COMPORTAMIENTO EN EL VALOR COMERCIAL DE INMUEBLES...

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COMPORTAMIENTO EN EL VALOR COMERCIAL DE INMUEBLES

RESIDENCIALES SOMETIDOS A REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EN EL SECTOR CERCANO A UNOS CENTROS COMERCIALES Y UN

ALMACEN GRAN SUPERFICIE EN EL MUNICIPIO DE SOACHA,

CUNDINAMARCA

MIGUEL ANGEL FRANCO POLANCO

UNIVERSIDAD DISTRTAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

ESPECIALIZACION EN AVALUOS

BOGOTA

2018

2

MIGUEL ANGEL FRANCO POLANCO

TESIS DE GRADO PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE ESPECIALISTA EN

AVALUOS

Ing. EDWIN PÉREZ CARVAJAL

UNIVERSIDAD DISTRTAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

ESPECIALIZACION EN AVALUOS

BOGOTA

2018

3

Nota de Aceptación

Presidente del Jurado

Jurado

Jurado

Bogotá 09 de Agosto de 2018

4

Dedico este trabajo a mi Esposa y mis hijas, quienes con mucho amor, trabajo y esperanza, adquirimos un inmueble como parte de nuestro patrimonio en el sector afecto que se propone en el presente estudio.

5

CONTENIDO

Pág

1. INTRODUCCION 12

2. OBJETIVOS 14

2.1 OBJETIVO GENERAL 14

2.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS 14

3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 15

3.1 DEFINICION DEL PROBLEMA 15

3.2 JUSTIFICACION 15

4. MARCO TEÓRICO 16

4.1 MUNICIPIO DE SOACHA 16

4.1.1 Localización 16

4.1.2 Descripción Geográfica 17

4.1.3 Vías Principales 18

4.1.4 División Administrativa Municipal 20

4.2 CENTROS COMERCIALES 22

4.3 ANALISIS ESPACIAL 22

4.3.1 Localización 22

4.3.2 Zonas Homogéneas Físicas 23

4.3.3 Zonas de Actividad Residencial 26

4.3.4 Zonas de Actividad Comercial 26

4.4 ÍNDICES PARA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA 27

4.4.1 Inflación 27

4.4.2 Índice de valoración Predial 28

4.5 NORMAS URBANISTICAS VIGENTES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA 29

6

4.6 INFORMACION ADICIONAL 30

4.7 FORMULAS ESTADISTICAS 30

4.7.1 Media Aritmética 30

4.7.2 Desviación estandar 31

4.7.3 Coeficiente de Variación 31

4.7.4 Coeficiente de Asimetría 32

4.7.5 Depreciación 33

5. MARCO ESPACIAL 35

5.1 LOCALIZACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO 35

5.2 ESTRATIFICACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO 36

5.3 BARRIOS INFLUENCIADOS DE LA ZONA DE ESTUDIO 36

5.4 CENTROS COMERCIALES EN EL SECTOR 38

5.4.1 Centro Comercial Mercurio 39

5.4.2 Centro Comercial Gran Plaza Soacha 40

5.4.3 Centro Comercial Ventura Terreros 42

5.4.4 Centro Comercial Almacén Easy Soacha 43

5.5 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DEL SUELO 45

5.6 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD 45

5.7 SEGURIDAD 46

5.8 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS 46

5.9 EDIFICACIONES IMPORTANTES EN EL SECTOR 46

5.10 UNIDADES DE USO CONSTRUIDAS EN EL SECTOR 47

5.11 USOS PREDOMINANTES EN EL SECTOR 48

6. METODOLOGIA 50

6.1 METODOLOGIA 50

6.2 MUESTRA INICIAL 51

6.3 SELECCIÓN DE LA MUESTRA INICIAL 51

6.4 MUESTRA SECUNDARIA 52

7

6.5 SELECCIÓN DE LA MUESTRA SECUNDARIA 52

6.6 EPOCA DE TOMA DE LAS MUESTRAS 54

6.7 INFORMACIÓN OBTENIDAY CÁLCULO ESTADISTICO 55

6.7.1 Muestra en la zona con influencia a la construcción de los centros comerciales 55

6.7.2 Muestra en la zona sin influencia a la construcción de los centros comerciales 62

7. RESULTADOS 68

7.1 PROCEDIMIENTO 68

7.2 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 68

7.3 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 70 7.4 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO

INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 71

7.5 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS

NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 72 7.6 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS

AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 73 7.7 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS NO

AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 74

7.8 ANALISIS DE LOS RESULTADOS 75

7.8.1 Analisis de los resultados en la zona con influencia a la constru- ccion de los centros comerciales 75

8

7.8.2 Analisis de los resultados en la zona sin influencia a la constru- ccion de los centros comerciales 77

7.8.3 Analisis de los resultados generales 78

8. CONCLUSIONES 80

BIBLIOGRAFIA 82

ANEXOS 83

9

LISTA DE TABLAS

Pág

Tabla 1. Tabla de inflación de los últimos siete (7) años. 28

Tabla 2. Tabla de IVP de los últimos cuatro (4) años. 29

Tabla 3. Barrios Influenciados de la Zona de Estudio. 37

Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra CON

influencia de los centros comerciales. 52

Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra SIN

influencia de los centros comerciales. 53

Tabla 6. Época de toma de muestras. 55

Tabla 7. Muestra Año 2015 en el Conjunto Altos del Nogal. 55

Tabla 8. Muestra Año 2015 en el Conjunto Balcones de Mercurio. 56

Tabla 9. Muestra Año 2015 en el Conjunto Santa María del Rincón. 56

Tabla 10. Muestra Año 2015 en el Conjunto Torres del Parque. 57

Tabla 11. Muestra Año 2017 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del

Pinar - Altos de Santa Fe. 57




10

Tabla 15. Muestra Año 2018 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del

Pinar - Altos de Santa Fe. 60




Tabla 19. Muestra Año 2015 en el Sector Hogares Soacha. 62

Tabla 20. Muestra Año 2015 en el Sector Ciudad Verde. 63

Tabla 21. Muestra Año 2015 en el Sector Maipore. 64

Tabla 22. Muestra Año 2015 en el Sector Parque Campestre. 64

Tabla 23. Muestra Año 2018 en el Sector Hogares Soacha. 65

Tabla 24. Muestra Año 2018 en el Sector Ciudad Verde. 66

Tabla 25. Muestra Año 2018 en el Sector Maipore. 66

Tabla 26. Muestra Año 2018 en el Sector Parque Campestre. 67

Tabla 27. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada. 71

Tabla 28. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada. 72

Tabla 29. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada. 73

Tabla 30. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada. 74

11

LISTA DE GRÁFICAS

Pág

Gráfica 1. Usos predominantes en el sector 49

Gráfica 2. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada. 71

Gráfica 3. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada. 72

Gráfica 4. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada. 73

Gráfica 5. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada. 74

12

LISTA DE FIGURAS

Pág

Figura 1. Localización general del municipio de Soacha. 16

Figura 2. División administrativa urbana - Comunas. 21

Figura 3. Localización Espacial de la zona de estudio. 35

Figura 4. Localización General en Soacha de la zona de estudio. 36

Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio. 37

Figura 6. Localización General de los Centros Comerciales del sector. 38

Figura 7. Localización Catastral del Centro Comercial Mercurio. 39

Figura 8. Localización Espacial del Centro Comercial Mercurio. 40

Figura 9. Localización Catastral del Centro Comercial Gran Plaza Soacha. 41

Figura 10. Localización Espacial del Centro Comercial Gran Plaza Soacha. 41

Figura 11. Localización Catastral del Centro Comercial Ventura Terreros 42

Figura 12. Localización Espacial del Centro Comercial Ventura Terreros. 43

Figura 13. Localización Catastral del Almacén Easy Soacha 44

Figura 14. Localización Espacial del Almacén Easy Soacha. 44

Figura 15. Plano de Amenazas y Riesgos Zona de Influencia. 45

Figura 16. Usos predominantes en el sector. 48

Figura 17. Ubicación de Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas. 48

13

LISTA DE ANEXOS

Pág

Anexo Centro Comercial Mercurio 84

Anexo Centro Comercial Gran Plaza Soacha 85

Anexo Centro Comercial Ventura 86

Anexo Almacén Gran Superficie Easy 87

Anexo Zonas Afectas 88

Anexo No Zonas Afectas 91

14

GLOSARIO

AFECTACIÓN: acción por la cual se destina un terreno para obras públicas o

de interés social.

AGRUPACIÓN O CONJUNTO DE VIVIENDA: Es la obra arquitectónica

ejecutada con unidad en su diseño, compuesta por tres o más viviendas en uno

o más lotes.

AMOBLAMIENTO URBANO: conjunto de elementos adicionales públicos como

cubiertas en los paraderos, casetas para ventas ocasionales de golosinas,

frutas, cigarrillos, revistas, etc. Cabinas para teléfonos públicos, recipientes de

basura, bardas, barandas, señalización y otros que contribuyen y

complementan a las diversas actividades de la ciudad, generalmente ubicadas

sobre el espacio público.

ÁREA AFECTADA: terreno destinado a obras de interés de la comunidad,

construcción de vías, senderos o servicios públicos.

ÁREA CONSTRUIDA: medida de superficie de un piso o parte de él o suma de

ellas, de una edificación, excluyendo las azoteas (terrazas), los balcones

abiertos y los pórticos.

ÁREA DE INFLUENCIA: aquella que es afectada por el desarrollo de una

actividad específica y suficientemente importante para establecer relaciones de

dependencia y complementación.

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ÁREA DE USO MIXTO: aquella destinada al desarrollo de actividades

compatibles y complementarias, con igual o similar intensidad, definidas en

cada caso por la zonificación y su reglamentación en el estatuto.

ÁREA DESARROLLADA: superficie que ha sido ocupada por urbanizaciones o

edificaciones, legales o ilegales, dentro o fuera del perímetro urbano.

ÁREA URBANA: aquella delimitada por el perímetro urbano y caracterizada por

la concentración de población y de actividades predominantemente terciarias.

BARRIO: conjunto de manzanas, con identidad propia, que alberga un número

suficiente de personas para demandar la dotación de equipamiento y servicios

básicos (escuela, tienda,parque, espacio comunal, etc.) Para una población

mayor de 6.000 habitantes. Para una población menor de 1.000 habitantes se

denomina, urbanización, agrupación o conjunto.

