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Coyuntura global del mercado inmobiliario español

Diciembre 2009

09

aguirrenewman.com


Diciembre de 2009

La rehabilitación será el motor del inmobiliario español durante los próximos años

Contacto Aguirre Newman

Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 [email protected] Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) 91 319 13 14 [email protected]

El análisis que se presenta a continuación es la tercera edición del informe “Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario”, publicado por Aguirre Newman, en el que acompañando un balance del comportamiento de todos los segmentos del mercado durante el presente año, se realiza un acercamiento a los factores clave para el futuro del sector de la construcción y en concreto del mercado inmobiliario. La tercera edición de este informe es el resultado de una profunda investigación llevada a cabo durante el año 2009 que permite a Aguirre Newman no sólo ofrecer a sus clientes la explicación de los hechos acaecidos durante este tiempo, sino también anticipar cuál será la evolución más probable de los parámetros clave de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario español en 2010. El informe está organizado en 4 grupos de contenidos: España ante el reto de reinventar su mercado inmobiliario, conclusiones y perspectivas de los segmentos inmobiliarios clave y el diagnóstico de la situación actual de dichos segmentos.

Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre

Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.

Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo

realizado por Aguirre Newman

Diciembre 2009


Departamento de Análisis e Investigación de Mercados

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1. INTRODUCCIÓN………..………….………….………….………….……….4

2. ESPAÑA Y EL RETO DE REINVENTAR SU SECTOR INMOBILIARIO…5

2.1. ENTENDIMIENTO APORTACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB

2.2. EL RETO DEL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL

2.3. SOBREVALORACIÓN DEL MERCADO

3. CONCLUSIONES…………………………………………………………….…16

4. PREVISIONES…………………………………….………………………….…23

5. ANÁLISIS DE LOS SEGMENTOS CLAVE……………………….……….…32

5.1. RESIDENCIAL

5.2. OFICINAS

5.3. CENTROS COMERCIALES

5.4. INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

5.5. HOTELES

Contacto Aguirre Newman

22 de julio de 2008

Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a

la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o

garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.

Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se

realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 [email protected]

Índice

Mercado de Industrial-Logístico

Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) 91 319 13 14 [email protected]

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1. Introducción

La economía española decrecerá más de un 3,5% en 2009 y un 1% en 2010 según las

previsiones de los principales organismos internacionales. La fuerte dependencia de nuestra

economía con el sector de la construcción junto a la elevada disponibilidad de inmuebles

desocupados que hay en nuestro país en este momento debe llevarnos a reflexionar sobre

cuanto tiempo será necesario para absorber estos inmuebles y para poder recuperar un

nivel mínimo de actividad de construcción que garantice una vuelta a un nivel de

crecimiento razonable para nuestra economía.

España tiene ante sí el reto de reinventar su sector inmobiliario para que este pueda liderar

de nuevo una economía que en el corto plazo no parece ser capaz de crear nuevos focos

de crecimiento que no estén asociados al sector de la construcción. No se trata retornar a

los niveles de construcción del periodo 2004-2007 en los que se iniciaban de media

600.000- 700.000 viviendas anuales, ni tanpoco se trata de buscar que la aportación de la

construcción al PIB supere el 10% como en los años del boom, de lo que se trata es de

establecer las bases de un modelo de negocio eficiente que genere riqueza y empleo

representando no más del 8% del PIB, tal y como sucede en la mayor parte de las

economías desarrolladas.

A continuación se realizará un diagnóstico de la realidad del mercado en este momento y se

expondrán 5 medidas que desde Aguirre Newman consideramos ayudarían a favorecer que

la recuperación económica se produzca lo antes posible.

• Incrementar el peso de la rehabilitación dentro del sector de la construcción como

actividad sustitutiva de la promoción de obra nueva.

• Favorecer la creación de una oferta de alquiler de vivienda de calidad mediante la

agilización al máximo el proceso de desahucio y abordando una modificación sustancial

de la ley de arrendamientos urbanos actual.

• Permitir la conversión de vivienda libre en vivienda de protección oficial en

determinados casos, favoreciendo el acceso de las rentas medias a este segmento del

mercado.

• Establecer un único sistema de información pública a nivel nacional, provincial y

municipal que permita saber con certeza tanto el número de viviendas vacías existe en

cada municipio de España como su oferta de suelo para evitar generar confusión y

desconfianza al promotor, al inversor y al ciudadano común.

• Potenciación de la figura del “experto independiente” como apoyo de la banca en la

toma de decisiones sobre la viabilidad de la financiación de proyectos inmobiliarios. En

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los últimos años hemos sido testigos de numerosas situaciones en los que los

mecanismos de detección de riesgos no han funcionado convenientemente.

2. España ante el reto de reinventar su sector inmobiliario

2.1. Entendimiento de la aportación de la construcción al PIB

España fue una economía próspera que crecía por encima de la media europea y que

fraguaba su crecimiento en el sector de la construcción. De este modo la actividad

constructiva suponía en 2006 exactamente 104.570 millones de euros, el 10,4%

del PIB. En aquel entonces la actividad constructiva se desglosaba de la siguiente forma:

Facturación (Millones de Euros) %

Residencial 54.481 52,1%Oficinas 644 0,6%Retail 940 0,9%Industrial / Logística 1.281 1,2%Otros 524 0,5%Edificación Publica (*) 14.681 14,0%Obra Civil 32.019 30,6%

(*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc)

104.570 100%57.346 55%46.700 45%

Actividad Constructiva - Año 2006

Total Iniciativa PrivadaTotal Iniciativa Pública

Fuente.- Aguirre Newman

Iniciativa Privada

Total

Iniciativa Pública

Tras el estallido de la crisis financiera internacional y una vez confirmada la entrada en

recesión de la economía española en el último tercio de 2008, desde Aguirre Newman

prevemos que la actividad de construcción no supondrá más del 7,8% del PIB del

ejercicio de 2009. Cabe señalar que a pesar de este claro retroceso, en los países de la

zona euro el peso específico que tiene la construcción en el PIB no supera en ningún caso el

8%. Por ello no debería afirmarse que este sector esté mostrando en la actualidad unos

niveles de actividad anormalmente bajos en nuestro país, sino más bien que la actividad se

ha normalizado y a retornado a niveles apropiados tras unos años de excesiva construcción.

En el siguiente gráfico queda reflejada la evolución del PIB y la aportación del sector

construcción al mismo. Además, se incorpora un cuadro en el que se muestra el análisis

comparativo de la actividad constructiva entre los años 2006 y 2009:

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2006 Facturación (Millones de Euros)

2009 Facturación (Millones de Euros)

VAR (%)

Residencial 54.481 41.891 -23,1%Oficinas 644 793 23,1%Retail 940 402 -57,2%Industrial / Logística 1.281 137 -89,3%Otros 524 388 -26,0%Edificación Publica (*) 14.681 14.123 -3,8%Obra Civil 32.019 26.832 -16,2%


104.570 84.566 -19,1%57.346 43.223 -24,6%46.700 40.955 -12,3%


Actividad Constructiva - 2006 Vs 2009

Fuente.- Aguirre Newman

Iniciativa Privada

Iniciativa Pública

Total

Tal y como se puede observar, la actividad total de construcción ha descendido un 19%

entre 2006 y 2009. Llama la atención que a pesar de la crisis económica la inversión

en infraestructuras es un 16% más baja en 2009 que la de 2006. Este hecho se

explica porque el aumento del gasto público en 2009 se ha concentrado más en los pagos

de los subsidios por desempleo que en la inversión en infraestructuras. Por otro lado,

destaca la fuerte caída de la construcción de activos industriales y logísticos ante

una menor demanda de almacenamiento y transporte por parte de las empresas.

Debido al reducido periodo de construcción de esta tipología de activos (entre 6 y 8

meses), el promotor puede reaccionar rápidamente al cambio de ciclo, hecho que no

sucede de la misma forma en los edificios de oficinas, que al necesitar un tiempo de

PROMEDIO 2005 - 2006

1.100.000

86%

2008

14%

90%

10%

92,5%

7,5%

946.538

1.070.616

1.044.962

550.000

132.515

PIB MEDIO DE ESPAÑA EN INTERVALOS DE 2 AÑOS

APORTACIÓN EN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB EN INTERVALOS DE 2 AÑOS


PROMEDIO 2009 – 2010(PREVISIÓN)


1.100.000

86%

2008

14%

90%

10%

92,5%

7,5%

946.538

1.070.616

1.044.962

550.000

132.515

PIB MEDIO DE ESPAÑA EN INTERVALOS DE 2 AÑOS

APORTACIÓN EN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB EN INTERVALOS DE 2 AÑOS


PROMEDIO 2009 – 2010(PREVISIÓN)

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construcción de entre 18 y 24 meses, el promotor corre mayor riesgo de sufrir los efectos

del cambio de ciclo. Como se puede observar en la tabla anterior, la actividad de

construcción de oficinas es superior en 2009 debido a que el promotor no había

descontado una menor demanda cuando comenzó la construcción de los

proyectos que aún no han sido finalizados.

Respecto al segmento residencial, hay que puntualizar que a pesar de que el número de

viviendas iniciadas ha descendido en un 81% en 2009 respecto de 2006, la inversión en

construcción tan sólo ha disminuido en un 23% ya que el “pipeline” de viviendas en curso

existentes en 2009 es muy superior al de 2006.

Hay tres elementos clave que llaman la atención del análisis realizado:

• Descenso de la aportación del sector de la construcción al PIB en un contexto

económico en el que no se consigue encontrar un nuevo motor de crecimiento

para la economía española. Se ha pasado de una aportación media del 14% en el

periodo 2005-2006 al 7,5% en el estimado para 2009, una cifra en línea con las

economías de nuestro entorno. Este descenso no supondría un problema si el

mismo fuese absorbido por otros motores de actividad económica, algo que de

momento parece improbable.

• Excesivo peso del sector residencial que no se ve acompañado por un desarrollo

equilibrado de las dotaciones públicas necesarias ni del desarrollo de un tejido

empresarial, comercial e industrial adecuado. Dentro del segmento residencial

llama a su vez la atención el excesivo peso de la vivienda vacacional que supone el

43% del total, algo que ya no responde a las actuales necesidades del mercado.

• El escaso peso de la inversión destinada a la rehabilitación que se sitúa, tal y como

se aprecia en el siguiente cuadro, en el 19% de la inversión total. La inversión a

través de rehabilitación en los países de nuestro entorno supone el 43% (Unión

Europea) de la inversión en construcción, alcanzando incluso el 60% en países

como Alemania.

Facturación (Millones de Euros) %

Residencial 41.891 49,5%Oficinas 793 0,9%Retail 402 0,5%Industrial / Logística 137 0,2%Otros 388 0,5%Edificación Publica (*) 14.123 16,7%Obra Civil 26.832 31,7%


84.566 100%68.498 81%16.068 19%

43.223 51%40.955 48%


Actividad Constructiva - Previsión Año 2009

Iniciativa Privada

Iniciativa Pública

TotalTotal Obra Nueva

Total Rehabilitación

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Es precisamente este último punto el que más llama la atención y el que hace plantear la

posibilidad de convertir a la rehabilitación en la alternativa a la actividad promotora, habida

cuenta de la perdida de importancia de la actividad promotora en todos los segmentos del

mercado inmobiliario. ¿Por qué no la rehabilitación como motor de crecimiento de la

construcción para el periodo 2010-2013?

A día de hoy no se sabe si la si la rehabilitación sustituirá o no el vacío dejado por la obra

nueva en el PIB, lo que si está claro es que presenta una alternativa clara, teniendo en

cuanta que:

• La actividad rehabilitadora en España está muy lejos de los niveles que mantienen

países de nuestro entorno, situación con la que debería ir convergiendo.

• Existe un stock de alrededor de 5,6 millones de viviendas usadas construidas antes de

los años 60 que tarde o temprano tendrán que ser rehabilitadas. Este stock supone

aproximadamente el 23% del parque total de viviendas del país.

• Existen 3,1 millones de m2 de edificios de oficinas construidos en los años 60 y 70 que

no cumplen con los requisitos de calidad exigidos a día de hoy y que deberán ser

rehabilitados.

• Existe una necesidad manifiesta de rehabilitación a nivel nacional de los polígonos

industriales desarrollados con anterioridad al año 1985. Con carácter general, estos

antiguos desarrollos muestran deficiencias graves para los requerimientos que se

exigen en la actualidad. Algunos de los problemas más evidentes que se aprecian en

ellos son la irregularidad de su trazado como consecuencia de desarrollos no

programados; problemas de accesibilidad por falta de anchura de la vías; falta de

aparcamiento; inexistencia de aceras en viales secundarios; deficiente o inexistente

nivel de alumbrado público; obsolescencia de las naves y escaso mantenimiento.

A modo de conclusión al presente epígrafe, es necesario recalcar que a pesar de que el

peso específico de la construcción en el PIB será mucho menor al de la época del “boom”,

si se toman las debidas medidas estructurales España podría ser capaz de generar

riqueza y empleo a través del sector de la construcción durante los próximos

años. Dichas medidas estructurales pasan por dos alternativas no excluyentes:

• Apuesta desde las administraciones públicas por la rehabilitación a través de

incentivos a la misma. Esta actividad posibilita en el actual contexto de mercado

(drástica reducción de la actividad promotora de obra nueva) la generación de riqueza

y empleo dentro del sector de la construcción tanto a través de la iniciativa privada

como directamente a través de iniciativa pública.

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• Desarrollo de la obra civil y de la edificación dotacional. El desarrollo de una

“construcción productiva” de iniciativa pública destinada a la mejora de las

infraestructuras de comunicación así como al desarrollo de centros educativos,

sanitarios, deportivos, culturales y administrativos, dentro de un contexto de demanda

real sobre los mismos supondría una segunda alternativa de impulso para el sector.

2.2. El reto del mercado inmobiliario español

El principal reto al que se enfrenta el mercado inmobiliario español es el destino del

volumen de viviendas en stock existente en el mercado. La fuerte caída de las ventas unida

a la importante actividad promotora de los últimos años ha propiciado un significativo

aumento del stock. Seguidamente se detalla la disponibilidad actual de viviendas vacías en

España.

CATEGORÍA NÚMERO %

Viviendas nuevas terminadas 612.512 40%Viviendas nuevas en construcción 384.050 25%Viviendas usadas 520.330 34%

TOTAL 1.516.892 100%Fuente.- Aguirre Newman a partir de datos del Ministerio de la Vivienda y Acuña

Se debe tener en cuenta que una cifra de stock “saludable” es aquella que permite

satisfacer la demanda anual de compra de viviendas por parte de los nuevos hogares en un

periodo de 12 meses y que a su vez implique una subida de precio interanual del mismo

nivel de la inflación. Por consiguiente, en España el stock excedente no debería de superar

en ningún caso las 300.000 viviendas, con lo que actualmente el stock excedente es 5 veces

la demanda de vivienda en España.

RANK PROVINCIA VIVIENDAS RANK PROVINCIA VIVIENDAS1 Barcelona 55.315 27 Valladolid 7.4992 Madrid 51.034 28 Jaén 7.4323 Alicante 46.366 29 León 6.9564 Valencia 30.038 30 Huelva 6.3745 Murcia 27.279 31 Salamanca 6.1146 Málaga 21.092 32 Badajoz 5.3537 Santa Cruz de Tenerife 20.578 33 Burgos 5.2668 Toledo 19.490 34 Guadalajara 4.9689 Las Palmas 18.872 35 Albacete 4.92910 Almería 18.240 36 Vizcaya 4.31911 Tarragona 17.830 37 Guipúzcoa 4.26412 Castellón 17.826 38 Zamora 4.04913 Sevilla 17.125 39 Ourense 3.53314 Balears 15.294 40 Álava 3.49515 Cádiz 15.216 41 Huesca 3.49216 La Coruña 14.841 42 Ávila 3.46817 Girona 13.450 43 Cuenca 3.46018 Ciudad Real 12.641 44 Lugo 2.80819 Asturias 11.865 45 Palencia 2.71720 Lleida 11.768 46 Cantabria 2.67421 Granada 11.422 47 Segovia 2.24022 Pontevedra 10.616 48 Cáceres 2.07123 Zaragoza 10.351 49 Soria 1.69424 La Rioja 8.022 50 Teruel 1.64125 Córdoba 7.960 51 Ceuta y Melilla 32726 Navarra 7.838

TOTAL VIVIENDAS TERMINADAS.- 612.512

DESGLOSE DEL STOCK DE VIVIENDAS POR PROVINCIA

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Para determinar la profundidad del problema del stock de cada provincia se hace

indispensable ponderar el número de viviendas en stock con su demanda estructural; es

decir, con su número de habitantes. Como se puede ver Toledo, Castellón y La Rioja son

las provincias de España que tienen un mayor stock de vivienda por cada mil habitantes y

por consiguiente aquellas que presentan una situación de mayor gravedad. Llama

especialmente la atención los casos de Barcelona y Madrid, que pese a ser las dos provincias

con mayor número de viviendas en stock, ocupan los puestos 43 y 48 si consideramos su

stock por cada mil habitantes.

RANK PROVINCIA Stock/1000hab RANK PROVINCIA Stock/1000hab1 Toledo 52 27 Burgos 232 Castellón/Castelló 44 28 Cuenca 233 La Rioja 43 29 Pontevedra 234 Tarragona 40 30 Navarra 235 Soria 38 31 Balears 226 Almería 37 32 Albacete 227 Lleida 37 33 Cádiz 218 Las Palmas 37 34 Valencia/València 219 Jaén 33 35 Zaragoza 2110 Teruel 32 36 Málaga 1911 Segovia 32 37 Asturias 1812 Santa Cruz de Tenerife 32 38 Sevilla 1713 Murcia (Región de) 31 39 Lugo 1714 Alicante/Alacant 31 40 Córdoba 1715 Ávila 30 41 Ourense 1616 Girona 30 42 Huelva 1617 Guadalajara 30 43 Barcelona 1618 Granada 30 44 Álava 1419 Huesca 29 45 Vizcaya 1220 Ciudad Real 28 46 Cáceres 1221 Salamanca 27 47 Badajoz 1122 Zamora 26 48 Madrid 1123 León 24 49 Guipúzcoa 1024 La Coruña 24 50 Cantabria 825 Palencia 24 51 Ceuta N.D26 Valladolid 24 52 Melilla N.D

ANÁLISIS DEL STOCK PONDERADO POR LA POBLACIÓN

STOCK MEDIO / 1000 HAB = 25,1 VIVIENDAS

El análisis de la tasa de esfuerzo o tasa de accesibilidad a la vivienda, ofrece la posibilidad de

determinar el porcentaje de renta familiar disponible necesaria para hacer frente al pago de

la cuota hipotecaria mensual. Una tasa de esfuerzo óptima es aquella que se sitúa en el

30%. Tan sólo 2 de las 52 provincias españolas presentan una tasa de esfuerzo media

inferior al 30%, concretamente Palencia y Soria, donde no sería necesario un ajuste del

precio sino un mayor número de potenciales compradores. El resto de provincias en mayor

o menor medida necesitan un ajuste en los precios medios de venta. Son Barcelona,

Guipuzcoa, Sevilla, Guadalajara, Cádiz y Madrid las provincias que muestran una mayor

necesidad de ajuste en precios.

El ajuste medio necesario en los precios de la vivienda para alcanzar una tasa de esfuerzo

del 30% se sitúa de media en un 27% sobre los precios actuales. Es especialmente

preocupante la situación en la que se encuentran determinadas provincias en las que la tasa

de esfuerzo se encuentra situada por encima del 40%. Difícilmente se reactivarán las ventas

en un contexto en el que una familia media necesite destinar más del 40% de sus ingresos

corrientes al pago de la cuota hipotecaria.

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Por otro lado, desde el Banco Central Europeo se están lanzando los primeros avisos sobre

una posible subida de los tipos de interés en el segundo semestre de 2010. La realización

efectiva de esta medida exigiría mayores ajustes en los precio como consecuencia del

incremento del coste de financiación.

El gran reto al que se enfrenta el sector de la construcción a día de hoy es cómo conseguir

que se absorban las 612.512 viviendas nuevas vacías y tomar una decisión sobre las 384.050

que se encuentran en curso. Hay cuatro medidas que se hacen imprescindibles para lograr

conseguir avanzar en la disminución del stock disponible:

• Afrontar por parte de los actores del mercado (promotores, acreedores,

financiadores,) que existe una sobrevaloración media de las viviendas de obra nueva

del 27%. El stock residencial sólo se absorberá asumiendo pérdidas

económicas, tanto por parte de los promotores como de sus acreedores. En caso

contrario dichos actores sólo conseguirán quedarse fuera de mercado ante la

progresiva toma de conciencia por parte de determinados promotores y por parte de

la banca adjudicataria de que con descuentos por encima del 25% sobre los actuales

niveles se reactiva la demanda.

Para conseguir este hito será imprescindible conocer el verdadero valor de mercado

de los inmuebles para poder afrontar un plan de venta realista de los mismos. Las

tasaciones actuales no reflejan el verdadero valor de mercado de los inmuebles.

• Llevar a cabo las modificaciones legislativas adecuadas para garantizar el desarrollo del

mercado de alquiler. Una vía para dar salida al stock disponible es trasladar el mismo al

mercado de alquiler, algo que está ocurriendo en la actualidad. Aproximadamente

entre el 10% y el 15% de las promociones que están comercializándose en venta

están haciéndolo también en alquiler con opción de compra.

El mercado de alquiler en España muestra un claro infradesarrollo frente a la situación

de los principales países de nuestro entorno. El porcentaje de viviendas principales en

alquiler en España supone el 13% sobre el total, mientras que en los mercados de los

principales países europeos dicho porcentaje se sitúa entre el 40% y el 60% del total.

Tradicionalmente se ha dicho que España es un país de compradores y que el progreso

del mercado de alquiler no va a tener nunca un desarrollo de importante. Este hecho

es desmentido por la realidad. En la década de los 70 el porcentaje de viviendas

principales en alquiler superaba el 30% del parque total de viviendas, mientras que en

la década de los 80 dicho porcentaje se había reducido al 20%.

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Se hace imprescindible para que el mercado español de alquiler se desarrolle y

converja progresivamente con la media de los países desarrollados que se genere el

entorno legal adecuado que garantice al propietario del inmueble la seguridad de que

va a poder cobrar las rentas al inquilino o, en caso contrario, va a poder desahuciarlo

en un plazo razonable de tiempo.

• Favorecer la conversión de vivienda libre en VPO de manera que se de acceso a la

misma a un mayor número de demandantes. El promotor a pesar de reducir su

beneficio, obtiene como ventaja el ampliar el número de potenciales compradores

que pueden acceder a las viviendas, debido al efecto conjunto del descenso en el

precio y de las subvenciones oficiales (administración central, autonómica y/o local)

que pueden recibir los potenciales compradores.

• Puesta en marcha de la actuación de FROB (Fondo de Restructuración de Ordenación

Bancaria) que tiene dos objetivos principales: gestionar los procesos de

reestructuración de entidades de crédito y contribuir a reforzar sus recursos propios

en los procesos de integración. Sería muy positivo que las entidades financieras (cajas

de ahorro) resolviesen lo antes posible los procesos de restructuración e integración

que sean necesarios con el fin de mejorar en transparencia y agilidad en el mercado y

para que se recobre la confianza en el sector financiero.

Finalmente y respecto al stock de suelo residencial, se considera que el sistema de

financiación de las Haciendas locales, junto con la euforia de la prosperidad inmobiliaria de

los últimos once ejercicios, ha provocado una sobrevaloración del suelo con difícil solución

a corto plazo. Esta situación pasará ineludiblemente por conocer la capacidad real que

tienen las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de las provisiones por la

depreciación del valor de determinados suelos. En este sentido, la actuación del FROB será

determinante.

De la resolución del gran reto que supone la absorción del stock de viviendas disponibles

dependerá el futuro a medio plazo del negocio de promoción residencial. Difícilmente se

reactivará la promoción de nuevos proyectos si antes no se observa una drástica reducción

del stock disponible.

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2.3. Sobrevaloración del mercado

Desde Aguirre Newman consideramos que el fuerte descenso del volumen transaccional se

debe a que la mayor parte de los activos que se ofertan en venta hoy en día están

claramente sobrevalorados.

