ADMINISTRACIÓN DE CONTRATOS DE OBRA CON

PROMOTORES Y DESARROLLADORES DE VIVIENDA".

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN

DE LA CONSTRUCCIÓN

P R E S E N T A :

ING. JESÚS GONZALO ÁNGULO ACOSTA

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA

SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA. CONFORME AL ACUERDO

No. 00954061, DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995.

HERMOSILLO, SONORA. MARZO DEL 2003

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN Maestría en Administración de la Construcción

DEDICATORIAS

A mi Esposa:: L UZ MARIA

A mis Hijos: JESÚS GONZALO, DA VID ALEJANDRO, LUZ MARIA Y GABRIELA JACKELINE.

Por su apoyo incondicional en los Proyectos de Superación que me he trazado.

En memoria de mi Padre:

A mi Madre:

A mis Hermanas y Hermanos.

Con todo mi cariño.

DON GONZALO.

DOÑA REYNA

A mis suegros:

SK GABRIEL FREGOSO MENDOZA mm SRA. MARIA DE JESÚS CARMELO DE FREGOSO

Mi Agradecimiento.

AGRADECIMIENTOS

A DIOS. Por darnos lo más sublime de todas las grandezas, la vida misma.

A Nuestro Director de Tesis.

M. EN C. ARTURO PERLASCA LOBATO

A Todos, Muchas Gracias.

ING. JESÚS GONZALO ÁNGULO ACOSTA.

CONTENIDO

ÍNDICE RESUMEN

CAPÍTULO I -INTRODUCCIÓN.

1.1.-GENERALIDADES. 1.2.- PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN. 1.3.-JUSTIFICACIÓN. 1.4.-OBJETIVOS.

1.4.1.-GENÉRICO. 1.4.2.-ESPECÍFICOS.

CAPÍTULO II.-MARCO REFERENCIAL.

CAPÍTULO III.-METODO.

3.1.- TIPO DE ESTUDIO. 3 2 - HIPÓTESIS 3.3.- MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES. 3.4.- DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES. 3.5.- DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN.

CAPÍTULO IV.-ASPECTOS GENERALES DE LOS FRACCIONAMIENTOS DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA.

CAPUTULO V.-ANÁLISIS DEL CONTRATO DE OBRA ACTUAL.

5.1.- CONTRATO DE OBRA ACTUAL. 5.2.-ANÁLISIS DE LOS CONTRATOS ACTUALES PARA LA

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA.

CAPÍTULO VI.-PROPUESTA DE CONTRATO DE OBRA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA.

6.1.- CONTRATO PROPUESTO. 6.2.- MEJORAS ESPERADAS CON EL CONTRATO.

CAPÍTULO VIL-PROPUESTA PARA LA IMPLEMENT ACIÓN GREMIAL DEL CONTRATO.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. BIBLIOGRAFÍA.

1

R E S U M E N

La inversión impulsada por el Presidente Lie. Vicente Fox Quezada, en el rubro de

la vivienda y que el año 2006 se deberán construir 750,000 viviendas al año, es un

nicho de oportunidades que debemos aprovechar los empresarios socios de la

Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción; para reactivar el sector de la

construcción y recuperar espacios en este ámbito que a la fecha no se han

atendido con la fortaleza que el Sector Vivienda requiere, este número de

viviendas deberá generar 1 millón de empleos y más de 150 mil millones de pesos

suficientes para que este sector habilite suelo apto para la vivienda de interés

social y que a nivel nacional se requieren más de 15, 000 has. para poder fabricar

estas viviendas. Por lo que este programa ofrece un futuro muy prometedor y

detonará e impactará el Desarrollo Económico de nuestro país y nuestro Estado

de Sonora, (i)

Debido a la cada vez menor inversión de Obra Pública en los tres niveles de

gobierno, ya que en la Administración del Presidente Vicente Fox Quezada, se le

ha dado gran importancia a la Vivienda en la que se pretende construir 750,000

viviendas anuales que representan una gran oportunidad de trabajo. Cada año los

Empresarios de la Construcción buscamos otras oportunidades de trabajo,

encontrando en el Sector Vivienda oportunidades, ya que en esta área los

promotores y desarrolladores de vivienda, empresas generalmente con Capitales y

Recursos Económicos suficientes para invertir, están optando por dedicarse a

atender las áreas que más importancia tienen del marco principal para un

promotor y desarrollador en la que concurren las 4 siguientes acciones:

1. El Universal , 24 de Enero, 2003, Pág. 04, Enrique Aranda Pedroza.

2

1. Promoción.

2. Construcción.

3. Venta.

4. Reinversión.

Dejando en manos de los empresarios constructores mediante contratos muy

comprometedores el aspecto de la Construcción de Vivienda, creando así una

relación muy cargada o favoreciendo a los Promotores y Desarrolladores, pero

que la mayoría de las veces los constructores firmamos por la necesidad de

trabajo, ya que por la escasez de Recursos Económicos y Financiamientos

dependemos de la Obra en que no tengamos que invertir.

ECONÓMICA.- Los beneficios económicos que aportara el estudio, son del orden

económico, ya que esto va a generar contratos y acuerdos entre los Empresarios

de la Construcción y los Promotores y Desarrolladores, para que los primeros

obtengan contratos de obra redituables y con utilidades ya que, actualmente es

muy alto el número de empresas que se han declarado en quiebra,

descapitalizado, o con reducción de sus utilidades por este motivo.

SOCIAL.- Al mantenerse activa la empresa constructora, se conservan los

empleos generados por la construcción de vivienda que se dice son

aproximadamente 5 empleos por vivienda en construcción, se reactiva el entorno

social ya que de los 73 productos que inciden en la Economía general, 40 inciden

en la construcción; por lo que es un rubro altamente detonante y reactivador.

También los usuarios de la vivienda de interés social tendrán en un menor tiempo

su vivienda totalmente terminada.

3

Son 2 los objetivos fundamentales:

GENÉRICO.- Proponer alternativas de solución ante la desventaja de los

Empresarios Constructores, frente a los Empresarios Promotores y

Desabolladores de Vivienda, respecto a los contratos de obra.

ESPECÍFICOS.- Evitar que los Empresarios de la Construcción, salgan

perjudicados ante estos contratos, provocando atrasos de obra, mejorar los

catálogos de conceptos, puntualizar la obra extra, definir los pagos de conceptos

extraordinarios, cambios de proyecto, así como también la obra extra.

Unificar oportunidades en el ámbito gremial constructores y promotores de

vivienda.