CENTRO COMERCIAL: espacio conformado por la agrupación de

establecimientos comerciales dedicados a la exposición y venta al detal, de

bienes y servicios de uso periódico y esporádico para el uso de las zonas de

vivienda contiguas.

COMERCIO: se definen como uso de actividad comercial aquellos

establecimientos destinados a la venta, distribución y/o intercambio de bienes

productos y servicios.

EJE VIAL: es el construido por una vía regional principal o secundaria o por

una vía urbana de primer o de segundo orden.

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ESPACIO PÚBLICO: conjunto de inmuebles públicos y los elementos

arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su

naturaleza, por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urbanas

colectivas que trascienden, por lo tanto, los límites de los intereses individuales

de los habitantes. Forman parte de éste las vías, zonas para la recreación

activa o pasiva públicos, para la seguridad y tranquilidad ciudadana, las franjas

de retiro de las edificaciones, las fuentes de agua, plazas, parques, zonas

verdes y similares, zonas afectadas por los servicios públicos y el

amoblamiento urbano, zonas de preservación y conservación del paisaje y por

valor histórico, arquitectónico, urbanístico o ambiental, las rondas de los ríos o

quebradas y en general todas aquellas de libre acceso e interés colectivo

manifiesto por consiguientes normas para el uso y/o el disfrute colectivo (ley 09

de 1989).

PLANO TOPOGRÁFICO: aquel en el cual se demarcan los linderos de un

predio, o parcela, sus características de nivel y los elementos naturales o

artificiales que en él existan, debidamente referenciados a las triangulaciones

básicas.

PROYECTO URBANÍSTICO: es el planteamiento general del desarrollo de un

globo de terreno urbano, localizado dentro del perímetro de servicios, donde el

urbanizador propone obras para dotarlo de servicios, donde el urbanizador

propone obras para dotarlo de servicios públicos, infraestructura, vías y

cesiones de uso público y comunitarias de conformidad con las normas

urbanísticas vigentes

URBANIZACIÓN: es el globo del terreno urbano, dividido en áreas destinadas

al uso público y al uso aprobado en el cual se ha efectuado como mínimo al

primer proceso de desarrollo consistente en construcción de vías principales de

sector, construcción de redes principales de servicios públicos y la subdivisión

del terreno en supermanzanas y/o superlotes.

17

USO INSTITUCIONAL: aquel que corresponda a servicios administrativos,

asistenciales, educativos, recreacionales, culturales, de seguridad y de culto.

VÍA ARTERIAL: es aquella vía urbana de uso público destinada al tránsito

vehicular primario y peatonal, que por sus características funcionales y de

diseño relaciona las diversas zonas urbanas.

VÍA NACIONAL: es aquella vía de uso público que por sus características

funcionales y de diseño relacionan el transporte de bienes y personas de la

nación. Su administración, construcción y mantenimiento dependen del

gobierno central y/o la entidad que éste designe.

VÍA REGIONAL: es aquella de uso público que por sus características

funcionales y de diseño relacionan con transporte de bienes y personas áreas

definidas de la región. Su administración, construcción y mantenimiento

dependen del municipio, la asociación de municipios y eventualmente de la

nación.

VÍA SECUNDARIA: es aquella vía urbana de uso público destinada al tránsito

vehicular local y peatonal, que por sus características funcionales y de diseño

cumple funciones de distribución de los flujos provenientes de las vías arterias.

VÍAS PRINCIPALES: para efectos del plan vial, llamaremos vías principales, de

primer orden y determinantes de la estructura vial, tales como v-0, v-1, v-2 y v-

3.

ZONA COMERCIAL: aquella delimitada y destinada al intercambio de servicios

y mercancías.

18

1. INTRODUCCIÓN

Al igual que la mayoría de las grandes ciudades latinoamericanas, Bogotá está

experimentando un acelerado proceso de expansión con el ánimo de

convertirse en una gran metrópolis a nivel latinamericano, a través de dicho

crecimiento ha involucrado a los vecinos municipios de la Sabana, aledaños o

no al Distrito Capital.

La principal tendencia de este crecimiento de la ciudad se desvía

principalmente hacia los municipios de la Zona Sur de la ciudad (Soacha y

Sibate), seguidas por la zona centro (Funza, Mosquera y Madrid) y Zona Norte

(Chia y Cajica). Los flujos migratorios de poblaciones rurales hacia el interior de

los cascos urbanos en los municipios, la búsqueda de nuevas oportunidades

tras el abandono del campo y la creciente oferta de vivienda de interés social

apuntan hacia los dos primeros grandes centros urbanos de población, Zona

Sur y Zona Centro.

El tamaño y el ritmo acelerado de crecimiento de la población en el municipio

de Soacha, Cundinamarca, así como su papel de principal receptor de una

buena parte de los nuevos barrios populares ilegales de la Capital y de nuevas

urbanizaciones de vivienda para la clase media, hacen de este municipio un

sitio apetecido por quienes adquieren vivienda nueva o usada.

La movilidad de la población desde este municipio, las facilidades al acceso a

adquisición de vivienda y la cercanía desde su residencia hacia el área urbana

de Bogotá y los desplazamientos diarios hasta los lugares de trabajo y de

estudio mejora sustancialmente las posibilidades de elegir al municipio de

Soacha como primera opción de compra de vivienda clase media y media baja.

19

La construcción de proyectos de vivienda como Ciudad Verde, Hogares

Soacha y Maipore, Ayudados por mejoramiento en vías de acceso hacia la

capital (Autopista al Sur), la instalación de servicio de transporte masivo

(Transmilenio), la llegada de almacenes grandes superficies como Metro,

Homecenter y Easy, construcción de centros comerciales como Mercurio, Gran

Plaza Soacha y Ventura Terreros, son obras que permiten la transformación y

renovación de esta importante zona al sur de la ciudad, además de generar

grandes expectativas de valorización y desarrollo.

Existen en el municipio zonas privilegiadas por la construcción de dichas obras

que se encuentra a menos de un kilómetro de distancia entre ellas, por las

cuales analizaremos el impacto sobre su valor comercial, primero se delimita el

área objeto de estudio y dentro de esta, se definen las zonas que presentan

beneficios directos, asociados en este trabajo con la construcción de los

centros comerciales.

Se realiza una búsqueda de información de los valores del suelo en la zona de

influencia antes, durante y después de la construcción de dichos centros

comerciales y se determina el valor histórico para compararlo con los valores

resultantes del estudio y así determinar si existió o no valorización asociado

con la construcción de dichos proyectos.

20

2. OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GENERAL

El presente trabajo tiene como objetivo establecer como ha sido el

comportamiento en el último año ya sea positivo o negativo en el valor

comercial de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal que

se encuentran en el sector cercano a las zonas donde actualmente funcionan

unos centros comerciales y un almacén de gran tamaño en el municipio de

Soacha, Cundinamarca.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Realizar un análisis económico por el posible impacto en el valor

comercial de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal

que se encuentran en el sector cercano a las zonas donde actualmente

funcionan unos centros comerciales y un almacén de gran tamaño en el

municipio de Soacha, Cundinamarca.

Definir las áreas de influencia real en el comportamiento del valor de los

inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal en el sector

cercano a estas construcciones de los proyectos a estudiar.

21

3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

3.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

El municipio de Soacha Cundinamarca aprobó la construcción de centros

comerciales de gran tamaño, esto trae consigo que por su cercanía algunos

sectores se vean afectados económicamente en el valor comercial de sus

inmuebles, como ya se tienen establecidos los puntos de influencia de dichos

centros comerciales estos sectores cercanos son apetecidos por residentes

provenientes de la periferia del municipio de Soacha y por residentes de la

ciudad de Bogotá que buscan mejores opciones y facilidades de

desplazamiento a centros comerciales y los servicios que por sí solos

conllevan.

3.2 JUSTIFICACIÓN

Después de realizar el estudio del presente trabajo se establece el impacto en

el valor de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal

ubicados en sector cercano a los centros comerciales, dando explicación al

resultado si es positivo o negativo.

22

4. MARCO TEÓRICO

4.1 MUNICIPIO DE SOACHA1

4.1.1 LOCALIZACION

Soacha después de Bogotá es el municipio más poblado del departamento

de Cundinamarca en Colombia. Su área urbana como resultado a su gran

crecimiento poblacional y su crecimiento físico se encuentra fusionado con la el

área urbana de Bogotá.

Figura 1. Localización general del municipio de Soacha.

Fuente: www.google.maps.com.

1 (Alcaldía Municipal de Soacha-Cundinamarca, 2018)

https://es.wikipedia.org/wiki/Cundinamarca

https://es.wikipedia.org/wiki/Crecimiento_poblacional

https://es.wikipedia.org/wiki/Bogot%C3%A1

23

Límites del municipio:

El territorio de Soacha limita:

- Al Norte con los municipios de Bojacá y Mosquera.

- Al Sur con los municipios de Sibaté, Pasca.

- Al Oriente con Bogotá Distrito Capital.

- Al Occidente con municipios de Granada y San Antonio del Tequendama.

Extensión total: 184.45 Km2

Extensión área urbana: 19.00 Km2

Extensión área rural: 165.45 Km2

Altitud de la cabecera (metros sobre el nivel del mar): 2.256 mts

Temperatura media: Temperatura promedio de 11.5ºC (temperatura máxima

23ºC y mínima de 8ºC).

Distancia de referencia: 1 Km de Bogotá.

4.1.2 DESCRIPCIÓN GEOGRAFICA

Soacha en la actualidad es uno de los municipios colombianos que presenta un

mayor desorden físico, espacial y ambiental. La cuenca hidrográfica a la cual

pertenece este municipio (cuenca alta del río Bogotá y subcuenca del río

Soacha), viene siendo sometida a un grave y progresivo deterioro ambiental

que hace necesario y urgente reconsiderar el manejo actual que se le está

dando.

La cuenca hidrográfica es de gran importancia y hacen parte de ella los

municipios de Sibaté, Pasca, Bojacá, Granada, San Antonio de Tequendama y

la zona o franja oriental que colinda con el páramo de Sumapaz y el bosque de

niebla incluido en el parque Chicaque.

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Soacha es el municipio que tiene la mayor población de la cuenca, representa

el 26,8 % del total regional, le sigue en su orden Zipaquirá con el 10.3 % y

Facatativa con el 9.6 %. Soacha y Zipaquirá presentan el número de habitantes

significativamente mayor dentro del conjunto de los municipios sabaneros, lo

que muestra su importancia y peso dentro de los procesos de urbanización del

territorio.

