Curso Basico Profesionales de Valoracion Inmobiliaria Soitave Zulia Corregido

5/14/2018 Curso Basico Profesionales de Valoracion Inmobiliaria Soitave Zulia Co...

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Curso BásicoProfesionales de Valoración Inmobiliaria

Estadística Aplicada a la Valuación InmobiliariaParte I

CURSO BASICO PROFESIONALES DE VALORACION INMOBILIARIA

SOITAVE ZULIA

ESTADISTICA APLICADA A LA VALUACION INMOBILIARIA

PARTE I

PROFESORA:

Ing. Ana Elena Sánchez

Maracaibo, 2012





Integrantes:

Arq. Milva Bracho

C.I.V:

Ing. Jorge Díaz

C.I.V:

Ing. Carmen Lucia Pérez

C.I.V: 141.649

Ing.Wilmer Melo

C.I.V: 20510





Conceptos Generales

Población: Conjunto de individuos objetos o medidas que poseen alguna característica

común observable. Ejemplo. Locales Comerciales de la ciudad de Maracaibo.

Muestra:

Un subconjunto de la población o universo. Ejemplo. Locales Comercialesdel Municipio Maracaibo y San Francisco.

Datos:

Números o medidas que han sido recolectados a partir de observaciones.Ejemplo: Locales Comerciales Vendidos en el Primer Trimestre de losMunicipios Maracaibo y San Francisco.

Variable:

Es una característica (magnitud o número) que puede ser medida,

adoptando diferentes valores en cada uno de los casos de un estudio. Estos

diferentes valores constituyen el dominio de la variable. Si la variable toma un solo

valor, entonces la variable se convierte en una constante.





Etapas de un Estudio Estadístico

1- Obtención de los Datos.

Se usó como fuente de información para ubicar los datos requeridos en

materia inmobiliaria. web, prensa, revistas especializada, Ver Anexo 1

2- Ordenación

a- Ascendente.

b- Descendente.

Se trabajó en este ejercicio de los Locales Comerciales de forma

DESCENDENTE. Ver Anexo 2

3- Agrupación

La agrupación de los datos nos permite observar el comportamiento

para la variable en estudio, cuando se dispone de gran número de datos

es útil distribuirlos en clases o categorías y determinar el número de

individuos pertenecientes a cada clase en lo que se denomina

distribución de frecuencias.

4- Análisis y Conclusiones.

Límites de la Clase ( Ls –Li)

Son los valores extremos de cada clase, es decir, está delimitada por el

límite inferior de la clase y el límite superior de la clase. Cuando uno de

los valores extremos se conoce como intervalo de clase abierta.





Rango o Recorrido.

Es la diferencia entre el mayor y el menor de los valores de la muestra

correspondiente a la variable AREA.

Ver Tabla 1

Rango = Limite Superior – Limite Inferior

Rango = 3037,00 - 4.50

Límite Inferior

RANGO= 3032.50

Limite Superior

N PRECIO

AREA

m² P.U

14 Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 55,555.56

3 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 46,000.00

13 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 59,600.00

16 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 58,000.00

17 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 42,000.00

18 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 70,000.00

8 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 51,333.33

1 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 650,000.00

20 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 18,461.54

12 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 5,625.00

19 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 8,863.64

10 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 45,033.24

23 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 7,456.14

11 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 9,872.16

4 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 6,351.35

24 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 18,000.00

6 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 7,380.07

7 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 26,628.71

21 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 4,500.00

9 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 7,708.33

22 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 9,210.53

2 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,407.41

5 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 7,000.00

15 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 698.69

25 Bs. F 57,000.00 3037.00 Bs. F 18,768.52





Tabla 1

Datos:

Números o medidas que han sido recolectados a partir de observaciones.

Ejemplo: Locales Comerciales Vendidos en el Primer Trimestre de losMunicipios Maracaibo y San Francisco. Ver Figura 2

Nº PRECIO AREA P.UNT

1 650,000.00 10.00 65,000.00

2 1,380,000.00 405.00 3,407.41

3 230,000.00 5.00 46,000.00

4 470,000.00 74.00 6,351.35

5 3,150,000.00 450.00 7,000.00

6 1,000,000.00 135.50 7,380.07

7 3,728,020.00 140.00 26,628.71

8 385,000.00 7.50 51,333.33

9 1,850,000.00 240.00 7,708.33

10 2,438,550.00 54.15 45,033.24

11 695,000.00 70.40 9,872.16

12 180,000.00 32.00 5,625.00

13 298,000.00 5.00 59,600.00

14 250,000.00 4.50 55,555.56

15 800,000.00 1,145.00 698.6916 290,000.00 5.00 58,000.00

17 210,000.00 5.00 42,000.00

18 350,000.00 5.00 70,000.00

19 390,000.00 44.00 8,863.64

20 480,000.00 26.00 18,461.54

21 900,000.00 200.00 4,500.00

22 3,500,000.00 380.00 9,210.53

23 425,000.00 57.00 7,456.14

24 1,980,000.00 110.00 18,000.00

25 57,000,000.00 3,037.00 18,768.52Tabla 2

N 25





Medidas de Tendencia Central

Media:

Es el cociente de dividir la suma de todos los datos entre el número de ellos. Es el

valor que más se usa, conocido como promedio. Ver Tabla 3

Para datos no ordenados, se calcula:

X = ∑ X

n

Donde:

X= observaciones, es decir X1, X2, X3,….Xn

n= Numero de datos.