A continuación se presenta un análisis que evidencia que aún no se ha corregido el exceso

de valoración de los últimos años del boom; es más, ni siquiera se ha corregido el aumento

de valor de 2007. Estos datos contrastan con los de Reino Unido, donde las valoraciones se

ajustaron en el periodo 2007-2008 un 34% de forma acumulada, motivo fundamental junto

con la depreciación de su moneda de que la actividad transaccional ya ha comenzado su

recuperación en este país. En el primer semestre de 2009 la actividad transaccional ha

crecido en Reino Unido un 49% al descontar los inversores que el mercado ya ha tocado

fondo frente a la caída en España del 41,4%.

Resulta evidente que en aquellos países en los que se ha producido un ajuste en las

valoraciones el volumen transaccional está creciendo, mientras que en España, donde

todavía no se ha producido dicho ajuste el volumen transaccional sigue cayendo. El ajuste

en las valoraciones en España ha sido muy limitado. Durante 2008 el ajuste medio en los

países de nuestro entorno se situó entre un 15 y un 26%, mientras que en España el mismo

no superó el 7%. Este mínimo ajuste hay que entenderlo dentro del contexto económico

del periodo 2004-2007, en el que las valoraciones crecieron acumuladamente en España un

34,6%.

2006 2007 2008 2009 (F)España 11,4 7,7 -6,8 -15,0

Portugal 5,5 5,8 -3,3 -5,1

Reino Unido 12,6 -7,7 -26,3 1,0

Francia 15,4 11,8 -6,0 -13,0

Alemania -3,1 -0,2 -1,4 0,0

Irlanda 21,9 5,8 -37,2 0,0

Evolución del Valor Capital (%)

Fuente: Aguirre Newman a partir de IPD

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Analizando la caída del volumen de inversión por sectores en el primer semestre de 2009

frente al mismo periodo del año anterior se observa como la misma ha descendido en un

41,4%. Para el inversor el ajuste en las valoraciones en el mercado inmobiliario español

sigue siendo claramente insuficiente.

El problema para el potencial comprador no viene determinado por la tasa de rentabilidad

inicial que se aplica en estos momentos en los diferentes segmentos del mercado

inmobiliario y que se encuentran según el consenso del mercado en niveles adecuados. El

problema lo origina la evolución de las rentas de alquiler que aunque han corregido en

parte, se estima por parte de los inversores que deben hacerlo en mayor nivel.

El mayor riesgo de desocupación consecuencia de la situación económica general y en

concreto de las posibilidades crecientes de cierres por parte de empresas o de traslados a

espacios con menor superficie como consecuencia de recortes en las plantillas lleva a

pensar que la tendencia de las rentas de alquiler va a ser claramente descendente en los

próximos meses. Por otro lado, la disponibilidad de producto en todos los segmentos del

mercado inmobiliario es claramente creciente en un contexto de baja demanda lo que

apoya la idea de que las rentas van a seguir cayendo.

La consecuencia de lo visto anteriormente es que las valoraciones que realizan los

potenciales compradores chocan con las valoraciones realizadas por los vendedores. Los

primeros en sus hipótesis de inversión descuentan una mayor caída en las rentas de alquiler.

Fuente: Aguirre Newman a partir de datos de IPD

2004 2005 2006 2007

2,5%

5%

7,5%

10%

-2,5%

-5%

2008

--6,8%6,8%

EL AJUSTE DE LAS VALORACIONESEN ESPAÑA HA SIDO MUYLIMITADO. DURANTE 2008 EN EL RESTO DE EUROPA LOS VALORES AJUSTARON

ENTRE UN 15 Y UN 25%

VALORACIÓN Y PRECIO SE DISTANCIAN

CAEN LAS TRANSACCIONES

ENTRE 2004 Y 2007 LOS VALORESCRECIERON ACUMULADAMENTE UN 34,6%

+ 5,3%

+ 10,8% + 11,4%

+ 7,7%

EVOLUCIÓN INTERANUAL DEL VALOR CAPITAL (%) - ESPAÑA

Diciembre 2009



Pag. 15

Mientras que los vendedores utilizan para fijar el precio de venta del inmueble las rentas de

alquiler firmadas en los contratos de arrendamiento del activo en venta. El resultado: no se

lleva a cabo la operación de inversión.

En la siguiente tabla se refleja el volumen total de inversión en España en el primer

semestre de 2009 en comparación con el primer semestre de 2008, así como el total de los

dos periodos donde se observa la ciada del 41% anteriormente mencionada.

Var (%)

Residencial 58.374 95,93% 33.838 94,95% -42,03%Oficinas 1.220 2,00% 690 1,94% -43,44%Logístico 219 0,36% 39 0,11% -82,19%Retail 479 0,79% 361 1,01% -24,63%Hoteles 560 0,92% 709 1,99% 26,61%TOTAL 60.852 100,00% 35.637 100,00% -41,44%

2009 - PRIMER SEMESTRE

(*) Fuente Aguirre Newman

2008 - PRIMER SEMESTRE

Exceptuando el segmento hotelero en el que el incremento de la oferta de producto de

calidad en venta respecto a años anteriores ha hecho crecer el volumen de inversión, se

observa como en el resto de segmentos inmobiliarios dicho volumen ha caído de manera

relevante. Destaca sobre todos el mercado logístico en el que apenas se han realizado

operaciones de inversión durante el primer semestre siendo las expectativas para el

segundo semestre de continuidad en esta situación.

Como conclusión al presente epígrafe cabe preguntarse por qué no sigue España el modelo

de comportamiento de Reino Unido que asegura ajustes rápidos en las valoraciones

inmobiliarias y por lo tanto un mayor dinamismo en los mercados. Son tres los motivos por

los que en estos momentos España no está preparada para seguir dicho modelo:

• Las tasaciones no son una referencia de valor de mercado en España, por lo que no

son útiles para favorecer las compra-ventas.

La alternativa sería generalizar la implantación de los estándares internacionales de

valoración (IVS) para favorecer una mayor confianza tienen los inversores

internacionales y la banca extranjera.

• Sólo con una toma de conciencia por parte de todos los actores del mercado de la

necesidad de un ajuste en las valoraciones actuales hará que vuelva a España el

inversor extranjero a la vez que el inversor / comprador particular retornará de nuevo

al mercado residencial.

Diciembre 2009



Pag. 16

3. Conclusiones sobre la situación de los segmentos del mercado inmobiliario

Tal y como se puede observar en las siguientes conclusiones, la situación que atraviesa el

mercado inmobiliario ha estado fuertemente influenciada por el contexto de contracción

económica, el comportamiento del mercado laboral y la incertidumbre sobre el momento

de la recuperación.

A continuación se describen las conclusiones principales de este informe para cada

segmento:

MERCADO RESIDENCIAL

1. Incremento notable de los plazos de comercialización en las promociones de vivienda

de obra nueva, situándose de media en los 40 meses para las promociones de primera

residencia y en los 60 para las de vivienda vacacional. Este dato muestra la dificultad

que el promotor de residencial está teniendo para comercializar sus proyectos, y por

lo tanto, para obtener ingresos de su actividad promotora.

2. La disminución en las operaciones de compraventa de viviendas se ha hecho patente

en la primera mitad de 2009. En dicho periodo se han vendido en España 217.589

viviendas, cifra un 31% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2008, y un el

52% inferior a las del mismo periodo de 2007.

3. La tasa de esfuerzo, medida como el porcentaje de la renta bruta media del hogar

respecto al coste medio de la cuota hipotecaria anual, ha alcanzado la cuota del 38,6%

en el segundo trimestre de 2009 (Banco de España). Este dato supone un importante

descenso respecto a la tasa de accesibilidad media del año 2008 situada en 51,2%. El

citado descenso ha sido promovido tanto por el ajuste en los precios de venta como

por la importante reducción en los tipos de interés. A pesar de ello, la tasa de

accesibilidad se mantiene todavía por encima de la cifra óptima del 30%.

4. Continúa la tendencia iniciada en el año 2008 por la que gana importancia el mercado

de alquiler. Se está produciendo un traslado de parte del stock de vivienda construida

y disponible desde el mercado de venta al de alquiler. En este sentido son esenciales

las medidas que está impulsando el Estado, en relación al establecimiento de un marco

legal, financiero y fiscal atractivo que favorezca la entrada en el mercado de inversión

institucional nacional y extranjera. Del total de promociones de obra nueva libre que

se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 16,3% se ofrece a la vez venta y

en alquiler con opción de compra.

Diciembre 2009



Pag. 17

5. Actividad creciente de las entidades financieras en el mercado residencial a través de

las promociones que están adquiriendo como consecuencia de canjes de deuda o

daciones en pago acordadas con los promotores. En este sentido será esencial la

estrategia de comercialización (venta con fuerte descuento, venta con perdidas,

búsqueda del break even,..) que adopten las entidades financieras, especialmente en lo

que a variable precio se refiere, para entender el futuro del sector.

MERCADO DE OFICINAS

1. La actividad en el mercado de oficinas durante el año 2009 ha sido claramente

inferior a la del mismo periodo del año anterior, especialmente en el mercado de

Madrid, donde la contratación ha descendido por debajo de la media de los

últimos 10 años. Se espera que la absorción bruta total del año se sitúe en los

260.000 m² y los 180.000 m² en Madrid y Barcelona respectivamente.

2. Hay que destacar un aumento de la tasa de desocupación en Madrid y Barcelona,

que supera en ambos casos el 9% del stock total de cada ciudad, hecho que

acrecienta el cambio de tendencia ya iniciado en 2008..

3. Los precios medios de alquiler han mostrado ajustes generalizados en todas las

zonas; si bien, cabe destacar el importante descenso registrado en la zona CDN

de Madrid que se ha situado en el 19% mientras que en Barcelona el ajuste en la

misma zona ha sido de un 13%.

4. Respecto a la actividad en otros mercados de oficinas en otras ciudades de España

es destacable la situación del mercado de oficinas Málaga por la intensidad de la

actividad que ha mantenido como consecuencia de la demanda originada por las

Administraciones Públicas. Por otro lado, se empieza a apreciar después de la

importante actividad promotora de los últimos años una ralentización en el

crecimiento de este mercado. Los precios han sufrido ajustes generalizados en

todas las subzonas del mercado de oficinas de esta ciudad manteniéndose la tasa

de disponibilidad en niveles cercanos al 9%.

5. En el primer semestre de 2009 el mercado de inversión de oficinas ha continuado

lastrado por la escasez de financiación, por la incertidumbre sobre la evolución

futura de los precios medios de alquiler y por la sobrevaloración de los activos.

Bajo estas circunstancias el inversor privado ha vuelto a erigirse como el

protagonista de las operaciones más representativas de este periodo. El volumen

Diciembre 2009



Pag. 18

de inversión en el primer semestre de 2009 respecto al mismo periodo del año

2008 ha sido un 44% menor.

La complejidad de estimar la evolución futura de los precios medios de alquiler es lo

que hace que en este momento, el factor más valorado por parte de los inversores a la

hora de analizar una operación sea; por un lado, la calidad del inquilino de las oficinas y

por otro la duración de los contratos de alquiler de los edificios. La tasa de rentabilidad

inicial exigida se ha incrementado de este modo 50 puntos básicos en la mayoría de las

zonas. En el caso del centro de distrito de negocios (CDN) de Madrid y Barcelona, se

ha podido observar una evolución desde el 5,75% hasta el 6,25% a lo largo de 2009.

MERCADO DE CENTROS COMERCIALES

1. La negativa confianza del consumidor está motivando un descenso del consumo

privado en España. No obstante la confianza del consumidor muestra una clara mejora

desde mínimos (periodo julio 2008-febrero 2009). A pesar del complicado contexto

económico-laboral, las expectativas sobre el futuro y la mejor percepción económica

muestran una clara mejora. Sin embargo, el índice se encuentra por debajo de la media

de los últimos años.

2. En 2009 se incorporarán alrededor de 375.000 m² de nueva superficie bruta alquilable

(SBA) en el mercado nacional, hecho que supone una estabilización en la oferta de

nueva SBA en el mercado. Esta cifra supone un descenso del 67% respecto a la nueva

SBA incorporada en el año 2008.

Fuente: Aguirre Newman

0

800

1600

2400

3200

1.220MM€

-66%

690MM€

4000

2.750MM€

-44%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

ESCASA ACTIVIDAD, ESPECIALMENTE EN LAS ZONASDESCENTRALIZADAS POR DOS MOTIVOS

1) PRECIO < VALOR2) INMUEBLES SOBREARRENDADOS


0

800

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2400

3200

1.220MM€

-66%

690MM€

4000

2.750MM€

-44%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

ESCASA ACTIVIDAD, ESPECIALMENTE EN LAS ZONASDESCENTRALIZADAS POR DOS MOTIVOS

1) PRECIO < VALOR2) INMUEBLES SOBREARRENDADOS

Diciembre 2009



Pag. 19

3. Se mantiene el ajuste ya observado en el año 2008 en los planes de expansión por

parte de los principales operadores comerciales. Algo, que es especialmente

significativo en aquellas firmas relacionadas con la hostelería, la moda y los

complementos.

4. Se ha generalizado durante el año 2009 la solicitud por parte de operadores

comerciales de bonificaciones en la renta (ajustes del 45%) o, directamente, de

renegociaciones en los contratos (ajustes de entre 4 y 8%) con el objeto de reducir las

rentas de alquiler pagadas. La tasa de esfuerzo en la que han incurrido dichos

operadores comerciales hace en muchos casos inviable la continuidad del negocio en

los niveles de renta pactados en el momento de la celebración del contrato.

5. El precio medio de alquiler desciende en término medio y de forma interanual en un

3,5% en los centros “prime” y en un 7,6% en los centros “secundarios.

6. Se ha producido una disminución importante de la actividad en el mercado de

inversión en rentabilidad respecto a años precedentes. El elevado volumen de

inversión requerido en cada proyecto junto al acceso a la financiación son las

principales causas de una menor operativa en la que el perfil del comprador está

siendo básicamente internacional. La tasa de rentabilidad inicial exigida se ha

incrementado considerablemente hasta el 7,25% en centros prime. Tan solo se han

materializado 2 transacciones significativas desde enero, Plenilunio y Principe Pio, con

una inversión acumulada total de 361,5 millones de euros.

CC.AA SBA Aperturas %

Madrid 50.000 32%Andalucía 18.000 12%Cataluña 32.042 21%Castilla y León 18.000 12%Castilla-La Mancha 37.500 24%

TOTAL 155.542 100%

NUEVA S.B.A. 2009 (1º Sem.)

Fuente: Aguirre Newman AIM

0

400

800

1200

1600

479MM€

-70%

361MM€

2000

1.587MM€

-25%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

TAN SÓLO 2 OPERACIONESEN 2009 PROTAGONIZADAS

POR ORION-COLUMBAY CORIO

Fuente: Aguirre Newman AIM

0

400

800

1200

1600

479MM€

-70%

361MM€

2000

1.587MM€

-25%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

TAN SÓLO 2 OPERACIONESEN 2009 PROTAGONIZADAS

POR ORION-COLUMBAY CORIO

Diciembre 2009



Pag. 20

MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

1. Importante descenso de la actividad productiva y de consumo traducida en una menor

actividad de la demanda de esta tipología de productos. El mayor dinamismo vendrá

determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caida de

rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste.

2. Ajuste a la baja de los precios “de salida” de alquiler entorno a un 15%, tanto en el

mercado de Madrid como en el de Barcelona. Los márgenes de negociación que se

aplican sobre dichos precios suponen “de facto” un mayor ajuste en el precio. Dichos

márgenes son en muchos casos muy amplios y dependen de la disponibilidad de

producto existente en la zona y de la mayor o menor necesidad del propietario por

ocupar el espacio.

3. Incremento de la disponibilidad de oferta de calidad tanto en venta como en alquiler

en las principales zonas de Madrid y Cataluña, hecho poco común en los años

precedentes. En el mercado de Madrid existen en estos momentos más de 850.000

m2 de espacios logísticos disponibles, mientras que en el de Cataluña la disponibilidad

logística supera los 550.000 m2.

4. Paralización o retraso del inicio de nuevos proyectos especulativos consecuencia de la

situación de incertidumbre económica. Mediante esta medida se busca por parte de

los promotores controlar la cantidad de producto especulativo que se va a incorporar

al mercado en un entorno de alta disponibilidad y de baja demanda.

5. Se ha producido un incremento generalizado de la tasa de rentabilidad inicial de entre

75 y 100 puntos básicos en las zonas analizadas motivado por varias circunstancias:

coste de financiación, rentabilidades más atractivas de inversiones alternativas, mayor

número de activos disponibles en el mercado y un número sustancialmente menor de

agentes dispuestos a acometer inversiones en este momento. Han sido las zonas más

alejadas de Madrid y Barcelona las que han visto incrementar las rentabilidades iniciales

exigidas en mayor cuantía hasta niveles del 8,50% de media.

6. El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro terminado y ocupado en

su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas

rentabilidades.

Diciembre 2009



Pag. 21

MERCADO HOTELERO

� Según la actividad observada durante los seis primeros meses de 2009, este ejercicio

superará con creces el listón de 2008, ya que solamente durante el primer semestre ya se

han realizado operaciones por un valor de 709 millones de euros, con un volumen medio

por operación de 49,2 millones de euros. De forma progresiva el inversor nacional privado

va adquiriendo mayor protagonismo que en años anteriores, siendo el artífice de la mayor

parte de compra-ventas realizadas.

� En cuanto a la tipología de hoteles en auge, en 2008 y 2009 los proyectos urbanos están

adquiriendo mayor relevancia con respecto a ejercicios precedentes Las ciudades donde se

desarrollan un mayor número de hoteles de este tipo son Madrid, Barcelona, Valencia,

Sevilla, Zaragoza y Bilbao. Por otro lado, es importante mencionar que en 2008 y 2009 las

ciudades que han mantenido un crecimiento con respecto al número de habitaciones de

hoteles urbanos han sido Barcelona y Sevilla.

� El número de viajeros se situó en el año 2008 en los 82,9 millones lo que supone un

descenso del 1,6% con respecto a los datos registrados en 2007. Se debe destacar que este

descenso del número de viajeros que entran en España es el primer descenso registrado

desde el año 2001. En cuanto al primer semestre de 2009, el descenso en el número de

viajeros ha sido de un 9,9% con respecto a los primeros seis meses de 2008.

� El total de pernoctaciones durante el año 2008 fue de 268 millones, un 2% menos que las

registradas en el ejercicio 2007. La evolución del número de pernoctaciones en el primer

semestre del año 2009 se ha caracterizado por seguir la linea descendente del número de

visitantes, habiéndose registrado 107.955.506 de pernoctaciones, lo que supone un 10%

menos que en el mismo periodo del año anterior. Este hecho confirma la tendencia a la baja

Fuente: Aguirre Newman AIM Y zAPHIR

0

100

200 219MM€

-66%

39MM€

700

-82%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

DEKA EN ZARAGOZA Y ZAPHIREN MIRALCAMPO ACAPARAN

LAS ÚNICS OPERACIOENESIDENTIFICADAS

632MM€

Fuente: Aguirre Newman AIM Y zAPHIR

0

100

200 219MM€

-66%

39MM€

700

-82%

2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS

DEKA EN ZARAGOZA Y ZAPHIREN MIRALCAMPO ACAPARAN

LAS ÚNICS OPERACIOENESIDENTIFICADAS

632MM€

Diciembre 2009



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que ya se pronosticó en el mismo estudio que se realizó durante el año pasado. Para el

resto del año y el año 2010, se prevé que se sigan produciendo descensos en el número de

pernoctacionesante por la ausencia de indicadores económicos positivos al respecto.

� Por tipología de establecimiento, durante 2008, al igual que ocurrió durante 2007 se

incrementó el número de visitantes que se alojaron en establecimientos de mayor calidad (4

y 5 estrellas) en detrimento de los establecimientos de tres estrellas. Aún así, y pese al

crecimiento que están experimentando en los últimos años los hoteles de 5 estrellas, se

debe destacar que los hoteles de 3 y 4 estrellas hospedan a algo más del 70% de los

visitantes que recibe el país anualmente.

� Los principales mercados emisores, Reino Unido, Alemania, Francia e Italia, han mantenido

una tendencia descendente en cuanto al número de turistas llegados. Este descenso

generalizado ha sido especialmente acentuado en el Reino Unido por la pérdida de

competitividad de la Libra Esterlina respecto al Euro.

Diciembre 2009



Pag. 23

4. Previsiones sobre la evolución de los segmentos del mercado inmobiliario

Una vez establecidas las principales conclusiones sobre la evolución del mercado

inmobiliario durante el año 2009 el presente epígrafe trata de dar una visión sobre quienes

serán los protagonistas del mercado de inversión inmobiliaria en los próximos años, para a

continuación establecer las principales previsiones de cada uno de los segmentos clave del

mercado inmobiliario para el año 2010.

Analizando en primer lugar el protagonismo del mercado de inversión inmobiliaria durante

2010, el inversor privado español y los “family offices”, normalmente con estrategias de

inversión a largo plazo e inversiones acometidas generalmente en zonas prime, mantendrán

posiciones en el mercado en el corto y medio plazo. Se espera además que siguán siendo

protagonista en la compra de producto PRIME de un volumen de inversión por debajo de

los 40 millones de euros. Por otro lado, los inversores “value added” y “oportunistas” que

hayan entrado en el mercado “tarde”, es decir, en la parte más alta del ciclo, no les

quedará más remedio que mantenerse en la inversión redefiniendo la estrategia temporal

de la misma.

Francia y más especialmente España son actualmente los mercados objetivos de los

inversores de valor añadido y de los de perfil más oportunista; si bien, aún no han podido

materializar todas las compras que hubiesen deseado por la sobrevaloración de la mayoría

de los activos, especialmente aquellos con un volumen superior a los 40 millones de euros.

Actualmente existen 21 fondos inmobiliarios extranjeros con un perfil oportunista con un

interés real de invertir 8.500 millones de euros en España en el periodo 2010 y 2012, si

bien no están dispuestos a entrar en el mercado en los precios de venta actuales. Esto

fondos para lograr sus ambiciosos objetivos de rentabilidad invierten en muchos casos en

proyectos de rehabilitación lo que supondría un estimulo más a la rehabilitación como

segmento clave de la economía en los próximos años.

Dado que los fondos oportunistas invierten en horizontes temporales que normalmente no

superan los 5 años, muy posiblemente a partir de 2014 veremos como estas instituciones

cederán el testigo a los fondos alemanes conservadores de perfil Core, una vez que se haya

absorbido la disponibilidad de espacio actual y que los precios medios de alquiler presenten

una tendencia nuevamente al alza.

Finalmente la banca nacional y extranjera se convertirá en protagonista activa del mercado a

través de las posibles adjudicaciones de activos por impago de sus deudores.

Diciembre 2009



Pag. 24

A continuación se detallan los movimientos de entrada y salida más lógicos en el mercado

inmobiliario español para los próximos 3 años.

La tasa de rentabilidad inicial que actualmente exige un inversor para un producto en zona

prime se sitúa en los siguientes niveles:

• Oficinas - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 5,75% - 6,25%

• Locales Calle - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 5,5% - 6%

• Centros Comerciales - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 6,75%-7,5%

• Industrial/Logística - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 7,7% -8,5%

ENTRARÁN EN EL MERCADOSALDRÁN DEL MERCADO MANTENDRÁN SU POSICIÓN

- Privados españoles- Institucional de valor añadidoque hayan comprado “demasiado tarde”

- Inmobiliarias españolas- Adjudicados de banca nacional- Fondos “Core” extranjeros queacumulen plusvalías

- Banca nacional y extranjera- Fondos Oportunistas- Fondos de valor añadido- Privados españoles de forma

selectiva en inmuebles de menosde 40 millones de euros

ENTRARÁN EN EL MERCADOSALDRÁN DEL MERCADO MANTENDRÁN SU POSICIÓN

- Privados españoles- Institucional de valor añadidoque hayan comprado “demasiado tarde”

- Inmobiliarias españolas- Adjudicados de banca nacional- Fondos “Core” extranjeros queacumulen plusvalías

- Banca nacional y extranjera- Fondos Oportunistas- Fondos de valor añadido- Privados españoles de forma

selectiva en inmuebles de menosde 40 millones de euros

Diciembre 2009



Pag. 25

Se establecen a continuación las principales previsiones de cada uno de los segmentos clave

del mercado inmobiliario para el año 2010.

