Instituto Tecnológico

do lo Construcción

DELEGACIÓN JALISCO

"Valuación de oportunidades de negocios con metodología financiera para la toma de decisiones "

Tesis que para obtener el título de Maestría en Valuación inmobiliaria e Industrial

presenta:

Osear Gerardo Gómez Becerra

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretará de Educación

Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP N. 2003368 de fecha 17 de diciembre de

2003.

Guadalajara, Jalisco. Junio de 2006

AGRADECIMIENTOS

A DIOS:

Por concederme salud y vida durante el tiempo transcurrido en el estudio de la presente Maestría y en el desarrollo de la presente Tesis.

A MI ESPOSA MARCELA:

Con profundo amor y admiración, que con su paciencia y apoyo incondicional, hicieron posible que culminará mis estudios, muchas veces sacrificando tiempo de convivencia con ella. Marcela es el motor por el cuál quiero superarme y el motivo principal de mis acciones.

A MIS HIJOS MARCELA, OSCAR EDUARDO, REBECA Y JUAN DIEGO.

Quienes junto con mi esposa, sacrificaron muchos fines de semana y muchas horas de convivencia , mi profundo amor hacia ellos.

A MI MAMÁ FELÁ:

Quien nunca ha quitado el dedo del renglón en motivarme para ejercer mi profesión de Ingeniería Civil, ya que durante 14 años, la dejé sin ejercer.

A MIS MAESTROS:

Con admiración y respeto por su valiosa labor docente. Nos compartieron desinteresadamente sus experiencias y conocimientos.

A MIS COMPAÑEROS DE GRUPO:

Con respeto y aprecio, ya que compartimos muchas horas de experiencias inolvidables que enriquecieron aún más los conocimientos que adquirí en el aula de clases.

A MIS COMPAÑEROS DE EQUIPO DE TRABAJO JUAN MANUEL, JAVIER, ROCÍO Y LESLIE:

Que durante las horas de estudio y de elaboración de trabajos, compartimos horas de apoyo y motivación para aprender más

A MI COMPADRE JUAN PEDRO DELGADILLO:

Quién fue el que me invitó a inscribirme en la maestría, mediante la cuál he podido reintegrarme a la actividad profesional en una rama de Ingeniería Civil.

DEDICATORIA:

Sin dudarlo ni un momento, deseo dedicar este trabajo a mi esposa Marcela y a

mis hijos Marcela, Osear Eduardo, Rebeca y Juan Diego, ellos son el principal

motivo para superarme. Después de 14 años de haber egresado de Ingeniería

Civil, sólo esporádicamente tuve contacto con el desarrollo profesional de dicha

carrera, cuando me invitó Juan Pedro Delgadillo a inscribirme en una Maestría de

Valuación Inmobiliaria e Industrial, me gustó mucho la idea , sin embargo mi

realidad era trabajar mi negocio de papelería que vengo atendiéndolo desde 1990,

y paralelamente cierto temor que ocasiona el estar desconectado del ámbito

profesional, ni siquiera sabía manejar Exel.

También tenía que pensar en el tiempo y dinero que me exigiría distraer tanto para

mi negocio como para mi familia, sin embargo, cuando le comenté a Marcela esta

posibilidad no dudó en apoyarme y motivarme a inscribirme. Realmente puedo

decir que fue una decisión importante de la cuál estoy muy satisfecho y

complacido, creo que los conocimientos adquiridos y la posibilidad de ejercer mi

profesión son dos ámbitos con los que siempre estaré agradecido con haber

tomado esta oportunidad que me brindó la vida y que tomé gracias al apoyo que

recibí de mi esposa Marcela y mis hijos.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 1

MARCO TEÓRICO 9

CLASIFICACIÓN Y TIPO DE EMPRESAS 13

CONCEPTOS DE CONTABILIDAD 21

INFLACIÓN Y PÉRDIDA DEL PODER ADQUISITIVO 32

ELEMENTOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS 41

TIPOS DE MÉTODOS DE VALUACIÓN DE EMPRESAS 50

ELEMENTOS DE PROBABILIDAD 64

CASO PRACTICO DE TOMA DE DECISIÓN 78

CASO PRACTICO DE ELECCIÓN ENTRE TRES TIPOS DE

INVERSION 97

CONCLUSIONES 106

rj i i c B I B L I O T E C A

INTRODUCCIÓN

Desde el punto de vista filosófico, el concepto de libertad, consiste en elegir entre

dos o más bienes el mejor, desde luego en el camino de la evaluación de

proyectos tendremos la posibilidad de encontrarnos con algunos que no son

buenos proyectos y habría que desecharlos, sin embargo si se cumple la premisa

de elegir entre dos o más bienes el mejor, ya que nuestra labor como consultor no

contemplaría aquellos proyectos que no cumplen con la condición de ser

rentables.

Es de conocimiento general que la opinión de la mayoría, es que en los bienes

raíces no se pierde nunca, ya que generalmente con el correr de los años obtienen

plusvalía, y es por ello que existe un tipo de inversionistas, en la mayoría de los

casos del tipo conservador, que elige como proyecto de inversión este tipo de

negocios, en donde se adquiere un terreno, un edificio de departamentos, algún

local comercial, una casa habitación o algún otro tipo de bien inmueble, lo renta,

con el fin de obtener un ingreso mensual y conservar su inversión en el bien

inmueble, y de esta manera protegerse de la pérdida del valor de la moneda, sin

embargo no en todos los casos es el mejor negocio posible.

Otra opción que tiene el inversionista es adquirir un negocio en marcha para

obtener una renta mensual del mismo y conservar su inversión.

Por último se tiene que tomar en cuenta que existe el inversionista que prefiere

dejar su dinero en una institución bancaria y recibir una renta por concepto de

interés.

Se debe de tomar en cuenta que el fin último de un inversionista es crecer su

patrimonio en términos reales, y para lograr esto es necesario analizar cada una

de las alternativas posibles para un monto determinado de inversión y

confrontarlos y entonces sí elegir de entre las buenas opciones la mejor.

A grandes rasgos tomaremos como opciones de un inversionistas la adquisición

de una empresa y la adquisición de un bien inmueble con el fin de rentarlo, y a su

vez la inversión en un esquema financiero seguro.

1

Para tal efecto se tendrá que elaborar un sistema en el que de una manera

analítica se obtenga el comportamiento probable de cada una de las inversiones

antes mencionadas y de esta manera poder dar asesoría integral al inversionista

que no sabe qué elegir.

En dicho sistema se debe contemplar todos los aspectos posibles y de una

manera clara y sencilla exponer al cliente el porque tal o cual inversión es superior

a las otras, considerando el riesgo, la rentabilidad, pros y contras .

Ahora bien , al conocer el valor de una empresa se tendrá como parámetro para

compararlo con otro tipo de inversión que evaluando sus condiciones intrínsicas

de rentabilidad, riesgo, permanencia, etc hagan posibles la elección entre uno o

varios bienes el mejor.

Es indispensable conocer el perfil de nuestro cliente para detectar sus

necesidades de disposición de efectivo, de fines personales, de disponibilidad

futura de la inversión, de liquidez probable etc, para de esta forma poder comparar

las distintas alternativas.

Las empresas son generadoras de riqueza y de empleo, y su valor en el mercado

depende de un sinnúmero de factores que se tienen que tomar en cuenta, ya sea

para evaluar una posible compra, venta, fusión, incremento de capital, cotizar en

bolsa, etc.

Ante la apertura de fronteras y la nueva dinámica que ha tenido la Economía en

México, han prosperado el número de fusiones, adquisiciones, alianzas

estratégicas, expansión de negocios, reestructuras financieras, requerimientos de

capital fresco, etc. Es por esto y considerando la alta complejidad de los negocios,

el incremento de la competencia nacional y extranjera, la diversidad de elementos

cualitativos y cuantitativos que deben ser analizados, la amplia gama de variables

que es necesario incorporar en las proyecciones financieras y la reducción en los

márgenes de utilidad, entre otros factores, lo que ha hecho que el proceso y la

metodología en la valuación de empresas adquiera una importancia sin

precedentes.1

1 Valuación de empresas, Ing. Alejandro Gallo Ramos.

2

En la actualidad no se cuenta con un método específico que nos permita tomar en

cuenta todas las variables, a manera de sistema, que nos genera al final un valor

total de las empresas, en donde se considera tangibles, intangibles, generación de

utilidades, proyección a futuro, valor de los inmuebles, uso mejor de los inmuebles,

etc.

Se pretende estructurar un sistema de valuación de empresas para obtener un

valor justo sin omitir ninguna variable, para hacer posible ofrecer servicios a

negocios en marcha, para que actualicen su valor real año con año, con valores

reales, no con números contables, cuyos métodos arrojan valores fiscales, donde

invariablemente deprecian a los activos, con excepción de los terrenos, cuando en

la realidad muchas veces se incrementa el valor de los mismos, o bien se

devalúan en una forma muy diferente que la contable.

En el presente trabajo pretende proponer una metodología que permita evaluar

proyectos y asesorar a inversionistas. De antemano se presenta como alternativa

la adquisición de un negocio en marcha, abordaremos todo lo necesario para

determinar el valor de dicho ente, así como la evaluación de otros proyectos de

inversión en bienes raíces.

Para tal efecto será necesario recorrer los temas relacionados con:

VALUACIÓN

EMPRESAS,

CONTABILIDAD,

INFLACIÓN Y PODER ADQUISITIVO

MATEMÁTICAS FINANCIERAS

RIESGO

PROBABILIDAD

TOMA DE DECISIONES.

3

Es necesario que los valuadores tengan disponibilidad de interactuar con

diferentes especialidades del conocimiento humano así como con otros

profesionistas actuando con la honestidad, veracidad y celeridad que los

caracteriza para responder rápida y efectivamente a sus clientes, ya que ellos

siempre buscarán capacidad y conocimiento en la materia de los especialistas.

Se espera que el presente trabajo desarrolle herramientas para que el valuador

profesional ofrezca a su clientela una respuesta profesional y multidisciplinaria

que colabore para la toma de decisiones de toda persona que lo requiera.

Toda inversión tiene como objetivo ver incrementado el patrimonio, partiendo de

esta premisa, toda inversión es un proyecto.

Al analizar la compra de bienes raíces como proyecto, se puede evaluar como tal

y comparar con otros proyectos para elegir cuál es el mejor.

Al finalizar este trabajo se pretende tener los elementos necesarios para evaluar

las inversiones que se hacen en bienes raíces con una metodología profesional ,

contemplando todos los aspectos posibles.

4

B I B L I O T E C A

CAPITULO I

VALUACIÓN DE EMPRESAS.

Valorar un título o una empresa es, ante todo, emitir un juicio sobre un negocio

para intentar estimar las perspectivas de los resultados o las plusvalías

potenciales de sus activos, establecer un diagnóstico con la finalidad de prever

resultados exige un buen número de competencias diferentes: comprensión de los

factores económicos que afectan la coyuntura del sector y de la empresa,

conocimiento de las reglas del juego que concurren en el sector, y más

particularmente de las que afectan a las tareas de la empresa. La capacidad de

comprender los puntos positivos y negativos de la empresa, en particular los que

van a influir en su futuro. La facultad de integrar los acontecimientos en la

representación sintética o el modelo, en sentido cualitativo, que el inversor se ha

forjado de esta empresa, para poder deducir rápidamente las consecuencias en lo

relativo a resultados.2

El valor de un negocio depende de sus condiciones actuales y futuras, de un

conjunto de factores internos y externos del negocio que son denominados

debilidades y fortalezas los primeros, y amenazas y oportunidades los segundos,

mismos que pueden o no interactuar entre sí y de los cuales depende la operación

y estructura administrativa del negocio, y por lo tanto, los valores de oportunidad

que puede adquirir el negocio. El valor de oportunidad mide las expectativas de

rentabilidad futura de un bien o servicio.3

2 Manual de Valoración de empresas. Jean Brilman Claude Marie Ed. Diaz de Santos, Sa, 1990 pag.15 3 Apuntes de Materia Negocios en Marcha, ITC, Ing. Enrique Augusto Hernández Ruiz

5

1.1 ANTECEDENTES

Una empresa puede definirse como una organización que vive en un entorno en

movimiento, una organización viva hecha de hombres organizados según una

estructura particular y dotados de una cultura específica, constituida por un

conjunto de valores, de conocimientos, de hábitos y de procedimientos

acumulados a lo largo del tiempo. Esta organización humana, a imagen de las

hormigas ha acumulado activos y pasivos de diversa naturaleza y se muestra

capaz de ofrecer productos y / o servicios por lo que es conocida. El entorno está

constituido en primer lugar por los clientes y aquellos que todavía no los son, los

posibles , y más aún por el público en general omnipresente, los proveedores, los

accionistas, los organismos de crédito, el mercado de trabajo y los competidores

nacionales y extranjeros actuales, más los que puedan surgir mañana. Es preciso

evaluar la capacidad de la organización de adaptarse y de dominar las

fluctuaciones, las oportunidades y los contratiempos del entorno a fin de crecer y

obtener beneficios. Las palabras destacadas anteriormente constituyen los puntos

a examinar en el diagnóstico.4

La valuación de las empresas muchas veces corre a cargo de contadores y

auditores, en el campo de la contabilidad, y se le deja a los valuadores la labor de

valorar los bienes inmuebles y en algunos casos la maquinaria y equipo, sin

embargo, se ve la necesidad de que un profesional valúe en conjunto, para tomar

todos y cada uno de los factores que inciden en el valor de una empresa, teniendo

bases y criterios para involucrarse en todas las variables que afectan el valor

Actualmente la forma en que se obtiene el valor de las empresas es tomando los

valores fiscales de los libros contables, lo cual lo hacen los contadores y

4 Valuación de equipos e instalaciones industriales. Jean brílman Claude Maire. EdDíaz de Santos, s.a. 1990 pag, 19 y 20

6

auditores, y los bienes inmuebles y en algunos casos maquinaria y equipo, lo

resuelven valuadores. Sin embargo esto se convierte en un ensamble de piezas

que no necesariamente reflejan un valor real, ya que los contadores se limitan a la

revisión de estados financieros, de flujo y plasmas el valor de libros de los activos,

que no necesariamente son reales, y los valuadores dan el valor de los inmuebles

y en algunos casos los intangibles.

El contador deprecia los bienes de manera lineal y solo por cumplir requisitos

fiscales, sin considerar el comportamiento real de los bienes, el valor que le da a

los bienes inmuebles está basado en los valores fiscales-catastrales y no en los

comerciales.

El valuador tiene un campo de acción interesante en la valuación de las

empresas, ya que pudiera ofrecer un trabajo profesional, en el que se consideren

todos los factores que afectan para bien o para mal el valor de una empresa.

1.2 PROBLEMÁTICA.

Existe muchas veces la necesidad de conocer el valor de una empresa, para un

sinnúmero de fines, sin embargo, no se puede conocer dicho valor con el solo

hecho de consultar los libros contables,.

En cada momento específico en el tiempo de vida de la empresa podemos

determinar el valor en libros de sus activos, pasivos y capital, es decir efectuar un

balance, sin embargo, en el contexto real, hay que analizar el valor realizable de

sus activos y la forma de resolver sus pasivos, así como la proyección a futuro de

su comportamiento. Como ejemplo podemos apuntar que una flotilla de vehículos

que fiscalmente se viene depreciando al 25% anual, y deseamos valuar la

empresa en el tercer año de su adquisición, el valor fiscal en libros de la flotilla

será del 25% de su valor nuevo, sin embargo el valor real realizable puede ser

mayor, dependiendo del estado de conservación, marca, mantenimiento,

equipamiento, etc. De igual manera los inventarios registrados en libros aportan un

valor en el activo de la empresa, sin embargo, existe la posibilidad de que el valor

actual sea mayor debido a un cambio en la demanda del producto, o bien, pudiera

7

darse el caso que existan productos obsoletos de difícil realización, por lo tanto, la

cifra que apareciera en el balance en inventarios no aporte fielmente el valor de la

empresa. Otro aspecto a considerar es el historial de la empresa, para conocer el

comportamiento de la misma a través del tiempo, y conocer si existe alguna

estacionalidad en las ventas, si coincide con algún hecho en específico, y si

existen ventas aisladas considerables por algún aspecto esporádico, por ejemplo,

si es una empresa dedicada a la publicidad política, en donde un año específico

como las elecciones federales es muy diferente a otro año en donde no hay

ninguna elección.

En lo que se refiere a los bienes raíces que se adquieren para renta, es muy

común capitalizar las rentas que se obtendrán en la vida útil del bien y traerlas al

presente con una tasa, que en la mayoría de veces es la de una inversión segura,

pero pocas veces se analiza el comportamiento del valor del terreno y

construcción, para derivar un valor residual, y también no se considera el poner

como variable un plazo menor a la vida útil, o bien una modificación del inmueble

en el lapso de su vida productiva para aumentar su rentabilidad, y al no hacer éste

tipo de análisis se dejan una serie de aspectos sin tomar en cuenta que hacen

difícil la toma de decisiones, que muchas veces se toman por sentimiento o por

costumbre de generación en generación, donde se cree que el bien inmueble

nunca pierde valor y que las rentas es un beneficio extra del inversionista, pero no

se toma en cuenta el costo de oportunidad, la depreciación de las construcciones,

la plusvalía o minusvalía de la zona en cuestión, las tendencias de crecimiento,

etc.

Por último en las inversiones en sociedades de inversión o instituciones bancarias

es necesario analizar la ganancia obtenida por los intereses, contra la inflación, ya

que en términos prácticos sólo así se conoce lo que realmente crece o decrece el

patrimonio.

8

CAPITULO II

MARCO TEÓRICO

2.1 LA VALUACIÓN

En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es

conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo

que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una cosa;

proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las

cosas para satisfacer necesidades o dar bienestar.

Para efectos de definición, basados en lo hasta ahora documentado, la palabra

valor significará: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que las hace

objeto de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y

valoración como derivadas de este concepto.

Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia

(experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de

metodología determinada, se le asigna un valor referido en términos económicos.

Se entenderá pues, que la palabra avalúo se trata de un sustantivo masculino que

se define como la acción de valuar, es decir, de asignación de un valor.

Palabras sinónimas de ésta son valuación y valoración; no obstante, en este

documento se empleará por preferencia del autor la palabra valuación para

designar al dictamen valuatorio.

9

r i i r B I B L I O T E C A

Valuación: Técnica o Disciplina

Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de

las ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados

principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas,

que es una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está

hablando de una técnica o de una disciplina del conocimiento. El método científico,

en términos generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos

esenciales para su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la

experimentación y, finalmente, el pronunciamiento de una ley o un principio.

A continuación se expondrán los conceptos que utilizaremos en este trabajo, con

su definición, con el fin de tener muy claro el significado de los mismos en el

desarrollo de la tesis.

AVALÚO5: Palabra utilizada como sustantivo que no existe en el diccionario de la

Real Academia Española. En realidad, "avaluar" es un verbo expresado en voz

antigua castellana, la cual ha evolucionado y se ha sustituido por el vocablo

"valorar" y, en este sentido, el uso de la palabra "avalúo" es incorrecto. No

obstante que el uso y la costumbre parecieran haber validado su aplicación, se

trata de un barbarismo y debe sustituirse por "valuación" o "valoración".

VALOR6.- Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece

entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran

y venden. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para

un individuo o grupo.

PRECIO.- Lo que cuesta pagar en general un bien o Producto.

COSTO.- Pago o precio + indirectos o producción

VALOR.- Precio + costo +utilidad

Apuntes de la Manteria Valuación de Negocios Ing. Enrique Hernández Ruiz.

6 Idem anterior

10

VALOR DE OPORTUNIDAD.- Es el máximo precio aceptable de un bien,

expresado en Términos monetarios, en función del beneficio que se espera

generará.

VALOR DE CAMBIO: Es la cantidad de dinero en que se puede intercambiar un

bien entre un vendedor y un comprador dispuestos, sin ningún vínculo entre sí,

suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente y que las

condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un

período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la

naturaleza del bien.

VALOR DE USO: Es el que corresponde a la integración del valor presente de los

beneficios futuros que puede producir un bien o un derecho, considerando un

plazo prudente y una tasa de productividad relacionada con la naturaleza del bien

o del derecho

COSTO DE OPORTUNIDAD: Cuando se toma una decisión para precisar en

determinada alternativa, se abandonan los beneficios de otras opciones. Los

beneficios perdidos al destacar la siguiente mejor alternativa son los costos de

oportunidad de la acción escogida, puesto que realmente no se incurre en costos

de oportunidad, no se incluyen en los registros contables.

En efecto, constituyen costos relevantes para propósitos de toma de decisiones y

deben tenerse en cuenta al evaluar una alternativa propuesta.

El valor de oportunidad podemos observarla desde dos puntos de vista.

Cuando se nos presenta una oferta de un bien que por la necesidad económica o

la falta de recurso, vende el bien a un precio menor en comparación al valor del

mercado.

Así como un bien de colección, que hay pocas piezas o son difícil de obtener y

conseguir. Etc.

PROYECTO: Es la formulación de una idea de explotación que tiene la posibilidad

de convertirse en un negocio rentable legalmente permitido.

NEGOCIO EN MARCHA

Por negocio en marcha se entiende aquellos negocios que se encuentran en

funcionamiento y no tienen la intención de terminar sus actividades

11

EMPRESA

Definiremos a la empresa de la siguiente manera/Acción dificultosa que

valerosamente se comienza. Cierto símbolo o figura enigmática que alude a lo que

se intenta conseguir o denota alguna prenda de que se hace alarde. Intento o

designio de hacer una cosa. Sociedad mercantil o industrial. Obra o designio

llevado a efecto, en especial cuando en él intervienen varias personas.