N PRECIO AREA m² P.U

14 Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 55,555.56

3 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 46,000.00

13 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 59,600.00

16 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 58,000.00

17 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 42,000.00

18 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 70,000.00

8 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 51,333.33

1 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 650,000.00

20 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 18,461.54

12 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 5,625.00

19 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 8,863.64

10 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 45,033.24

23 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 7,456.14

11 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 9,872.16

4 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 6,351.35

24 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 18,000.00

6 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 7,380.07

7 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 26,628.71

21 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 4,500.00

9 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 7,708.33

22 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 9,210.53

2 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,407.41

5 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 7,000.00





15 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 698.69

25 Bs. F 57,000.00 3037.00 Bs. F 18,768.52

∑= 6647.05

Tabla 3

Media -- X = 6647.05 =

25

X= 265.88

Mediana (Me)

Es el valor central de “n” datos ordenados o se define como el término de la serie

que supera y a la vez es superado a lo sumo por la mitad de los datos. Ver Tabla4


14 Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 55,555.56

3 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 46,000.00

13 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 59,600.00

16 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 58,000.00

17 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 42,000.00

18 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 70,000.00

8 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 51,333.33

1 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 650,000.00

20 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 18,461.54

12 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 5,625.00

19 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 8,863.64

10 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 45,033.24

23 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 7,456.14

11 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 9,872.16

4 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 6,351.35

24 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 18,000.00

6 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 7,380.07

7 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 26,628.71

21 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 4,500.00

MEDIANA





Tabla 4

Mediana = 57

Moda (Mo)

Es el valor que más se repite, es decir el que representa mayor frecuencia

absoluta. Ver Tabla 5


14 Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 55,555.56

3 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 46,000.00

13 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 59,600.00

16 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 58,000.00

17 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 42,000.00

18 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 70,000.008 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 51,333.33

1 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 650,000.00

20 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 18,461.54

12 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 5,625.00

19 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 8,863.64

10 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 45,033.24

23 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 7,456.14

11 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 9,872.16

4 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 6,351.35

24 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 18,000.00

6 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 7,380.07

7 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 26,628.71

21 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 4,500.00

9 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 7,708.33

22 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 9,210.53

2 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,407.41

5 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 7,000.00

15 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 698.69

9 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 7,708.33

22 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 9,210.53

2 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,407.41

5 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 7,000.00

15 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 698.69

25 Bs. F 57,000.00 3037.00 Bs. F 18,768.52


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25 Bs. F 57,000.00 3037.00 Bs. F 18,768.52

Tabla 5

Moda es el número 5 se repite 5 veces

Moda = 5

Clase = rango / N

N= número de muestras

Clase = 3032.5 = 303.25 =>305

10

Se comienza a ubicar los datos de la tabla donde se comienza con el Li que es el

límite inferior donde aparece Ver Tabla 1 para trabajar con numero entero se

redondea a 4 el lm que es el límite superior que se obtuvo de la ecuación de clase

que dio 303.25 y se redondeó a 305.

Ejemplo 4+305= 309 y así sucesivamente el límite inferior siempre será el límitesuperior anterior.

Para obtener Xi seria la resta de (Li – Lm)/2

Para obtener fi se cuantifican los valores cuyos valores están comprendidos en el

intervalo de la clase respectiva; por ejemplo entre 4 y 309 hay 21 valores de datos

entre este intervalo. Una forma de determinar rápidamente es diferenciar con

colores para que resulte más fácil de identificarlos los valores.

RESUMEN DE DATOS

VARIABLE AREA

n= 25.00

Li = 4.50

Ls = 3,037.00

Rango= 3,032.50

N° Clases 10.00

Incremento 305

Media 265.88

Mediana 57Moda 5






14 Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 55,555.563 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 46,000.00