De los cinco municipios de la cuenca más urbanizados solo Soacha y Madrid

están en el primer grupo de municipios cercanos a Bogotá.

Los tres municipios con mayor extensión territorial dedicada a uso urbano son

en su orden Soacha con 19 kilómetros cuadrados, Zipaquirá con 15 kilómetros

cuadrados y Facatativá con 10 kilómetros cuadrados.

El clima presenta una temperatura promedio de 11.5ºC (temperatura máxima

23ºC y mínima de 8ºC). Una precipitación media anual de 698 mm. Con una

distribución de lluvias en dos periodo definidos, abril-junio y octubre–diciembre.

Se presenta una época con alto riesgo de heladas a finales de diciembre y

comienzos de Enero.

Gran parte del sector rural está representado por zonas de reserva (páramo del

Sumapaz, sector de canoas-el salto, nacimiento del río Soacha) en los cuales

se hace necesaria su protección y recuperación ya que se encuentran allí

numerosos nacederos y quebradas, siendo esta zona hídrica de vital

importancia para el Municipio de Soacha y Municipios aledaños.

Hay diversidad de ecosistemas y en su mayoría intervenidos por la mano del

hombre.

Las altitudes oscilan entre 2.400 m.s.n.m. hasta cerca de los 3.900 ubicados en

las zonas del Tequendama, sabana y páramo.

4.1.3 VÍAS PRINCIPALES:

En el Municipio de Soacha encontramos 4 tipos de vías: Nacional,

Regional, Local y Veredal.

25

Nacional:

Corresponde a la Autopista Sur, vía que divide o parte en dos al casco urbano

desde el límite con el Distrito Capital hasta el Límite con el Municipio de Sibaté.

Cuenta con una longitud de 8 Km aproximadamente, tiene un perfil promedio

de: 6 m de andén, 10 m de calzada, 6 m de separador, 10 m de calzada y 6 m

de andén, para un total de corona de 30 m.

Regional:

En este tipo, el Municipio cuenta con 2 vías:

La vía Mondoñedo desde el barrio El Silo hasta la Vía La Mesa con una

Longitud de 7.5 Km., dentro de su perfil cuenta con bermas a lado y lado que

oscilan entre 9.60 m y 1.00 m, la calzada es constante de 9.00 m y no tiene

separador.

La vía a Mesitas del Colegio, que atraviesa por el Municipio en una longitud de

9.7 Km. desde la Autopista Sur hasta límites con San Antonio del Tequendama,

cuenta con un perfil promedio de 2 m de berma a cada lado y 8 m de calzada,

para un total de corona de 12 m, esta vía comunica el casco urbano del

Municipio con las veredas de El Charquito, Alto de la Cruz y San Francisco

(Municipio de Soacha).

Local:

Como de carácter local encontramos todas las vías que atraviesan a lo largo y

ancho el Municipio de Soacha algunas sin conectividad.

De acuerdo con la conectividad observada dentro del Municipio de estas vías,

se lograron identificar varios sectores que no se conectan entre si o únicamente

cuentan con una sola vía para realizarlo.

El sector sur se encuentra comprendido por los barrios Compartir, Santa Ana,

Ducales, San Nicolás, Ciudad Latina, Ciudad de Quito, entre otros.

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El sector centro se encuentra comprendido por los barrios Altico, La Veredita,

Centro, Prado de las Vegas, toda la zona sur-oriental, El Nogal, San Mateo,

entre otros. La longitud total de vías estudiadas fue de 16.3 Km.. En esta zona

podemos destacar la paralela a la Autopista Sur o Cra. 7, la cual tiene una

longitud de 4.5 Km.. con perfiles muy variables ancho de calzada entre 5.5 m y

10 m, andenes entre 1 m y 2.70 m y en algunas partes separador de 1.2 m; la

perimetral, vía diseñada para el tránsito de vehículos pesados, cuenta con un

perfil de 2 m de anden y 10 de calzada para un ancho de corona de 14 m; Las

demás vías presentan perfiles variables con andenes entre el 0 m (no

existe) y 3 m, calzada entre 4m y 9 m.

El sector comprendido por los barrios Despensa, León XIII, Olivos, Pablo VI,

Cazucá y Altos de Cazucá, entre otros, corresponde a la zona Norte del

Municipio. La mayoría de las vías principales de esta zona se encuentran

comunicadas con el Distrito Capital.

El sector veredal se caracteriza por tener gran diversidad de caminos

carreteables entre los que se destacan: vía Hungría - Alto del Cabra – Fusungá

– Romeral, con una longitud de 7 Km.. y un perfil de 5.50 m de calzada; Vía

San Francisco en una longitud de 2.7 Km. con un ancho de calzada de 6.00 m,

vía Bosatama con una longitud de 7.5 Km. y un ancho de calzada de 5 m, vía el

Charquito - Alto de La Cruz con una longitud de 1.4 Km.; Vía Tinzuque entre

Hungría y límite con Sibaté con una longitud de 3.2 Km.

4.1.4 DIVISION ADMINISTRATIVA MUNICIPAL

Se encuentra dividida en seis comunas a saber:

Compartir (comuna 1)

Soacha Central (comuna 2)

La Despensa (comuna 3)

Cazucá (comuna 4)

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_1_Compartir

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_2_Soacha_Central

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_3_La_Despensa

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_4_Cazuc%C3%A1

27

San Mateo (comuna 5)

San Humberto (comuna 6)

Figura 2. División administrativa urbana - Comunas.

Fuente: Autor, Julio 2018.

El municipio cuenta con más de 400 barrios, los más conocidos son: San

Bernardino, San Luis, Maranatha, León XIII, Tequendama, Las Ferias, Ciudad

Satélite, Quintas de la Laguna, Ciudad Latina, Compartir, Santa Ana, Ducales,

San Marcos, San Nicolás, San Mateo, La Amistad, Santillana, Quintanares, Las

Acacias, Cerezos, Simón Bolívar, El Mirador, El Bosque, San Humberto, Cien

Familias, Las Villas, Andalucía, El Sol, Doce de Marzo, El Dorado, San Luis El

Altíco, Villas de Santa Isabel, El Nogal, Los Olivos, Los Olivares, La María,

Lincoln, Ricaurte, San Carlos, Ciudad Verde, Llano Grande, Chusacá,

Tierrablanca, Parque Campestre, Hogares Soacha, El Danubio, La Veredita ,

Santo Domingo, Torrentes , Camilo Torres, Portalegre, Altos de la Florida, Altos

de Cazucá, Villa Mercedes 1-2-3 Luis Carlos Galan 1-2-3, Minuto de Dios , Villa

Esperanza El Barreno El Arroyo, La Capilla, Julio Rincón 1-2-3 , La Isla, Los

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_5_San_Mateo

https://es.wikipedia.org/wiki/Comuna_6_San_Humberto

https://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Le%C3%B3n_XIII_(Soacha)&action=edit&redlink=1

https://es.wikipedia.org/wiki/San_Mateo_(Soacha)

https://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_Verde

28

Robles, El Progreso, La Nueva Union, Lomalinda, Casaloma, Villas de

Casaloma, Villa Italia, Maiporé y Ciudadela Sucre.

El Municipio de Soacha hacen parte 2 corregimientos con 14 veredas: Del

Corregimiento 1 hacen parte: Alto de la Cruz, Bosatama, Cascajal, El Charquito

y San Francisco. Del Corregimiento 2 hacen parte: Alto del Cabra, Fusungá,

Hungría, Chacua, Panamá, Romeral, San Jorge, Villanueva y Primavera.

4.2 CENTROS COMERCIALES

Un centro comercial es una construcción que consta de uno o varios edificios,

por lo general de gran tamaño, que albergan servicios, locales y oficinas

comerciales aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor

cantidad de clientes potenciales dentro del recinto.

Un centro comercial está pensado como un espacio colectivo con distintas

tiendas; además, incluye lugares de ocio, esparcimiento y diversión,

como cines o ferias de comidas dentro del recinto. Aunque esté en manos

privadas, por lo general los locales comerciales se alquilan y se venden de

forma independiente, por lo que existen varios dueños de dichos locales, que

deben pagar servicios de mantenimiento al constructor o a la entidad

administradora del centro comercial.

4.3 ANALISIS ESPACIAL 4.3.1 Localización

El uso de distintos términos geográficos convencionales permite diferenciar

distintos matices en la localización de una finca, una casa, una población,

una infraestructura o cualquier otro tipo de objeto de estudio geográfico.

La posición ofrece la localización geográfica utilizando criterios absolutos

(un punto definido por las coordenadas geográficas, una línea, una superficie

delimitada y mensurable o reducible a una malla de puntos). Otros conceptos

https://es.wikipedia.org/wiki/Maipor%C3%A9

https://es.wikipedia.org/wiki/Ciudadela_Sucre

https://es.wikipedia.org/wiki/Edificio

https://es.wikipedia.org/wiki/Establecimiento_comercial



https://es.wikipedia.org/wiki/Ocio

https://es.wikipedia.org/wiki/Sala_de_proyecci%C3%B3n

https://es.wikipedia.org/wiki/Parcela

https://es.wikipedia.org/wiki/Casa

https://es.wikipedia.org/wiki/Poblaci%C3%B3n

https://es.wikipedia.org/wiki/Infraestructura

https://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Posici%C3%B3n_(geograf%C3%ADa)&action=edit&redlink=1

https://es.wikipedia.org/wiki/Punto_(geometr%C3%ADa)

https://es.wikipedia.org/wiki/L%C3%ADnea

https://es.wikipedia.org/wiki/Superficie_(geometr%C3%ADa)

29

de localización utilizan criterios relativos. La concentración o la dispersión

pueden caracterizar la distribución (concentrada o dispersa) de un fenómeno

geográfico (como la de las viviendas en núcleo o diseminadas en determinadas

formas de hábitat rural, o la localización de los pozos de agua o las industrias

sobre una región). La existencia de gradientes puede caracterizar una

distribución particular (norte-sur, este-oeste, centro-periferia, etc.)

El emplazamiento de una ciudad indica su relación con el contexto geográfico

local (junto al vado de un río, en una bahía, en la cima de un cerro)

La situación indica su relación con el contexto geográfico más remoto.

4.3.2 Zonas Homogéneas Físicas2

Se denomina zonas homogéneas físicas a aquel espacio geográfico dentro de

los perímetros urbanos y de expansión de un municipio con características

similares en cuanto a las siguientes variables:

- Categoría de Suelo

Son aquellos espacios geográficos dentro del perímetro urbano con

características similares que permitan diferenciar estas áreas de las

adyacentes.