MERCADO RESIDENCIAL

1. Se mantendrá la importante reducción de la actividad promotora ya vista durante el

año 2009 con el objeto de evitar un incremento de la sobreoferta existente mercado.

Se estima que las viviendas que se inicien en el 2010 no superarán las 150.000 unidades

entre viviendas libres y protegidas.

2. Mantenimiento de los elevados plazos medios de comercialización observados en

2009. La complicada situación económica de España, la dificultad de acceso al crédito y

el incremento de los niveles de desempleo deberían tener un efecto directo sobre la

demanda de inmuebles en compra. El potencial comprador va a esperar

previsiblemente a una mejora de la situación económica, que le permita acceder a la

vivienda en condiciones de menor incertidumbre.

3. Necesidad de un mayor ajuste de los precios de venta tanto en los mercados de

primera residencia como en los de vivienda vacacional, que estará en función de la

evolución del coste de la financiación, de la calidad y ubicación de las viviendas y de los

ritmos de venta de cada zona. En términos medios, se puede prever que los descensos

en los mercados de primera vivienda oscilarán entre el 8% y el 15% y en los

mercados de vivienda vacacional entre un 10% y un 20% respecto a los precios de

salida. En el caso de que los tipos de interés se incrementasen a lo largo de 2010, sería

necesario que los descensos en los precios medios de las viviendas fueran incluso

superiores a los indicados anteriormente.

4. La dación en pago supondrá un cambio en la propiedad de numerosos proyectos

inmobiliarios, que pasarán de ser propiedad de los promotores a serlo de sus

entidades financieras acreedoras, aunque ello no signifique que los mismos vayan a

dejar de ofrecerse al mercado. Existe a su vez, un alto nivel de incertidumbre sobre la

estrategia de comercialización que seguirán las entidades financieras con los proyectos

que adquieran como consecuencia de daciones en pago.

5. Consolidación del mercado del alquiler con opción a compra, si bien el mercado está a

la expectativa de los efectos que pudieran tener los cambios legislativos en realizados

que tienen por objetivo garantizar un rápido desahucio en el caso de impago por parte

de arrendatario.

Diciembre 2009



Pag. 26

MERCADO DE OFICINAS

1. La ralentización e incluso paralización de algunos proyectos será la carácterística de los

próximos meses en cuanto a la oferta se refiere. Se prevé que en 2010 se retrase o

incluso se detenga el desarrollo de nuevos proyectos, a no ser que exista un

preacuerdo con usuarios, ya sea en venta o en alquiler.

2. La contratación de oficinas previsiblemente repuntará tras dos ejercicios de fuertes

ajustes una vez los precios medios alquiler han corregido adaptándose a la coyuntura

actual del mercado. La contratación de espacios de oficinas es un indicador adelantado

de la economía. Una vez que el empresario intuye que la situación económica se

estabiliza el mercado de oficinas lo refleja con un incremento en la absorción de

espacios.

La estimación de absorción para el mercado de Madrid se situaría en 325.000 m2 lo

que supone un incremento del 25% respecto alos 260.000 m2 con los que se estima

se cierre el año 2009. Mientras, en el mercado de Barcelona el incremento respecto a

2009 se situará en el 22% hasta alcanzar un volumen total de absorción bruta de

220.000 m2.

3. Ligero incremento de la desocupación en las principales zonas del mercado de oficinas

de Madrid y Barcelona, que previsiblemente superaría el 10% en ambas plazas, como

consecuencia de la entrada de los nuevos proyectos iniciados durante los últimos 2

años.

4. En cuanto a los precios medios de alquiler, se espera que estos se sigan ajustando

durante la primera mitad de 2010; si bien, este ajuste será inferior al observado en el

año 2009, siendo más acusado en las zonas donde se concentrará la desocupación

como son la zona CDN en Madrid o los mercados periféricos de Madrid y Barcelona.

2007

600.000

400.000

200.000

0

800.000

1.000.000

2008 2007 2008

941.424

m2

491.270

358.273 349.778

MADRID BARCELONA

2009E

260.000325.000

2010E 2009E 2010E

180.000220.000

-72%

+25%-49% +22%

2007

600.000

400.000

200.000

0

800.000

1.000.000

2008 2007 2008

941.424

m2

491.270

358.273 349.778

MADRID BARCELONA

2009E

260.000325.000

2010E 2009E 2010E

180.000220.000

-72%

+25%-49% +22%

Diciembre 2009



Pag. 27

5. El inversor privado continuará siendo protagonista en operaciones inferiores a los 40

millones de euros en el Centro del Distrito de Negocios. Se estima que la tasa de

rentabilidad inicial media continue estable dentro de este segmento del mercado.

6. El inversor internacional volverá a ser competitivo en operaciones de volumen

superior a los 40 millones de euros como consecuencia de una mayor predisposición a

conceder financiación por parte de las entidades de crédito. No obstante, esta

tipología de inversor exigirá un retorno elevado, por lo que sólo será factible que se

produzcan transacciones en este segmento del mercado si el vendedor se encuentra

predispuesto o con necesidad de desinvertir.

7. La solvencia de los inquilinos y la duración de los contratos serán los elementos más

valorados en cualquier operación de compraventa que tenga lugar en los próximos

meses.

PARALIZACIÓNDE LA NUEVA OFERTA

LEVE RECUPERACIÓNDE LA CONTRATACIÓN

ESTABILIZACIÓN DEL DESCENSO DE LOS PRECIOS DE ALQUILER


LEVE RECUPERACIÓNDE LA CONTRATACIÓN

ESTABILIZACIÓN DEL DESCENSO DE LOS PRECIOS DE ALQUILER

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MERCADO DE CENTROS COMERCIALES

1. Disminución de los volúmenes de contratación respecto a los años precedentes

debido a las consecuencias que la situación económica actual está teniendo sobre el

consumo de los hogares. Los operadores comerciales mantienen sus planes de

expansión paralizados o muy reducidos respecto a lo inicialmente previsto hasta que se

observe un claro cambio de tendencia en los índices de consumo. En determinados

casos están redefiniendo su estrategia de expansión mediante el cierre de los locales

menos productivos.

2. Dado el volumen de oferta disponible que saldrá al mercado y a la mayor prudencia en

la contratación de espacios, se estima que la tasa de desocupación se incrementará

ligeramente en los centros “prime” hasta niveles del 8%, mientras que en lo centros

secundarios se estima pase del 12% registrado en diciembre de 2009 al 14% de

desocupación durante 2010.

3. En cuanto al comportamiento de los precios de alquiler, durante 2010 se prevén

descensos de renta unitaria de entre el 5 y el 10% en los centros considerados

“prime” y de entre el 10% y el 15% en los centros “secundarios”. Previsiblemente se

generalizarán las bonificaciones sobre la renta o renegociaciones de contrato ante el

descenso en las ventas en un contexto de aumento del desempleo.

4. El mercado de inversión estará concentrado en operaciones de inversión en producto

“prime” a unas tasas de rentabilidad en línea con la observada en 2009. El vendedor en

la mayoría de los casos se verá incentivado a la venta de activos con el fin de generar

liquidez, por ello podrá llegar a vender inmuebles a un precio inferior al de su

adquisición a fondos oportunistas.

5. El descenso en los niveles de consumo podría originar casos puntales de morosidad

entre los inquilinos, especialmente en aquellos centros peor posicionados.


RENEGOCIACIONESDE RENTA

OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN

CAPITALES DE PROVINCIA ESTABILIZACIÓN

COSTA DEL SOL

POSIBILIDAD DE ADQUIRIR PRODUCTO DE CALIDADCON RENTABILIDADES SUPERIORES AL 7,5%

TRANSACCIONES PENDIENTES PARA EL MES DE DICIEMBRE 2009 Y 2010


RENEGOCIACIONESDE RENTA

OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN

CAPITALES DE PROVINCIA ESTABILIZACIÓN

COSTA DEL SOL

POSIBILIDAD DE ADQUIRIR PRODUCTO DE CALIDADCON RENTABILIDADES SUPERIORES AL 7,5%

TRANSACCIONES PENDIENTES PARA EL MES DE DICIEMBRE 2009 Y 2010

Diciembre 2009



Pag. 29

MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

1. La creciente disponibilidad de producto final acabado va a posibilitar un aumento

significativo en los márgenes de negociación, tanto de los precios medios de alquiler

como de los precios de compraventa, hecho que se va a a traducir en cierres a la baja.

Los precios de salida se mantendrán en los niveles de 2009 o sufrirán ligeros ajustes.

2. Las dificultades para la obtención de financiación va a incidir un año más en la escasez

de operaciones de compraventa por parte de inversores particulares y de usuarios

finales. Esto, se hará más patente en el mercado de mininaves, segmento habitual para

pequeños inversores y usuarios finales, los cuales se verán obligados a buscar

alternativas a la compra. No obstante, se observa una mayor toma de conciencia por

parte de los propietarios de naves en venta sobre la situación del mercado actual lo

cual puede, dentro de la dificultad comentada, propiciar un ligero repunte de

las compraventas.

3. Mantenimiento de la escasa demanda de producto industrial y logístico debido al mal

comportamiento del consumo y de la distribución. El mayor dinamismo vendrá

determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar el descenso

de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste.

4. Paralización o retraso del inicio de nuevos proyectos especulativos consecuencia de la

situación de incertidumbre económica. Mediante esta medida se busca por parte de

los promotores controlar la cantidad de producto especulativo que se va a incorporar

al mercado en un entorno de alta disponibilidad y de baja demanda.

5. El ajuste de los precios medios de alquiler, la estabilización de la tasa media de

rentabilidad inicial, la existencia de una alta disponibilidad de producto en el mercado

unido a una baja demanda, se va a traducir inexorablemente en un ajuste en los precios

del suelo, los cuales, al nivel actual, no pueden sostener los viabilidad de los planes de

negocio de los promotores e inversores.

6. En la medida que los problemas generales para la obtención de liquidez se resuelvan,

se reactivará el mercado de inversión centrado en producto terminado de calidad, con

arrendatarios solventes y contratos de alquiler a largo plazo y garantizados. La

seguridad, en cuanto a la calidad del inquilino y la seguridad de los contratos, va a ser

el requisito básico.

7. Mantenimiento de las tasa de rentabilidad inicial en los actuales niveles medios que se

situán enttre el 7,75% y el 8,5%.

Diciembre 2009



Pag. 30

MERCADO HOTELERO

1. Se prevé que se produzca un descenso del rendimiento operativo tanto de hoteles

vacacionales como de hoteles urbanos; si bien, estos últimos deberían soportar mejor

el efecto de la crisis por la tipología de su demandante habitual, el viajero de negocios.

2. Se espera que en el segundo semestre de 2009 y primer semestre de 2010 continúe el

descenso de la demanda en todo el mercado nacional. La destrucción de empleo

afectará también al mercado hotelero, y la escasez de demanda podría conllevar al

cese de actividad de determinados establecimientos. En cuanto a la demanda

extranjera, se espera que progresivamente se vaya recuperando en función de la

evolución de las economías de los principales países emisores, aunque no se espera

que este fenómeno suceda hasta los primeros meses de 2010.

3. La paralización de los planes de expansión va a ser la tónica de 2010. Los escasos

nuevos proyectos serán puestos en marcha por particulares o por cadenas muy

asentadas que ya hayan comenzado sus proyectos y que por operatividad no les

compense detener la promoción de determinados establecimientos. Aún así, se debe

mencionar que existen alrededor de 491 proyectos que esperan abrir sus puertas a lo

largo de 2009 y 2010. De estos, 311 son proyectos de grandes cadenas hoteleras y

180 proyectos están siendo acometidos por inversores independientes. En cuanto a su

localización geográfica, Andalucía se sitúa a la cabeza con un 27% de las habitaciones

en proyecto, seguida por Cataluña que aglutinaría el 20%. La Comunidad de Madrid se

situaría en tercer lugar con el 10% del total de habitaciones proyectadas gracias a sus

57 proyectos en fase de desarrollo.

4. Si se habla de la oferta hotelera en cuanto a establecimientos, se espera que a lo largo

de 2010 continúe el crecimiento progresivo de los hoteles de 4 y 5 estrellas, en

detrimento de los de 3 estrellas.

5. En cuanto a la nueva oferta, se consolida el hotel urbano como proyecto a desarrollar.

Cada vez son menos las cadenas que deciden desarrollar hoteles vacacionales,

mientras que proliferan las que buscan localizaciones estratégicas en las ciudades para

desarrollar sus proyectos urbanos.

6. Durante el 2010 se prevé que continúe el descenso de España como destino turístico

preferido por los extranjeros, ya que cada vez más se están desarrollando otros

destinos que ofrecen una oferta similar a la española pero con precios algo más

económicos. Este es el caso de Turquía, Croacia, Marruecos o Malta.

Diciembre 2009



Pag. 31

7. En cuanto a los hábitos de los turístas, se espera que a lo largo de 2010 la estancia

media aumente ligeramente, ya que cada vez son más los que se amoldan a paquetes

de viajes de agencias, donde la duración de los viajes suele ser algo mayor a la de los

viajes gestionados de forma directa por el propio turista.

Diciembre 2009



Pag. 32

5. Diagnóstico de los segmentos clave del

mercado

En el siguiente bloque se detalla el análisis que Aguirre Newman ha realizado sobre los

segmentos más importantes del mercado en 2009. En primer lugar se establecen las

principales características del mercado residencial, dado el importante peso específico de

dicho mercado dentro de la actividad de edificación.

Respecto al mercado terciario (oficinas y centros comerciales) hay que destacar una

continuidad en la tendencia iniciada en el año 2009 de ralentización del ritmo de desarrollo

de los nuevos proyectos ante el actual comportamiento de la demanda.

En cuanto al mercado industrial-logístico, las previsiones apuntan a la estabilidad de los

precios de alquiler de salida en las principales ubicaciones de Madrid y Cataluña, no

obstante los márgenes de negociación seguirían siendo considerables. El desarrollo de

proyectos sólo se llevará a cabo cuando el promotor o inversor haya conseguido

comprometer el proyecto con inquilinos solventes.

5.1. Diagnóstico y previsión del Mercado Residencial

Introducción

En el último año el mercado residencial de primera residencia y de vivienda vacacional ha

estado caracterizado por el bajo número de transacciones inmobiliarias registradas. La

evolución de los datos macroeconómicos y especialmente el mal comportamiento del

mercado de trabajo, que está expulsando del mercado buena parte de la demanda potencia

ya sea por encontrarse en estos momentos en situación de desempleo o por miedo a que

esto ocurra, ha limitado el número de compraventas. Un mayor ajuste de los precios sigue

siendo necesario ya que a pesar del importante recorte en los tipos de interés la

accesibilidad a la vivienda se encuentra por encima de lo que requerido por un mercado

sano.

A continuación se profundiza en las principales conclusiones del mercado residencial

durante 2009:

Diciembre 2009



Pag. 33

Características del mercado residencial

1. Descenso generalizado del precio de la vivienda tanto en los mercados de primera

residencia como en los mercados de vivienda vacacional. Este ajuste supone el segundo

descenso anual consecutivo, siendo la bajada acumulada de los dos últimos años de entre el

10% y el 15% en los mercados de primera residencia y de entre el 15% y el 20% en los de

vivienda vacacional.

A este hecho se ha unido durante el año 2009 la reducción por parte del Banco Central

Europeo de los tipos oficiales de interés, que ha supuesto un descenso del euribor de más

de 3,5 puntos porcentuales desde mayo de 2008. Aunque el descenso del euribor no se ha

trasladado completamente al coste financiero que aplican las entidades financieras a los

créditos hipotecarios, sí se aprecia una clara mejora en los tipos que se aplica a este tipo de

prestamos.

El efecto conjunto de ambos factores, ajuste de precios y recorte de tipos de interés, ha

tenido como resultado una clara mejora de la tasa de accesibilidad a la vivienda (% de

ingresos brutos destinados al pago de la cuota hipotecaria) que se ha situado en España y

según datos del Banco de España en el 38,6% (segundo trimestre de 2009) desde el 51,2%

de 2008. A pesar de ello se hace necesario un mayor ajuste en los precios hasta alcanzar la

tasa de accesibilidad óptima del 30%, en un entorno en el que no se esperan mayores

recortes en los tipos de interés sino más bien incrementos a partir del segundo semestre de

2010.

2. Flexibilidad creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de viviendas.

Frente a periodos anteriores donde la capacidad de negociación de los compradores era

nula, se viene observado desde 2008 un cambio de postura por parte de los vendedores. En

estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el

20% en los mercados de primera residencia, y de entre el 15 y el 40% en los mercados de

vivienda vacacional, sobre el precio oficial de salida de la vivienda, dependiendo

principalmente de los siguientes factores:

• La fase constructiva en la que se encuentra la promoción

• El stock de producto que aun no ha sido vendido

• El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales

Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación,

estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario,

Diciembre 2009



Pag. 34

cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de

negociación se observa.

Por otro lado, la existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta

a los márgenes de negociación en un doble sentido. Hay proyectos en los que un bajo nivel

de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello

responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide

mantener los precios sin aceptar descuentos. En otros casos ocurre lo contrario; una baja

disponibilidad va acompañada de importantes márgenes de negociación buscando el

promotor vender el 100% de la promoción lo antes posible.

3. Ante el importante descenso de la demanda y el significativo volumen de stock disponible a

la venta, la actividad promotora se ha visto reducida de manera considerable en los últimos

12 meses. El inicio de nuevas promociones está prácticamente detenido, incorporándose al

mercado principalmente proyectos de pequeñas dimensiones. Con este menor inicio de

nuevos proyectos el promotor busca adaptarse a la situación de escasa demanda, evitando

incrementar la sobreoferta existente.

El objetivo es no incrementar la oferta en un mercado con un alto stock de producto y una

demanda muy limitada. La reacción de los promotores, en orden a reducir la producción de

viviendas, ha tardado en llegar 20 meses desde que se observaron los primeros síntomas de

agotamiento en el mercado residencial. Ello es consecuencia de la alta rigidez de la oferta

en este mercado. La producción de una promoción de viviendas se extiende con carácter

general desde los 18 a los 24 meses, periodo de tiempo en el que el promotor tiene poca

capacidad de reacción ante las nuevas situaciones que se planteen en el mercado.

4. Incremento generalizado de los plazos de comercialización. El plazo medio para la

comercialización de una promoción de primera residencia se sitúa entre los 35 y los 45

meses de media frente a los 30-35 meses de hace 12 meses. En los mercados de vivienda

vacacional los plazos de comercialización se han incrementado en 12 meses hasta los 60-70

meses de media lo que indica en la práctica una paralización del mercado. La incertidumbre

sobre la evolución de la economía y del mercado laboral y la elevada tasa de esfuerzo que

todavía supone la adquisición de la vivienda supone un freno a la mejora de los ritmos de

venta.

5. Cabe destacar la importancia creciente de la comercialización de promociones de obra

nueva en los mercados de primera residencia bajo la formula de alquiler con opción de

compra. Aproximadamente el 15% de las promociones que se encuentran en venta están

siendo ofrecidas a la vez en alquiler con opción de compra.

Diciembre 2009



Pag. 35

Desde el año 2008 se observa como, ante el descenso en las ventas, los promotores están

instrumentalizando nuevas formas de comercialización. El promotor alquila la vivienda a un

usuario al que le concede el derecho a adquirirla descontándole el total o un porcentaje de

las rentas que hubiese pagado en concepto de arrendamiento. Mediante está modalidad de

comercialización aquellos demandantes de vivienda que ante la actual situación de

incertidumbre económica y laboral no pueden asumir la compra de una vivienda o prefieren

diferir la misma en espera de una mejor coyuntura, consiguen dos resultados favorables:

Por un lado, esta opción no les impide ser propietarios a medio plazo de una vivienda (la

que están ocupando), y por otro les permite recuperar las rentas de alquiler pagadas para

descontarlas, total o parcialmente, del precio de la vivienda en el momento de ejecutar la

opción de compra.

Tomando como base los precios de venta y de alquiler en aquellas promociones que se

están comercializando por ambas vías se obtiene la rentabilidad que ofrece el mercado de

alquiler. La rentabilidad inicial (“initial yield”) del mercado de alquiler residencial, medida

como el porcentaje que supone la renta anual de alquiler sobre el precio de venta del

inmueble se sitúa de media en el 3,7%.

6. Importancia de la política comercial de las entidades financieras en la venta de los activos

inmobiliarios que se están adjudicando. La estrategia seguida por las entidadeas financieras

será determinante para la evolución futura del sector. Una estrategia basada en la venta

rápida de activos mediante fuertes ajustes en los precios haría que liquidasen rápidamente

su stock de viviendas a la vez que dificultaría la venta de activos en manos de los

promotores, los cuales no están dispuesto o no pueden realizar ajustes en los mismos

niveles.

Diciembre 2009



Pag. 36

5.2. Diagnóstico y previsión del Mercado de Oficinas

Introducción

Una vez confirmada la recesión de la economía española, se pone de manifiesto una vez

más la fuerte correlación existente entre la confianza empresarial y la contratación de

espacios para oficinas en España.

Pese a que la disponibilidad sigue en aumento acercándose a la cota del 10% del stock total

de los dos principales mercados de oficinas de España y a pesar de la virulencia del contexto

económico actual, existen datos que permiten aseverar la exientencia de una demanda

latente de oficinas derivada de empresas que retrasaron deliberadamente la decisión de

alquilar una nueva oficina hasta que observaran cierta estabilización de la coyuntura. Se

espera que a lo largo de 2010 se hagan efectivas dichas operaciones.

Sin embargo, las perspectivas para los próximos meses son verdaderamente inciertas, ya

que los indicadores de empleo, creación de empresas y de ventas minoristas continuan

reflejando que la recuperación económica habrá que posponerla hasta al menos la segunda

mitad de 2010. Esta circunstancia, junto con las dificultades de financiación de los

proyectos, es lo que nos hace prever un mayor ajuste en la nueva la oferta de oficinas, por

lo que se se limitará al máximo la promoción de nuevos desarrollos que aún no hayan

comenzado su construcción hasta que no se atisben determinados signos de recuperación

en el mercado. La demanda, por su parte, continuará mostrando un comportamiento muy

cauteloso, por lo que previsiblemente los precios medios de alquiler experimenten bajadas

en los próximos meses.

En el presente apartado se pretende ayudar a dar respuesta a las siguientes cuestiones:

• ¿Cuáles son los mercados que presentan un mayor volumen de nueva oferta?

• ¿Cuál es el volumen de contratación previsto para los próximos años?

• ¿Cómo es probable que evolucionen los precios medios de alquiler en 2009-

2010?

• ¿Cuál será el comportamiento del mercado de inversión?

Asimismo, dentro del presente apartado se describen las características básicas del stock, la

nueva oferta, la absorción, la desocupación y el nivel de los precios medios de alquiler que

presentan tanto los mercados consolidados de Madrid o Barcelona como las principales

características del mercado de Málaga.

Diciembre 2009



Pag. 37

Mercado de oficinas de Madrid

A continuación se detalla la zonificación y el área de influencia del mercado de oficinas de

Madrid

RCRC

DECDEC

RDNRDN

OUTOUT

CDNCDN

RCRC

DECDEC

RDNRDNRDNRDN

OUTOUT

CDNCDNCDNCDN

Zona C.D.N. – Centro Distrito de Negocios

Desde Pl. de Cibeles hasta Nuevos Ministerios incluyendo Cuatro Torres Business Area. Además se incluyen dentro de esta clasificación edificios ubicados en otras zonas cercanas, que por sus características concuerdan con una demanda de espacio de primera categoría. Ej.: Castellana 110, Edificio Beatriz, Torre Picasso, Torre Europa, Torre Serrano, Serrano, 55, Torre Espacio, etc. TIPO EDIFICIO: Castellana 9-11, Castellana 21, Torres de Colón, Pirámide, Castellana 51, Serrano, 55, Torre Espacio, Castellana 41, ..