4

CAPITULO I

I N T R O D U C C I Ó N 1.1.-GENERALIDADES.-

La inversión impulsada por el Presidente Lie. Vicente Fox Quezada, en el

rubro de la vivienda y que el año 2006 se deberán construir 750,000 viviendas al

año, es un nicho de oportunidades que debemos aprovechar los empresarios

socios de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción; para reactivar el

sector déla construcción y recuperar espacios en este ámbito que a la fecha no se

han atendido con la fortaleza que el Sector Vivienda requiere, este número de

viviendas deberá generar 1,000 millón de empleos y más de 150 mil millones de

pesos suficientes para que este sector habilite suelo apto para la vivienda de

interés social y que a nivel nacional se requieren más de 15, 000 has. Para poder

fabricar estas viviendas. Por lo que este programa ofrece un futuro muy

prometedor y detonará e impactará el Desarrollo Económico de nuestro país y

nuestro Estado de Sonora, (i)

1.2.-PROBLEMA DE INVESTIGACION.-

Debido a la cada vez menor inversión de Obra Pública en los tres niveles de

gobierno, ya que en la Administración del Presidente Vicente Fox Quezada, se le

ha dado gran importancia a la Vivienda en la que se pretende construir 750,000

viviendas anuales que representan una gran oportunidad de trabajo. Cada año los

Empresarios de la Construcción buscamos otras oportunidades de trabajo,

encontrando en el Sector Vivienda oportunidades, ya que en esta área los

promotores y desarrolladores de vivienda, empresas generalmente con Capitales y

Recursos Económicos suficientes para invertir, están optando por dedicarse a

atender las áreas que más importancia tienen del marco principal para un

promotor y desarrollador en la que concurren las 4 siguientes acciones:

1. El Universal, 24 de Enero 2003, Pág.04, Enrique Aranda Pedroza.

5

1. Promoción.

2. Construcción.

3. Venta.

4. Reinversión.

Dejando en manos de los empresarios constructores mediante contratos muy

comprometedores el aspecto de la Construcción de Vivienda, creando así una

relación muy cargada o favoreciendo a los Promotores y Desarrolladores, pero

que la mayoría de las veces los constructores firmamos por la necesidad de

trabajo, ya que por la escasez de Recursos Económicos y Financiamientos

dependemos de la Obra en que no tengamos que invertir.

A diferencia de la Obra Pública que se contrata mediante licitaciones (públicas,

invitación o 3 cotizaciones), los contratos de Obra con los Promotores, inicia con la

invitación a participar en una licitación generalmente con 2 o 3 invitados. La

presentación del catálogo de conceptos con los precios unitarios, propuestos y la

explosión de insumos se entrega en el transcurso del día de una fecha

programada, no se hace estando presentes los proponentes. Se te especifican las

principales condiciones.

a) Los precios son a costos directos y con los descuentos de la mayoría de los

principales materiales considerando los descuentos a favor del promotor.

b) Indirectos y utilidad 10%.

c) Programa de Obra.

En el momento de que se define el ganador este tiene 48 hrs. (2 días) para

iniciar los trabajos a partir de la firma del contrato y con un anticipo del 25%, en el

que una de las principales cláusulas es la multa por atraso imputable o no al

Empresario Constructor de $500.00 por casa, por día de atraso; no se consideran

las notas de cambios de volúmenes o conceptos de Obra por cambios o errores

en el proyecto, no se considera un presupuesto para detalles de obra en el

catalogo de conceptos.

6

No se especifica el período de pago de estimaciones, ni en el contrato pero si

se debe entregar una fianza por vicios ocultos (2 años) y fianza por anticipo, si el

empresario constructor pide incluir alguna cláusula que contenga estos u otros

conceptos no se le permite, por el contrario la respuesta es si tu no le entras con

mis condiciones hay otros constructores esperando.

Al inicio de obra no te entregan los planos completos y la entrega del terreno

con las planchas construidas por parte del promotor, por medio de otra empresa

especializada en pavimentos y movimientos de tierra. Nunca están los niveles con

la precisión requerida, por lo que hay que formar una cuadrilla para nivelar y

compactar los terrenos; costo que no esta incluido en el contrato, al iniciar la

construcción de vivienda se hacen cambios de proyecto que afectan el avance de

obra y son volúmenes y conceptos no incluidos en el presupuesto, pero que te

exigen los realices por medio de escritos que aún cuando se anoten en bitácora,

son costos no contemplados en el contrato y que no se consideran al momento de

la estimación. Es costumbre y necesidad en la construcción de vivienda el flujo de

efectivo semanal, para pago de mano de obra (nóminas), vale recordar que el

anticipo se utiliza en la compra de materiales para mantener los precios de oferta y

normalmente no alcanza para amarrar los precios por lo que algunos materiales

los compras a precio de menudeo.

Casi siempre, la primera estimación te la pagan a tiempo el jueves, para

cambiar cheque el viernes y pagar el sábado; la segunda semana te pagan con

cheque que no es del banco que tu manejas y lo puedes hacer efectivo hasta el

lunes siguiente, pero para el pago de nóminas el sábado el constructor tuvo que

acudir a una casa de cambio con el cargo del 2% diario como generalmente son

cheque con montos altos, es una gran cantidad la que gastas por este concepto

no considerado en los indirectos; y así la segunda, tercera y cuarta semana, ya el

atraso de pago rebasa por mucho el período pactado de palabra (1 semana), por

lo que sumado a que las estimaciones no rinden por que te pagan solo obra

ejecutada de contrato y a estas alturas ya estas ejecutando más obra extra que de

contrato, por lo que cada semana el atraso de obra aumenta, provocando con

7

esto ia primera junta Promotor-Constructor, en la que se evalúa por parte del

promotor días de atraso, resultando una cuenta excesivamente alta y por parte del

constructor los reclamos de obra extra y cambios de proyecto resultando después

del análisis hecho por el personal del Promotor una cuenta excesivamente baja,

por lo que la deuda que se tiene es muy alta y el Constructor por su ética y

profesionalismo generalmente pide oportunidad de terminar la obra y finiquitar el

contrato, pero sucede que por las condiciones contractuales y el comportamiento

de los promotores en cuanto a facilidades, pagos oportunos y en la mayoría de

las veces falta de solidaridad, lleva al fracaso y a la quiebra de muchos

empresarios de la construcción; que creyendo que este nicho de oportunidad, por

el volumen de vivienda que se ha manejado, es un paliativo para reactivar al

Constructor y que este siga generando recursos, empleos y pago de impuestos

que reactivaran las economías regionales, pero en la mayoría de los casos debido

a la voracidad y leonismo de los Promotores y Desabolladores estos esquemas de

trabajo fracasan.

1.3.-JUSTIFICACION.-

1.3.1.-ECONÓMICA.- Los beneficios económicos que aportara el estudio,

son del orden económico, ya que esto va a generar contratos y acuerdos entre los

Empresarios de la Construcción y los Promotores y Desarrolladores, para que los

primeros obtengan contratos de obra redituables y con utilidades ya que,

actualmente es muy alto el número de empresas que se han declarado en quiebra,

descapitalizado, o con reducción de sus utilidades por este motivo.

1.3.2-.SOCIAL.- Al mantenerse activa la empresa constructora, se

conservan los empleos generados por la construcción de vivienda que se dice son

aproximadamente 5 empleos por vivienda en construcción, se reactiva el entorno

social ya que de los 73 productos que inciden en la economía general, 40 inciden

en la construcción; por lo que es un rubro altamente detonante y reactivador.

También los usuarios de la vivienda de interés social tendrán en un menor tiempo

su vivienda totalmente terminada.

8

1.4.-0BJETIV0.-

1.4.1.-GENÉRICO.- Proponer alternativas de solución ante la desventaja

de los Empresarios Constructores, frente a los Empresarios Promotores y

Desarrolladores de Vivienda, respecto a los contratos de obra.

1.4.2.-ESPECIFICOS.- Evitar que los Empresarios de la Construcción,

salgan perjudicados ante estos contratos, provocando atrasos de obra, mejorar los

catálogos de conceptos, puntualizar la obra extra, definir los pagos de conceptos

extraordinarios, cambios de proyecto, así como también la obra extra.

Unificar oportunidades en el ámbito gremial constructores y promotores de

vivienda.