La clasificación de áreas homogéneas físicas, será la que se determine por la

Subdirección de Catastro del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”, dentro del

proceso de formación catastral.

- Áreas de actividad

Se refiere al régimen legal sobre el uso del espacio urbano. Comprende el

conjunto de medidas y disposiciones generales o especiales, que regulan o

encauzan el desarrollo de la ciudad. La asignación de usos a los suelos

2 (Codazzi, 2011)

https://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Distribuci%C3%B3n_de_datos&action=edit&redlink=1

https://es.wikipedia.org/wiki/H%C3%A1bitat_rural

https://es.wikipedia.org/wiki/Gradiente

https://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Emplazamiento_(urbanismo)&action=edit&redlink=1

https://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Situaci%C3%B3n_(geograf%C3%ADa)&action=edit&redlink=1

30

urbanos contempla unas áreas de actividad mediante las cuales se establece la

destinación de cada zona en función de la estructura urbana propuesta por el

modelo territorial.

Es la variable que nos indica el área de actividad en la cual está ubicada la

zona homogénea física. Corresponde a cada una de las divisiones

superficiarias en que se subdividen los usos del suelo urbano. Estas áreas

están debidamente reglamentadas dentro del plan de ordenamiento de cada

municipio.

- Tratamientos urbanísticos

El espacio urbano se caracteriza en sus diversas áreas por múltiples elementos

que le imprimen su carácter y estructura propios. Es así como en área de

actividad residencial, múltiple o especializada encontramos sectores cuyo

origen difiere en el tiempo, cuyas edificaciones presentan diferentes grados de

vetustez, cuyos usos predominantes y complementarios aparecen en

intensidades variables y cuyas estructuras son escenarios de procesos

económicos y sociales muy diferentes. Por otra parte, el espacio urbano es

esencialmente dinámico y su carácter y estructura varían en el tiempo en

función, por una parte de su localización con respecto a zonas de empleo y a la

evolución que éstas presentan en el tiempo y por otra, dependiendo de su

integración o no al proceso productivo que haya caracterizado a la ciudad.

Para poder asimilar el carácter y estructura propia de cada sector y permitir que

las normas urbanísticas y arquitectónicas respondan a ellos, el Plan previó la

definición y delimitación de tratamientos.

- Uso actual del suelo

Es la actividad económica predominante dentro de la zona urbana.

31

- Servicios públicos

En esta variable se estudia la cobertura de servicios públicos y la calidad de los

mismos en la zona, la información es capturada directamente en terreno, se

verifica la existencia y calidad de cada uno de los servicios. Para su calificación

se tiene en cuenta lo siguiente:

Acueducto

Energía eléctrica Alcantarillado

Servicios básicos Gas Residuos Sólidos

Telefonía y comunicaciones Transporte público tradicional

Servicios Vigilancia pública y/ o privada

complementarios Parabólica Servicio masivo de transporte

- Vías

Es la cobertura y calidad que tiene o no determinada zona de la cabecera

municipal y de expansión en cuanto a su acceso vial y al estado y condición de

ésta. Se clasifican de acuerdo con su anchura, la cual incluye calzada,

separadores, sardineles, andenes, espacio para ciclorutas y franja de control

ambiental.

- Topografía

En esta variable se estudian características naturales relacionadas con el

relieve, para ello se tienen en cuenta factores como pendiente del terreno para

clasificar las diferentes zonas, la información de esta variable es capturada

directamente en terreno mediante la inspección ocular en la zona urbana.

32

4.3.3 Zona de Actividad Residencial:

Son aquellas áreas cuyas construcciones están destinadas a servir como lugar

de habitación a los residentes de la ciudad. Se clasifica en densidad baja,

media, alta y especial vivienda de interés social, a desarrollarse en unifamiliar,

bifamiliar, o multifamiliar de acuerdo con las características de las edificaciones

en las cuales se desarrolla esta actividad.

4.3.4 Zona de Actividad Comercial

Son aquellas zonas y principalmente corredores destinados al intercambio de

bienes y servicios, se identifican tres clases de usos comerciales: Comercio de

cobertura local o Clase I, comercio de cobertura zonal o Clase II y comercio de

cobertura metropolitana o Clase III

El comercio de cobertura local corresponde a la venta de bienes y servicios de

consumo doméstico requeridos por la comunidad de residentes de un sector.

Deben ser establecimientos compatibles con el uso residencial por su bajo

impacto ambiental y urbanístico.

El comercio de cobertura zonal corresponde a aquellos usos comerciales de

intercambio de bienes y servicios que suplen demandas especializadas

generadas en la comunidad de una zona urbana. Generalmente son

establecimientos no compatibles con el uso residencial por tener algún impacto

ambiental y/o urbanístico.

El comercio de cobertura metropolitana corresponde a aquellos usos

comerciales orientados a satisfacer demandas de bienes y servicios generados

en toda la ciudad mediante la oferta concentrada de gran variedad de bienes,

estos pueden darse por medio de la agrupación de establecimientos de venta

de bienes y servicios que conforman unidades arquitectónicas y urbanísticas y

comparten zonas y servicios comunales, tales como los centros comerciales o

33

empresariales; igualmente corresponden a esta clase aquellos

establecimientos con oferta diversificada de bienes. Por sus características

físicas y funcionales se considera un tipo de comercio de alto impacto

urbanístico, que requiere soluciones particulares para cada caso en el cual se

proponga su desarrollo.

4.4 ÍNDICES PARA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA

“El reajuste de los avalúos catastrales para predios formados (urbanos y

rurales) no podrá ser superior a la meta de inflación correspondiente al año

para el que se define dicho incremento”.3

“El reajuste de avalúos catastrales propuesto del 3% aplica a todos los

municipios, con excepción de Bogotá y los catastros descentralizados que

decidan calcular un índice de valoración predial diferencial, de acuerdo con lo

previsto en el artículo 190 de la Ley 1607 de 2014”4

Por tal motivo para el municipio de Soacha se adopta el 3% según resolución

070 de 2011 de la Presidencia de la República.

4.4.1 Inflación

Bajo el esquema de inflación objetivo, la Junta Directiva del Banco de la

República establece una meta de inflación anual, con el objetivo de controlar el

crecimiento de los precios de la canasta familiar y velar por el poder adquisitivo

de la moneda.

3 (SOCIAL, 2014)

4 (SOCIAL, Documento Conpes 3824, 2014)

34

En Colombia la meta de Inflación hace referencia a la Inflación de precios al

consumidor que se mide como la variación anual (doce meses) a diciembre del

Índice de Precios al Consumidor, IPC, calculado por el DANE.

Entre 1991 y 2001, la JDBR estableció metas puntuales de inflación anual. En

noviembre de 2001, la JDBR informó que la meta para largo plazo de inflación

es del 3%. A partir de 2002, se anuncia un rango alrededor de la meta

específica para el año siguiente, siendo esta última el punto medio del rango

meta.

Tabla 1. Tabla de inflación de los últimos siete (7) años.

Mes 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Enero 0,73 0,30 0,49 0,64 1,29 1,02 0,63

Febrero 0,61 0,44 0,63 1,15 1,28 1,01 0,71

Marzo 0,12 0,21 0,39 0,59 0,94 0,47 0,24

Abril 0,14 0,25 0,46 0,54 0,50 0,47 0,46

Mayo 0,30 0,28 0,48 0,26 0,51 0,23 0,25

Junio 0,08 0,23 0,09 0,10 0,48 0,11 0,15

Julio -0,02 0,04 0,15 0,19 0,52 -0,05 Agosto 0,04 0,08 0,20 0,48 -0,32 0,14 Septiembre 0,29 0,29 0,14 0,72 -0,05 0,04 Octubre 0,16 -0,26 0,16 0,68 -0,06 0,02 Noviembre -0,14 -0,22 0,13 0,60 0,11 0,18 Diciembre 0,09 0,26 0,27 0,62 0,42 0,38

En año corrido 2,44 1,94 3,66 6,77 5,75 4,09 2,47

Fuente: Dane 2018

.

4.4.2 Índice de valoración Predial (IVP)

Es un índice que mide la variación en el valor de los bienes inmuebles con

destino económico habitacional. Se calcula con el promedio de las variaciones

de los valores comerciales reportados en una muestra de predios visitados por

el DANE.

35

Tabla 2. Tabla de IVP de los últimos cuatro (4) años.

CIUDAD AÑO

2014 2015 2016 2017

ARMENIA 4.17 5.48 4.77 2.63

BARRANQUILLA 8.32 5.47 5.34 4.74

BUCARAMANGA 6.83 6.77 5.87 5.70

CALI 5.37 6.32 5.29 6.30

CARTAGENA 5.56 5.20 5.18 3.29

CUCUTA 5.34 6.32 5.71 7.22

FLORENCIA 7.45 7.30 5.44 5.06

IBAGUE 4.43 6.57 6.10 5.47

MANIZALES 5.80 6.15 4.61 2.87

MEDELLIN 4.84 4.51 4.66 5.11

MONTERIA 8.12 6.83 8.61 3.43

NEIVA 4.48 7.05 6.00 3.13

PASTO 5.58 6.57 7.22 5.90

PEREIRA 5.21 4.55 5.72 5.85

POPAYAN 8.53 6.21 6.08 7.10

QUIBDO 5.30 5.52 6.50 6.11

RIOHACHA 4.52 4.94 7.28 6.52

SANTA MARTA 8.94 5.66 4.89 4.57

SINCELEJO 6.73 7.25 5.75 4.81

TUNJA 9.41 7.08 6.13 5.85

VALLEDUPAR 5.89 5.54 6.33 5.96

VILLAVICENCIO 7.77 6.64 5.40 5.76

TOTAL NACIONAL 5.95 5.80 5.48 5.21

Fuente: Dane 2018.

4.5 NORMAS URBANISTICAS VIGENTES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA

El Concejo Municipal de Soacha en uso de sus facultades legales y en especial

de las que le confiere la Ley 388 de 1997, redactó el Acuerdo No. 46 Diciembre

27 de 2000 por medio del cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial

del Municipio de Soacha con fundamento en la Ley 388 de 1997 y su Decreto

Reglamentario 879 de 1998.

36

4.6 INFORMACIÓN ADICIONAL

Toda la información adicional es aquella que nos permite obtener datos

complementarios sobre una zona en particular, de interés o de estudio y nos

pueden dar pistas sobre los comportamientos o estados de las diferentes

variables que estamos a tratando.