ESTADO FINANCIERO: Informe sobre el estado contable financiero de una

entidad, el cual puede ser de balance, de resultados, de cambios en la situación

financiera o de cambios de la inversión.

MERCADO: Es el medio (lugar físico o virtual) en que se intercambian bienes y

servicios entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un

mercado puede tener extensión local, regional, nacional o internacional

PATRIMONIO: Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que son de la legal

propiedad de una entidad.

CAPITAL: Es un concepto que, en términos económicos, refiere la cantidad de

recursos con que cuenta una entidad para destinarlos a la producción de bienes

y/o servicios; pero que, en términos contables, representa la diferencia que existe

entre la cuantificación monetaria de su activo y la de su pasivo.

UNIDADES MONETARIAS CONSTANTES: Son aquellas que están relacionadas

con una sola fecha, sin importar el instante en que operan, por lo que cada una de

ellas tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás, entendiendo por poder

adquisitivo el índice de la cantidad de bienes o servicios que pueden

intercambiarse por una unidad monetaria.

UNIDADES MONETARIAS CORRIENTES: Son aquellas que se ligan a la fecha

en que operan, lo que significa que cada una de ellas tienen distinto poder

adquisitivo que otras aplicadas en una fecha anterior o posterior. El poder

adquisitivo de las unidades monetarias corrientes en una fecha determinada difiere

de las corrientes en otra fecha por el efecto de la inflación.

7 Diccionario Enciclopedo Universal.

12

CAPITULO III

CLASIFICACIÓN Y TIPO DE VALORES DE EMPRESAS

3.1 CLASIFICACIÓN DE EMPRESAS.

A grandes rasgos se clasificarían en chicas (por numero de empleados o por

ingreso anual), medianas o grandes, pudiendo tomar diversos criterios de

clasificación

COMERCIALIZACIÓN: Productos o servicios.

Clasificar a la empresa en razón de la participación de mercado socio económico

que tiene su producto.

PRODUCCIÓN: De acuerdo a los montos de producción y a las técnicas de la

misma, (de acuerdo con el producto Consumo o Industrial)

FINANCIERO: en razón de su capital.

PERSONAL: atendiendo al número de empleados.

MOTIVOS PARA VALUAR UNA EMPRESA

Existen múltiples motivos para valuar empresas, siendo las principales

Fusiones, mexicanizaciones, emisión de acciones, el retiro de accionistas,

adquisiciones, capitalización de pasivos, ingreso o separación de socios,

realización de conversiones.

ELEMENTOS QUE FORMAN LA EMPRESA.8

La empresa está formada esencialmente por tres clases de elementos :

BIENES MATERIALES: como son terrenos, construcciones, instalaciones,

maquinaria, herramientas, materias primas, materias auxiliares, dinero, valores,

acciones, obligaciones.

Valuación de empresas, Ing. Alejandro Gallo Ramos.

13

FACTOR HUMANO: Obreros, supervisores, técnicos, ejecutivos y directores.

SISTEMAS: de producción, ventas, finanzas, organización, administración, etc.

3.2 FINES DE LA EMPRESA9

Fin inmediato: es la producción de bienes y servicios para un mercado.

Fin mediato: lo que busca con la producción de bienes y servicios pudiendo ser

obtención de beneficio económico en el caso de las empresas privada o bien

satisfacer necesidades de carácter general en el caso de empresas públicas.

Un negocio, entendido como una entidad económica o una empresa, tiene como

finalidad obtener una ganancia, lucro o utilidad, es decir, su misión es la creación

de nueva riqueza que incremente el patrimonio de sus inversionistas. Estará

constituido por un conjunto de activos fijos (bienes y derechos vinculados a otros

elementos de naturaleza intangible), e integrado conforme a un conjunto de

tecnologías que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones

definidas de

3.3 FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UNA EMPRESA.10

Debemos tener presente que cuando se hace la valuación de una empresa es

necesario considerar todos los datos financieros disponibles así como todos los

factores que puedan afectar el valor de mercado, como:

Naturaleza del negocio y su historia desde el inicio.

Perspectivas económicas en general y condiciones específicas en particular.

Valor en libro de las acciones y condiciones financieras.

Capacidad de generar ingresos.

Capacidad de pagar dividendos.

Prestigio, marca e intangibles

9 Valuación de Empresas, Ing. Alejandro Gallo Ramos. 10 Valuación de Empresas, Ing. Alejandro Gallo Ramos

14

Análisis de compra-venta de acciones de corporaciones en la misma o similar

línea de negocios.

No obstante este número de factores, se llega a la conclusión de que lo que

realmente genera el valor es la generación de flujos de efectivo, ya que obedece al

fin primordial de la empresa. Si una empresa número uno tiene la misma

generación de flujo de efectivo que una empresa número dos, pero con la mitad de

recursos, no necesariamente vale la mitad, es más , probablemente valgan muy

similar, ya que al fin de cuentas producen lo mismo.

3.4 TIPOS DE VALOR DE NEGOCIO

El valor del negocio puede ser distinto para los agentes económicos participantes,

en función de la percepción que cada uno de ellos tiene del riesgo del negocio, y

por esta razón, debemos medirlo en términos de probabilidad a efecto de poder

tomar una decisión respecto del mencionado valor. Al comprador le puede

interesar un negocio para acrecentar su presencia territorial, es decir , que la

razón mayor de adquirirla sea la marca, por su reconocimiento en la zona , y

pagará ésta, en función del mercado que ganaría, sin embargo , puede ser que la

tecnología de producción no le interese ya que él mismo cuenta con una

infraestructura más moderna..

De aquí se desprende que el valor de la empresa puede tener distintas aristas, de

acuerdo al motivo por la que se requiera conocer su valor.

A continuación se mencionarán cinco tipos de valor que puede tener una empresa

o negocio en marcha:

VALOR DE MERCADO ACTUAL, es el valor de mercado que tiene el negocio;

también se considera el valor que el vendedor cree que tiene su negocio.

VALOR EN LAS CONDICIONES ACTUALES, es el valor del negocio valuado en

las condiciones que opera el día de hoy, esto es, sin realizar ninguna explotación

de oportunidades en los factores internos y externos.

Nota.- Estos dos valores previos definen una brecha de percepción de valor.

15

VALOR POTENCIAL CON EXPLOTACIÓN DE OPORTUNIDADES INTERNAS,

es el valor que adquiere el negocio valuado una vez que se realizó la identificación

y explotación de los factores internos. Con la explotación de las oportunidades

internas se corrigen deficiencias, se mejoran y optimizan procesos y se explotan

nuevas oportunidades estratégicas, obteniéndose así un mayor valor del negocio.

VALOR POTENCIAL CON EXPLOTACIÓN DE OPORTUNIDADES EXTERNAS,

es el valor que adquiere el negocio una vez que se realizó la identificación y

explotación de oportunidades externas. Con la explotación de las oportunidades

externas se generan acciones estratégicas para los negocios del potencial

comprador de la empresa valuada o para un tercero; esto es, el negocio

representa un valor de oportunidad para los negocios del comprador o de un

tercero y, por lo tanto, éstos podrían estar dispuestos a pagar por arriba del valor

en las condiciones actuales y del valor potencial con explotación de oportunidades

internas.

VALOR POTENCIAL MÁXIMO, es el valor que adquiere el negocio valuado una

vez que se realizó la identificación y explotación de las

oportunidades de ingeniería financiera. Es el máximo valor que podría tener el

negocio para el comprador potencial.11

Existe otra óptica en la clasificación de valores de empresas en la que se clasifica

de la siguiente manera:

VALOR COMERCIAL

VALOR DE MERCADO: es el ingreso que se obtiene al final de la vida útil del

proyecto, también conocido como valor comercial. El comercio es una de las

actividades económicas más importantes, por la derrama de recursos y por el

número de empleos que genera.

11 Apuntes de la Maestría Valuación Industrial y Mobiliaria. Enrique Hernández Ruiz

16

Es el valor de un bien que se le asigna a la compra y a la venta de acuerdo a las

características que presenta. El mismo hecho de comprar y vender. Cuando las

personas asignan a un bien un determinado valor económico, además, puede

ser objeto de transacción de compra - venta dentro del ámbito de mercado se

dice que tiene un valor comercial. En materia de seguros, es necesario tener claro

que una cosa es el valor comercial de la propiedad y otra el valor al cual se

indemniza. Este último valor es lo que se llama "valor de reposición", que en

términos simples significa cuánto cuesta dejar el bien en las mismas condiciones

en que estaba antes del siniestro.

De allí que si usted asegurara su edificio según el valor comercial, igualmente la

indemnización recibida será menor, ya que la compañía de todas formas aplicará

una depreciación por antigüedad y uso. De allí que en la medida en que el monto

asegurado se acerque lo más posible al costo de reposición a lo usado, la

indemnización a recibir se ajustará a lo que efectivamente se necesita. Las

compañías de seguros no son tasadoras; es el asegurado quien le da el valor a lo

que quiere asegurar. Lo que la compañía hace es ponderar las características del

riesgo, pero no su cuantía

VALOR DE LIQUIDACIÓN

Es el valor de una empresa en caso de liquidación, es decir, que se vendan sus

activos y se cancelen sus deudas

Valor que se obtendría por un determinado activo de una empresa en caso de que

éste se vendiese de forma independiente.

Puede decidirse vender exclusivamente aquellos activos que ya no contribuyan de

forma eficiente al proceso productivo o, por el contrario, vender la totalidad de los

activos de una empresa debido al cierre de ésta.

En este segundo caso, también se denomina valor de liquidación a la cantidad que

se entrega a los accionistas en concepto de patrimonio resultante de la liquidación

17

Se calcula deduciendo del patrimonio neto ajustado los gastos de liquidación del

negocio (indemnizaciones a empleados, gastos legales, gastos fiscales y otros

gastos propios de la liquidación

Es el que correspondería dar a cada acción en el caso de que se liquidara la

sociedad y se hallaría por la división del patrimonio social de liquidación entre el

número de acciones en circulación..

Muchas veces se confunde el Valor Libro con el Valor de Liquidación, lo que es un

error, ya que el Valor de Liquidación surge, justamente, como consecuencia de un

proceso de liquidación. Una vez que se vendieron los activos y se pagaron los

pasivos (deudas), el remanente se divide por el número de acciones en circulación

y se obtiene, así, el Valor de Liquidación.

Los valores de realización o venta de los activos y pasivos que conforman el

patrimonio de la compañía, generalmente no coinciden con los expuestos en los

Estados Contables, por lo que se recurre a estimaciones para obtener un Valor de

Liquidación, antes de que dicho proceso termine.

VALOR LIQUIDATIVO

Es el valor que tiene una empresa en proceso de liquidación para la asignación de

la cuota de liquidación que corresponde a sus socios o accionistas

VALOR DE LIQUIDACIÓN = Valor de mercado de los activos - valor de mercado

de los pasivos - pasivos contingentes

Lo primero es valorar los activos a precio de mercado, en la medida que se

avance en esos ajustes, el valor en libros/contable se acerca al valor de

liquidación.

Después ajustar también a precio de mercado el valor de los pasivos para

restárselo al activo, es decir, ajustar a lo que se podrían "vender" esos pasivos en

el momento de la valoración.

18

Los pasivos contingentes se refieren a gastos de despido de personal, aspectos

fiscales.... Aunque normalmente no se considera en una valoración genérica, si la

valoración es estricta y se deberá ajustar por cualquier tipo de pasivo que pueda

surgir de la liquidación de la empresa

Tiempo para liquidar.- La empresa no sería capaz de liquidar inmediatamente sus

activos, por lo que se podría imputar un coste financiero a dicho proceso.

Una vez hechos los cálculos, ya se pasa a hablar de descuentos o primas en la

cotización respecto a su valor de liquidación.

VALOR DE LIQUIDACIÓN EN OBRA:

El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra,

asumiendo que toda la planta se vendería intacta dentro de un límite de tiempo

para llevar a término la transacción.

VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA.

El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una venta,

contando con un plazo razonable para encontrar un comprador (es), y en la que el

vendedor se ve en la necesidad de vender sobre una base " tal como está y en

donde está".

VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA:

El importe total de dinero que podría razonablemente percibirse por concepto de

una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor

se ve en la necesidad de vender de inmediato sobre una base " tal como está y

donde está".

19

C"? I I c • I B L I Q T E C A

VALOR EN LIBROS

El importe con que aparece registrado en los libros de contabilidad cualquier

propiedad, derecho, bien, crédito u obligación. En las sociedades por acciones, el

"valor en libros" de una acción común se calcula sumando el capital social

exhibido, con el superávit y las utilidades no distribuidas, restando a la suma el

importe de las acciones preferentes, a su valor nominal o de liquidación, y

dividiendo la diferencia entre el número de acciones comunes que formen parte

del capital social.

El valor en libros representa únicamente "cifras en libros" diferente del valor:

comercial,

valor en el mercado,

valor real,

valor de reposición,

valor de liquidación, etc.

Cualquier cifra en los libros de contabilidad que no se haya ajustado. 12

El presente trabajo pretende establecer la metodología para llegar al valor

comercial de un negocio en marcha.

12 Apuntes de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. Ing. Porfirio Bustamante Sánchez

20

CAPITULO IV

CONCEPTOS DE CONTABILIDAD.

4.1 ANTECEDENTES

Como ya se ha mencionado anteriormente, las empresas son generadoras de

riqueza, y siendo ésta medida en términos monetarios, es necesario registrar todo

movimiento de ingreso y egreso de recursos, así como tener un medio para

expresarlo, a dicha técnica se le conoce como contabilidad, y siendo tan

importante elemento para conocer la situación financiera de cualquier ente

económico es por eso indispensable conocer de dicha disciplina para la valuación

de cualquier empresa.

Durante el siglo XV se gestaron las bases de la contabilidad; en esa época, un

monje llamado Luca Paccioli formalizó un esquema rudimentario para registrar las

operaciones mercantiles que realizaba la congregación de la cual formaba parte.

La aportación de Luca Paccioli a la contabilidad consistió en recopilar los usos y

costumbres de los comerciantes de Genova y Venecia en su libro "Summa",

publicado en 1494, donde habla de la contabilidad por partida doble (cargo y

abono) entre otras valiosas contribuciones.

La contabilidad es una técnica empleada para producir, sistemática y

estructuradamente, información de orden cuantitativo respecto las transacciones

que realiza una entidad económica (persona física o persona moral); dicha

información es expresada en unidades monetarias corrientes y registrada con el

objeto de facilitar la toma de decisiones a los interesados en relación con dicha

entidad económica.

Podemos decir entonces que es un medio con el cual se puede medir la situación

financiera de la entidad en un momento determinado, pero para comparar

situaciones especificas correspondientes a distintos puntos del tiempo habrá que

utilizar conceptos de la matemática financiera y análisis de inversiones, los cuales

se abordarán más adelante. Sin embargo, la contabilidad integra tres objetivos

generales:

21

1. Proporcionar información útil para las actuales y prospectivas inversiones que

deban realizarse.

2. Preparar información que ayude a los usuarios a determinar los montos, la

oportunidad y la incertidumbre de los proyectos asociados con la realización de

inversiones dentro de la entidad económica.

3. Informar acerca de los recursos de una entidad económica, los derechos sobre

de éstos, los efectos de las transacciones y los acontecimientos que cambian esos

recursos y los derechos sobre aquellos.13

Al reconocer a la contabilidad como el idioma de los negocios y como medio para

facilitar información financiera a las entidades económicas, al gobierno, a

particulares y a otros grupos, surgió como consecuencia la necesidad de

establecer normas que aseguren la confiabilidad y la comparabilidad en la

información contable. Estas normas se conocen como "Principios de Contabilidad"

que, en el caso específico de México, son emitidos por el Instituto Mexicano de

Contadores Públicos (IMCP) a través de la Comisión de Principios de

Contabilidad.

4.2 PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD

Los Principios de Contabilidad son un conjunto de postulados generalmente

aceptados que norman el ejercicio profesional de la contaduría pública. Se

considera que, en general, son aceptados porque han operado con efectividad en

la práctica y han sido aceptados por todos los contadores, de hecho, son los

medios a través de los cuales la profesión contable se asegura que la información

financiera cumpla con las características deseadas.

Los principios básicos en que se sustenta una técnica, como la contable, tiene su

origen en principios con una connotación más amplia; Con esto se quiere decir

que tales principios pudieran ser de aplicación a todas las esferas de la vida. En

13 Apuntes de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial ITC. Ing. Enrique Hernández Ruiz

22

este caso, los principios de contabilidad generalmente aceptados están

estructurados en conceptos básicos alrededor de tres áreas:

a) Principios que identifican y delimitan al ente económico o negocio del cual se

pretende informar.

b) Principios que definen la base para cuantificar las operaciones del negocio, es

decir, para llevar a cabo el registro.

c) Principios que hacen referencia a la presentación de información financiera de

las organizaciones.

Los principios que identifican y delimitan al ente son tres, a saber:

ENTIDAD. Este principio postula la identificación de la entidad económica como

un ente independiente en su contabilidad, tanto de sus accionistas o propietarios,

de sus acreedores o deudores, como de otras entidades económicas. El objetivo

de este principio es evitar la mezcla en las operaciones económicas que celebre la

entidad económica con alguna otra organización o individuo.

REALIZACIÓN. Cuantifica las operaciones económicas que realiza una entidad

económica, tanto con otros entes económicos, como los ocurridos por

transformaciones internas o por eventos económicos extemos que afectan a la

entidad, es decir, la contabilidad cuantifica en términos monetarios las operaciones

que realiza una entidad con otros participantes en la actividad económica y ciertos

eventos económicos que la afectan.

PERIODO CONTABLE. Divide la vida económica de la entidad en periodos

predeterminados para conocer los resultados de cada uno de éstos de manera

independiente a su continuidad como institución. Implica dividir las actividades

económicas de la entidad económica en periodos tales como un mes, un trimestre

o un año, por ejemplo.

Los tres principios que definen la base para cuantificar las operaciones del

negocio son:

23

VALOR HISTÓRICO ORIGINAL. Este principio establece que los bienes y

derechos deben registrarse con su costo de adquisición o fabricación; sin

embargo, admite que éstas cifras deben modificarse en caso de que ocurran

eventos posteriores que les hagan perder su significado, aplicando métodos de

ajuste en forma sistemática que preserven la imparcialidad y objetividad de la

información contable.

NEGOCIO EN MARCHA. Presupone la permanencia de la entidad en el mercado

perennemente, excepto el caso de entes en liquidación. Permite suponer, salvo

prueba en contrario, que la entidad económica seguirá operando por tiempo

indefinido, debido a eso no resulta válido usar valores de liquidación al cuantificar

sus recursos y obligaciones.

PARTIDA DOBLE O DUALIDAD ECONÓMICA. Este es, quizá, el más importante

de la contabilidad; es un principio fundamental que implica que toda transacción

de la entidad debe registrarse mostrando el efecto sobre los activos, pasivos y/o

capital.

Por último, los principios que hacen referencia a la presentación de la información

financiera de las organizaciones también son tres:

REVELACIÓN SUFICIENTE. Considera el hecho de que los estados financieros

deben ser claros y comprensibles para juzgar los resultados de operación y la

situación financiera de la entidad. Por este motivo, los estados financieros estarán

acompañados de notas aclaratorias que informarán sobre el procedimiento

seguido para la elaboración de los mismos.

IMPORTANCIA RELATIVA. Propone que en la elaboración de la información

financiera se debe equilibrar el detalle y mutiplicidad de los datos con los

requisitos de utilidad y finalidad de la información.

CONSISTENCIA. Establece que los principios y reglas con las cuales se obtuvo la

información contable deben continuar aplicándose permanentemente para facilitar

su comparación. Asimismo establece que cuando exista algún cambio, éste se

justifique y se anote el efecto que produce en las cifras contables.

24

Como puede apreciarse, los principios de contabilidad son de gran relevancia en

la práctica, debido a que son un medio útil para generar información en apoyo a la

toma de decisiones, asegurando con ello una información contable de calidad; no

obstante, como es de entenderse, en cada tipo de negocio existen intereses

distintos, lógicamente será necesario preparar y presentar diferentes tipos de

información que satisfagan tales necesidades.

4.3 TIPOS DE CONTABILIDAD.

Atendiendo a los usuarios y tipo de información que manejan, la contabilidad

puede clasificarse de la siguiente manera:

CONTABILIDAD FINANCIERA. Su objetivo es presentar información financiera de

propósito general para audiencia y usos externos.

CONTABILIDAD ADMINISTRATIVA Esta orientada al uso estrictamente interno.

CONTABILIDAD DE COSTOS. Permite conocer el costo de producción de los

bienes y/o servicios que ganará la entidad así como su precio de venta.

CONTABILIDAD FISCAL. Incluye el registro y preparación de informes para la

presentación de informes y pagos de impuestos.

CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL. Incluye la contabilidad llevada por la

entidad económica del sector público de manera interna así como también todas

las actividades del país incluyendo sus ingresos y sus gastos.

25

4.4 EL PROCESO CONTABLE

Los registros que aluden los principios contables se efectúan en "cuentas"

específicas que refieren la situación de conceptos plenamente identificados.

Dichas cuentas pueden ser clasificadas en los siguientes tipos:

• ACTIVO.