13 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 59,600.00

16 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 58,000.00

17 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 42,000.00

18 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 70,000.00

8 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 51,333.33

1 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 650,000.00

20 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 18,461.54

12 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 5,625.00

19 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 8,863.64

10

Bs. F

2,438,550.00 54.15 Bs. F 45,033.24

23 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 7,456.14

11 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 9,872.16

4 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 6,351.35

24

Bs. F

1,980,000.00 110.00 Bs. F 18,000.00

6

Bs. F

1,000,000.00 135.50 Bs. F 7,380.07

7

Bs. F

3,728,020.00 140.00 Bs. F 26,628.71

21 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 4,500.00

9

Bs. F

1,850,000.00 240.00 Bs. F 7,708.33

22

Bs. F

3,500,000.00 380.00 Bs. F 9,210.53

2

Bs. F

1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,407.41

5 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 7,000.00

15 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 698.69

25 Bs. F 57,000.00 3037.00 Bs. F 18,768.52Tabla 8

Frecuencia Residual seria la frecuencia acumulada entre el número de datos por

100 %





CLASE Xi = (Li + Lm)/2 fi= Li ≤ n ≤ Lm Fi = Fi + fi+1 Fr = Fi/n*100

LIMITEINFERIOR

LIMITESUPERIOR

MARCA DECLASE FREC. ABSOLUTA FREC. ACUMULADA FREC. RESIDUAL

Li Lm Xi fi Fi Fr

4.00 309.00 156.50 21 21 84.00%

309.00 614.00 461.50 2 23 92.00%

614.00 919.00 766.50 0 23 92.00%

919.00 1,224.00 1,071.50 1 24 96.00%

1,224.00 1,529.00 1,376.50 0 24 96.00%

1,529.00 1,834.00 1,681.50 0 24 96.00%

1,834.00 2,139.00 1,986.50 0 24 96.00%

2,139.00 2,444.00 2,291.50 0 24 96.00%

2,444.00 2,749.00 2,596.50 0 24 96.00%

2,749.00 3,054.00 2,901.50 1 25 100.00%

25

Desviación Media

Es el promedio aritmético de los valores absolutos de las desviaciones de los

valores de la serie con respecto a la media tendencia central, bien sea con

relación a la media o la mediana Ver Tabla 9

Dx = ∑׀Xi - X׀ /n = Dx = ∑׀Xi - X׀ /n

Xi X ∑(Xi-X)

4.50 265.88 270.38

5.00 265.88 270.88

5.00 265.88 270.885.00 265.88 270.88

5.00 265.88 270.88

5.00 265.88 270.88

7.50 265.88 273.38

10.00 265.88 275.88

26.00 265.88 291.88

32.00 265.88 297.88

44.00 265.88 309.88





Tabla 9

Varianza

La varianza es la media aritmética del cuadrado de las desviaciones respecto a la

media de una distribución estadística

S² = ∑ (Xi - X)² /n

S²=∑(13294.05) ²

25

S²= 7.069.323,79

S= 2658.82

54.15 265.88 320.03

57.00 265.88 322.88

70.40 265.88 336.28

74.00 265.88 339.88

110.00 265.88 375.88

135.50 265.88 401.38

140.00 265.88 405.88

200.00 265.88 465.88

240.00 265.88 505.88

380.00 265.88 645.88

405.00 265.88 670.88

450.00 265.88 715.88

1,145.00 265.88 1,410.88

3,037.00 265.88 3,302.88

∑₌ 13,294.05





COEFICIENTE DE VARIACION

Es la relación entre la desviación típica y la media expresada en porcentaje

CV = S/X * 100

CV=2658.82 * 100

265.88

CV= 1000,00





GRAFICO N° 1

CONCLUSIONES E INTERPRETACION DE RESULTADOS:

CURVA DE POLIGONO DE FRECUENCIA:

El tipo de curva mostrada en la gráfica N° 1 es en forma de “J” lo cual indica

que el máximo está en extremo izquierdo

HISTOGRAMA:

En la gráfica N° 1 la clase 1 es el intervalo de la variable área más ofertado.

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

F

RE

C

U

E

N

C

I

A

AREA

HISTOGRAMA Y POLÍGONO DE FRECUENCIA

VARIABLE ÁREA

Series1

Series2





MEDIDAS DE TENDENCIA CENTRAL : Para obtener elemento representativo

del conjunto de datos.

MEDIA =265.88

De acuerdo a la gráfica este valor está comprendido dentro del intervalo demayor frecuencia. Sin embargo está alejado de los valores extremos. Por loque su representatividad se ve afectada.

MEDIANA = 57.

A pesar que esta medida no pondera todos los datos de la serie, por ladistorsión de la media por los extremos, pudiera ser usada como mediaaritmética.

MODA=5

Es el área de local que más se ofrece

MEDIDAS DE DISPERSIÓN: Expresan el grado de representatividad de las

medidas de tendencia central

RANGO=3,032.50

El rango de esta serie es considerablemente amplio por lo que no esrepresentativo

DESVIACIÓN MEDIA = 13,294.05

Es muy alta la desviación con respecto la media y la mediana no esrepresentativo

VARIANZA= 2658.82





Representa la distancia existente entre los valores de la serie y la media.

COEFICIENTE DE VARIACION =1000,00

Solo es útil en comparación con otra variable, para medir la dispersión entreellas.

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