1.-   CLUB DE CAMPO (“COUNTRY CLUB”)· Concepto y naturaleza jurídicaEn los usos se denomina country club (o club de campo) a una superficie de terreno no muy extensa (algunas hectáreas) ubicada fuera del radio urbano, dividida en lotes que, con sus calles y veredas, constituye una unidad con límites precisos, en la que existen bienes comunes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad individual; estos bienes comunes no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de dichos lotes.En un fallo se ha resuelto que la figura jurídica que refleja fielmente esta relación de interdependencia y subordinación de los bienes comunes a los lotes particulares, es el régimen de indivisión previsto por el art. 2710 y SS. Del Cód Civil, pues los derechos correspondientes a los dueños de las heredades a las que se encuentran afectados los bienes comunes, lo son a título de condominio (art. 2711, Cód. Civil). Lo esencial en este caso es que el destino de la cosa común se determina, aunque no haya convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada (art. 2713, Cód. Civil).Las disposiciones del Código Civil que contemplan la indivisión del condominio son aplicables en este caso, pues existe una accesoriedad por naturaleza entre los bienes comunes y los lotes individuales (art. 2710). La indivisión, en el caso de los clubes de campo, resulta, además, por aplicación del art. 2715 del Cód. Civil.· Alcances de la indivisión forzosaExpresa el fallo citado precedentemente que la indivisión forzosa del art. 2710 del Cód. Civil es aplicable a los bienes comunes particulares de los country club, por cuanto la dependencia entre los bienes particulares y los comunes no sólo emana de la finalidad a la cual la fracción de campo está destinada, por voluntad de las partes involucradas, sino también por imposición de una realidad socioeconómica que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad imposible de desconocer ni soslayar.De la naturaleza de los clubes de campo, cualquiera sea el tipo de organización que éstos adopten - dice el tribunal - resulta la necesidad de que los propietarios de lotes, en su carácter de condóminos de los bienes comunes, contribuyan al mantenimiento y mejoramiento de éstos, por aplicación de las normas del condominio en concordancia con las relativas a la indivisión forzosa. Además están obligados a respetar la organización que se haya previsto para la administración de tales bienes, pues quien ha prestado su adhesión al cuerpo de normas pactadas en el reglamento adoptado para dar vida y proveer a la continuidad de una institución, no puede pretender luego apartarse de ese propósito común, violar esas normas (obligatorias para todos por igual) y frustrar las legítimas expectativas de quienes prestaron esa misma adhesión.· OrganizaciónEl denominado club de campo se organiza básicamente dedos modos distintos:a)  Por iniciativa de un individuo o de una sociedad civil o comercial, propietarios de una gran fracción de terreno ubicada fuera de la zona urbana; esta fracción es loteada y luego son vendidas las parcelas. Hasta aquí, la operación es muy parecida a la venta en mensualidades de inmuebles fraccionados en lotes, que regula la ley 14.005; pero hay una diferencia notable, pues las calles, veredas y espacios verdes no pasan al dominio ni al uso público, sino que permanecen en condominio de los propietarios de esos lotes. Otras notorias diferencias están dadas por el destino que los adquirentes deben asignare adquirido, por las características que deben reunir las edificaciones que allí se realicen, y por el hecho de que el club de campo está cercado perimetralmente, de modo que su acceso no es libre, y porque, además de existir un condominio sobre los espacios de uso común, se organizan determinados servicios comunes.b)  Cuando son los propios adquirentes quienes se organizan asociativamente, por medio del club