• PASIVO.

• CAPITAL.

• RESULTADOS.

Las cuentas de activo son aquellas en las que se registran aquellos recursos

económicos propiedad de una entidad, es decir, los bien o derechos de los cuales

se espera rindan beneficios en el futuro. Los tipos de activos varían con relación a

la naturaleza de cada entidad económica, pero en general se clasifican en:

A) ACTIVO CIRCULANTE. Corresponde a todos los movimientos de liquidez de la

entidad económica.

B) ACTIVO FIJO. Son todos los derechos y pertenencias propias para que la

entidad lleve a cabo su proceso de producción, los cuales deberán cumplir con

requisitos mínimos, establecidos con antelación por la propia entidad, en lo relativo

a su costo de adquisición (Costo de Reposición Nuevo -CRN-) y de su vida útil

total referida en términos técnicos o económicos.

C) ACTIVO DIFERIDO. Son aquellos activos que al paso del tiempo se trasladan a

cuentas de gastos, por ejemplo, aquellos pagos que la entidad realiza por

anticipado.

26

Por su parte, las cuentas de pasivo representan lo que el negocio debe a otras

personas o entidades conocidas como proveedores y acreedores; sabiendo que

los proveedores y acreedores tienen derecho prioritario sobre los activos del

negocio en caso de disolución o cierre del mismo, antecediendo a los dueños,

quienes siempre vendrán en último lugar, se puede decir que la equivalencia

numérica de estas cuentas representa la obligación prioritaria que le corresponde

a una entidad.

Cabe señalar que cuando se trata de la escisión de una entidad económica, con el

producto de la venta de los activos se debe pagar primero a los trabadores; en

segundo lugar a los acreedores legales y el remanente queda para los dueños.

Es uso y costumbre contable que las cuentas de pasivo se clasifiquen con base en

su carácter temporal, es decir, en relación con el tiempo en que debe liquidarse la

obligación. Esta clasificación es la siguiente.

A) PASIVO A CORTO PLAZO. Corresponde a todos los compromisos de la

entidad económica que deben liquidarse antes de un año.

B) PASIVO A LARGO PLAZO. Son los compromisos de la entidad económica que

deben liquidarse en plazo equivalente o mayor de un año.

C) PASIVO DIFERIDO. Son aquellos pasivos que al paso del tiempo se trasladan

a cuentas de ingresos, por ejemplo, aquellos cobros que la entidad recibe por

anticipado.

El capital son las aportaciones realizados por los dueños (conocidos como

accionistas) para la creación y sostenimiento de la entidad; Capital Contable y

Capital Neto son otros términos de uso frecuente para designarlas.

Y finalmente, las cuentas de resultados involucran los ingresos ganados por la

entidad, así como sus costos y gastos incurridos en el proceso productivo,

dividiéndose básicamente en dos rubros: Utilidades Acumuladas y Utilidad del

Ejercicio (ultimo ejercicio realizado).

27

La relación que deben guardar los cuatro tipos de cuentas enunciados puede

expresarse mediante la siguiente ecuación contable:

ACTIVO = PASIVO + CAPITAL + RESULTADOS

4.5 RAZONES FINANCIERAS.14

Los indicadores contables son una medición de la información financiera para

proporcionar datos del desarrollo de la empresa desde el punto de vista contable,

es decir, son coeficientes o razones que indican las proporciones que guardan

algunos rubros contables respecto de otros, convirtiéndose éstos en parámetros

de comparación de una entidad económica. Estos indicadores o razones son

obtenidos a partir de lo asentado en los Estados Financieros de la entidad

económica y versan básicamente sobre tres puntos de interés:

A) SOLVENCIA A CORTO PLAZO (MENOS DE UN AÑO NATURAL)

B) ENDEUDAMIENTO O APALANCAMIENTO

C) RENTABILIDAD

Las razones de solvencia a corto plazo miden la capacidad que posee una entidad

económica cualquiera para cumplir sus obligaciones financieras en el futuro

inmediato. Estas son:

1. RAZÓN CIRCULANTE

2. RAZÓN ACIDA

3. RAZÓN DE EFECTIVO

4. CAPITAL DE TRABAJO

5. RAZÓN CAPITAL DE TRABAJO A ACTIVOS

14 Apuntes de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. ITC. Ing. Enrique Hernández Ruiz

28

La razón de circulante es un indicador que pretende reflejar si una empresa tiene

capacidad o no para solventar sus compromisos a corto plazo en función de sus

activos líquidos o circulantes. Se calculará del siguiente modo:

Razón circulante = Activo circulante / Pasivo circulante

Si esta razón es superior a la unidad indicará que hay "liquidez" y que la

probabilidad de presentarse un quebranto en el futuro inmediato es baja, pues

como puede observarse, sería consecuencia de que existe, para ese caso

específico, más activo circulante que pasivo circulante; si por el contrario, esta

razón fuera igual o inferior a la unidad, señalará que existe riesgo de quebranto

inmediato. Por otro lado, si la razón de circulante fuera muy alta, reflejaría que la

empresa tiene excedentes de recursos financieros, que la empresa está siendo

administrada ineficientemente, pues existe una fuerte cantidad de dinero ocioso

que debería invertirse en actividades productivas o venderse.

Si la actividad de entidad económica le impide realizar rápidamente sus

inventarios, se recomienda calcular la razón acida que es la siguiente, misma que

considera la reducción del inventario respecto del total del activo circulante:

Razón acida = (Activo circulante - Inventarios) / Pasivo circulante

Esta razón es comúnmente determinada, por ejemplo, en empresas inmobiliarias,

de venta de automóviles o de equipo de supercómputo, ya que, como puede

entenderse, efectúan ventas poco constantes, inclusive las llevan a cabo unas

cuantas veces al año. Evidentemente sus inventarios tardan mucho en convertirse

en efectivo, por eso es que su grado de solvencia en el corto plazo, aunque no se

celebre venta alguna, se mide con esta razón.

Por su parte, la razón de efectivo, que mide la disposición que se tiene en

chequera y caja, se determina con la siguiente expresión:

Razón de efectivo = Efectivo / Pasivo circulante

El diferencial que existe entre el activo circulante y el pasivo circulante se le

denomina capital de trabajo, concepto que mide simplemente la liquidez que tiene

la entidad económica para llevar a cabo sus actividades comerciales y propias de

su giro, considerando el descuento de sus obligaciones en el futuro inmediato. Su

cálculo es el siguiente:

29

Capital de trabajo = Activo circulante - Pasivo circulante

La razón de capital de trabajo a activos proporciona una medida respecto del

dinero con que la entidad se desarrolla y de sus actitudes de inversión. Si esta

razón permanece constante de un ejercicio a otro, por ejemplo, se reflejaría que se

tienen nuevas inversiones en activo fijo en caso de que la entidad crezca;

sinembargo, como puede apreciarse, es una razón que por sí sola aporta pocos

elementos informativos, por lo que debe ser comparada conjuntamente con otros

indicadores. El cálculo de su valor es:

Razón capital de trabajo a activos = Capital de trabajo / Activos totales

El endeudamiento o apalancamiento está asociado con la manera en que la

entidad usa deuda para financiar sus actividades asociados con este punto son:

1. RAZÓN DE DEUDA TOTAL

2. FACTOR MULTIPLICADOR

La razón de deuda total mide la proporción de la deuda total contraída por la

entidad económica respecto de sus activos totales, indicando esto que, en caso

extremo de un quebranto total, después de liquidar a los socios, también se

pueden pagar los compromisos con los acreedores (si esta razón es inferior a la

unidad). Si el valor de este indicador fuera igual o superior a la unidad, querrá

decir que no se cubrirán las obligaciones contraídas en caso de quebranto y, como

consecuencia, habría problemas fuertes de tipo legal para los accionistas. Esta

razón se calcula del siguiente modo:

Razón deuda total = (Activos totales - Capital contable) / Activos totales

Por su parte, el factor multiplicador es un indicador orientado hacia los accionistas

respecto de la proporción que les corresponde de la empresa contra sus acciones,

es decir, las unidades en valor que corresponden de activo por unidad de valor en

el capital. La razón es la siguiente:

Factor multiplicador = Activos totales / Capital contable

30

Desde el punto de vista de rentabilidad, las razones más usadas que se

fundamentan en la medición de las utilidades de la empresa son:

1. MARGEN DE UTILIDAD

2. RENDIMIENTO EN ACTIVOS (ROA)

3. RENDIMIENTO EN CAPITAL CONTABLE (ROE)

El margen de utilidad mide la proporción de las ganancias generadas por una

entidad, considerando el pago de todos los gastos, costas e impuestos, respecto

de sus ingresos brutos. Este margen se calcula con la siguiente expresión:

Margen de utilidad = Utilidad neta / Ventas

Por su parte, el rendimiento en activos y el rendimiento en capital contable se

calcular con las dos fórmulas siguientes:

RENDIMIENTO EN ACTIVOS (ROA) =

UTILIDAD OPERATIVA/ ACTIVOS TOTALES

RENDIMIENTO EN CAPITAL CONTABLE (ROE) =

UTILIDAD OPERATIVA / CAPITAL CONTABLE .

El correcto análisis de las razones financieras de la empresa , nos da una gran

información del tipo de empresa que estamos valuando, así como del tipo de

inversionistas interesados en la misma, de igual forma representan herramientas

muy útiles para los acreedores o bancos que puedan efectuar préstamos a la

misma.

No se trata en este trabajo hacer un compendio de conocimientos de contabilidad,

sin embargo, se pretende dar a conocer la importancia que tiene el conocimiento

de esta rama del saber humano para entender y comprender los movimientos de

dinero dentro de la empresa , y una vez entendiéndolo poder dar un valor a la

misma, sin el conocimiento de la contabilidad, yo en lo particular, considero

imposible valuar una empresa.

31

CAPITULO V

INFLACIÓN Y PÉRDIDA DEL PODER ADQUISITIVO

5.1 INFLACIÓN

Cuando hablamos de negocios en marcha, que ya han tenido operaciones en el

tiempo pasado, es necesario conocer, términos como inflación y pérdida del poder

adquisitivo, ya que , no es igual, una cifra monetaria registrada en el año de 1995,

a una cifra en el año 2006.

En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido en

términos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas

determinadas en un mercado general, o bien, de bienes específicos; si por el

contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminución en lugar de un

aumento, se dirá que ocurrió deflación.

El nivel agregado de precios es la media de los precios de los bienes y/o servicios

de la economía en relación con una fecha base dada.

Es importante notar que la definición de inflación o deflación, según proceda, es

relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en términos de intercambio

de bienes existiera aumento o disminución, se dirá que existe plusvalía (utilidad) o

minusvalía (pérdida) correspondientemente.

Como ya fue explicado, los precios de mercado están

ligados con la oferta y la demanda y, consecuentemente,

la inflación o deflación dependerá de las reacciones del mercado ante los cambios

en la oferta y la demanda.

Cuando en una economía se presenta inflación continua

combinada con recesión o estancamiento de la actividad

económica durante un periodo determinado, a dicho periodo se le llama

"estanflación", situación que es frecuentemente vista en economías de tipo

emergente.

32

Se mencionó que la inflación es medida como un porcentaje, misma que tiene

como consecuencia inherente la pérdida del poder adquisitivo, concepto también

macroeconómico que se define como la cantidad porcentual de bienes o servicios

que una unidad monetaria deja de adquirir.

Debe entenderse que la inflación y la pérdida del poder adquisitivo son conceptos

diferentes, la primera tiene como consecuencia la segunda, por lo que de ningún

modo les corresponderá el mismo valor porcentual como medida de cada una de

ellas.

5.2 ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC )

El índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es el instrumento estadístico

por medio del cual se mide el fenómeno económico que se conoce como inflación;

y se entiende por inflación, el crecimiento continuo y generalizado de los precios

de los bienes y servicios que se expenden en una economía. El índice Nacional de

Precios al Consumidor (INPC) es importante porque permite conocer cual es la

inflación promedio en el país durante un periodo específico.

El Banco de México inició la estimación mensual del INPC en 1969. En ese

entonces se adoptó como base de comparación para estimar el crecimiento de los

precios el año de 1968 y una estructura de ponderadores proveniente de la

Encuesta de Ingresos y Gastos Familiares, elaborada por el propio Instituto

Central en el año de1963. A partir de entonces se han llevado a cabo tres cambios

de base para el INPC:

(a) en 1978 se modificó la base de comparación .manteniéndose fija la base de

ponderación (1963);

(b) en 1980 se modificaron ambas referencias, fijándose la base de comparación

33

en ese mismo año y definiéndose una base de ponderación a partir de la Encuesta

Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares levantada en 1977(ENIGH 1977); y

(c) finalmente, el último cambio se incorporó en 1994, cuando se adoptaron

nuevos ponderadores con fundamento en los gastos reportados en la ENIGH

1989. De ese esfuerzo provino la definición de las bases de comparación (1994) y

de ponderación (1993) que están en vigor en la actualidad acerca de los

antecedentes presentados, conviene hacer dos observaciones. Por una parte, la

instrumentación del cambio de base para un índice que agrupa a un número

grande de precios de bienes y servicios (como es el INPC), requiere de dos

procedimientos bien identificados:

(a) la definición del período contra el cual se compararán los

precios (base de comparación); y,

(b) una estimación de cómo se distribuye el gasto de los hogares, de lo cual se

derivan los ponderadores del indicador (base de ponderación )

Los principales componentes del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)

se agrupan en ocho categorías, de acuerdo con la forma en que los consumidores

distribuyen su gasto:

1. Alimentos, bebidas y tabaco;

2. Ropa, calzado y accesorios;

3. Vivienda;

4. Muebles, aparatos y accesorios domésticos;

5. Salud y cuidado personal;

6. Transporte;

7. Educación y esparcimiento; y

8. Otros servicios.

Para la elaboración del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se hace

un seguimiento continuo de los precios de productos específicos. Sin embargo,

para fines de cálculo del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) estos

específicos se agrupan para formar conjuntos aproximadamente homogéneos de

34

bienes y servicios que se denominan genéricos. Estos últimos constituyen la

menor unidad de ponderación dentro del índice Nacional de Precios al

Consumidor (INPC). En la práctica, cada mes se recopilan 170,000 cotizaciones

de productos específicos que se agrupan en 313 conceptos genéricos.

El Banco de México publica el nivel del índice Nacional de Precios al Consumidor

(INPC) en el Diario Oficial de la Federación los días 10 y 25 de cada mes o, en su

caso, el día hábil inmediato anterior. Además de la publicación quincenal del

índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), también se cuenta con una

mensual, que se divulga el día 10 de cada mes. Cabe señalar que el dato del

índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) mensual y del quincenal es un

promedio del periodo respectivo.

Al hablar del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es necesario referir

un año base, el cual es el punto de referencia en el tiempo a partir del cual se

efectúan las comparaciones del cambio en los precios. La teoría moderna sobre la

medición de la inflación señala qué a medida que la canasta y la base de

ponderación de los índices de precios se alejan del período de comparación o

punto de referencia, la inflación estimada tiende a presentar un sesgo al alza. Si

bien dicho sesgo resulta casi imperceptible en un punto en el tiempo, a medida

que se acumule puede resultar importante.

Según la teoría sobre la estimación de la inflación (Baker (1999)), a medida que

los ponderadores del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se alejan

de su período base, la medición resultante tiende a sobreestimar el incremento

promedio. Esta diferencia puede ser poco significativa en un punto en el tiempo,

pero dado que se vuelve sistemática en periodos sucesivos tiende a generar un

mayor sesgo acumulado.

Para evitar lo anterior la base del índice Nacional de Precios al Consumidor es la

segunda quincena de junio de 2002, de manera que se obtiene concordancia y se

elimina la ocurrencia del mencionado sesgo. Sin embargo, la estructura de los

precios corresponde al consumo del año 2000, pero valuada con los precios de la

segunda quincena de junio de 2002.

35

Con base en lo anterior, se establece que para relacionar dos valores en el

tiempo, las expresiones que deben aplicarse son, según sea el caso:

INPC V =V actual

actual referencia T\TT)/^ referencia

INPC , . T7 jr rejerencia

referencia actual T\Tr)S^ lJyrCactual

donde:

Vactuai: Valor en la fecha de actualización (presente).

Vreferencía: Valor en la fecha anterior a la actualización (pasado).

INPCactuai: índice Nacional de Precios al Consumidor de la fecha presente.

INPCreferenc¡a: índice Nacional de Precios al Consumidor de fecha anterior.

36

Cabe indicar que en nuestro país hubo una transformación en el valor monetario y

un periodo de transición en la denominación de la moneda; lo primero consistió en

que a partir del 1 de enero de 1992, para referir cualquier cantidad monetaria, ésta

debía ser dividida por mil de manera permanente, esto significó que el punto

decimal de todas las cantidades debía recorrerse hacia la izquierda tres

posiciones para situarse a la derecha de los millares; lo segundo consistió en que

del 1 de enero de 1992 al 31 de diciembre de 1993 la unidad monetaria se llamó

"nuevo peso", y todas las cantidades que hacían referencia a ella se les antecedía

el símbolo "N$". A partir del 1 de enero de 1994 la moneda recuperó su nombre

"peso" y a las cantidades monetarias de nueva cuenta se les antecedía el símbolo

"$".

Lo anterior se traduce en que al referir:

a) Cantidades en fechas anteriores al 1 de enero de 1992, éstas deberán

ser multiplicadas por mil y denominadas "pesos corrientes en la fecha

referida".

b) Cantidades monetarias del 1 de enero de 1992 y el 31 de diciembre de

1993 deberán denominarse como "nuevos pesos corrientes en la fecha

referida".

c) Cantidades de fechas posteriores al 31 de diciembre de 1993 deberán

ser simplemente "pesos corrientes en la fecha referida".

También cabe señalar que las unidades monetarias de la fecha referida serán de

carácter "corriente", pues esa es la naturaleza del INPC, índice que se utiliza para

el fin sobre el cual versa este punto.

El correcto manejo del INPC, nos va a ser de gran utilidad para actualizar los

valores históricos de la empresa a valuar, para conocer y comparar con cifras

comparables como se ha venido comportando la empresa durante el transcurso de

su vida productiva.

38

ÍND ICE N A C I O N A L DE PRECIOS A L C O N S U M I D O R Base 2Q Jun 2002

Año 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 199S 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 1969 1968 1967 1966 1965 1964 1963 1962 1961 1960 1959 1958 1957 1956 1955 1954 1953 1952 1951 1950

Ene 112.5540 107.6610 103.3200 98.2530 93.7651 86.7299 78.1186 65.6377 56.9416 45.0334 29.6821 26.9283 25.0501 22.5030 19.0789 15.0101 12.2555 9.1076 3.2900 1.6100 0.9704 0.6037 0.3481 0.1657 0.1267 0.0991 0.0815 0.0693 0.0580 0.0450 0.0402 0.0341 0.0275 0.0258 0.0247 0.0235 0.0224 0.0219 0.0216 0.0209 0.0207 0.0200 0.0196 0.0191 0.0193 0.0184 0.0182 0.0178 0.0166 0.0165 0.0150 0.0128 0.0125 0.0130 0.0111 0.0093

Feb 112.9290 108.3050 103.6070 98.1899 93.7030 87.4992 79.1685 66.7868 57.8985 46.0844 30.9402 27.0669 25.2548 22.7696 19.4119 15.3500 12.4219 9.8672 3.5274 1.6816 1.0107 0.6355 0.3668 0.1723 0.1298 0.1014 0.0827 0.0703 0.0592 0.0458 0.0404 0.0349 0.0277 0.0259 0.0248 0.0235 0.0225 0.0219 0.0218 0.0209 0.0208 0.0203 0.0197 0.0193 0.0193 0.0184 0.0182 0.0177 0.0166 0.0166 0.0151 0.0128 0.0124 0.0129 0.0116 0.0094

Mar 113.4380 108.6720 104.2610 98.6921 94.2967 87.9843 79.9040 67.5692 58.6191 47.0989 32.7647 27.2060 25.4019 23.0014 19.6887 15.6206 12.5565 10.3725 3.7605 1.7598 1.0499 0.6627 0.3846 0.1785 0.1325 0.1035 0.0838 0.0710 0.0603 0.0463 0.0407 0.0351 0.0280 0.0260 0.0249 0.0236 0.0225 0.0221 0.0218 0.0209 0.0209 0.0203 0.0197 0.0194 0.0192 0.0188 0.0183 0.0178 0.0167 0.0166 0.0154 0.0129 0.0125 0.0130 0.0121 0.0098

Abr 113.8420 108.8360 104.4390 99.2312 94.7724 88.4849 80.6373 68.2013 59.2523 48.4378 35.3743 27.3393 25.6789 23.2063 19.8950 15.8583 12.7443 10.6918 4.0895 1.8517 1.0822 0.6913 0.4089 0.1882 0.1355 0.1053 0.0846 0.0718 0.0612 0.0466 0.0410 0.0356 0.0284 0.0262 0.0250 0.0236 0.0226 0.0222 0.0218 0.0210 0.0210 0.0204 0.0197 0.0196 0.0193 0.0192 0.0183 0.0180 0.0170 0.0167 0.0156 0.0133 0.0125 0.0131 0.0124 0.0099

