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SUMARIO: Introducción. I. Las técnicas tradicionales de inscripción en elPerú. 1- Los tomos o libros de inscripción. 2- Las fichas movibles. 3- Proble-mática común de las técnicas tradicionales de inscripción. II. Las técnicasde inscripción y la seguridad jurídica del registro. 1- La garantía de intangi-bilidad de los asientos de inscripción. 2- La publicidad registral. III. La par-tida electrónica: la nueva técnica de inscripción. 1- De los elementos con-formantes de la nueva técnica de inscripción. 1.1.- Los discos ópticos comosoporte de las inscripciones. 1.1.1.- La tecnología WORM. a) El Proceso deescritura. b) El Proceso de lectura. 1.2.- La huella dactilar como sustituto dela firma del Registrador. 2.- La partida electrónica y el Sistema de Informa-ción Registral. IV. Nuevos aspectos de la regulación registral a partir de lautilización de la nueva técnica de inscripción. 1.- La partida electrónica co-mo manifestación del folio real. 2.- Aspectos procesales: la validez de losasientos electrónicos. 3.- La partida electrónica como elemento del ArchivoRegistral. 4.- La rectificación de los errores registrales. 5.- Nuevos aspectosde la publicidad registral. Conclusiones.

* Vocal del Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao, Perú.Trabajo presentado en el “IX Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral”. Lima,Perú, agosto de 1999.

LAS TECNICAS TRADICIONALES

DE INSCRIPCION Y LA PARTIDA

ELECTRONICA.FIRMA DIGITAL HACIA UN CAMBIO

EN LA REGULACION DE LOS

REGISTROS PUBLICOS

Martha Silva Díaz*

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INTRODUCCION

Los Registros Jurídicos Modernos tienen sus antecedentes más re-motos en los países germánicos, principalmente en Alemania, donde sellevaban los Rechstsbuecher1 o Libros Legales para los inmuebles, en loscuales se registraban los actos de transferencia inmobiliaria realizada através de la Auflassung (ante los Tribunales).

Estos libros de registro fueron administrados por los jueces y losmunicipios, quienes llevaban además los Gerichsbuecher o Libros Judi-ciales y los Stadtbuecher o Libros de las ciudades.

En el derecho germánico se fortaleció la idea de que el derechosobre inmuebles no se adquiría sino con la sucesiva registración y que elderecho registrado sólo quedaba extinguido mediante la sucesiva registra-ción a favor de otro adquirente.

De otro lado, el derecho romano mantenía el concepto de la pro-piedad adquirida en virtud del contrato y la tradición la que estaba prote-gida por la actio publiciana.

El antecedente español más antiguo es la Real Pragmática de Car-los III del 31 de enero de 1768 que instauró los Oficios o Contadurías deHipotecas, surgidos con la finalidad principal de evitar las hipotecas clan-destinas y no necesariamente como un registro de inmuebles y de transfe-rencias de éstos.

De acuerdo a la Real Pragmática, la toma de razón debía hacerseen un libro o en muchos registros separados de cada uno de los pueblosdel distrito, encuadernándolos y foliándolos en la misma forma que lo ha-cían los escribanos de protocolos o notarios, debiendo ser guardados enlas Casas capitulares y en su defecto, serían responsable los escribanos,la Justicia y Regimiento a quienes se les hacía cargo en residencia. Tam-bién se ordenaba llevar un libro índice alfabético en el que se anotabanlos nombres de los imponentes de las hipotecas y los nombres de los lu-gares, señalándose a continuación el folio correspondiente.

Posteriormente, la Ley Hipotecaria de 1861 reguló la registracióninmobiliaria en base a la finca como concepto material y jurídico, esta-bleciendo que los Registros se llevarían en libros, en los cuales se transcri-birían los datos contenidos en el documento, relacionados directamentecon los títulos traslativos y otros derechos reales, alejándose así de los sis-

1 Recht Ley, Buch Libro.


temas que como el francés conservaban el archivo del título documentalen el Registro.

Es sobre la base de esta Ley y de sus ampliatorias y modificatoriasque los Registros Públicos nacen en el Perú a través de la promulgaciónde la Ley del 2 de enero de 1888 como Registro de la PropiedadInmueble.

I. LAS TECNICAS TRADICIONALES DE INSCRIPCION EN EL PERU

A partir de la implementación del Registro de Propiedad Inmue-ble, en virtud de la Ley antes mencionada, se dio inicio a la inscripcióninmobiliaria en nuestro país.

1. Los tomos o libros de inscripción.

Cada uno de ellos consta de aproximadamente 500 folios o fojasnumeradas y contiene entre 80 a 100 partidas registrales que se llevabanpor números romanos. De acuerdo con el sistema de folio real, cada fincao predio materia de inmatriculación daba lugar a la apertura de una parti-da en folio; luego de la extensión del primer asiento se dejaban folios enblanco para las inscripciones secundarias que se produjeran y cuando yano quedaba espacio para éstas, se efectuaba una anotación refiriendo elpase a otro folio del mismo tomo o de otro, si no habían folios libres enaquél.

En el primer folio útil de cada tomo corre asentada una diligenciaen la que consta el número de folios que contiene el tomo, la circunstan-cia de no estar ninguna de ellas escrita, manchada, rota o inutilizada, elobjeto de destino, el número de orden que le corresponde y la oficina a laque se remite, y en el último, la diligencia de cierre respectiva.

La técnica de inscripción en tomos fue utilizada con exclusividadhasta el año de 1970, fecha en la que se produjo su revisión por la ex Jun-ta de Vigilancia, encontrándose, conforme aparece de la Exposición deMotivos de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones, los si-guientes defectos en el empleo de los libros de inscripción.

a) La labor resultaba muy morosa debido a que los asientos eranmanuscritos, aunándose a ello que cuando un tomo era utilizado por unRegistrador para calificar una determinada partida, otro Registrador podíarequerir el mismo tomo para calificar o expedir publicidad de esa mismapartida o de otra.