que ellos mismos constituyen, bajo la forma de sociedad civil, comercial o de asociación civil con personería jurídica e, incluso, de cooperativa.· Notas característicasSea cual fuere el modo de dar nacimiento al club de campo, éste presenta las siguientes notas caracterizantes:a)  Cada partícipe adquiere en propiedad particular uno o más lotes. El comprador será dueño exclusivo de la unidad que adquiere y copropietario, con los demás compradores de unidades, del terreno de uso común y de todas las instalaciones centrales y construcciones comunes, y se somete al reglamento de copropiedad. Se determinará el porcentaje que le corresponda a cada propietario sobre los bienes comunes, estimado con respecto al valor del inmueble total y al del lote, con lo que se haya edificado sobre éste.b)  En la escritura traslativa del dominio, además de las menciones insertas en el boleto de compra, se deberán hacer constar las restricciones al dominio que resulten de las cláusulas del reglamento al cual se adhiere el comprador.c)  Puede ocurrir que el enajenante de las parcelas se reserve el derecho de construir (o hacer construir) para el comprador en el lote objeto del contrato, en cuyo caso:1.- Suele pactarse que todas las edificaciones deben llevarse a cabo bajo administración de la vendedora, a quien el comprador designa a este fin en forma irrevocable mientras dura la construcción. En virtud de esta estipulación, la vendedora tendrá frente al comprador los derechos y obligaciones de todo mandatario, y el comprador frente a la vendedora los derechos y obligaciones del mandante. En ningún caso la vendedora podrá comprometer el patrimonio del comprador ante terceros, y deberá contratar siempre en su propio nombre, según lo previsto en el art. 1929 del Cód. Civil.2.-  Se pactará la fecha de terminación de las obras.3.-  Se determinará la superficie del lote que no ha de ser edificada y que rodeará a lo edificado, según el plano que se adjunte.4.-  Suele pactarse que después de recibida la posesión de la unidad el comprador deberá instalar una cerca perimetral en torno de esa parte común de uso exclusivo, cerca que no podrá tener sino una altura determinada o bien de ligustrina o elemento semejante.· Caso en que se crea una asociación civil propietaria de las partes comunes y administradora del club de campoEl adquirente de un lote dentro de un club de campo debe adquirir en condominio con los demás propietarios las pertinentes partes indivisas de las superficies comunes, las cuales son administradas por el órgano y del modo previsto en el reglamento. Pero no es infrecuente que para este fin se recurra a la constitución de una sociedad civil o de una asociación civil con personería jurídica, cuyos miembros son los propietarios de los lotes.El fallo antes citado tarta el caso de una asociación civil con personería jurídica, de cuyo estatuto se desprende que su propósito es, entre otros, “proveer a las instalaciones y servicios para actividades deportivas, sociales y recreativas de sus asociados”. Además, como condición para se asociado se requiere “ser comprador” de un lote en el “Centro Urbano Privado”. Por ello, el tribunal destaca la directa vinculación entre la asociación civil, propietaria y administradora de los bienes comunes y prestadora de los servicios, y los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda.Según el fallo, dicho estatuto dispone que, en caso de liquidación de la asociación, sus bienes deberán ser transferidos al Hospital Municipal de Pilar, lo cual es importante para el tribunal, ya que ésto pone bien a las claras la determinación de los propietarios constituyentes de dicha asociación civil de renunciar en forma individual al dominio de su porción indivisa de los bienes comunes; a la vez que han renunciado a pedir la división de tales bienes, a efectos de que éstos cumplan la