May 113.5560 108.5630 104.1020 99.4324 94.9899 88.8156 81.1224 68.7446 59.7931 49.3207 36.8534 27.4714 25.6945 23.3594 20.0895 16.1350 12.9197 10.8987 4.3978 1.9546 1.1078 0.7143 0.4267 0.1988 0.1376 0.1070 0.0857 0.0725 0.0617 0.0470 0.0416 0.0359 0.0287 0.0262 0.0251 0.0237 0.0226 0.0224 0.0216 0.0210 0.0210 0.0205 0.0198 0.0196 0.0193 0.0191 0.0181 0.0181 0.0171 0.0166 0.0155 0.0139 0.0127 0.0131 0.0127 0.0099

Jun 113.4470 108.7370 104.1880 99.9172 95.2145 89.3417 81.6554 69.5571 60.3236 50.1238 38.0230 27.6088 25.8386 23.5175 20.3003 16.4904 13.0766 11.1210 4.7160 2.0800 1.1356 0.7401 0.4428 0.2084 0.1395 0.1091 0.0866 0.0735 0.0625 0.0472 0.0422 0.0362 0.0289 0.0264 0.0252 0.0238 0.0226 0.0222 0.0215 0.0211 0.0210 0.0205 0.0197 0.0196 0.0193 0.0191 0.0181 0.0181 0.0171 0.0165 0.0157 0.0141 0.0126 0.0131 0.0129 0.0098

Jul 113.8910 109.0220 104.3390 100.2040 94.9671 89.6902 82.1951 70.2278 60.8492 50.8364 38.7982 27.7313 25.9627 23.6660 20.4797 16.7911 13.2074 11.3067 5.0980 2.1838 1.1751 0.7644 0.4647 0.2191 0.1420 0.1122 0.0877 0.0747 0.0632 0.0475 0.0426 0.0367 0.0297 0.0265 0.0252 0.0240 0.0227 0.0222 0.0217 0.0212 0.0209 0.0207 0.0198 0.0197 0.0193 0.0193 0.0181 0.0181 0.0173 0.0163 0.0159 0.0141 0.0128 0.0129 0.0128 0.0099

Ago 114.0270 109.6950 104.6520 100.5850 95.5298 90.1831 82.6578 70.9030 61.3902 51.5121 39.4417 27.8605 26.1017 23.8114 20.6222 17.0773 13.3332 11.4107 5.5146 2.3579 1.2265 0.7861 0.4828 0.2437 0.1449 0.1145 0.0890 0.0755 0.0645 0.0480 0.0430 0.0372 0.0302 0.0267 0.0254 0.0241 0.0227 0.0223 0.0218 0.0214 0.0209 0.0209 0.0197 0.0197 0.0191 0.0193 0.0182 0.0180 0.0176 0.0163 0.0160 0.0142 0.0127 0.0129 0.0125 0.0101

Sep 114.4840 110.6020 105.2750 101.1900 96.4191 90.8419 83.4564 72.0529 62.1548 52.3357 40.2576 28.0586 26.2950 24.0185 20.8276 17.3207 13.4607 11.4758 5.8779 2.4994 1.2755 0.8095 0.4976 0.2567 0.1476 0.1158 0.0901 0.0764 0.0656 0.0496 0.0433 0.0376 0.0309 0.0268 0.0255 0.0241 0.0229 0.0224 0.0219 0.0214 0.0209 0.0206 0.0197 0.0198 0.0191 0.0194 0.0179 0.0177 0.0175 0.0163 0.0160 0.0142 0.0129 0.0127 0.0127 0.0104

Oct 114.4840 111.3680 105.6610 101.6360 96.8548 91.4674 83.9850 73.0854 62.6515 52.9889 41.0859 28.2060 26.4026 24.1914 21.0699 17.5697 13.6598 11.5634 6.3677 2.6422 1.3239 0.8378 0.5141 0.2700 0.1508 0.1175 0.0917 0.0773 0.0661 0.0524 0.0435 0.0383 0.0313 0.0268 0.0255 0.0241 0.0232 0.0223 0.0220 0.0214 0.0209 0.0206 0.0196 0.0198 0.0191 0.0192 0.0180 0.0179 0.0175 0.0162 0.0162 0.0145 0.0129 0.0128 0.0127 0.0105

Nov 115.5910 112.3180 106.5380 102.4580 97.2197 92.2495 84.7319 74.3797 63.3524 53.7918 42.0990 28.3568 26.5190 24.3924 21.5930 18.0362 13.8515 11.7182 6.8728 2.8208 1.3850 0.8666 0.5443 0.2837 0.1538 0.1196 0.0929 0.0781 0.0668 0.0548 0.0438 0.0394 0.0317 0.0270 0.0256 0.0242 0.0232 0.0223 0.0220 0.0214 0.0209 0.0208 0.0196 0.0198 0.0192 0.0191 0.0182 0.0181 0.01.75 0.0164 0.0163 0.0147 0.0128 0.0127 0.0130 0.0107

Die 116.3010 112.5500 106.9960 102.9040 97.3543 93.2482 85.5807 76.1946 64.2400 55.5141 43.4706 28.6055 26.7212 24.7397 22.1013 18.6046 14.3190 11.9627 7.8879 3.0435 1.4793 0.9034 0.5676 0.3140 0.1579 0.1227 0.1139 0.0787 0.0678 0.0783 0.0442 0.0397 0.0329 0.0271 0.0257 0.0245 0.0234 0.0223 0.0218 0.0215 0.0209 0.0208 0.0197 0.0197 0.0192 0.0192 0.0182 0.0182 0.0175 0.0165 0.0162 0.0148 0.0128 0.0127 0.0130 0.0108

39

INFLACIÓN M ENSUAL

Año 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 1969 1968 1967 1966 1965 1964 1963 1962 1961 1960 1959 1958 1957 1956 1955 1954 1953 1952 1951 1950

Ene 0.00% 0.62% 0.40% 0.92% 0.55% 1.34% 2.53% 2.18% 2.57% 3.60% 3.76% 0.78% 1.25% 1.82% 2.55% 4.83% 2.45% 15.46% 8.10% 8.84% 7.42% 6.36% 10.86% 4.94% 3.26%

-12.99% 3.56% 2.21%

-25.93% 1.81% 1.26% 3.65% 1.48% 0.39% 0.82% 0.43% 0.45% 0.46% 0.47% 0.00% -0.48% 1.52% -0.51% -0.52% 0.52% 1.10% 0.00% 1.71% 0.61% 1.85% 1.35% 0.00% -1.57% 0.00% 2.78%

Feb 0.33% 0.60% 0.28% -0.06% -0.07% 0.89% 1.34% 1.75% 1.68% 2.33% 4.24% 0.51% 0.82% 1.18% 1.75% 2.26% 1.36% 8.34% 7.22% 4.45% 4.15% 5.27% 5.37% 3.98% 2.45% 2.32% 1.47% 1.44% 2.07% 1.78% 0.50% 2.35% 0.73% 0.39% 0.40% 0.00% 0.45% 0.00% 0.93% 0.00% 0.48% 1.50% 0.51% 1.05% 0.00% 0.00% 0.00% -0.56% 0.00% 0.61% 0.67% 0.00% -0.80% -0.77% 4.50% 1.08%

Mar 0.45% 0.34% 0.63% 0.51% 0.63% 0.55% 0.93% 1.17% 1.24% 2.20% 5.90% 0.51% 0.58% 1.02% 1.43% 1.76% 1.08% 5.12% 6.61% 4.65% 3.88% 4.28% 4.85% 3.60% 2.08% 2.07% 1.33% 1.00% 1.86% 1.09% 0.74% 0.57% 1.08% 0.39% 0.40% 0.43% 0.00% 0.91% 0.00% 0.00% 0.48% 0.00% 0.00% 0.52% -0.52% 2.17% 0.55% 0.56% 0.60% 0.00% 1.99% 0.78% 0.81% 0.78% 4.31% 4.26%

Abr 0.36% 0.15% 0.17% 0.55% 0.50% 0.57% 0.92% 0.94% 1.08% 2.84% 7.96% 0.49% 1.09% 0.89% 1.05% 1.52% 1.50% 3.08% 8.75% 5.22% 3.08% 4.32% 6.32% 5.43% 2.26% 1.74% 0.95% 1.13% 1.49% 0.65% 0.74% 1.42% 1.43% 0.77% 0.40% 0.00% 0.44% 0.45% 0.00% 0.48% 0.48% 0.49% 0.00% 1.03% 0.52% 2.13% 0.00% 1.12% 1.80% 0.60% 1.30% 3.10% 0.00% 0.77% 2.48% 1.02%

May -0.25% -0.25% -0.32% 0.20% 0.23% 0.37% 0.60% 0.80% 0.91% 1.82% 4.18% 0.48% 0.06% 0.66% 0.98% 1.74% 1.38% 1.94% 7.54% 5.56% 2.37% 3.33% 4.35% 5.63% 1.55% 1.61% 1.30% 0.97% 0.82% 0.86% 1.46% 0.84% 1.06% 0.00% 0.40% 0.42% 0.00% 0.90% -0.92% 0.00% 0.00% 0.49% 0.51% 0.00% 0.00% -0.52% -1.09% 0.56% 0.59% -0.60% -0.64% 4.51% 1.60% 0.00% 2.42% 0.00%

Jun -0.10% 0.16% 0.08% 0.49% 0.24% 0.59% 0.66% 1.18% 0.89% 1.63% 3.17% 0.50% 0.56% 0.68% 1.05% 2.20% 1.21% 2.04% 7.24% 6.42% 2.51% 3.61% 3.77% 4.83% 1.38% 1.96% 1.05% 1.38% 1.30% 0.43% 1.44% 0.84% 0.70% 0.76% 0.40% 0.42% 0.00% -0.89% -0.46% 0.48% 0.00% 0.00% -0.51% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% -0.60% 1.29% 1.44% -0.79% 0.00% 1.57% -1.01%

Jul 0.39% 0.26% 0.14% 0.29% -0.26% 0.39% 0.66% 0.96% 0.87% 1.42% 2.04% 0.44% 0.48% 0.63% 0.88% 1.82% 1.00% 1.67% 8.10% 4.99% 3.48% 3.28% 4.95% 5.13% 1.79% 2.84% 1.27% 1.63% 1.12% 0.64% 0.95% 1.38% 2.77% 0.38% 0.00% 0.84% 0.44% 0.00% 0.93% 0.47% -0.48% 0.98% 0.51% 0.51% 0.00% 1.05% 0.00% 0.00% 1.17% -1.21% 1.27% 0.00% 1.59% -1.53% -0.78% 1.02%

Ago 0.12% 0.62% 0.30% 0.38% 0.59% 0.55% 0.56% 0.96% 0.89% 1.33% 1.66% 0.47% 0.54% 0.61% 0.70% 1.70% 0.95% 0.92% 8.17% 7.97% 4.37% 2.84% 3.89% 11.23% 2.04% 2.05% 1.48% 1.07% 2.06% 1.05% 0.94% 1.36% 1.68% 0.75% 0.79% 0.42% 0.00% 0.45% 0.46% 0.94% 0.00% 0.97% -0.51% 0.00% -1.04% 0.00% 0.55% -0.55% 1.73% 0.00% 0.63% 0.71% -0.78% 0.00% -2.34% 2.02%

Sep 0.40% 0.83% 0.60% 0.60% 0.93% 0.73% 0.97% 1.62% 1.25% 1.60% 2.07% 0.71% 0.74% 0.87% 1.00% 1.43% 0.96% 0.57% 6.59% 6.00% 4.00% 2.98% 3.07% 5.33% 1.86% 1.14% 1.24% 1.19% 1.71% 3.33% 0.70% 1.08% 2.32% 0.37% 0.39% 0.00% 0.88% 0.45% 0.46% 0.00% 0.00% -1.44% 0.00% 0.51% 0.00% 0.52% -1.65% -1.67% -0.57% 0.00% 0.00% 0.00% 1.57% -1.55% 1.60% 2.97%

Oct 0.00% 0.69% 0.37% 0.44% 0.45% 0.69% 0.63% 1.43% 0.80% 1.25% 2.06% 0.53% 0.41% 0.72% 1.16% 1.44% 1.48% 0.76% 8.33% 5.71% 3.79% 3.50% 3.32% 5.18% 2.17% 1.47% 1.78% 1.18% 0.76% 5.65% 0.46% 1.86% 1.29% 0.00% 0.00% 0.00% 1.31% -0.45% 0.46% 0.00% 0.00% 0.00% -0.51% 0.00% 0.00% -1.03% 0.56% 1.13% 0.00% -0.61% 1.25% 2.11% 0.00% 0.79% 0.00% 0.96%

Nov 0.97% 0.85% 0.83% 0.81% 0.38% 0.86% 0.89% 1.77% 1.12% 1.52% 2.47% 0.53% 0.44% 0.83% 2.48% 2.66% 1.40% 1.34% 7.93% 6.76% 4.62% 3.44% 5.87% 5.07% 1.99% 1.79% 1.31% 1.03% 1.06% 4.58% 0.69% 2.87% 1.28% 0.75% 0.39% 0.41% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.97% 0.00% 0.00% 0.52% -0.52% 1.11% 1.12% 0.00% 1.23% 0.62% 1.38% -0.78% -0.78% 2.36% 1.90%

Die 0.61% 0.21% 0.43% 0.44% 0.14% 1.08% 1.00% 2.44% 1.40% 3.20% 3.26% 0.88% 0.76% 1.42% 2.35% 3.15% 3.38% 2.09% 14.77% 7.89% 6.81% 4.25% 4.28% 10.68% 2.67% 2.59% 22.60% 0.77% 1.50%

42.88% 0.91% 0.76% 3.79% 0.37% 0.39% 1.24% 0.86% 0.00% -0.91% 0.47% 0.00% 0.00% 0.51% -0.51% 0.00% 0.52% 0.00% 0.55% 0.00% 0.61% -0.61% 0.68% 0.00% 0.00% 0.00% 0.93%

40

CAPITULO VI

.ELEMENTOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS

Las matemáticas financieras se refieren al tratamiento del dinero en el tiempo, y

tratan de equiparar el impacto que tiene el tiempo con respecto a una tasa de

interés que ganaría.

Por ejemplo si tenemos un capital de mil pesos y en una inversión determinada

gana el 12% de interés anual, al término del año tendremos mil ciento veinte

pesos ,mil pesos por el capital mas ciento veinte pesos por el interés ganado, para

las matemáticas financieras mil pesos en el presente es igual a mil ciento veinte

pesos dentro de un año a un interés del 12% anual ( capitalizable una vez al año ),

es decir, traer a valor presente 1120.00 pesos es equivalente a 1000 pesos.

Los dos elementos primordiales en las matemáticas financieras, además del

dinero, es el período de tiempo, y la tasa de interés.

A continuación explicaremos los conceptos generales para entender el lenguaje de

las matemáticas financieras.

6.1 TIPOS DE TASAS

TASA EFECTIVA:

Es aquella tasa que se calcula para un período determinado y que puede cubrir

períodos intermedios.

TASA NOMINAL:

Es aquella tasa que se da para un año, esta debe ser convertida en efectiva, para

que se pueda aplicar en la fórmula del interés.

TASA REAL:

Valor de la tasa nominal considerando los efectos de la inflación correspondiente.

41

TASA REAL EFECTIVA:

Tasa que se calcula para un período determinado y que puede cubrir períodos

intermedios.

TASA DE PRODUCTIVIDAD:

La palabra productividad se ha vuelto muy popular en la actualidad, ya que se

considera, que el mejoramiento de la productividad es el motor que esta detrás del

progreso económico y de las utilidades.

Productividad se usa para promover un producto o servicio, como si fuera una

herramienta de comercialización.

A principios del siglo XX el término productividad adquirió un significado mas

preciso, se definió: como una relación entre lo producido y los medios empleados

para hacerlo. En 1950, la organización para la cooperación económica europea

ofreció una definición mas formal de la productividad: "Productividad es el'cociente

que se obtiene de dividir la producción por uno de los factores de la producción".

Con frecuencia se confunden entre si los términos productividad, eficiencia y

efectividad.

Eficiencia es la razón entre la producción real obtenida y la producción estándar

esperada. Efectividad es el grado en el que se logran los objetivos.

En otras palabras, la forma en que se obtienen un conjunto de resultados refleja la

efectividad, mientras que la forma en que se utilizan los recursos para lograrlos se

refiere a la eficiencia

La productividad es una combinación de ambas, ya que la efectividad esta

relacionada con el desempeño y la eficiencia con la utilización de recursos

TASA DE RENDIMINETO MINIMA ACEPTABLE (TREMA)

Es una tasa de interés que indica el rendimiento mínimo que se espera tenga el

proyecto o negocio en marcha. Podemos concluir que es la tasa que desea ganar

el inversionista y va directamente ligada al riesgo y a la incertidumbre del negocio.

42

TASA PASIVA

Se llama tasa pasiva a toda tasa de interés que los bancos pagan a los

ahorradores por las diversas inversiones que hacen con ellos, y se llama pasiva

por que la generan los pasivos que representan dichas inversiones.

TASA LÍDER.

Se le llama tasa lider a la mayor tasa pasiva para una determinada fecha o

período.

TASA ACTIVA

Se le llama tasa activa a toda tasa de interés que el banco cobra por los diversos

préstamos que realiza. Las tasas activas se fijan, generalmente, en función de la

tasa líder a la cual se le aumenta, bien sea un cierto porcentaje de la misma o un

determinado número de puntos porcentuales

TASA PREFERENCIAL:

En ocasiones, algunas de las tasas activas tienen un trato especial, el cual puede

consistir en un menor valor de la tasa de la que pudiera considerarse como

normal, refinanciamiento de parte de los intereses, etc.

6.2 TÉRMINOS USADOS EN MATEMÁTICAS FINANCIERAS

RIESGO:

Probabilidad de que el valor presente de un conjunto de utilidades económicas o

financieras de un proceso productivo o de inversión sean negativas, es decir, es la

medida de la posibilidad de que existan pérdidas económicas o financieras,

existiendo relación entre este concepto y el de tasa de productividad.

FLUJO DE EFECTIVO: Cantidad de recursos operados por una entidad

concalidad neta de ingresos o de egresos durante un periodo determinado,

indicado en un instante específico del tiempo.

43

DIAGRAMA DE FLUJO DE EFECTIVO: Es la representación gráfica de la

operación de los recursos de una entidad determinada durante un plazo

determinado, representados éstos de forma pseudo vectorial en un segmento

del tiempo dividido en intervalos equivalentes, donde la magnitud corresponde

con la cantidad neta operada, la dirección será siempre perpendicular al

segmento del tiempo, el sentido será positivo cuando se trate de un ingreso

(percepción, beneficio o ahorro) y negativo si se trata de un egreso (pago,

perjuicio, costo, gasto o inversión), y el punto de aplicación corresponderá con

el instante específico del tiempo en que se acumulan los recursos de un

periodo determinado.

ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN (O DE INGRESOS): Método que considera

las rentas producidas y/o beneficios generados por el objeto de valuación. La

capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o

derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que

se obtienen durante la vida económica del bien, y con una tasa que involucra la

productividad y todos los riesgos asociados con el bien o derecho que se trate.

Este enfoque refleja el principio de anticipación, conociendo al resultado que se

obtiene como "valor de uso".

DEFLACTACIÓN: Procedimiento mediante el cual una cantidad es modificada y

trasladada a un instante anterior en el tiempo. Un valor futuro se trae a valor

presente.

INGRESO: Cantidad de recursos económicos que representan beneficio a una

entidad.

REFLACTACIÓN.: Procedimiento inverso a la deflactación , mediante el cual una

cantidad es modificada y trasladada a un instante posterior en el tiempo. Un valor

presente se lleva a valor futuro.

44

6.3 TIPOS DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS

No perdiendo de vista que el objetivo de un proyecto es que se incremente el

patrimonio del inversionista, es necesario tomar en cuanta la viabilidad del

mismo para lo cual se toma en cuenta los siguientes tipos de evaluaciones

- Evaluación Económica: Tiene que ver con la identificación y medición de los

costos económicos del proyecto y el tamaño y distribución de sus beneficios.

- Evaluación Técnica: Se refiere al diseño, ingeniería, aspectos ecológicos,

estimaciones de los costos operativos relacionados con el proceso de

construcción y a la operación del proyecto una vez concluido.

- Evaluación Institucional: Se centra en las problemas organizacionales,

administrativos y de personal relativos en la construcción y operación.

- Evaluación Financiera: Se utiliza para determinar qué fondos se requerirán y si

el proyecto será financieramente viable, es decir determina si se cumplirá con las

obligaciones financieras y que el capital invertido tenga una tasa de retorno

positiva. El análisis financiero se enfoca en los ingresos y egresos de la empresa

responsable del proyecto y usualmente se totaliza en el flujo de efectivo y en los

balances de la empresa.

- Evaluación Comercial: Trata la procuración de bienes y servicios para formular

y operar el proyecto y el "marketing" asociado a su venta.

- Evaluación Social: Considera los objetivos sociales del proyecto, tales como la

unidad nacional, los beneficios a comunidades aisladas, la distribución de los

bienes, etc.

6.4 INDICADORES EN LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS

Una vez determinados los "proyectos de inversión", se procederá en

consecuencia a la evaluación determinística (condiciones de certidumbre) y

jerarquización de los mismos para determinar la contribución o utilidad de cada

uno de ellos al logro de las metas establecidas por el inversionista.

45

Generalmente la contribución de los proyectos se expresa en términos de

retornos monetarios como base de comparación entre cada acción a

emprender.

