COLAFI FIDEICOMISO DE BIENES RAICES FIBRAS / REITS Lic. Norma Serrano Ruíz Fideicomiso Experiencia...

COLAFI

FIDEICOMISO DE BIENES RAICES“FIBRAS” / “REITS”

Lic. Norma Serrano Ruíz

FideicomisoExperiencia sin fronteras

1.- Definición de “FIBRAS”1.- Definición de “FIBRAS”1.1.- Antecedentes1.1.- Antecedentes

1.2. – Objeto y características1.2. – Objeto y características2.- Evolución de los Mercados2.- Evolución de los Mercados

2.1.- Desde los CPO´S hasta las FIBRAS2.1.- Desde los CPO´S hasta las FIBRAS2.2.- Diversificación de Portafolios2.2.- Diversificación de Portafolios2.3.- Ventajas para los inversionistas2.3.- Ventajas para los inversionistas2.4.- Marcado Potencial2.4.- Marcado Potencial

3.- Situación actual en el Mercado 3.- Situación actual en el Mercado MexicanoMexicano3.1.- Modificaciones legales3.1.- Modificaciones legales

- De tipo Fiscal- De tipo Fiscal- De Mercado- De Mercado

4.- Ejemplos4.- Ejemplos5.- Conclusión5.- Conclusión

ContenidoContenido

Las Fibras son los “Fideicomisos Las Fibras son los “Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces” de Inversión en Bienes Raíces” creados con el propósito de creados con el propósito de fomentar el desarrollo fomentar el desarrollo inmobiliario del país, destinados a inmobiliario del país, destinados a los negocios de construcción y los negocios de construcción y adquisición de inmuebles para su adquisición de inmuebles para su enajenación o arrendamiento.enajenación o arrendamiento.

1. Definición de “FIBRAS”1. Definición de “FIBRAS”

El antecedente de las FIBRAS son los El antecedente de las FIBRAS son los REITS en Estados Unidos, a la fecha REITS en Estados Unidos, a la fecha existen alrededor de 180 con un valor de existen alrededor de 180 con un valor de activos superior a los 300 mil millones de activos superior a los 300 mil millones de dólares.dólares.

Comportamiento muy positivo, generando Comportamiento muy positivo, generando retornos compuestos por arriba de otros retornos compuestos por arriba de otros indicadores, incluyendo el S & P, Nasdaq indicadores, incluyendo el S & P, Nasdaq y el Dow Jones.y el Dow Jones.

1.1. Antecedentes1.1. Antecedentes

Patrimonio está constituido por Patrimonio está constituido por bienes inmuebles tipo “A” plus.bienes inmuebles tipo “A” plus.

1.2. Objetivo y características1.2. Objetivo y características

Inmueblesadquiridos

F I B R A(Fideicomiso)

Inmueblesdesarrollados

Enajenación

Arrendamiento

Distribuciónde ganancias

Efectivo

Inmuebles

12

PúblicoInversionista


CertificadosEnajenación

BMV

4

35

6

Inmueblesadquiridos

F I B R A(Fideicomiso)

Inmueblesdesarrollados

Enajenación

Arrendamiento


Distribuciónde ganancias


Efectivo

Inmuebles

CertificadosEnajenación

BMV

12

4

35

6

I n i c i oConstitución

delFideicomiso

Aportación de FideicomitentesFundadores en

efectivo

Aportación deFideicomitente

Inmuebles

E m i s i ó n Colocación

2. Evolución2. Evolución

Emisión de Emisión de Certificados Certificados

de de Participación Participación

Ordinarios Ordinarios “CPO´S”“CPO´S”

Emisión de Emisión de CertificadoCertificados Bursátiles s Bursátiles “Cebures”“Cebures”

Project Project FinancFinanc

ee

Índices Índices de las de las Bolsas Bolsas

“Trackers“Trackers””

FIBRASFIBRAS

Fideicomisode Administración

Inmobiliaria

F I B R A

Fideicomisode DesarrolloInmobiliario

“A + B”

Fideicomisosde Emisiones

REIT’s

PORTAFOLIOS DE INVERSIÓN

Certificados Bursátiles 20%

Acciones 20%

Commodities 10%

Instrumentos de Deuda 50%

Certificados Bursátiles Acciones Commodities Instrumentos de Deuda

PORTAFOLIO SIN FIBRAS

10

10.5

11

11.5

12

12.5

SIN FIBRAS 10% FIBRAS 20% FIBRAS

TASA

RIESGO

VALOR INMUEBLES VS. VALOR DE LOS REITS1976 - 2001

0 2 4 6 8 10 12 14 16

REITS

INMUEBLE

Para invertir en un inmueble hay que hacer inversiones muy cuantiosas, a través de este mecanismo se generan mínimos accesibles

Se genera supervisión de auditores, analistas, calificadoras y un comité técnico profesional

Los valores estables, la plusvalía y los ciclos de mercado son previsibles a través de este mecanismo,

2.3 Ventajas para los inversionistas2.3 Ventajas para los inversionistas

Modelo de negocio muy simple, con rentas predecibles en el largo plazo, son contratos entre 7 a 15 años

El riesgo de la morosidad disminuye al tener un administrador profesional que califica a los arrendatarios

2.3 Ventajas para los inversionistas2.3 Ventajas para los inversionistas

2.4 Mercado Potencial2.4 Mercado Potencial

¿Hay mercado suficiente para esto?