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b) Los libros ocupaban mucho espacio. En efecto las bóvedas fue-ron siendo insuficientes para albergar los más de dos mil libros deinscripción que se abrieron hasta la referida fecha, debiendoimplementarse ambientes especiales para su conservación y custodia.

c) El costo del trabajo empleando libros se consideró muy elevadodebido a la imposibilidad de utilizar métodos mecánicos para extenderasientos, al hecho de ser necesario dejar páginas en blanco para futurasinscripciones que muchas veces quedaban en blanco por su no utiliza-ción y porque el traslado de los numerosos libros exigía tener un alto nú-mero de personal para tal efecto.

2. Las fichas movibles.

En este contexto, se consideró que de no modificarse la técnica delas inscripciones, los obstáculos referidos podían causar graves trastornosen el trabajo del Registro, como había sucedido en otros países, como laRepública Argentina, lo que precisamente obligó a hacer los estudios queculminaron con el cambio del sistema en el año de 1961 en la Provinciade Buenos Aires, teniendo como antecedente la experiencia alemana ysuiza.

Es así que con fecha 18 de agosto de 1970 se aprobó la Amplia-ción del Reglamento de las Inscripciones estableciéndose en su artículo 2ºque el folio real se llevaría en libros o en fichas movibles, las cuales ten-drían seis rubros denominados conforme a las seis primeras letras del alfa-beto a saber: a) antecedente dominial, b) descripción del inmueble, c)títulos de dominio, d) gravámenes, e) cancelaciones y f) Registro Personal.En cuanto a la protección de las fichas se estableció que las fichas debíanser conservadas en muebles que reuniesen las seguridades del caso.

Ambas técnicas de inscripción, en tomos y en fichas coexistieronhasta el año de 1995 en el que se dispuso la utilización exclusiva de latécnica de fichas movibles.

Sin embargo, dentro del marco de la modernización integral delos Registros Públicos iniciada en el Perú a partir de la Ley de Creacióndel Sistema y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos elaño de 1994, la técnica de inscripción en fichas fue también materia deevaluación, encontrándose lo siguiente:

a) Debido a que el soporte de la inscripción consistía en cartulinasmovibles, su reiterada manipulación para efectos de extender inscripcio-nes y el fotocopiado de las mismas conllevó a su deterioro y en ocasioneshasta su destrucción parcial.



b) Su cada vez más elevado número dificultó su conservación y suarchivamiento, toda vez que bastaba un error al acomodarlas en el corres-pondiente gavetero, para que posteriormente fuese muy difícil y tediosasu ubicación, siendo necesario en algunas oportunidades proceder a sureconstrucción.

c) La facilidad de su manipulación y la fragilidad del soporte car-tulina facilitaron la sustracción de algunas fichas de la Bóveda respectiva,no obstante adoptarse las medidas de seguridad del caso que disponía laAmpliación del Reglamento.

d) El sistema de numeración de las fichas era manual, tanto en lacartulina como en el Libro de Numeración que se llevaba para tal efecto,asignándose una serie distinta de números por cada distrito en el Registrode Propiedad Inmueble o por tipo societario en el Registro de Personas Ju-rídicas. Este sistema manual originó que se produjeran errores como laconsignación del mismo número a más de una ficha, la repetición de lamisma serie de números o la omisión de alguna de éstas originando unaaparente falta de fichas en los gaveteros.

e) El tamaño limitado de la ficha y de sus respectivos casilleros diolugar a que en los casos de múltiples inscripciones secundarias se debie-ran ir agregando cartulinas adicionales, llegándose a acumular partidascon una cantidad inmanejable de fichas, lo que no sólo dificultaba lalabor de calificación del Registrador sino también su revisión por losusuarios.

3. Problemática común de las técnicas tradicionales de inscripción.

Al margen de las deficiencias antes señaladas, no era poco fre-cuente que se cometieran errores al redactar los asientos de inscripción,tanto en forma manual como con medios mecánicos o eléctricos, los queen ocasiones (no obstante la prohibición expresa del reglamento) eran co-rregidos con borrador o sobreescribiendo las palabras, procediéndose asuspender el asiento inconcluso y volviéndolo a extender, de acuerdo a loprevisto en el artículo 165 del Reglamento General de los RegistrosPúblicos.

Igualmente, se presentaban múltiples casos de asientos extendidospor los asistentes registrales y que al ser puestos a la firma del Registrador,éste consideraba que el título adolecía de defectos y en consecuencia,que no ameritaba inscripción, procediendo entonces a consignarse la pa-labra suspendido, lo que generaba confusión en el estudio de la partida,principalmente para los usuarios, quienes en ocasiones consideraban váli-do el asiento así extendido no obstante carecer de firma y sello.



Asimismo, aunque con menor incidencia, se presentaban casos defalsificación de firmas y sellos de los registradores en los asientos registra-les, actos cometidos por personal inescrupuloso del mismo Registro quie-nes tenían acceso a la manipulación de las partidas registrales, dando lu-gar a asientos sin sustento en un título calificado positivamente y que sine m b a rgo se consideraban legitimados para efectos de la publicidad at e rceros, al no poder ser anulados administrativamente, generandoinseguridad en la institución registral.

En relación al acceso inmediato a la información registral, necesi-dad generada por la velocidad del tráfico moderno, el contenido de laspartidas registrales únicamente podía ser conocido a través de la manifes-tación de las partidas de tomos o fotocopias de las fichas, debiendo losusuarios acercarse a cada oficina registral por exigencia del artículo 186del Reglamento General de los Registros Públicos vigente, a fin de acce-der a la información, no siendo posible el acceso remoto a la misma.