finalidad de su adquisición, cual es la servir como accesorios de las parcelas de propiedad individual y permitir el funcionamiento y continuidad del club de campo.Este sistema no impide que se adopte otra modalidad, consistente en crear una asociación civil o sociedad civil sólo para la administración de los bienes comunes, los cuales permanecerán en condominio indiviso entre los propietarios de lotes. En tal caso la asociación actuará como mandataria de éstos, ya que sus asociados - que son los propietarios de los lotes y, por ende, condóminos de los bienes comunes - se obligan a respetar y cumplir su estatuto y las resoluciones de la asamblea y de la comisión directiva, con el objeto de garantizar la convivencia y la disciplina dentro del club.Nos parece acertada esta afirmación de la Cámara en el caso ya mencionado: “De acuerdo a las constancias de esta causa, no se vislumbra que la asociación ‘Mapuche Country Club’ tenga una existencia independiente o vida económica y jurídica propia, ajena al conjunto que constituye el club de campo.  Del estatuto y de la lectura de las actas de asambleas, se desprende la participación, el protagonismo y el interés de todos los propietarios de parcelas del country, en proveer al mejoramiento de lo que se considera común, tanto en lo referente a las instalaciones sociales y deportivas, como las obras de infraestructura”. Agrega luego: “En el caso que nos ocupa, la constitución de la asociación fue posterior a la adquisición de la fracción de campo y a la suscripción de las solicitudes de admisión como asociados, lo que autorizó al tribunal a suponer que los propietarios de los lotes se vieron libre y voluntariamente la organización utilizada para ostentar el dominio y efectuar la administración de los bienes comunes del club de campo”.· Cuando la asociación civil es propietaria de los bienes del club de campoEs conveniente hacer un análisis de la situación jurídica creada en un caso así, pues como ocurre en el fallo comentado, el tribunal hace un enfoque correcto al distinguir el club de campo denominado “Mapuche Country Club” de la asociación civil con personería jurídica “Mapuche Country Club”. Dice el tribunal que “Mapuche Country Club” es un todo y una unidad, compuesta no sólo por los bienes comunes que administra, sino por la suma de éstos y las unidades o lotes destinados a la edificación de viviendas; o sea que, en los términos de la ley 8912 de la provincia de Buenos Aires y su decreto reglamentario, es un club de campo sujeto a dichas normas. Si para ser miembro de la asociación se necesita ser propietario, ello vale tanto como decir que aquélla no existiría sin los propietarios, o que éstos son los integrantes de la asociación.El carácter de asociado de esa asociación civil como figura independiente del club de campo - señala el tribunal - es una simple ficción, ya que el único objetivo de los asociados es la conservación y continuidad de “Mapuche” como club de campo, y que la asociación civil esté al servicio de los propietarios y no como un club al que pueda acceder cualquier persona que no revista esa calidad. Por el contrario, el hecho de ser propietario implica poseer la calidad de asociado del club.La asociación “Mapuche Country Club” es, por tanto, una simple mandataria de los propietarios, que actúa como fideicometida de un dominio fiduciario de los bienes comunes, y como administradora de dichos bienes en cuanto a su uso, mantenimiento, conservación y ampliación, además de recaudadora de los ingresos y ejecutora de las obras y prestadora de los servicios.Es justo asignar el carácter de dominio fiduciario a la propiedad atribuida a esta asociación, pues como expresa la sentencia que nos ocupa, “en atención a la normativa destinada a los clubes de campo, que excede el marco jurídico de la asociación, debe priorizarse la condición del propietario del lote de propiedad individual y copropietario de los bienes comunes, respecto de la mera calidad de asociado”.Y agrega: “La Asociación es dueña de los bienes mientras exista el club de campo ‘Mapuche’, ya que cuando deje de existir ese conglomerado deportivo, social y residencial, terminará el fideicomiso

