas bodegas. Definitivamente, la forma de hacer negocios cambió. Se requieren estructuras flexibles y las bodegas lo son”, agrega Jaime Silva.El dinamismo de este mercado es tal, que de acuerdo a la opinión de Lore-na Tapia, Gerente de Desarrollo y Es-tudios de GPS Property, incluso gran-des empresas -como las del mercado retail- construyen sus propios centros de distribución y, en paralelo, arrien-dan espacios en centros de bodega-je industrial. La explicación ante este fenómeno es clara: los crecimientos son tan exponenciales en algunos casos, que no es posible dimensionar la superficie real que pueden llegar a ocupar. “No dan abasto, por eso vuel-ven a tomar espacios con operado-res”, asegura Matías Peró, Subgerente

Roberto Bendersky, Gerente General de Bodegas Integrales Premier.

Rodrigo González, Gerente General de Mersan. Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas.

da por arriendo de centros de bode-gaje se explica por el crecimiento eco-nómico, pero también por el aumento del comercio internacional, específi-camente en el ámbito de las impor-taciones. Antes comprábamos más a nuestros países vecinos, mientras que hoy lo hacemos a mercados que están mucho más distantes”, explica.

Cambio en el modelo de negocioJunto al factor denominado “cre-cimiento económico”, Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bo-degas, sostiene que el cambio en el

modelo de negocios también es un elemento que hace que el arriendo de centros de bodegaje esté al alza. “La externalización de los servicios está muy presente en este mercado, porque ¿cuál es el sentido que las empresas tengan capital inmovilizado si tienen la posibilidad de arrendar? Cada vez se hace más clara la ventaja del modelo de arriendo de bodegas, que permite a las empresas crecer o decrecer en la medida que lo necesi-ten”, explica.A la oferta de grandes centros de bo-degaje industrial se suma la existencia de parques logísticos. Mientras para algunos estos conceptos son enten-didos como sinónimos, parte del mer-cado establece algunas diferencias. En general, los primeros consideran el arriendo de metros cuadrados den-tro de un gran conjunto de espacios subdivididos y servicios anexos, en cambio los segundos pueden llegar a

La externalización de los servicios está muy presente

en este mercado, porque ¿cuál es el sentido que las empresas tengan capital inmovilizado si tienen la posibilidad de arrendar?



de Desarrollo de Bodegas San Francisco.

¿Qué bodega elegir?El estándar de construcción exigido por ciertos operadores logísticos determina la clasifi-cación de las bodegas en dos grandes categorías: Clase A y Clase B. Según explica Felipe La-rroulet, International Manager Industrial Division de Colliers, son cerca de 15 las variables que están presentes al momen-to de determinar a qué tipo corresponden, donde destacan principalmente aspectos como materialidad, altura de los gal-pones, superficie, cielo traslúci-do y distancia entre pilares. “En la actualidad, una bodega que clasifica como tipo B puede resultar más útil que una tipo A, pero a nivel general, las bodegas Clase A son la tendencia del mercado a futuro”, indica.

De acuerdo a su experiencia en Bode-gas San Francisco, Matías Peró señala que gran cantidad de operadores va-loran la flexibilidad y el contar con es-pacios disponibles de manera rápida

Felipe Larroulet, International Manager Industrial Division de Colliers.

Lorena Tapia, Gerente de Desarrollo y Estudios de GPS Property. Matías Peró, Subgerente de Desarrollo de BSF.

y oportuna de las instalaciones Clase B, que las características especiales de construcción con que cuentan las bo-degas Clase A. Para Rodrigo González, quien también conoce este mercado como usuario de bodegas, todo de-pende del tipo de negocio. “Si la em-presa requiere operar más que alma-cenar, es probable que necesite una bodega con una cuadrícula de pilares más amplia y estándares de ilumina-ción natural para disminuir el consu-mo de energía, todas características propias de las bodegas Clase A; pero

Para el año 2012 se espera ingrese al mercado de Centros de Bodegaje una superficie total neta de al menos 259.987 m2. (Fuente: Informe del Mercado de Centros de Bodegaje 2º Semestre 2011, GPS Global Property Solutions.)