9

CAPITULO II MARCO REFERENCIAL

En cuanto al mejoramiento físico de la vivienda, con la participación de la

SEDESOL, durante el presente año se promoverá la construcción de hasta:

• 50 mil cuartos adicionales.

• 100 mil pisos firmes.

• Un mil viviendas terminadas mejoradas.

• 8 mil mejoramientos diversos.

Estas acciones representan una inversión de 620 millones de pesos.

Por otra parte, se busca desarrollar un mayor financiamiento a la demanda de

vivienda a través de dos vértices paralelas:

a) Fomentar un mercado Hipotecario primario y posteriormente secundario,

para atender familias cuyos ingresos les avale como sujetos de crédito y,

b) Definir mecanismos para proveer una vivienda a las familias cuyos ingresos

no les permiten acceder a una hipoteca y que requieran de apoyos

gubernamentales. De esta manera para el presente año se busca otorgar

500 mil apoyos para la adquisición y mejora de vivienda. El programa de

financiamientos del Infonavit contempla el otorgamiento de 275 mil créditos

con una inversión de 51 mil millones de pesos durante el presente año.

Alcanzar las metas de mediano plazo requiere incorporar el financiamiento

privado del sector financiero y de los mercados de capitales por un monto cercano

a los 40 mil millones de pesos, para lograrlo se estableció la Sociedad Hipotecaria

Federal cuyo mandato es aprovechar la garantía del gobierno federal como

palanca del financiamiento privado.

10

En este año, la Sociedad Hipotecaria Federal financiará la Adquisición de 63

mil viviendas con una inversión de más de 19 millones de pesos, de igual forma

realizará un nuevo fondeo para el sector, mediante garantías sobre emisiones de

mediano y largo plazo, arrancará el mercado secundario y apoyará el capital de

trabajo.

Así mismo, se contempla el otorgamiento de hasta 50 mil subsidios para

vivienda ( PROSAVI ), programa de Ahorro y Subsidios para la Vivienda

Progresiva (VIVAH) y FONHAPO, los cuales se proponen consolidar en una sola

institución. Con ello, las familias de menores ingresos, de hasta 3 salarios

mínimos, podrán incrementar el valor de sus viviendas y convertirlas en un activo

con potencial económico.

Vivienda

La inversión impulsada por el sector público se complementará con otras

acciones en materia de inversión que tienen un alto impacto sobre la actividad

económica y el empleo. Dentro de éstas, destacan las que promueve el Gobierno

Federal para incrementar la oferta de vivienda a través de los organismos de

vivienda, que se financia ya sea con recursos presupuestarios o con los recursos

propios que obtienen dichos organismos a partir de las aportaciones que realizan

los trabajadores inscritos en cada uno de ellos.

En ese sentido, se prevé que para el 2003 los organismos de vivienda

otorguen 530 mil créditos y subsidios para la adquisición y construcción de

viviendas, y que se emprendan 181 mil acciones de mejoramiento de vivienda.

Con ello, el número de subsidios y créditos para vivienda en el 2003 será 21.8 por

ciento mayor que en el 2002 y 62.4 por ciento superior que en el 2001.

11

Programas de Otorgamiento de Créditos

Y Subsidio a ia Vivienda 2003

Concepto

Total

INFONAVIT

FOVISSSTE

Sociedad Hipotecaria Federal y FOV11/

SEDESOL Y FONHAPO 2/

Otros

Número de Créditos v

2001

326,283

201,976

25,802

47,542

17,863

33,100

2002e

435,000

275,000

63,000

40,000

40,000

17,000

Subsidios

2003p

530,000

300,000

98,000

73,500

27,300

31,200

Fuente: Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación 2003.

P= proyecto

E= estimado

1/ FOVI está en proceso de fusión con Sociedad Hipotecaria Federal que inició en febrero de 2002.

2/ Incluye los Programas de Ahorro y Subsidio para la Vivienda Progresiva. Adicionalmente se contempla realizar 181,000

acciones de mejoramiento de vivienda.

12

Créditos de Vivienda del Infonavit 1,

Por Nivel de Ingreso y Entidad Federativa 2002

Entidad

Aguascalientes

Baja California

Baja California Sur

Campeche

Chiapas

Chihuahua

Coahuila

Colima

Distrito federal

Durango

Guanajuato

Guerrero

Hidalgo

Jalisco

México

Michoacán

Morelos

Nayarit

Nuevo León

Oaxaca

Puebla

Querétaro

Quintana Roo

San Luis Potosí

Sinaloa

Sonora

Tabasco

Tamaulipas

Tlaxcala

Veracruz

Yucatán

Zacatecas

Total

1.00 a 2.00

350

500

180

300

240

1,180

1,100

250

900

530

1,930

250

1,040

360

1,730

1,040

340

450

1,460

240

300

420

390

1,150

1,400

1,900

370

720

350

1,400

1,400

680

24,850

Nivel de Ingreso en Salario Mínimo

2.01 a 3.00

920

1,250

410

400

340

2,220

3,080

1,100

4,070

1,050

3,230

460

1,530

1,800

4,260

1,500

630

570

4,550

480

1,080

1,440

510

1,980

2,700

3,000

740

2,640

690

2,000

2,450

600

53,680

3.01 a 4.00 más de 4.00

880

2,750

380

270

2,580

2,810

2,640

1,000

6,070

740

2,690

380

1,530

2,340

5,160

1,300

840

600

4,370

630

1,500

1,380

820

1,410

2,600

2,000

740

3,310

460

2,000

1,750

430

58,360

1,550

8,000

830

530

640

8,590

4,180

950

18,960

1,180

4,150

1,010

2,300

13,500

10,850

2,660

2,390

880

7,820

1,650

3,120

2,760

2,180

1,860

3,300

3,100

1,250

5,330

800

4,600

1,400

790

123,110

Créditos

3,700

12,500

1,800

1,500

3,800

14,800

11,000

3,300

30,000

3,500

12,000

2,100

6,400

18,000

22,000

6,500

4,200

2,500

18,200

3,000

6,000

6,000

3,900

6,400

10,000

10,000

3,100

12,000

2,300

10,000

7,000

2,500

260,000

Total Millones de

Pesos

722

2,440

351

293

742

2,889

2,147

644

5,856

683

2,342

410

1,249

3,514

4,294

1,269

820

488

3,553

586

1,171

1,171

761

1,249

1,952

1,952

605

2,342

449

1,952

1,366

488

50,750

13

Fuente: Gerencia de Economía y Especialidades Técnicas, con datos del

documento "Programas de Labores y de Financiamientos del Infonavit, 2002"

1.- No incluye 15 mil créditos realizados en el 2001, pero con recursos del

programa 2002.

OFERTAS DE SUELO: busca generar un mayor abasto de suelo habitacional,

infraestructura y servicios de cabecera donde construir la vivienda, en apego con

la normatividad de desarrollo urbano, usando suelo social. Ello implica la

participación de la nueva Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Ordenación del

Territorio; así como, la coordinación de la Comisión para la Regularización y

Tenencia de la Tierra (CORETT) con el procede para lograr mecanismos

proactivos y continuos de incorporación de reservas y suelo apto para vivienda.

De esta forma, para el presente año, la SEDESOL instrumentará un nuevo

programa orientado a la adquisición de suelo para constituir reservas territoriales

para uso habitacional susceptibles de ser urbanizadas, para lo cual, destinará una

inversión de 170 millones de pesos.