Zona R.D.N. – Resto Distrito de Negocios

Comprende el resto del principal distrito de negocios de Madrid; Azca, Serrano, Velázquez, Príncipe de Vergara, Goya, etc... Se caracteriza por la presencia de empresas multinacionales, Compañías de seguros, entidades financieras y de servicios. TIPO EDIFICIO: Puerta de Europa, Cuzco IV, Príncipe de Vergara 108, Torre Mahou, etc... Zona R.C. – Resto Ciudad

Esta zona abarca el centro histórico de la capital así como el resto de la Almendra Central que no está englobada en las zonas anteriormente señaladas. TIPO EDIFICIO: Edificio España, Gran Vía 14, Alcalá 30-32, Edificio Compostela, Gran Vía 30, Torre de Madrid, Princesa 3, etc... Zona DEC - Descentralizada

Se trata de la zona descentralizada de Madrid, comprende el área de influencia de la M-30 y algunas zonas de la M-40 como el Campo de las Naciones. Es el área que ha demostrado ser muy atractiva para las grandes multinacionales. TIPO EDIFICIO: Complejo Triada, Gorbea 3, Edificio Erre, Torres de Méndez Álvaro, Edif. Ofipinar, Ed. Iris, Torres Ágora, Distrito C, etc... Zona OUT – Fuera de la Ciudad

Comprende los edificios de oficinas localizados fuera del municipio de Madrid o alejados sensiblemente del núcleo urbano. Dentro de esta zona podemos encontrar cuatro subzonas diferenciadas; Tres Cantos, N-I, N-II y N-VI. TIPO EDIFICIO: P.E. San Fernando, P.E. La Finca , C. E. El Plantío, C. E. Euronova, Las Rozas Business Campus.

Diciembre 2009



Pag. 38

En primer lugar se procede a realizar un análisis del mercado de oficinas de Madrid. A

continuación se presenta un cuadro donde se observan las variables clave que se han

analizado dentro de dicho mercado:

Enero 2009 Julio 2009 Variación (%)Stock (m2) 11.554.436 11.795.056 2%Absorción Bruta del semestre anterior (m2) 206.950 137.773 -33%Absorción Bruta Semestral /Stock (%) 4,3% 1,2% -73%Desocupación (%) 7,1% 8,4% 18%Desocupación CDN (%) 8,8% 9,0% 2%Desocupación DEC (%) 8,2% 9,6% 17%Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 38,95 31,68 -19%

Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 18,49 16,49 -11%Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,9% 6,25% 6%Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,6% 7,25% 10%

Variables Clave MADRID

Las principales conclusiones que se extraen una vez analizado el cuadro anteriormente

expuesto son las siguientes:

• El stock de oficinas alcanza a 30 de junio de 2009 los 11.717.470 m², lo que supone un

suave incremento de la oferta al mostrar un crecimiento intersemestral del 1,4%.

• Pese a la coyuntura actual, durante el primer semestre de 2009 se han incorporado

163.074 m² de nuevos proyectos de oficinas, de los que el 43% ya tiene usuario

comprometido.

• Notable repunte de la absorción bruta en el segundo trimestre del año, donde la

contratación creció en un 62% respecto del primer trimestre de 2009, alcanzando los

85.195 m². Sin embargo, la contratación acumulada durante el primer semestre del

ejercicio (137.733 m²) ha sido un 33% inferior que la del semestre anterior.

• La tasa de disponibilidad general se sitúa en el 8.4% del stock. La desocupación ha

aumentado en todas las zonas manteniendo la tendencia iniciada en 2008; si bien, el

Centro del Distrito de Negocios (CDN) ha presentado cifras similares a las registradas

en Enero de 2009.

• Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas,

especialmente en CDN, con un descenso medio del 19% hasta los 31,68 €/m2/mes.

Diciembre 2009



Pag. 39

Stock de oficinas y Nuevos Proyectos

Al término del primer semestre del ejercicio, el mercado de oficinas de Madrid registra un

stock de 11.717.470 m², lo que supone un incremento del 1,4% con respecto al mes de

enero de 2009. Por consiguiente, durante este tiempo se han incorporado al mercado un

total de 163.014 m², lo que representa un 37% del volumen previsto por Aguirre Newman

para el total de 2009.

Es preciso mencionar la progresiva ralentización de la actividad de la oferta en los últimos

meses, de forma que es previsible que aquellos proyectos que aún no hayan comenzado la

primera fase de su construcción muy probablemente verán retrasado el inicio de la obras

hasta que se haya observado una coyuntura económica más favorable a la actual,

especialmente desde el punto de vista del mercado de financiación.

Respecto a la distribución del stock hay que señalar que apenas se han producido

variaciones significativas respecto al mes de enero de 2009. Las zonas periféricas (DEC y

OUT) representan el 53% del stock de la ciudad; si bien, la entrada en el mercado de

Torre Cristal durante el segundo semestre del año supondrá un mayor peso específico del

“Centro del Distrito de Negocios”, (CDN).

En lo que respecta a la nueva superficie que se ha incorporado al mercado en los seis

últimos meses, hay que destacar que el 43% ya tiene usuario comprometido.

Los proyectos que están previstos que entren al mercado entre julio y diciembre de 2009

alcanzan los 276.349 m2, entre los que destacan entre otros la Torre Cristal y la Torre Caja

Madrid en “centro de la ciudad”, con 115.000 m2, la primera fase del proyecto Tripark en la

arretera de La Coruña (NVI), con 10.000 m², y la nueva sede de la multinacional Coca-Cola,

con 12.500 m2 localizados en el área de influencia de la salida de la carretera de Barcelona.

(NII).

En cuanto a los nuevos proyectos que está previsto que entren al mercado en 2010, hay

que destacar el protagonismo que tendrá la carretera de Burgos (N1), con un total de

80.200 m2 de nuevas oficinas entre los que destacarán el Parque Empresarial Adequa, con

alrededor de 26.000 m2. La carretera de Barcelona (NII) volverá igualmente a presentar

una gran actividad, siendo el Proyecto Avenida de América 115 su máximo exponente, con

50.683 m2. Por último, pero no por ello menos significativo, el proyecto de Colegio de

Registradores en “Centro de la Ciudad” añadirá al mercado alrededor de los 30.000 m2.

En el siguiente gráfico se puede observar la evolución histórica de la nueva oferta en Madrid

junto con la previsión realizada por Aguirre Newman para el total de 2009 y en los

próximos 12 meses. En este análisis se puede comprobar como la peor coyuntura

Diciembre 2009



Pag. 40

económica prevista para 2009-2010 en términos de Producto Interior Bruto, debería

conllevar un empeoramiento generalizado de los parámetros básicos del mercado de

oficinas. Sin embargo, la superficie de los nuevos proyectos que se prevé que entre al

mercado durante los dos próximos años será mucho menor a la registrada durante el

periodo 2002-2004, por lo que esta situación debería suavizar el impacto de la crisis

económica en el mercado de oficinas. Por otro lado, tampoco es descartable que la

previsión de nueva oferta llegue a ser incluso menor a la de la previsión realizada, ya que

cabe la posibilidad de que algunos proyectos en curso vean paralizado su desarrollo hasta

que no consigan materializar el pre-alquiler de al menos una parte de su superficie

disponible.

Nuevos Proyectos Madrid (m2) - 1990-2010*

-100000

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

**2

009

**20

10

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Volumen de Nueva oferta Crecimiento PIB (Madrid)

(*) Previsión Aguirre Newman.

Demanda

La absorción bruta de los seis primeros meses del año ha presentado una clara

diferenciación entre los meses enero-marzo por un lado, y los de abril-junio por otro. De

esta forma, hemos observado como durante el primer trimestre del ejercicio tan sólo se

contrataron 52.578 m2 de oficinas, mientras que durante el segundo trimestre la

contratación efectiva alcanzó los 85.195 m2, lo que significa el primer crecimiento de esta

variable desde hace 18 meses. No obstante, aún es pronto para estimar si el cambio de

tendencia será definitivo ya que la elevada incertidumbre que existe sobre los beneficios

empresariales y el mercado de trabajo puede suponer que la contratación de oficinas vuelva

a resentirse en el segundo semestre de 2009.

Si se analiza la actividad semestral según la zonificación del mercado se obtienen las

siguientes conclusiones:

Diciembre 2009



Pag. 41

• La contratación semestral de Madrid disminuye sensiblemente a pesar del

repunte del segundo trimestre de 2009. Respecto al segundo semestre de 2008 la

actividad ha descendido un 33%, situándose en 137.773 m2.

• Las zonas periféricas (DEC y OUT), con un descenso de alrededor del 42%, son

las que más han acusado el descenso de la demanda por el aumento de la

disponibilidad en el interior de la M-30.

• Es importante señalar como en un contexto de gran incertidumbre los usuarios

de oficinas optan por localizar sus oficinas en la zona Resto de la Ciudad (RC), que

crece semestralmente un 5,6%. Este hecho se debe a que en los edificios de esta

zona se ofrecen espacios de oficinas con un nivel de rentas inferior al del Distrito

de Negocios (DN) sin la necesidad de tener que ubicarse fuera de la M-30.

A continuación se detalla por zonas la contratación bruta en el primer semestre de 2009 y

su comparativa respecto de los dos semestres anteriores.

TOTAL 2009 % Variación % Variación

1er SEM. 2do SEM. 2008 1er SEM.07/08-07/09 01/09-07/09

CDN 4.270 12.743 17.013 10.634 149,0% -16,5%RDN 34.400 26.413 60.813 19.346 -43,8% -26,8%

40.263 20.749 61.012 21.918 -45,6% 5,6%134.156 92.269 226.425 53.835 -59,9% -41,7%

71.231 54.776 126.007 32.040 -55,0% -41,5%284.320 206.950 491.270 137.773 -51,5% -33,4%

DN

TOTAL

2008

ZONAS

RCDECOUT

El siguiente gráfico muestra la evolución de la contratación bruta en los últimos diez años y

la previsión de Aguirre Newman para el año 2009.

Madrid.Evolución Absorción Bruta

473.860

782.860

354.901 421.267

597.320697.005 700.846

819.910941.424

491.270

260.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

*200

9

Absorción Media 1999. 2009

(*) Aguirre Newman Forecast

Diciembre 2009



Pag. 42

Desocupación

La tasa de desocupación global del mercado de Madrid se ha situado en el 8,4% del total

del stock, lo que supone un total de 987.261 m² de superficie disponible para ocupación

inmediata. A pesar de que el aumento de la desocupación ha sido generalizado en todas las

zonas debido al incremento de la nueva oferta, al descenso de la absorción y al aumento de

la disponibilidad de edificios que fueron desocupados a lo largo de 2008 (oferta de “segunda

mano”), es importante señalar la estabilidad del “Centro del Distrito de Negocios” (CDN),

donde a pesar de la crisis económica la disponibilidad se mantiene en niveles similares a los

del segundo semestre de 2008; si bien; la incorporación al stock de Torre Cristal

incrementará significativamente la superficie disponible en esta zona. Respecto al resto de

las zonas, cabe mencionar que en las zonas periféricas la disponibilidad aumenta como

consecuencia no únicamente de una menor demanda por parte de los usuarios, sino

principalmente de la incorporación al stock de 163.014 m² de nuevos proyectos.

En el siguiente gráfico se observa el detalle de la disponibilidad por zonas. Se observa que el

73% de la oferta disponible para ocupación inmediata se localiza en las zonas periféricas de

la ciudad, si bien, el “Distrito de Negocios”, (CDN y RDN) supone actualmente un 16% del

total disponible, cifra que se espera se vea incrementada en los próximos meses por las

razones expuestas anteriormente.

Disponibilidad por Zonas (%)

DEC; 32%

OUT; 41% RC; 11%

RDN;10%

CDN;6%

Diciembre 2009



Pag. 43

En el siguiente análisis se observa la estabilidad de la disponibilidad en el “Centro del

Distrito de Negocios” (CDN) durante los últimos seis meses.

Evolución Histórica de la Tasa de Disponibilidad (%)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1S 2009

CDN RDN RC DEC OUT

Nivel de precios

El progresivo aumento de la desocupación ha supuesto que tanto los precios de salida de la

mayor parte de los edificios se hayan visto ajustado durante 2009. Este hecho se hace más

evidente en el Centro del Distrito de Negocios (CDN), con un descenso semestral del

19%; si bien, es importante remarcar que los precios medios en esta zona aumentaron

“artificialmente” en el último trimestre de 2008 ya que las escasas operaciones de alquiler

que se llevaron a cabo se produjeron en los mejores edificios de la zona, por lo que la

media matemática subió a pesar de no ser un fiel reflejo de la situación del mercado de

aquel momento.

Respecto al análisis detallado del resto de las zonas, hay que destacar igualmente el ajuste

del 12% de la zona “Resto de la Ciudad” (RC), como consecuencia de tratarse de un sub-

mercado con edificios que no alcanzan por lo general ni la representatividad del Distrito de

Negocios ni las condiciones técnicas de las zonas periféricas. No obstante, hay que destacar

que esta zona es la única que ha mostrado un aumento de la contratación respecto del

segundo semestre de 2008, por lo que podemos afirmar que en este momento el usuario

es más sensible a la variable precio que a la de representatividad o modernidad de sus

oficinas.

Se detalla a continuación la evolución semestral de los precios medios y máximos del

mercado de oficinas de Madrid a lo largo de los últimos 18 meses.

Var (%) Var (%)Máximos Medios

CDN 41,50 37,63 45,00 38,95 37,00 31,68 -18% -19%RDN 40,00 30,31 40,00 28,49 35,00 25,85 -13% -9%

31,00 21,42 30,00 20,89 26,00 18,35 -13% -12%25,00 19,44 25,00 18,49 24,00 16,49 -4% -11%21,00 14,11 18,50 13,97 18,15 13,21 -2% -5%

Precios Medios

Precios Máximos

Precios Medios

1er Semestre 09Precios

Máximos

1er Semestre 08Precios

Máximos Precios Medios

2º Semestre 08Zona

DN

RCDECOUT

Diciembre 2009



Pag. 44

En el siguiente gráfico se expone la evolución de los precios nominales por zonas. Se puede

observar un principio de “estrechamiento” entre “Distrito de Negocios” y la zona OUT,

algo muy habitual en los ciclos bajistas, ya que las zonas que más corrigen son aquellas cuyos

precios subieron más durante el ciclo alcista.

Evolución de los Precios Medios en Madrid por Zonas (Euro/m2/mes)

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2s 1S

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

CDN RDN

RC DEC

OUT Media

Diciembre 2009



Pag. 45

Mercado de oficinas de Barcelona


Barcelona.

RCRC

DECDEC

OUTOUT

RDNRDN

CDNCDN

RCRC

DECDEC

OUTOUT

RDNRDN

CDNCDN

Zona CDN (Prime) – Centro del Distrito de NegociosEsta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Macià, hasta la Gran Vía de Carlos III. El Paseo de Gracia se considera el tradicional Centro del Distrito de Negocios y la Avda. Diagonal el moderno Centro del Distrito de Negocios de la ciudad.Se caracteriza por ser la zona más prestigiosa dentro del mercado de oficinas de la ciudad, dónde se dan los precios de alquiler más elevados, y en las que se encuentran ubicadas las empresas nacionales y multinacionales más importantes.

Zona RDN – Resto Distrito de NegociosEstas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime, por poseer edificios modernos a precios sensiblemente inferiores, buenas comunicaciones mediante transporte público y numerosos servicios en la zona al coincidir con la zona de influencia del tradicional centro del distrito de negocios.Dentro de esta zona incluimos la zona de la calle Tarragona, junto al Recinto Ferial de Barcelona, donde se han desarrollado importantes proyectos de oficinas.Dentro de esta definición incluimos también: Avda. Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Tarradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya, Gran Vía Carlos III, entre otras.

Zona RC – Resto de Ciudad/EnsancheSe trata principalmente del ensanche barcelonés, zona mayoritariamente residencial y de edificios de oficinas estilo años 70, promovidos durante el auge de este periodo, aunque actualmente cuenta con algunos proyectos de edificios modernos y exclusivos de oficinas a precios inferiores a los del Distrito de Negocios.

DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva CentralidadEl crecimiento de la actividad económica en los últimos años ha originado la incorporación de diferentes áreas, tradicionalmente definidas como periféricas, como nuevas zonas centrales de actividad. Estas zonas son las definidas como áreas de Nueva Centralidad.En estas zonas incluimos: Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá, Zona Franca, Diagonal Mar y toda la re-estructuración del Pueblo Nuevo, 22@ y Hospitalet de Llobregat (Plaza de Europa)..La transformación de los usos, la reforma de la estructura viaria, la mejora de los sistemas de transporte y el re-equipamiento, van a permitir la consolidación de los diferentes proyectos de oficinas de la zona.

OUT – Zonas fuera de ciudadDurante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general.La falta de suelo, los precios elevados y edificios ineficientes dentro del casco urbano tradicional son algunos de los factores que ayudan al desarrollo de importantes proyectos fuera de la ciudad.En esta zona se incluyen: Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá, Sant Cugat y Viladecans. Cabe destacar la gran diversidad y heterogeneidad entres estas áreas o micromercados.

Zona CDN (Prime) – Centro del Distrito de NegociosEsta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Macià, hasta la Gran Vía de Carlos III. El Paseo de Gracia se considera el tradicional Centro del Distrito de Negocios y la Avda. Diagonal el moderno Centro del Distrito de Negocios de la ciudad.Se caracteriza por ser la zona más prestigiosa dentro del mercado de oficinas de la ciudad, dónde se dan los precios de alquiler más elevados, y en las que se encuentran ubicadas las empresas nacionales y multinacionales más importantes.

Zona RDN – Resto Distrito de NegociosEstas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime, por poseer edificios modernos a precios sensiblemente inferiores, buenas comunicaciones mediante transporte público y numerosos servicios en la zona al coincidir con la zona de influencia del tradicional centro del distrito de negocios.Dentro de esta zona incluimos la zona de la calle Tarragona, junto al Recinto Ferial de Barcelona, donde se han desarrollado importantes proyectos de oficinas.Dentro de esta definición incluimos también: Avda. Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Tarradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya, Gran Vía Carlos III, entre otras.

Zona RC – Resto de Ciudad/EnsancheSe trata principalmente del ensanche barcelonés, zona mayoritariamente residencial y de edificios de oficinas estilo años 70, promovidos durante el auge de este periodo, aunque actualmente cuenta con algunos proyectos de edificios modernos y exclusivos de oficinas a precios inferiores a los del Distrito de Negocios.

DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva CentralidadEl crecimiento de la actividad económica en los últimos años ha originado la incorporación de diferentes áreas, tradicionalmente definidas como periféricas, como nuevas zonas centrales de actividad. Estas zonas son las definidas como áreas de Nueva Centralidad.En estas zonas incluimos: Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá, Zona Franca, Diagonal Mar y toda la re-estructuración del Pueblo Nuevo, 22@ y Hospitalet de Llobregat (Plaza de Europa)..La transformación de los usos, la reforma de la estructura viaria, la mejora de los sistemas de transporte y el re-equipamiento, van a permitir la consolidación de los diferentes proyectos de oficinas de la zona.

OUT – Zonas fuera de ciudadDurante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general.La falta de suelo, los precios elevados y edificios ineficientes dentro del casco urbano tradicional son algunos de los factores que ayudan al desarrollo de importantes proyectos fuera de la ciudad.En esta zona se incluyen: Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá, Sant Cugat y Viladecans. Cabe destacar la gran diversidad y heterogeneidad entres estas áreas o micromercados.

Diciembre 2009



Pag. 46

Se procede a continuación a realizar un análisis sobre el mercado de oficinas de Barcelona.

Igual que se ha realizado con el mercado de Madrid, se detalla un cuadro donde se resumen

las variables clave más importantes de este mercado:

Enero 2009 Julio 2009 Variación (%)

Stock (m2) 5.339.024 5.422.039 2%Absorción Bruta del semestre anterior (m2) 143.422 96.214 -33%Absorción Bruta Semestral /Stock (%) 6,5% 1,8% -72%Desocupación (%) 7,7% 9,4% 21%Desocupación CDN (%) 2,6% 3,0% 16%Desocupación DEC (%) 14,0% 20,7% 48%Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 22,20 19,35 -13%

Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 16,50 15,30 -7%Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,9% 6,25% 6%Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,6% 7,25% 10%

Variables Clave BARCELONA

Tras realizar un análisis detallado de lo expuesto en el cuadro mostrado anteriormente, se

pueden extraer las siguientes conclusiones:

• El stock de oficinas alcanza los 5.422.039 m², de los que el 37,1% se localiza en

las zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT).

• Del total de los 83.000 m² añadidos por los nuevos proyectos al stock de

Barcelona, el 39% ya se encontraban alquilados o vendidos a usuario.

• La contratación bruta acumulada en el primer semestre de 2009 se situó en

96.214 m², lo que supone un descenso del 30% respecto al semestre anterior.

Sin embargo, hay que señalar positivamente la recuperación de la contratación

durante el segundo trimestre del año, con un aumento del 74% respecto del

primer trimestre del ejercicio.

• La tasa de desocupación de la ciudad se sitúa en el 9,4% del stock; si bien, la

mayor parte de la superficie disponible se concentra en las zonas perifericas, con

más de 360.000 m2 disponibles.

• Descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas entre un 3% y un

13%.

Stock de Oficinas y Nuevos Proyectos

El mercado de oficinas de la ciudad de Barcelona continua su desarrollo con un stock total

de 5.422.039 m2 al término del primer semestre del ejercicio 2009. De esta forma, la

superficie de oficinas incorporada al mercado por los nuevos proyectos inaugurados en los

últimos 6 meses ha alcanzado los 83.000 m2, exactamente el 27% de la superficie

Diciembre 2009



Pag. 47

inicialmente prevista por Aguirre Newman para el conjunto del ejercicio 2009 ( 279.603

m2).

Si bien es cierto que esta cifra parece demasiado elevada para un mercado de oficinas como

el de Barcelona, la realidad es que el 39% de la misma ya se encuentra alquilada o con

usuario comprometido.

La incorporación progresiva de proyectos en las zonas periféricas (DEC y OUT) contrasta

con los escasos nuevos desarrollos en el “Distrito de Negocios” de la ciudad. Esta

circunstancia está favoreciendo la creación de nuevos núcleos de oficinas en Barcelona,

como es el caso de 22@.

La entrada de proyectos en este semestre se ha concentrado dentro de la zona “Fuera de la

Ciudad” en San Cugat, con proyectos representativos como Edificio Europa (4.965 m2),

Sede Eca (12.000 m2) o Trade Center Augusta (15.000 m2). En lo que a la zona DEC se

refiere, destaca la entrada de Diagonal 123 (10.000 m2).

Por otro lado, para el segundo semestre del año, se debe destacar el protagonismo que

tendrá el desarrollo de Plaza Europa en la zona “Descentralizada” (DEC), con la

incorporación al mercado de varios proyectos de gran singularidad, entre los que destacan:

Torre Zenit (17.850 m2) o Torre Afirma (7.690 m2).

Respecto a la oferta prevista que se incorpore al mercado en 2010, cabe destacar que el

54% (75.690 m2 ) ya se encuentran pre-alquilados o con usuario comprometido. Dentro de

los proyectos que sé prevé se incorporen a lo largo de dicho ejercicio destacan la sede de la

CMT (75.690 m2) en 22@, la Torre Inbisa (17.800 m2) en Plaza Europa o el edificio Mapfre

San Cugat (11.320 m2).

Por último se muestra gráficamente la evolución histórica del PIB y de la nueva oferta desde

2002. Puede comprobarse como la entrada de nuevos proyectos irá disminuyendo de

forma progresiva hasta alcanzar una situación de mayor equilibrio entre oferta y demanda.

Diciembre 2009



Pag. 48

Nueva Oferta Barcelona (m2)

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 *2009 **2010

-5,0%

-4,0%

-3,0%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

Nueva Oferta Crecimento PIB

Demanda

La absorción bruta ha disminuido significativamente en el primer semestre del ejercicio,

cayendo un 30% respecto del segundo semestre de 2008 como consecuencia del

empeoramiento de las condiciones generales de la economía. A pesar de que Barcelona

mostró un claro dinamismo en términos de demanda y contratación durante 2008, la

confirmación de situación de recesión económica ha provocado un destacable descenso de

la demanda; si bien, el comportamiento a la baja no ha sido tan acusado como en el

mercado de Madrid, ya que Barcelona se encuentra algo menos expuesta al mercado de las

grandes compañías multinacionales que sufrieron una severa corrección en sus cifra de

negocios global durante 2008.

A pesar de este hecho, y al igual que ha sucedido en el caso de Madrid, se ha observado una

clara mejoría de la contratación bruta durante el segundo trimestre del ejercicio, creciendo

un 74% respecto del primer trimestre del año.