(art. 2662, Cód. Civil) y el dominio pasará a la institución de bien público designada que es la entidad elegida por los propietarios de lotes para suceder en el dominio cuando tal evento ocurra”.· Reglamento internoSe considera que entre los propietarios de lotes del club de campo se constituye un consorcio sometido a las normas de la ley 13.512 y sujeto a las disposiciones del reglamento pertinente, pues todo propietario (o quien ocupe su lugar) debe cumplir con las normas previstas en el reglamento de copropiedad, y observar las limitaciones y prohibiciones legales y contractuales, cuyas líneas principales a continuación se enumeran.Por lo general, se prohibe: a) usar indebidamente los lugares comunes; b) tener cosas o sustancias que originen peligro; c) obstruir o alterar el destino de los sectores comunes; d) realizar obras que afecten la estética del conjunto inmobiliario o que impliquen daño o posibilidad de causar molestia; e) construir o hacer instalaciones sin previo permiso del consorcio en partes propias y comunes, salvo autorización expresa en el reglamento; f) instalar antenas que afecten a vecinos; g) colocar en los sectores comunes carteles, afiches o indicadores no autorizados expresamente por el consorcio; h) producir emanaciones y ruidos en horas o circunstancias impropias; i) causar escándalos dentro o fuera de la propiedad, pero dentro del country; j) alterar y modificar elementos exteriores que afecten a la unidad, incluso en lo que respecta a los colores; k) colocar objetos de cualquier naturaleza en los balcones o ventanas, exhibir carteles o avisos que afecten el buen aspecto y la estética, y l) encomendar al personal del consorcio trabajos o servicios de carácter particular en horario de trabajo, excepto circunstancias de suma urgencia o peligro.Todo propietario u ocupante tiene de ordinario las siguientes obligaciones: avisar a la administración cualquier cesión de uso o transferencia de la unidad; b) avisar de cualquier enfermedad infectocontagiosa dentro del ámbito del club de campo y ponerlo en conocimiento de la autoridad sanitaria que legalmente corresponda; c) respetar la limpieza, orden e higiene en las partes y accesos comunes, y d) admitir el acceso del administrador a la unidad cuando razones de beneficio común, a juicio del administrador o consejo de administración, o circunstancias de peligro o de urgencia así lo exijan.En cuanto al encargado del country, éste debe atender todas las cuestiones comunes en el ámbito del consorcio, distribuir los recados o correspondencia, exigir el estricto cumplimiento de órdenes y reglamentos, y dar cuenta al administrador o consejo de administración de las irregularidades además de toda otra obligación que se le imponga en el acto de su designación.· Situación del adquirente del loteTodos los propietarios de lotes que con su adhesión contribuyeron a la organización del country bajo un sistema de normas determinado están obligados a cumplir con los objetivos perseguidos en el acto de su organización. El uso que cada uno de ellos realice de los bienes comunes, es ajeno a la obligación de cumplir con su mantenimiento, de conformidad a lo establecido en el art. 2685 del Cód. Civil. Cabe hacer la salvedad de que, tanto en el caso del club de campo, como en el de la ley 13.512, por tratarse de una indivisión forzosa, el condómino no puede liberarse del gasto haciendo abandono de su derecho de copropiedad.Aclaramos que en el régimen de la ley de propiedad horizontal, igual que en el del club de campo, no son los copropietarios que han hecho el pago los que directamente pueden reclamar su reembolso, sino que, en primer lugar, debe actuar el administrador designado por los propietarios. Y el derecho de retención que el art. 2686 del Cód. Civil atribuye al copropietario que ha efectuado el pago, respecto del deudor, es similar al derecho de privar al condómino no contribuyente del uso de los bienes comunes. Es que el uso de los bienes comunes está condicionado al cumplimiento de determinados requisitos (entre los cuales el pago de las contribuciones establecidas por la entidad administradora es uno de los esenciales) e, igualmente, la privación de dicho uso - siempre que no se