4.7 FORMULAS ESTADISTICAS

Dentro del procesamiento de datos del presente trabajo se utilizaran varios

métodos estadísticos para encontrar los valores comerciales generales de los

inmuebles incluidos en el presente estudio, estas formulaciones se encuentran

contenidas en la Resolución 620 de 2008, del IGAC.5

4.7.1 Media Aritmética: (X)

Es el número que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el

número de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática.

∑X i

X = --------

N

En donde:

X = indica media aritmética

∑ = signo que indica suma

N = número de casos estudiados

Xi = valores obtenidos en la encuesta

5 (Codazzi I. G., 2008)

37

4.7.2 Desviación estándar: ( S )

Se define como la raíz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores

de la encuesta con respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el

resultado dividido por el número de casos estudiados, N. Esta definición se

formaliza con la siguiente expresión:

∑ ( Xi - X )2

S ....................................................

N=

En donde:

X = media aritmética

Xi = dato de la encuesta

N = número de datos de la encuesta.

Cuando el número de casos (N) es pequeño (menos de 10 observaciones) se

emplee N-1 como denominador.

4.7.3 Coeficiente de variación: (V)

Se define como la relación (división) que existe entre la desviación estándar y la media aritmética multiplicada por 100. Esta definición se puede formalizar en la siguiente expresión: S

V = ------- * 100

X

38

En donde:

V = coeficiente de variación

S = desviación estándar

X = media aritmética.

4.7.4 Coeficiente de asimetría: (A)

Expresado en la siguiente formulación:

X - M o

A = --------------

S

En donde:

A = coeficiente de asimetría

X = media aritmética

Mo = moda; siendo esta el valor que más se repite

S = desviación estándar.

Se tiene que existe asimetría positiva cuando el resultado tenga signo positivo

en cuyo caso se debe entender que el valor asignable es superior al de la

media aritmética. Si el signo es negativo o sea que tiene una asimetría

negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado

en la media aritmética.

39

4.7.5 Depreciación

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor

nuevo. Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de

conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071

Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262

Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407

Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068

Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041

Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990

Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274

Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al

enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%

conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el

correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,

multiplicado por 100.

40

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo

calculado.

A = Vn – ( Vn * Y) + Vt

En donde:

A = avalúo del bien

Vn = valor nuevo de la construcción.

Vt = valor del terreno.

Y = valor porcentual a descontar.

* = multiplicación.

41

5. MARCO ESPACIAL

5.1 LOCALIZACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO

La zona base en la cual se realiza el presente estudio se encuentra ubicado en

Soacha Central (comuna 2 y comuna 5)6, se encuentra delimitada por

corredores viales de gran importancia como la Autopista al sur (carrera 4),

Avenida Terreros (Diagonal 1), Transversal 10, la calle 26 sur, calle 36 Sur,

Carrera 2 y la Calle 44. Es un sector netamente residencial, acompañado del

centro comercial Mercurio, Centro Comercial Gran Plaza Soacha, Centro

Comercial Ventura Terreros y el almacén Grandes Superficies Easy Soacha.

Figura 3. Localización Espacial de la zona de estudio.

Fuente: Autor, Diciembre 2018.

6 Figura 2, División Administrativa Soacha, pág. 10

42

Figura 4. Localización General en Soacha de la zona de estudio.


5.2 ESTRATIFICACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO

El área afectada en el presente estudio se encuentra en su totalidad dentro del

estrato tres (3) municipal, según acuerdo 46 del año 2000 “por medio del cual

se adoptan la estratificación urbana del municipio de Soacha, Cundinamarca”,

adoptados para los inmuebles residenciales del municipio y con sus

respectivas actualizaciones.

5.3 BARRIOS INFLUENCIADOS DE LA ZONA DE ESTUDIO

Son Ocho (8) los Barrios que se encuentran dentro de la zona de influencia

donde se realiza el presente estudio, estos barrios se encuentran dentro de la

zona residencial del municipio de Soacha, Cundinamarca, estos barrio se

encuentran separados por vías locales y nacionales descritas anteriormente, a

continuación se describe cada uno de ellos:

43

Tabla 3. Barrios Influenciados de la Zona de Estudio.

NOMBRE DEL

BARRIO

COMUNA7

LIMITES DEL BARRIO

NORTE SUR ORIENTE OCCIDENTE

EL NOGAL 2 Carrera 11 Carrera 4 Carrera 4 Calle 26

ACUAPARQUE

ALTANARE 2 Calle 31 Carrera 11 Carrera 4 Transversal 10

HOGAR DEL SOL 2 Diagonal 33 Calle 31 Transversal 7 Transversal 10

ALAMEDA DEL PINAR 2 Calle 34 Diagonal 33 Transversal 7 Transversal 10

SANTA MARIA DEL

RINCON 2 Diagonal 34 Calle 31 Carrera 4 Transversal 7

EL TREBOL 2 Diagonal 38 Diagonal 34 Transversal

15 Transversal 19

RINCON DE SANTAFE 2 Diagonal 38 Diagonal 34 Carrera 4 Transversal 15

TERREROS 5 Calle 44 Calle 36 Carrera 2 Carrera 4


Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio.


7 Figura 2, División Administrativa Soacha, pág. 10

44

5.4 CENTRO COMERCIALES EN EL SECTOR

Los Centros Comerciales y el Almacén Gran Superficie construidos en el

sector, poseen edades que varían entre los 0 y 15 años, en total se encuentran

tres (3) Centros Comerciales y Un (1) Almacén de Gran Superficie, se

encuentran a menos de un (1) Kilómetro de distancias entre todos ellos y se

localizan dentro de la zona de influencia del presente estudio; estos son:

- CENTROS COMERCIALES Centro Comercial Mercurio. Centro Comercial Gran Plaza Soacha. Centro Comercial Ventura Terreros.

- ALMACENES GRAN SUPERFICIE Easy Soacha.

Figura 6. Localización General de los Centros Comerciales del sector.

Fuente: www.google.maps.com y Autor, Julio 2018

45

5.4.1 Centro Comercial Mercurio

Ubicado en el barrio Acuaparque Altanare8. Posee un área de lote de aproximadamente 64.000 M2 y un área total construida de 81.400 M2, es el más antiguo de los centros comerciales de los que se centra este estudio, inaugurado en el año 2006 (hace 12 años), cuenta con 222 locales comerciales distribuidos en tres niveles, sus locales anclas son Homecenter y Metro, más de 400 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos complementada por la adecuación de siete salas de cine y la ampliación de la plazoleta de comidas.

Dentro de sus principales almacenes de comercio además de sus locales ancla podemos encontrar:

- Cinecolombia, Rapicade (Soacha), Fondo Nacional del Ahorro, Pensiones y Cesantias Porvenir, Codensa Soacha , Claro, Movistar y Tigo.

- Bancos de Bogotá, Davivienda, Caja social, Bancolombia, AV Villas, entre otros.

- Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, Totto, Abril, Pat Primo, Offcoors, entre otros.

- Almacenes de Calzado Aquiles, Fiorenzi, Aka, Puma, entre otros.

Figura 7. Localización Catastral del Centro Comercial Mercurio.

Fuente: http://geoportal.igac.gov.co, Julio 2018

8 Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26

46

Figura 8. Localización Espacial del Centro Comercial Mercurio.

Fuente: www.google.maps.com, Julio 2018

5.4.2 Centro Comercial Gran Plaza Soacha

Ubicado en el barrio Acuaparque Altanare9. Se llamo inicialmente Antares pero fue comprado por el grupo PACTIA, quienes han invertido en diferentes centros comerciales en Bogotá Bosa, Bogotá El Ensueño, Yopal, Pitalito, Florencia, Soledad e Ipiales, todos con el nombre Gran Plaza, posee un área de lote de aproximadamente 31.450 M2 y un área total construida de 75.613 M2, inaugurado en el año 2016 (hace 2 añoS), cuenta con 186 locales comerciales distribuidos en cuatro niveles, sus locales anclas son Éxito, Flamingo, Boditech y K-tronic, más de 950 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos complementada por la adecuación de ocho salas de cine incluida sala XD y una gran plazoleta de comidas.

Dentro de sus principales almacenes de comercio además de sus locales ancla

podemos encontrar:

- Cinemark, Claro, Brissa, Happy City . - Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, ELA, Velez, Abril, entre otros. - Almacenes de Calzado Aquiles, Fiorenzi, Bosi, entre otros.

9 Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26

47

Figura 9. Localización Catastral del Centro Comercial Gran Plaza Soacha.


Figura 10. Localización Espacial del Centro Comercial Gran Plaza Soacha.


48

5.4.3 Centro Comercial Ventura Terreros

Ubicado en La Urbanización Terreros10. Posee un área total construida de 103.320 M2, siendo el centro comercial más grande en el municipio de Soacha, inaugurado el 24 de Noviembre del año 2017, cuenta con 250 locales comerciales distribuidos en tres niveles, debido a su recién aparición aún se encuentra en proceso de negociación con diferentes almacenes por departamentos siendo sus actuales locales ancla el Supermercado SAO y Bodytech, el cual cuenta con piscina semiolimpica, más de 1.100 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos interior, otra gran plazoleta de eventos exterior y complementada por la adecuación de nueve salas de cine incluida una MEGASALA y el amplio paseo de restaurantes Delizia que se acompaña por terrazas con gran vista al municipio.

Dentro de sus principales almacenes de comercio además de su local ancla podemos encontrar:

- Cinecolombia, Facol, Play Land - Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, Arturo Calle, Kosta Azul,

Camiseria Europea, Abril, entre otros. - Almacenes de Calzado Aquiles, Replay, Fiorenzi, Adidas, entre otros.

Figura 11. Localización Catastral del Centro Comercial Ventura Terreros.


10

Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26

49

Figura 12. Localización Espacial del Centro Comercial Ventura Terreros.


5.4.4 Almacén Easy Soacha

Ubicado en La Urbanización Terreros11. Posee un área de lote de aproximadamente 20.386 M2 y un área total construida de 10.003 M2, inaugurado en el año 2010 (hace 8 años), sobre un Globo de terreno de configuración regular, de topografía plana, de disposición esquinera. Con adecuaciones de nivelación y relleno del suelo con material para el desarrollo de local comercial. Está conformado por una amplia zona de Sala de ventas con vitrinas y anaqueles en su interior, posee su respectiva plataforma de cargue y descargue de mercancías, Zona de oficinas, cuartos técnicos, circulación y puntos fijos, entre otros.