De otro lado, no puede dejar de mencionarse el incremento de lastransacciones y la necesidad de su rapidez, lo cual ameritaba con urgen-cia la adopción de una técnica que se valiera de instrumentos modernosque garantizaran tanto la velocidad como la seguridad en la producciónde las inscripciones.

II. LAS TECNICAS DE INSCRIPCION Y LA SEGURIDAD JURIDICADEL REGISTRO

Como señaláramos en la introducción del presente trabajo, el ori-gen de los Registros se basó en la necesidad de dar a conocer las diversassituaciones jurídica relacionadas inicialmente con los gravámenes de lospredios, posteriormente con la titularidad de los mismos y en la actuali-dad no solamente la situación de los predios sino también de los bienesmuebles que poseen valor de transacción, y de las personas jurídicas ynaturales en cuanto a su existencia, capacidad y representación.

Por ello, el medio más idóneo de garantizar la finalidad indicadaera a través de un registro, que en la acepción pertinente corresponde ne-cesariamente a un medio donde conste la transcripción o la grabación dedeterminados datos que debían conservarse y reproducirse según fuesenecesario.

1. La garantía de intangibilidad de los asientos de inscripción.

Conforme a la Ley de Creación del Sistema y de la Superintenden-cia Nacional de los Registros Públicos, dos de las garantías del sistema



son: la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo títulomodificatorio posterior o sentencia judicial firme y, la seguridad jurídicade los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.

En este sentido, al señalar los factores principales que incidieronen la modificación de las técnicas tradicionales de inscripción, encontra-mos que la misma se sustentó no solamente en la necesidad de moderni-zación de los registros, como puede ser el empleo de los medios informá-ticos más avanzados que conllevan a una mayor rapidez en la transmisiónde la información, sino de modo preferencial, en la utilización de un so-porte de las inscripciones que ofreciera garantías suficientes de inviolabi-lidad e inalterabilidad, así como una validación de las mismas que garan-tizara la certeza de la intervención del funcionario competente. Ambosextremos que merecieron ser evaluados en forma previa a su modifica-ción, traen como consecuencia asimismo la proteción de la seguridad ju-rídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.

2. La publicidad registral.

Sólo es posible garantizar el cumplimiento de una eficaz y eficientefunción del Registro a través de la publicidad de las inscripciones, toda vezque la inscripción y la publicidad se encuentran íntimamente vinculadascomo dos caras de una misma moneda, siendo el carácter de “público” in-herente a la naturaleza de la institución registral. Es a partir del conocimien-to del contenido de las inscripciones (que se presume sin admitirse pruebaen contrario) acorde con el principio de publicidad registral, que entran envigencia los efectos que éstas producen, como son la presunción de veraci-dad, la oponibilidad y la protección del tercero registral.

De esta forma, en la medida que las inscripciones estén protegidaspor mecanismos que garanticen su inalterabilidad y su autenticidad, lapublicidad de éstas será más confiable. Asimismo, la utilización de me-dios magnéticos que permiten su acceso remoto y directo garantizan lallegada de la información en forma inmediata y a un número mucho ma-yor de usuarios, permitiendo que el principio de publicidad registral ad-quiera dimensiones nunca antes imaginadas.

III. LA PARTIDA ELECTRONICA: LA NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION

Es en base a las consideraciones expuestas precedentemente y enuso de las atribuciones conferidas al Directorio de la SuperintendenciaNacional de los Registros Públicos por el artículo 18 de la Ley Nº 26.3662


2 Art. 18. “Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes: (…) inc. h) facultar a los Re-gistros Públicos que forman parte del Sistema Registral el uso de sistemas automáticos de procesa-miento de datos”.


que se expide la Resolución del Superintendente Nacional de los Regis-tros Públicos Nº 124-97-SUNARP el 15 de agosto de 1997, en la que seaprueba la sustitución del archivo registral existente en la Oficina Regis -tral de Lima y Callao por un sistema de microarchivos y la adopción deuna nueva técnica de inscripción, consistente en la generación de asien -tos electrónicos grabados en medios que aseguren su inalterabilidad e in -tegridad, apoyada por un dispositivo de captura de huella digital encalidad de firma electrónica.

Cabe precisar que esta Resolución fue emitida dentro del marconormativo del Decreto Legislativo Nº 681 publicado el 14 de octubre de1991, por el que se dictaron las normas que regulan el uso de tecnologíasavanzadas en materia de archivo de documentos e información, tanto res-pecto a la elaborada en forma convencional cuanto la producida por pro-cedimientos informáticos en computadoras, su Reglamento el Decreto Su-premo Nº 009-92-JUS y la Ley Nº 26.612 publicada el 21 de mayo de1996 por el cual se modificó el Decreto Legislativo Nº 681.

1. De los elementos conformantes de la nueva técnica de inscripción.

Todo asiento de inscripción debe constar en un medio idóneo quegarantice su permanencia, su posibilidad de consulta y su reproducción.El nuevo soporte de las partidas registrales o conjunto de asientos agrupa-dos conforme al sistema de “folio real” sería directamente efectuado en la“base de datos”, que por medidas de seguridad serían grabados en discosWORM.

En segundo lugar, la autorización de la inscripción, que determinasu existencia como tal, ya no podía ser más la firma y sello del Registra-dor. En este aspecto, una de las opciones a considerar era el uso de unpassword, una clave o código que únicamente el Registrador conociera.Sin embargo, es sabido que este medio no ofrece la seguridad requerida,en la medida que la clave es de fácil acceso para cualquier persona conconocimientos básicos de informática.

De otro lado, tampoco es posible tener la certeza de que elpassword o código haya sido colocado por el Registrador responsable, enla medida que no existe materialmente un medio idóneo para arribar a talconclusión. En el caso de la firma del Registrador colocada en el soportecartulina o papel, una pericia grafotécnica permitía tener la certeza de suautenticidad, pudiendo en consecuencia atribuirse la responsabilidad dela inscripción al funcionario autorizante.

