contratos cuestionario

Contratos 7mo SemestreClases del Prof. Miguel Pérez Dávila

TEMA N°1: DE LA NATURALEZA DE VENTADefinición. Caracteres. Análisis del artículo 1474 C.C.. Efectos y modalidades

de la venta. Incapacidades Específicas. De las personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas. De las cosas que no pueden ser vendidas

I.- DEFINICION DE VENTA

La venta es un contrato por el cual una persona natural o jurídica, que llamamos vendedor/a, se obliga a transferir el derecho de propiedad que tiene sobre una cosa, a cambio de recibir un precio.

Art. 1.474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

II.- EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA

EFECTOSA. EFECTO DE CONTRATO DE EFICACIA REAL: Se manifiesta al

efectuarse, en forma pura y simple, la transmisión del derecho de propiedad.

B. EFECTO OBLIGACIONAL: de acuerdo con las determinaciones del artículo 1474, adjudica una obligación principal al vendedor, cual es la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida. Igualmente hay una obligación del comprador de pagar el precio del derecho de propiedad sobre la cosa. Tales obligaciones suponen un acuerdo basado en la voluntad de las partes que se hace manifiesto también en aquellos contratos donde la transmisión del derecho de propiedad está sujeta a otras consideraciones, como por ejemplo en la venta con reserva de dominio.

MODALIDADES

A. Por peso, cuenta y medidaB. Alzado o globoC. Pruebas D. Ensayo previo E. Venta futuraF. Venta aleatoria

III.- INCAPACIDADES ESPECÍFICAS. DE LAS PERSONAS QUE NO PUEDEN COMPRAR O VENDER

INCAPACIDADES PARA VENDER:Artículo 1.481.- Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

INCAPACIDADES PARA COMPRAR:Artículo 1.482.- No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni porintermedio de otras personas:

1º El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.2º Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a sututela, protutela o curatela.3º Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados devender o hacer vender.

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4º Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, ode los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni losbienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.5º Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman parte.

Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que ellos poseen.Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.

OTRAS INCAPACIDADES

Artículo 370.- Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor ni tomarlos en Arrendamiento, ni hacerse cesionarios de créditos ni derechos contra él. Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los bienes del menor que hubieren enajenado.

Artículo 393.- El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en estado habitual de defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus propios intereses, serán sometidos a interdicción, aunque tengan intervalos lúcidos.

Artículo 408.- El entredicho por condenación penal queda sometido a tutela, la cual se regirá por las disposiciones de este Capítulo, en cuanto sean aplicables.

OTRAS INCAPACIDADES PARA VENDER

1. Cuando existe prohibición de enajenar y gravar el bien;2. Cuando se haya declarado la quiebra del propietario;3. cuando el bien haya sido embargado4. cuando el propietario ha hecho cesión de bienes, se aplica la norma de

1942.

Artículo 1.942.- Por la cesión de bienes queda el deudor inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.

IV.- COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS

1. No se pueden vender los bienes dominiales de uso público y de uso privado.

Artículo 539.- Los bienes de la Nación, de los Estados y de las Municipalidades, son del dominio público o del dominio privado.Son bienes del dominio público: los caminos, los lagos, los ríos, las murallas, fosos, puentes de las plazas de guerra y demás bienes semejantes.No obstante lo establecido en este artículo, las aguas de los ríos pueden apropiarse de la manera establecida en el Capítulo II, Título III de este Libro.

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El lecho de los ríos no navegables pertenece a los ribereños según una línea que se supone trazada por el medio del curso del agua. Cada ribereño tiene derecho de tomar en la parte que le pertenezca todos los productos naturales y de extraer arenas y piedras, a condición de no modificar el régimen establecido en las aguas ni causar perjuicios a los demás ribereños.

Artículo 540.- Los bienes del dominio público son de uso público o de uso privado de laNación, de los Estados y de las Municipalidades.

