Estado Libre Asociado de Puerto Rico

DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR

Oficina Regional de Caguas

Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico 00726

Teléfono: 744-9341 / Fax: 744-3414

www.daco.gobierno.pr

QUERELLANTE

Edwin Vega Torres

Loida E. Viera

William Rodríguez Claudio

José M. Collazo Rivera

Nelson J. Avilés Rodríguez

Carlos A. Molina Marrero

QUERELLADO

Levitt Homes Builders Corp.

Newport Bonding & Surety Co.

American International Insurance

Company of Puerto Rico

QUERELLA NUMERO

400002476

400003376

400003453

400003320

400003440

400004203

SOBRE

Defectos de Construcción

RESOLUCIÓN

En los seis (6) casos de epígrafe, se celebraron vistas administrativas donde se escuchó la

prueba de cada uno de los querellantes, así como el testimonio de los técnicos de este

Departamento que inspeccionaron las residencias de cada uno de éstos. Se separó otra fecha para

la evidencia a ser presentada por Levitt Homes, la cual en gran medida constituía testimonio

pericial que podía verse de forma consolidada, sin que tuviera que repetirse para cada una de las

querellas.

Se celebraron vistas administrativas para los mencionados casos, con la comparecencia

de todas las partes citadas, en las fechas que se indican a continuación:

A) La vista correspondiente al caso de Miguel Rondón y Loida Viera,

(querella núm. 400003376), residentes de la SJ-83 de Sanjuanera, se

celebró el 28 de mayo de 2004;

B) Las vistas correspondientes a los casos de José Collazo Rivera (querella

número 400003350), residente de la SJ-84, de William Rodríguez

(querella núm. 4000003453), residente de la SJ-37 y de Edwin Vega

(querella núm. 400002476), residente de la SJ-87, se celebraron el 2 de

agosto de 2004;

2

C) La vista correspondiente a Nelson Avilés (querella núm. 400003440),

residente de la SJ-105 se celebró el 19 de agosto de 2004;

D) La vista correspondiente a Carlos Molina Marrero (querella núm.

400004203), residente de la SJ-70, se celebró el 7 de octubre de 2004.

Las querelladas, Levitt Homes Builders Corp. y American International Insurance

Company Of Puerto Rico, comparecieron representadas por el Lcdo. Mario J. Pabón Cátala. La

querellada, Newport Bending Surety Co. no compareció ni excusó su incomparecencia, a pesar

de haber sido debidamente notificada.

La prueba testifical de Levitt comenzó a ofrecerse el día 23 de noviembre de 2004, en

cuya fecha testificaron el Ing. Matteo Luca Simioli y el Sr. Luciano Quirici. El 27 de enero de

2005, testificó el Ing. Rafael A. Torrens, así como el Ing. Carlos A. Ortiz, y comenzó el

testimonio del Sr. Luis López. El testimonio de éste último concluyó el día 10 de febrero de

2005.

Conforme a la prueba presentada en este caso, este Departamento formula las siguientes:

DETERMINACIONES DE HECHOS

1. Los seis (6) querellantes reclaman que los pisos de sus residencias son

defectuosos porque:

a) la lechada en algunas partes de sus pisos son de tonalidades distintas y/o se han

desprendido;

b) las losetas se “manchan y/o ensucian”.

2. Como remedio, los querellantes solicitan que se reemplacen los pisos existentes

con otros pisos nuevos o, en la alternativa, en algunas de ellas el pago de la

cantidad de entre veinticinco mil ($25,000.00) a treinta mil ($30,000.00) dólares

para realizar la remoción y sustitución, además de solicitarse una indemnización

por concepto de daños ascendente a la suma de veinte mil ($20,000.00) dólares,

así como que le sea revocada la licencia a la querellada, Levitt Homes. Uno de los

querellantes, Carlos Molina Marrero, (Querella número 400004203) solicita que

en vez de que Levitt Homes lleve a cabo la reparación, se le pague a éste en

efectivo cualquier tipo de reparación, ya sea de la lechada y/o de las losetas, que

este Departamento ordene se lleve a cabo.

3. En todas las vistas de epígrafe, Levitt Homes reconoció y estipuló que llevará a

cabo cualquier reparación que tenga que ver con la instalación de lechada de

distintas tonalidades o defectuosa.

3

4. Los querellantes Miguel Rondón y Loida Viera son los propietarios de la

residencia SJ-83, ubicada en la sección de Sanjuanera de la Urbanización San

José, ubicada en Caguas, Puerto Rico. Adquirieron la propiedad de Levitt Homes

mediante escritura de compraventa otorgada el 22 de septiembre de 2001.