Los portafolios de inversión de los REIT’s en Estados Unidos están invertidos en inmuebles habitacionales en un 16 por ciento, oficinas otro 16, y el 68 % restante en centros comerciales, inmuebles industriales, inmuebles mixtos, hospitales, hoteles.

¿Cuánto vale este mercado?¿Cuánto vale este mercado?

Oficinas ocupadas en las principales Oficinas ocupadas en las principales ciudades del país generan rentas ciudades del país generan rentas anuales estimadas por 752 millones de anuales estimadas por 752 millones de dólares dólares

Capitalizado a tasas entre el 13 y el Capitalizado a tasas entre el 13 y el 15%, genera un valor de mercado de 4 15%, genera un valor de mercado de 4 mil 200 millones dólaresmil 200 millones dólares



Si vemos el mercado industrial y el Si vemos el mercado industrial y el mercado comercial haciendo el mismo mercado comercial haciendo el mismo ejercicio, nos lleva a un valor de 2 mil ejercicio, nos lleva a un valor de 2 mil 450 millones de dólares. 450 millones de dólares.

Sumando estos llegamos a un valor Sumando estos llegamos a un valor alrededor de los 10 mil millones de alrededor de los 10 mil millones de dólares aproximadamente.dólares aproximadamente.

Desde el punto de vista de la Desde el punto de vista de la demanda tenemos a:demanda tenemos a:

* Las personas físicas inversionistas* Las personas físicas inversionistas

* Los inversionistas institucionales* Los inversionistas institucionales

* Los fondos de inversión* Los fondos de inversión

* Inversionistas extranjeros * Inversionistas extranjeros


Un factor esencial para el desarrollo de Un factor esencial para el desarrollo de las FIBRAS, es que la legislación fiscal del las FIBRAS, es que la legislación fiscal del país que le corresponda prevea un país que le corresponda prevea un tratamiento que estimule este tipo de tratamiento que estimule este tipo de operaciones y que no genere cargas operaciones y que no genere cargas fiscales adicionales a los inversionistas fiscales adicionales a los inversionistas y/o a los tenedores.y/o a los tenedores.

Desde enero de 2004 a la fecha se han Desde enero de 2004 a la fecha se han venido a dar una serie de reformas de la venido a dar una serie de reformas de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.Ley del Impuesto Sobre la Renta.

3. Situación actual en el Mercado Mexicano3. Situación actual en el Mercado Mexicano

Que el Fideicomiso se haya constituido de conformidad con las Que el Fideicomiso se haya constituido de conformidad con las leyes mexicanas.leyes mexicanas.

Que el fin primordial del Fideicomiso sea la adquisición o Que el fin primordial del Fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento. arrendamiento.

Que al menos el 70% del patrimonio del Fideicomiso este Que al menos el 70% del patrimonio del Fideicomiso este invertido en los bienes inmuebles.invertido en los bienes inmuebles.

Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos 4 años.transcurrido al menos 4 años.

Que la fiduciaria emita certificados de participación por los Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso.bienes que integren el patrimonio del fideicomiso.

El artículo 223, nos dice lo siguiente:El artículo 223, nos dice lo siguiente:

Cuando los certificados de participación estén colocados entre Cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refiere el código fiscal de mercados reconocidos a los que se refiere el código fiscal de la federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la la federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la renta los residentes en el extranjero.renta los residentes en el extranjero.

Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de esos bienes.la enajenación de esos bienes.

Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomiso que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomitentes por el fiduciario podrán diferir el pago del fideicomitentes por el fiduciario podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta hasta el momento en que termine el impuesto sobre la renta hasta el momento en que termine el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un plazo mayor a 10 años.plazo mayor a 10 años.

El artículo 224:El artículo 224:

SeguridadSeguridad a los inversionistas institucionales, tales a los inversionistas institucionales, tales como Sociedades de Inversión, Fondos de Pensión como Sociedades de Inversión, Fondos de Pensión y Jubilaciones, Fondos para el retiro yy Jubilaciones, Fondos para el retiro y l las as sociedades de inversión especializadas de fondos sociedades de inversión especializadas de fondos para el retiro puedan invertir en valores emitidos para el retiro puedan invertir en valores emitidos por fideicomisos de infraestructura y bienes raíces por fideicomisos de infraestructura y bienes raíces “Fibras” e instrumentos estructurados con el fin de “Fibras” e instrumentos estructurados con el fin de ampliar los esquemas de inversión y en ampliar los esquemas de inversión y en consecuencia tener una mejor diversificación de su consecuencia tener una mejor diversificación de su régimen de inversión.régimen de inversión.

Con esta modificación se estima que hay un Con esta modificación se estima que hay un Mercado Potencial de 3’000 Millones de Dólares Mercado Potencial de 3’000 Millones de Dólares para poder invertir en esta clase de instrumentos.para poder invertir en esta clase de instrumentos.