EvoluCión dE la ProduCCión anual:



Espacio y flexibilidadLos clientes, especialmente los más exigentes como los del retail, exigen a los centros de bodegaje industrial un crecimiento permanente en el tiem-po. Junto con eso, las características de máxima flexibilidad son las más valoradas por el mercado. Al parecer, el precio pasó a un segundo plano, mientras que la disponibilidad de espacio y la posibilidad de contratos flexibles -que permitan salir de forma anticipada o aumentar la capacidad de metros cuadrados ocupada de un momento a otro- suben en la lista de requerimientos de las empresas.El mercado también valora poder con-tar con instalaciones personalizadas, que puedan ser rápidamente imple-mentadas con todo lo necesario para operar. Los proveedores se adaptan a estas demandas con estrategias dife-rentes, determinadas sobre todo por el tiempo de permanencia del cliente; si es estacional o de largo plazo. Dentro del valor agregado que cada proveedor ofrece, la seguridad parece ser uno de los aspectos más aprecia-dos según Daniel Furman, Gerente General de Danco, y es así como los servicios de alarmas conectadas a sis-temas centrales, monitoreo las 24 ho-ras del día y sistemas de control de ac-ceso de alta tecnología son cada vez

si en cambio el requerimiento central es el almacenamiento puro de mate-rias primas, de un producto estacio-nal o commodity, una bodega Clase B puede ser muy útil. Está diferencia va más allá del precio, porque una bo-dega Clase B puede ser más cara que una tipo A, en época estacional -por ejemplo- o si se requiere arrendar por un lapso de tiempo muy acotado”, de-talla.

Ciertamente, para Giancarlo Fantoni, Director Comercial de Bodenor Flex-center, las bodegas Clase B son una categoría muy demandada y constitu-yen un nicho de negocio importante. Sin embargo, aunque como empresa partieron construyendo este tipo de bodegas, hoy sólo se dedican a las de Clase A, también muy demandadas en la actualidad por cierto tipo de clien-tes producto de sus características de seguridad.Especialistas en esta área inmobiliaria destacan que el mercado cuenta con una oferta variada, pudiendo satisfacer muy bien todos los requerimientos: bodegas pequeñas, medianas y gran-des con o sin oficinas, y grandes cen-tros industriales que consideran inclu-so áreas para actividades productivas.

Pablo Wichmann, Subgerente de Desarrollo de Megacentro. Daniel Furman, Gerente General de Danco. Giancarlo Fantoni, Director Comercial de Bodenor Flexcenter.

El precio pasó a un segundo plano, mientras que la

disponibilidad de espacio y la posibilidad de contratos

flexibles -que permitan salir de forma anticipada o aumentar la capacidad de

metros cuadrados ocupada de un momento a otro- suben en la lista de requerimientos de

las empresas.



más relevantes. A esto se suma, como detalla Matías Peró, la entrega de ser-vicios específicos, como arreglos a las instalaciones en caso de eventuales fallas. “Si un cliente necesita el servicio de un gásfiter, lo gestionamos noso-

Cristian Gutiérrez, Director Advisory Group de CBRE. Karl Winter, Gerente General de Bodegas San Joaquín. Andrés Sumar, Bodegas San Joaquín.

tros, porque entendemos que él no puede perder tiempo en esos temas”, detalla.Otra variable que aumenta el valor agregado de la oferta al mercado es, a juicio de Roberto Bendersky, la rela-

ción de largo plazo con los clientes y el compromiso con cada uno de ellos. Asimismo, para Pablo Wichmann, Sub-gerente de Desarrollo de Megacentro, es fundamental ser capaz de adaptar-se a las necesidades del cliente, en

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José Miguel Barros, BSF. Gonzalo Marín, Gerente de Administración de Danco.Felipe Varela, Subgerente Comercial y de Desarrollo de DSL.

términos -por ejemplo- de cambiar las dimensiones del espacio contratado, dependiendo de las necesidades de su negocio.

Futuro sustentableCon excepción de los sistemas de automatización implementados, que en los países desarrollados se utilizan masivamente, los centros de bodega-je industrial instalados en Chile son similares a los de los grandes países del mundo. De acuerdo a la opinión del ejecutivo de Bodenor, “así como en Estados Unidos y Europa es posible encontrar centros de almacenamien-to con distintos estándares de cons-trucción, ubicación y calidad, en Chile se da el mismo escenario”.

Sin embargo, cabe aclarar que como país nos estamos quedando atrás en la construcción de bodegas sustenta-bles. Como explica Cristian Gutiérrez, Di-rector Advisory Group de CBRE, “en Chile, el mercado de oficinas ya está preocupado de la huella de carbono y esta tendencia llegará a las bodegas en el mediano y largo plazo, sobre todo en la medida que aumenten las

instalaciones de empresas multinacio-nales en el país”. Finalmente, respecto de las proyec-ciones de este mercado, para Rodrigo González el panorama parece alen-tador, sobre todo considerando que ante la escasez de suelo para proyec-tos de vivienda las empresas saldrán de su actual ubicación y se trasladarán a lugares como los centros de bode-gaje industrial..

La Tasa de Vacancia al segundo semestre del 2011 es de 61.422 m2, lo que representa un 2,75% del inventario total. Un poco más del 50% de esta vacancia se concentra en 4 proyectos ingresados en los últimos 12 meses. (Fuente: Informe del Mercado de

Centros de Bodegaje 2º Semestre 2011, GPS Global Property Solutions.)

Tasa de Vacancia:

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