Contrato de promesa

Definición

Es aquel contrato por el cual una o ambas partes acuerdan celebrar un contrato en el futuro, cumpliéndose los requisitos legales.

Importancia

El contrato de promesa es un mecanismo jurídico que permite a las partes quedar ligadas para celebrar, en el futuro, un contrato que, al tiempo de la promesa, por diversas circunstancias, no pueden celebrar.

El contrato de promesa es fuente de la obligación de contratar en el futuro. Mediante la promesa no surgen los derechos personales que serán propios del contrato definitivo, sino la obligación de celebrar este -obligación de hacer-. Así, entonces, el contrato de promesa aparece como un antecedente remoto para la adquisición posterior de un derecho personal o real.

La promesa es solemne -debe constar por escrito- y en base a este documento, el contratante renuente puede ser coactivamente obligado a cumplir su prestación de hacer.

Regulación legal

Art. 1554 que está redactado en términos negativos “…”

Naturaleza jurídica

Aunque el art. 1554 no califica a la promesa como un contrato y, además, su ubicación en el Código es lejana del resto de los contratos, la mayoría de la doctrina estima que esta es su naturaleza jurídica, por cuanto es un acuerdo de voluntades generador de derechos y obligaciones, en este caso, la obligación de celebrar el contrato definitivo.

En este sentido hay jurisprudencia favorable que se remonta al siglo ante pasado y podemos leer en la Gaceta de los años 1869 y 1887.

Hay, sin embargo, una minoría que opina que la promesa es una simple oferta de celebrar un contrato, otro sector piensa que es una promesa del hecho ajeno y otro, un contrato de opción.

- La promesa no es una oferta

La oferta es un acto jurídico unilateral y tiene como causal de caducidad la muerte del oferente. La promesa, en cambio, obliga a celebrar el contrato prometido, transmitiéndose la obligación a los herederos del prometiente.- La promesa no es una promesa de hecho ajeno, art. 1450

En la promesa del hecho ajeno hay tres intervinientes, de los cuales el tercero se vincula en la relación de las partes contratantes en la medida que acepte. En la promesa hay solo dos intervinientes que acuerdan la celebración de un contrato definitivo.

- La promesa no es un contrato de opción

El contrato de opción es aquel en que una persona se obliga para con otra a proporcionar una determinada prestación, teniendo esta la facultad de aceptar o rechazar -la prestación- dentro de cierto lapso.

Características del contrato de promesa

1. Es un contrato preparatorio

Su objeto lo constituye la celebración del contrato prometido.

2. La promesa es una de las variadas hipótesis en que existe obligación de contratar, en este caso, convenida por la voluntad de las partes.

Hay una obligación legal, no moral de contratar, obligación legal que encuentra su fuente en el contrato de promesa. El contrato forzoso es una hipótesis en que hay obligación legal de contratar.

3. El contrato de promesa, en nuestro derecho, puede servir de antecedente para la celebración de un contrato futuro prometido que puede ser de naturaleza convencional, real, o solemne.

Que el contrato prometido pueda ser real o solemne es indubitado. Hubo discusión en el sentido de si era posible que la promesa tuviera por objeto la celebración de un contrato definitivo consensual, pues el art. 1554 no menciona dicha posibilidad, sin embargo y porque no tiene sentido excluirlos, la jurisprudencia ha sido unánime en aceptar la posibilidad que se celebre un contrato de promesa respecto de un contrato consensual.

4. Es un contrato nominado

Aunque en algunas legislaciones este contrato no es regulado, en la nuestra se regula de manera específica, reconociéndose su individualidad en el ya mencionado art. 1554.

La redacción de la disposición es peculiar y ha producido un sin número de dificultades: la promesa de celebrar...no produce obligación, salvo que....

Existe una íntima relación entre el inc. final del art. 1554 y el art. 1553 que regula el cumplimiento de las obligaciones de hacer, formando, ambas disposiciones, un solo todo.

5. Es un contrato de derecho estricto

La regla general es que la promesa de celebrar contratos no valga, salvo que dicha promesa cumpla con ciertos requisitos de concurrencia copulativa.

6. Es un contrato preparatorio de carácter general

Pueden celebrarse contratos de promesa sobre contratos definitivos de cualquier índole, sean nominados o innominados. Así, cabe la celebración de un contrato de promesa sobre compraventa, mutuo, depósito, hipoteca, etc.

Cualquier contrato puede ser antecedido por una promesa, al contrario de lo que ocurre con los contratos preparatorios especiales como la cláusula compromisoria.