El siguiente gráfico representa la evolución de la superficie contratada en Barcelona durante

los últimos 10 ejercicios, así como la previsión de contratación para el total de 2009.

(**) Previsión Aguirre Newman

Diciembre 2009



Pag. 49

Barcelona. Evolución de la Absorción Bruta.

209.672 200.503175.608

249.407 230.244

369.139407.739

386.839358.273 349.778

180.000220.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 *2009 *2010

Absorción Media 1999-2009

* Aguirre Newman Forecast

Se aprecia claramente como en 2009 y 2010 la previsión de absorción se situa por debajo

de la media registrada en los últimos 10 años.

Desocupación

Por tercer semestre consecutivo la tasa de disponibilidad aumenta hasta situarse en un

9,4% del stock de la ciudad. Este ascenso se debe principalmente al aumento de oferta

disponible en las zonas periféricas (DEC y OUT) destacando el incremento de más de

41.747 m² disponibles en DEC.

En la zona “Descentralizada” (DEC), la disponibilidad se ha incrementado como

consecuencia del gran numero de nuevos proyectos que han entrado en funcionamiento en

2008. Sin embargo, se observa como la disponibilidad en el “Distrito de Negocios” (CDN y

RDN) se mantiene relativamente estable.

A continuación se detalla gráficamente el reparto de la superficie total de espacio disponible

del mercado de Barcelona por zonas. Como se puede ver el “Distrito de Negocios” tan

sólo representa el 9% del total de la ciudad; sin embargo, en las zonas periféricas la

desocupación alcanza los 360.000 m², el 68% de la disponibilidad total del mercado.

Diciembre 2009



Pag. 50

Disponibilidad por Zonas (%)

DEC; 38%

OUT;30% RC;

23%

RDN;4%

CDN;5%

El siguiente gráfico representa el porcentaje de superficie disponible por zona, donde se

puede comprobar como las zonas periféricas al “Distrito de Negocios” marcan el cambio

de tendencia de la disponibilidad. Sin embargo, destaca la estabilidad en CDN debido a que

hasta la fecha los usuarios que buscan representatividad siguen demandando espacios de

oficinas en dichas zonas.

Histórico disponibilidad por zonas. Barcelona

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 jul-09

CDN RDN RC DEC OUT

Nivel de precios

Respecto al análisis del nivel de precios de alquiler hay que señalar que en el primer

semestre de 2009 se ha observado un descenso generalizado de esta variable en todas las

zonas; si bien, ha sido la zona del “Centro del Distrito de Negocios” (CDN), la que ha

presentado una mayor corrección, con un descenso anual del 18,2%, situándose por

debajo de los 20 euros/m2/mes.

Diciembre 2009



Pag. 51

CDN 28,00 23,60 25,15 22,20 22,50 19,30RDN 24,00 19,05 22,05 18,50 20,00 17,00

20,00 15,15 18,10 15,10 17,00 14,0023,00 16,60 21,15 16,50 18,00 15,3018,00 11,10 16,20 10,95 14,00 10,00

ZONA

DN

RCDECOUT

Precios Máximos

1er Semestre 20091er Semestre 08 2º Semestre 08Precios Medios

Precios Máximos

Precios Medios

Precios Máximos

Precios Medios

En el siguiente gráfico se observa como en términos reales (descontado el efecto de la

inflación) los precios se mantienen más o menos estables desde el año 2003. Otro aspecto

característico del mercado de Barcelona es su mayor estabilidad respecto al mercado de

Madrid en cuanto a precios se refiere, obviando el “Efecto Juegos Olímpicos”, que disparó

las expectativas de la ciudad a finales de la década de los 80 y principios de los 90.

Evolución Precio Medio de Alquiler (CDN) Euros/m²/mes - Nominales y Constantes año 1985

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1er

sem

200

8

2º s

em 2

008

1º S

em 2

009

Precios Medios Alquiler CDN Precios MediosAlquiler CDN (Constante)

Diciembre 2009



Pag. 52

Mercado de oficinas emergente

Málaga


Málaga.

1.- CDN

2.- A1

3.- DEC

4.- OUT

21

3

4Zona Centro

Zona “Corte Inglés”

Plaza de la Solidaridad

Avda. Velázquez

Aeropuerto

Zona Teatinos

Parque Tecnológico Andalucía

1.- CDN

2.- A1

3.- DEC

4.- OUT

21

3

4Zona Centro

Zona “Corte Inglés”

Plaza de la Solidaridad

Avda. Velázquez

Aeropuerto

Zona Teatinos

Parque Tecnológico Andalucía

Zona CDN – Centro del Distrito de Negocios

Zona A1 – Resto Distrito de Negocios

Zona DEC Descentralizada

Zona OUT Fuera de la Ciudad

Calles Marqués de Larios, Alameda Principal, Alameda de Colón, en torno a Pza. de la Constitución, Puerta del Mar…

Ej.: Edificio Marqués de Larios, 14, Puerta del Mar, 18, Alameda Principal, 19, Puerta del Mar, 16, Marqués de Larios,10…

Entorno Corte Inglés, Pza. de la Solidaridad, calle Hilera, calle Compositor Lehmberg Ruíz, Avda. Andalucía, calle Aurora…

Ej.: Edificio Hexa, Edificio América, Edificio Eurocom, Edificio Galaxia, Edificio Pantalán…

Entorno zona Teatinos y C.N.- 340.

Ej.: Edificio Galia Center, Edificio Teatinos Plaza, Sando Alameda, Edificio Coronas de Teatinos…

Comprende los edificios de oficinas localizados dentro del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA).

Zona CDN – Centro del Distrito de Negocios

Zona A1 – Resto Distrito de Negocios

Zona DEC Descentralizada

Zona OUT Fuera de la Ciudad

Calles Marqués de Larios, Alameda Principal, Alameda de Colón, en torno a Pza. de la Constitución, Puerta del Mar…

Ej.: Edificio Marqués de Larios, 14, Puerta del Mar, 18, Alameda Principal, 19, Puerta del Mar, 16, Marqués de Larios,10…

Entorno Corte Inglés, Pza. de la Solidaridad, calle Hilera, calle Compositor Lehmberg Ruíz, Avda. Andalucía, calle Aurora…

Ej.: Edificio Hexa, Edificio América, Edificio Eurocom, Edificio Galaxia, Edificio Pantalán…

Entorno zona Teatinos y C.N.- 340.

Ej.: Edificio Galia Center, Edificio Teatinos Plaza, Sando Alameda, Edificio Coronas de Teatinos…

Comprende los edificios de oficinas localizados dentro del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA).

Diciembre 2009



Pag. 53

A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado de oficinas 2009:

Enero 2008 Enero 2009 Variación (%)

Stock (m²) 472.986 510.596 8%Absorción Bruta 114.166 48.584 -57%Absorción Bruta / Stock (%) 24,1% 9,5% -61%Desocupacion (%) 4,0% 9,1% 126%Desocupación CDN (%) 4,8% 11,9% 149%Desocupación DEC (%) 2,7% 15,3% 475%

Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 16,00 13,95 -13%

Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 12,33 10,69 -13%Rentabilidad Inicial CDN (%) 6,5% 7,5% 15%

Variables ClaveMALAGA

A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe.

• El stock de oficinas alcanza los 510.596m2. El 41% de la superficie total está localizada

en la zona descentralizada de la ciudad (DEC y OUT). Se observa, de este modo, una

progresiva descentralización de la oferta, hecho que está favoreciendo el denominado

PEPRI (Plan Especial de Protección y Reforma Interior de la ciudad). Este hecho

produce un descontento en los usuarios que actualmente se localizan en el centro de

la ciudad, no sólo por los efectos derivados del PEPRI, sino también por la escasez de

aparcamiento en el centro urbano.

• Los nuevos proyectos del ejercicio 2008 han incorporado 36.617m² al mercado de la

ciudad, representando alrededor del 7% del stock total de Málaga. Tras un periodo de

fuerte crecimiento del parque de oficinas, se observa como la ciudad se estabiliza ante

las inciertas perspectivas económicas de los próximos dos años.

• Los edificios mixtos representan en esta ciudad un peso relativo muy importante, en

torno a un 36% del stock total, siendo considerados a todos los efectos, (stock,

desocupación y nivel de precios) como alternativa o sustitutivo de los edificios

exclusivos de oficinas. En este sentido el mercado de oficinas de Málaga no puede ser

comparado con Madrid o Barcelona, donde las oficinas en edificios de uso residencial o

“mixtos” tienen una importancia residual.

• La contratación bruta de Málaga ha ascendido a 48.584 m2 en 2008, de los cuales el

52% corresponden a operaciones realizadas por parte de diferentes organismos a la

Administración Pública, el segmento más activo del mercado durante los dos últimos

ejercicios.

• La tasa de desocupación ha aumentado notablemente, situándose de media en 9,1%

del stock. Cabe señalar que la zona (DEC), presenta la mas elevada de la ciudad, un

15,3% de su stock como consecuencia de la entrada en 2008 del edificio Alar y el

edificio de oficinas Guadalhorce, que han supuesto un aumento de 12.519 m².

• Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas. La renta

máxima de la ciudad alcanza en estos momentos los 18,20 euros/m2/mes.

Diciembre 2009



Pag. 54

Mercado de Inversión de oficinas en España

En el primer semestre de 2009 el mercado de inversión de oficinas ha continuado lastrado

por la escasa financiación y por la incertidumbre sobre la evolución futura de los precios

medios de alquiler. Bajo estas circunstancias el inversor privado ha vuelto a erigirse como el

protagonista de las operaciones más representativas de este periodo

En el siguiente gráfico se puede apreciar el desglose de volumen transaccional realizado en

Madrid y en Barcelona durante los seis primeros meses del año:

Volumen Inversión Oficinas (Euros)

453.475.000

206.500.000

0

100.000.000

200.000.000

300.000.000

400.000.000

500.000.000

Madrid Barcelona

Si se realiza un análisis comparativo respecto de la actividad transaccional del primer

semestre de 2008 se observa que el volumen de inversión en Madrid ha aumentado un 7%,

mientras que en Barcelona ha descendido un 75%.

Inversión Semestral. 1S 08 vs 1S 09

424.500.000453.475.000

796.000.000

206.500.000

0

100.000.000

200.000.000

300.000.000

400.000.000

500.000.000

600.000.000

700.000.000

800.000.000

900.000.000

1 Sem 2008 1 Sem 2009

Madrid Barcelona

La causa del descenso de la actividad inversora en Barcelona es que los parámetros básicos

del mercado en esta ciudad reaccionan con cierto retardo a las crisis económicas de ámbito

internacional. Por este motivo Barcelona en el primer semestre de 2008 presentó una

Diciembre 2009



Pag. 55

actividad de inversión mucho más elevada que en Madrid. Sin embargo, una vez que el

sentimiento de crisis internacional se ha trasladado a la Ciudad Condal, la actividad

transaccional se ha ajustado en la misma medida que lo hizo la del mercado de Madrid un

año antes, en el periodo 2007-2008.

Por otro lado, se debe resaltar que durante el primer semestre de 2009, la inversión

extranjera ha sido de 110 MM de euros, lo que supone un 17% de la inversión total.

Asimismo es importante destacar que Bancos y Cajas de Ahorro han desinvertido durante

los 6 últimos meses un total de 175 millones de euros en edificios de oficinas, un 27% del

volumen transaccional realizado.

A continuación se muestra la evolución de la tasa de rentabilidad inicial media exigida por el

inversor desde el año 1997 según la zonificación que establece Aguirre Newman para el

mercado de oficinas. Tras un estrechamiento del diferencial entre las zonas durante 2008,

en el primer semestre de 2009 se ha observado una clara segmentación entre el Distrito de

Negocios (CDN y RDN) por un lado, y el resto del mercado por otro. De esta forma

concluimos que para el primer grupo el comprador tipo es de perfil nacional privado largo-

placista, y para el segundo el inversor sería internacional oportunista.

Tasa de Rentabilidad Inicial Exigida por el Inversor (%)

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

8,00%

8,50%

9,00%

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

1S20

09

CDN RDN RC DEC OUT

Llama la atención que a pesar de la tendencia alcista de la rentabilidad anual del bono

alemán y de la renta fija corporativa de alta calidad a diez años, la evolución de la tasa de

rentabilidad inicial exigida a un inmueble de oficinas “PRIME” no ofrezca una prima superior

a la actual. La explicación a este hecho se fundamenta en que el inversor que está

adquiriendo un inmueble hoy está descontando un importante beneficio vía plusvalía en el

momento de la enajenación futura del activo.

Diciembre 2009



Pag. 56

A continuación se detalla la rentabilidad anual de los tres tipos de activos anteriormente

mencionados:

Bono Alemán -10 añosDeuda Corporativa Rating AAA - 10 años

Inmueble de oficinas "PRIME"

Rentabilidad anual (% de la inversión) - Julio 2009

3,49%6,25%6,25%

Por último se detallan las operaciones de inversión más representativas de los últimos seis

meses, tanto en Madrid como en Barcelona:

Edificio Ciudad Superficie Vendedor Comprador Volumen InversiónCastellana 257 Madrid 7.949 Metrovacesa Privado 36.375.000

Serrano 67 Madrid 2.517 Guipuzcoano luresa 15.800.000Via de Los poblados S/N Madrid s.d Inverseguros Cerro de los Gamos S.A 23.100.000

Almirante 18 Madrid 785 Confidencial Naropa 14.500.000Zurbano Madrid 1.477 Tactic Europe Cota Cero 7.900.000

Castellana 13 Madrid 5.520 BANIF Castellana Gestión 23.600.000Castellana 108 Madrid 9.625 Colonial Consorcio Compensación 67.000.000

Pradillo 42 Madrid 5.000 Grupo Recoletos Coivisa 20.000.000Recoletos 14 Madrid 7.527 AICO Mutualidad Abogacía 35.000.000Serrano 71 Madrid 3.500 Banco Sabadell Metropolis 35.700.000

Paseo de Recoletos 15 Madrid s.d Caixa Cataluña Via Celere 16.000.000Castellana 15 Madrid 9.524 Mutua Privado 32.000.000Recoletos 19 Madrid 7.400 Banco Pastor Privado 52.000.000

Plaza Chamberi 8 Madrid 7.391 Mapfre Consejeria Hacienda ConfidencialMuntaner 40-42 Madrid 2.046 Hymsa Edipresse Mapfre Salud 12.000.000

Serrano 73 Madrid 3.694 Standart Life Privado 35.000.000Compaq LaS Rozas Madrid 9.671 Banif Orion Columba 27.500.000

Plaza Cataluña 5 Barcelona s.d. BBVA DECA 82.000.000Via Augusta 252 Barcelona 8.329 Renta Corporacion Institut Catala 62.500.000Via Augusta 269 Barcelona 3.000 Grup Tres Torres Fundacio Llars 12.000.000

Plaza de gala Placidia Barcelona 5.000 Bruno Figuras Caixa Manresa 19.000.000Mas Blau Barcelona 5.376 Nike Privado 10.000.000

C/ Fontanela 5/7 Barcelona s.d. Caixa Cataluña Privado 21.000.000

SD = No disponible

Diciembre 2009



Pag. 57

5.2. Diagnóstico y previsión del Mercado de Centros

Comerciales

Introducción

La coyuntura económica general está provocando una ralentización en la evolución del

mercado de centros comerciales en España, rompiendo con la tendencia de los últimos

años. La incertidumbre sobre la evolución de la economía, el negativo comportamiento del

mercado de trabajo y las mayores dificultades de acceso a financiación están provocando

una ralentización del consumo lo cual afecta directamente al sector de centros comerciales.

Las cuestiones a las que este apartado responde son las siguientes:

1. ¿En qué medida la crisis económica está afectando al consumo?

2. ¿Cuáles son las características del parque de centros comerciales en España

actualmente?

3. ¿Cómo va a afectar la crisis a los precios medios de alquiler y a la desocupación?

4. ¿Cuál ha sido el comportamiento del mercado de inversión en 2009?

Variables clave que explican el comportamiento del mercado de Centros

Comerciales.

Evolución de la Confianza del Consumidor

Tras los mínimos alcanzados en el periodo julio 2008- febrero 2009 el índice de confianza

muestra un crecimiento constante hasta el mes de agosto, mes desde el que sufre de nuevo

recortes. Será necesario realizar un seguimiento de este índice con el fin de determinar qué

tendencia marca.

Las previsiones presentadas por los analistas sobre la evolución de este índice son dispares.

Por un lado, el comportamiento del mercado de trabajo no invita a pensar que el índice

vaya a seguir un comportamiento alcista en los próximos meses. Sin embargo, las

previsibles noticias menos negativas de lo esperado en cuanto a contracción de PIB pueden

animar la confianza del consumidor ante una mejor percepción de la situación económica.

Diciembre 2009



Pag. 58

Índice de Confianza del Consumidor

40

50

60

70

80

90

100

ener

ofe

brer

om

arzo

abril

may

oju

nio

julio

agos

tose

ptie

mbr

eoc

tubr

eno

viem

bre

dici

embr

een

ero

febr

ero

mar

zoab

rilm

ayo

juni

oju

lioag

osto

sept

iem

bre

octu

bre

novi

embr

edi

ciem

bre

ener

ofe

brer

om

arzo

abril

may

oju

nio

julio

agos

tose

ptie

mbr

eoc

tubr

eno

viem

bre

dici

embr

een

ero

febr

ero

mar

zoab

rilm

ayo

juni

oju

lioag

osto

sept

iem

bre

octu

bre

2006 2007 2008 2009

Fuente ICO

Evolución de la Tasa de Desempleo

El porcentaje de población desempleada ha superado en el tercer trimestre de 2009 el

17,9%. El número de parados se ha situado en 4.123.000 personas. La cifra de

desempleados se ha incrementado en 1.524.600 personas en los últimos 12 meses.

Las previsiones sobre el desempleo para el presente año y para el 2010 sitúan la tasa de

paro entre el 18% y el 22% de la población activa, una cifra que en cualquiera de los dos

casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española, y más en

concreto el mercado de trabajo. La economía española históricamente no ha generado

empleo neto con crecimientos del PIB inferiores al 2,5%. No será hasta el segundo

semestre de 2010, según el consenso del mercado, cuando nuestra economía comience a

presentar crecimientos positivos en el PIB. Crecimientos por encima del 2,5% serán en

todo caso posibles a partir del año 2012; si bien, en la fecha de la elaboración del presente

informe no se dispone de información consistente como para poder realizar tal afirmación.

Tasa de Paro (% Población Activa)

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Tri

m1

Tri

m 2

Tri

m 3

Tri

m 4

Tri

m 1

Tri

m 2

Tri

m 3

Tri

m 4

Tri

m 1

Tri

m 2

Tri

m 3

Tri

m 4

Tri

m 1

Tri

m 2

Tri

m 3

2006 2007 2008 2009

Diciembre 2009



Pag. 59

Consumo Privado

Los indicadores de venta al por menor muestran una clara desaceleración del consumo de

los hogares. Por primera vez desde mediados de los años 90, fecha en la que comienza el

actual ciclo alcista, se han registrado en el consumo final de los hogares cuatro trimestres

consecutivos con incrementos negativos en el mismo.

La fuerte escalada de los precios, el incremento de los tipos de interés y la complicada

situación del mercado de trabajo están llevando al límite la capacidad de endeudamiento de

muchos hogares, lo que afecta directamente a la capacidad de ahorro y al consumo. La

consecuencia es la mayor caída en el consumo desde la anterior crisis de comienzos de los

años 90.

Evolución Consumo Final Hogares (Variación Interanual. %)

4,1 3,8 3,7 3,9 3,93,6

4,13,4 3,3 3,6

2,1

0,2

-1,3

-3,3

-0,6

-5,9

-5,1

1,2

-7,0

-5,0

-3,0

-1,0

1,0

3,0

5,0

Trim1 Trim2

Trim3

Trim4

Anual Trim1

Trim2

Trim3

Trim4

Anual Trim1

Trim2

Trim3

Trim4

Anual Trim1

Trim2

2006 2007 2008 2009

Fuente: INEConsumo Hogares Media Periodo

Datos de Afluencia de los Centros Comerciales Españoles (Índice Footfall)

Según los datos de “Footfall” los niveles de afluencia a centros comerciales durante el año

2008 han experimentado una caída del 7% respecto al año 2007.

Los datos acumulados de enero a junio registran de media un descenso en la afluencia

respecto al mismo periodo del año anterior del 0,8%. La desaceleración económica, la

caída del consumo, la elevada tasa de paro y una tendencia creciente hacia el ahorro están

motivando una caída en la afluencia a los centros comerciales respecto a los datos

registrados en años anteriores. Este dato tiene como salvedad los meses que coinciden con

períodos de rebajas. Analizando la afluencia mensualmente, se observa que, durante los

Diciembre 2009



Pag. 60

meses de enero y junio, los niveles de afluencia de 2009 superan a los de 2008 y estos a los

de 2007.

Datos Afluencia Índice Footfall (variación %)

75

85

95

105

115

125

ener

o

febr

ero

mar

zo

abri

l

may

o

juni

o

2007 2008 2009

Ratio de Densidad Comercial

A continuación, se analiza la densidad de superficie comercial por 1.000 habitantes a nivel

nacional, así como, en cada una de las Comunidades Autónomas. Este parámetro, permite

la homogeneización y comparación de cifras en las distintas áreas del territorio nacional.

287

364

431

163

310

214 213 213

167

320

112

210

478

395

304

360

310

172

75

125

175

225

275

325

375

And

aluc

ía

Ara

gón

Ast

uria

s

Bal

eare

s

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

- L

a M

anch

a

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Com

. Val

enci

ana

Ext

rem

adur

a

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

Paí

s V

asco

Rio

ja, L

a

Ceu

ta

ESP

AÑ

A

S.B.A. (m²) * 1.000 Habitantes Fuente: AECC

Se observan en el gráfico determinadas zonas que tienen una importante desviación, tanto

por exceso como por defecto respecto a la media nacional. Este dato en principio no tiene

relevancia sino se pone en relación con la capacidad de consumo de cada una de las

Comunidades Autónomas. En el siguiente gráfico se representan los datos de capacidad de

271

Diciembre 2009



Pag. 61

consumo, de SBA y de población por Comunidades Autónomas. De dicho análisis se extrae

el grado de saturación de centros comerciales por Comunidad Autónoma.

0%

5%

10%

15%

20%

25%A

ndal

ucia

Ara

gón

Ast

uria

s

Bal

eare

s

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

La

Man

cha

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Val

enci

a

Extr

emad

ura

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

Pais

Vas

co

La R

ioja

Ceu

ta

Mel

illa

% total población Capacidad Consumo (%) SBA (%)

Pueden establecerse tres situaciones tomando como supuesto que la situación óptima es la

superposición de las tres variables:

• Comunidades Autónomas con una teórica situación de saturación: rojo

• Comunidades Autónomas con teórica situación de recorrido: verde

• Comunidades Autónomas con teórica situación de equilibrio: azul

Andalucía

ExtremaduraC. La Mancha

Murcia

Valencia Baleares

Madrid

AragónCataluña

La Rioja

Navarra

P. VascoCantabria

Asturias

Galicia

Castiila León

Canarias Ceuta

Melilla

Andalucía

ExtremaduraC. La Mancha

Murcia

Valencia Baleares

Madrid

AragónCataluña

La Rioja

Navarra

P. VascoCantabria

Asturias

Galicia

Castiila León

Canarias Ceuta

Melilla

De la situación anterior se obtienen las siguientes conclusiones:


Diciembre 2009



Pag. 62

• Las Comunidades Autónomas de Madrid, Asturias, Murcia, Canarias, Valencia y

País Vasco se encuentran en una teórica situación de saturación. Destaca la

posición de Madrid, en la que el desfase entre SBA con población y capacidad de

consumo es muy destacable. A pesar de ello, la comunidad madrileña es la que

más SBA ha aportado en el 2008 y en el primer semestre de 2009. Centrando el

análisis en los centros proyectados para los próximos años, encontramos que la

Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana van a estar entre las dos más

activas, lo que incrementará su teórica situación de saturación.

• Las Comunidades Autónomas de Andalucía, Baleares, Castilla la Mancha, Castilla

León, Cataluña, Extremadura, Galicia y Melilla tienen todavía recorrido debido a

que el porcentaje de SBA es inferior a la capacidad de consumo y a la población.