Con base en los resultados obtenidos en la evaluación y considerando que la

pretensión es maximizar la utilidad susceptible de ser generada, se

seleccionará la mejor alternativa de inversión, y para ello se deberá seleccionar

el, o los subconjuntos de proyectos que maximicen la utilidad global respectiva,

toda vez que cumplan con las restricciones de tipo tecnológico, económico y de

financiamiento que en su caso procedan.

Suponiendo la certeza de las características cuantitativas de un proyecto, se

presentan los siguientes criterios que permiten clasificar las inversiones en

favorables (rentables) o desfavorables (no rentables) en términos del

crecimiento patrimonial del inversionista.

Aunque existen más indicadores, en este trabajo solo se consideraron los

siguientes:

VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El método del Valor Presente Neto es uno de los criterios financieros más

ampliamente utilizado en el Análisis de Inversiones. Se considerará que la

inversión es rentable si el Valor Presente Neto (VPN) tiene un valor positivo, y

en caso contrario será no rentable; por lo que se deduce entonces que el

resultado que se obtiene refleja si el proyecto será capaz de generar utilidades

o pérdidas respectivamente.

Este método tiene las ventajas que a continuación se numeran:

Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de la teoría

del interés.

1. Existe verdadera facilidad para calcularlo.

2. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.

Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa

de interés para deflactación que sea utilizada.

46

TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

La Tasa Interna de Retorno (TIR), considerada también como tasa interna de

rendimiento financiero, se define como la tasa de interés de deflactación que

hace que el Valor Presente Neto de todos los Flujos de Efectivo Neto de una

inversión o proyecto, sea igual a cero, satisfaciendo la siguiente ecuación:

n

f(TIR) = IFEN (1+TIR)-t = 0,

t=1

donde la Tasa Interna de Retorno (TIR) es la solución o raíz de dicha ecuación.

Es necesario observar que la ecuación anterior representa el desarrollo de un

polinomio de grado "t".

En la actualidad y con la ventajas de tener una herramienta poderosa como la

hoja de cálculo de excel, es posible conocer la TIR, con sólo poner los valores

de los flujos en los períodos.

RELACIÓN BENEFICIO SOBRE COSTO (B/C)

Este indicador se define como la relación entre los Beneficios (Flujos de

Efectivo Neto positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un

proyecto a valores actuales (Valor Presente). Si la relación Beneficio sobre

Costo (B/C) es mayor que la unidad, el proyecto deberá aceptarse pues indica

que sus beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente

para el o los inversionistas (inversión rentable). Si por el contrario, esta relación

fuera menor que uno, se debe rechazar el proyecto pues indica que sus costos

son mayores a sus beneficios y por lo tanto el proyecto no es rentable.

La relación Beneficio sobre Costo (B/C) se calculará aplicando la siguiente

relación: nn(B/C)i = £ Bt(1+i)-t/ Z Ct(1+i)-t.

ÍNDICE DE RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (IRI)15

Este índice será calculado con la siguiente ecuación:

n

IRI = V P N / I C (1+iHl i i t

t=1

Se considerará como rentable un proyecto cuyo índice de Rentabilidad de

Inversión sea positivo; y como no rentable el caso negativo.

PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE (PPE)16

Con el método del Pago Periódico Equivalente (PPE), todos los ingresos y

gastos que ocurran dentro del tiempo analizado son convertidos a una cantidad

periódica equivalente (uniforme). Cuando dicha cantidad periódica es positiva,

el proyecto generará utilidades y es conveniente llevarlo a cabo; si es negativo

ocurre lo inverso.

El Pago Periódico Equivalente (PPE) será determinado con la expresión

siguiente y con base en el número de intervalos uniformes en el que será

dividido el horizonte de inversión analizado ("mn"), mismos que constituirán los

periodos de distribución del Valor Presente Neto (VPN): PPE = VPN (i) / [1 - (1 + i)-mn].

i i

TASA DE RENTABILIDAD EQUIVALENTE (TRE)

habiendo calculado el Pago Periódico Equivalente (PPE), se hará la suposición

que éste es el valor presente de una renta periódica, la cual es generada por la

inversión en el proyecto de los Flujos de Efectivo Neto negativos (Costos) en Valor

Presente, por lo que el cálculo de esta tasa se realizará de la siguiente manera:

TRE = PPE / 1 C (1+i)-tl i i t

48

Es el análisis de los indicadores antes expuestos, como los resultados de un

estudio de laboratorio para los médicos ya que mediante ellos será posible

diagnosticar a un proyecto, conociendo sus signos y síntomas y pode

compararlo con algún otro proyecto, con parámetros establecidos o

esperados por el inversionista.

49

• I B L W T ^ C A TIPOS DE MÉTODOS DE VALUACIÓN DE EMPRESAS

El proceso a seguir y la metodología de valuación aplicable (y por ende el valor

de la empresa), dependerá de las características, particularidades y

condiciones en que ésta se encuentre.17

Una empresa puede encontrarse de acuerdo a su circunstancia en: proceso de

liquidación, con resultados negativos, en proceso de crecimiento, de reciente

creación y la más en funcionamiento normal.

Los adquirientes potenciales pueden pensar en liquidarla, utilizar únicamente

parte de sus activos, fusionarla con otra entidad o continuar con sus

operaciones normales o explotación, adquirirla total o parcialmente, etc.

Por otra parte, son diversos los métodos aplicables a la valoración de

empresas, para su estudio se ha realizado una clasificación de acuerdo al tipo

de información y datos que se utilizan al aplicarlos:

Estáticos: se basan en cifras históricas contenidas en los estados financieros y

datos del mercado, sin tomar en cuenta los beneficios futuros.

Dinámicos: se basan en cifras futuras, que emanan de los estados financieros

proyectados.18

17 Valuación de empresas proceso y metodología, Carlos Siu Villanueva. Pag.55

18 Valuación de empresas proceso y metodología, Carlos Siu Villanueva. Pag. 57

50

7.1 MÉTODOS ESTÁTICOS

En la aplicación de los métodos estáticos, cuyo objetivo es realizar una primera

valuación, se utilizan cifras históricas contenidas en los estados financieros

(pueden ser internos y/ o los últimos dictaminados) y datos del mercado, sin

tomar en cuenta los beneficios futuros.

A). VALOR CONTABLE:

Este método, también conocido como Activos Netos o Valor en Libros,

considera las cifras contenidas en el Estado de Posición Financiera y es la

diferencia entre el activo real ( activo total- activos sin posibilidad de

realización, por lo general agrupados en el activo diferido ), menos el pasivo

total.

B). VALOR CONTABLE CORREGIDO:

Este método, también conocido como Valor en Libros Corregido, sigue la

misma metodología que el descrito en el inciso anterior, la diferencia estriba en

los ajustes, realizados de acuerdo a la experiencia del valuador, que se llevan

a cabo para determinar un valor de mercado, en otras palabras , se realiza un

inventario de las partidas que integran el activo y se consideran únicamente

aquellas que consisten en productos y derechos que le son útiles, a juicio del

posible comprador.

Cada partida del activo real deberá ser analizada a detalle , comprobar su

existencia en calidad y cantidad, y valorada en su real dimensión.

51

En el caso de los inventarios se procederá a verificar:

Que se encuentren valuados de acuerdo con principios de contabilidad.

Que se integren por artículos o materiales en condiciones de venta.

Verificar si existen obsoletos o de lento movimiento.

Consistencia en los métodos de valuación.

Que no existan gravámenes.

En la práctica, al aplicar este método, cuando se realiza con cifras y /o estados

financieros no auditados, se ha encontrado que parte de los inventarios son

obsoletos, no se encuentran en condiciones de realización, incluyen

desperdicios, etc. , además, al aplicar el B-10, los montos que representan se

continúan actualizando.

Otro aspecto a cuidar es la aplicación de los métodos contables de registro, por

ejemplo si se aplica el UEPS (últimas entradas-primeras salidas) y los

inventarios tienen una lenta rotación, en épocas de alta inflación están

registrados a un valor inferior al de mercado o reposición, situación que no se

presenta con el PEPS (primeras entradas-primeras salidas).

En el caso de las inversiones en valores, como se ha indicado anteriormente

se procederá a verificar:

Las inversiones en acciones, obligaciones, papel comercial y otros valores

merecen atención especial, ya que es común encontrar que el valor indicado

en los estados financieros, corresponde al de adquisición o que la valuación no

se encuentra actualizada con el último hecho registrado.

52

Por otra parte, está la bursatilidad de las acciones, se dice que un título es bursátil

cuando puede venderse en el mercado de valores con relativa facilidad, que tiene

liquidez, lo que se puede verificar mediante el número de acciones operadas en el

mes entre el volumen de acciones operadas en el mercado durante el mismo

período, días que estuvo activa la emisora de acciones pulverizadas entre el gran

público inversionista.19

Se concluye que el método estático toma en cuenta la situación de la empresa en

el momento de la valuación, como una fotografía de la situación actual, con sus

diferencias en el valor contable que sólo considera lo expresado en libros, y el

valor contable corregido, que no es otra cosa, sino la reexpresión de activos con

valores comerciales , ya que considera , el estado de los bienes la deseabilidad de

los mismos, si son obsoletos o no, si tuvieron buen mantenimiento, si hubo

plusvalía o minusvalía , en el caso de los bienes inmuebles, etc.

La gran ventaja que tiene en valor contable corregido es que en los inventarios

hace referencia a los materiales obsoletos sin valor de realización, se les da el

valor actual de reposición, en el caso del terreno, que en valores contables no se

modifica el valor, en este caso se ven las mejoras o deterioros de la zona que

afectan el valor del mismo, en el caso de edificios e instalaciones se verifica el

mantenimiento que se le ha dado para ver su valor real, la maquinaria y equipo

también es valuada por expertos considerando su valor real actual, etc.

Por otra parte, tanto el valuador como el inversionista potencial, deberán tener

presente la existencia del pasivo que se genera por los planes de pensiones que

una compañía pueda otorgar a su personal, así como el pasivo por primas de

antigüedad.

El valor obtenido al aplicar los métodos anteriores mostrará una situación estática

de la empresa y deberá ser tomado únicamente como un punto de partida o de

referencia para posteriores valuaciones dinámicas.20

Valuación de Empresas, Carlos Siu Villanueva, paginas 56, 57 y 58

Valuación de Empresas Carlos Siu Villanueva pag,60

53

7.2 MÉTODOS DINÁMICOS

Como se mencionó anteriormente, los métodos estáticos son como fotografía

del negocio, basado en cifras históricas, el verdadero valor de la empresa lo va

a dar la posible generación de beneficios futuros.

La generación de beneficios futuros, representados por los flujos de

efectivo, lo que realmente interesa y motiva a quien decide arriesgar sus

recursos en inversiones productivas.21

El método dinámico lo que pretende es traer a valor presente todos los flujos

derivados de la operación del negocio, considerando las inversiones futuras

para reposición de activo fijo, capital de trabajo y fuentes de recursos, así

como su repercusión en la generación de ventas y utilidades, para conocer el

valor de la empresa teniendo en cuenta la capacidad de generar beneficios

económicos durante un período, con una tasa de descuento específica que

tome en cuenta el costo de oportunidad del inversionista, es decir el porqué

invertir en dicha empresa y dejar de invertir en otra.

21 Valuación de Empresas, Carlos Siu Villanueva pág.63

54

7.2.1 PASOS EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DINÁMICO

DIAGNOSTICO INICIAL

DESARROLLO DE PROYECCIONES FINANCIERAS Y FLUJOS DE

EFECTIVO

DETERMINAR LA TASA DE DESCUENTO

CALCULAR EL VALOR PRESENTE DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO Y EL

VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA.

REVISION Y PRESENTACIÓN DE LOS RESULTADOS DEL PROCESO DE

VALORACIÓN

Valuación de Empresas .Carlos Siu Villanueva pág. 64

7.2.1.1 DIAGNOSTICO INICIAL

Para conocer la empresa es necesario conocer los resultados históricos de la

empresa, por lo menos en los últimos años, expresados en el balance general y

en estado de resultados, esto permite conocer la tendencia de la empresa en

cuanto a crecimiento, participación de mercado, eficiencia en administración, etc.

Es deseable obtener los cinco últimos estados de resultados de los cinco años

inmediato anteriores de la empresa , así como el balance general a la fecha del

avalúo.

Es necesario indicar que para efectuar el diagnóstico inicial es imprescindible

actualizar las cifras contables mediante índices nacional de precios al consumidor

(INPC ), que si bien no es totalmente infalible para representar la actualización de

valores, es el método oficial que se debe usar.

En el momento en que actualizamos las cifras de los estados de resultados, es

posible pasar de las unidades monetarias corrientes, que aparecen en los años de

reporte, a las unidades monetarias constantes, los cuales serán totalmente

comparables.

Ya una vez actualizados los valores mediante índices, es posible hacer las

comparaciones y evaluaciones de las razones financieras para conocer el ritmo de

crecimiento y los cambios que la empresa ha tenido en el pasado, para poder

proyectar el futuro de los flujos de efectivo probables. Es posible ver en un estado

de resultados de un año inmediato anterior una cifra menor al actual, sin embargo

al actualizar por índices, es posible que ésta cifra sea mayor. Por ejemplo , si una

empresa vendió en el año 2000, cinco millones de pesos y en el año 2001 cinco

millones cien mil pesos, al actualizar la cifra del año dos mil nos daremos cuenta

que vendió en términos reales más en el año 2000 que en el año 2001, por lo

tanto, aunque en precios corrientes vendió cien mil pesos más, en precios

constantes no fue así.

Del diagnóstico inicial se debe desprender la buena o mala administración de la

empresa, si las razones financieras tienden a mejorar o bien empeoran , si los

márgenes de utilidad neta se conservan o no.

56

Por ejemplo, un negocio donde en el análisis de los resultados, su utilidad

operativa aumenta, pero su utilidad neta disminuye , puede ser que su

administración perdió eficiencia o bien que su costo financiero aumentó. Así si

las ventas aumentaron, pero la utilidad operativa disminuyó, podemos concluir

que la competencia se hizo más agresiva, o bien los productos que aportaban

mayor ganancia se venden menos, en contra parte con aquellos productos que

aportaban menos y ahora se venden más.

Es muy importante hacer un análisis del pasado para poder llegar una buena

proforma de resultados.

Un apartado muy importante que hay que considerar al valuar una empresa es

la diferencia de la pérdida de valor de los activos fijos desde el punto de vista

contable, el cual es lineal y va a llegar a cero, sin embargo desde el punto de

vista valuatorio que mide su deterioro físico, su obsolescencia efectiva, su

obsolescencia técnica , cuyo análisis arroja valores distintos a los contables,

en ocasiones superiores y en ocasiones inferiores, lo cual puede impactar en el

valor final de la empresa

En el diagnóstico inicial, conviene detectar la fortalezas y debilidades de la

empresa, así como las oportunidades y amenazas, es decir los aspectos tanto

internos como externo que afectan los resultados del negocio. Un buen

diagnóstico inicial nos arroja una buena proyección de valores.

En el presente método se pretende manejar las unidades monetarias corrientes

de los estados financieros del pasado, actualizarlos en unidades monetarias

constantes, mediante el uso del INPC, y proyectar los estados financieros con

unidades monetarias constantes , para de esta forma no ser afectadas por la

inflación, sino , que los incrementos o decrementos en los resultados sean

reales.

57

7.2.1.2 DESARROLLO DE PROYECCIONES FINANCIERAS Y FLUJOS DE

EFECTIVO.

El desarrollo de proyecciones financieras se refiere a proformar los estados

financieros de la empresa.

Es necesario proformar el flujo de efectivo, el estado de resultados y el estado

de posición financiera, ya que en la proyección del futuro es necesario conocer

todos los factores que atañen a la empresa.

Se deben tomar en cuenta factores como inversiones necesarias para cumplir

metas de ventas, ya que al proformar incremento de ventas es necesario

contemplar la capacidad instalada , que posiblemente sea rebasada con el

aumento de ventas. También en el transcurso del tiempo es necesario hacer

inversiones en activo fijo depreciado, así como la posible contratación de

personal al incrementarse las ventas. De igual manera se verá reflejado en el

capital de trabajo, ya que al aumentar las ventas es necesario ampliar la

cartera y por consiguiente la necesidad de financiamiento que se verá reflejada

en mayor capital de trabajo

Desde un punto de vista funcional, el capital de trabajo se define como los

recursos destinados a cubrir el costo de transformación, es decir, la

herramienta necesaria para poder operar.23

Otro aspecto muy importante incorporar son los efectos fiscales al momento

de realizar la valuación de empresas, ya que el rango de valor que se

determine, se sustentará en los beneficios futuros o dividendos que después

de considerar las cargas impositivas, es decir, libres de gravámenes, ya que al

final del ejercicio es el monto que consideraremos como fin del ejercicio. Un

aspecto importante es el concerniente al pasivo contingente por la

indemnización del personal en caso de despido o renuncia, ya que la

antigüedad del personal depende dicho pasivo, no es igual una empresa cuya

antigüedad de personal sea de pocos años , que alguna en donde la mayoría

del personal tiene muchos años.

58

7.2.1.3 DETERMINACIÓN DE LA TASA DE DESCUENTO (V. G. COSTO DE

CAPITAL O COSTO DE OPORTUNIDAD)

La tasa de descuento es aquella que consideraremos para traer a valor

presente los flujos de efectivo.

Para determinar la tasa es imperante tomar en cuenta:

El porcentaje de inflación, es decir el crecimiento anual en los precios de

bienes y servicios.

La tasa real de crecimiento libre de riesgo , es decir lo que el patrimonio

incrementa en una inversión segura como CETES (certificados de la tesorería),

descontando los efectos de la inflación.

El riesgo propio de la empresa .tanto interno como externo.

El rendimiento deseado por los inversionistas, la ambición de los mismos, o el

costo de oportunidad, es decir, lo que dejan de ganar en otro tipo de inversión

del cual tienen acceso los tenedores del capital, no va a ser igual lo que gana

una viuda en rentas de vivienda, a lo que espera ganar un empresario exitoso

conocedor de un negocio redituable. El rendimiento esperado va aumentando

conforme aumenta el riesgo y de una forma no lineal, pues si el riesgo

percibido aumenta es probable que el rendimiento esperado aumente todavía

más.

Podemos también decir que el rendimiento esperado está compuesto por un

rendimiento libre de riesgo más una prima que va en función del riesgo que se

corre.

Una vez determinada la tasa de descuento, será usada para mover los flujos

de efectivo en el tiempo a un año base de referencia para llegar a un VPN

(valor presente neto).

Existen dos posibilidades del manejo de recursos monetarios en el tiempo,

manejando unidades monetarias corrientes o bien unidades monetarias

constantes.

Valuación de Empresas. Carlos Siu Villanueva pág.7

59

Las unidades monetarias corrientes son los que usamos en las operaciones

cotidianas y ven reflejado en ellos el efecto de la inflación, y las unidades

monetarias constantes no se afectan por la inflación, es decir , son los que

mantienen su valor en el tiempo, y se pueden utilizar en la valuación de

empresas , teniendo la ventaja de que al usar unidades monetarias constantes

no consideramos la inflación, sino que sólo se considera el efecto de la tasa.

7.2.1.4 CALCULAR EL VALOR PRESENTE DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO

Y EL VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA.

Ya que determinamos los flujos de efectivo de cada ejercicio de proyección y

teniendo la tasa de descuento a utilizar, nos daremos a la tarea de deflactar los

valores de cada uno de los mismos a valor presente para lo cual se desarrolló

una rutina en exel en la que se alimentan los valores al término de cada año,

tanto de inversión como de retiro de utilidades. En la proyección de los flujos

de efectivo, se pueden usar precios constantes y de esa forma tomar en cuenta

el valor del dinero en el tiempo, sin ser afectada por la inflación.

Para tal efecto es necesario indicarlo en las proyecciones , así como haber

actualizado todos los datos históricos .

Para valuar un negocio se requiere efectuar el flujo de efectivo que tendrá el

negocio.

60

7.2.1.5 REVISION Y PRESENTACIÓN DE LOS RESULTADOS

I. AVALÚO

A. El objetivo de un avalúo es expresar una opinión no ambigua respecto al valor

del negocio, del derecho de propiedad del negocio, o seguridad, respaldado

por todos los procedimientos que el valuador considera pertinente para la

valuación.

B. Un avalúo tiene las siguientes cualidades:

1. Se expresa como una sola cantidad en unidades monetarias o como un rango.

2. Considera toda la información pertinente a partir de la fecha del avalúo

disponible para el valuador en el momento que lleva a cabo la valuación.

3. El valuador lleva a cabo procedimientos adecuados para recopilar y analizar

toda la información que puede ser pertinente para la valuación.

4. La valuación se basa en la consideración de todos los enfoques conceptuales

que el valuador considera pertinentes.

II. AVALÚO LIMITADO

A. El objetivo de un avalúo limitado es expresar un estimado de valor del negocio,

de derecho de propiedad del negocio, o de la seguridad el cual no tiene los

procedimientos adicionales que se requieren en un a avalúo.

B. Un avalúo limitado tiene las siguientes cualidades:

1. Se expresa como una sola cantidad o como un rango.

2. Se basa en la consideración de información pertinente limitada.

3. El valuador lleva a cabo sólo procedimientos limitados para recabar y analizar

la información que dicho valuador considera necesaria para respaldar la

conclusión que se presenta.

4. La valuación se basa en el enfoque conceptual que el valuador considera

adecuados.

61

III. CÁLCULOS

A. El objetivo de los cálculos es proporcionar un indicador aproximado de valor

que se base en el desempeño de los procedimientos limitados acordados por

el valuador y el cliente.