trate de vías de acceso o circulación - puede ser dispuesta como sanción, por razones de indisciplina, faltas a la moral y buenas costumbres o incumplimiento de las obligaciones económicas a cargo de los propietarios.· Interés público e interés privadoLa adhesión de cada propietario al régimen de condominio y de administración del country club da vida a un resultado jurídico, que es la existencia y continuidad del club de campo donde confluyen normas de derecho público y privado, porque tanto interesa al Estado la normal convivencia de estos nuevos conjuntos urbanísticos, como a los restantes propietarios que individualmente persiguen el mismo propósito.· Carácter asociativo del vínculo entre los copropietariosLos clubes de campo se ubican, en principio, dentro del régimen jurídico del condominio de indivisión forzosa, como figura específica para su regulación; pero en la realidad en que actúan estas instituciones, se plantearon los inconvenientes que se derivan de la aplicación lisa y llana de las normas del condómino, principalmente por su vulnerabilidad ante los embargos, fallecimientos y relaciones de familia inherentes a cada condominio. Por este motivo fue en que muy escasas ocasiones se organizaron los countries, por el régimen de la indivisión forzosa previsto en el Código Civil. Se ha preferido la utilización de personas jurídicas a las que se atribuye la propiedad de los bienes comunes, y se les encomienda la prestación de los servicios comunes, con lo cual los bienes de propiedad común se encontrarán totalmente a cubierto de la eventual división que sancionan los arts. 2692 y 2693 del Cód. Civil, y de los inconvenientes señalados, ante posibles embargos, fallecimientos y divorcios.A los mismos fines se ha recurrido, para la constitución de clubes de campo, al régimen de la ley 13.512, aplicando el derecho real que rige para los edificios urbanos. De este modo se le atribuyó al consorcio así creado la titularidad de los bienes que, en realidad, son de propiedad común de los dueños de las parcelas individuales, encubriendo un mandato irrevocable para la administración y reglamentación del uso de dichos bienes.Según el fallo comentado, es evidente que ni la propiedad horizontal como figura jurídica, ni la sociedad o asociación creada a este fin, reflejan la verdadera realidad, porque los propietarios de los lotes destinados a vivienda son a su vez, copropietarios de los bienes comunes que por su naturaleza se encuentran afectado al uso de todos los copropietarios, bajo reglamento o costumbres de convivencia que deben garantizar el mantenimiento, conservación y ampliación de dichos bienes y el sometimiento de los usuarios a normas y sanciones disciplinarias para el caso de infracción.Esto impone una disciplina regida por el reglamento, en virtud de un interés común, lo cual nos conduce a un régimen asociativo (tomando esta expresión en su más amplio significado).· Funciones del administrador del club de campoEl administrador en ejercicio del mandato que cumple en nombre de los propietarios, puede y debe cobrarles a éstos las contribuciones fijadas para el mantenimiento, conservación y funcionamiento de los bienes comunes que le han sido confiados. Y en el ejercicio de igual mandato le cabe la aplicación del régimen disciplinario establecido para el caso de incumplimiento de las normas por parte de los propietarios, pudiendo suspenderlos e incluso privarlos de la posibilidad del uso de los bienes comunes.· Efectos y alcances de la sanción aplicable al propietario incumplienteLa sanción que suspenda al propietario en el uso de ciertos bienes comunes no tiene carácter irrevocable ni definitivo, ya que se puede rever mediante la enmienda de la infracción y, por ende, no impide el uso posterior de tales bienes. Es decir que conserva, aunque suspendida, la posibilidad de uso y la copropiedad de los bienes comunes y, tratándose de una indivisión forzosa, está obligado a contribuir a su mantenimiento e incluso a su acrecentamiento si en el mandato otorgado para la

constitución del club así se lo ha previsto.Cuando la administración está encomendada a una sociedad o asociación civil, este mandato se integra con el estatuto de la asociación, las resoluciones de las asambleas y de los demás órganos estatutarios, según la naturaleza y destino de los bienes. De lo contrario, en la hipótesis en que la mayoría de los propietarios de los lotes dejaran de abonar sus cuotas, dejaría de existir el club de campo, cuya creación tuvieron en miras y quisieron todos los que adhirieron a ese proyecto común, como objeto primordial de la compra del lote de propiedad individual.· Supuesto de falta de estatuto o reglamentoSe dice en el fallo comentado que la circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución, de un club de campo entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al objeto propuesto dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones y atender a su administración y, por intermedio de sus órganos estatutarios, proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del club de campo, esta falta no empece a que existan signos evidentes de la voluntad de los propietarios en tal sentido.· Competencia de las provincias en función de su poder de policía municipalEs facultad de cada provincia dictar las normas que regulen la creación, organización y funcionamiento de los clubes de campo.La provincia de Buenos Aires ha dictado las normas relativas a los clubes de campo en la ley 8912, que según su art. 1°, rige el ordenamiento del territorio de la provincia y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.Con respecto a los clubes de campo, el decreto 9404/86 de la provincia de Buenos Aires establece que debe existir: a) una entidad jurídica que integren, o a la que se incorporen, los propietarios de cada parcela con destino residencial, y b) además, sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación y derecho de los miembros; administración del club; determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a sumir y modo de afrontar los gastos comunes.