Debía entonces utilizarse elementos que permitieran reconocer alRegistrador y tener la certeza de su intervención en la inscripción. Los me-dios más seguros para este fin eran la huella dactilar, la retina o el ADN.



1.1. Los discos ópticos como soporte de las inscripciones.

Es necesario efectuar la precisión en el sentido que los mediosmagneto ópticos no están incluidos dentro de aquéllos que alteran en for-ma permanente los discos ópticos, es decir que los medios magnetoópticos no constituyen propiamente tecnología WORM.

La tecnología de los discos ópticos es un medio para almacenargrandes cantidades de información digital y es manejable en formato decomputadora. Es única en el sentido de que: 1) ofrece capacidad por uni-dad de medio que es 20 veces superior al almacenamiento magnético; 2)es un medio removible y portable para su manipulación mecánica y suconservación; 3) provee acceso a la información en cualquier punto delmedio; 4) es ofrecida en formato no reescribible para el almacenamientopermanente de la información y; 5) es también ofrecida en formato rees-cribible para almacenamiento temporal de información.

Los discos ópticos pueden operar juntamente con otras tecnolo-gías de cómputo y de comunicación. El nombre “almacenamiento óptico”se deriva del hecho que la fuente de luz y óptica son los medios por loscuales la información es registrada para su almacenamiento en el medio.Específicamente el almacenamiento óptico utiliza el calor generado poruna fuente de luz láser que modifica las propiedades de la superficie deldisco. El almacenamiento óptico consiste en dos componentes: 1) el me-dio, referido como el “medio disco óptico” y, 2) el lector, utilizado para lalectura y escritura de la información, referido como “lector del disco ópti-co”. Los discos ópticos están usualmente cubiertos por un envase plásticopara protegerlos del daño que pudiera ocasionar el ser humano por sumanipulación y del medio ambiente.

El tema de la legalidad del almacenamiento óptico está enfocadoprincipalmente en la categoría de los discos “no reescribibles” y específi-camente el formato de “escritura única” del almacenamiento óptico. El ti-po de información que es típicamente cuestionada en una corte o ante lasdiversas autoridades es de naturaleza “documental” y debe satisfacer lasexigencias de confiabilidad y de fidelidad.

Los discos ópticos no reescribibles están subdivididos en los tipos“única escritura” y “sólo lectura” o pregrabados.

1.1.1. La tecnología WORM

Los discos ópticos de “única escritura” no contienen informacióncomercial cuando son adquiridos, es decir que no traen información gra-bada. Los usuarios pueden entonces escribir de manera permanente cual-



quier información que deseen en el disco. El proceso de escritura utilizael calor de la fuente láser para alterar en forma irreversible el estado físicodel medio. Desde que estos discos de “única escritura” pueden ser luegoleídos muchas veces, la palabra WORM (Write Once-Read Many) ha sidoacuñada como referencia para este tipo de disco óptico.

a) El Proceso de Escritura. El proceso de escritura “no reescribi-ble”, también conocida como “imborrable” consiste en una cantidad depasos que son compartidos entre el lector del disco y el disco óptico. Ellector del disco es el responsable de controlar la fuente de luz láser relati-va a la frecuencia de su emisión y al nivel de potencia de la misma, y pa-ra el adecuado posicionamiento de la fuente de luz láser en el medio. Eldisco óptico provee el enfoque final de la fuente de luz láser a través desu protector transparente externo, al punto de grabación en el medio. Eldisco óptico también contiene información pre-grabada de rutas y secto-res que son leídos por el lector del disco y utilizado para un adecuadoposicionamiento.

Al margen de la especificación técnica del proceso de escritura,cabe señalar que todos los discos ópticos tipo WORM, juntamente conlos controladores y el software asociado, tienen la capacidad de asegurarque la información escrita en el medio óptico se verifique “sin error”. Estacapacidad es requerida por el factor de que la superficie nueva de un dis-co óptico no está libre de defectos. Si un error no corregido es encontradocuando la información es escrita en un área nueva de un disco óptico, esaporción del disco que contiene el error es “salteada” y la información seescribe otra vez en un área nueva.

Existen en la actualidad los discos de 14”, de 12”, de 5.25” y de4.72”. Los utilizados en la Oficina Registral de Lima y Callao son los de5.25”, cuya capacidad de almacenamiento es de 1.4 gigabytes, lo queequivale a 1.500 millones de caracteres por cada disco o aproximada-mente 10.000 asientos de inscripción. Cada 60 de éstos discos son alma-cenados en los jukeboxes, utilizados no sólo para su mejor conservaciónsino como medio para proceder a su lectura.

En resumen, el proceso de grabación en medio WORM no reescri-bible con la asistencia de controladores de cómputo y software:

- Escribe de manera irreversible la información del usuario en eldisco óptico.

- Provee métodos, sean inherentes al lector del disco o juntamentecon el controlador del disco y software del computador para asegurar lafidelidad del contenido, y;



- Compila y escribe la detección de errores e información corregi-da para ayudar en el proceso de lectura a fin de que la información alusuario se reproduzca sin error.

b.- El Proceso de Lectura. El proceso de lectura de un medio ópti-co de almacenamiento no reescribible es similar a cualquier otro procesode almacenamiento digital, como los discos magnéticos. El proceso esigual para WORM y para CD-ROM. El proceso se inicia posicionando loslentes a través de los cuales la fuente de luz láser es enfocada a las rutas ysectores en el disco óptico como en el proceso de escritura. El lector emi-te luego pulsaciones láser pero a menor nivel que para la escritura. El ni-vel de luz reflejada del disco óptico depende de si la parte enfocada fue ono alterada permanentemente durante el proceso de escritura. Es en basea la presencia o ausencia de una alteración, que el lector del disco junta-mente con el computador de control convierten el nivel de luz detectadadel disco óptico en unos o ceros, que son transmitidos a la memoria deacceso del computador para el proceso respectivo. El producto final delproceso de lectura llamado sistema binario de unos y ceros es el mismoque todos los otros tipos de almacenamiento digital, como los discosmagnéticos y la banda magnética de las tarjetas de crédito.