E j e m p l o sE j e m p l o s

2 Contratosde

Arrendamiento

2 Contratosde

Arrendamiento

INMOBILIARIA 1Impulsora

Deportiva Centro

INMOBILIARIA 1INMOBILIARIA 1Impulsora Impulsora

Deportiva CentroDeportiva Centro

OPERADORAImpulsora y

Operadora de Clubes

OPERADORAOPERADORAImpulsora y Impulsora y

Operadora de Operadora de ClubesClubes

2 Clubes

Santa MónicaLomas verdes

2 Clubes2 Clubes

Santa MSanta MóónicanicaLomas verdesLomas verdes


Deportiva Sur


Deportiva SurDeportiva Sur

1Club

San Ángel

1Club1Club

San San ÁÁngelngel


Deportiva Norte


Deportiva NorteDeportiva Norte

2 Clubes

AtizapánSatélite

2 Clubes2 Clubes

AtizapAtizapáánnSatSatéélitelite

1 Contratode

Arrendamiento

1 Contratode

Arrendamiento

2 Contratosde

Arrendamiento

2 Contratosde

Arrendamiento

Convenio deLicencia y

Uso de Marcacon

Grupo Propulsa

Convenio deLicencia y

Uso de Marcacon

Grupo Propulsa

Contratode Prestación de

Servicios de Personal

Contratode Prestación de

Servicios de Personal

Operación Casa BlancaOperación Casa Blanca

- Derechos sobre los contratos de Arrendamiento. - Derechos en caso de Venta - Seguros

2

5 INMUEBLES(Clubes)

1

PATRIMONIO BASICO DEL FIDEICOMISO

ACTIVO

FIDEICOMISO EMISORFIDEICOMISO EMISOR

Contrato

de Arrendamiento


Deportiva Centro

INMOBILIARIA 1INMOBILIARIA 1

Impulsora Impulsora


INMOBILIARIA 2

Impulsora Deportiva Norte


Impulsora Impulsora



Deportiva Sur


Impulsora Impulsora


FIDEICOMISARIOSEN

PRIMERLUGAR (43.11%)

FIDEICOMISARIOSEN

SEGUNDOLUGAR

(Remanente)

1

2

Producto de

la Emisión

CPOs No

Amortizables

(25 a ños)

3

Público

Inversionista

PP úú blico blico

InversionistaInversionistaDerechos sobre los

contratos

Arrendamiento

INMUEBLES

5 CLUBES

INMOBILIARIA 1

Impulsora

Deportiva Centro


Impulsora Impulsora


INMOBILIARIA 2

Impulsora

Deportiva Norte


Impulsora Impulsora


INMOBILIARIA 3

Impulsora

Deportiva Sur


Impulsora Impulsora


FIDEICOMITENTESFIDEICOMITENTES 4

Producto de

la Emisión

Reserva

pago Renta -

Res. Fiscal

ACTIVO


Contrato

de

Arrendamiento

FIDEICOMISARIOS

EN

PRIMER

LUGAR (43.11%)

FIDEICOMISARIOS

EN

SEGUNDO

LUGAR

(Remanente)

Ingresos por Operación

menos:

Costos y Gastos de Operacióny Depreciación

Igual a: EBITDAR

Público Inversionista

PPúúblico blico InversionistaInversionista

Direcciona laCobranza

Anualmente calcula el Resultado Fiscal a dispersar a los Tenedores.

Cobra en losclubes

ResultadoFiscal

OPERADORAImpulsora y

Operadora de Clubes

OPERADORAOPERADORAImpulsora y Impulsora y

Operadora de Operadora de ClubesClubes

ACTIVO


Contratode

Arrendamiento

FIDEICOMISARIOSEN

PRIMERLUGAR (43.11%)

FIDEICOMISARIOSEN

SEGUNDOLUGAR

(Remanente)

FibramexFibramex

Otros ejemplos de FIBRASOtros ejemplos de FIBRAS

Comercial MexicanaComercial Mexicana


Gobierno del Distrito FederalGobierno del Distrito Federal


Las fibras son una nueva forma de inversión en Las fibras son una nueva forma de inversión en inmuebles, que conjunta las ventajas del mercado inmuebles, que conjunta las ventajas del mercado inmobiliario con las del mercado de valores, amplía las inmobiliario con las del mercado de valores, amplía las posibilidades de inversión, permiten generar un posibilidades de inversión, permiten generar un mercado inmobiliario alterno más activo y maduro y, mercado inmobiliario alterno más activo y maduro y, por lo tanto es una figura que deberíamos promover por lo tanto es una figura que deberíamos promover en nuestros países.en nuestros países.

Se trata de un esquema novedoso, realmente a tono Se trata de un esquema novedoso, realmente a tono con el lema del COLAFI;con el lema del COLAFI;

““FIDEICOMISOFIDEICOMISO EXPERIENCIA SIN FRONTERAS”EXPERIENCIA SIN FRONTERAS”

C o n c l u s i ó nC o n c l u s i ó n

Muchas Gracias !Muchas Gracias !

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