Entre el Sr. . . . . . . . . . . . . . . . , domiciliado en la calle Nro . . . . , ptdo. de . . . . . . . . . . . . . . . dto. . . . , de la localidad de . . . . . . . . . . . . . . . ptdo. de . . . ., quien acredita identidad con . . . . . N° . . . . . . . . . , en adelante denominado «el vendedor» y el Sr. . . . . . . . . . . . . . . . , domiciliado en la calle . . . . . . . . . . . N° . . . . . , ptdo. de . . . . . . . . . . . . . . . , de la localidad de . . . . . . . . . . . . . . . , ptdo de . . . . . . . . . . . . ., quien se identifica con . . . . . N° . . . . . . . . . ., en adelante denominado «el comprador» quienes convienen en celebrar el presente contrato de compra-venta conforme a las condiciones y cláusulas que se estipulan a continuación y al reglamento interno que se firma en forma separada y que forma un todo con este convenio: - - - - - 

PRIMERO: El vendedor VENDE y el comprador ADQUIERE un lote de terreno en el lugar denominado . . . . . . . . . . . . . . . en el partido de . . . . . . . . . . . . . . . , de la provincia de . . . . . . . . . . . ., designado según plazo como lote . . . . . , manzana . . . . . , con una superficie . . . . . de m2 y con . . . . . metros y centímetros de frente y con . . . . . metros y centímetros de fondo, lindando al Este con el lote N° . . . . . , al Sud con el lote N° . . . . . y lote N° . . . . . y al Oeste con el lote N°. . . . . . con frente a la calle . . . . . . . . . . . . . . . , que el comprador declara bajo juramento conocer. - - - - - 

SEGUNDO: Esta venta se realiza por el precio total y convenido de pesos . . . . . . . . . . . . . . . ($ . . . . . ) abonado de la siguiente forma: a) La suma de pesos . . . . . . . . . . . . . . . ($ . . . . . . . . . . ) fue pagada antes de ahora, conforme al recibo N° . . . . . . . . . . , y que el vendedor reconoce por este acto; b) La suma de pesos . . . . . . . . . . . . . . . ($ . . . . . . . . . . ) será abonado en cuotas iguales y consecutivas, pagaderas del 1 al l0 de cada mes a partir del mes de . . . . . . . . . . . . . . . del corriente año en el domicilio del vendedor o donde éste indique en forma escrita, su pago será asentado en la libreta de pago que recibe en este acto el comprador; sobre las cuotas pesa un interés de . . . . . % sobre saldo, pagaderos en forma conjunta con las cuotas. - - - - - 

TERCERO: La falta de pago de dos cuotas consecutivas o tres en forma alternadas dan derecho al vendedor a proceder optativamente a: a) Considerar rescindida la operación de puro derecho y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, para lo que el vendedor renuncia al plazo establecido por el art. 1204 del Código Civil. El vendedor deberá notificar la resolución de dar por rescindida la operación, quedando desde el momento en que se recibe en forma fehaciente la notificación, el saldo de lo pagado hasta ese momento en concepto de

indemnización y pudiendo la vendedora disponer libremente del bien vendido; lo hasta aquí convenido es válido hasta el momento de la escrituración; b) Podrá exigir el cumplimiento total de Ia obligación, considerando a la misma de plazo vencido y exigir un interés punitorio de . . . . . % sobre las mensualidades que no han sido abonadas en el plazo convenido; c) Con posterioridad a la escrituración no podrá solicitarse la rescisión del contrato pero se podrá ejecutar la totalidad de la deuda hipotecaria, con más un interés igual almencionado en el párrafo anterior para las cuotas vencidas y no pagadas. - - - - - - - - - - - - -

CUARTO: La mora se considera de puro derecho con el mero trascurso del tiempo y a falta de pago y por ende la falta de cumplimiento de la obligación a cargo del comprador podrá ser demostrada únicamente con la libreta de pagos, la que para considerarse válida debe llevar el sello y firma de la persona autorizada a recibir el pago, en cada una de las hojas destinadas al pago de las cuotas. - - - - - 