En resumen, el proceso de lectura en un medio óptico no reescri-bible de almacenamiento:

- Detecta la presencia o ausencia de una alteración permanentedel disco óptico por la evaluación del nivel de reflexión de la luz láser.

- Decodifica este nivel de reflexión a valores binarios 1 ó 0 y losenvía al computador.

- Chequea los errores en cada sector del disco óptico utilizandocódigos generados durante el proceso de escritura, y;

- Corrige cualquier error detectado utilizando códigos decorrección de errores que también fueron generados durante el procesode escritura.

En términos legales de almacenamiento óptico, los términos “do-cumentos” y “registros” se utilizan como sinónimos. Ambos aluden a lainformación que es almacenada para su utilización posterior para trámiteslegales, judiciales o administrativos.

En consecuencia, los atributos principales que resultan relevantespara la admisión legal de los discos ópticos no reescribibles como mediopara almacenar información son los siguientes:



1. El proceso de grabación no reescribible.

2. La relativamente larga vida de este medio.

3. Los márgenes de error casi inexistentes.

4. La protección para su manipulación y el medio ambiente.

Sus atributos intrínsecos son:

1.- Su gran capacidad de almacenamiento.

2.- El bajo costo de almacenamiento por imagen.

3.- Su carácter de removible y portable.

4.- El acceso inmediato y directo a cualquier documento del disco3.

Su aceptación legal como medio para almacenar asientos deinscripción se basan en las consideraciones técnicas que garantizan laseguridad en inviolabilidad de la información.

1.2. La huella dactilar como sustituto de la firma del Registrador.

En relación a la firma del Registrador como funcionario autorizan-te de la inscripción, se advierte que con las técnicas tradicionales de ins-cripción en tomo y en fichas movibles, era ésta la forma en que segarantizaba la certeza en cuanto a la existencia y validez de los asientos,y de la intervención y consecuente responsabilidad del Registrador.

En relación a la aceptación de estas nuevas formas de suscripcióno autorización de documentos, se ha revisado la sentencia del Tr i b u n a lSupremo español de fecha 3 de noviembre de 1997 en relación a la “fir-ma electrónica”, en la que se expresa lo siguiente: “La firma es el trazadográfico, conteniendo habitualmente el nombre, los apellidos y la rúbricade una persona, con el cual se suscriben los documentos para darles auto-ría y virtualidad y obligarse con lo que en ellos se dice. Aunque la firmapuede quedar reducida sólo a la rúbrica o consistir, exclusivamente, in-cluso, en otro trazado gráfico, o en iniciales, o en grafismos ilegibles, loque la distingue es su habitualidad, como elemento vinculante de esa gra-fía o signo de su autor. Y en general, su autografía u olografía, como


3 Tomado de: Legality of optical storage. Admissibility in Evidence of Optically Stored Records. Editedby Robert F. Williams. Cohasset Associates, Inc.


vehículo que une a la persona firmante con lo consignado en eldocumento, debe ser manuscrita o de puño y letra del suscribiente, comomuestra de la inmediatez y de la voluntariedad de la acción y delotorgamiento.

Pero la firma autógrafa no es la única manera de signar, pues hayotros mecanismos que, sin ser firma autógrafa, constituye trazados gráfi-cos, que asimismo conceden autoría y obligan. Así, las claves, los códi-gos, los signos, y en casos, los sellos con firmas en el sentido indicado. Y,por otra parte, la firma es un elemento muy importante del documento,pero a veces, no esencial, en cuanto existen documentos sin firma quetienen valor probatorio (como son los asientos, registros, papelesdomésticos y libros de los comerciantes).

En consecuencia, aunque al igual que en el caso de los documen-tos comunes, puede haber documentos electrónicos sin firma. El docu-mento electrónico (y, en especial, el documento electrónico con funciónde giro mercantil) es firmable, en el sentido de que el requisito de la firmaautógrafa o equivalente puede ser sustituido, por el lado de la criptografía,por medio de cifras, signos, códigos, barras, claves u otros atributos alfa-numéricos que permitan asegurar la procedencia y veracidad de suautoría y la autenticidad de su contenido.

Por lo tanto, si se dan todas las circunstancias necesarias paraacreditar la autenticidad de los ficheros electrónicos o del contenido delos discos de los ordenadores o procesadores y se garantiza, con las prue-bas periciales en su caso necesarias, la veracidad de lo documentado y laautoría de la firma electrónica utilizada, el documento (…) en soporte in-formático, con función de giro, debe gozar (…) de plena virtualidadjurídica operativa”.

En este sentido, como señaláramos precedentemente, luego deevaluar varias posibilidades de sustituto idóneo de la firma de Registrador,desde el password o código ingresado para la validación del asiento deinscripción, hasta mecanismos más sofisticados como la retina o el ADN,se optó por el método tradicional de la “huella dactilar”, cuya utilizaciónnos permite la presunción absoluta de la validez del asiento, por consti-tuir un medio óptimo para identificar al Registrador que autorizó la ins-cripción. A diferencia de los códigos o claves, que pueden ser utilizadospor cualquier persona haciendo ilusoria la asunción de la responsabilidaddel funcionario, o de los medios que como la retina o el ADN aún consti-tuirían instrumentos en extremo onerosos para un servicio público, lahuella dactilar presenta las características necesarias para ser consideradael signo distintivo de la persona a quien corresponde.



Al respecto, las huellas dactilares son comparadas examinando lascaracterísticas de la cresta tales como el final, la bifurcación, el centro yel delta, que no cambian y son únicas en cada individuo toda vez que lahuella de cada individuo tiene un ordenamiento único de los detalles dela cresta. Las características específicas de la cresta son puntos llamadosminucias, cada una de las cuales es precisamente definida y su presencia,determinada en una identificación.