2. Tampoco pueden venderse los derechos de uso y habitación de una persona.

Artículo 630. Los derechos de uso y habitación no pueden ceder ni arrendar.Si no pueden cederse ni arrendarse mucho menos podrán venderse.3. No pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesión no abierta.

Artículo 1484. Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva, aún con su consentimiento.

4. La venta de la cosa Ajena Artículo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

TEMA N° 2: OBLIGACIONES DEL VENDEDORLa tradición y el Saneamiento. La Tradición: a) Formas. B) Reglas Derecho de

Retención del Vendedor. Saneamiento en caso de evicción. Definición: A) Requisitos. B) Efectos. C) Acciones y Lapsos. Garantías del Buen

Funcionamiento. Otras obligaciones del Vendedor.

I.- LA TRADICCION.

Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

a) FORMAS DE HACER LA TRADICIÓN DE LA COSA VENDIDA.

a.1) TRADICÓN DE INMUEBLES:

Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

a.2) TRADICION DE COSAS MUEBLES:

Artículo 1.489.- La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título.

a.3) TRADICIÓN DE LAS COSAS INCOPORALES:

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Artículo 1.490.- La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

b) REGLAS DEL DERECHO DE RETENCIÓN DEL VENDEDOR

En vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando no habiendo acordado plazo para el pago, no recibe el precio del comprador, a tales efectos el artículo 1493 establece:

Artículo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido.

II.- SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION

SANEAMIENTO DEFINICION:

Es la obligación del vendedor de responder ante comprador por la posesión pacifica y aprovechable de la cosa vendida.

Artículo 1.503.- Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél:1º De la posesión pacífica de la cosa vendida.2º De los vicios o defectos ocultos de la misma.

TIPOS DE SANEAMIENTO:

I. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN:

Artículo 1.504.- Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

La evicción puede ser TOTAL, PARCIAL O MENOR

Será TOTAL la EVICCION:

1. Cuando el tercero reivindica para él la totalidad de la cosa.

2. Cuando el tercero logra la resolución, la nulidad del negocio jurídico por el cual el comprador adquirió la cosa o la anulación del titulo del vendedor;

3. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre únicamente el crédito

4. Cuando en cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador de procurar a posteriori su defensa de la reivindicación, pero si es

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evidente que ello no puede ser posible, ocurre la evicción total.

Será PARCIAL la EVICCION:

En ella la reivindicación del tercero se produce solamente sobre una parte de la cosa no importa que esta sea divisa o indivisa. También hay evicción parcial cuando hay un excedente del precio de remate del inmueble cuya hipoteca se ejecute, sobre el crédito a cobrarse.

Será MENOR la EVICCION:

Se refiere a la reivindicación, por parte de terceros de derechos de usufructo, servidumbres, etc; sobre la cosa, siempre y cuando la posesión pacifica y provechosa del comprador se vea afectada.

III. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Es la obligación del vendedor de responder por los vicios o defectos ocultos que disminuyan el goce provechoso de la cosa por parte del comprador.

III.I.- REQUISITOS:

1.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.2.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida disminuya su uso y de ser conocido por el comprador éste pudiera haberse abstenido de comprarla, o pudiese haber ofrecido un menor precio.3.- Que el vicio por defecto sea oculto. El vendedor no esta obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes y por tanto conocidos por el comprador.4.- Que el vicio o defecto de la cosa exista en el momento de la venta. 5.- Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa.

III.II.- EFECTOS:El comprador puede escoger entre:

1.- Devolver la cosa y obtener la restitución de su dinero.

2.- Quedarse con la cosa obteniendo una disminución del precio pagado, mediante la restitución de una cierta cantidad estimativamente representativa de esa disminución.3.- Cuado el vendedor procedió de mala fe, puesto que conocía los vicios o defectos de la cosa, y no los mencionó al comprador, procede a la restitución del precio, y el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos por el comprador. 4.- El vendedor de buena fe, sólo debe restituir el precio pagado y rembolsar los gastos que haya tenido el comprador.