Se podría considerar que estas Comunidades Autónomas son idóneas para el

desarrollo de nuevos centros comerciales.

• Destaca la situación de Cataluña, donde las importantes restricciones legales a la

hora de conseguir nuevas licencias para la promoción de centros comerciales

hace que tenga una SBA claramente por debajo de sus posibilidades. De hecho,

desde 2007 hasta junio de 2009 sólo se ha inaugurado un centro comercial de

tamaño mediano, mientras que en comunidades como Andalucía, considerada en

situación de teórica saturación de SBA se han inaugurado 9 centros comerciales

en el mismo período de tiempo.

• En situación de equilibrio se encuentran las comunidades de Aragón, Cantabria,

Navarra, La Rioja y Ceuta.

Como se puede observar, la situación de saturación de las diferentes Comunidades

Autónomas coincide con el mismo dato del año 2007, esto se debe a que las comunidades

que han aportado más m² de SBA coinciden con las que cuentan con mayor grado de

saturación, como es el caso de Madrid, Andalucía o Canarias.

A continuación, se procede a analizar detenidamente la oferta actual y futura de S.B.A.

tanto por tipología como por su distribución entre las diferentes Comunidades Autónomas.

Oferta Actual y Futura de S.B.A.

A principios de 2009 se preveía la apertura de entre 18 y 23 nuevos centros comerciales lo

que supondría un incremento de 750.000 m² de nueva SBA. La caída del consumo y el

endurecimiento de las condiciones de financiación han producido que las estimaciones de

nueva SBA se reduzcan prácticamente a la mitad, previendo una cifra de 375.000 m² de

nueva SBA en 2009.

Diciembre 2009



Pag. 63

A continuación se enumeran algunos de los proyectos que se van a incorporar a lo largo del

año 2009. Alguno de ellos ya está en funcionamiento como es el caso de León Plaza,

Vilamarina de Viladecans o Plaza Nueva.

NOMBRE POBLACIÓN CC.AA.PREVISIÓN DE

INAUGURACIÓNSBA (m²) TIPO

Plaza Nueva Madrid C. de Madrid 1º Semestre 50.000 PC

Vilamarina de Viladecans Barcelona Cataluña 1º Semestre 32.042 ME

Puerta del Ave Ciudad Real Castilla-La Mancha 1º Semestre 37.500 PC

Alhsur Granada Andalucía 2º Semestre 18.000 PE

León Plaza León Castilla y León 2º Semestre 18.000 PE

Espacio Coruña A Coruña Galicia 2º Semestre 41.000 GR

Arena Multiespacio Valencia C. Valenciana 2º Semestre 32.000 ME

La incorporación de todos los proyectos que están previstos hasta final de 2009 supondría

un incremento de 375.000 m², de los que 155.542 m² ya se han inaugurado. Si finalmente

se inaugurasen todos los proyectos previstos hasta final de año, la SBA aportada durante la

totalidad de 2009 supondría el 32% de la SBA aportada en 2008 y el 62% de la SBA que en

enero de 2009 se preveía se inaugurase durante el 2009.

A medio-largo plazo, existen 150 proyectos de centros comerciales que irán abriendo

sucesivamente. Estos proyectos supondrán la incorporación de más de 5.000.000 m² de

SBA. Las tres Comunidades que más proyectos de centros comerciales tienen en marcha

son Andalucía (40 proyectos), Valencia (19) y Madrid (16).

Futuros Proyectos - Medio y Largo Plazo

302.669

76.200 56.50054.268

202.060

348.850

609.605

154.380

522.232

733.874

258.908

18.000 29.572

61.560

1.234.237

221.000

18.000

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

And

aluc

ia

Ara

gón

Ast

uria

s

Bale

ares

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

la M

anch

a

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Com

. Val

enci

ana

Extr

emad

ura

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

Pais

Vas

co

La R

ioja

Fuente: AECC

Un importante volumen de la futura actividad promotora estará destinado a la apertura de

centros comerciales pequeños (5.001 m2 - 20.000 m² de SBA), debido al amplio recorrido

que para el mercado de centros comerciales hay en poblaciones de menos de 100.000

habitantes. En 2008 el 56% de las aperturas de centros comerciales se han registrado en

localidades secundarias, como Lorca, Écija o Viladecans.


Diciembre 2009



Pag. 64

En el informe publicado en 2008 se adelantaba que serían las facilidades para conseguir

financiación y la situación del consumo privado las variables que marcarían el calendario de

salida al mercado de los centros comerciales en proyecto, estas variables se han

endurecido. La dificultad para conseguir financiación y la caída del consumo están afectando

al desarrollo de muchos proyectos de centros comerciales. Si bien las expectativas para

2008 se han cumplido con creces, las de 2009 van viéndose modificadas con el avance del

año. En enero de 2009 se estimaba un incremento de 750.000 m² en la SBA y en el mes de

julio de este mismo año esa estimación se ha reducido en un 50%.

Los promotores profesionales serán los que centren la actividad constructora en los

próximos años. El mercado de centros comerciales ha sufrido un proceso de

profesionalización muy importante y no se espera la entrada de promotores no especialistas

en este segmento. La necesidad de realizar en la fase previa a la promoción complejos

análisis de viabilidad y de mercado, así como una correcta definición de producto a

desarrollar, ha limitado la entrada en este mercado a profesionales con amplia experiencia.

Tipología de Centros Comerciales

Si nos centramos en la tipología de la oferta actual, se observa que casi un 28% del total de

los centros comerciales son de la categoría PE (pequeños). Este hecho se debe a que en la

mayor parte de las localidades los grandes formatos presentan limitaciones de espacio,

presupuesto y convivencia con el pequeño comercio. Por otra parte son los centros

comerciales grandes los que más SBA aportan, con un 25,8% del total.

Número de Centros Nuevos y Ampliaciones 2008-2009 (1º Sem.)

3,1%

12,9%

20,6%

27,7%

20,0%

8,3%

2,3%

5,0%

13,0%

25,8%

23,0%

11,0%

1,5%

3,9%

9,2%

12,6%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

MG

GR

ME PE HI

PC CF

CO

Fuentes: AECC y datos Aguirre Newman

Nº de Centros SBA

La situación representada en el gráfico es muy parecida a la mostrada en años anteriores.

Únicamente es destacable el incremento tanto en número de centros como en SBA, de la

tipología de PC (Parques Comerciales), debido al importante número de proyectos

Diciembre 2009



Pag. 65

finalizados en 2008 y 2009. Respecto 2009, se observa como 2 de los principales proyectos

inaugurados han sido Parques Comerciales.

Distribución de Centros Comerciales por Comunidades Autónomas

En el siguiente gráfico se detalla la distribución del conjunto de centros comerciales

existentes en el territorio español según su ubicación:

Distribución de los Centros Comerciales por CC.AA

99

14 148

30

5

2127

45

57

12

33

93

19

8

28

4 1

29

-10

10

30

50

70

90

110

And

aluc

ía

Ara

gón

Ast

uria

s

Bale

ares

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

- L

a M

anch

a

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Com

. Val

enci

ana

Extr

emad

ura

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

País

Vas

co

Rioj

a, L

a

Ceu

ta

ESPA

ÑA

Fuente: AECC

Nº de Centros Media

Destaca el importante número de centros comerciales que se localizan en las Comunidades

Autónomas de Madrid, Andalucía, Valencia y Cataluña, que suponen el 57% del total del

territorio español. Junto a estas cuatro Comunidades Autónomas, Galicia y Canarias serían

las únicas que cuentan con un número de centros comerciales en funcionamiento superior a

la media de España, que se sitúa en 29 centros por Comunidad Autónoma.

Si centramos el análisis en la SBA por Comunidades Autónomas, Madrid, Andalucía,

Comunidad Valenciana y Cataluña representan más del 60% del total del territorio español.

SBA de los Centros Comerciales por CC.AA

482.425

174.413

745.908

124.612

472.616

1.226.701

1.607.702

122.584 188.669

777.509

98.31113.315

2.963.055

2.240.598

465.606 543.789

583.379 562.703

744.105

10.000

510.000

1.010.000

1.510.000

2.010.000

2.510.000

And

aluc

ía

Ara

gón

Ast

uria

s

Bale

ares

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

- L

a M

anch

a

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Com

. Val

enci

ana

Extr

emad

ura

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

País

Vas

co

Rioj

a, L

a

Ceu

ta

ESPA

ÑA

Fuente: AECC

SBA Media

Diciembre 2009



Pag. 66

En el siguiente gráfico se analiza el tamaño medio de los Centros Comerciales por

Comunidad Autónoma. El tamaño medio de los centros comerciales en España es de

25.805 m². Prácticamente todas las Comunidad Autónomas se encuentran en torno a esta

cifra con excepción de Extremadura, Galicia y Ceuta, donde el desarrollo de Centros

Comerciales se ha centrado con carácter general en la tipología de tamaño pequeño (PE).

Son Aragón y Asturias las Comunidades donde existe un claro predominio de la tipología de

tamaño grande (GR).

Tamaño medio Centros Comerciales (m² SBA)

34.45933.258

24.92222.506

20.140

27.260 28.205

10.215

17.678

31.86129.616

23.584

27.768

24.578

13.315

24.86421.80222.632

25.857

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

And

aluc

ía

Ara

gón

Ast

uria

s

Bale

ares

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

- L

a M

anch

a

Cas

tilla

y L

eón

Cat

aluñ

a

Com

. Val

enci

ana

Extr

emad

ura

Gal

icia

Mad

rid

Mur

cia

Nav

arra

País

Vas

co

Rioj

a, L

a

Ceu

ta

ESPA

ÑA

Fuente: AECC

Tamaño medio CC

Media SBA 2007

Precios Medios de Alquiler y Desocupación

Presentamos a continuación para cada tipo de actividad comercial, una tabla resumen con

las rentas medias pagadas y las superficies medias demandadas en centros comerciales. Se

ha distinguido entre centros comerciales “prime”, aquellos con más de 40.000 m2 de SBA y

situados en las mejores ubicaciones, y centros comerciales “secundarios”, centros hasta

40.000 m2 de SBA y situados en ubicaciones secundarias, debido a las diferencias existentes

en las rentas pagadas.

RENTA MEDIA

(€/M2/MES) 09

RENTA MEDIA

(€/M2/MES) 08VARIACIÓN

INTERANUAL (%) SUPERFICIE MEDIA (M2)RENTA MEDIA

(€/M2/MES) 09

RENTA MEDIA

(€/M2/MES) 08VARIACIÓN

INTERANUAL (%) SUPERFICIE MEDIA (M2)

RESTAURACIÓN

Restauración grande 23,00 25,00 -8,0% 300 18,00 20,00 -10,0% 300 Restauración pequeña 30,00 32,00 -6,3% 150 23,00 25,00 -8,0% 150 Cafetería 34,00 35,00 -2,9% 100 28,00 28,00 0,0% 100ALIMENTACIÓN

Hipermercado 8,50 9,30 -8,6% 8.000 7,00 7,50 -6,7% 7000 Supermercado 9,20 10,00 -8,0% 2.000 8,00 8,50 -5,9% 2000 Conveniencia 19,00 20,00 -5,0% 300 15,00 15,00 0,0% 300MODA

Moda grande 8,25 9,00 -8,3% 1.000 6,50 7,00 -7,1% 1000 Moda mediana 15,00 16,00 -6,3% 500 13,00 14,00 -7,1% 500 Moda pequeña 30,00 30,00 0,0% 120 21,00 20,00 5,0% 120 Complementos 35,00 35,00 0,0% 60 25,00 25,00 0,0% 60COMERCIO GENERAL

>500m2 14,50 15,00 -3,3% 800 11,00 12,00 -8,3% 800

<500 m2 20,00 20,00 0,0% 200 17,00 18,00 -5,6% 200SERVICIOS

Servicios 45,00 45,00 0,0% 50 28,00 30,00 -6,7% 50

RENTA MEDIA GLOBAL 27,75 28,75 -3,5% 16,50 17,85 -7,6%

CENTROS PRIME CENTROS SECUNDARIOS

Durante el primer semestre de 2009 se produjo un descenso en las rentas de los centros

considerados “prime” de un 3,5%, mientras que en los centros “secundarios” ese descenso

Diciembre 2009



Pag. 67

se situó en el 7,6%. Para el año en curso, y como consecuencia de la menor actividad de la

demanda, se esperan caídas más acusadas que se situarán en torno al 8,2% en centros

“prime” y superarán el 14% en “secundarios”.

Además de la caída de las rentas unitarias en los centros comerciales, cabe destacar las

renegociaciones obtenidas por los operadores, que en casos particulares pueden alcanzar el

15% de la renta, además de que actualmente las propiedades de los centros comerciales

están bonificando rentas; es decir, aplicando descuentos puntuales sin modificación en las

condiciones de los contratos, de hasta el 30%.

Si se analizan los datos de desocupación registrados en el año 2008, se observa una doble

situación según se enfoque el análisis en centros comerciales “prime” o en centros

comerciales “secundarios”. Mientras que en los primeros, los datos muestran una

desocupación prácticamente nula, en los centros comerciales secundarios la desocupación

alcanza el 10%, una cifra relativamente alta y que muestra una dificultad del promotor o

inversor para arrendar de forma completa el inmueble y obtener la máxima rentabilidad de

su inversión.

Durante el primer semestre de 2009 la disponibilidad en centros “prime” se situaba en el

6%, mientras que alcanzaba el 12% en los centros “secundarios”.

Las previsiones indican que como consecuencia de la menor actividad comercial prevista

para el 2009 se incremente la disponibilidad en centros secundarios hasta el 14% y en

centros prime hasta el 8%. No obstante, sería erróneo generalizar, ya que, mientras

algunos centros comerciales incrementan su tasa de desocupación mensualmente, otros

como La Vaguada, Valsur o Parque Principado cuentan con una tasa de desocupación del

0% y una lista de espera de operadores con intención de implantarse en ellos.

El Mercado de Inversión de Centros Comerciales en España

El mercado de inversión en 2008 alcanzó la cifra de 3.300 millones de euros, superando en

un 14% la cifra alcanzada en 2007, de los cuales 900 millones corresponden a transacciones

de compraventa, un 44% menos que en 2007; y el resto a la inversión en promoción, con

lo que se ha incrementado en un 85% la inversión en promoción de este tipo de activos.

Se han contado 11 operaciones de inversión a lo largo del año 2008 frente a las 17

registradas en el 2007 y las 24 registradas en 2006. Un año más, ha predominado el

inversor internacional sobre el nacional, siendo los compradores más activos por lugar de

procedencia: los fondos o instituciones francesas, británicas y holandesas. El promotor

nacional se mantiene como el mayor vendedor de centros comerciales, aunque cada vez las

patrimonialistas extranjeras tienen un mayor peso en estas operaciones. Si nos centramos

Diciembre 2009



Pag. 68

en el área de promoción, la situación es la inversa siendo el promotor nacional el más

activo.

La crisis de liquidez a nivel global y el progresivo empeoramiento de sector inmobiliario-

residencial en España han determinado en parte la actuación del inversor extranjero. De

manera que en algunos casos, los problemas en la obtención de la financiación necesaria y

en otros la actitud prudente ante la situación inmobiliaria española ha llevado a la

suspensión o retraso de los proyectos de inversión.

Durante la primera mitad del año 2009, se han contado dos operaciones de inversión en el

mercado de centros comerciales. Se trata de dos operaciones muy significativas en el sector

ya que los dos centros adquiridos son considerados “Prime” y las operaciones se han

cerrado a una tasa de rentabilidad inicial por encima de 7,25%. Estas operaciones han

supuesto un volumen de inversión de 361,5 millones de Euros. Esta cifra supone el 40% del

volumen total de inversión del año 2008. SI añadimos estos datos al acumulado de 2008,

analizado así un período de un año y medio, el resultado sería este:

Se detallan a continuación las operaciones de inversión llevadas a cabo durante 2008 y el

primer semestre de 2009.

OPERACIÓN LOCALIDAD AÑO SBA VENDEDOR COMPRADOR IMPORTE (millones €)La Maquinista Barcelona 2008 76.200 Metrovacesa Unibail-Rodamco 360,0Habaneras Torrevieja 2008 24.000 Metrovacesa Unibail-Rodamco 102,5Rivas Futura Madrid 2008 37.000 Avantis-Rivas Futura AXA Reim 30,0Vista Alegre Zamora 2008 19.950 Rockspring British Land 23,8Llobregat Centre Barcelona 2008 35.000 Exmoore Pradera n.d.Parque Oleiros A Coruña 2008 24.000 Bouygues Generali 45,0Les Mates Tarragona 2008 9.429 Privado TCN Spain 20,0Capital M-50 Madrid 2008 8.900 BBVA Fondo Tritón 12,0Nueva Condomina (50%) Murcia 2008 43.150 British Land Henderson 143,0Conquistadores Badajoz 2008 9.700 Sánchez Ramade Cezosa n.d.Parque Principado (50%) Oviedo 2008 74.400 Grupo Lar ING Real Estate 85,0Plenilunio Madrid 2009 70.000 BANIF Orion 235,0Príncipe Pío Madrid 2009 28.680 Colonial Corio 126,5

Las tasas de rentabilidad inicial han experimentado durante el primer semestre de 2009 una

importante evolución al alza, situándose en niveles de 1999. A continuación se detallan las

diferentes tasas de rentabilidad inicial para las diferentes tipologías de centros comerciales:

• Centro Comercial y Ocio e Hipermercado con Galería Comercial grandes y

medianos: 7% – 8%

• Parque Comercial:7,75% - 8,5%

• Centros Especializados y Pequeños: 8,25% - 9%

Diciembre 2009



Pag. 69

5.4. Diagnóstico y previsión del Mercado Industrial-

Logístico

Introducción

Los dos principales mercados industriales y logísticos de España, Madrid (área de influencia)

y Barcelona (área de influencia), han presentado durante el último año un descenso general

en su actividad, y se ha caracterizado por un importante incremento del stock de producto

disponible y listo para ser ocupado. El incremento de la disponibilidad de producto logístico

en el mercado de Madrid y de Barcelona unido a una menor demanda por parte del usuario

final ha presionado los precios de salida a la baja. Los márgenes de negociación sobre los

precios de salida se han ampliado considerablemente; no obstante, no se puede establecer

un margen medio al responder cada caso particular a las circunstancias específicas de cada

operación.

Todo ello se pone de manifiesto la correlación existente entre la producción industrial, que

ha registrado la decimosexta caída consecutiva en el mes de septiembre (-13% interanual,

mes de septiembre) y la evolución de los ratios de consumo (consumo final 2T 2009:-3,4%

interanual) con la contratación en la demanda de espacios industriales y logísticos en

España.

Finalmente, en el mercado de inversión se ha mostrado un importante incremento en las

tasas de rentabilidad inicial exigidas, como consecuencia del mayor riesgo general percibido

en la economía, del incremento del coste de financiación y de las perspectivas de los

precios de alquiler.

La información que se incorpora a continuación busca dar respuesta a las siguientes

preguntas:

1. ¿Cómo se distribuye la oferta de inmuebles industriales en Madrid y Barcelona?

2. ¿Cuál es la oferta de producto que está prevista salga en el futuro?

3. ¿Cómo se está comportando la demanda en la actual situación de desaceleración

económica?

4. ¿Cuál es el comportamiento de los precios de las naves industriales y logísticas en venta y

alquiler?

Diciembre 2009



Pag. 70

Mercado Industrial de Madrid

Zonificación

La división por Zonas que se aplica para el estudio del mercado industrial en Madrid y su

área de influencia sigue el mismo modelo radial que configura al sistema de vías de

comunicación por carretera que parten de la capital.

Las zonas que se estudiarán en el presente estudio son:

• Zona Norte: Formada por las localidades situadas a lo largo de la autovía A-1 y la

M-607.

• Corredor del Henares: Formada por los municipios del eje A-2 y la M-113.

• Eje A-3: Formada por los municipios de la Autovía de Levante.

• Zona Sur: Compuesta por los municipios que se encuentran a lo largo de la A-4

y de la A-42.

• Zona Oeste: Separada de la Zona Sur y formada por varios municipios situados

entre la A-5 y la A-6.

CASCO URBANO FuencarralParacuellos del JaramaAlcobendasSan Sebastián de los ReyesTres CantosAlgeteColmenar ViejoSan Agustín de Guadalix

Julián CamarilloBarajasLas MercedesFin de SemanaCosladaSan FernandoTorrejón de ArdozAlcalá de HenaresDaganzoCamarma de EsteruelasMecoAzuqueca de HenaresAloveraCabanillas del Campo

FontanarYunquera de HenaresTorija

VicálvaroVallecas

1ª CORONA Mejorada del CampoRivas VaciamadridArganda del Rey

TarancónCASCO URBANO Villaverde

GetafePinto

ValdemoroCiempozuelosSeseña

BoroxOntígolaNoblejas

LeganésFuenlabrada

2ª CORONA Parla3ª CORONA Illescas

AlcorcónMóstolesVillaviciosa de OdónBoadilla del MonteArroyomolinosLas Rozas

3ª CORONA Villalba

ZONA SUR

CORREDOR NORTE

EJE A-3

CASCO URBANO

CORREDOR DEL HENARES

CASCO URBANO

3ª CORONA

1ª CORONA

1ª CORONA

2ª CORONA

3ª CORONA

1ª CORONA

2ª CORONACORREDOR OESTE

1ª CORONA

2ª CORONA

3ª CORONA

1ª CORONA

2ª CORONA

3ª CORONA

2ª CORONA

Diciembre 2009



Pag. 71

En lo que se refiere a la división por Coronas, desde el año 2007 se estableció una tercera

corona, la cual se hacía necesaria debido a la consolidación de los polígonos logísticos

surgidos en la Comunidad de Castilla-La Mancha. Los primeros desarrollos de Castilla-La

Mancha surgieron a partir de una distancia de 40 km. de la Capital en localidades como

Cabanillas del Campo, Alovera o Quer. Los últimos proyectos están surgiendo incluso a

distancias mayores de 80 km. en localidades como: Torija, Trijueque o Fontanar, lo cual

hace pensar que en un futuro próximo surgirá la necesidad de establecer una cuarta corona.

Tipología de producto

Se analiza en este apartado la importancia relativa de las diferentes tipologías de productos

inmobiliarios industriales en cada zona y en cada una de las coronas que se han establecido

para llevar a cabo este Estudio de Mercado.

Se han clasificado los diferentes productos dentro de las siguientes tipologías: logística,

mininave e industrial, ya que cada una de ellas presenta unas particularidades diferentes en

cuanto a precios, oferta y demanda.

Se entiende como producto de tipología logística aquellas naves destinadas y equipadas para

la distribución o almacenaje de mercancías en las cuales no se desarrolla ninguna actividad

de transformación o ésta sea irrelevante.

Diciembre 2009



Pag. 72

Se entiende por conjuntos de mininaves aquellas promociones inmobiliarias formadas por

varios módulos industriales independientes con superficies entre 150 y 500 m² construidos

sobre una misma parcela, los cuales comparten elementos comunes como accesos, viales,

plazas de aparcamiento, etc. No se hace ninguna distinción con respecto a la orientación

comercial o industrial del desarrollo.

Se incluye en la categoría de industrial aquellos productos que no pueden ser incluidos en

ninguna de las categorías anteriores.

Cada zona puede presentar alguna particularidad concreta (Ejemplo: semi-industrial en

Casco Urbano, gran presencia de naves comerciales independientes en la Zona Oeste,

etc.).

Tipología de naves existentespor Zonas

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

CORREDORNORTE

CORREDOR DELHENARES

EJE A-3 ZONA SUR CORREDOR OESTE

LogísticaMininavesIndustrial

En lo que se refiere al producto logístico, las áreas donde este tiene más peso con respecto

al resto de tipologías son el Corredor del Henares, donde es mayoritario, y la Zona Sur.

Como podemos observar en el gráfico siguiente, el peso de la tipología logística en la Zona

Sur es mitigado en gran medida por la importancia que conserva la industria tradicional

tanto en el eje de la A-4 como, sobre todo, en el de la A-42.