11

Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26

50

Figura 13. Localización Catastral del Almacén Easy Soacha.


Figura 14. Localización Espacial del Almacén Easy Soacha.


51

5.5 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

Los predios incluidos dentro del área de influencia del presente estudio no se

encuentran en zona de amenaza por remoción en masa pero si se encuentra

en una zona de amenaza por inundación de categoría media.

Figura 15. Plano de Amenazas y Riesgos Zona de Influencia.

Fuente: Plano Amenazas y Áreas, Julio 2018

5.6 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio por

encontrarse inscrito en una serie de vías principales, cuenta con un tránsito

vehicular de alto flujo sobre la Autopista al Sur, la Avenida Terreros o la Calle

31, lo cual redunda en una contaminación auditiva y acumulación de gases,

que podrían afectar de manera negativa en poca proporción a los habitantes de

este sector.

52

5.7 SEGURIDAD

El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio en donde

se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta

problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

5.8 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio en donde

se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta

problemáticas socioeconómicas.

5.9 EDIFICACIONES IMPORTANTES EN EL SECTOR

Además de los centros comerciales la zona de influencia del presente estudio

cuenta con diferentes edificaciones utilizadas para diferentes fines como

educativos, institucionales y dotacionales.

Dentro de las principales se observan:

- Sobre la Diagonal 34 con Transversal 13 se encuentra El Colegio Gimnasio Abraham Lincoln.

- Sobre la misma Diagonal 34 con Transversal 15 se encuentra la sede del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar ICBF

- Sobre La Autopista al Sur a la Altura de la Calle 44, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra La Sede de Policía de Cundinamarca y el Distrito Especial de Policía de Soacha.

- Sobre La Autopista al Sur a la Altura de la Calle 44, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra la Sede del cuerpo de Bomberos de Soacha.

- Sobre La Autopista al Sur Sobre la Avenida Terreros, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra programada la construcción del Hospital de Soacha Nivel I.

53

- Sobre la Autopista Al Sur, junto al Centro Comercial Gran Plaza Terreros se encuentra la Estación Intermedia de Transmilenio en Soacha.

- Además en esta zona sobre la Autopista al Sur se encuentra la estación de Transmilenio Terreros.

5.10 UNIDADES DE USO CONSTRUIDAS EN EL SECTOR

En el sector se presenta un incremento significativo en unidades que obedece

a la construcción de grandes proyectos urbanísticos, en su mayoría en PH, que

no sólo suministran al mercado unidades de uso principal como casas y

apartamentos, sino que también ofrecen usos complementarios como

parqueaderos, depósitos, entre otros. Igualmente en los predios en NPH

especialmente de estratos medio y medio bajo, generan usos mixtos asociados

con la vivienda, como son el comercio y/o bodegas de almacenamiento.

5.11 USOS PREDOMINANTES EN EL SECTOR

El uso predominante en el área dentro sector del presente estudio corresponde

a la vivienda en NPH, con una participación aproximada del 55%.

El Uso Comercial se encuentra representado por dos tipos de construcciones

comerciales, los del tipo centro comercial los cuales hemos visto en páginas

anteriores y los del tipo de locales comerciales en zonas donde existen

construcciones con locales en la primeras plantas, destinados para el uso

comercial local y donde se ubican panaderías, mini mercados, ferreterías,

salones de belleza, asaderos y restaurantes entre otros figura con una

participación del 18%.

En tercer lugar, se ubica el uso de vivienda en PH que figura con una

participación del 14%.

54

El uso de garajes (Incluye depósitos), que generalmente acompañan usos

como el residencial, comercio, oficinas, presenta una importante participación y

representa un 10% dentro del total de usos de la localidad.

Esta Zona no se ha caracterizado por tener un área con presencia de usos

industriales y de bodegaje, este uso se ubica en un quinto lugar con u

porcentaje aproximado del 2%.

Por último las construcciones destinadas para el uso institucional y dotacional

representa en menor porcentaje con aproximadamente un 1%.

Figura 16. Usos predominantes en el sector.


55

Gráfica 1. Usos predominantes en el sector.


56

6. METODOLOGIA

6.1 METODOLOGIA

Se buscan ofertas de inmuebles en venta en los conjuntos o agrupaciones

sometidas al régimen de propiedad horizontal, antes nombradas y nuevamente

mancionadas en la próxima Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas

en la muestra CON influencia de los centros comerciales y que se encuentran

en la zona de influencia en el presente estudio (ofertas para apartamentos y

aparte ofertas para casas), tanto en años anteriores como actualmente, se

analizan dichas ofertas para establecer valores por metro cuadrado en cada

conjunto. Estas ofertas se comparan con valores de inmuebles por fuera del

área del estudio, Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la

muestra SIN Influencia de los centros comerciales, para observar y comparar

dicho comportamiento en los valores comerciales. Siguiendo las indicaciones

para encontrar valores por metro cuadrado para inmuebles sometidos a

propiedad horizontal del IGAC.

Esto con el fin de demostrar las diferentes variaciones encontradas para los

conjuntos y agrupaciones con y sin influencia a la construcción de los centros

comerciales.

“-ARTÍCULO 10. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO12. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.

Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

12 (Codazzi I. G., 2008)

57

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.

ARTÍCULO 11. DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES13. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).

Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.”

6.2 MUESTRA INICIAL

En el sector de influencia se pudo observar que el uso residencial sometido a

régimen de propiedad horizontal corresponde a un 19 % del total de usos de la

zona de influencia14, este uso se encuentra representado por proyectos de

vivienda que en su momento de construcción se encontraban dentro de la

categoría de Viviendas de Interés Social VIS, en desarrollos aislados o en

agrupaciones, siendo de mayor tendencia los de carácter agrupado, se

encontraron diversos proyectos con construcciones tipo casa y tipo

apartamento, los de tipo casa poseen entre uno (1) y hasta tres (3) pisos de

altura, los de tipo apartamento poseen entre seis (6) hasta catorce (14) pisos

de altura.

13

(Codazzi I. G., 2008) 14 Gráfica 1. Usos predominantes en el sector, pág. 48)

58

6.3 SELECCIÓN DE MUESTRA INICIAL

En la zona se encontraron seis (6) conjuntos o agrupaciones residenciales

sometidas al régimen de propiedad horizontal, cinco (5) de estas están

construidas con unidades tipo apartamentos y unas (1) está construida con

unidades tipo casa. A continuación vemos su descripción.

Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra CON

influencia de los centros comerciales.

NOMBRE DEL CONJUNTO

TIPO DE UNIDADES

NUMERO DE

TORRES

NUMERO DE PISOS

TOTAL DE UNIDADES

Altos del Pinar Apartamentos 3 6 72

Altos de Santa Fe Apartamentos 3 6 72

Altos del Nogal Apartamentos 4 6 96

Balcones de Mercurio Apartamentos 30 6 640

Torres del Parque Apartamentos 17 14 1020

Santa María del Rincón Casas - 3 600


6.4 MUESTRA SECUNDARIA

En el municipio de Soacha existen numerosos proyectos de vivienda en

sectores aislados a la zona de influencia de los centros comerciales y que por

su creciente consolidación han sido elegidos para el presente estudio

realizando un estudio adicional de como ha sido su crecimiento o no en los

valores comerciales, estos conjuntos al igual que los de la zona de influencia

están representado por proyectos de vivienda que en su momento de

construcción se encontraban dentro de la categoría de Viviendas de Interés

Social VIS, en construcciones tipo apartamento y los cuales todos fueron

entregados en obra gris (sin terminados) por parte de la constructora, poseen

entre seis (6) hasta ocho (8) pisos de altura.

59

6.5 SELECCIÓN DE MUESTRA SECUNDARIA

Se tomaron cuatro (4) núcleos o sectores residenciales sometidos al régimen

de propiedad horizontal ubicados en diferentes lugares dentro del municipio

ubicados entre 3 y 6 kilómetros de distancia del sector de influencia de los

centros comerciales, son los conjuntos que luego de la búsqueda de diferente

información pueden ser similares a los del presente estudio por sus

características constructivas, altura, estrato y edad de construcción entre otros.

Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra SIN influencia

de los centros comerciales.

NOMBRE DEL NÚCLEO O SECTOR

TIPO DE UNIDADES

DISTANCIA A LA ZONA DE

INFLUENCIA*

Ciudad Verde Apartamentos 2.8

Hogares Soacha Apartamentos 3.9

Parque Campestre Apartamentos 3.6

Maipore Apartamentos 5.8

Distancia aproximada en Kilómetros, Fuente: Autor, Julio 2018.

60

Figura 17. Ubicación de Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas.

Fuente: Autor, Julio 2018

.

6.6 ÉPOCA DE TOMA DE LAS MUESTRAS

Para la realización del presente estudio se han tomado diferentes periodos

(épocas) en que se tomaron las respectivas muestras de cada uno de los

conjuntos, se realizo una ruta para la obtención de la información a mediados

del año (junio y julio) de tres años diferentes, años 2015, 2017 y 2018, así:

Hogares Soacha

Parque Campestre

Maipore

ZONA DE INFLUENCIA

61

Tabla 6. Época de toma de muestras.

SITIO DE LA MUESTRA AÑO 2015 AÑO 2017 AÑO 2018

Áreas CON Influencia Al Estudio X X X

Áreas SIN Influencia Al Estudio X - X

(X) Año en que se realizó toma de muestras (junio-julio), Fuente: Autor, Julio 2018.

6.7 INFORMACIÓN OBTENIDAY CÁLCULO ESTADISTICO

Para la realización del presente estudio se han tomado diferentes periodos

(épocas) en que se tomaron las respectivas muestras de cada uno de los

conjuntos, se realizo una ruta para la obtención de la información a mediados

del año (junio y julio) de tres años diferentes, años 2015, 2017 y 2018, a esta

información se le realizo el debido estudio estadístico el cual se muestra a

continuación, así:

6.7.1 Muestra en la zona CON influencia a la construcción de los centros comerciales

Tabla 7. Muestra Año 2015 en el Conjunto Altos del Nogal.

AÑO 2015

ITEM

TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE

1 APARTAMENTO $ 100.000.000 58,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.724.138 MERCADO



PROMEDIO $ 1.741.973

VARIANZA 2.465.139.454

62

DESVIACION ESTANDAR 49.650,17

COEFICIENTE VARIACION 2,85

FORMULA DESV. ESTANDAR 49.650,17

COEFICIENTE ASIMETRIA 1,41

VR. M2 CONJUNTO $ 1.741.973

Tabla 8. Muestra Año 2015 en el Conjunto Balcones de Mercurio.