QUINTO: La escritura traslativa de dominio se hará el día . . . . . del mes de . . . . . . . . . . . . . . . de l9 . ., a.la hora que establezca el señor escribano y se hará por ante el notario don . . . . . . . . . . . . . . . , con oficinas en la calle . . . . . . . . . . . . . . . N° . . . . . , piso . . . . . of. . . . . . de la ciudad de . . . . . . . . . . . . ., y luego de que se hayan expedido los certificados de ley. La posesión real, legal y material del bien será entregada en el mismo momento en que se realice la escritura traslativa de dominio. El saldo de precio a pagar después de la escritura se garantizará con una. hipoteca de primer grado a favor del vendedor y que se formalizará en el mismo acto de escritura. - - - - - 

SEXTO: La venta se realiza en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, inhibición o embargo o cualquier otro derecho real que disminuya su valor, con los impuestos, tasas y contribuciones al día hasta el momento determinado en el.acápite anterior para realizar la escritura traslativa de dominio. De allí en más quedarán a cargo del comprador. Son también a cargo del comprador todos los gastos, impuestos, tasas y diligencias que arroje la escritura sean vigente o a crearse en un futuro. - - - - - 

SEPTIMO: En caso de no presentarse el comprador a escriturar, una vez que el escribano le notifique fehacientemente la hora en que se debe realizar la escritura del traspaso de la propiedad el vendedor podrá dar por

rescindido esta compra- venta en los mismos términos que lo establecido en el inciso «a» de la cláusula TERCERA de esta convención y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. . . . . . 

OCTAVO: El presente boleto no podrá ser cedido, transferido, permutado, vendido ni donado sin la autorización expresa y dada por escrito por el Vendedor y aprobado por la Comisión Directiva, la que podrá ser otorgada a la persona que reúna los requisitos exigidos en los estatutos. Renunciando el comprador en este acto a solicitar su aprobación en forma judicial. Asimismo en caso de cesión, venta, permuta, transferencia o donación cualquiera de los asociados al COUNTRY CLUB . . . . . . . . . . . . . . . , tendrán un derecho de preferencia en la adquisición del lote de terreno, en las mismas condiciones en que se realizaría 1a venta con un tercero, ese derecho de preferencia podrá ser utilizado en la forma que establece el estatuto. La cesión, transferencia, permuta, venta o donación sólo podrá realizarse cuando el pago de la deuda en el precio de venta y expensas comunes se encuentren al día, para lo cual la Comisión Directiva y el Vendedor le entregarán los certificados correspondientes. - - - - - 

NOVENO: La compra del lote mencionado en la cláusula PRIMERO otorga al adquirente todos los derechos y obligaciones normadas en el Estatuto Social y Reglamento Interno de Administración del Country Club . . . . . . . . . . . . . . . que éste declara conocer y aceptar en todos sus términos, que se firma en forma conjunta en este acto y que será transcripto en la escritura de venta. - - - - - 

DECIMO: El comprador se compromete a construir en el terreno que adquiere una finca con las características generales establecidas en el Estatuto Social y Reglamento Interno de Administración, si dicha construcción se realizará en el término de . . . . . año el vendedor disminuirá la deuda en el pago del precio de la venta del lote en un . . . . . %, que será reembolsado en el término de . . . . . meses, luegode certificado por la Comisión Directiva y el Vendedor la terminación de la construcción con el correspondiente final de obra otorgado por la Municipalidad de . . . . . . . . . . . . . . . y de que la misma se ha realizado conforme a lo establecido en. los Estatutos y en el Reglamento. - - - - - 

DECIMO PRIMERO: El comprador se obliga a dar a la edificación que se realice en el lote de marras destino de casa habitación permanente o de temporada, pero no podrá arrendarla, locarla, darla en comodato, o en

usufructo, pudiendo la Comisión Directiva en caso de que esto no se cumpliere solicitar el desalojo en forma judicial, para lo cual el comprador le reconoce encontrarse suficientemente legitimada. Asimismo el adquirente deberá pagar en concepto de cláusula penal una suma de pesos . . . . ($ . . . . . . . . . . ) diaria por cada día de permanencia de los terceros en la propiedad. La suma mencionada deberá ser actualizada conforme a los Indices de Aumento del Precio Mayorista No Agropecuario dado por el Instituto Nacional de Estadística y Censo desde el momento en que fue estipulada hasta el mes anterior a su efectiva aplicación. El presente contrato tras certificación de firma servirá como suficiente título ejecutivo para su reclamo por vía judicial. Asimismo la Comisión Directiva del COUNTRY CLUB . . . . . . . . . . . . . . . , podrá denegar el uso de las instalaciones a los locatarios, arrendatarios, comandatarios o usufructuarios, mediante disposición votada conforme lo establece el Estatuto Social y el Reglamento Interno de Administración. - - - - - 