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5.- Si la cosa ha perecido por sus defectos la perdida es atribuible al vendedor.6.- La perdida de la cosa por un caso fortuito es de cuenta del comprador.

III.III.- ACCIONES:

Las acciones del comprador son: 1.- LA ACCION REDHIBITORIA: Es aquella que obedeciendo a iniciativa del comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, obligándose el comprador a devolver la cosa, y el vendedor a restituirle el precio pagado. Esta acción es procedente en los casos de remates judiciales. 2.- LA ACCION ESTIMATORIA: Es aquella que permite al comprador quedarse con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminución que ha sufrido el precio de la cosa por efectos del vicio oculto.3.- el comprador puede ejercer una u otra acción mientras no exista la sentencia de cosa juzgada.4.- Cuando no se pueda restituir la cosa por haber enajenado la cosa y otra causa, el comprador debe escoger la acción estimatoria, es decir, recibir un precio estimado.5.- El comprador que ha gravado la cosa antes de conocer el vicio o defecto debe liberal el gravamen de la cosa para después ejercer la acción redhibitoria.

III.IV.- LAPSOS:

Lapsos para intentar la ACCION REDHIBITORIA y la ESTIMATORIA por ANALOGIA:

1.- COSAS INMUEBLES: un año desde la tradición 2.- ACCION INMNIZATORIA EN UN CONTRATO DE OBRAS: dentro de los dos años contados a partir del día en que se ha verificado uno de los casos mencionados. 3.- SI LA COSA ES UN ANIMAL: debe intentarse dentro de 40 días. 4.- LAPSO PARA INTENTAR ACCIONES CONTRA ERL VENDEDOR: Artículo 1.526.- En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor.

IV.V.- GARANTIA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO:

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La garantía convencional del buen funcionamiento es el compromiso del vendedor de responder ante el comprador por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado.

Debemos estar claros que la garantía del buen funcionamiento no contempla el pago de indemnizaciones.

TEMA N° 3: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR El pago del precio; a) Reglas. B) Excepciones. C) Sanciones por su

incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, ventas prohibidas, venta de la cosa ajena. Intereses del Precio.

I.- EL PAGO DEL PRECIO

A) La obligación mas importante del comprador es, sin duda, pagar el precio de la cosa.

Sin embargo, ésta obligación de pagar el precio, conlleva otras, tales como:

a) Pagar el día determinado en el contrato; b) Pagar en el sitio convenido contractualmente.

II.- EL PRECIO

Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a la cosa vendida.

III.- CARACTERES

1. El precio debe ser real: el precio no puede ser producto de una simulación, ni estar basado en factores ajenos a la realidad.

2. El precio debe ser serio: debe corresponder al verdadero valor de la cosa

3. El precio debe expresarse en moneda de curso legal: no puede convenirse en moneda diferente al bolívar

4. El precio debe ser determinado: Ello ocurre cuando aparece expresado, mencionado en el contrato.

5. El precio debe ser determinable: puede ser que el precio no aparezca en el contrato, pero en ese caso deben mencionarse elementos para determinarlo.

6. El precio debe ser determinado por un tercero: de acuerdo a lo previsto en el artículo 1479 del Código Civil.

IV.- REQUISITOS DE LA COSA OBJETO DE VENTA

Las condiciones establecidas en nuestro ordenamiento para el objeto del contrato, es decir, la cosa vendida, están definidas en el artículo 1.155:

“El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o determinable”.

V.- VENTA DE LA COSA DE FUTURA EXISTENCIA.

Articulo 1156 “… Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario…”

Y agrega el artículo:

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“…Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre esta sucesión, ni aún con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate…”

VI.- FORMAS DE VENTA DE LAS COSAS FUTURAS.