De esta manera, para el presente año, se busca otorgar 500 mil apoyos

para la adquisición y mejora de vivienda. El programa de financiamiento del

INFONAVIT contempla el otorgamiento de 275 mil créditos con una inversión de

51 mil millones de pesos durante el presente año.

Alcanzar las metas de mediano plazo requiere incorporar el financiamiento

privado del sector financiero y de los mercados de capitales por un monto cercano

a los 40 mil millones de pesos. Para lograrlo, se estableció la Sociedad

Hipotecaria Federal cuyo mandato es aprovechar la garantía del Gobierno

Federal como palanca del financiamiento privado.

En este año, la Sociedad Hipotecaria Federal financiará la adquisición de 63

mil viviendas, con una inversión de más de 19 mil millones de pesos. De igual

forma, realizará un nuevo fondeo para el sector mediante garantías sobre

14

emisiones de mediano y largo plazo, arrancará el mercado secundario, y apoyará

el capital de trabajo.

Asimismo, se contempla el otorgamiento de hasta 50 mil subsidios a través

del Programa Especial de Créditos y Subsidios para la vivienda (PROSAVI),

Programa de Ahorro y Subsidios para la vivienda Progresiva (VivAh), y

FONHAPO, los cuales se proponen consolidar en una sola institución. Con ello,

las familias de menores ingresos, de hasta 3 salarios mínimos, podrán incrementar

el valor de sus viviendas y convertirlas en un activo con potencial económico.

Apoyos para la Adquisición de Vivienda 2002

(Crédito o Subsidio)

Organismo

INFONAVIT

Sociedad Hipotecaria Federal

FOVISSSTE

Subsidios

Otros 1

TOTAL

Apoyos

275,000

63,000

100,000

57,000

5,000

500,000

Inversión

(mi l i , de pesos)

50,971

19,760

21,400

1,600

950

94,680

Fuente: Agenda Económica 2002, Presidencia de la República.

1.- Estimación que incluye la Banca Comercial, Banobras,

Orevis, Fovimi-lssfam, PEMEX y CFE.

15

CAPITULO 111 M É T O D O

3.1.-TIPODEESTUDIO.-

El presente estudio es de tipo descriptivo ya que es el resultado de las

vivencias como Empresario constructor, que enmarcan un problema para nuestra

industria, que será posible erradicar o disminuir si nuestros gremios utilizan y

formalizan las propuestas y recomendaciones generadas en el estudio. Se

describen las variables incidentes en la problemática así como se establecen sus

relaciones para después hacer propuestas de solución.

Tomando en cuenta la hipótesis principal de la implementación. Con la

implementación de un contrato de obra equitativo, se evitara la posición en

desventaja actual del Empresario Constructor.

3.2.- MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIANTES.-

X1 Y1

Contrato Equitativo de Obral -> [Desventaja del Constructor

Variable Independiente Variable Dependiente

3.3.- DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES.-

X1.- CONTRATO DE OBRA EQUITATIVA.- Este contrato dará oportunidad

a formar sinergia entre los gremios de la Promoción y Construcción de

Vivienda y además redundará en un producto mejor terminado, solventar

diferencias y generar utilidades.

16

Y1.- DESVENTAJAS DEL CONSTRUCTOR.- Actualmente los contratos

son unilaterales y estos incluyen cláusulas que no le favorecen al

constructor y provocan desde el origen un vicio y mal desarrollo de la obra.

3.4.- DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN.- El presente estudio es no experimental,

ya que se analiza la problemática de los contratos de obra Empresario Promotor-

Empresario Constructor, en el contexto en el que se desarrolla sin manipular

deliberadamente las variables, y se estudian en su contexto natural.

17

CAPITULO IV ASPECTOS GENERALES DE LOS FRACCIONAMIENTOS DE VIVIENDA EN LA

CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA.

La vivienda es una fuente de ahorro, constituye el principal patrimonio del

trabajador y su familia, es uno de los mayores incentivos para el mejoramiento en

su nivel de ingreso e influye positivamente en la productividad.

En el contexto, la vivienda se ha constituido como una fuente de ahorro para el

país, ya que casi la mitad del ahorro nacional lo representan las viviendas. En

términos cuantitativos, la construcción de vivienda tiene uno de los coeficientes

más altos de generación de empleos, 5 directos y 7 indirectos, durante el proceso

de construcción y su efecto multiplicador se redistribuye en 42 ramas industriales y

de servicios.

Actualmente somos en Hermosillo, 609, 829 habitantes y en el Estado 2,217,000

habitantes, así como también en el país se cuenta con una población más de 90

millones de habitantes, con necesidades de vivienda tanto a nivel local, como

estatal y nacional, actualmente se estima un rezago habitacional de 4.7 millones

de viviendas.

El asunto del desarrollo urbano y la vivienda es como pocos factores a escala

nacional, de incidencia directa sobre toda la población, toda y cada una de las

familias mexicanas son afectadas directamente por la falta de planeación urbana.

El desorden urbano propicia la decadencia de las ciudades; esto puede traducirse

en datos muy concretos, que nos revelan la influencia del suelo apto para el

desarrollo urbano de asentamientos humanos, así como la carencia de la

infraestructura, para lograr la meta nacional del Presidente Lie. Vicente Fox, de

construir 750,000 viviendas anuales, se requiere tener suelo habilitado por más de

18

15 mil hectáreas. Por lo que proponemos promover el reconocimiento del

desarrollo urbano como principal indicativo de la política social de nuestro país, ya

que hasta ahora se ha considerado como un componente secundario.

No podemos admitir ya el tipo de desarrollo regional urbano en el que hemos

incurrido, el que ha final de siglo nos presenta resultados insatisfactorios y que

además arrastra rezagos acumulados que dificultan la atención a las soluciones

óptimas a una demanda creciente de vivienda que rebasa su contexto urbano.

El problema que enfrentamos es que los planes de desarrollo no consideran

adecuadamente a la vivienda, y a su vez, los planes de vivienda no consideran los

de desarrollo urbano.

Actualmente dos terceras partes de los asentamientos humanos en nuestro país

tuvieron un origen irregular no planificado, lo que ocasiona la anarquía, las

invasiones y el clientelismo político del capital.

El costo social del desorden urbano, hay que reconocerlo ha sido muy alto,

estamos a tiempo de corregirlo, es nuestra responsabilidad.

Debemos buscar una acción colectiva de participación entre los organismos

oficiales y el sector privado, profesionales y constructores en la búsqueda de

soluciones.

La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción hace las siguientes

propuestas:

En materia de financiamiento:

• Creación de un banco nacional de vivienda.

• Creación de un sistema nacional de ahorro con propósito

habitacional, nuestra Cámara y estoy hablando a nombre de

nuestras 43 delegaciones, lo propondrá a las Cámaras legislativas a

19

través de las Comisiones de Vivienda y Desarrollo Urbano y si se

llegase a requerir, pondremos a todas nuestras Delegaciones al

servicio de este propósito.

• Propondremos al Congreso un ambicioso programa de subsidios

directos al frente, en los presupuestos de egresos de la federación y

que sean directos y transparentes, es decir, hacia la Vivienda. Estos

subsidios tendrán una vía de recuperación a través de impuestos

generados por la construcción y compra de dichas viviendas, así

como los impuestos prediales.