7. Es un contrato principal

Existe por sí mismo, es autónomo e independiente del contrato prometido aunque su objetivo es la celebración de este, objetivo que puede -o no- ser logrado.

8. Es un contrato solemne

Decíamos que el contrato prometido puede ser real, solemne o consensual, pero el contrato de promesa es siempre solemne, característica establecida en la circunstancia 1ª del art. 1554...debe constar por escrito.

Siendo una solemnidad la escrituración, su omisión lleva a que no haya promesa, esta no produce efecto alguno, es anulable de nulidad absoluta o inexistente, según la postura a la cual se adhiera.

La ley exige solo la escrituración, por tanto, no es necesario que se otorgue por escritura pública, basta un instrumento privado. No obstante, es conveniente celebrar la promesa por escritura pública, por ser esta, un título ejecutivo.

9. El contrato es, necesariamente, modal

La promesa está sujeta a modalidades lo que es infrecuente en el ordenamiento jurídico. El legislador no suele prescribir, como elementos de la esencia, un plazo o una condición, sin embargo, aquí lo hizo.

Para que haya promesa debe, necesariamente, establecerse un plazo o una condición que fije la época de celebración del contrato definitivo, art. 1554, circunstancia 3ª “...”

10. La promesa puede ser gratuita u onerosa

11. La promesa es un acto jurídico bilateral

Es un contrato y, por tanto, requiere la formación del consentimiento, pero, desde el punto de vista de los efectos, es decir, de las obligaciones que genera una vez celebrado, puede ser unilateral o bilateral, de acuerdo al número de partes que resultan obligadas.

En virtud de esta característica pueden darse distintas posibilidades:

11.1 Promesa bilateral de celebrar un contrato bilateral:

Es la regla general.

Ambos prometientes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato del cual emana derechos y obligaciones recíprocas, por ejemplo, un contrato de compraventa.

11.2 Promesa bilateral de celebrar un contrato unilateral:

Ambas partes se obligan a celebrar un contrato unilateral, por ejemplo, un contrato de depósito.

Si Alberto viaja a Austria, entregará en depósito sus libros a María.

Es bilateral la promesa porque ambas partes se obligan a contratar en el futuro, pero el contrato definitivo es unilateral, pues una sola de las partes resulta obligada, la depositaria -María- a restituir.

11.3 Promesa unilateral de celebrar un contrato unilateral:

En este contrato de promesa solo una de las partes se obliga a celebrar un contrato unilateral futuro.

Existe acuerdo de voluntades y este acuerdo consiste en que una de las partes resulta obligada a contratar y la otra no.

María se obliga a guardar en depósito los libros de Alberto, si este se lo pide en caso de viaje a Austria; en otras palabras, se promete, entre las partes, un contrato de depósito sujeto a las condiciones de que Alberto viaje y que le solicite a María guardar en depósito sus libros.

Solo María se ha obligado por la promesa y, asimismo, solo ella resulta obligada por el contrato definitivo.

11.4 Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:

Uno solo de los contratantes se obliga a celebrar un contrato definitivo bilateral.

María se obliga a vender a Alberto un departamento en el plazo de 90 días siempre que este así lo quiera. Aunque Alberto no se obliga a comprar, puede exigir el cumplimiento.

Se ha discutido largamente sobre la validez de este contrato.

Este tipo de contrato fue uniformemente declarado nulo por la jurisprudencia hasta el año 1962, influida por don Arturo Alessandri quien, en su memoria de prueba De la compraventa y del contrato de promesa, postuló que la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral era nula de nulidad absoluta.

Argumentos:

i. De acuerdo al 1554 nº 4, la ley exige que se especifique el contrato prometido

La especificación no sería completa si no constara -en la promesa- la intención de obligarse recíprocamente.

ii. Por no haber consentimiento

Ejemplo, si se promete celebrar una compraventa, la promesa debe expresar que una parte se obliga a vender y la otra a comprar, de lo contrario, no hay mutuo consentimiento.

iii. Por no cumplir con los requisitos 2 y 3 del art. 1554 en relación con el art. 1478 -una condición meramente potestativa dependiente de la sola voluntad de quien se obliga, es nula-

Don Luis Claro Solar defendió la validez de una promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral.

Argumentos:

i. La especificación del contrato prometido solo tiende a individualizarlo, de modo que no se confunda con otro contrato.