5. El 4 de marzo de 2003, dichos querellantes radicaron la querella ante este

Departamento, número 400003376, en la cual alegan la existencia de las

deficiencias antes mencionadas. Los mencionados querellantes estuvieron

representados por el Lcdo. Nelson Álvarez Aponte.

6. Antes de firmar la escritura de compraventa, la Sra. Loida Viera inspeccionó la

residencia en dos ocasiones separadas. La primera vez ésta se percató que la

lechada instalada entre las losetas tenía tonos distintos, y así lo reportó en el

Informe de Pretítulo que se prepara antes de firmarse la escritura de compraventa.

En ninguna de las dos inspecciones, ésta reportó haber visto manchas en los pisos.

7. La Sra. Viera indicó que no fue hasta luego de empezar a hacer arreglos en su

residencia, que los querellantes se percataron por primera vez de manchas en el

piso. Según las palabras de la querellante, fue después, al ver “con más

detenimiento” el piso, que ésta se pudo percatar de las alegadas manchas.

8. Los querellantes no midieron o cuantificaron, ni pudieron describir la extensión,

las dimensiones y las localizaciones específicas de las alegadas manchas en el

piso.

9. De los documentos ofrecidos en evidencia, surge que en la inspección de pretítulo

que se llevó a cabo el 12 de octubre de 2001, firmada por la querellante Loida

Viera, se hace referencia a lechada de diferentes colores en varias áreas de la

residencia, mas no se mencionan manchas en el piso. En la segunda inspección

realizada por la Sra. Loida Viera el 18 de octubre de 2001, se hace referencia a

que todavía debe de arreglarse la lechada del balcón, pero una vez más, el informe

no hace referencia a manchas. Además, en una certificación suscrita el 19 de

octubre de 2001 por ambos querellantes, no se mencionan manchas en los suelos.

10. El Sr. Luis López, Gerente de Servicio de Levitt Homes, testificó que la lechada

de la residencia de los querellantes se puede reparar a un costo de novecientos

sesenta y siete dólares con setenta y dos centavos ($967.72), lo cual incluye tres

días de labor con un jefe de trabajo y dos obreros. Los querellantes no tienen que

mudarse para que se lleve a cabo la reparación, ya que utilizando “aqua mix”, el

método sugerido por este Departamento, no se genera polvo que requiera una

mudanza. Se marcó como el Exhibit 4 de la parte querellada un estimado de la

reparación de la lechada.

11. Compareció también a la vista administrativa el técnico de este Departamento, el

Ing. Orlando Rodríguez. Este es un ingeniero estructural, graduado de la

Universidad de Mayagüez.

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12. El Ingeniero Rodríguez señaló que realizó entre diez (10) y quince (15)

inspecciones de residencias que habían radicado querellas relacionadas con

manchas en la Urb. Sanjuanera. Indicó que las llamadas manchas parecen ser más

de suciedad en las áreas más transitadas de la casa. También, en algunas de las

residencias, observó algunas manchas blancas, como si se hubiera derramado

algún tipo de material.

13. El Ing. Rodríguez indicó que las alegadas manchas o sombras no surgen por

humedad, ni son causadas por hongo.

14. En algunas de sus inspecciones, el Ing. Rodríguez vio al Sr. Luis López, Gerente

del departamento de servicio de Levitt Homes, sacar la suciedad con facilidad

utilizando el producto de Forto.

15. Cuando el Ing. Rodríguez inspecciona una casa, éste lleva consigo copia de la

querella y se concentra en los defectos que se indican en ésta, preguntándole a los

querellantes dónde los mismos se encuentran. En las inspecciones que éste

realizó, observó que el estado de mantenimiento de las losetas variaba en distintos

grados. En algunas casas, el piso estaba casi completamente limpio por el

mantenimiento que se le daba. En otras casas que se le da mantenimiento menor,

algunas áreas se veían más sucias, manifestándose dicho sucio en la apariencia de

sombras, o áreas más opacas, en las partes más transitadas. En muchos casos, las

alegadas manchas no se podían ver, a menos que se miraran en cierto ángulo y

con cierta iluminación.

16. El Ing. Rodríguez testificó que no conoce un piso que no se manche, que todos los

pisos se ensucian, y que por eso hay que limpiarlos y existen productos para

limpiar los mismos e indicó además que no existe alguna norma, límite o regla en

cuanto al grado en que se espera que un piso se ensucie. Este señaló que “eso es

algo subjetivo, que depende de la persona.” Señaló además que existen

pavimentos no pulidos de naturaleza rústica que se utilizan en residencias, y que

no existe ninguna prohibición para ese tipo de uso. También indicó que hay otros

tipos de pisos que se usan comúnmente para residencias, y que se ensucian tanto o

más que los pisos de los querellantes.