AÑO 2015

ITEM


1 APARTAMENTO $ 83.000.000 48,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 1.729.167 NUEVO-OBRA GRIS




VARIANZA 46.219.719


COEFICIENTE VARIACION

0,39


COEFICIENTE ASIMETRIA

(1,73)


Tabla 9. Muestra Año 2015 en el Conjunto Santa María del Rincón.

AÑO 2015

ITEM

TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2

PARQ, FUENTE

1 CASA $ 118.000.000 75,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.573.333 SI 3204126998

2 CASA $ 120.000.000 82,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.463.415 SI MERCADO


4 CASA $ 108.000.000 70,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.542.857 NO MERCADO



63

VARIANZA 5.464.263.629




COEFICIENTE ASIMETRIA (0,15)


Tabla 10. Muestra Año 2015 en el Torres del Parque.

AÑO 2015

ITEM


1 APARTAMENTO $ 100.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.666.667 3173801268

2 APARTAMENTO $ 102.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.700.000 MERCADO





VARIANZA 2.113.321.507






Tabla 11. Muestra Año 2017 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del Pinar -

Altos de Santa Fe.

AÑO 2017

ITEM

TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /

CONJUNTO VR. M2 FUENTE

1 APARTAMENTO $ 110.000.000 58,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.896.552 3157174509


3 APARTAMENTO $ 130.000.000 52,0 0,90 ALTOS DEL PINAR $ 2.250.000 3057371239

4 APARTAMENTO $ 110.000.000 49,5 0,90 ALTOS DEL $ 2.000.000 3185769826

64

PINAR


6 APARTAMENTO $ 95.000.000 50,0 1,00 ALTOS DE SANTA FE $ 1.900.000 3142726762


8 APARTAMENTO $ 110.000.000 49,0 0,90 PORTAL DE LA SABANA $ 2.020.408 3222596233

9 APARTAMENTO $ 84.900.000 49,0 1,10 PORTAL DE LA SABANA $ 1.905.918 3166928064


VARIANZA 17.600.058.099







AÑO 2017

ITEM


1 APARTAMENTO $ 130.000.000 47,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.489.362 3208130100














VARIANZA 28.036.664.071






65


AÑO 2017

ITEM


PARQ, FUENTE

1 CASA $ 140.000.000 75,0 0,90 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.680.000 NO 3174291445









VARIANZA 14.508.605.927







AÑO 2017

ITEM











VARIANZA 9.202.208.852






66

Tabla 15. Muestra Año 2018 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del Pinar -

Altos de Santa Fe.

AÑO 2018

ITEM











VARIANZA 24.194.088.247







AÑO 2018

ITEM












VARIANZA 20.492.035.228

67







AÑO 2018

ITEM


PARQ, FUENTE











VARIANZA 19.041.592.243







AÑO 2018

ITEM






68











VARIANZA 12.262.325.623






6.7.2 Muestra en la zona SIN influencia a la construcción de los centros comerciales

Tabla 19. Muestra Año 2015 en el Sector Hogares Soacha.

AÑO 2015

ITEM

TIPO VALOR M2 FACTOR

BARRIO / CONJUNTO

VR. M2 ESTADO FUENTE

1 APARTAMENTO $ 66.608.000 40,7 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.553.587

LA OPORTUNIDAD - REMODELADO 3202966859


LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO












VARIANZA 5.914.522.106


69





Tabla 20. Muestra Año 2015 en el Ciudad Verde.

AÑO 2015

ITEM


CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE

1 APARTAMENTO $ 93.018.000 55,4 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.679.025 GIRASOL - REMODELADO 3168105518

2 APARTAMENTO $ 84.000.000 50,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.680.000 GIRASOL - REMODELADO MERCADO





7 APARTAMENTO $ 115.500.000 58,2 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.983.514 AZAFRAN - REMODELADO 3124141618

8 APARTAMENTO $ 110.000.000 58,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.896.552 AZAFRAN - REMODELADO MERCADO



11 APARTAMENTO $ 92.622.000 53,9 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.720.000 AZAHAR -REMODELADO 3212351477

12 APARTAMENTO $ 98.000.000 59,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.661.017 AZAHAR -REMODELADO MERCADO





17 APARTAMENTO $ 70.329.600 40,6 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.732.256 IRIS - REMODELADO 3115097141

18 APARTAMENTO $ 90.000.000 59,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.525.424 IRIS - REMODELADO MERCADO





23 APARTAMENTO $ 80.212.000 40,1 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.799.372 PERAL - REMODELADO 3046299487

24 APARTAMENTO $ 78.000.000 40,0 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.755.000 PERAL - REMODELADO MERCADO

70




28 APARTAMENTO $ 75.864.000 47,9 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.583.139 FRAILEJON - REMODELADO 3004851398

29 APARTAMENTO $ 71.745.000 43,6 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.644.396 PRIMAVERA - REMODELADO 3182057067


VARIANZA 12.239.657.278






Tabla 21. Muestra Año 2015 en el Maipore.

AÑO 2015

ITEM



1 APARTAMENTO $ 81.840.000 54,6 1,05 MAIPORE $ 1.575.000 MOMPOS 0


3 APARTAMENTO $ 59.330.000 38,0 1,05 MAIPORE $ 1.639.382 BARICHARA 3108665706




VARIANZA 1.820.628.662






Tabla 22. Muestra Año 2015 en el Parque Campestre.

AÑO 2015

ITEM



1 APARTAMENTO $ 60.842.000 46,2 1,05 PARQUE CAMPESTRE $ 1.383.971

MANZANA 4 - REMODELADO 3112783128


MANZANA 4 - REMODELADO MERCADO

71






VARIANZA 424.055.071






Tabla 23. Muestra Año 2018 en el Sector Hogares Soacha.

AÑO 2018

ITEM




LA EVOLUCION - REMODELADO 3023604286


LA GRANDEZA - REMODELADO 3176367830


LA GRANDEZA - REMODELADO 3112920109


LA CONFIANZA - REMODELADO 3214971835


EL PROGRESO - OBRA GRIS 3115317657


EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO












VARIANZA 10.891.881.853






72

Tabla 24. Muestra Año 2018 en el Ciudad Verde.

AÑO 2018

ITEM



1 APARTAMENTO $ 74.322.000 41,3 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.800.000

CAMELIA - REMODELADO 3212205635


CAMELIA - REMODELADO 3017189090


EL ROBLE - REMODELADO 3057921291


PALMETO - REMODELADO 3057921291


ASTROMELIA -REMODELADO 3164672305


AZALEA - REMODELADO 3108655155


MARVA - REMODELADO 3104861989


FRAILEJON - REMODELADO 3203990094


PRIMAVERA - REMODELADO 3134763263


LOTO - REMODELADO 3008828151


VARIANZA 15.439.033.422






Tabla 25. Muestra Año 2018 en el Maipore.

AÑO 2018

ITEM






4 APARTAMENTO $ 97.700.000 57,0 1,00 MAIPORE $ 1.714.035 AMBALEMA 3002929252



7 APARTAMENTO $ 105.000.000 57,0 0,95 MAIPORE $ 1.750.000 MOMPOS MERCADO



73




VARIANZA 4.460.049.715






Tabla 26. Muestra Año 2018 en el Parque Campestre.

AÑO 2018

ITEM



1 APARTAMENTO $ 80.000.000 48,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.500.000 REMODELADO 3192405113













VARIANZA 9.446.002.305






74

7. RESULTADOS

7.1 PROCEDIMIENTO

Con los valores obtenidos dentro del estudio estadístico anterior, se procedió a

organizar la información por cada uno de los sectores que son afectados y los

que no son afectados por la construcción de los centros comerciales y un

almacén gran superficie en el municipio de Soacha para el periodo

comprendido entre los años 2015 y 2018.

Se tomaron los valores finales por metro cuadrado promedio para cada año y

con ellos se calcula el porcentaje en que se han disminuido o incrementado los

valores en el lapso de tiempo de esos tres años y se compararon entre sí para

establecer el cambio en los valores comerciales de dichos sectores.

Adicional a esto se realiza el mismo cálculo partiendo de los valores

comerciales año 2015 y se utiliza el Índice de Precios al Consumidor Nacional,

- IPC Nacional, registrado por el Departamento Nacional de Estadística –

DANE para el periodo 2015 – 2018.

Se realiza el mismo cálculo partiendo de los valores comerciales año 2015 y se

utiliza el Índice de Valoración Predial, - IVP, registrado por el Departamento

Nacional de Estadística – DANE para el periodo 2015 – 2018.

7.2 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO15

ZONAS EN ESTUDIO AFECTADAS

CONJUNTO VALORES COMERCIALES

% INCREME

NTO 2015-2017

VALORES COMERCIALES %

INCREMENTO 2017-

2018

%

INCREMENTO 2015-

2018 AÑO 2015 AÑO 2017 AÑO 2017 AÑO 2018

ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74

19,96%

ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74

19,96%

ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74

19,96%

15 (Resumen Tablas 7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18)

75

BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 $ 2.143.421 24,24 $ 2.143.421 $ 2.252.588 5,09

30,57%

SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 $ 1.887.175 20,40 $ 1.887.175 $ 2.087.337 10,61

33,17%

TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 $ 1.900.648 15,01 $ 1.900.648 $ 2.289.497 20,46

38,54%


76

7.3 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO16

ZONAS EN ESTUDIO NO AFECTADAS

CONJUNTO VALORES COMERCIALES INCREMENTO

2015-2018 AÑO 2015 AÑO 2018

HOGARES SOACHA $ 1.534.183 $ 1.616.801 5,39%

CIUDAD VERDE $ 1.706.317 $ 1.845.755 8,17%

MAIPORE $ 1.626.081 $ 1.775.800 9,21%

PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 $ 1.587.464 14,02%


16 (Resumen Tablas 19-20-21-22-23-24-25-26)

77

7.4 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO

Tabla 27. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada.

INCREMENTO SUPUESTO POR INFLACION - IPC


CONJUNTO AÑO 2015 INFLACION AÑO 2016 INFLACION AÑO 2017 INFLACION AÑO 2018

ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293

ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293

ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293

BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 6,77% $ 1.842.041 5,75% $ 1.947.958 4,09% $ 2.027.630

SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 6,77% $ 1.673.551 5,75% $ 1.769.781 4,09% $ 1.842.165

TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 6,77% $ 1.764.408 5,75% $ 1.865.862 4,09% $ 1.942.176

Gráfica 2. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada.