B. Los cálculos tienen las siguientes cualidades:

1 Pueden expresarse como una sola cantidad o como un rango.

2. Pueden basarse en la consideración sólo de información pertinente limitada.

3. El valuador lleva a cabo procedimientos de análisis y recopilación de

información.

5. Los cálculos pueden basarse en enfoques conceptuales acordados con el

cliente.

IV. RECOPILACIÓN Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN.

El valuador debe recopilar, analizar y ajustar la información pertinente para llevar a

cabo la valuación de acuerdo al alcance del trabajo. Dicha información debe incluir

lo siguiente:

A. Las características del negocio, de los derechos de propiedad del negocio, o

de la seguridad que se valuará incluidos los derechos, privilegios y

condiciones, la cantidad, los factores que afectan el control y los acuerdos que

limiten la venta o transferencia.

B. La naturaleza, la historia y perspectiva del negocio.

C. La información financiera histórica para el negocio.

D. Los activos y pasivos del negocio.

E. La naturaleza y condiciones de las industrias pertinentes que tienen un impacto

en el negocio.

F. Los factores económicos que afectan al negocio.

G. Los mercados de capital que proporcionan información pertinente, por ejemplo,

las tasas disponibles de retorno sobre las inversiones, las transacciones

públicas pertinentes de acciones y las fusiones y adquisiciones pertinentes.

H. Las transacciones previas que involucran al negocio sujeto, los derechos del

negocio sujeto o de sus valores.

I. Demás información que el valuador considere pertinente.

62

V ENFOQUES, MÉTODOS Y PROCEDIMIENTOS

A. El valuador debe seleccionar y aplicar los enfoques, métodos y procedimientos

de valuación adecuados.

B. El valuador debe desarrollar una conclusión de valor de acuerdo con la

asignación de valuación definida , considerando los enfoques, métodos y

procedimientos de valuación pertinentes, así como las primas y descuentos si

las hay.

DOCUMENTACIÓN Y RETENCIÓN

El valuador debe documentar y retener de forma correcta toda la información y

producto del trabajo que se utilizó para llegar a una conclusión.

ELABORACIÓN DEL INFORME

El valuador debe informarle al cliente la conclusión de valor en un formato

correcto escrito o verbal. Aparte de las comunicaciones preliminares de los

resultados informados al cliente, los informes de los cálculos de valuación, o

los informes sobre los compromisos de valuación que no den como resultado

una conclusión de valor, el informe debe cumplir con los requisitos de la Norma

10 de las Normas uniformes para la práctica profesional de Avalúos. En caso

de que la asignación de cómo resultado un informe escrito completo, éste debe

cumplir con los requisitos de la BVS.VIII.24

24 Valuación de Empresas, Ing. Alejandro Gallo Ramos

63

CAPITULO VIII

ELEMENTOS DE PROBABILIDAD

La incertidumbre la medimos con números denominados probabilidades que

varían de cero a uno, donde por convención es aceptado que la unidad representa

la probabilidad de lo que acontece con certeza y el cero la probabilidad del evento

imposible. Todos los eventos imposibles tienen probabilidad cero, aunque no

todos los eventos con probabilidad cero son imposibles.

La teoría de la probabilidad es un conjunto de deducciones derivadas de los

axiomas formulados por Kolmogorov, que son los siguientes:

1. Una probabilidad es un número entre cero y uno asignado a una

consecuencia, mismo que representa su posibilidad de ocurrencia.

2. La suma de las probabilidades que les corresponden a las

consecuencias mutuamente excluyentes y colectivamente

exhaustivas, debe ser equivalente a la unidad.

3. La probabilidad de una consecuencia compuesta por consecuencias

mutuamente excluyentes es la suma de sus probabilidades.

Con fundamento en la fuente del conocimiento de la probabilidad, ésta puede

dividirse en dos tipos:

• Subjetiva o a priori y,

• Objetiva, estadística o a posteriori.

La primera se formula con suposiciones hechas por el decisor y la segunda se

fundamenta en el análisis de hechos consumados. Cuando se cuenta con un

conjunto de datos ordenado por clases estadísticas, la frecuencia con que se

presentó cada una de ellas determinará su probabilidad de ocurrencia en el futuro,

64

por lo que la frecuencia relativa calculada en un estudio estadístico, se convertirá

automáticamente en una probabilidad.

En lo sucesivo se conocerá con el nombre de experimento aleatorio a cualquier

acción que dé origen a un resultado cualquiera que dependerá del azar, y se

llamará evento a cada uno de estos resultados posibles. La probabilidad de un

evento es una cantidad que carece de unidades, comprendida entre el cero y la

unidad, incluyendo estos límites, y suele expresarse como una magnitud

porcentual (porcentaje); dicha cantidad referirá el número de veces que ocurrirá el

evento al repetir cien veces un experimento aleatorio.

Supóngase que se desea conocer la probabilidad de que en un mes cualquiera se

presente un temblor de grado 7 en la escala Richter en la ciudad de México,

sabiendo que los movimientos de esta magnitud ocurren al menos cada 50 años

(periodo de retorno). Dicha probabilidad se determinará del siguiente modo:

Pm(T7) = (1 mes) / [(50 años) (12 meses / año)]

Pm(T7) = 1/[(50)(12)]

Pm(T7) = 0.167%.

Si, en cambio, se desea conocer la probabilidad de que en un año cualquiera se

presente el mismo evento, ésta quedará establecida de una forma análoga:

Pa(T7) = (1 año) / (50 años)

Pa(T7) = 1/50

Pa(T7) = 2.00%.

En el mismo sentido, la probabilidad de que se presente en un día cualquiera será:

Pd(T7) = (1 día) / [(50 años) (12 meses / año) (30 días / mes)]

Pm(T7) = 1/[(50)(12)(30)]

Pm(T7) = 0.006%

Por su puesto, si conocemos que un evento de esa índole se presentó hace 49

años, la probabilidad de que se presente en el año en curso será mucho más alta,

aunque sin llegar a ser seguro, y se determinará acumulando la probabilidad que

correspondió a cada uno de esos 49 años, es decir:

Pa'(T7) = (49 años) / (50 años)]

Pm(T7) = 49 /50

Pm(T7) = 98.00%

La dificultad que representa tomar una decisión se incrementará a medida que el

número de eventos que pueden ocurrir se incremente. La ¡ncertidumbre asociada

a una consecuencia cambia al variar nuestro conocimiento, por lo que las

probabilidades estarán condicionadas por dicho conocimiento.

Al tener conocimiento de una nueva información habrá una nueva probabilidad,

conocida como probabilidad condicional. Dicha probabilidad se calcula como el

cociente que resulta de dividir la probabilidad de que ocurran simultáneamente, el

evento cuya nueva probabilidad se quiere obtener y el evento condicionante, entre

la probabilidad del evento condicionante, es decir:

P(a/P) = P í ° ^ P(0)

P(al p) = P(a)P(P)

Este concepto fundamentará la formulación de árboles de probabilidad, los cuales

son la representación gráfica que esquematiza secuencialmente situaciones

falibles, es decir, que pueden ocurrir o no como una dependencia del azar.

Un árbol de probabilidad se conformará con nodos de ¡ncertidumbre que

dependerán de otros y, a su vez, otros dependerán de ellos. Su principal

característica es que, sobre un nodo de ¡ncertidumbre, no se tiene ningún control,

es decir, no hay certeza sobre su acontecimiento.

Los nodos de incertidumbre se representarán gráficamente mediante el uso de

circunferencias y las relaciones que entre ellos existan con líneas rectas o con un

solo quiebre.

Con base en el ejemplo anterior donde se determinaron probabilidades de

ocurrencia de un sismo con un periodo de retorno de 50 años, supóngase ahora

que además existe una "alarma sísmica", un aparato que puede predecir

temblores con 1 mes de anticipación y que acierta en sus pronósticos el 92% de

las ocasiones. Las probabilidades correspondientes serán determinadas con el

apoyo de un árbol de probabilidad como el que a continuación se expone en la

Figura 2.1.

P(C/A)=92% Se predice

P(A)=0.167% _ _ / 'VNtemblor (acierto) •=© Tiembla \ 1 ^ / S e predice (fallo)

no temblor P(D/A)=8%

P(C/B)=8%

Se predice No tiembla ^ _ /%T\temblor (fallo)

P(B)=99.833% \^/Se predice (acie no temblor

P(D/B)=92%

Figura 2.1 Árbol de probabilidad

D

Nótese que la predicción de que temblará será un "acierto" del aparato en caso de

que efectivamente tiemble en el mes que se está analizando, pero será un "fallo" si

no tiembla; en cambio, el aparato incurrirá en un "fallo" si predice que no temblará

y en realidad ocurre un sismo, pero será un "acierto" si hay ausencia del mismo.

Lo anterior induce que el "acierto" o "fallo" de la alarma sísmica dependerá de que

67

ueiiiuie u MU, pui iai inuuvu esias ramas aei aruui ue piuuaumuau uepenueri ue ias>

que señalan los hechos de temblar o no.

En la gráfica anterior el evento "A" representa la ocurrencia de un temblor, el

evento "B" la carencia del mismo, el evento "C" el pronóstico del aparato afirmando

que temblará y el evento "D" el pronóstico del aparato negando la presencia de un

sismo. También, en la misma, está reflejado lo que se ha expuesto en el párrafo

anterior: si el aparato pronostica que temblará y, transcurrido el mes,

efectivamente tiembla, entonces el aparato habrá acertado (92%), pero si no

tiembla, el aparato habrá fallado (1-0.92=8%); en cambio, si el aparato pronostica

que no temblará y en realidad tiembla, el aparato habrá incurrido en un fallo (8%),

pero si no ocurre el temblor, entonces el aparato habrá acertado (92%).

Los eventos "A" y "B" son complementarios ya que son los únicos dos posibles

resultados del experimento aleatorio (temblará o no temblará), por lo que ambos

cumplen con el primero y el segundo de los axiomas de Kolmogorov. Igualmente,

los eventos "C" y "D" (el aparato pronostica que temblará, o bien, pronostica que

no temblará) cumplen con el mismo teorema.

La probabilidad de que ocurran simultáneamente los eventos "A" y "C" se calculará

multiplicando las probabilidades que se ubican sobre las ramas correspondientes

del árbol, es decir:

P(AflC) = (0.00167) (0.92)

P(AflC) = 0.154%,

y de la misma manera se podrán calcular las demás probabilidades:

P(APID) = (0.00167) (0.08)

P(AHD) = 0.013%,

P(Bi1C) = (0.99833) (0.08)

P(BflC) = 7.987%,

P(BflD) = (0.99833) (0.92)

P(BHD) = 91.846%.

68

• - . v t w w w v^u>* l y u u n i l e i n & o % > i w o V U O U U C » C I IIAJO 1_-V_/I I I j J U G O l l O U U I I I f J I C I I U U I I I U S

primeros dos axiomas de Kolmogorov, ya que:

P(AnC) + P(AnD) + P(BDC) + P(BnD) = 100%

0.00154 + 0.00013 + 0.07987 + 0.91846 = 1.00.

Aplicando el tercer axioma de Kolmogorov, mismo que sostiene que la

probabilidad de una consecuencia compuesta por consecuencias mutuamente

excluyentes es la suma de sus probabilidades, la probabilidad del evento "C" y la

probabilidad del evento "D" se calcularán como sigue:

P(C) = P(AflC) + P(BflC)

P(C) = 0.00154+ 0.07987

P(C) = 8.141%

P(D) = P(APID) + P(BflD)

P(D) = 0.00013+ 0.91846

P(D) = 91.859%.

De igual forma, se siguen cumpliendo los dos primeros axiomas de Kolmogorov,

ya que:

P(C) + P(D) = 100%

0.08141 +0.91859=1.00.

Con estos valores calculados será posible determinar la probabilidad condicional

de que tiemble dado que el aparato predijo un temblor aplicando la expresión

expuesta con antelación a este caso:

P(A/C) = P(AflC) / P(C)

P(A/C) = 0.00154/0.08141

P(A/C) = 1.892%.

La probabilidad condicional de que tiemble dado que el aparato negó que fuera a

temblar será:

P(A/D) = P(AnD) / P(D)

P(A/D) = 0.00013/ 0.91859

P(A/D) = 0.014%.

La probabilidad condicional de que no se presente un sismo, dado que el aparato

predijo que sí temblaría, se calculará de la misma manera, es decir:

P(B/C) = P(BDC) / P(C)

P(B/C) = 0.07987/0.08141

P(B/C) = 98.108%.

Por último, la probabilidad condicional de que no haya un sismo dado que la

"alarma sísmica" pronosticó que no habrá movimiento telúrico alguno se calculará

de manera análoga a las anteriores:

P(B/D) = P(BDD) / P(D)

P(B/D) = 0.91846/0.91859

P(B/D) = 99.986%.

Debe tenerse presente que el evento condicionante es la indicación del aparato,

que de hecho es el primer suceso que ocurre cronológicamente hablando,

posteriormente se presentará el sismo o no.

Si se efectúa por un lado la sumatoria de P(A/C) y de P(B/C) y, por el otro, la suma

de P(A/D) y de P(B/D), se tendrá que:

P(A/C) + P(B/C) = 100%

0.01892 + 0.98108 = 1.00,

P(A/D) + P(B/D)

0.00014 + 0.99986 = 1.00,

por lo que se continúan cumpliendo los dos primeros axiomas de Kolmogorov.

El desarrollo de este proceso puede sintetizarse como la aplicación del teorema de

Bayes, el cual afirma que si se conocen las probabilidades a priori P(H¡) de un

conjunto de tamaño "n" de eventos mutuamente excluyentes y colectivamente

exhaustivos; si se conocen además las probabilidades P(D/H¡) donde "D" es un

evento que se verifica cuando alguno de los eventos "H¡" ocurre; y se pretenden

determinar las probabilidades de que al ocurrir "D" se verifique uno de los "H¡",

esto es, se quieren calcular las probabilidades P(H¡/D) conocidas como

probabilidades a posteriori, se deberá aplicar la siguiente expresión:

n

P(H¡/D) = [ P(H¡) P(D/H¡) ] / [ D{P(H¡) P(D/H¡)} ] . i=1

71

En el ejemplo anterior que fue planteado, el teorema de Bayes se aplicó de la

manera mostrada en la Figura 2.2.

P(C/A)=92°/

P(A)=0.1

Figura 2.2 Aplicación del Teorema de Bayes sobre un árbol de probabilidad

• n=2 (probabilidades a priori de la ocurrencia del sismo: presencia o

ausencia del temblor),

• P(Hi) = P(A) = 0.167% (probabilidad de que se presente un sismo con

periodo de retorno equivalente a 50 años en un mes cualquiera),

• P(H2) = P(B) = 99.833% (complemento de la probabilidad del evento

"A"),

• P(D/Hi) = P(C/A) = 92% (probabilidad de acierto del aparato),

• P(D/H2) = P(C/B) = 8% (probabilidad de fallo del aparato),

por lo tanto:

72

P(Hi/D) = P(Hi) P(D/Hi) / [P(Hi) P(D/Hi) +P(H2) P(ü/H2)]

PÍHi/D) = P(A/C) = (0.00167) (0.92) / [(0.00167) (0.92) + (0.99833) (0.08)]

P(Hi/D) = P(A/C) = 1.892%

P(H2/D) = P(H2) P(D/H2) / [P(Hi) P(D/Hi) +P(H2) P(D/H2)]

P(H2/D) = P(B/C) = (0.99833) (0.08) / [(0.00167) (0.92) + (0.99833) (0.08)]

P(H2/D) = P(B/C) = 98.108%.

Del mismo modo se aplicó:

• n=2 (probabilidades a priori de la ocurrencia del sismo: presencia o

ausencia del temblor),

• P(Hi) = P(A) = 0.167% (probabilidad de que se presente un sismo con

periodo de retorno equivalente a 50 años en un mes cualquiera),

• P(H2) = P(B) = 99.833% (complemento de la probabilidad del evento

"A"),

• P(D/Hi) = P(D/A) = 8% (probabilidad de fallo del aparato),

• P(D/H2) = P(D/B) = 92% (probabilidad de acierto del aparato),

por lo que:

P(Hi/D) = P(Hi) P(D/Hi) / [P(Hi) P(D/Hi) +P(H2) P(D/H2)]

P(H!/D) = P(A/D) = (0.00167) (0.08) / [(0.00167) (0.08) + (0.99833) (0.92)]

P(Hi/D) = P(A/D) = 0.014%,

P(H2/D) = P(H2) P(D/H2) / [P(Hi) P(D/Hi) +P(H2) P(D/H2)]

P(H2/D) = P(B/D) = (0.99833) (0.92) / [(0.00167) (0.08) + (0.99833) (0.92)]

P(H2/D) = P(B/D) = 99.986%.

En lo sucesivo, un nodo de incertidumbre con "m" ramas deberá ser entendido

como la representación gráfica de la lotería: L[n, r2, r3,.... rm; pi, p2, P3, •••, Pm]; por

lo tanto será posible determinar su valor esperado. El valor esperado de un nodo

de incertidumbre se define como la suma de los productos que resultan al

multiplicar cada consecuencia por su respectiva probabilidad como anteriormente

fue definido, es decir:

VB=Zr,P(r,) i=i

El valor esperado de un nodo de incertidumbre es una cantidad equivalente que

podrá sustituir al nodo de incertidumbre en cuestión; esta acción servirá para

jerarquizar y seleccionar las mejores alternativas que sean expresadas en un árbol

de probabilidad o de decisión. Por ejemplo, obsérvese la Figura 2.3; si en una de

las ramas de un árbol de probabilidad se expresó la lotería: L[-300, 200, 700,

1,200; 0.2, 0.3, 0.40, 0.1], y se desea determinar su valor esperado para sustituir

el nodo de incertidumbre en dicho árbol, deberá hacerse lo siguiente:

02 > Q -300

fi^-^Q 200

-e^^O 700

0/1 >Ql,200 Figura 2.3 Árbol de probabilidad

74

el cual se calculará de la siguiente manera:

VE = (-300)(0.20) + (200)(0.30) + (700)(0.40) + (1,200)(0.10)

VE = -60+ 60+ 280+ 120

VE = 400,

por lo que la representación de esa sección del árbol de probabilidad quedará

ahora como se muestra en la Figura 2.4.

—^(Í)400 Figura 2.4 Determinación del valor esperado de un nodo de incertidumbre

Para efectos de utilidad práctica utilizaremos las técnicas de probabilidad para

evaluar el riesgo en cada evento y elegir la mejor de las decisiones.

En el caso del ejemplo del sismo se elaboró una rutina en Exel, en la cual se

manejan las probabilidades de evento.

Como la rutina que se elaboró esta vinculada con fórmulas, es posible utilizar

dicha herramienta para cualquier cálculo de probabilidades por este método.

Sólo se tiene que poner los títulos de los eventos, así como las probabilidades de

ocurrencia y la rutina da los resultados.

Cabe mencionar que el cálculo de las probabilidades al entenderlo es mecánico,

sin embargo, lo interesante radica en la correcta interpretación de los resultados

que nos llevaran a una acertada toma de decisiones.

75

76

TIEMBLA

0.99833

NOTIBV1BLE

c 0.92 AVISA

CC (complemento de C ) NO AVISA

C 0.08 AVISA

CQcomplemento de C ) NO AVISA

CAPTURA PROBABLIDADA

PROBABLIDAD DE C EN A

PROBABLIDAD B

PROBABLIDAD DE C EN B

0.167% 92.000%

99.833%

8.000%

P(A) P(B) P(C)=P(C/ArP(A)+P(C/BrP(B) P (CC)=P(CaArP(A)+P(CC/Bf P(B) P (C U A)=P(C)+P(AHa(CO A) P (C U B)=P(C)+P(BH,(C^ B) P (A/C)=P(/n CyP(C)=P(C/A)*P(AVP(C) ( regla de bayes) P (A/CC)=P(A1 CCyP(CC)=P(CC/A)*P(AyP(CC) P (B/C)=PÍS C)/P(C)=P(C/B)*P(ByP(C) (regla de bayes) p (B /CC)=P(B ccyp(cc>=P(caBrP(Byp(CC) P(C/A) p(caA) P(C/B) P(CC/B) P(C /lA)=P(CrP(A) ESTOS P(CC r\ A)=P(CC)*P(A) SON P(C n B)=P(CrP(B) B/BVfTOS P(CC riB)=P(CC)*P(B) EXCLUYENTB3

Y EXHAUSTIVOS

HOMOLOGAaON DE CLAVES TIEMBLA

NO TIEMBLE AVISA

NO AVISA

B

CC

0.1670% 99.8330% 8.1403%

91.8597% 8.1536%

99.9866% 1.8874% 0.0145%

98.1126% 99.9855% 92.0000% 8.0000% 8.0000%

92.0000%

PROBDE

PROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

PROBDE

PROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

FROBDE

T1BVBLA

NOTBVBLE

AVISA

NO AVISA

AVISA O

AVISA O

TIEMBLA

TB/BLA

NOT1EVBLE

NOT1BVBLE

AVISA

NO AVISA

AVISA

NO AVISA

TBVBLA

NOT1BVBLE

DADO QUE AVISA

DADO QUE NOAV

DADO QUE AVISA

DADO QUE NOAV

DADOQUE TEVBL

DADO QUE T1EVBL

DADOQUE NOTO

DADOQUE NOT1B

0.1536% FROB DE AVISA

0.0134% FROBDE NO AVISA

7.9866% FROB DE AVISA

0.9184636 FROB DE NO AVISA

Y

Y

Y

Y

TO/BL

71B/BL

NOTB

NOT1B

77

CAPITULO IX

CASO PRÁCTICO DE TOMA DE DECISIÓN

9.1 ANTECEDENTES

Existe un negocio de papelería y artículos escolares , establecido en 1970 , en una

zona céntrica de Guadalajara Jalisco. Parte importante del negocio es la venta a

empresas con servicio a domicilio, y aunque en un principio , lo que generaba

mayor utilidad era la venta de mostrador, con la ventaja de ser operaciones de

contado y con mayor margen de utilidad, la modificación de hábitos de compra

que ha tenido este giro ( actualmente la papelería se puede encontrar en

almacenes de autoservicio así como en las grandes tiendas de descuento de

papelería y clubes de precios ) hicieron que la venta a domicilio fuera el mayor

tributario del negocio.