A) LA VENTA NO SE PRODUCE SI LA COSA NO ES ENTREGADA EMPTIO REI SPERATAE: La venta de la cosa futura en la modalidad de “EMPTIO REI SPERATAE” presupone, ineludiblemente, en el vendedor la obligación de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta exista, de manera que la venta no se produce si la cosa no es entregada, es decir, el comprador no debe el precio.

B) EL COMPRADOR PAGA EL PRECIO AUNQUE LA COSA NO LLEGUE A PRODUCIRSE, EMPTIO SPEI: el termino, procedente del Derecho romano se utiliza para designar un contrato mediante el cual el comprador paga el precio al vendedor, por una cosa que se puede o no producirse en el futuro, es decir, asumiendo el riego de pagar el precio, a pesar de que la cosa no llegue a producirse.

VII.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

A) La obligación más importante del comprador es, sin duda, pagar el precio de la cosa.

B) Recibir la entrega de la cosa.C) Recibir las cosas accesorias que formen parte de la cosa

vendida.D) El pago de algunos gastos que le corresponden al comprador.E) Intereses sobre el precio.

VIII.- RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA

Si se trata de inmuebles Si la cosa es un inmueble, el vendedor puede:

1.- Usar el procedimiento de la oferta real-deposito, para exigir que el comprador cumpla; 2.- Oponer la excepción non adimpleti contractus; 3.- Pedir la indemnización por daños y perjuicios.4.- Intentar una acción resolutoria

Si se trata de muebles: Si la cosa es un mueble, el vendedor puede hacer uso de la normativa del artículo 1531 (estamos refiriéndonos implicícitamente a la obligación del comprador, de retirar la cosa y de pagar el precio.

IX SUSPENSIÓN DEL PAGO DEL PRECIO

LA SUSPENSION DEL PAGO DEL PRECIO La suspensión del pago del precio por parte del comprador opera

en los supuestos del artículo 1530, a saber:

“…Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor de garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante

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cualquiera contingencia de esta clase el comprador verifique el pago….”

Los supuestos para que proceda la suspensión del pago son:A) Que el comprador no hay efectuado el pago.B) Que el Comprador fuere perturbado, o tuviere fundador temor

de serlo, por una acción, será hipotecaria, sea reivindicatoria. C) Que no se haya estipulado la posibilidad de que el comprador

renuncie al derecho de suspender el pago del precio.

TEMA N° 4: EL RETRACTOConcepto. Utilidad. Retracto convencional: a) Requisitos. B) Plazos y Prorrogas. C) Derechos y Beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del

Retracto Legal.

I.- EL RETRACTO El derecho de retracto es una forma de resolución del contrato de venta,

sustentada en una condición resolutoria potestativa, acordada al vendedor, mediante un pacto entre las partes; o en la facultad que otorga la ley al comunero, para subrogarse en el extraño a la comunidad que, por una y otra razón haya adquirido una cuota.

Tipos de retracto 1.- RETRACTO CONVENCIONAL.2.- RETRACTO LEGAL.

II.- RETRACTO CONVENCIONAL

ARTÍCULO 1534. El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresa en el artículo 1.544.

III.- RETRACTO LEGAL

ARTICULO 1546. el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por la compra o donación en pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quiera usar del retracto, sólo podrá hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

IV.- ESENCIA JURIDICA.

la esencia del contrato de venta con pacto de retracto radica en la posibilidad del vendedor de resolver el contrato celebrado, valido de la condición resolutoria potestativa incluida en el pacto, es decir, que el contrato con pacto de retracto es una manera de obtener la resolución del contrato por haberlo acordado así las partes. Consecuencialmente, la facultad de vendedor de retrae, nunca puede ser establecida como obligación y el propio texto del artículo 1534 la cataloga nula.

V.- EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL

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1. El derecho de retracto puede ser ejercido por el vendedor, o sus causahabientes, o quienes hayan adquirido ese derecho de él o ellos.