78

7.5 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO

Tabla 28. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada.

INCREMENTO SUPUESTO POR INFLACION - IPC


CONJUNTO AÑO 2015 INFLACION AÑO 2016 INFLACION AÑO 2017 INFLACION AÑO 2018

HOGARES SOACHA $ 1.534.183 6,77% $ 1.638.047 5,75% $ 1.732.235 4,09% $ 1.803.083

CIUDAD VERDE $ 1.706.317 6,77% $ 1.821.834 5,75% $ 1.926.590 4,09% $ 2.005.387

MAIPORE $ 1.626.081 6,77% $ 1.736.167 5,75% $ 1.835.996 4,09% $ 1.911.089

PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 6,77% $ 1.486.532 5,75% $ 1.572.008 4,09% $ 1.636.303

Gráfica 3. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada.


79

7.6 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO

Tabla 29. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada.

INCREMENTO SUPUESTO POR IVP


CONJUNTO AÑO 2015 IVP AÑO 2016 IVP AÑO 2017 IVP AÑO 2018

ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672

ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672

ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672

BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 5,95% $ 1.827.894 5,80% $ 1.933.912 5,48% $ 2.039.890

SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 5,95% $ 1.660.698 5,80% $ 1.757.019 5,48% $ 1.853.304

TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 5,95% $ 1.750.858 5,80% $ 1.852.407 5,48% $ 1.953.919

Gráfica 4. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada.


80

7.7 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO

Tabla 30. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada.

INCREMENTO SUPUESTO POR IVP


CONJUNTO AÑO 2015 IVP AÑO 2016 IVP AÑO 2017 IVP AÑO 2018

HOGARES SOACHA $ 1.534.183 5,95% $ 1.625.467 5,80% $ 1.719.744 5,48% $ 1.813.986

CIUDAD VERDE $ 1.706.317 5,95% $ 1.807.843 5,80% $ 1.912.697 5,48% $ 2.017.513

MAIPORE $ 1.626.081 5,95% $ 1.722.833 5,80% $ 1.822.757 5,48% $ 1.922.644

PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 5,95% $ 1.475.116 5,80% $ 1.560.672 5,48% $ 1.646.197

Gráfica 5. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada.


81

7.8 ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Según los cálculos realizados en las tablas anotadas en los numerales 6 y 7 del

presente informe se puede establecer lo siguiente:

7.8.1 Análisis de los resultados en la zona CON influencia a la construcción de los centros comerciales

En el conjunto residencial ALTOS DEL PINAR el valor comercial

estimado actual es de $ 2’089.604, lo que significa un incremento del

19,96% desde el año 2015.

Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede

calcular un supuesto valor actual de $ 2’047.293 para el año 2018.

Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede


En el conjunto residencial ALTOS DEL SANTA FE el valor comercial







En el conjunto residencial ALTOS DEL NOGAL el valor comercial





82



En el conjunto residencial BALCONES DE MERCURIO el valor

comercial estimado actual es de $ 2’252.588, lo que significa un

incremento del 30,57% desde el año 2015.





En el conjunto residencial SANTA MARIA DEL RINCON el valor

comercial estimado actual es de $ 2’087.337, lo que significa un

incremento del 33,17% desde el año 2015.





En el conjunto residencial TORRES DEL PARQUE el valor comercial







83

7.8.2 Análisis de los resultados en la zona SIN influencia a la construcción de los centros comerciales

En la zona residencial de HOGARES SOACHA el valor comercial







En la zona residencial de CIUDAD VERDE el valor comercial estimado

actual es de $ 1’845.755, lo que significa un incremento del 8,17%

desde el año 2015.


calcular un supuesto valor actual de $ 2.005.387 para el año 2018.



En la zona residencial de MAIPORE el valor comercial estimado actual

es de $ 1’775.800, lo que significa un incremento del 9,21% desde el

año 2015.





84

En la zona residencial de PARQUE CAMPESTRE el valor comercial







7.8.3 Análisis de los resultados generales

Todos los conjuntos y las zonas incluidas presentaron un incremento

porcentual en el valor comercial desde el año 2015 al año 2018.

Los valor comerciales en la zona afectada por la construcción de los

centros comerciales y el almacén gran superficie presentan un mayor

valor comercial por metro cuadrado que las zonas más retiradas y

relacionadas en el presente estudio.

Los incrementos porcentuales del valor comerciales en la zona afectada

por la construcción de los centros comerciales y el almacén gran

superficie presentan un mayor porcentaje de incremento que las zonas

más retiradas y relacionadas en el presente estudio.

El conjunto residencial TORRES DEL PARQUE, ubicado frente al centro

comercial VENTURA, presenta el mayor porcentaje de incremento con

un 38,54%.

El conjunto residencial SANTA MARIA DEL RINCON, ubicado frente al

centro comercial MERCURIO, presenta el segundo mayor porcentaje de

incremento con un 33,.17%.

La zona residencial de HOGARES SOACHA, ubicada a unos 3.9 km de

distancia de la zona donde se encuentran los centros comerciales,

presenta el menor porcentaje de incremento con un 5.39%.

85

La zona residencial de MAIPORE, ubicada a unos 5.8 km de distancia

de la zona donde se encuentran los centros comerciales, presenta el

penúltimo menor porcentaje de incremento con un 8,17%.

Las áreas lejanas a la zona afectada del presente estudio presentan

incrementos en los valores por inflación y por valoración predial similares

a los incrementos en sus valores comerciales.

Si bien en términos reales, la zona de estudio no presenta valorización

en términos de inflación y valor predial significativo, si presentan un

incremento en sus valores comerciales relativamente altos comparado

con los incrementos generales encontrados en el municipio de Soacha,

siendo la ubicación cercana o lejana a los centros comerciales su mayor

punto de referencia comercial.

86

8. CONCLUSIONES

Luego de analizar los diferentes resultados que se generaron con el presente

estudio se puede llegar entre otras a las siguientes conclusiones:

A lo largo de estos años, la construcción de los diferentes centros

comerciales y el almacén gran superficie construidos en el sector cercano a

la autopista al sur, SI generaron un impacto positivo en los valores

comerciales de la zona cercana de influencia y se demuestra en los

diferentes conjuntos residenciales presentados en este estudio.

Los sectores identificados como NO afectados por la construcción de los

diferentes centros comerciales y el almacén gran superficie que hacen

parte de las zonas tomadas en este estudio, presentaron menores

incrementos en el valor comercial en el mismo periodo analizado, situación

atribuida principalmente al distanciamiento de los mismos, lo que indica

que la distancia es una variable que influye en las afectaciones generadas

por las obras de construcción de estos inmuebles.

En el presente estudio se encuentra una valorización real, debido a que los

incrementos del valor comercial por metro cuadrado ha compensado al

incremento por inflación proyectado en el periodo analizado y que es real

en la práctica, con la implementación de los centros comerciales, la

recuperación las vías y las obras ejecutadas con puentes peatonales,

vehiculares, semaforización, ciclo rutas y demás amoblamiento urbano, se

nota la tendencia de valorización que se evidenciaba para esta zona y que

desde el año 2015, la tendencia es de un progresivo incremento de los

precios comerciales que hace suponer que para los próximos años los

incrementos de los valores comerciales puedan presentar mayores niveles

de valorización.

87

Los conjuntos residenciales ubicados con mayor cercanía a los centros

comerciales y al almacén gran superficie, presentan un mayor porcentaje

de incremento en los valores comerciales, como resultado al estudio se

puede establecer que a mayor cercanía se irradia un mayor crecimiento

porcentual en los valores comerciales.

El presente estudio solo abarca temas económicos y se centra solo en los

valores totales generados, no se han tomado otros temas como sociales de

inseguridad, crecimiento poblacional o desplazamiento de personas. Ni

tampoco se han tomado en cuenta otros temas como de movilización y de

transporte por estar dentro de este sector los paraderos y portales de

Transmilenio y el acceso a diferentes rutas de transporte urbano y su

cercanía a la autopista al sur, se recomienda realizar estos estudios como

seguimiento al comportamiento del valor a futuros proyectos de grado.

88

BIBLIOGRAFIA

Alcaldía Municipal de Soacha-Cundinamarca. (2018)., de http://www.soacha-

cundinamarca.gov.co/informacion_general.shtml

SOCIAL, C. N. (22 de 12 de 2014). Documento Conpes 3824. Bogotá, Colombia.

Codazzi, I. G. (04 de Febrero de 2011). Resolución Número 0070 de 2011. Bogotá, Colombia.

Codazzi, I. G. (23 de Septiembre de 2008). Resolución Número 0620 de 2008. Bogotá,

Colombia.

BORRERO, Ochoa Oscar A. Avalúos de Inmuebles y Garantías. Editorial Bandhar.2004.

DAPM, Departamento de Planeación Municipal. Acuerdo Número 0046 de Diciembre 27 de

2000. Soacha-Cundinamarca.

http://www.soacha-cundinamarca.gov.co/informacion_general.shtml

http://www.soacha-cundinamarca.gov.co/informacion_general.shtml

89

ANEXO

90

CENTRO COMERCIAL MERCURIO

91

CENTRO COMERCIAL GRAN PLAZA SOACHA

92

CENTRO COMERCIAL VENTURA

93

ALMACEN GRAN SUPERFICIE EASY

94

ZONAS AFECTADAS

BARRIO HOGAR DEL SOL PORTAL DE LA SABANA

BALCONES DE MERCURIO BARRIO ALAMEDA DEL PINAR

BARRIO EL TREBOL BARRIO EL TREBOL

95

ZONAS AFECTADAS




96

ZONAS AFECTADAS

BARRIO RINCON DE SANTA FE BARRIO RINCON DE SANTA FE

BARRIO RINCON DE SANTA FE BARRIO RINCON DE SANTA FE

SANTA MARIA DEL RINCON TORRES DEL PARQUE

97

ZONAS NO AFECTADAS

HOGARES SOACHA HOGARES SOACHA

HOGARES SOACHA HOGARES SOACHA

PARQUE CAMPESTRE PARQUE CAMPESTRE

98

ZONAS NO AFECTADAS

PARQUE CAMPESTRE PARQUE CAMPESTRE

CIUDAD VERDE CIUDAD VERDE

CIUDAD VERDE CIUDAD VERDE

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