La Comunidad o copropiedad.

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La historia del derecho inmobiliario dominicano ha dado lugar a un rechazo injustificado de la figura de la copropiedad, figura que no obstante se produce en la vida diaria del tráfico. Basta recordar aquí, que una de las finalidades de la implementación del sistema torrens en el país, era evitar los fraudes y traumas sociales que habían causado los terrenos comuneros, y que uno de los objetivos de dicho sistema era el intentar dar una solución al problema de los terrenos comuneros. Con el paso del tiempo se produjo una confusión de los conceptos de copropiedad, a la confusión del concepto de parte indivisa de finca con el concepto de parte material de finca, por medio de las constancias anotadas. En primer lugar, lo que tiene que quedar claro, es que cuando estemos hablando de Comunidad o Copropiedad, no nos estamos refiriendo ni a la antigua situación de los terrenos comuneros (que realmente eran situaciones de copropiedad), ni tampoco a la figura del Condominio que es el supuesto en que varios departamentos de un edificio pertenecen a distintos propietarios, ni tampoco al régimen económico matrimonial de comunidad de bienes; nos estamos refiriendo al supuesto, tan frecuente en la vida diaria, de que varias personas concurran en la titularidad de un mismo inmueble, bien porque lo adquirieron conjuntamente por compra, bien por donación, bien como consecuencia de una sucesión hereditaria, bien por una adjudicación en subasta, etc. es decir cuando son varias las personas que han adquirido el inmueble. Se define genéricamente la copropiedad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro-indiviso a varias personas. Desde el momento en que varias personas, ya sean éstas personas físicas o personas morales, concurren a la adquisición del mismo bien, existe entre ellos copropiedad o comunidad. Es cierto que los supuestos de propiedades pro-indivisas son mirados con menosprecio por parte del legislador, puesto que son fuentes frecuentes de conflictos entre los distintos copropietarios. Pero no por ello, se debe dejar de reconocer que también es posible que varias personas quieran permanecen de forma indefinida en el pro-indiviso como por ejemplo forma de explotación de esos negocios comunes, y también esos supuestos deberían de ser normados por el legislador. Sería deseable, que en el campo del derecho civil, se estableciera una regulación sustantiva de la copropiedad o comunidad. Cuando varias personas concurren a la vez en la titularidad de un inmueble estamos ante un supuesto de copropiedad o comunidad, es preciso saber que tipos de comunidades son las que se admiten en derecho. La doctrina jurídica distingue dos tipos de comunidades: - La Comunidad de Tipo Romano y la Comunidad de Tipo Germánico.

La diferencia fundamental entre una y otra figura es el concepto de cuota indivisa ya que la comunidad de tipo romano, es una comunidad por cuotas mientras que en la comunidad de tipo germánico no existen dichas cuotas.

Se define como cuota indivisa, cuota parte, o parte pro-indiviso, la parte proporcional que corresponde a cada copropietario en la titularidad del bien inmueble, bien entendido que esta cuota indivisa es de carácter porcentual ideal y no se corresponde con ninguna porción material del inmueble. Cuando dos personas compran una parcela, ambas serán copropietarias de dicha parcela en la cuota indivisa o porcentaje que

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ellos fijen. Puede ser que ambos compren por partes iguales, en cuyo caso el porcentaje o cuota indivisa que corresponde a cada uno de los copropietarios en la cosa común es del 50 % o si prefiere llamarlo, de una mitad indivisa. Ello no quiere decir, si por ejemplo la finca mide 1000 metros cuadrados, que cada uno de ellos tenga sobre dicha finca la titularidad de 500 metros cuadrados, o que tenga el derecho a 500 metros cuadrados de forma material ubicados en un determinado lugar. Será necesario un acto posterior, a través de la subdivisión de la finca y la disolución de la copropiedad con adjudicación de las distintas parcelas a cada uno de los copropietarios, como se logrará que entonces sí, cada uno de los copropietarios sea el propietario de una finca individualizada. Puede ocurrir, igualmente que los distintos copropietarios fijen un porcentaje distinto en sus adquisiciones, es decir que por ejemplo uno sea dueño de una tercera parte indivisa de la finca y el otro de dos terceras partes indivisas (ningún problema debe de existir también para ello). El que cada uno de los copropietarios sea titular de una parte indivisa de la finca, no supone, y lo volvemos a repetir, que eso se corresponda con ser titular de una parte material concreta y determinada de finca.

Las cuotas indivisas, nunca se concretan y se ubican en partes materiales de finca, porque no pueden ubicarse nunca de esa forma ya que son partes porcentuales matemáticas. Distinción entre la Comunidad Germánica y la Comunidad de Tipo Romano. La comunidad por cuotas también llamado comunidad romana. Que se caracteriza por las siguientes notas:

- La propiedad está atribuida a los distintos cotitulares (condueños) por cuotas. - Cada cotitular puede disponer como quiera de su cuota. - Cada cotitular puede materializar esa cuota abstracta que le pertenece, mediante el ejercicio de la actio comuni dividundo, es decir la acción de división de la cosa común, que no es otra cosa que la subdivisión de la parcela en tantos lotes o parcelas materiales como cotitulares haya, adjudicando a cada uno de los cotitulares, una porción material de finca.