En materia de Desarrollo Urbano se llegó a las siguientes propuestas:

El desarrollo regional, el urbano y la vivienda deben construir sustento territorial

del desarrollo económico. Por ello se requiere reforzar la planeación regional y

urbana; el establecimiento del sistema urbano nacional que promueva el desarrollo

de la Infraestructura y equipamiento en las 116 ciudades con más de 50 mil

habitantes, en las cuatro metrópolis del país y en el medio rural con una estrategia

de largo plazo y sustentable que permita el aprovechamiento óptimo de los

recursos.

• La constitución de reservas territoriales aptas para el desarrollo urbano con

suelo ejidal, comunal, federal, municipal y privado conforme a los planes

antes mencionados.

• El uso sustentable del agua, actualmente un recurso ya estratégico, deberá

normarse en cuanto a captación, tratamiento y distribución y repercutir su

costo a los usuarios.

• Aprovechamiento de las potencialidades de cada región para impulsar el

desarrollo económico como sustento de desarrollo urbano y vivienda.

20

De los 8 mil asociados en la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción,

el 25 por ciento realiza actividades relacionadas con la construcción y desarrollo

de vivienda.

Hoy damos a conocer en el marco de esta reunión el Sistema Integral de

Especialización Empresarial para Desarrolladores de Vivienda.

El Sistema está enfocado para atender las necesidades de las empresas

medianas y pequeñas que quieran incursionar en esta actividad.

En materia de producción:

• Habrá que concebir un nuevo programa de vivienda sustentado por el

equilibrio entre una política económica y social que se plasme en un

desarrollo urbano, democrático, que propicie una distribución equitativa de

los recursos entre las regiones del país y de los sectores de población.

• La meta de producción se alcanzaría con un compromiso que establecieron

las instituciones de vivienda de duplicar la producción actual.

• Se solicitó que la vivienda sea considerada un rubro económico y por lo

tanto reciba el tratamiento fiscal adecuado.

• La meta de producción deberá incluir objetivos de atención a las ciudades

que hasta ahora no los han recibido para impulsar con ello a los micro

empresarios que son los más representativos de nuestra Cámara.

• Se requiere financiamiento puente accesible a las características de capital

y de la capacidad de garantía de nuestros representados.

• Es necesario revisar el marco jurídico de leyes, reglamentos y normas.

• Se consideró la gran necesidad de contar con programas continuos y

financiamiento a la industria y los servicios para garantizar la producción de

los insumos.

• Es conveniente la creación de un instituto de normalización de la vivienda.

• Se deberá continuar con los programas de capacitación de la mano de

obra, para los dos millones de empleados que genera la nueva meta.

21

• Será necesario implementar 3 programas para las diferentes ciudades y

grupos sociales por atender: reserva territorial urbanizada, vivienda

creciente y vivienda urbana.

• Se deberá emprender una conscientización del diseño y uso de la vivienda

de alta densidad.

Se deberá conformar un sistema integral de producción de vivienda en el que

participen: los Institutos Estatales y Municipales, los Fondos de Vivienda, las

SOFOLES, la Banca de Desarrollo, el FOVI, considerando como un Banco de la

vivienda e integrando las diferentes organizaciones de ahorro, producción y

financiamiento que actualmente actúan dispersos.

22

CAPITULO V A N Á L I S I S D E L C O N T R A T O

5.1.- CONTRATO ACTUAL-

CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO Y TIEMPO DETERMINADO QUE CELEBRAN POR UNA PARTE, , A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA EL CONTRATANTE, REPRESENTADA POR EL C. ING.

, EN SU CARÁCTER DE DIRECTOR GENERAL; Y POR UNA SEGUNDA PARTE EL C. , A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA EL CONTRATISTA, MISMO CONTRATO QUE SE SUJETA AL TENOR DE LAS SIGUIENTES:

D E C L A R A C I O N E S :

PRIMERA.- Declara "la Contratante", ser una empresa constituida bajo las leyes mexicanas, con dirección en Blvd. Hidalgo y Romero esquina y con Registro Federal de Contribuyentes XXX-123456-HI0 teniendo interés en celebrar contrato de obra, a efecto de encomendar la Construcción de 3 casas, de esta ciudad de Hermosillo, Sonora; contando para ello con los recursos económicos necesarios a fin de facilitárselos al Contratista, así como con los recursos técnicos necesarios para el desarrollo de la obra y que servirán como guía o lineamiento para la ejecución de la misma.

SEGUNDA.- Por su parte, "el Contratista" manifiesta ser mexicano, mayor de edad, profesionista con dirección en calle Garmendia # 1, Col. Centro de esta ciudad, que tiene capacidad económica y técnica para la ejecución de las obras que le encomienda "el Contratante", contando para ello además con los recursos humanos y materiales requeridos para la mejor ejecución de la obra.

EXPUESTO LO ANTERIOR, LAS PARTES DE COMÚN ACUERDO, SE SOMETEN A LAS SIGUIENTES:

C L Á U S U L A S

PRIMERA: "El contratante" celebra con "el Contratista" un contrato de obra consistente en la Construcción de 3 casas, propiedad de Promotora, S.A. de C.V., de acuerdo a los planos y especificaciones que se acompañan al presente contrato de obra como parte integrante del mismo.

23

SEGUNDA: Se establece como precio alzado de la a realizar, la cantidad de $3.3,875.03 (Son: Trescientos Tres Mil Ochocientos Setenta y Cinco Pesos 03/100 M.N.), en el entendido de que el anticipo será del 25% y el resto de acuerdo al avance de obra.

El importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2 niveles es de $144,895.00 ( Son: Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Ochocientos Noventa y Cinco Pesos 00/100 M.N.); el importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2R + A (P.A.) es de $ 81,109.38 (Son: Ochenta y Un Mil Ciento Nueve Pesos y 38/100 M.N.); el importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2R (P.A.) es de $77,870.65 (Son: Setenta y Siete Mil Ochocientos Setenta Pesos 65/100 M.N.); y están contenidos en el presupuesto de obra anexo.

TERCERA: Todo riesgo que con motivo de la ejecución de la obra pudiera presentarse, sea de naturaleza material, económica o humana, este correrá a cargo del contratista hasta que haga entrega de la misma al contratante.

CUARTA: "El contratista" se da por recibido de todos los planos, diseños y especificaciones que requiere la obra para la mejor ejecución de la misma, cuando "el contratista" tenga duda a su juicio no resulten correctos o satisfactorios los elementos técnicos que se le proporcionan, este deberá de comunicarlo de inmediato "al contratante", a fin de que analicen conjuntamente con el apercibimiento de que de no hacerlo y existirá irregularidad en el funcionamiento, los gastos y honorarios de ejecución, por la corrección, serán exclusivos del contratista.

QUINTA: "El contratista", como empresario y patrón del personal que ocupa con motivo de los trabajos materia del presente contrato, será el único responsable de las obligaciones derivadas de las disposiciones leales y demás ordenamientos en materia laboral, de trabajo y de seguridad social. "El Contratista" conviene por lo mismo, en responder de todas las reclamaciones que sus trabajadores presentaren en su contra o en contra de "la Contratante", en relación con los trabajos de este contrato, aún en los casos en que por algún efecto "el contratante" pudiera ser considerado "Patrón Sustituto".

SEXTA: Si durante la ejecución de la obra, el contratante modifica la misma, este cubrirá los importes que implique tal modificación y que podrán ser compensados con aquellos que no se ejecuten. Para tal fin, los conceptos modificados o adicionales deberán ser estimados previa autorización del Supervisor de Campo.