En un contrato de promesa de compraventa, individualizadas las partes y señalada la cosa y el precio, el contrato futuro está perfectamente especificado.

ii. La exigencia de que las partes contraigan -en la promesa- las obligaciones que son propias del contrato prometido, implica confundir ambos contratos. Es importante tener presente que se trata de dos contratos distintos.

iii. En el caso de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, la condición, aunque es meramente potestativa no depende de la voluntad del deudor -en cuyo caso sería nula-, sino del acreedor y, por tanto, es válida.

iv. No hay razones de orden moral o jurídico para prohibir un contrato de promesa unilateral respecto de un contrato bilateral.

Muchas veces los requerimientos de la vida moderna así lo exigen.

Don Fernando Fueyo comparte el criterio de don Luis Claro Solar.

El 5 de septiembre de 1962, la jurisprudencia dio un vuelco en 180°. La Corte Suprema admitió la posibilidad de celebrar una promesa unilateral respecto de un contrato bilateral.

La tesis contraria confunde el contrato de promesa con el contrato prometido.

Requisitos del contrato de promesa

Además de los requisitos generales aplicables a todo contrato, la promesa tiene requisitos que le son propios y que le dan fisonomía jurídica. Están indicados en el art. 1554 bajo el término de circunstancias. 1ª. Que la promesa conste por escrito;

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, y

4ª. Que en ella se especifique, de tal manera, el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

1ª. Que la promesa conste por escrito

Se exige que la declaración de voluntad sea solemne, que conste tal manifestación por escrito. Esta solemnidad es independiente de las formalidades que la ley exija respecto del contrato prometido, así, aunque este requiera escritura pública, la promesa no necesita cumplir sino con la escrituración. Una interpretación diferente sería, por una parte, pedir más de lo que el legislador exige y, por otra, confundir el contrato de promesa con el contrato prometido.

La inobservancia de la solemnidad prescrita -la escrituración-, trae como consecuencia la nulidad absoluta. Además, el contrato de promesa no puede probarse sino por medio de la escritura sea esta privada o pública. Recordemos que las formalidades ad solemnitatem respectivas son el único medio como pueden probarse los actos solemnes.

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces

El contrato prometido debe ser capaz de producir efectos. Este no debe ser de aquellos a los cuales la ley no reconoce valor, por ejemplo, promesa de celebrar una compraventa entre un padre y un hijo sujeto a patria potestad o entre cónyuges no separados judicialmente. Se puede llegar a la ineficacia del contrato prometido a través de su declaración de nulidad que el juez, de oficio, puede declarar.

* Promesa de venta y lesión enorme

De acuerdo al parecer mayoritario de la doctrina, respecto del contrato de promesa no puede alegarse la lesión enorme, lo que sí cabría respecto del contrato prometido, cumpliéndose los requisitos. 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato

La promesa es un contrato que mira hacia el futuro, por lo tanto, debe establecer como requisito un plazo o una condición, de lo contrario la pendencia podría ser indefinida lo que atentaría contra la estabilidad de las relaciones jurídicas.

¿Que se entiende por época?

Es necesario estipular un tiempo dentro del cual debe cumplirse el contrato.

Ejemplo, una semana, un mes, un trimestre…

Hay época tanto cuando se fija un intervalo como cuando se fija un día preciso para la celebración del contrato prometido.

La disposición establece el requisito de un plazo o de una condición. En relación con el plazo, este puede ser suspensivo o resolutorio; mientras en el primero existe la obligación, pero su exigibilidad está suspendida, en el segundo, se extingue el derecho, opera como un modo de extinguir las obligaciones. Ambos pueden combinarse, transcurrido que sean 6 meses, pero no más allá de un año. Según la jurisprudencia, en caso de duda sobre la naturaleza del plazo, debe entenderse que es suspensivo y, en consecuencia, se puede exigir, lo que no cabría si se entendiese como resolutorio.

La fijación del plazo puede plantear un grave problema, por ejemplo, si el contrato de promesa señalara que el contrato prometido se podrá celebrar hasta el 15 de diciembre próximo -plazo resolutorio-, ¿cuándo puedo exigir a la contraparte que celebre el contrato definitivo?, pues esta bien puede alegar que tiene plazo hasta las 24 horas del 15 de diciembre, pero transcurrida que sea esa fecha, se extingue la obligación… La cuestión es compleja. Es aconsejable, por tanto, no establecer un plazo determinado y fijo, sino decir a más tardar el 15 de diciembre próximo.

En relación con la condición, esta puede ser, a su vez, suspensiva -suspende la exigibilidad- o resolutoria -extingue el derecho-

Se ha discutido si es posible una condición indeterminada.