Los métodos para el estudio de la huella dactilar se efectuabanmanualmente, y al encontrarse suficientes coincidencias entre las minu-cias, se concluía que habían sido hechas por la misma persona. Sin em-b a rgo, el método manual no solamente requería un tiempo prolongadopara la determinación de la correspondencia de la huella con la persona,sino que no garantizaba una absoluta certeza por la utilización demétodos rudimentarios y largos procedimientos.

En la actualidad se utilizan los mecanismos de captura de imáge-nes, procesamiento de imágenes, extracción de minucias y evaluación desemejanzas a través de sistemas automatizados que comparan la huellaevaluada y la archivada. La búsqueda y la comparación de las huellasdactilares se realiza asignando a cada minucia determinados puntos y unaposición en un eje de coordinadas x/y, una dirección de flujo y relación aotras minucias.

Para ello se utilizan dispositivos que permiten la captura de hue-llas dactilares a través de un sensor o “scanner” conectados a una PC, unequipo compacto que en caso de daño al sensor o placa infrarroja quecaptura la huella dactilar puede ser cambiada fácilmente, un software oKit DLL que está en capacidad de “integrarse” en forma transparente conel sistema de información registral. Es decir, que el equipo que captura lahuella digital, software o DLL toman como “input” la huella dactilar delusuario, efectúa el “proceso de identificación” y posteriormente envía losparámetros de control al sistema de información registral a fin de realizarlas acciones respectivas. Sólo en caso que el sistema responda que elusuario ha sido identificado positivamente, se prosigue con la operación,fotografiándose el asiento, el cual se graba en el disco óptico. Es en esteinstante que se produce la interacción de la huella digital como mecanis-mo que deriva en la generación del asiento de inscripción. En caso con-trario, la transacción es rechazada.

En consecuencia, las consideraciones de seguridad y convenien-cia del uso de la huella dactilar estarían dadas por lo siguiente:

- Imposibilidad de su falsificación o de su reproducción exacta, loque si sucede con los sellos y firmas.



- La posibilidad de la comprobación o pericia efectuada también através de los sistemas automatizados que garantizan la certeza en la iden-tificación del Registrador.

- La garantía y la seguridad que otorga al Registrador en el sentidoque únicamente él autorizará la validez de los asientos.

- El sistema registra las huellas de los diez dedos del Registrador,lo que permite que ante una situación de accidente o impedimento tem-poral o permanente de éste, pueda autorizar los asientos con la huelladactilar de cualquiera de sus otros dedos.

2. La partida electrónica y el Sistema de Información Registral.

La partida electrónica consta en la actualidad de información es-caneada y posteriormente grabada en discos ópticos extraída de los tomosy fichas registrales y de los asientos extendidos directamente a la base dedatos y suscritos mediante firma digital.

Sin embargo, la partida electrónica, que es objeto del presente tra-bajo, no es el único elemento del Sistema de Información Registral de laOficina Registral de Lima y Callao, que opera con varios módulos entrelos cuales tenemos el de Caja-Diario; Orientación al Usuario; CalificaciónRegistral que comprende a los asientos de inscripción, carga laboral ydespacho; Publicidad Registral para la emisión de copias y certificados;Tribunal Registral y Grandes Usuarios a través del cual y a través de Inter-net cualquier usuario que disponga de un computador con requerimientosmínimos, puede acceder a la visualización de las partidas registrales le-vantadas directa e inmediatamente de su soporte original: el disco óptico.

Este sistema evita la manipulación de expedientes físicos, con elconsecuente deterioro o extravío y permite que varias personas puedanconsultar la misma imagen simultáneamente, eliminando tiempos de es-pera innecesarios.

El SIR ha sido desarrollado utilizando la herramienta D e v e l o p e r2000 de ORACLE, bajo el enfoque de la arquitectura Cliente/Servidor através del cual la información es almacenada en los servidores de datos eimágenes, la cual es accesada por estaciones de trabajo bajo ambienteWindows. En la sede principal de la ORLC, el Servidor de Datos está ope-rando en el sistema operativo UNIX DG/UX y en él se encuentra instaladoel producto ORACLE como administrador de base de datos en el cual seencuentran almacenados los datos alfanuméricos del SIR.

Asimismo, en el Servidor de Imágenes que corre el sistema opera-tivo WINDOWS NT, se encuentra instalado el manejador de imágenes



KEYFILE el cual se encarga del manejo de las imágenes digitalizadas delas partidas registrales. Las imágenes son almacenadas en discos ópticosdel tipo WORM, como ya se ha expuesto detalladamente, los cuales sonaccesados a través de dispositivos denominados JUKEBOX. El KEYFILEejecuta la búsqueda de las imágenes de la partida registral primero en eldisco duro (“cache de almacenamiento donde guarda las imágenes”) yposteriormente en los discos ópticos del jukebox. Esto porque la utiliza-ción del arreglo de discos (conjunto de discos duros configurados de unamanera adecuada) permite disminuir el tiempo de recuperación de unaimagen requerida almacenada en el Keyfile, lo que implica la eliminacióndel tiempo de espera del proceso físico del traslado del brazo mecánicodel jukebox con el disco óptico a la lectora.

IV. NUEVOS ASPECTOS DE LA REGULACION REGISTRAL A PARTIRDE LA UTILIZACION DE LA NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION

Cuando nos referimos a la cada vez más frecuente utilización delos medios informáticos en los diversos ámbitos, entre ellos el Derecho,somos conscientes de que aquéllos, así como la tecnología en general,constituyen, como su nombre lo indica, los medios para cumplir con lasfinalidades propias de cada actividad, que en el caso de la función regis-tral consiste en otorgar seguridad jurídica a las transacciones, lo que se lo-gra con el cabal cumplimiento de los principios registrales,fortaleciéndolos a través de los instrumentos modernos.