SÉPTIMA: Para garantizar, la correcta ejecución de la obra, el contratista se obliga a constituir fianza a favor del contratante, por un importe igual a $75,968.76 ( Son: Setenta y Cinco Mil Novecientos Setenta y Ocho pesos 76/100 M.N.) que solo será cancelada hasta la total amortización de los mismos; de igual forma constituirá fianza por un importe del 10% del importe del contrato sin incluir IVA, a efecto de garantizar al término de la obra, los vicios o defectos ocultos y cuya

24

garantía tendrá como vigencia un mínimo de un año, por lo que una vez transcurrido se procederá a su cancelación, previa autorización en ambos casos del contratante. Estableciendo la fecha de terminación y entrega el día 24 de febrero.

OCTAVA: El contratante podrá, inspeccionar en cualquier momento la ejecución de la obra, e inclusive podrá requerir al contratista, para que exhiba cualquier documento relacionado con la misma.

NOVENA: A fin de verificar si el Contratista está ejecutando las obras de este contrato de acuerdo con el programa de obra desglosado pro semanas, anexo y parte de este Contrato, la Contratante comparará semanalmente, el avance de los trabajos efectuados contra los que debieron realizarse, en términos del programa citado en este párrafo, en la inteligencia de que, al efectuar tal análisis, la obra mal ejecutada se tendrá por no realizada.

En la revisión anterior, no se tomarán en cuenta las demoras motivadas por caso fortuito o de fuerza mayor, o cualquier otra causa no imputable al Contratista, ya que, en tal evento, la Contratante hará al programa las modificaciones que a su juicio procedan.

La tardanza injustificada en la terminación de los conceptos de obra programados, o en la terminación de la obra, concede derecho "al contratante" para exigir una indemnización compensatoria, equivalente a $200.00 (Son: Doscientos pesos 00/100 M.N.) por día de retraso por casa, ello con independencia de que el contratista asuma el costo por aumento de los insumos.

DÉCIMA: La obra encomendada no se entenderá concluida hasta que el contratante reciba por escrito la obra contratada. "La Contratante" podrá efectuar recepciones parciales cuando a su juicio existieren trabajos terminados y sus partes sean identificares y susceptibles de utilizarse.

DÉCIMA PRIMERA: "El Contratista" es el único responsable de los trabajos ejecutados por las personas que se ocupen en la obra. Así mismo, se obliga en este caso a mantener en obra la presencia de dos residentes de obra.

DÉCIMA SEGUNDA: "El Contratista" se obliga a que los materiales y equipo que se utilicen en los trabajos objeto de la obra motivo del contrato, cumplan con las normas de calidad establecidas en las normas oficiales mexicanas y a que la realización de todas y cada una de las partes de dicha obra se efectúen a satisfacción de "La Contratante", así como, a responder por su cuenta y riesgo, de los defectos y vicios ocultos de la misma y de los daños y perjuicios que por inobservancia o negligencia de su parte se lleguen a causar a "La Contratante" o a terceros. Igualmente se obliga "El Contratista" a no ceder a terceras personas físicas o morales, sus derechos y obligaciones, derivados de este contrato, sin previa aprobación expresa y por escrito de "La Contratante".

25

DÉCIMA TERCERA: "El Contratista" podrá subcontratar en parte la obra que se le encomiende, pero tan solo en labores especificas y previa autorización del contratante, que en ningún caso lo revelará de responsabilidad, pues el contratista seguirá siendo el responsable de la buena ejecución de la obra.

DÉCIMA CUARTA: No podrá "El Contratista" sin autorización de "El Contratante", ceder o negociar en todo o en parte los derechos del presente contrato.

DÉCIMA QUINTA: "La Contratante", podrá suspender temporalmente en todo o en parte la obra contratada en cualquier momento pro causas justificadas ajenas a su voluntad o por razones de interés particular, sin que ello implique su terminación definitiva. El presente contrato podrá continuar produciendo todos sus efectos legales una vez que hayan desaparecido las causas que motivaron dicha suspensión.

DÉCIMA SEXTA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de "El Contratista" que se estipulen en el presente contrato, da derecho a su rescisión inmediata sin responsabilidad para "La Contratante", además de que se le apliquen a "El Contratista" las penas convencionales, conforme a lo establecido por este contrato, y se le haga efectiva la garantía otorgada para el cumplimiento del mismo.

DÉCIMA SÉPTIMA: Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten a la Jurisdicción y competencia de los tribunales de la cuidad de Hermosillo, Sonora; renunciando al fuero que en razón de su domicilio pudiera corresponder.

DÉCIMA OCTAVA: "El Contratista" se obliga a la reparación inmediata de los detalles de obra que le sean señalados por el supervisor de "La Contratante", en el entendido de que de no hacerlo dentro de un plazo de 5 días después del aviso, "La Contratante" procederá a la reparación correspondiente con cargo al Contratista.

Enteradas las partes de la fuerza legal y alcance del presente contrato, manifiestan su conformidad con el mismo, procediéndose a la firma del presente en la ciudad de Hermosillo, Sonora a 23 de enero de 2003.

"EL CONTRATANTE"

"EL CONTRATISTA"

26

5.2.- ANÁLISIS DE LOS CONTRATOS ACTUALES PARA LA CONSTRUCCIÓN

DE VIVIENDA.

CONSECUENCIAS.-

Los contratos actuales tienen una serie de ventajas y preferencias para los

Promotores de Vivienda, son unilaterales y los Asesores Jurídicos de estos los

elaboran en base a las propuestas y cláusulas a su favor.

Como vemos en el contrato actual, las 18 cláusulas tienen un espíritu

totalmente protector del promotor y descobija totalmente al constructor. Que si

propone o comenta cambiar alguna de ellas la respuesta inmediata es, lo firmas

con mis condiciones o no hay relación de trabajo. Abusando el Promotor en la

mayoría de las veces de su capacidad y poderío económico, así como también, de

la necesidad en esta época de crisis de mantener a nuestras empresas

constructoras activas, con riesgo de fracasar la mayoría de las veces, en estas

relaciones contractuales.

27

CAPITULO VI PROPUESTA DE CONTRATO DE OBRA PARA CONSTRUCCIÓN DE

VIVIENDA.

6.1.- CONTRATO PROPUESTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA.

CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO Y TIEMPO DETERMINADO QUE CELEBRAN POR UNA PARTE, , A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA EL CONTRATANTE, REPRESENTADA POR EL C. ING.

, EN SU CARÁCTER DE DIRECTOR GENERAL; Y POR UNA SEGUNDA PARTE EL C. , A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA EL CONTRATISTA, MISMO CONTRATO QUE SE SUJETA AL TENOR DE LAS SIGUIENTES:

D E C L A R A C I O N E S :

PRIMERA.- Declara "la Contratante", ser una empresa constituida bajo las leyes mexicanas, con dirección en Blvd. Hidalgo y Romero esquina y con Registro Federal de Contribuyentes XXX-123456-HI0 teniendo interés en celebrar contrato de obra, a efecto de encomendar la Construcción de 3 casas, de esta ciudad de Hermosillo, Sonora; contando para ello con los recursos económicos necesarios a fin de facilitárselos al Contratista, así como con los recursos técnicos necesarios para el desarrollo de la obra y que servirán como guía o lineamiento para la ejecución de la misma.