2. Quien ejerce el retracto debe tener la capacidad para ejercer actos de disposición.

3. Cuando el derecho de retracto pertenece a varios vendedores, rige lo determinado en el artículo 1541.

3.1.- La prohibición del rescate parcial está a tono con el hecho de que la adquisición se hizo por un todo.3.2.- Se protege así al comprador, de ingresar a una comunidad que nunca estuvo dentro de los planes de su compra inicial.

4. Si el fundo no ha sido vendido en su totalidad, ni conjuntamente por todos los copropietarios rige el artículo 1542.

5. Quien ha comprado con pacto de retracto no puede ejercer derecho contra el arrendatario hasta ser el propietario.

VI.- REQUISITOS PARA EL RETRACTO CONVENCIONAL 1. La existencia de un contrato de venta.2. Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el

derecho de recuperar la cosa vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto;

3. Que se produzca la restitucion al comprador del precio pagado por el vendedor;

4. Que el vendedor reembolse al comprador “no solo el precio de lo recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que tenga” artículo 1544.

5. Que el rescate a que el vendedor tiene derecho por efecto del pacto de retracto celebrado, se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley y sus prorrogas.

VII.- PLAZOS

Artículo 1535. El derecho de retracto legal no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo mas largo se reducirá a

este plazo.-

VIII.- PRORROGAS Artículo 1535: “…Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prorrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prorrogas lleguen a exceder de cinco años.

MOMENTOS PARA CONVENIR LA PRORROGA

La prorroga que tendrá el contrato de venta con pacto de retracto convencional debe convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato pues cumplido ese lapso el comprador habrá consolidado su derecho de propiedad sobre la cosa vendida y el vendedor no podrá ejercer el retracto.

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IX.- DERECHOS DEL COMPRADOR.

1. El comprador tiene todos los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir, vender, hipotecar etc.

2. Derecho de prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.

3. El comprador tiene el derecho de oponer el beneficio de excusión 4. Aun cuando no existe un plazo legal para que el vendedor

devuelva al comprados los gastos previstos en el artículo 1544, si existe in fine en ese texto el derecho de retención, que opera a favor del comprador, cuando el vendedor no cumple con la restitución de los gastos que contempla el artículo 1544.

5. Además de las limitaciones de la le de arrendamientos inmobiliarios y del contrato de arrendamiento que exista sobre la cosa, , el comprador no puede despedir al arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.

X.- DERECHOS DEL VENDEDOR.

1. El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condición resolutoria del contrato con pacto de retracto, mientras ese rescate lo efectúe dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello.

2. Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender, hipotecar, donar, etc.

XI.- REQUISITOS PARA QUE OPERE EL RETRACTO LEGAL.

1. Que exista comunero con derecho en una comunidad de común

2. Que exista una adquisición hecho por venta o donación de pago de una cuota parte de la comunidad.

3. Que la adquisición producto de una compra o de una donación en pago, sea hecha por un extraño, es decir, por alguien que no sea comunero.

4. Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley, dentro de nueve dias, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente.

5. Que la cosa, o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

6. Son aplicables las mismas reglas en cuanto a capacidad que para el retracto convencional.

XI.- EFECTOS DEL RETRACTO LEGAL.

1. El comunero ejerce el retracto legal no está suscribiendo un nuevo contrato, sino que se subroga en la situación jurídica del extraño que adquirió la cuota de la comunidad, luego rigen para él las condiciones del contrato que producía transferencia de derecho a favor del extraño.

2. El extraño no queda obligado al saneamiento a favor del retrayente.

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TEMA N° 5: MODALIDADES DE LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES Muebles: a) peso, cuenta y medida. B) alzada o globo. C) venta de cosas que se

acostumbran a gustarse. D) venta de cosas sujetas a ensayo previo. E) venta futura. F) venta aleatoria. Inmuebles: venta por cabida y venta en globo.

A) PESO, CUENTA Y MEDIDA.