El inconveniente de la venta de domicilio es que se vende con menor margen de

utilidad , hay que otorgar crédito a los clientes y es imprescindible entregar a

domicilio, sin embargo , se cuenta con clientes cautivos .

Al percatarse cinco empresarios del ramo que los proveedores mayoristas

empezaron a vender al usuario final , es decir , habría que competir con nuestros

mismos proveedores, lo cual es casi imposible además de desleal, deciden hacer

una sociedad de compra para poder accesar a los volúmenes que piden los

fabricantes, para lo cual rentan una bodega con oficinas y arrancan el negocio

comprador que iba a revenderles a los socios con un muy pequeño margen

suficiente únicamente para cubrir los gastos operativos.

Tres de los cinco empresarios deciden mover el negocio de domicilio a las oficinas

de la bodega y manejar los mostradores a larga distancia, los otros dos deciden

quedarse en su tienda.

Debido a que la tienda que nos refiere este capítulo esta muy alejada de la

bodega, se empezaron a espaciar las visitas del dueño a la misma con su

consecuente disminución de venta y utilidad.

78

Se cuestiona qué es lo que conviene más llevar a cabo si traspasar el negocio o

atenderlo una temporada más, pero desea tener más que una simple corazonada

para tomar la decisión por lo que se elaboró el siguiente sistema a base de

evaluación de proyectos y árbol de decisiones para elegir la mejor opción.

9.2 ANÁLISIS DE ESCENARIOS PROBABLES.

Para poder tomar una decisión es indispensable tener alternativas, en éste caso

existen dos : traspasar el negocio o seguir atendiéndolo cinco años más y al final

traspasarlo.

Dentro de estas dos opciones hay que evaluar los panoramas probables de

desarrollo de proyecciones tanto para el primero como para el segundo caso.

Se toman como premisas tres panoramas:

OPTIMO , REALISTA Y PESIMISTA:

El primero , como su nombre lo indica, se refiere a que en la primera opción se va

a recibir la mayor cantidad deseada por el vendedor, o bien si decide atenderlo va

a obtener las mayores utilidades.

El segundo, es decir el realista, se acerca más a la realidad y al traspasarlo

recibiría algo aproximado al valor real del negocio, o bien al atenderlo recibiría las

utilidades que venía teniendo durante los últimos meses.

El tercero, se refiere a venderlo en un precio abajo del valor físico del negocio o

bien atenderlo en condiciones adversas de rentabilidad.

Cabe mencionar que en el flujo de efectivo que se usará, el desembolso inicial es

el equivalente al monto a vender, ya que se considera como costo de oportunidad,

si se estima que alguien pudiera pagar una cantidad determinada por un negocio

y por decisión no se vende, esa cantidad equivale al arranque de un negocio ya

que como ya se mencionó equivale al costo de oportunidad.

79

CASO OPTIMO:

Si se traspasa se obtiene un 20% a un 30% más del valor que el comerciante

considera justo, y de igual forma se obtienen mayores utilidades si se sigue

atendiendo el negocio, ya que en este panorama las condiciones negativas no

existen y las proyecciones positivas siempre se hacen realidad

CASO REALISTA:

Si se traspasa se obtiene aproximadamente lo que el comerciante estima que vale

su negocio, tomando en cuenta inventarios, mobiliario, equipo e intangibles, es

decir lo que comúnmente conocemos como "guante", y si se sigue atendiendo las

utilidades son semejantes a las actuales.

CASO PESIMISTA:

Si se traspasa se obtiene una cantidad menor al valor esperado y si se sigue

atendiendo las utilidades serían inferiores a las actuales, debido principalmente al

tipo de competencia actual y al no poder atenderlo como antes.

En la realidad existiría la posibilidad de únicamente cerrar cortina y vender el

inventario y los activos fijos, pero como se dijo en el principio de la tesis, hay que

elegir entre varios bienes el mejor, esta opción no se considera .

80

9.2 EVALUACIÓN DE LOS PROYECTOS PROBABLES

Para comparar los proyectos en los escenarios probables es indispensable evaluar

cada una de las alternativas, es decir asignarles un valor monetario a cada una de

ellas , después analizar las probabilidades de ocurrencia y en seguida decidir.

Para asignar el valor monetario del proyecto su utilizó el método dinámico, es decir

el análisis de los flujos de efectivo en el tiempo , trayéndolos a valor presente.

Se elaboró una rutina en Exel para traer al presente ( deflactar ) los flujos de

efectivo y evaluar cada proyecto analizando los indicadores principales de los

mismos.

La tasa usada fue del 11 %, considera la tasa libre de riesgo, mas el riesgo del

negocio mas las necesidades específicas del cliente, ya que como tiene pasivos

que generan pago de intereses, el no venderlo o manejar el negocio genera pago

de los mismos.

Las premisas que se tomaron fueron las siguientes:

ESCENARIO OPTIMO:

Traspasar el negocio en 400 mil pesos

Manejarlo con condiciones de venta alta y poder retirar 180 mil pesos anuales, y

al final traspasarlo en 400 mil pesos.

ESCENARIO REALISTA:

Traspasar el negocio en 300 mil pesos.

Manejarlo con condiciones de venta esperada y poder retirar 120 mil pesos

anuales y al final traspasarlo en 300 mil pesos

ESCENARIO PESISMISTA:

Traspasar el negocio en 200 mil pesos.

Manejarlo con condiciones de baja venta y poder retirar 36 mil pesos anuales y al

final traspasarlo en 200 mil pesos

81

Se realizo una rutina en Exel para evaluar los proyectos desde el punto de vista

financiero.

Dicha rutina maneja el dinero en el tiempo mediante la tasa propuesta.

Los datos que se capturan son :

Tasa

Egreso inicial , la cual corresponde en este caso en particular el costo de

oportunidad si existe alguien que pagaría por el negocio, por ejemplo si pensamos

que alguien esta dispuesto a pagar 400 mil pesos por el negocio, y decidimos no

venderlo, se toman los 400 mil pesos como desembolso para continuar

manejándolo.

Ingresos periódicos, que corresponden al retiro que se pretende obtener del

manejo del negocio.

Ultimo ingreso, corresponde al ingreso por el retiro del último año más el ingreso

por vender el negocio al final del periodo de estudio.

% de variación del ingreso, se refiere a la posible variación de la cifra, como es de

esperarse las proyecciones más lejanas tienen mayor variación.

Básicamente la primera parte del análisis es evaluar los tres proyectos tentativos

para obtener un valor económico del cual se obtiene:

VALOR PRESENTE NETO

VALOR DEL PROYECTO

TIR

RELACIÓN BENEFICIO/ COSTO

ÍNDICE DE RENTABILIDAD DE INVERSION

NIVEL DE CONFIANZA

82

83

PERIODO

0 1 2 3 4 5

INGRESO

0 $ $ $ $ $

180.00 180.00 180.00 180.00 580.00

1300

EGRESO

$ 400.00 0 0 0 0 0

400

FEN

-400 180 180 180 180 580 900

VARIAC.

0 0.1

0.15 0.2

0.25 0.35

VALOR PRESENTE NETO VALOR DEL PROYECTO

TIR RELACIÓN BENEFICIO/ COSTO

ÍNDICE RENTABILIDAD INVERSION DESVIACIÓN STD

PROBABILIDAD Z < 0-MEDIA/DESV. STD ) NIVEL DE CONFIANZA CON FUNCIÓN Z PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE EX

ACUMUL.

•400 -220 -40 140 320 900

$ 502.64 $ 902.64

45.00% 2.256605 1.256605

129.72257 0.00

99.99% $136.00

V.P.INGRESO

0.00 162.16 146.09 131.61 118.57 344.20 902.64

V.P.EGRESO

-400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

-400.00

EFVOACUM

-400.00 -237.84 -91.75 39.87 158.44 502.64

VARIANZA

0 262.9657 480.2149 692.8945 878.7012 14513.17 16827.95

REALISTA

PERIODO

0 1 2 3 4 5

INGRESO

0 $ 120.00 $ 120.00 $ 120.00 $ 120.00 $ 420.00

900

EGRESO

$ 300.00 0 0 0 0 0

300

FEN

-300 120 120 120 120 420 600

EF. VARIAC 0

0.1 0.15 0.2

0.25 0.35

VALOR PRESENTE NETO VALOR DEL PROYECTO

TIR RELACIÓN BENEFICIO/ COSTO

ÍNDICE RENTABILIDAD INVERSION DESVIACIÓN STD

PROBABILIDAD Z < 0-MEDIA/DESV. STD ) NIVEL DE CONFIANZA CON FUNCIÓN Z PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE EX

O ACUM SIN yi

-300 -180 -60 60 180 600

$ 321.54 $ 621.54

40.00% 2.0718101 1.0718101 92.946995 0.000271 99.973%

$87.00

V.P.INGRESO

0.00 108.11 97.39 87.74 79.05 249.25 621.54

V.P.EGRESO

-300.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

-300.00

EFVO ACUM

-300.00 -191.89 -94.50 -6.75 72.29 321.54

VARIANZA

0 116.8736 213.4288 307.9531 390.5338 7610.354 8639.144

PESIMISTA

PERIODO

0 1 2 3 4 5

INGRESO 0

$ 36.00 $ 36.00 $ 36.00 $ 36.00 $ 236.00

380

EGRESO

$ 200.00 0 0 0 0 0

200

FEN

-200 36 36 36 36

236 180

EF. VARIAC

0 0.1

0.15 0.2

0.25 0.3

VALOR PRESENTE NETO VALOR DEL PROYECTO

TIR RELACIÓN BENEFICIO/ COSTO

ÍNDICE RENTABILIDAD INVERSION DESVIACIÓN STD

PROBABILIDAD Z < 0-M EDI A/DES V. STD ) NIVEL DE CONFIANZA CON FUNCIÓN Z PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE EX

O ACUM SIN T/

-200 -164 -128 •92 -56 180

$ 51.74 $ 251.74

18.00% 1.2587128 0.2587128 43.104119 0.114990 88.501%

$14.00

V.P.INGRESO

0.00 32.43 29.22 26.32 23.71 140.05 251.74

EXPRESAD

V.P.EGRESO

-200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

-200.00

• EN MILES

EFVOACUM

-200.00 -167.57 -138.35 -112.03 -88.31 51.74

. DE PESOS

VARIANZA

0 10.51863 19.2086 27.71578 35.14805 1765.374 1857.965

Como es de esperarse, los indicadores del proyecto optimista son superiores del

84

• a i a w i un luai IAJ I I ci aiiaiiaia ncydlllUb a UUb yicIMUtüs upuiU(tfc?b , yd f lierlulUildUdb

antes: TRASPASAR O ATENDERLO CINCO AÑOS MAS, y de cada una a su

vez tenemos tres escenarios OPTIMO, REALISTA Y PESIMISTA.

Lo cual genera un árbol de decisiones de dos ramas con tres ramificaciones cada

uno.

A su vez genera una matriz de pagos de las tres posibilidades en traspaso y las

tres en atenderlo.

En base al conocimiento del mercado , del comportamiento de la tendencia de la

zona geográfica de ubicación de la tienda, del pronóstico del tipo de tienda, etc, se

le asigna un valor de probabilidad de ocurrencia a cada uno de los escenarios, y

tratándose de eventos excluyentes y exhaustivos entre sí la suma de

probabilidades debe dar la unidad.

Ya teniendo los datos de cada uno de los nodos de decisión , se elabora el árbol y

se obtiene el valor de arranque.

85

86

87

88

ALTERNATIVA A TRASPASAR ALTERNATIVA B ATENDERLO

VERTIENTE 1

VERTIENTE 2

VERTIENTE 3

OPTIMO REAUSTA PESIMISTA

MATRIZ DE PAGOS

A B

OPTIMO

$ 400.00 $ 502.64

REALISTA

$ 300.00 $ 321.54

PESIMISTA

$ 200.00 $ 51.74

PREGUNTANDO A EXPERTO PROBABILIDADES DE VERTIENTES

OPTIMO

0.1 REALISTA

0.5 PESIMISTA

0.4 BEN

0.1 OPTIMO

400 400

TRASPASAR

ATENDERLO

O 270

0 231.732743 O

0.5 REALISTA

300

0.4 PESIMISTA

200

0.1 OPTIMO

300

200

502.641994 502.641994

0.5 REALISTA

321.543041 321.543041

VALOR DE ARRANQUE DEL PROYECTO

0.4 PESIMISTA

51.7425582 51.7425582

270 89

Como la matriz de pagos tuvo dos resultados altos en una alternativa y uno en la

otra , será necesario analizar la matriz de pagos inteligente, es decir el árbol de

decisión considerando la mejor opción en cada caso, aplicando su probabilidad de

ocurrencia sugerida por el cliente o bien por un experto, y de esa manera obtener

el dato de la alternativa ficticia con información perfecta.

La diferencia de este valor con el del valor de arranque nos da un dato para

saber si vale la pena o no seguir invirtiendo en indagar cuál es la mejor opción.

ALTERNATIVA FICTICIA CON INFORMACIÓN PERFECTA

291.03572 O

291.0357197

0.1 OPTIMO

502.641994 502.641994

0.5 REAUSTA

321.543041 321.543041

0.4 PESIMISTA

502.641994

321.543041

200 200

200

ALTERNATIVA FICTICIA CON INFORMACIÓN PERFECTA

TRASPASAR

ATENDERLO

MAXIMO

OPTIMO

$ $

$

Q1 400.00 502.64

502.64

REALISTA

Q2 $ $

$

300.00 321.54

321.54

PESIMISTA

Q3 $ $

$

200.00 51.74

200.00

ALTERNATIVA A ALTERNATIVA B

VALOR DEL PROYECTO AL INICIO $ 270.00

VALOR EN ALTERNATIVA FICTICIA CON I.P. $ 291.04

DIFERENCIA $ 21.04

ES LO MAXIMO QUE SE PUEDE PAGAR POR UN ESTUDIO QUE NOS ACERQUE A LA REALIDAD DEL PROYECTO

SI EL COSTO DEL ESTUDIO ES MENOR A $ 21.04 CONTRATAR Y ANALIZAR UNA EMPRESA 90

De aquí se desprende que hasta 21 mil pesos en números redondos se puede

pagar por un estudio que nos ayude a clarificar nuestro panorama. Se encontró un

profesional de mercadotecnia que nos hace un estudio de mercado por 7.5 mil

pesos por lo que se le investigan datos de su confiabilidad.

La confiabilidad de la empresa es la siguiente:

CONFIABILIDAD DE EMPRESA DE ESTUDIO REPORTA

P(Z/Q)

Z1 Z2 Z3

OPTIMO

Q1 0.95

0.025 0.025

1

REALISTA

Q2 0.025 0.95 0.025

1

PESIMISTA

Q3 0.025 0.025 0.95

1 RESULTA DEBE SER UNO

Podemos interpretar lo siguiente: cuando la empresa dice que el escenario va a

ser realista , en el 95% sucede.

Una vez contratada la empresa para realizar el estudio y conocer las

probabilidades de cada escenario se llega a otro árbol de decisión.

Este árbol contiene la matriz inteligente, es decir la que tomamos cuando tenemos

el conocimiento de lo que ocurriría, sin embargo, como nada es infalible, se aplica

la posibilidad de ocurrencia de acuerdo a la confiabilidad de la empresa y se

obtiene lo siguiente.

El nuevo resultado del nodo de decisión es lo que resultaría al aplicar el estudio de

mercadotecnia, y se vuelve a analizar si conviene o no contratarlo.

91

92

A B

B B A

ANALIZAR MATRIZ DE PAGOS Y DECIDIR LA MATRIZ INTELIGENTE

TRASPASAR ATENDERLO

$ $

$

$ $ $

OPTIMO

400.00 502.64

$ $

B 502.64 $

502.64 502.64 400.00

$ $ $

REALISTA

300.00 321.54

$ $

B 321.54 $

321.54 321.54 300.00

$ $ $

PESIMISTA

200.00 51.74

A 200.00

51.74 51.74

200.00 OPTIMO REALISTA PESIMISTA 0.95

OPTIMO

OPTIMO

0.1

0

r\ 500.0759445

/ 502.641994

/ 0.025 / REALISTA

\ 502.641994

\ 0.025 \ PESIMISTA

I 502.641994

I I

502.641994

400 400

287.544678

REALISTA

0.5

-o 0 321.0044645

0.025 OPTIMO

/ 321.543041

/ 0.95 / REALISTA

\ 321.543041

\ 0.025 \ PESIMISTA

I 321.543041

.

321.543041

I

300 300

0.025 OPTIMO

51.7425582 51.7425582

! PESIMISTA

0.4

o 0 192.5871279

0.025 REALISTA

51.7425582 51.7425582

0.95 PESIMISTA

200 200

93

El resultado refuerza el inicial y se decide contratar a la empresa de MKT, para

hacer el estudio.

Z1 Z2 Z3 OPTIMO REALISTA PESIMISTA AL SER EVENTOS

1 2 3 EXHAUSTIVOS Y EXCLUYENTES P(Z1) P(Z2) P(Z3) LA SUMA DEBE SER

P(Z)

P(Q/Z) P(Q/Z) P(Q/Z)

0.1175

0.808510638 0.106382979 0.085106383

0.4875

0.005128205 0.974358974 0.020512821

0.395

0.006329114 0.03164557

0.962025316

< 1

1 1 1

Este cuadro de probabilidades se obtiene de la confiabilidad de la empresa

interactuando con la opinión del experto, así, que cuando la empresa obtenga su

resultado se aplicara este porcentaje de probabilidad al árbol definitivo de

decisión.

Como se puede observar la probabilidad más alta ocurre en la esperada.

Hecho el estudio de mercadotecnia resultó un escenario pesimista y sus

argumentos fueron los siguientes:

La zona de la antigua central camionera está muy deprimida y la delincuencia está

en aumento, por lo que los anteriores compradores evitan la zona.

Debido a que se ha consolidado como la zona de venta de autopartes usadas

robadas se ha desarrollado una economía informal y de mercado negro, con su

respectivo impacto en decremento de la afluencia comercial.

El giro específico de papelería ha dado un viraje de 180 grados, ya que antes era

considerado como ramo especializado , en el que sólo se encontraban estos

artículos de primera necesidad, pero que ahora es posible encontrarlos en tiendas

de autoservicio, en grandes almacenes de papelería, en clubes de descuento, en

tianguis , el mismo gobierno ha usado como bandera política regalar los útiles

escolares al inicio de clases, lo que origina un exceso de oferta con su respectiva

baja de rentabilidad.

94

Al sustituir las probabilidades finales correspondientes al escenario pesimista el

árbol de decisiones queda así.

0.00632911 OPTIMO

TRASPASAR

0 204.43038

204.43038

ATENDERLO

0 63.1343421

400

0.03164557 REALISTA

400

300

0.96202532 PESIMISTA

300

200

0.00632911 OPTIMO

200

502.641994 502.641994

0.03164557 REALISTA

321.543041 321.543041

0.96202532 PESIMISTA

51.7425582 51.7425582

400

300

200

502.6419944

321.5430405

51.74255825

El valor del nodo de decisión es de $204,000. 00 y la decisión

lógica es TRASPASARLO.

95

Lo importante de este estudio fue que aunque existía probabilidad de lograr hasta

$502,000.00 atendiendo el negocio cinco años más con la esperanza de un

escenario óptimo, ésta fue muy poca, y si el cliente hubiera elegido la opción de

atenderlo el valor de dicho nodo sería $63,000.00 , menos de la tercera parte de

venderlo en este momento.

Como conclusión podremos expresar que el uso de las matemáticas financieras,

las herramientas de probabilidad y los árboles de decisión son instrumentos muy

valiosos en la asesoría financiera .

96

CAPITULO X

CASO PRACTICO DE ELECCIÓN ENTRE TRES TIPOS DE INVERSIÓN

10.1 ANTECEDENTES

Una persona de sexo femenino de aproximadamente 60 años , me contrató para

hacer el avalúo de una casa habitación que deseaba adquirir para rentarla. Al

entrevistarme con ella y entender el motivo de la compra me pidió una opinión

profesional acerca de la compra que iba a efectuar, al mismo tiempo me hizo

saber que le ofrecen un local comercial en el centro de la ciudad, y un terreno en

una avenida de gran ubicación comercial. Su deseo es obtener una renta mensual

y conservar e incrementar su patrimonio. Para hacer posible que la opinión pasara

a ser más que eso se realizaron los siguientes estudios que expongo a

continuación.