. Algunos han dicho que no es posible, por cuanto no se daría cumplimiento al requisito establecido por la ley de fijar la época de celebración del contrato definitivo.

. Otros afirman que sí es factible, por cuanto toda condición fija la época, por la aplicación analógica del art. 739, relativo al fideicomiso, que establece que la condición se mira finalmente como fallida si han transcurrido 5 años sin que se haya cumplido. La mayoría de la doctrina opina que el artículo mencionado es de aplicación general en relación con el tiempo de pendencia máximo de una condición suspensiva.

* En Chile, el lapso máximo de incerteza de los derechos es de 10 años.

4ª. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falte para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que prescriban las leyes

El contrato definitivo puede ser -decíamos- real, solemne o consensual.

¿Qué significa la expresión que el contrato prometido esté especificado?

Durante largo tiempo, se interpretó restrictivamente, entendiéndose que debía quedar perfectamente individualizado, solo faltando la entrega o la solemnidad, según el caso. La promesa debía ser prácticamente idéntica, en sus cláusulas, al contrato definitivo. Si faltaba algún elemento, el contrato definitivo no estaba especificado debidamente. Actualmente, el criterio es más flexible, especificar no es confundir prácticamente un contrato con otro, sino indicar claramente los elementos esenciales del contrato prometido sin necesidad de expresar los de la naturaleza ni los accidentales.

Dado los términos ocupados por el legislador, preguntémonos, ¿es posible celebrar un contrato de promesa sobre un contrato consensual? Aunque la circunstancia 4ª no se refiere a ellos, la doctrina y la jurisprudencia mayoritariamente aceptan esta posibilidad en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

En relación con su especificación, en la promesa se deben individualizar las partes, expresar las cláusulas esenciales del contrato prometido y determinar su objeto, no siendo necesario particularizarlo como especie o cuerpo cierto. Efectos del contrato de promesa

Genera una obligación de hacer, cual es llevar al otorgamiento del contrato prometido. Obligación que, necesariamente, debe existir, por lo menos, para una de las partes contratantes.

Características de la obligación de hacer que surge del contrato de promesa

1. Es una acción mueble, art. 581

2. Es indivisible

Si los promitentes son varios, todos deben concurrir al otorgamiento del contrato prometido.

3. Es transmisible

No se extingue con la muerte, sino pasa a los herederos de las partes contratantes y ello porque no es una obligación in tuitu personae.

4. Es transferible

Puede existir una cesión por acto entre vivos. Sin embargo, ello no cabe si el contrato de promesa es bilateral, en que ambas partes son acreedoras y deudoras

recíprocamente, pues no puede cambiarse la persona del deudor sin el consentimiento del acreedor.

5. Es prescriptible

Prescribe en 3 años, si es ejecutiva y en 5, si es ordinaria

6. No produce efectos reales

No constituye un acto de enajenación.

* Algunos pretenden inscribir en el registro del conservador la promesa.

Por una interpretación extensiva del art. 53 Nº 3 del R.C.B.R. se ha permitido la inscripción de la promesa en el registro de prohibiciones e interdicciones. Sin embargo, esta inscripción no produce efectos respecto de terceros, ni afecta la facultad del promitente, ya que ella no sería obstáculo para que este dispusiese de lo prometido. Jurídicamente no tiene ningún valor. Este contrato carece de todo efecto real, por lo tanto, la inscripción es improcedente.

7. No es título de posesión regular

No es justo título posesorio.

8. El cumplimiento de la obligación, constituye el pago del contrato de promesa

Una vez realizado el pago, se extingue la promesa, nace el contrato definitivo, que es independiente y autónomo de la promesa, los vicios de que puede haber adolecido esta, no se traspasan a aquel.

* El pago debe ser íntegro, oportuno y al tenor de la respectiva obligación.

Si no hay cumplimiento voluntario se produce el cumplimiento forzado, para tal efecto, se aplicarán las disposiciones del art. 1553 que se refiere a las obligaciones de hacer.

Ahora bien, si la promesa es bilateral, ¿cabe aplicar, en vez del art. 1553, el art. 1489? Sí, podría optarse por esta disposición.

9. Es aplicable la teoría de los riesgos

Reestudiar los apuntes en relación con este tema, teniendo presente que se trata de una obligación de hacer y que, al respecto, hay discusión doctrinaria.

Extinción del contrato de promesa

Se aplican las causas generales de extinción y las específicas, entre las cuales podemos señalar, la caducidad de la promesa por haber vencido el plazo extintivo fijado en ella y la anulabilidad de esta por incumplimiento de alguno de los requisitos establecidos en el art. 1554.