Artículo 1475.- Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

B) ALZADA O GLOBO.

Artículo 1476. Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente.Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio.

PRUEBA

Articulo 1477. En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

ENSAYO PREVIO

Articulo 1478. La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva.Artìculo 1198 Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.

C) VENTA FUTURA

Artículo 1.156. Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre esta sucesión, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate.

D) VENTA ALEATORIA

Es una modalidad de la venta de cosas futura existencia. La venta será aleatoria cuando:

1.- Cuando se vendan cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad o en cualquier cantidad. 2.- Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo tomando el comprador sobre si este peligro.

E) VENTA POR CABIDA

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Artículo 1496: El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

Garantía por cabida.

Artículo 1184. Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido.

F) VENTA DE VISU

Artículo 1502: No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideración a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redacción del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirtúa el solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de las cosa materia del contrato.

TEMA N° 6: VENTA CON RESERVA DE DOMINIOConcepto. A) Características. B) Requisitos. C) Efectos. D) Resolución y perdida

del beneficio del término.

I.- VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas muebles por su naturaleza, en el cual el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso y goce de la cosa vendida pero se reserva el poder de disposición, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. Sin embargo el comprador puede usar la cosa; pero asume el riesgo sobre ella desde el momento mismo de llevarse a efecto la venta.

II.- CARACTERISTICAS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

1.- El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza.

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2.- El precio de la venta será cancelado por el comprador a plazos.3.- El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio convenido íntegramente.4.- El comprador adquiere el título de propiedad sólo cuando ha terminado de cancelar el precio.5.- Cesión de crédito contra el comprador comprende el dominio del vendedor sobre la cosa.

III.- REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIA TENGA EFECTOS CONTRA TERCEROS.

A) El contenido del documento. Datos de identificación del vendedor, del comprador de la cosa. Su ubicación y forma de pago. El documento debe contener, por lo menos, nombre, apellido, comprado, descripción exacta de la cosa, con referencia de su elaboración industrial, si las mismas existen, lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva, precio de la venta, fecha de la misma y condiciones de pago.

B) Condiciones del documento de venta: autenticidad y emisión en duplicado. El documento deberá ser autentico legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta y será extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y otro para el comprador.

IV.- REQUISITOS PARA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

La resolución del contrato procederá cuando las cuotas no pagada sean superiores a la octava parte del precio total de la cosa.

V.- DEL REGISTRO NACIONAL DE VEHICULOS Y CONDUCTORES

EFECTOS:1.- Existencia de repuestos y servicios técnicos para mantener la utilidad de la cosa. Artículo 6: Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requerido. 2.- De cuando la propiedad de la cosa vendida pase al comprador- Artículo 7: Cuando por razón del u otra causa licita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá sus efectos. 3.-Notificación del comprador de cambios de domicilio y de cualquier medida preventiva sobre la cosa. Artículo 8: El comprador deberá notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos, o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. Sanción por incumplimiento de lo establecido en el artículo anterior“…La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a pedir EJECUCION

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INMEDIATA de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente ley. 4.- Imposibilidad del comprador de disponer de la cosa sin autorización del vendedor mientras dure la reserva de dominio. Artículo 9: El comprador no puede realizar ACTOS DE DISPOSICION sobre la cosa adquirida con reserva de dominio mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario.

V.- RESPONSABILIDAD PENAR DEL COMPRADOR

Artículo 14: Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor deber restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización, el juez según las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cuotas vendidas convenida.

V.- DURACION MAXIMA DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Artículo 10. El pacto de reserva de dominio no podrá tener un termino mayo de cinco (5) años.

TEMA N° 7: VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS

Concepto. A) Características. B) Requisitos. C) Requisitos. D) Propiedad individuales. La administración. Documento de parcelamiento. Disolución de la

comunidad.