SEGUNDA.- Por su parte, "el Contratista" manifiesta ser mexicano, mayor de edad, profesionista con dirección en calle Garmendia # 1, Col. Centro de esta ciudad, que tiene capacidad económica y técnica para la ejecución de las obras que le encomienda "el Contratante", contando para ello además con los recursos humanos y materiales requeridos para la mejor ejecución de la obra.

EXPUESTO LO ANTERIOR, LAS PARTES DE COMÚN ACUERDO, SE SOMETEN A LAS SIGUIENTES:

C L Á U S U L A S

PRIMERA: "El contratante" celebra con "el Contratista" un contrato de obra consistente en la Construcción de 3 casas, propiedad de Promotora, S.A. de C.V., de acuerdo a los planos y especificaciones que se acompañan al presente contrato de obra como parte integrante del mismo. Si los planos y proyectos sufren modificaciones en el proceso de construcción, se cuantificara y anotará en

28

bitácora anotando el análisis propuesto de precio unitario que se deberá pagar en el avance de obra semanal.

SEGUNDA: Se establece como precio alzado de la a realizar, la cantidad de $3.3,875.03 (Son: Trescientos Tres Mil Ochocientos Setenta y Cinco Pesos 03/100 M.N.), en el entendido de que el anticipo será del 25% y el resto de acuerdo al avance de obra.

El importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2 niveles es de $144,895.00 ( Son: Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Ochocientos Noventa y Cinco Pesos 00/100 M.N.); el importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2R + A (P.A.) es de $ 81,109.38 (Son: Ochenta y Un Mil Ciento Nueve Pesos y 38/100 M.N.); el importe único del precio alzado por vivienda de ladrillo 2R (P.A.) es de $77,870.65 (Son: Setenta y Siete Mil Ochocientos Setenta Pesos 65/100 M.N.); y están contenidos en el presupuesto de obra anexo. Deberá ser precio unitario y no precio alzado anticipo 30%, resto de acuerdo al avance de obra y pagos semanales los días jueves de cada semana.

TERCERA: Todo riesgo que con motivo de la ejecución de la obra pudiera presentarse, sea de naturaleza material, económica o humana, por causas no imputables al contratista correrán a cargo de la contratante y se pagara a mas tardar la siguiente semana.

CUARTA: "El contratista" se da por recibido de todos los planos, diseños y especificaciones que requiere la obra para la mejor ejecución de la misma, cuando "el contratista" tenga duda a su juicio no resulten correctos o satisfactorios los elementos técnicos que se le proporcionan, este deberá de comunicarlo de inmediato "al contratante", a fin de que analicen conjuntamente con el apercibimiento de que de no hacerlo y existirá irregularidad en el funcionamiento, los gastos y honorarios de ejecución, por la corrección, serán exclusivos del contratista. Si existe responsabilidad en las modificaciones de parte del proyectista todos los cargos serán por cuenta y riesgo de la contratante.

QUINTA: "El contratista", como empresario y patrón del personal que ocupa con motivo de los trabajos materia del presente contrato, será el único responsable de las obligaciones derivadas de las disposiciones leales y demás ordenamientos en materia laboral, de trabajo y de seguridad social. "El Contratista" conviene por lo mismo, en responder de todas las reclamaciones que sus trabajadores presentaren en su contra o en contra de "la Contratante", en relación con los trabajos de este contrato, aún en los casos en que por algún efecto "el contratante" pudiera ser considerado "Patrón Sustituto".

SEXTA: Si durante la ejecución de la obra, el contratante modifica la misma, este cubrirá los importes que implique tal modificación a precios actuales y que podrán ser compensados con aquellos que no se ejecuten. Para tal fin, los conceptos modificados o adicionales deberán ser estimados previa autorización del Supervisor de Campo en la misma semana.

29

SÉPTIMA: Para garantizar, la correcta ejecución de la obra, el contratista se obliga a constituir fianza a favor del contratante, por un importe igual a $75,968.76 ( Son: Setenta y Cinco Mil Novecientos Setenta y Ocho pesos 76/100 M.N.) que solo será cancelada hasta la total amortización de los mismos; de igual forma constituirá fianza por un importe del 10% del importe del contrato sin incluir IVA, a efecto de garantizar al término de la obra, los vicios o defectos ocultos y cuya garantía tendrá como vigencia un mínimo de un año, por lo que una vez transcurrido se procederá a su cancelación, previa autorización en ambos casos del contratante. Estableciendo la fecha de terminación y entrega el día 24 de febrero.

OCTAVA: El contratante podrá, inspeccionar en cualquier momento la ejecución de la obra, e inclusive podrá requerir al contratista, para que exhiba cualquier documento relacionado con la misma.

NOVENA: A fin de verificar si el Contratista está ejecutando las obras de este contrato de acuerdo con el programa de obra desglosado por semanas, anexo y parte de este Contrato, la Contratante comparará semanalmente, el avance de los trabajos efectuados contra los que debieron realizarse, en términos del programa citado en este párrafo, en la inteligencia de que, al efectuar tal análisis, la obra mal ejecutada se tendrá por no realizada y la obra extra evaluada a precios unitarios actuales y pagaderos en la semana.

En la revisión anterior, no se tomarán en cuenta las demoras motivadas por caso fortuito o de fuerza mayor, o cualquier otra causa no imputable al Contratista, ya que, en tal evento, la Contratante hará al programa las modificaciones, en común acuerdo con el contratista que a su juicio procedan.

DÉCIMA: La obra encomendada no se entenderá concluida hasta que el contratante reciba por escrito la obra contratada. "La Contratante" podrá efectuar recepciones parciales cuando a su juicio existieren trabajos terminados y sus partes sean identificables y susceptibles de utilizarse.

DÉCIMA PRIMERA: "El Contratista" es el único responsable de los trabajos ejecutados por las personas que se ocupen en la obra. Así mismo, se obliga en este caso a mantener en obra la presencia de un residente de obra.

DÉCIMA SEGUNDA: "El Contratista" se obliga a que los materiales y equipo que se utilicen en los trabajos objeto de la obra motivo del contrato, cumplan con las normas de calidad establecidas en las normas oficiales mexicanas y a que la realización de todas y cada una de las partes de dicha obra se efectúen a satisfacción de "La Contratante".

DÉCIMA TERCERA: "El Contratista" podrá subcontratar en parte la obra que se le encomiende, pero tan solo en labores especificas y previa autorización del contratante, que en ningún caso lo revelará de responsabilidad, pues el contratista seguirá siendo el responsable de la buena ejecución de la obra.

30

DÉCIMA CUARTA: No podrá "El Contratista" sin autorización de "El Contratante", ceder o negociar en todo o en parte los derechos del presente contrato.

DÉCIMA QUINTA: Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten a la Jurisdicción y competencia de los tribunales de la cuidad de Hermosillo, Sonora; renunciando al fuero que en razón de su domicilio pudiera corresponder.

DÉCIMA SEXTA: "El Contratista" hará la reparación de los detalles de obra que le sean señalados por el supervisor de "La Contratante", con cargo a la contratante ya que estos conceptos no forman parte del presupuesto proponiendo el contratista el presupuesto detallado. En el entendido de que de no hacerlo dentro de un plazo de 5 días después del aviso, "La Contratante" procederá a la reparación correspondiente con cargo al Contratista.

Enteradas las partes de la fuerza legal y alcance del presente contrato, manifiestan su conformidad con el mismo, procediéndose a la firma del presente en la ciudad de Hermosillo, Sonora a 23 de enero de 2003.