En términos relativos, el predominio de la tipología industrial frente a las otras se da por

este orden: A-42 (Zona Sur), Corredor Oeste y Casco Urbano. En el caso del Casco

Urbano es consecuencia de la importancia de los edificios semi-industriales, incluidos en

esta categoría. El Corredor Oeste no es especialmente representativo debido a su escasa

relevancia en cuanto a superficie respecto a otras zonas como la Sur. La Zona Sur aglutina

tradicionalmente el cinturón industrial más importante de Madrid. La importancia de la

industria tradicional en el eje A-4 (Zona Sur) es también muy elevada en términos

absolutos, no obstante se suaviza debido a la creciente importancia que están adquiriendo

los desarrollos logísticos a lo largo de dicha autovía.

Diciembre 2009



Pag. 73

En cuanto a las mininaves, si bien en los últimos años han tenido un espectacular

crecimiento, las zonas en las que éstas tienen un mayor peso son el Corredor Norte, el Eje

A-3 y el Corredor Oeste. Los polígonos industriales que los conforman tienen en su

mayoría un marcado carácter comercial, lo cual favorece la proliferación de promociones

de naves pequeñas frente a los del Corredor del Henares (logísticos) y los de la Zona Sur

(industria tradicional y logísticos) en los que existe un mayor número de naves medianas y

grandes.

Tipología de naves existentespor Coronas

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

CASCO URBANO 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA

LogísticaMininavesIndustrial

En el análisis de tipologías por coronas se observan dos tendencias lógicas en los mercados

industriales: el aumento de la tipología logística y la disminución de la tipología industrial

cuanto más lejos estamos del casco urbano. Finalmente, los desarrollos de mininaves se

centran en ubicaciones cercanas a la capital o los grandes municipios de su Corona

Metropolitana, lo que explica el peso que tienen en la corona 1 y 2.

Oferta

Stock Logístico Disponible

En este punto se analizará la disponibilidad de naves industriales y logísticas por categorías

en cada una de las zonas analizadas (Corredor Norte, Corredor del Henares, Eje A-3, Zona

Sur, Corredor Oeste) y para cada uno de las coronas del mercado de Madrid.

Teniendo en cuenta la segmentación utilizada, se puede decir que, en general, la

disponibilidad de producto industrial y logístico en la Comunidad de Madrid y su área de

influencia es ALTA.

En lo que se refiere a producto logístico, la disponibilidad de producto finalista ha

aumentado sensiblemente en el último ejercicio, situándose en los 893.874 m² de techo, lo

Diciembre 2009



Pag. 74

que coloca la tasa de disponibilidad en el entorno del 15% sobre el stock total. En general,

este aumento de la disponibilidad se ha producido en todas las zonas y coronas, si bien,

destaca el incremento registrado en el Corredor del Henares y en la Zona Sur. En términos

absolutos, más del 66% del stock libre se concentra a lo largo del Corredor del Henares,

mientras qué más del 22% se concentra en la Zona Sur.

C. HENARES ZONA SUR EJE A-1 EJE A-3 TOTALPRIMERA CORONA 207.548 69.032 - 6.820 283.400SEGUNDA CORONA 117.626 36.865 24.222 - 178.713TERCERA CORONA 270.738 91.220 26.272 43.531 431.761TOTAL 595.912 197.117 50.494 50.351 893.874

DISPONIBILIDAD LOGÍSTICA POR ZONAS (%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

C. HENARES ZONA SUR EJE A-1 EJE A-30

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Logística (%) Logística (m2)

Si se analiza la disponibilidad logística por Coronas se observa como la mitad del total de la

superficie logística disponible se concentra en la 3ra Corona, algo normal al ser la zona en la

que mayor desarrollo promotor se ha producido en los últimos años. En el Corredor del

Henares, la disponibilidad la encontramos en las tres coronas definidas, aunque los

municipios que más disponibilidad concentran son Coslada, Alovera, Alcalá de Henares y

San Fernando. En el caso de la Zona Sur, donde en los últimos años era habitual la figura del

prealquiler ante la escasez de producto disponible, se aprecia un considerable incremento

de la disponibilidad de producto logístico que se concentra principalmente en los municipios

de Getafe, Seseña y Toledo.

Diciembre 2009



Pag. 75

DISPONIBILIDAD LOGÍSTICA POR CORONAS

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

PRIMERA CORONA SEGUNDA CORONA TERCERA CORONA

Promoción Futura

El objetivo de este punto es dar a conocer el potencial crecimiento del mercado industrial y

logístico a medio plazo (12-16 meses) a través de los desarrollos futuros que están

proyectados.

Frente a años anteriores en los que el fuerte desarrollo de la economía unido al dinamismo

de la demanda determinaba la existencia de un volumen importante de desarrollos

industriales y logísticos en proyecto y listos para empezar a ejecutarse, en el presente

ejercicio se puede establecer que no existen desarrollos logísticos proyectados a corto-

medio plazo en los que no haya un precontrato de arrendamiento cerrado. No hay, por lo

tanto, desarrollos logísticos “especulativos” en el periodo indicado. Los proyectos que se

lleven a cabo serán proyectos “llave en mano” y por lo tanto en los que hay un inquilino o

comprador asegurado.

Esta actitud precavida por parte de los promotores industriales y logísticos supone una clara

autorregulación del mercado al mantener un nivel de futura oferta nulo o residual en un

entorno de alta disponibilidad y baja demanda. La no incorporación de nueva superficie

logística al mercado o de nuevos proyectos industriales de pequeña superficie (mininaves)

supone una buena noticia. Se evita de esta manera el incrementar aun más el volumen de

superficie disponible actualmente, que supera claramente lo requerido por un mercado

sano.

Por otro lado, y aunque la actitud de los promotores fuera proclive al desarrollo de nuevos

proyectos se encontrarían con el imposibilidad de solicitar crédito en el mercado financiero.

En estos momentos y tal y como ocurrió en el ejercicio anterior las entidades financieras se

muestran reacias a financiar proyectos en los que no exista un contrato de prealquiler que

garantice la obtención de rentas al propietario y, por lo tanto, asegure su capacidad para

hacer frente al coste financiero del préstamo.

Diciembre 2009



Pag. 76

Demanda

Como se avanzó en el informe presentado en octubre del año 2008, la actual situación de

recesión económica está haciendo que empresas industriales altamente consolidadas y con

necesidad de reorganizar sus instalaciones hayan decidido suspender este proceso hasta

que se observe una salida a la actual situación económica. Existe por lo tanto, una demanda

latente de espacio industrial que vendrá a reactivarse una vez se supere dicha situación.

La demanda se ha centrado fundamentalmente en aquellos usuarios con necesidades

urgentes y para los que era imposible dilatar más la decisión o por aquellos que han visto en

el mercado la oportunidad de desplazarse a una nave con mayores calidades, mejor

ubicación y menores rentas de alquiler. La mayor parte de la demanda actual tiene origen

en el sector logístico.

La práctica totalidad de las operaciones firmadas durante los últimos 12 meses han sido en

alquiler, resultando las operaciones de compraventa residuales. Teniendo en cuenta la

situación de los mercados financieros, las dificultades de acceso a crédito y el que un

importante volumen de las operaciones cerradas lo hayan sido ante la imposibilidad de

retrasar más la decisión, se entiende que las operaciones cerradas lo hayan sido en alquiler.

En el siguiente gráfico se muestra la absorción logística en el año 2008 y en el periodo

enero-octubre de 2009. La demanda de espacios logísticos a lo largo del año 2009 está

mostrando un comportamiento muy restringido reduciéndose la actividad de manera

considerable respecto a años anteriores.

Durante 2009 la demanda logística se ha centrado en operaciones en alquiler siendo

residual la actividad en el mercado de compraventa. La absorción en el periodo enero-

octubre ha sido de 128.000 m² frente a los más de 370.000 m² de 2008. Ha sido el

Corredor del Henares la zona en la que mayor absorción se ha producido con casi el 69%

del total, mientras que la Zona Sur con un 27% de la absorción ha sido la segunda zona de

mayor importancia.

El siguiente gráfico presenta comparativamente la absorción de espacios logísticos en

alquiler y venta en los años 2008 y 2009.

Diciembre 2009



Pag. 77

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2008 2009

Alquiler Venta

Por lo que se refiere a los Parques de Actividades Empresariales o de Mininaves, la situación

es muy similar a la del año pasado. Como se ha indicado a lo largo de todo el informe, la

demanda es muy escasa en la actualidad debido a las siguientes causas:

• La falta de liquidez en el mercado y la dificultad en el acceso a la financiación han

provocado que las PYMES, principales demandantes de este tipo de producto, no

tengan fácil acceso a la compra del mismo.

• Los pequeños inversores, debido a la situación apuntada anteriormente sobre el

acceso a financiación, y a las dificultades para comercializar el producto en el

mercado de alquiler han perdido en buena medida la confianza en este mercado.

Los altos precios alcanzados por este producto y la crisis inmobiliaria actual hacen que los

posibles compradores no vean expectativas de revalorización de estos activos.

Precios de Alquiler

Se analiza en este punto la evolución de los precios de alquiler con respecto a los dos

ejercicios anteriores (octubre 2007 y octubre 2008), así como los precios que se dan en

cada uno de los municipios analizados, separando éstos por zonas. Hay que señalar que se

trata de precios medios y precios de salida, no de cierre. Al final de este apartado se incluye

una tabla con los rangos de precios que se pueden encontrar en las diferentes localidades

estudiadas tanto para producto industrial como para producto logístico.

A la hora de valorar la evolución de los precios de alquiler industrial, se estudiarán

conjuntamente todas las tipologías y subtipologías que se han indicado en este estudio

(mininaves, industrial, semi-industrial, nave escaparate, etc.). No obstante, en la tabla de

precios de referencia se darán datos separados de logística para ofrecer una visión más

específica de este segmento.

Diciembre 2009



Pag. 78

En términos generales, los precios de alquiler de naves industriales en Madrid y su área

de influencia han descendido un 8,6% con respecto a octubre de 2008. La tendencia

marcada por los precios en los últimos 12 meses en todas las zonas analizadas ha sido de

descenso generalizado. Por otro lado, en las zonas y municipios analizados los márgenes de

negociación se han incrementado considerablemente como consecuencia de la mayor

oferta disponible existente en el mercado. Ello hace que en muchas ocasiones se estén

cerrando operaciones a precios sensiblemente inferiores a los precios de salida aportados

en el presente informe. El margen de negociación aceptable depende de las circunstancias

particulares de cada proyecto y de la situación financiera de cada propietario, siendo muy

difícil establecer márgenes medios por la importante diferencia entre cada caso en

particular.

El siguiente gráfico muestra la evolución de los precios medios de alquiler de 2007 a 2009

por zonas:

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER INDUSTRIAL(€/m2/mes)

6,5

5,3

6,9

5,5

7,3

6,5

5,4

7,0

5,55,8

4,8

6,4

5,1

6,97,3

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

CORREDOR NORTE CORREDOR DELHENARES

EJE A-3 ZONA SUR ZONA OESTE

ALQUILER 2007 ALQUILER 2008 ALQUILER 2009

Por zonas, los precios medios más altos se alcanzan en la Zona Oeste y en el Eje A-3. En la

Zona Oeste se debe a la concentración de polígonos con un carácter comercial y con

tipología de nave escaparate. En el caso del Eje A-3, es consecuencia de la presencia,

especialmente en las zonas comprendidas en el casco urbano, de proyectos de naves

industriales pequeñas con un nivel de precios claramente por encima de la media. El

Corredor Norte muestra un nivel de precios intermedio en relación con las otras cuatro

zonas analizadas. Al igual que en la Zona Oeste, su nivel de precios viene motivado tanto

por su ubicación como por el carácter comercial de la tipología de inmuebles que

conforman sus polígonos. Las rentas medias mínimas se encuentran un año más en la Zona

Sur y en el Corredor del Henares, dos zonas mucho más orientadas a la industria tradicional

y a la logística y cuyos desarrollos industriales llegan más allá de 80 kilómetros a contar

desde el Casco Urbano.

Diciembre 2009



Pag. 79

Centrando el análisis en la tipología de naves logísticas se observa como los precios de

alquiler de salida de naves logísticas en Madrid y su área de influencia han descendido un

15,9% con respecto a octubre de 2008. Al igual que en la tipología de nave industrial la

tendencia marcada por los precios en los últimos 12 meses en todas las zonas analizadas ha

sido de descenso generalizado mientras que los márgenes de negociación se han

incrementado considerablemente como consecuencia de la mayor oferta disponible

existente en el mercado. Las operaciones se han cerrado a precios sensiblemente inferiores

a los precios de salida.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER LOGÍSTICO (€/m2/mes)

5,254,96

6,05

5,114,884,55

5,224,83

4,96

7,63

5,075,50

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

CORREDOR NORTE CORREDOR DEL HENARES EJE A-3 ZONA SUR

ALQUILER 2007 ALQUILER008 ALQUILER 2009

Se observa un equilibrio en los precios de alquiler logísticos entre las diferentes zonas

analizadas, siendo la varianza entre los precios medios baja. Al igual que en el mercado

industrial y por la misma razón las rentas medias mínimas se dan en la Zona Sur y en el

Corredor del Henares. En ambas, los desarrollos logísticos se extienden hasta 90-100 km

de distancia a contar desde el Casco Urbano. Este es el motivo por el que el Corredor de

Henares y la Zona Sur muestran unos precios medios más bajos que el resto de zonas. Los

nuevos proyectos logísticos que se han desarrollado en la 3ra corona del Corredor de

Henares o de la Zona Sur con precios en el entorno de los 3,0-3,5 euros/m²/mes sitúan los

precios medios de estas zonas por debajo de la media general.

En el análisis de las rentas por Coronas, podemos observar como el comportamiento

de las mismas es descendente según se incrementa la distancia al Casco Urbano. Este factor

es más pronunciado en el producto logístico que en el industrial. Esto es debido a que el

logístico se encuentra mucho más influenciado por la distancia mientras que el industrial es

un producto más determinado por el mercado local, ya que la demanda más amplia para

este producto procede de las PYMES. En el caso del Casco Urbano influye también que la

antigüedad media del parque de industria tradicional es mucho mayor que la del parque

Diciembre 2009



Pag. 80

logístico, lo cual tiene una inevitable incidencia en lo que se refiere a las rentas alcanzadas.

Esta variación según la distancia puede observarse en el siguiente gráfico:

RENTA POR CORONA (€/m2/mes)

5,7

6,6

5,8

5,0

3,4

7,1

5,6

4,1

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

CASCO URBANO 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA

INDUSTRIAL 2009 LOGÍSTICO 2009

Precios de Venta

Se analizará en este punto la evolución de los precios de venta con respecto a 2007 y 2008

para cada una de las zonas y de los municipios analizados. Una vez más, es importante

señalar que los precios que se incorporan a continuación son precios medios de salida.

En línea con lo ocurrido en el periodo 2007-2008, el número de operaciones de

compraventa de naves industriales por parte de usuarios durante los últimos 12 meses ha

sido realmente escaso. Esta baja actividad ha venido caracterizada por los importantes

márgenes de negociación que se han dado. Estos, han provocado que los precios de cierre

de las operaciones hayan quedado muy lejos de los precios de salida a los que inicialmente

se ofertaban. Es precisamente este desencuentro aún existente entre las expectativas de los

vendedores y de los compradores conjuntamente con las dificultades para acceder a

financiación lo que determina la escasez del número de operaciones de compraventa.

Al final de este apartado se incluye una tabla con los rangos de precios de venta que se

pueden encontrar en las diferentes localidades estudiadas.

A la hora de valorar la evolución de los precios, se estudiarán conjuntamente todas las

tipologías y subtipologías que se han indicado en este estudio (mininaves, industrial, semi-

industrial, nave escaparate, etc.). No se incluye en el apartado de venta el mercado de

naves logísticas al ser una opción residual frente al alquiler, y al calcularse el precio en la

práctica por medio de la capitalización de rentas.

Diciembre 2009



Pag. 81

En términos generales, los precios de venta de naves industriales en Madrid y su área de

influencia han descendido un 10,5 % con respecto a octubre de 2008. Este descenso ha

sido generalizado en todas las áreas de análisis.

El descenso de los precios de salida del 10,3%, frente al crecimiento del 0,9% del 2008 y

del 9,3% en 2007, pone de manifiesto la ralentización que está experimentado ahora

mismo el mercado de compraventa de naves industriales. La situación de incertidumbre

económica, la crisis de los mercados de financiación y la alta madurez del mercado de

mininaves, principal mercado industrial de compraventa, son las razones principales de la

ralentización de este mercado.

El siguiente gráfico muestra la evolución del precio del m² en venta (precios de salida) por

zonas. En ella se observa la caída generalizada de los precios de venta..

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA

1.484

1.031

1.545

1.159

1.625

1.191

1.002

1.320

1.081

1.521

1.636

1.164

1.445

1.114

1.456

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

CORREDOR NORTE CORREDOR DELHENARES

EJE A-3 ZONA SUR ZONA OESTE

VENTA 2007 VENTA 2008 VENTA 2009

Mercado Industrial de Barcelona

Zonificación

El análisis del mercado industrial de Barcelona engloba las once principales comarcas

industriales de Cataluña, si bien la mayoría de ellas se encuentran localizadas dentro de la

provincia de Barcelona. En el siguiente cuadro se recogen los principales municipios

analizados en cada una de las distintas comarcas.

De cada zona analizada se han destacado tan sólo los municipios con representatividad en el

sector inmobiliario industrial- logístico. En el presente estudio la provincia de Tarragona se

considera como una única zona, dada la unidad económica que conforma. Esta zona la

denominamos en el estudio “Camp de Tarragona”. El “Camp de Tarragona” comprenderá

Diciembre 2009



Pag. 82

las comarcas (divisiones políticas en Cataluña) del Tarragonés, Baix Camp, Alt Camp y Baix

Penedés. Quedando la estructura zonal de este estudio de la siguiente manera.

EL BARCELONÈS BAIX LLOBREGAT VALLÈS OCCIDENTAL TARRAGONABarcelona - Consorci Zona Franca Cornellà de Llobregat Barberà del Vallès TarragonaL´Hospitalet de Llobregat El Prat de Llobregat Sabadell ReusBadalona Sant Boi de Llobregat Palau de Plegamans Vilaseca

Viladecans Rubí ConstantíCastelldefels Terrassa VallsGavà Santa Perpètua de Mogoda El Plá de Santa MariaSant Just Desvern Castellbisbal (*) Vila-RodonaMolins de Rei Polinyà La Bisbal-VendrellSant Feliu de Llobregat Sant Quirze del Vallés L'ArboçPallejà ViladecavallsSant Andreu de la Barca Castellar del VallésAbreraSant Esteve SesroviresMartorellEsparreguera

VALLÈS ORIENTAL MARESME GARRAF ALT PENEDÈSGranollers Mataró Vilanova i la Geltrú SubiratsMollet del Vallès Argentona Sant Pere de Rives Vilafranca del PenedèsParets del Vallès Arenys de mar Cubelles Sant Sadurní d´AnoiaMontmeló Vilassar de Dalt Sitges La Granada del PenedèsMontornès del Vallès Santa Margarida i els MonjosLlinars-Sant CeloniLa Roca del Vallès

ANOIA OSONA BAGESZona Igualada Torelló Manresa

Manlleu BalsarenyVic SallentCentelles

(*) La población de Catellbisbal, perteneciendo geográficamente a la comarca del Vallès

Occidental, se estudia dentro del ámbito del Baix Llobregat por encontrarse dentro del área de

influencia del Baix Llobregat, compartir con éste las principales vías de comunicación y

encontrarse dentro de la misma línea de demanda que las poblaciones colindantes ubicadas en el

Baix Llobregat.

El sector industrial catalán tiene por referente más importante la demarcación comprendida

por Barcelona y su primer cinturón (Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental). En

estas zonas se concentran el mayor número de empresas, la mayoría de las cuales

configuran el entramado de abastecimiento de productos y servicios a la capital. Ello se

refleja en el tejido existente en la zona, marcado por una gran ocupación de la superficie

destinada al uso industrial-logístico.

Sin embargo, como se venía anunciando en años anteriores Barcelona sigue creciendo hacia

donde la orografía le permite, y los centros industriales que se hallaban emplazados en los

extremos norte y sur de la ciudad se están viendo paulatinamente desplazados hacia el

exterior, viéndose transformado su uso hacia el industrial escaparate, el terciario de oficinas

y desarrollos residenciales.

En lo referente a las provincias de Girona y de Lleida tan sólo se mencionarán en el

presente informe los grandes desarrollos logísticos ubicados en estas áreas por la influencia

Diciembre 2009



Pag. 83

que pueden tener sobre el mercado de Barcelona. El resto de los polígonos no se estudian

por pertenecer a un mercado más local.

Comarcas Industriales de Cataluña

Tipología de producto

En lo que refiere a tipología de producto y siguiendo la distribución en el doble sentido que

ya hemos avanzado (industrial tradicional y logístico), encontramos concentraciones

dispares en las diferentes zonas analizadas.

Tipología de naves existentes por Zonas 2008 (%)

35%

70%

10%

40%

60%

75%70%

75%

65%

90%

80% 80%

90%

60%

10%

20%20%25%

30%25%

30%

40%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

BARC

ELO

NÉS

BAIX

LLO

BREG

AT

VA

LLÈS

OC

CID

ENT

AL

VA

LLÈS

ORI

ENTA

L

ALT

PEN

EDÉS

GA

RRA

F

MA

RESM

E

AN

OIA

OSO

NA

BAG

ES

CA

MP

DE

TA

RRA

GO

NA

Logístico Industrial

Diciembre 2009



Pag. 84

Si nos centramos en el primer cinturón, en el que se integran las comarcas del Barcelonés,

Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental, destaca claramente un predominio de la

tipología industrial sobre la logística. Históricamente, estas comarcas han albergado la

importante industria manufacturera creada entorno a Barcelona desde el siglo XIX. Aunque

la superioridad a día de hoy de la tipología industrial es evidente, es cierto que en los

últimos años el peso de la logística se está incrementando. La progresiva

desindustrialización consecuencia de los procesos de deslocalización de la producción hacia

países con costes laborales menores, están permitiendo la transformación de áreas antes

destinadas a la industria manufacturera en zonas con usos residenciales, terciario de

oficinas, comerciales (industrial escaparate) o logísticos.

En el segundo cinturón destaca la situación del Alt Penedes. En estudios publicados en años

anteriores se advertía como la presión de la demanda sobre el primer cinturón

metropolitano provocaba que no existiese oferta disponible obligando a la demanda a

desplazarse hacia zonas exteriores como el Alt Penedès. En la actualidad y como

consecuencia del importante descenso en la demanda de producto logístico unido a la

creciente disponibilidad en el primer cinturón se observa la aparición de espacio en

comercialización en el Alt Penedès. El nivel de disponibilidad supera en estos momentos en

el Alt Penedès los 50.000 m² como consecuencia de la desocupación de naves. Un ejemplo

significativo es el del Parque Logístico La Granada del Penedès en el que en la actualidad es

posible encontrar espacio disponible cuando hace 12 meses no existía posibilidad alguna.

Finalmente fuera de la provincia de Barcelona destaca el impresionante desarrollo que el

Camp de Tarragona está teniendo. En estos momentos la disponibilidad de inmuebles

logísticos supera los 160.000 m² en esta área situada a 80-90 km de Barcelona capital. La

estratégica situación formada por el cruce de la AP-7 y la AP-2 esta siendo foco de atención

por promotores activos en el sector logístico. En el último año destaca en Tarragona la

entrega en Vila-Rodona de un proyecto de 110.000 m² y la entrega en Constanti de otro

proyecto de 42.000 m², ambos desarrollados por promotores/inversores internacionales.

Por otro lado en el Pla de Santa Maria se entregó una plataforma logística con 30.000 m² de

superficie a principios de año que mantiene unos niveles de absorción muy bajos. Tal y

como ya se ha comentado anteriormente, es esencial una mejora sustancial de las

infraestructuras viarias entre Tarragona y Barcelona con el objeto de incrementar el

atractivo de la zona para operadores logísticos y grandes empresas de distribución.

Diciembre 2009



Pag. 85

Oferta

Stock Logístico Disponible

En este punto se analizará la disponibilidad de naves industriales y logísticas por categorías

en cada una de las comarcas analizadas. Teniendo en cuenta la segmentación utilizada se

observa que en términos generales la disponibilidad de producto industrial y logístico en las

zonas analizadas del mercado de Barcelona es ALTA.