I.- VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS

Llámese propiedad horizontal al derecho de usar, gozar y disponer de manera exclusiva, de inmuebles, constituidos por apartamentos, locales comerciales y de oficinas que integran edificios y que mantienen salida a la vía pública directamente o a través de área comunes, con las restricciones y obligaciones establecidas en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal y por la regulaciones contenidas en los respectivos documentos constitutivos de los condominios.

II.- CARACTERISTICAS DE LAS VENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal son parte de edificios, residencias o conjuntos en los cuales hay varias unidades inmobiliarias 2.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal deben tener salida independientes a la vía publica directamente, o a través de áreas comunes.

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3.- Para la venta de inmuebles en propiedad horizontal rigen todas las condiciones establecidas para la venta de inmuebles en general. 4.- Además de las condiciones establecidas para la venta de inmuebles que mencionamos en el numeral anterior, la venta de inmuebles en propiedad horizontal debe basarse en las disposiciones de la LPH y el documento constitutivo del condominio y el respectivo reglamento del condominio, del edificio o residencia de la cual forma parte el inmueble vendido en propiedad horizontal.

III.- REQUISITOS PARA LA VENTA DE INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Para que un inmueble pueda ser vendido en propiedad horizontal, se requiere en primer lugar que forme parte de un edificio o residencia destinado a la propiedad horizontal.

2. De acuerdo a los establecido en la LPH, los edificios o residencias a ser vendidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, deben contar con la constitución de un régimen de propiedad horizontal, lo cual estructura mediante la elaboración de un documento de condominio el cual debe ser registrado en la oficina de registro inmobiliario respectivo.

3. Nuestra recomendación es que en los documentos de venta de unidades en propiedad horizontal debe constar que el comprador conoce suficientemente el documento de condominio del edificio o residencia donde ésta la unidad por adquirir su aclaratoria y el respectivo reglamento del condominio.

4. Art. 35 LHP En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o mas cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la perdida del beneficio del termino que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) dias que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.

5. Art. 35 LHP “…En el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente el enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

IV.- AREAS DE USO PRIVADO

1. La ubicación de la unidad vendida, piso, área, su distribución arquitectónica, y linderos.

2. Constará en el documento de venta si el apartamento o local tiene asignado en el documento de condominio respectivo el uso de estacionamiento o maletero.

3. Además, maleteros y depósitos para almacenaje privado del inmueble vendido.

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V.- LA ADMINISTRACIÓN

Art. 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador

VI.- VENTA DE PARCELAS

La venta de parcelas es la enajenación de lotes de un inmueble constituido por un terreno que han sido destinados para ser vendidos en forma pública por unidades parceladas y de acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento.

VII.- OFERTA PÚBLICA

“…Se entiende como oferta publica a los fines de esta ley, la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial…”

VIII.- REQUISITOS Y DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO

ART. 2 Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará "Documento de Urbanización o Parcelamiento", en el cual harán constar: a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;b) la denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;c) la relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de

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estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes; d) el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;e) el número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;f) las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por losOrganismos competentes;g) los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

Parágrafo Unico. La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

IX.- ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA

ART 5. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o Parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados con prisión de cinco a veinte meses

ART. 24. El Documento de Urbanización o Parcelamiento a que se refiere el artículo 22 de esta Ley deberá ser protocolizado también por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenación de su inmueble por parcelas y por oferta pública, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido dado en garantía hipotecaria, el Documento de Urbanización o Parcelamiento podrá ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido por el artículo 6º, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicará lo dispuesto en el artículo 13. Si el término fijado por los propietarios o los copropietarios conforme al inciso f) del artículo 2º fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de parcelas, este podrá pedir judicialmente la definitiva fijación de dicho término.

Parágrafo Único.

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Cuando la enajenación del inmueble prevista en este artículo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artículo 2º de esta Ley, los adquirentes de parcelas podrán pedir judicialmente la fijación de término para la ejecución de Aquéllos.

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