"EL CONTRATANTE"

"EL CONTRATISTA"

31

6.2.-MEJORAS ESPERADAS CON EL CONTRATO.-

Se espera tener un contrato equilibrado y que garantice la ejecución de la

obra en tiempo, calidad y costo; pero que además garantice la armonía de los

sectores que intervienen, constructor, promotor y usuario, asegurando en todo

momento una utilidad justa tanto para el promotor como el constructor, generando

así la posibilidad de regresar vía el pago de impuestos a nuestro gobierno

recursos fiscales que podrá utilizar para generar más obra pública.

En las ultimas décadas, la demanda de vivienda ha propiciado el desarrollo

de innovaciones tecnológicas para la industrialización de sus elementos y

componentes, estas cobran mayor importancia a la luz de la apertura comercial,

especialmente ante la integración de una Zona de Libre Comercio, sin embargo,

existe insuficiente asistencia técnica para su aprovechamiento y para capacitar la

mano de obra especializada que requieren, hay incompatibilidad con otros

procedimientos constructivos y con los usos y costumbres de la población, así

como carencia de capital para la consolidación de estas tecnologías.

En suma es importante por que con las mejoras esperadas en el contrato se

abatirán los costos directos de la Construcción de Vivienda con base en una mejor

producción y distribución de insumos, en un marco de transparencia de precios.

Revista Mexicana de la Construcción, No 561 Noviembre 2002 Pág.4.-

32

CAPITULO Vil

PROPUESTA PARA LA IMPLEMENTACIÓN GREMIAL DEL CONTRATO.

Es de vital importancia para mantener una relación cordial y de respeto, que

se proceda a oficializar el contrato equilibrado propuesto, en bienestar de ambos

sectores ya que la mayoría de las veces se encontraran trabajando en proyectos

comunes y que mejor razón para mantenerse unidos y solidarios, ya que como

sabemos entre los individuos como en las naciones; "El Respecto al Derecho

Ajeno es la Paz".

Concretamente son lineamientos que ambos gremios debemos seguir para

duplicar el ritmo en la Construcción de Vivienda según los propósitos del

Gobierno.

El Presidente Vicente Fox, ha hablado de un punto de concentración de

energía que nos debe atraer con fuerza al objetivo, este punto implica tres grandes

temas. El tema de la reserva territorial para construir, no solo se trata de tierra,

sino que este dentro de planes urbanos y con los servicios básicos. Todo lo que

son aspectos regulatorios, tramitologia, desregulación, tiene que ver mucho con

ámbito local, todo lo que se refiere a Licencias de Construcción, Avisos de

Terminación de Obra, Reglamentos de Construcción y Planes Urbanos.

Una de las cosas que tenemos que trabajar, es el Tema Jurídico, con

respecto al pago de créditos y además el aspecto financiero, como allegarnos los

recursos para apoyar a las familias de menos recursos que requieren de apoyo

Municipal, Estatal y Federal y como generar esquemas para que los recursos que

se invierten sean recuperados para seguir generando. Asimismo, buscar

esquemas que hagan atractivo el mercado para que cada vez lleguen mas

recursos al sector; Estos creo van a venir del Gobierno, en calidad de subsidios.

33

En este punto yo creo que en el tema de vivienda no debemos hablar de

subsidios, por que el subsidio que el gobierno otorga para la Construcción de

Vivienda va directamente al patrimonio de una familia y, subsidiar patrimonio,

para mi es generar inversión, una inversión que hace el Gobierno para apoyar a

las familias que mas lo necesitan.

Provocando la ampliación de los Programas Anuales de Vivienda que

podemos ejecutar ambos gremios con una sinergia y un crecimiento del desarrollo

empresarial y la competitividad que tanto necesitamos.

Revista Mexicana de la Construcción.- Agosto 2001 No. 558.- Págs. 10,11.

34

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Referente a la experiencia vivida con un contrato de obra en circunstancias

desfavorables y la problemática que se genera para las partes involucradas en el

conflicto, creo que debemos cooperar ambas partes para formalizar un contrato de

obra equitativo, que arrojara beneficios para todos.

Es recomendable también analizar la problemática que actualmente vive la

industria de la construcción, para mejorar el entorno económico, ya que al fracasar

y cerrar más empresas constructoras dejará a un buen número de personas sin

trabajo decoroso. Por lo que debemos actuar cuanto antes proponiendo y

analizando estos contratos de obra equitativos para la construcción de vivienda.

Dada la importancia Económica y Social de la Vivienda, así como su

enorme mercado potencial la actual administración tiene en sus manos un

elemento tal, que de buscar los recursos e instrumentos adecuados, podría

convertirse en el detonador de la Economía Nacional en los próximos años. Por

lo tanto, la participación y el trabajo en equipo de los Sectores Público y Privado

será determinante para dicho propósito.

Bajo nuevos horizontes se encauza la dinámica habitacional si bien la meta

de las 750 mil viviendas anuales programadas para el sexenio 2002-2006 podrá

alcanzarse al final de este, los pasos que se han instrumentado son sumamente

alentadores y reafirman la apertura de cauces financieros mas accesibles para la

demanda poblacional.

Un par de herramientas esta introduciendo el mercado habitacional para

inducir a la Banca Comercial para un nuevo Concepto Hipotecario, con apoyo del

Infonavit, en una el trabajador podrá acudir directamente al Banco en busca de

Crédito con base en sus cuotas, sus aportaciones de nomina y el ahorro de

35

desempleo como garantía; Y en otra etapa por aprobarse en el Congreso de la

Unión, la Sociedad Hipotecaria Federal que habrá de darle consistencia jurídica a

este nuevo concepto, las Sofoles ya fueron inscritas en este proyecto y la

asociación de banqueros firmo un acuerdo para la Inversión de la Banca

Comercial en el programa.

En ambos casos, el aspecto del financiamiento adquiere gran relevancia

porque incorpora, vía la Hipoteca, la Banca Nacional, a las Soluciones

Habitacionales, dejando atrás la resistencia de esta para los créditos de largo

plazo.

La Vivienda es un reto masivo que debe ser abordado con decisión y

mayores recursos, que tenían que hacerse correcciones al Sistema Financiero;

Que era preciso atender a los sectores mas desprotegidos mediante subsidios y

programas adecuados, asi como articular al mas alto nivel el diseño y la

conducción de las Políticas y los Programas Habitacionales.

Empero, para mayor viabilidad del programa, es necesario organizar

espacios de trabajo y mesas de concertación específicas con representantes

calificados y con capacidad de decisión de los diversos actores y productores de

Vivienda, para definir políticas e instrumentos adecuados a cada uno de ellos. Y

también abrir el Consejo Nacional de Vivienda, a todos los actores, para que

haya un intercambio y dialogo permanente.

Revista Mexicana de la Industria de la Construcción.- Agosto 2001.- No. 558.- Pág.4.-

36

B I B L I O G R A F Í A

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.

DIRECCIÓN GENERAL DE ECONOMÍA Y ESPECIALIDADES TÉCNICAS.

AGENDA ECONÓMICA 2002, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA.

EL UNIVERSAL DEL 24 DE ENERO DEL 2003,

ARTICULISTA ENRIQUE ARANDA PEDROZA. - Pág. 04.

REVISTA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

AGOSTO DEL 2001., NO. 558, Págs. 4, 10,11.

REVISTA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.

NOVIEMBRE DEL 2002, NO. 561. Pág. 4.

37