10.2 ANALÍSIS PROYECTO DE INVERSIÓN EN CASA HABITACIÓN

Es importante señalar que la inversión en bienes inmuebles son bien vistos como

una forma de estabilidad , prestigio o conservación de ahorros en épocas

inflacionaria, sin embargo la elección de un bien inmueble considerando ubicación,

calidad de construcción, proyecto, relación adecuada entre valor de terreno y

construcción, su oferta, demanda, duración de materiales y desarrollo de la zona

en que se ubica, etc hacen la diferencia entre incrementar o disminuir el

patrimonio.

La premisa con la que iniciaremos el análisis es la siguiente:

Se analizará como un proyecto de inversión, donde :

El desembolso inicial es el precio de mercado del inmueble a invertir.

Se desglosa la superficie de terreno y la superficie de construcción, con la premisa

de que el terreno varía su valor principalmente debido a factores exógenos, como

la consolidación de la zona, el cambio de uso de suelo, el crecimiento de la

mancha urbana, afectación de infraestructura, etc.

97

Puede tener plusvalía o minusvalía, en la presente evaluación se maneja un

porcentaje de variación del precio del terreno en un período anual, y éste se

determinará con estudios del comportamiento del valor de los terrenos en la zona.

En lo que respecta a la superficie de construcción tiene más influencia los factores

endógenos, es decir, el tipo de terminados, del mantenimiento que se le da, del

uso adecuado de las instalaciones , lo que permite que su depreciación sea más o

menos acelerada, sin embargo, siempre la tendencia del valor de las

construcciones es a la baja, no es lo mismo una finca nueva que veinte años

después.

Conociendo los terminados de la casa habitación, se determina mediante costos

paramétricos el costo de reposición nuevo, y con la edad , vida útil y estado de

conservación, mediante el método de Ross-Heidecke, se obtiene en valor actual

de las construcciones.

Una vez conociendo el valor de las construcciones , se le resta al valor total del

inmueble y se conoce el valor del terreno, dividimos el valor del terreno entre la

superficie y nos da el valor unitario del terreno, este dato nos sirve para conocer si

estamos dentro de los precios de mercado de la zona.

Con la premisa del comportamiento del terreno y con la depreciación de la

construcción se puede conocer el valor del inmueble al final del estudio.

El costo total del inmueble es el egreso o monto de inversión que se tendrá que

hacer al inicio del proyecto, y el monto de la venta del inmueble al final del plazo

será el último ingreso.

En la vida del proyecto se tendrán otros ingresos y otros egresos, consistentes los

primeros en las rentas a cobrar y los segundos los gastos originados por tiempo

desocupación, mantenimiento, impuesto predial, administración y el impuesto

sobre la renta.

Para conocer el valor de la renta se hace un estudio de mercado y se llega a una

renta homologada, de la cual se calculan las deducciones y se llega al valor de

renta neta.

Conociendo los flujos de efectivo estamos en posibilidades de evaluar el proyecto.

98

una tasa de crecimiento real libre tie riesgo , más una tasa de riesgo, que en el

ramo inmobiliario es baja, sin embargo, si existe, ya que se puede quemar el

inmueble, inundar, derrumbarse en un terremoto, etc.

Para conocer la tasa de crecimiento libre de riesgo se elige una tasa de inversión

segura , en este caso , usaremos CETES, considerando la nominal a 28 dias y a

90 días, luego obtenemos la tasa real y elegimos la mayor.

Acto seguido se obtiene la tasa de inflación.

Al conocer ambas tasas se obtiene la tasa de crecimiento real del patrimonio libre

de riesgo, es decir, lo que realmente crece nuestro patrimonio .

Se usarán precios constantes para no considerar el efecto de la inflación, en la

práctica para lograr esto será necesario actualizar cada año las rentas mínimo con

el INPC, para ajustado a la inflación.

Para efectos de facilidad en el número de datos, el ingreso mensual neto

obtenido por las rentas se convierte en un ingreso anual al final del año, usando la

tasa libre de riesgo, y de esta forma sustituimos al final de cada periodo un solo

ingreso equivalente a los doce meses de renta neta , considerando el valor en el

tiempo.

Se elaboró una rutina en Exel , mediante la cual se alimentan los datos

anteriormente descritos y se evalúa el proyecto como sigue:

99

VALOR DE MERCADO

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN M2 SUPERFICIE TERRENO M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO POR M2 ( DE ACUERDO A TERMINADOS ) VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO TOTAL VIDA ÚTIL TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN (AÑOS) EDAD ACTUAL (AÑOS )

VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL INICIO DEL ESTUDIO VALOR DEL TERRENO POR RESIDUAL ( VALOR TOTAL MENOS CONSTRUCCIÓN )

VALOR UNITARIO DEL TERRENO ( M2 ) TASA DE CRECÍ MENTÓ ANUAL DEL VALOR TERRENO ( DE ACUERDO A ESTUDIOS )

$

$ $

$ $

$

2,300,000.00

240 200 6,500.00

1,560,000.00 70

5

1,500,306.12 799,693.88

3,998.47 5 00%

VIDA DEL PROYECTO ( AÑOS ) 10 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN DEPRECIADA AL FINAL VALOR DEL TERRENO AL FINAL DEL PROYECTO VALOR TOTAL AL FINAL

$ 1,357,040.82 $ 1,302,617.06 $ 2,659,657.88

DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL TRANSCURSO DEL ESTUDIO DEPRECIACIÓN DEL PREDIO TOTAL

9.184% -15.637%

RENTA MENSUAL NOMINAL HOMOLOGADA 15,000 00

DEDUCCIONES % DESOCUPACIÓN MANTENIMIENTO IMPUESTOS PREDIAL ADMINISTRACIÓN IMPUESTOS DEDUCCIONES TOTALES

RENTA MENSUAL NETA

5.00% 1.00% 1.00%

10.00% 5.00%

22.00% 11,700.00

TASA TASA NOMINAL CETES A 28 DÍAS TASA REAL TASA NOMINAL CETES A 90 DÍAS TASA REAL TASA A USAR TASA DE INFLACIÓN AL ULTIMO MES NUMERO DEL MES DEL DATO INFLACIÓN TASA INFLACIÓN ANUALIZADA

7.02% 7.25% 7 36% 7.57% 7.57% 0.56%

5 1.35%

TASA REAL DE CRECIMIENTO LIBRE DE RIESGO ( PASIVA ) TASA DE RIESGO DEL NEGOCIO TASA DE OPORTUNIDAD TASA A USAR EN LA EVALUACIÓN DEL NEGOCIO TASA A QUE GENERA EL BANCO

6.1345687% 0.50% 0.00% 6.63% 6.13%

TASA DE INTERÉS REAL ( PASIVA) % (DESCONTAR INFLAC) 6.13456873% INGRESO EQUIVALENTE ANUAL AL FINALIZAR PERIODO $ 145,153.92 RENTA BRUTA ANUAL SEGÚN EXEL -$145,153.92 SE USARON PRECIOS CONSTANTES, POR LO TANTO LA TASA INFLACIONARIA ES CERO

VALOR DEL PREDIO AL TERMINAR EL ESTUDIO criterio 1 $ 2,659,657.88

100

Una vez obtenido el flujo se esquematiza de la siguiente forma:

N 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INGRESO

$ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 145,153.92 $ 2,804,811.79

EGRESO

$ 2,300,000.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2300000

FLUJO DOMINANTE

- 2,300,000.00 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92 145,153.92

2,804,811.79 1,811,197.05

var. 0

0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1

V.P.INGRBSO

0.00 136122.76 127653.50 119711.18 112263.01 105278.25 98728.07 92585.43 86824.97 81422.91

1475446.81 2436036.89

V.P.EGRESO

-2300000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

-2300000.00

VARÍAN:

0 18529401 16295411 14330761 126029& 1108351 ( 9747232: 8572061 ( 75385741 6629689! 2176943; 2282272Í

Una vez obtenido el diagrama de ingresos y egresos se efectúa la valoración del

proyecto.

101

10.3 ANALIS DE PROYECTO DE INVERSIÓN EN LOCAL COMERCIAL

Otra forma de invertir es en la adquisición de un local comercial para rentarlo, y se

analizó uno en la zona centro de Guadalajara, actualmente se encuentra rentado

por una comercializadora de medicamentos genéricos y similares, por lo que

contamos con el dato de la renta a obtener.

El local se encuentra en una zona muy popular de alto flujo de gente.

Ya esta totalmente consolidada la zona y difícilmente aumente su valor, sin

embargo es un punto muy codiciado por comerciantes debido a su ubicación,

motivo por el cual su actual inquilino no duda en firmar un contrato a 10 años más

con clausula de actualización de renta cada año mediante INPC, partiendo de la

renta que actualmente paga al propietario actual.

102

VALOR DE MERCADO DEL BIEN A INVERTIR SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN M2 SUPERFICIE TERRENO M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO POR M2 ( DE ACUERDO A TERMINADOS ) VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO TOTAL VIDA ÚTIL TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN (AÑOS) EDAD ACTUAL (AÑOS ) VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL INICIO DEL ESTUDIO VALOR DEL TERRENO POR RESIDUAL ( VALOR TOTAL MENOS CONSTRUCCIÓN )

2,400,000 00 180 90 4,500.00

810,000.00 70 30

562,040.82 1,837,959.18

VALOR UNITARIO DEL TERRENO ( M2 ) TASA DE CRECIMENTO ANUAL DEL VALOR TERRENO ( DE ACUERDO A ESTUDIOS )

20,421.77 0.00%

VIDA DEL PROYECTO ( AÑOS ) 10 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN DEPRECIADA AL FINAL VALOR DEL TERRENO AL FINAL DEL PROYECTO VALOR TOTAL AL FINAL

$ 446,326.53 $ 1,837,959 18 $ 2,284,285.71

DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL TRANSCURSO DEL ESTUDIO DEPRECIACIÓN DEL PREDIO TOTAL

14.286% 4.821%

RENTA MENSUAL NOMINAL BAJO CONTRATO 10 AÑOS 24,000.00

DEDUCCIONES % DESOCUPACIÓN MANTENIMIENTO IMPUESTOS PREDIAL ADMINISTRACIÓN IMPUESTOS DEDUCCIONES TOTALES

RENTA MENSUAL NETA

0.00% 0.00% 1.00%

10.00% 5.00%

16.00% 20,160.00

TASA TASA NOMINAL CETES A 28 DÍAS TASA REAL TASA NOMINAL CETES A 90 DÍAS TASA REAL TASA A USAR TASA DE INFLACIÓN AL ULTIMO MES NUMERO DEL MES DEL DATO INFLACIÓN TASA INFLACIÓN ANUALIZADA

7.02% 7.25% 7 36% 7.57% 7.57% 0.56%

5 1.35%

TASA REAL DE CRECIMIENTO LIBRE DE RIESGO ( PASIVA ) TASA DE RIESGO DEL NEGOCIO TASA DE OPORTUNIDAD TASA A USAR EN LA EVALUACIÓN DEL NEGOCIO TASA A QUE GENERA EL BANCO

6.1345687% 1.50% 0.00% 7.63% 6.13%

TASA DE INTERÉS REAL ( PASIVA ) % (DESCONTAR INFLAC) 6.13456873% INGRESO EQUIVALENTE ANUAL AL FINALIZAR PERIODO $ 250,11136 RENTA BRUTA ANUAL SEGÚN EXEL $250,111.36 SE USARON PRECIOS CONSTANTES, POR LO TANTO LA TASA INFLACIONARIA ES CERO

VALOR DEL PREDIO AL TERMINAR EL ESTUDIO $ 2,284,285.71

103

Se analiza en forma idéntica al anterior y se llega al siguiente cuadro de resultados

INGRESO

$ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 250,111.36 $ 2,534,397.08

EGRESO

$ 2,400,000.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

FLUJO DOMINANTE

2,400,000.00 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36 250,111.36

2,534,397.08

var 0

0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1

V.P.INGRESO

0.00 232370.85 215888.68 200575.60 186348.68 173130.89 160850.63 149441.43 138841.48 128993.39 1214386.44

V.P.EGRESO

•2400000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

VARIA NZA

0 539962130

466079232.2 402305714.7 347258313.5 299743035.9 258729263.1 223327395.7 192769557.9 166392942.3 14747344246

104

10.4 ANÁLISIS DE INVERSION TERRENO PARA RENTA

Como tercera opción se encuentra la adquisición de un terreno en la avenida

Patria, para la renta del estacionamiento de una cadena de renta de películas.

Como en el caso anterior existe el arrendatario y esta dispuesta a continuar con el

predio, ya que sin estacionamiento su negocio no funciona.

Cabe mencionar que el precio total del terreno es de cuatro millones de pesos y

que la renta que obtiene actualmente es de 24,000.00 pesos mensuales, si este

proyecto resultase favorable, la inversionista invitaría en sociedad a su hermana,

por lo que para términos de facilidad de comparación, se analizará la inversión

inicial como dos millones de pesos y la renta mensual de 12,000.00 pesos.

La zona donde se encuentra está en plena expansión .

105

VALOR DE MERCADO DEL BIEN A INVERTIR SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN M2 SUPERFICIE TERRENO M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO POR M2 ( DE ACUERDO A TERMINADOS ) VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO TOTAL VIDA ÚTIL TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN (AÑOS) EDAD ACTUAL (AÑOS ) VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL INICIO DEL ESTUDIO VALOR DEL TERRENO POR RESIDUAL (VALOR TOTAL MENOS CONSTRUCCIÓN ) VALOR UNITARIO DEL TERRENO ( M2 ) TASA DE CRECIMENTO ANUAL DEL VALOR TERRENO ( DE ACUERDO A ESTUDIOS

2,000,000. 0

300 $ $

$ $ $

50 0

2,000,000.00 6,666.67

1.50%

VIDA DEL PROYECTO ( AÑOS ) 10 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN DEPRECIADA AL FINAL VALOR DEL TERRENO AL FINAL DEL PROYECTO VALOR TOTAL AL FINAL

$ $ $

2,321,081.65 2,321,081.65

DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL TRANSCURSO DEL ESTUDIO DEPRECIACIÓN DEL PREDIO TOTAL

12.000% -16.054%

RENTA MENSUAL NOMINAL BAJO CONTRATO 10 AÑOS 12,000 00

DEDUCCIONES % DESOCUPACIÓN MANTENIMIENTO IMPUESTOS PREDIAL ADMINISTRACIÓN IMPUESTOS DEDUCCIONES TOTALES

RENTA MENSUAL NETA

0.00% 0.00% 1.00%

10.00% 5.00%

16.00% 10,080.00

TASA TASA NOMINAL CETES A 28 DÍAS TASA REAL TASA NOMINAL CETES A 90 DÍAS TASA REAL TASA A USAR TASA DE INFLACIÓN AL ULTIMO MES NUMERO DEL MES DEL DATO INFLACIÓN TASA INFLACIÓN ANUALIZADA

7.02% 7.25% 7.36% 7.57% 7.57% 0.56%

5 1.35%

TASA REAL DE CRECIMIENTO LIBRE DE RIESGO ( PASIVA ) TASA DE RIESGO DEL NEGOCIO TASA DE OPORTUNIDAD TASA A USAR EN LA EVALUACIÓN DEL NEGOCIO TASA A QUE GENERA EL BANCO

6.1345687% 1.00% 0.00% 7.13% 6.13%

TASA DE INTERÉS REAL ( PASIVA ) % (DESCONTAR INFLAC) INGRESO EQUIVALENTE ANUAL AL FINALIZAR PERIODO $ RENTA BRUTA ANUAL SEGÚN EX EL SE USARON PRECIOS CONSTANTES, POR LO TANTO LA TASA INFLACIONARIA ES CERO

6 13456873% 125,055.68

-$125,055.68

VALOR DEL PREDIO AL TERMINAR EL ESTUDIO $ 2,321,081.65

106

AL ORDENAR LOS DATOS DE LOS TRES PROYECTOS Y PONIENDO LOS

PRINCIPALES INDICADORES LA TABLA A ANALIZAR QUEDA ASÍ.

IS EMBOLSO INICIAL ILIDAD BRUTA LLOR PRESENTE NETO ILOR DEL PROYECTO ? ILACIÓN BENEFICIO/ COSTO NEFICIO POR CADA PESO (IRI ) LRIANZA

S VI ACIÓN STD ÍOBABILIDAD Z< O-MEDIA/DESV. STD ) i/EL DE CONFIANZA CON FUNCIÓN Z ¿30 PERIÓDICO EQUIVALENTE EX £

CASA HABITACIÓN $ 2,300,000.00 $ 1,811,197.05 $ 136,036.89 $ 2,436,036.89

7.42% $ 1.06 $ 0.06

22822729170 151071.9338

18.39% 81.607%

$ 19,042.72 0.828%

LOCAL COMERCIAL $ 2,400,000.00 $ 2,385,399.36 $ 400,828.07 $ 2,800,828.07

10.12% $ 1.17 $ 0.17

17643911831 132830.3875

0.12740% 99.8726%

$ 58,754.33 2.448%

TERRENO $ 2,000,000.00 $ 1,571,638.47 $ 38,084.12 $ 2,038,084.12

7.39% $ 1.02 $ 0.02

15831035383 125821.4425

38.1065% 61.8935%

$ 5,456.10 0.273%

Como se puede observar el segundo proyecto resultó más favorable, ya que

aunque el desembolso es mayor, el valor presente es por mucho el de mayor

cuantía, la TIR, IRI, NIVEL DE CONFIANZA Y TRE.

Por lo tanto el consejo es adquirir el local comercial, siempre y cuando se verifique

el contrato con la empresa de medicamentos similares.

107

CAPITULO XI

CONCLUSIONES

Los profesionales de la Valuación deben considerar una gama amplia de campo

de acción , más allá de la valuación inmobiliaria. Con los conocimientos adquiridos

en la Maestría de Valuación Inmobiliaria e Industrial, se generan un sinnúmero de

herramientas con las que el valuador pueda ofrecer muchos servicios en el ámbito

de asesoría , evaluación de proyectos , toma de decisiones, etc.

En este trabajo se pretendió desarrollar métodos para facilitar la toma de

decisiones de manera profesional y aplicando el mayor número de variables para

que el inversionista o decisor cuente con una asesoría real.

Se trataron de abordar una serie de ámbitos del conocimiento que aparentemente

pertenecen a contadores, actuarios , administradores, etc. Sin embargo son temas

que un valuador debe de conocer y dominar para así ofrecer una mayor gama de

servicios a sus clientes.

En el primer caso práctico, es común oir a personas que dedicándose a un

negocio y ante la posibilidad de traspasarlo, se cuestionan qué será lo mejor, si

continuar o no, sobretodo cuando se dice cuando te compran vende, en éste

ejemplo se abordaron tres escenarios y dos probabilidades, y se pudo llegar a una

conclusión.

Cabe mencionar que entre más datos tengamos a la mano y entre más estudios

se puedan obtener acerca del negocio y el entorno del mismo, mejor será la

asesoría que podamos dar, ya que una inexacta apreciación de los escenarios

puede dar por consecuencia una mala decisión.

En el segundo caso práctico, es tan simple o tan complicado como se quiera ver,

ya que una compra de un bien raíz , la transformamos en un proyecto de

inversión.

108

Aunque los bienes raíces no obedecen directamente a las leyes matemáticas, es

posible esperar su comportamiento en base a la experiencia y pericia de los

estudiosos del mercado.

A grandes rasgos podemos concluir que la inversión en bienes raíces en general

es un negocio de bajo riesgo y con utilidad, sin embargo, puede haber variación en

la inversión en tal o cual bien raíz, ya sea local comercial, casa-habitación, terreno,

etc.

Se puede pensar en primera instancia que lo que genera la utilidad en el proyecto

es la plusvalía del terreno, ya que invariablemente las construcciones se

deprecian, sin embargo, en el ejemplo anterior, nos dimos cuenta que el proyecto

donde el terreno no tiene plusvalía fue donde se obtuvieron mejores resultados,

debido a que la ubicación del mismo , permite cobrar una renta muy buena, que a

su vez soporta la inversión como redituable.

Aquí también es muy necesario conocer todas las variables que podamos para ser

mas certeros en nuestras conclusiones,

Es indispensable saber el comportamiento de los precios de los terrenos y si los

alrededores están o no en expansión, lo que generaría variación en el valor.

También es muy importante conocer los indicadores económicos para saber

contra que está luchando nuestra inversión. Donde no hay inflación y las tasas de

interés son altas, es más difícil competir, ya que el crecimiento del patrimonio se

da con inversiones seguras.

Un factor preponderante es analizar el riesgo de la inversión para determinar la

tasa en el flujo de efectivo, a mayor tasa menor es el rendimiento del proyecto ya

que quiere decir que el inversionista puede producir más en otra inversión.

109

^IBHIOIR/HFTA

I I B L I Q T E C A

Bustamante Sánchez Porfirio

Diccionario Enciclopédico Universal

Estrada García José Martín

Gallo Ramos Alejandro

Gómez Vega Jaime

Hernández Ruiz Enrique

Jean Brilman Claude Marie

Jean Brilman Claude Marie

Larios González Carlos Salvador

Siu Villanueva Carlos

Varios Autores

Apuntes de Materia Valuación de bienes industriales ITC

Diccionario Enciclopédico Universal

Valuación de Derechos Intangibles y Especiales ITC

Valuación de Empresas

Apuntes de la Materia Análisis de decisiones ITC

Apuntes de la Materia Valuación de Negocios ITC

Manual de Valoración de Empresas

Valuación de equipos e instalaciones industriales

Matemáticas Financieras para Valuadores

Valuación de Empresas

Apuntes en gral de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnológico de la Construcción ITC