- La Comunidad de carácter germánico:

A diferencia de la Comunidad de tipo ordinario o romano donde la propiedad del objeto pertenece por cuotas a los cotitulares, la comunidad de tipo germánico se diferencia de aquella porque los cotitulares son dueños del objeto, pero no existen cuotas entre ellos.

Se caracteriza por:

- Cada uno de los diversos objetos que integran la comunidad, no están atribuidos por cuotas a los cotitulares. - Que existen vínculos personales entre los cotitulares que impiden que cada uno pueda disponer de su parte. (por ser cónyuges, herederos...) - Y no existe a diferencia de la comunidad romana la acción de división de la cosa común. A este tipo de Comunidades germánicas se les define como patrimonios separados colectivos, en el sentido de que si bien sobre todo el patrimonio en sí considerado, cada uno de los cotitulares de dicho patrimonio puede ostentar la titularidad de una cuota indivisa del mismo en el sentido de la comunidad romana, sin embargo respecto

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a cada uno de los objetos que integran dicho patrimonio, no cabe hablar de comunidad romana sino germánica pues no existe sobre cada objeto cuota de la que disponer. Son supuestos de comunidad germánica la comunidad de bienes, o los patrimonios en liquidación. Para entenderlo mejor, explicamos que por ejemplo una vez disuelta la comunidad de bienes, todo el patrimonio de la comunidad de bienes, (una vez hechos los reintegros correspondientes) pertenece a los dos cónyuges por mitad en virtud del artículo 1474 Código Civil. Ello quiere decir que sobre todo el patrimonio cada uno de los cónyuges tiene la mitad indivisa como si fuera una comunidad de tipo romano, pero ello no quiere decir que sobre cada uno de los objetos que integran ese patrimonio tengan una mitad indivisa. Es por ello que el artículo 1476, establece que la partición de la comunidad se le aplicará las mismas reglas que en cuanto a las participaciones en las sucesiones. O por ejemplo si una persona fallece con dos hijos, cada uno de los dos hijos tendrá la mitad indivisa de toda la herencia yacente, pero ello no quiere decir que se tenga la mitad indivisa de cada uno de los bienes. Será luego con la determinación de herederos y la partición de la herencia cuando definitivamente se adjudiquen los bienes a cada uno, pudiendo no obstante querer los herederos que determinado bien se les adjudique por mitad y en pro-indiviso. Será entonces cuando ya surgirá la comunidad ordinaria sobre ese concreto bien, de forma que cada uno de los herederos podrá hacer actos de disposición sobre su cuota. De igual forma sobre la copropiedad, el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas establece en su artículo 9 párrafo II que: “Cuando los derechos están consignados en forma genérica a favor de varias personas, sin estar determinada la participación que le corresponde a cada una de ellas, se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho corresponde a todos los cotitulares en cuota partes iguales”. Derechos y Obligaciones de los Copropietarios. Nos vamos a referir principalmente a los supuestos de comunidad ordinaria, que son los más frecuentes. Supuestos fácticos que se pueden plantear: - ¿Puede un copropietario de una comunidad ordinario disponer de su cuota?: efectivamente cada cotitular puede realizar actos de disposición sobre su cuota y como prevee la regulación del Reglamento del Registro de Títulos en el Certificado del Título que será único se hará constar la parte porcentual que le corresponde al nuevo adquirente. - ¿Puede un cotitular disponer de la totalidad del bien? Evidentemente no, puede hacer actos de disposición sobre su cuota pero no sobre la totalidad del bien. - ¿Es susceptible de embargo la cuota del cotitular?. En principio no debe de haber ningún problema para ello. - ¿Puede el cotitular declarar una mejora de una edificación por sí sólo?. Realmente ello no es un acto de disposición sino de administración, actos de administración para los que sólo se requiere la mayoría de los copropietarios, pero dado que dichas mejoras afectan a la esencia del objeto, lo más lógico es que se precise para ello el consentimiento de todos los copropietarios. - ¿Las situaciones de copropiedad desembocan siempre en la división de la cosa común?. No necesariamente, pues esto dependerá de cual sea la voluntad de los copropietarios, pues igual están interesados en seguir en el régimen de copropiedad.

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- La subdivisión de la finca, y la adjudicación de cada uno de los lotes a cada cotitular conlleva la existencia de dos actos:

a) Un acto de especificación, que como tal sólo requiere la capacidad para realizar actos de administración b) Un acto de disolución de comunidad que conlleva la capacidad para enajenar bienes inmuebles.

- ¿Puede un cotitular establecer un derecho real limitado sobre la totalidad del Objeto?. La respuesta es que rotundamente no, para ello se precisa el consentimiento de todos los cotitulares. - ¿Pueden los comuneros establecer un pacto de indivisibilidad del objeto con trascendencia real, ya que por razones funcionales caso de dividirse sea inservible para el uso que se destina? Es perfectamente posible y habrá de hacerse constar como carga en el folio real de la parcela. - ¿Tiene la comunidad romana personalidad jurídica? Nunca, los que tienen personalidad son las personas físicas o morales que la integran nunca la comunidad por si.