Es así que en el aspecto de la norma sustantiva, los Registros semantienen inalterados, toda vez que el diseño de los sistemas informáti-cos responden y se adecúan necesariamente a los requerimientos de lainstitución.

Nos referiremos sin embargo, a algunos aspectos saltantes queresultan de la adopción de la nueva técnica de inscripción y sue n g a rzamiento dentro del procedimiento registral y de la normativaregistral vigente.

1. La partida electrónica como manifestación del folio real.

El nuevo Sistema Registral ha previsto la asignación de una nume-ración o codificación para cada partida que se genera como consecuen-cia de la inmatriculación, desmembración, independización oacumulación de un predio en el Registro de Propiedad Inmueble, de lainmatriculación de los bienes muebles en los Registros respectivos, de lainscripción de la constitución de la sociedad o empresa en el Registro dePersonas Jurídicas, efectuándose conforme al sistema de folio real, todas



las inscripciones posteriores relativas al bien o persona de que se trata,bajo el mismo número de partida.

Al respecto, cuando se ubica la partida registral en el Sistema, éstelevanta las imágenes correspondientes a aquélla, sea que conste de uno ovarios asientos grabados en distintos discos ópticos. De esta forma, la par-tida registral no está contenida en un solo disco óptico sino que los asien-tos están grabados en distintos discos cuyas imágenes son levantadas apartir de la indicación del número o código que los unifica como “parti-da”, es decir, la nueva técnica conserva la unidad de folio real, que se vi-sualiza como tal en las imágenes que aparecen en la pantalla delcomputador, así como en el momento de imprimirlas para autorizar unacopia literal o una certificación.

2. Aspectos procesales: la validez de los asientos electrónicos.

Las copias y certificados que emiten los Registros Públicos son do-cumentos públicos por haber sido otorgados por funcionarios públicos enejercicio de sus atribuciones, y en esa medida las copias literales de losasientos electrónicos que son manifestación de la publicidad registral,merecen fe probatoria dentro de un proceso judicial.

En el caso de ser cuestionada su validez o su autenticidad, proce-dería el cotejo de la copia con el documento en original, conforme lo pre-vé el Código Procesal Civil.

Como se ha expresado reiteradamente, el documento originalconsta grabado en discos ópticos que son el soporte de las inscripciones,situación aceptada legalmente no sólo por las normas citadas precedente-mente, sino también por el artículo 234 del Código Procesal Civil, modifi-cado por la Ley 26.612 en el que se consideran documentos a lasmicroformas, tanto en la modalidad de microfilm como en la modalidadde soportes informáticos.

En esa medida consideramos que la exhibición del documentooriginal ante el Juzgado se llevaría a cabo mediante el levantamiento dela imagen desde el disco óptico, en las oficinas del Registro, o en todo ca-so en el lugar que el juez lo determine, siempre que se cuenten con losmedios informáticos necesarios para la lectura de la información de losdiscos, y de considerarse necesario, con la intervención de peritosespecialistas en informática.

3. La partida electrónica como parte del Archivo Registral.

En este aspecto, se aprecia que las partidas electrónicas, así comosus respectivos soportes, tanto los tradicionales como el disco óptico for-



man parte del Archivo Registral, que se encuentra bajo la custodia de lasautoridades registrales, quienes están obligadas a su mantenimiento yconservación.

Actualmente, a fin de prevenir la eventual destrucción de las parti-das registrales que constan en los discos ópticos, se viene realizando dostipos de backup, uno de ellos en disco duro bajo la modalidad de arreglode discos que se conservan en la misma oficina, y otro en discos ópticosque se custodian en la bóveda de un Banco.

Al respecto, se aprecia que cuando se utilizaba la técnica tradicio-nal de inscripción en tomos, no existía copia alguna de respaldo, lo queoriginaba largos y tediosos procesos de reconstrucción de partidas, requi-riéndose efectuar publicaciones en los diarios, a fin de que las personasque se consideraban con derechos relacionados con el bien o personamateria de inscripción, se acercaran al Registro a proveer copia de sus tí-tulos que permitiesen la reconstrucción. Adicionalmente, el proceso dereconstrucción conforme al artículo 216 del Reglamento General de losRegistros Públicos vigente, contempla el plazo de un año, durante el cualtodas las inscripciones que se hagan referentes a partidas afectadas con elsiniestro, tienen la condición de anotaciones preventivas cuyos efectosduran hasta el cierre del período de reconstrucción.

En relación a la conservación de las fichas, como ya se ha señala-do, la fragilidad del soporte cartulina individual o en conjunto con otrasvinculadas únicamente por la numeración consignada en ellas, trajo co-mo consecuencia la dificultad de su correcto archivamiento en los gavete-ros y su constante manipulación permitía también la acción de personasinescrupulosas que en ocasiones llegaban a sustraerlas del Registro, ha-ciéndose necesaria su reconstrucción. En el caso de las fichas, éstas eranmicrofilmadas cada vez que se producía un nuevo asiento de inscripción,con la finalidad de conservar un respaldo. Sin embargo, no había garantíade que esto ocurriera en la totalidad de los casos, pues bastaba que unaficha fuese requerida para obtener una copia o por cualquier otro motivopara que se omita su microfilmación, generando en consecuencia que elmicrofilm de respaldo no se actualice, lo que podía generar una recons-trucción incompleta o la necesidad de requerirse, también efectuar con-sultas al Diario en relación a los títulos presentados a inscripción en lapartida destruida.

En este sentido, el aspecto de la seguridad en la conservación delas partidas registrales ha sido optimizada en forma cualitativa.



4. La rectificación de errores registrales.

En el Reglamento actual existe un capítulo que regula el procedi-miento para la rectificación de los errores de los asientos registrales, esdecir, de los asientos autorizados por el Registrador y que en consecuen-cia, se encuentran legitimados y surtiendo plenamente sus efectos.