DECIMO SEGUNDO: La vendedora se reserva el derecho de construir en los lotes de terrenos N° . . . , de la manzana N° . . . . . uno o varios edificios en propiedad horizontal, los que en conjunto no podrán exceder de . . . . . departamentos de dos, tres y cuatro ambientes para la venta. La parte vendedora se compromete a respetar las normas edilicias y estéticas del lugar y que la Comisión Directiva del COUNTRY CLUB . . . . . . . . . . . . . . . , le exijan. Los adquirentes de las diversas unidades funcionales que se vendan en propiedad horizontal tendrán los mismos derechos y obligaciones que le fije a los compradores de lotes individuales el Estatuto Social y Reglamento Intemo de Administración. El comprador otorga la más completa conformidad, sin limitación ni reserva alguna de su parte con la presente cláusula y renuncia a todo derecho que pudiera poseer, como asimismo a exigir compensación, indemnización, ni valor alguno en ningún concepto. - - - - - 

DECIMO TERCERO: La parte vendedora se obliga a trasmitir gratuitamente el derecho de dominio sobre los bienes de uso común con todo lo edificado, plantado, clavado, como asimismo todas sus mejoras existentes o las que se incorporan con posterioridad y que se detallan en las condicíones de venta y planos especiales que se otorgan conjuntamente con este acto, al momento de realizarse la escrituración del lote. - - - - -  

DECIMO CUARTO: La entidad «COUNTRY CLUB . . . . . . . . . . . . . . . «, o cualquiera sea la denominación que se fije en definitiva será una entidad civil sin fines de lucro que se regirá conforme a los Estatutos y

Reglamentos que se firman en forma simultánea con el presente contrato, siendo los gastos de escrituración, formación y tramitación de la persona jurídica a cargo de los respectivos compradores de los lotes. - - - - - 

DECIMO QUINTA: El comprador se compromete asimismo, en este acto, y por el presente boleto de compra-venta a abonar a la vendedora, o eventuamente a la Comisión Directiva del «COUNTRY CLUB . . . . . . . . . . . . . . . « la cuota proporcional por el terreno que se vende y que le corresponda pagar por electrificación, que comprende entre otras cosas: red de distribución general de corriente eléctrica, iluminación de calles interiores, e individualmente a los derechos correspondientes a las conexiones domiciliarias.Esta obligación es condición de venta. - - - - - 

DECIMO SEXTA: Para todos los efectos de la presente compra-venta sean judiciales o extrajudiciales las partes constituyen domicilio especial en las siguientes direcciones: la Vendedora en la calle . . . . . .N°. . . . . piso . . . . . Of. . . . . . de la localidad de . . . . . . . . . . . . . . . partido de . . . . . . . . . . . . . . . y la compradora en la calle N° . . . . . piso . . . . . dto. . . . . . de la ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . , donde se consideran válidas todas las notificaciones judiciales o no que allí se realicen. Asimismo las partes convienen como competencia la Jurisdicción de los Tribunales Ordinarios del Departamento Judicial de . . . . . . . . . . . . . . . , de la Provincia de . . . . . . . . . . . . . . . , renunciando a cualquier otro que pudiera corresponderle. - - - - - 

DECIMO SEPTIMA: El importe del sellado de ley del presente contrato de compra-venta será solventado en mitades por las partes, conforme a las reglas legales vigentes, en cuanto a su monto. - - - -En la ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . , a los . . . . . días del mes de . . . . . . . . . . . . . . . de 19 . . . se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, por las partes contratantes en prueba de conformidad.