A continuación se muestra un gráfico donde aparece reflejado el stock disponible de

superficie logística en las zonas estudiadas:

Logística (m2) Logística (%)BARCELONÉS 97.750 17,2%BAIX LLOBREGAT 79.596 14,0%VALLÈS OCCIDENTAL 57.122 10,0%VALLÈS ORIENTAL 58.153 10,2%ALT PENEDES 60.975 10,7%BAGES 50.273 8,8%CAMP DE TARRAGONA 164.620 29,0%TOTAL 568.490 100,0%

DISPONIBILIDAD POR ZONAS

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

BARC

ELO

NÉS

BAIX

LLO

BREG

AT

VA

LLÈS

OC

CID

ENT

AL

VA

LLÈS

ORI

ENT

AL

ALT

PEN

EDES

BAG

ES

CA

MP

DE

TA

RRA

GO

NA

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000Logística (m2) Logística (%)

Centrando el análisis en la tipología logística, en el primer cinturón de Barcelona

(Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Orental), destaca la existencia de

292.621 m² de disponibilidad logística. La escasa distancia a Barcelona capital de esta zona

ha determinado históricamente un comportamiento muy activo de la demanda y un nivel de

disponibilidad casi nulo. Los desarrollos de esta tipología de producto tenían una

comercialización positiva en el corto plazo. En el periodo 2008-2009, la contracción de la

demanda de espacios logísticos unida a las posibilidades de encontrar espacios con niveles

Diciembre 2009



Pag. 86

de renta claramente inferiores más allá del primer cinturón ha originado la aparición de una

disponibilidad considerable en esta zona. La disponibilidad que se observa en esta zona es

consecuencia no del desarrollo de nuevos proyectos sino de la desocupación de espacios

por parte de sus usuarios.

La tradicional escasez de producto logístico en el primer cinturón de Barcelona

(Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Orental) y la consecuente presión

que sobre los precios se ha producido en los últimos años provoco en el periodo 2003-

2007 un “efecto expulsión” tanto de promotores como de usuarios a zonas más alejadas de

Barcelona y especialmente hacia el Camp de Tarragona. Ello ha convertido el Camp de

Tarragona en la alternativa para aquellos que no encuentran producto adecuado en

Barcelona o buscan pagar menores rentas. En estos momentos la disponibilidad de

producto logístico en Camp de Tarragona es alta, situándose aproximadamente en 164.000

m². Cabe destacar en esta zona la operación de reubicación llevada a cabo por un mayorista

de equipos de calefacción/refrigeración que ha contratado 65.000 m² de techo, en una

operación en la que ha liberado en otras zonas logísticas del entorno de Barcelona espacios

que alcanzan aproximadamente los 100.000 m² de techo. Esta operación ha supuesto una

relajación del mercado logístico del Camp de Tarragona al haberse dado salida a un

volumen importante de superficie.

La actual coyuntura del mercado ha acabado con la histórica baja disponibilidad de producto

logístico que ha presentado la zona del Alt Penedès. La estratégica ubicación de esta zona a

mitad de camino entre Barcelona y Tarragona, la baja disponibilidad de producto en el

primer cinturón y el desarrollo de un producto ajustado a los requerimientos de la demanda

determinó su éxito en el pasado. El cambio de la coyuntura del mercado ha determinado el

fin de esta situación y la aparición de superficie logística disponible que en estos momentos

supera los 60.000 m².

Promoción Futura

El importante incremento de la disponibilidad en todas las comarcas analizadas unido a una

demanda en contracción ha paralizado el desarrollo de nuevos proyectos industriales y

logísticos. La escasa promoción futura que se pueda llevar a cabo en los próximos 12 meses

estará originada por proyectos “llave en mano” en los que los promotores exigirán garantías

de permanencia al inquilino.

Los proyectos logísticos que se promuevan a corto plazo serán llevados a cabo por

promotores que tengan capacidad para incorporar dichos proyectos a su patrimonio

mediante la ejecución de desarrollos “llave en mano” en alquiler. Serán promotores locales

con un conocimiento profundo del mercado y con suelo en propiedad los que puedan llevar

Diciembre 2009



Pag. 87

a cabo nuevos proyectos. Por otro lado, las entidades financieras se muestran reacias a

financiar proyectos en los que no exista un contrato de prealquiler que garantice la

obtención de rentas al propietario y por lo tanto su capacidad para hacer frente al coste

financiero del préstamo.

Algunos de los proyectos a los que hicimos referencia en el estudio de mercado realizado

en octubre de 2008 y cuya finalización estaba prevista para el año 2009 finalmente no se

han desarrollado. Entre ellos destacamos los desarrollos previstos en Sant Boi (10.000 m²),

Bràfim (23.000 m²) y en Sant Feliu de Buixalleu (40.000 m²). Todos ellos se han

reconvertido en proyectos “llave en mano”. Igualmente se ha aprobado en la primera mitad

del año 2009 un proyecto de 60.000 m² en el Penedès (Subirats) cuyo desarrollo estará

vinculado a proyectos “llave en mano”.

Tal y como se ha comentado en estudios realizados en años anteriores, es destacable el

papel que está tomando CIMALSA, empresa pública de la Generalitat de Cataluña

encargada de la promoción, construcción y desarrollo de centrales e infraestructuras para la

movilidad y las actividades logísticas, que compite directamente con el sector privado.

Actualmente cuentan con cuatro centros en funcionamiento, CIM Vallès, CIM Lleida, CIM

La Selva i LOGIS Bages más otros dos en construcción, CIM El Camp y LOGIS Empordà.

A estos centro en funcionamiento se debe añadir la construcción de la 2ª fase del CIM El

Camp (Reus) de 39 Ha y del centro Intermodal de mercancías en Montblanc de 70 Ha.

Ambos proyectos se prevé que estén en funcionamiento en 2011. Además se encuentran

en fase de estudio dos desarrollos más de CIMALSA, concretamente CIM Penedès y CIM

Ebre

Demanda Logística

La demanda de espacios logísticos a lo largo del año 2009 ha mostrado un comportamiento

muy limitado reduciéndose la actividad de manera considerable respecto a años anteriores.

Durante 2009 la demanda se ha centrado de manera preferente en operaciones en alquiler

siendo muy limitada la actividad en el mercado de compraventa. De los 143.805 m² que se

han absorbido en el periodo enero 2009 octubre 2009, el 91% (131.000 m²) lo han sido en

alquiler mientras que el 9% restante (12.805 m²) lo ha sido en venta.

Es importante destacar que dentro de las operaciones en alquiler se incluye una operación

llevada a cabo por un mayorista de aparatos de refrigeración que ha absorbido 65.000 m²

de superficie en Vila – Rodona, Camp de Tarragona. Esta operación supone casi el 50% del

total absorbido en el periodo analizado. Ha sido por lo tanto la zona del Camp de

Tarragona la que mayor demanda de superficie ha tenido con un 49% del total de

Diciembre 2009



Pag. 88

operaciones cerradas, mientras que el primer cinturón de Barcelona ha sido la segunda

zona en cuanto a absorción con un 32% del total.

Al margen de la operación nombrada en el párrafo anterior el análisis de las superficies

determina que la superficie media demanda es de 4.800 m².

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2008 2009

Alquiler Venta

Precios de Alquiler Industrial

En términos generales, el precio medio de alquiler de producto industrial en los polígonos

analizados de la provincia de Barcelona ha disminuido en un 15,9% con respecto a hace 12

meses. Este descenso en los precios medios supone el primero en al menos 10 años y llega

tras el estancamiento en los precios registrado en el periodo octubre 2007-octubre 2008.

El comportamiento del mercado industrial ha mantenido una lógica con la evolución de la

economía. A pesar de que la crisis financiera se dejó sentir a partir de junio de 2007, el

mercado industrial mantuvo un comportamiento moderadamente optimista hasta la

primera mitad del año 2008 como consecuencia de un cierto nivel de confianza en el

comportamiento futuro de nuestra economía. Es a partir de la segunda mitad del año 2008

con la entrada de la economía española en recesión técnica y el incremento de la

incertidumbre sobre la evolución de la misma cuando se produce una fuerte contracción en

la demanda que viene acompañada de una corrección en los precios de alquiler de naves

industriales.

En términos medios y generales puede hablarse de una disminución del precio desde los

5,03 euros/m²/mes a los 4,23 euros/m²/mes.

Hay que ser muy meticulosos en el estudio de estos datos y comprobar ubicación a

ubicación las razones que justifican cada uno de estos precios, valorando en cada zona la

demanda, las comunicaciones, los accesos, las infraestructuras y los servicios existentes,

Diciembre 2009



Pag. 89

junto a la distancia a la que se encuentran de la ciudad de Barcelona, circunstancia que

determina los precios de referencia en cada zona de Cataluña.

En el siguiente gráfico aparece la evolución de los precios de alquiler industrial en las zonas

analizadas.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER (€/m2/mes)

5,60 5,404,9

3,8 3,6

4,85,1

4,14,4

4,0

5,1

4,1

3,3 3,2

5,91

7,6

4,4

5,8

4,0 3,83,9

5,95,6

7,3

6,1 5,86,4

5,04,5

3,5

0

1

2

3

4

5

6

7

8

BA

RCEL

ON

ÉS

BA

IXLL

OB

REG

AT

VA

LLÈS

OC

CID

ENT

AL

VA

LLÈS

ORI

ENT

AL

ALT

PEN

EDÉS

GA

RRA

F

MA

RESM

E

AN

OIA

BA

GES

CA

MP

DE

TA

RRA

GO

NA

RENTAS 2007 RENTAS 2008 RENTAS 2009

(precios de salida-asking prices)

Precios de Alquiler Logísticos

El precio medio de alquiler de producto logístico en las áreas analizadas de la provincia de

Barcelona y su zona de influencia ha disminuido en un 14,5% con respecto a hace 12

meses. Al igual que en el mercado de naves industriales, este descenso en los precios

medios supone el primer descenso en al menos 10 años. Cabe recordar que en el periodo

octubre 2007-octubre 2008 los precios de alquiler logísticos se incrementaron de media en

un 4,7%.

Tal y como aparece reflejado anteriormente en el epígrafe dedicado al precio de alquiler de

producto industrial los efectos de la contracción económica no se dejaron notar de manera

evidente en el mercado logístico hasta la segunda mitad del año 2008, momento en el que

la alta incertidumbre sobre la evolución futura de la economía provocó una importante

disminución en la demanda que se extiende hasta hoy en día y que está siendo acompañada

de la consecuente corrección en los precios de alquiler de naves logísticas.

En términos medios y generales puede hablarse de un descenso del precio desde 5,4

euros/m²/mes a los 4,6 euros/m²/mes, lo que supone un descenso del 14,5% interanual.

Diciembre 2009



Pag. 90

Para la determinación de los precios de alquiler logísticos por comarcas y por municipios, se

ha analizado ubicación a ubicación las razones que justifican cada uno de estos precios,

valorando en cada zona la demanda, las comunicaciones, los accesos, las infraestructuras y

los servicios existentes, junto a la distancia a la que se encuentran de la ciudad de Barcelona,

circunstancia que determina los precios de referencia en cada zona de Cataluña.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER LOGÍSTICO (€/m2/mes)

5,6

4,5

3,5 3,8 3,7

6,5 6,1

4,2 4,1 3,9

6,5

5,5 5,55,0

4,0

5,0

3,9 3,83,1

6,0 6,1

8,1

5,9 6,6

7,8

4,8

6,1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

BA

RCEL

ON

ÉS

BA

IXLL

OB

REG

AT

VA

LLÈS

OC

CID

ENT

AL

VA

LLÈS

ORI

ENT

AL

ALT

PEN

EDÉS

MA

RESM

E

AN

OIA

BA

GES

CA

MP

DE

TA

RRA

GO

NA

RENTAS 2007 RENTAS 2008 RENTAS 2009

(precios de salida-asking prices)

Precios de Venta

El precio medio de venta en los polígonos analizados de la provincia de Barcelona ha

disminuido en términos generales en un 15,8% con respecto a los datos registrados hace

12 meses. Este descenso es el segundo consecutivo después del presentado en el periodo

2007-2008. El descenso acumulado en el periodo 2007-2009 alcanza el 20,0%.Todas las

comarcas analizadas presentan descensos en sus precios de venta en el periodo 2008-2009.

En términos medios y generales puede hablarse de un descenso del precio desde los 1.113

euros/m² a los 938 euros/m². En Barcelona y su primer cinturón metropolitano, el precio

medio se sitúa en los 1.197 euros/m² frente a los 1.451 euros/m² de octubre de 2008.

En el siguiente gráfico aparece la evolución de los precios de venta de las zonas analizadas.

Diciembre 2009



Pag. 91

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA (€/m2)

1.34

3

1.21

3

1.29

0

1.00

0

908

950

789

1.32

5

1.20

5

750

1.11

9

1.20

0

900

800 90

0

769

1.40

0

1.17

5

1.13

8

1.07

5

700

975

950

750

763

725

663

1.27

6

863

1.80

0

1.45

4

1.40

0

1.87

5

0

350

700

1.050

1.400

1.750

2.100

BA

RCEL

ON

ÉS

BAIX

LLO

BRE

GA

T

VALL

ÈS

OC

CID

ENT

AL

VALL

ÈSO

RIEN

TA

L

ALT

PEN

EDÉS

GA

RRA

F

MA

RESM

E

AN

OIA

OSO

NA

BAG

ES

CA

MP

DE

TA

RRA

GO

NA

PRECIOS VENTA 2007 PRECIOS VENTA 2008 PRECIOS VENTA 2009

De las 11 comarcas analizadas en 9 de ellos los descensos superan el 10%. Únicamente en

las comarcas de Osona y del Alt Penedès, el descenso es inferior al 10%. Sin embargo, es

preciso recordar que estas comarcas fueron de las que mayor descenso acumularon en el

periodo 2007-2008.

El descenso en la demanda de producto industrial y logístico para compra está presionando

los precios a la baja. De hecho, prácticamente no se han realizado operaciones de

compraventa de producto industrial en los últimos 12 meses y los precios que se presentan

son de salida. En caso de cerrarse alguna operación es probable que se produzcan

descuentos sobre los precios de salida ya que los márgenes de negociación se están

ampliando.

Mercado de Inversión Industrial -Logística

En lo que se refiere al comportamiento del mercado de inversión para los inmuebles

industriales-logísticos en los últimos 12 meses, se pueden establecer una serie de

conclusiones que a continuación enumeramos. Las mismas son de aplicación

fundamentalmente al mercado de naves logísticas que un año más, aunque de una manera

muy discreta, han sido el principal protagonista de las inversiones en este segmento.

- Continúa durante este último ejercicio 2009 y como ya vaticinábamos en nuestro último

estudio la tendencia alcista de la tasa de rentabilidad inicial media para el producto logístico.

La subida media con respecto al ejercicio 2008 la podemos situar entre 75 y 100 puntos

básicos alcanzando tasas de hasta el 8,5%. El riesgo general que se percibe en la economía,

el descenso de los precios de alquiler, la aparición de mayor oferta y las dificultades para la

obtención de financiación han supuesto una vez más incrementos en las rentabilidades

iniciales exigidas por el inversor. No obstante lo que se ha dicho sobre las dificultades para

la obtención de financiación, se observa una creciente flexibilidad entre los bancos

Diciembre 2009



Pag. 92

financiadores tanto a la hora de analizar operaciones como en su disposición a financiar

operaciones de inversión. Esta flexibilidad se aprecia sobre todo en la banca extranjera que

es la que está liderando la poca actividad que se está dando.

Durante el primer trimestre del año se ha detectado una baja demanda en el mercado de

inversión ya que las condiciones existentes no hacían interesante el mercado logístico para

los inversores institucionales en comparación con otros países europeos como Inglaterra,

Francia o Alemania. Las rentabilidades iniciales se situaban en los principales mercados de

Madrid y Barcelona por debajo del 8% con contratos cortos y rentas por encima de

mercado.

Los inversores nacionales activos, como los “family offices” y privados han estado más

enfocados a otros segmentos como los de oficinas en zonas prime y locales comerciales, ya

que el diferencial de rentabilidades entre estos mercados y el logístico no les justificaba una

entrada en este último.

En la segunda parte del año se ha detectado una mejora de las condiciones de la oferta con

rentabilidades por encima del 8% lo que ha atraído la atención de algunos inversores

institucionales extranjeros. Por otro lado siguen también activos en el mercado fondos

inmobiliarios especialmente creados para invertir únicamente en inmuebles logísticos.

En cuanto al producto deseado, el inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro

terminado y ocupado en su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías y altas

rentabilidades. No han existido como ya ocurrió en 2008 operaciones de inversión a riesgo.

En esta línea, no se han realizado operaciones de inversión sobre producto en promoción.

- En relación a la oferta, han aparecido en el mercado activos muy interesantes si nos

atenemos únicamente al precio del m² de repercusión donde se advierten grandes

correcciones a la baja. Sin embargo las oportunidades con rentabilidades atractivas, con

contratos a largo plazo con rentas adaptadas a la situación de mercado actual y con

garantías aún son escasas.

- Centrándonos en el mercado de Cataluña y frente a etapas anteriores en las que las

operaciones de sale & lease back sobre inmuebles industriales fabriles mantenían un

importante atractivo para el inversor se observa en la actualidad un claro cambio de

tendencia. Como consecuencia de la caída de la actividad industrial el inversor no asume el

riesgo que puede suponer la suspensión de la actividad industrial por parte del usuario de la

nave y la consecuente desocupación del inmueble. Este mercado de inversión está en estos

momentos parado desde el punto de vista de la demanda a pesar de existir producto en

oferta en el mercado con tasas de rentabilidad inicial superiores al 9%.

Diciembre 2009



Pag. 93

- El tiempo de maduración de las operaciones en inversión está siendo, en general, elevado

debido a que los vendedores aún confían en realizar transacciones a rentabilidades de salida

parecidas a las de meses anteriores y los compradores tienen la expectativa de conseguir

precios más competitivos según pasa el tiempo. Añadido a esto se produce el hecho de que

al haber existido una fuerte bajada de las rentas de alquiler el inversor no calcula su

rentabilidad en base a las rentas firmadas en el activo sino a las rentas reales, lo que

produce un mayor distanciamiento entre ambas posturas. No obstante, la clave para que se

produzcan transacciones está y estará sobre todo en la calidad del arrendatario y en las

garantías dadas ya no solo por éstos sino por el propio vendedor.

- La actividad de inversión se ha centrado con carácter general en los mercados de Madrid y

Barcelona, mercados en los que han surgido mayores oportunidades, pasando a un segundo

plano otros mercados logísticos importantes como son los de Valencia o Zaragoza.

- Como perspectiva, no auguramos una mayor subida de las rentabilidades en los próximos

meses y si una estabilización en las rentabilidades medias que señalamos a continuación.

A continuación se detallan las rentabilidades medias actuales para el mercado logístico:

• Naves “clase A” (Zonas Prime y de calidad):7,50-7,75%

• Naves ubicadas en un primer cinturón: 7,75-8,00%

• Naves ubicadas en zonas secundarias:8,00-8,50%

En este gráfico se muestra la evolución de las rentabilidades medias en los últimos años:

Evolución de la Rentabilidad Media. 2002-2009

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Diciembre 2009



Pag. 94

5.5. Diagnóstico del Mercado Hotelero

Balance del rendimiento operativo. Primer semestre de 2009

Durante los seis primeros meses del año 2009 el número total de viajeros en España

entendiendo como tal las personas españolas o extranjeras que realizan una o más

pernoctaciones seguidas en el mismo alojamiento, se situó en los 35.291.350. Esta cifra

muestra un claro descenso del 10% respecto a la cifra total de viajeros alcanzada en el año

2008. Esta cifra, pone de relieve la difícil situación por la que está atravesando el sector, y

no hace sino confirmar que el sector está atravesando un periodo de corrección al que

conseguirán sobrevivir las cadenas y los establecimientos que consigan realizar una gestión

más eficiente y menos costosa.

Numero de Viajeros Enero-Junio

0

1000000

2000000

3000000

4000000

5000000

6000000

7000000

8000000

9000000

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

2009 2008 2007

Fuente: INE

Si se centra el análisis en las pernoctaciones realizas en establecimientos hoteleros durante

los primeros 6 meses del año, éstas han mostrado un descenso de un 6% respecto al

mismo periodo del año 2008. Como es lógico, este dato se relaciona estrechamente con el

dato de número de viajeros que visitaron nuestro país durante el primer semestre de 2009,

por lo que el descenso en el número de pernoctaciones se deriva de un descenso

pronunciado en el número de viajeros.

Diciembre 2009



Pag. 95

Pernoctaciones. Enero-Junio

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000


2009 2008 2007

Fuente: INE

Por otro lado, se puede observar en el siguiente gráfico, cómo la estancia media en 2009 ha

sido superior a la estancia media de 2007 y 2008, debido principalmente al descenso que se

está produciendo en los precios a lo largo de este año que hace que los visitantes de los

hoteles puedan alojarse durante más tiempo por un precio razonable. A parte de este

hecho, el incremento de la estancia media se debe también al incremento de las ofertas de

viajes organizados que se están potenciando desde las agencias. Esto afecta a la estancia

media debido a que dichos viajes suelen abarcar un número mayor de días de estancia que

los viajes organizados individualmente.

Estancia Media. Enero Junio

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4


2009 2008 2007

Fuente: INE

Por otro lado, el grado de ocupación también se ha visto afectado durante el primer

semestre de 2009 y se ha continuado con la tendencia bajista que se inició a mediados de

2008.

Diciembre 2009



Pag. 96

Grado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-Junio

0

10

20

30

40

50

60

70


2009 2008 2007

Fuente: INE

La política agresiva en precios que se está llevando a cabo en el sector durante 2008 y 2009

se refleja en el siguiente gráfico que nos indica un descenso medio durante el primer

semestre de 2009 del -6,5%. En este sentido destaca el descenso pronunciado de los

precios en Aragón (-25%) y en Madrid con un (-13.2%).

Crecimiento Medio Precios (%). Primer Semestre (2006-2009)

1,92,3

1,2

-6,5-7

-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

2006 2007 2008 2009

Debido a que no hay previsiones de que España salga de la situación económica en la que

nos encontramos durante lo que resta de 2009 y hasta bien entrado 2010, es importante

destacar que se espera que los precios medios sigan en continuado descenso a los largo de

2010, si bien es cierto que se debe mencionar que la corrección importante ya se ha

producido.

Diciembre 2009



Pag. 97

El Mercado de inversión hotelera 2009

Se procede a continuación a realizar un análisis avanzado del mercado de inversión hotelero

en 2009:

• Origen de la inversión: En cuanto al origen de la inversión, durante el primer

semestre de 2009 en España el 89 % de las transacciones realizadas tanto el

comprador como el vendedor fueron grupos de origen español.

• Perfil de comprador: Los operadores hoteleros han sido el grupo más activo

habiendo registrado el 36% del total de las operaciones. Sin embargo, los

inversores privados (family office) les han seguido muy de cerca mostrándose

muy activos gracias a que cuentan con capacidad financiera suficiente y no están

tan condicionados por la financiación externa. Por otro lado, los fondos de

inversión privados e institucionales se han mostrado muy cautos en comparación

con años anteriores cerrando muy pocas operaciones, estudiándolas con mayor

detalle y exigiendo mayores rentabilidades.

• Volumen de inversión: El mercado hotelero español de inversión en el primer

semestre de 2009 ha sido el más activo en cuanto al número de operaciones en

Europa. El volumen de inversión a lo largo de 2009 ha sido de en torno a los 630

millones de Euros.

• Producto más demandado: Hoteles en funcionamiento en rentabilidad alquilados

a cadenas hoteleras solventes bajo contratos de arrendamiento, con garantías de

rentas y largos periodos de obligado cumplimiento (10 – 15 años) son el

producto hotelero más demandado. Dentro de las ubicaciones destaca el

producto urbano siendo más atractivo hoteles ubicados en Madrid y Barcelona y

con volúmenes de inversión no superiores a 20 MM€.

• Tasa de rentabilidad inicial: Las rentabilidades en las que se están cerrando

operaciones de inversión en hoteles están en niveles mínimos de entre 7% -

7,5% en ciudades como Madrid y Barcelona y evidentemente mayores en otras

ciudades y destinos vacacionales.

• La percepción de riesgo y los resultados operacionales adversos de los hoteles

están siendo percibidos por los inversores y por ello, el nivel de exigencia de

mayores rentabilidades está siendo trasladado al mercado.

Diciembre 2009



Pag. 98

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