En relación a estos asientos, la nueva técnica de inscripción no su-pone modificación alguna toda vez que descubierto el error, éste puederectificarse mediante la extensión de un nuevo asiento en el que se preci-se aquél, así como la información correcta que debe constar en él, autori-zándose con la huella digital del funcionario responsable.

Existe sin embargo otro supuesto, regulado actualmente en elartículo 165 del Reglamento que se refiere a errores cometidos antes de lasuscripción del asiento, señalándose que el asiento debía ser“suspendido” y vuelto a extender, situación que se presentaba con algunafrecuencia con las técnicas tradicionales de inscripción.

Este supuesto no se presenta más con la utilización de la nuevatécnica de inscripción en disco óptico, toda vez que la información quese digita en la pantalla no se graba en el disco sino hasta que se producela captura de la huella digital del Registrador que lo autoriza, lo que per-mite que las inscripciones actuales no presenten borrones, enmendaduras,interpolaciones, ni asientos incompletos que se encuentren suspendidos,generando confusión en el usuario interno y externo, por lo que devieneinnecesario mantener la regulación del indicado supuesto.

5. Nuevos aspectos de la publicidad registral.

Como expresáramos en los acápites precedentes, la adopción dela nueva técnica de inscripción genera consecuencias en cuanto a las al-ternativas para la publicidad del contenido de las partidas registrales.

Señalamos en el numeral 2 de este capítulo que las copias literalesy certificados que expiden los Registradores en aplicación del principiode publicidad registral y conforme a lo previsto en el Reglamento regis-tral, son documentos públicos que merecen fe como originales para serutilizados en la contratación en general, así como para efectuar trámitesjudiciales y administrativos, ya que en ellos el Registrador da fe (en estaocasión sí con su firma y sello) de haber sido tomados del documento ma-triz, que es la partida electrónica. Al respecto el artículo 199 de nuestroReglamento General establece que la autenticidad del certificado será da-da por la firma del Registrador.



Es en la manifestación de las partidas de inscripción e índices, queel procedimiento ha variado desde la técnica de inscripción en tomoshasta la actualidad.

El Reglamento vigente establece que la manifestación de los li -bros, títulos archivados, índices y demás documentos se realiza en el lo -cal de los Registros en presencia del respectivo Registrador o del emplea -do especialmente facultado para ello y que quienes lo soliciten puedenexaminarlos pero no deben doblar las hojas ni poner anotaciones o seña -les o realizar actos que puedan alterar su integridad, debiendo tomarapuntes o notas respecto al contenido de los documentos.

Este procedimiento fue modificado para efectuar la manifestaciónde las partidas contenidas en fichas movibles a partir de la adopción deesta técnica en el año de 1970. Por distintas consideraciones principal-mente de seguridad, las fichas originales no eran entregadas al usuario pa-ra su lectura sino que se le proporcionaba, a modo de manifestación, unacopia simple de la misma, tomada directamente del original.

En la actualidad, siendo que los tomos y fichas registrales ya noson objeto de manipulación alguna, por estar toda la información conte-nida en ellos, escaneada y grabada en los discos ópticos, la manifestaciónde las partidas se produce en la siguiente forma:

- Cuando el usuario concurre a la Oficina Registral, donde previopago de los derechos respectivos, se le entrega la impresión de las imáge-nes correspondientes a la partida solicitada.

- A través del Sistema de Información en Línea, donde previa laprovisión de un password y el pago de los derechos respectivos, el usua-rio puede visualizar las imágenes a través de su propio computador, eimprimirlas si así lo desea.

Si bien estas imágenes y sus impresiones carecen de valor paratrámites judiciales y administrativos, el usuario puede tener la certeza deque corresponden a la partida original como si se tratara de la lectura deun tomo, al haber sido levantadas directamente de las partidas registralesque constan en los discos ópticos.

El cuestionamiento generado en relación a la facilidad del accesoirrestricto a la información registral, tiene que ver con el derecho a la inti-midad. Se considera sin embargo, que en la medida que en los asientosregistrales se hagan constar únicamente los aspectos relevantes materiadel acto inscribible y no otras circunstancias que puedan aparecer en el



título relativas a la intimidad de las personas. La visualización de su con-tenido no supondrá la violación de este derecho protegido constitucional-mente.

Resulta incuestionable la necesidad de que existan restriccionesen el acceso a la información referida a los testamentos, conforme lo se-ñala expresamente el artículo 15 del Reglamento de dicho Registro, en elsentido de estar prohibido otorgar certificados referentes a inscripcionesde este registro, mientras no se produzca el deceso del testador, salvo queéste, mediante escrito con firma legalizada, lo pida. La restricción alcanzaa la publicidad que se produce a través de la manifestación de las parti-das, dentro de la cual se encuadra el Sistema de Información en Línea.

CONCLUSIONES

1º.- La nueva técnica de inscripción en soporte de discos ópticos,legalmente aceptada en el Perú, ofrece las garantías técnicas de inviolabi-lidad e inalterabilidad de la información contenida en ellos.

2º.- La autorización de las inscripciones a través de la captura dela huella digital del Registrador, ofrece las garantías técnicas suficientes deidentificación del funcionario autorizado para efectuarlas.

3º.- La labor del Registrador, en cuanto a la correcta redacción delos asientos, está garantizada por el uso de la nueva técnica de inscrip-ción, así como la certeza de que la autorización de los asientos está supe-ditada al reconocimiento de su huella dactilar, la que no puede serfalsificada.

4º.- El acceso al contenido de los asientos registrales, en forma si-multánea, a través del acceso remoto y con mayor rapidez e inmediatez,facilitan el cumplimiento del principio de publicidad registral, así como larealización de las diversas transacciones.



DEINSCRIPCIONYLAPARTIDA ELECTRONICA ... · inscripciones que muchas veces quedaban en blanco por su...

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