17. Declaró el Ing. Rodríguez que el estimado que hizo para limpiar y sellar el piso,

no es una recomendación de que ello se haga, ya que no entiende que las losetas

están dañadas. Señaló que el tipo de loseta utilizado, gres porcelanato, es un piso

bueno, ya que es más duro y resistente que los pisos de losetas de cerámica

esmaltadas.

18. El Sr. Carlos A. Molina Marrero presentó su querella, número 400004203, el 7 de

noviembre de 2003. Este es el propietario de la SJ-70 en Sanjuanera. Como los

demás querellantes, el Sr. Molina no presentó evidencia pericial en apoyo de su

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reclamación. Este testificó que firmó su escritura de compraventa el día 9 de

noviembre de 2001, pero no habitó la residencia hasta finales de diciembre.

19. Durante las inspecciones de pretítulo, éste no notó manchas en las losetas,

alegando que no fue hasta que hizo una limpieza profunda en diciembre de ese

año que se percató de éstas por primera vez. Este también indicó que su piso era

distinto al de los demás residentes, que no tenían el mismo problema de manchas

que el suyo.

20. El Sr. Molina se comunicó con personal de Levitt, el cual le recomendó que

utilizara un limpiador y un sellador marca FILA. Este no quedó satisfecho con el

resultado que obtuvo al usar dichos productos.

21. Posteriormente, Levitt envió una persona para que hiciera unas pruebas en el

cuarto master con el producto antes mencionado, y luego se pulió el resto del piso

de la casa. El Sr. Molina tampoco quedó satisfecho con el resultado de dicho

trabajo.

22. Levitt Homes también envió unos empleados a raspar y arreglar la lechada de su

piso, la cual tenía distintas tonalidades, pero el querellante indicó que no habían

completado el trabajo satisfactoriamente.

23. El Sr. Molina ofreció en evidencia nueve (9) fotos para mostrar los problemas de

la lechada y de las alegadas manchas. Estas fueron identificadas como los Exhibit

1-A a 1-I. En cuanto a las manchas se refiere, éste las describió como “sombras”

en la tonalidad. Este también se refirió a otro tipo de mancha que apareció en la

fotografía 1-A, donde se ve una leve mancha blancuzca en una porción de tres (3)

losas en el pasillo del segundo piso.

24. Las sombras a las que alude la parte querellante, quien fue la única persona de

todos los querellantes en ofrecer fotografías, son difíciles de percibir en las fotos

ofrecidas. El propio querellante admitió que la alegada situación de las manchas

no es una situación que “inmediatamente se percibe”. Este cambió las ventanas y

construyó una marquesina, y alega que por ende, entra menos luz ahora a su

residencia. Este indicó que para poder apreciar las sombras, es necesario

mirarlas en ángulo, dependiendo de la cantidad de claridad. Expresó, además,

que en el momento en que este Departamento hizo su inspección, las sombras no

se veían.

25. El Sr. Wilson Torres, inspector de este Departamento, no estaba presente en el

momento de la vista de la querella del Sr. Molina. Por ende, las partes estipularon

su informe, conjuntamente con las objeciones que éstas habían hecho al mismo.

26. La inspección del Sr. Torres de la SJ-70 se llevó a cabo el 13 de enero de 2004.

Con relación a manchas en los pisos, el Sr. Wilson Torres expresó:

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1. “2. Existen dos losetas con diferentes tonalidad al predominante en el

piso del pasillo de la segunda planta. Las dimensiones de éste son 3' x 22',

o sea, un 3%.”

2. El querellante reclama que al mirar las losetas en ángulo, a distancia y

al reflejo de la luz se aprecian las losetas de cerámica de piso manchadas.

Esto solamente lo pudimos apreciar en algunas áreas, no en el piso en su

totalidad, como lo señala el querellante. Si miramos las losetas de cerca y

en ángulo, la condición se aprecia. La condición es casi imperceptible...

3. Las losetas del piso de la residencia del querellante se aprecian en

buenas condiciones no así la lechada. ...

4. Existen tres losetas con manchas de color claro en el pasillo de la

segunda planta y seis en el dormitorio principal.”

27. La Sra. Teresa Arroyo es co-dueña de la residencia SJ-87 de Sanjuanera,

conjuntamente con el Sr. Edwin Vega. Estos firmaron la escritura de

compraventa el 11 de septiembre de 2001, y radicaron su querella, número

400002476, en este Departamento el 11 de julio de 2002.

28. Al mudarse, la Sra. Arroyo no se dio cuenta de manchas en el piso. Esta expresó

que luego de mudarse, por más que barría, le salía polvo de las orillas de las

losetas, como producto del desprendimiento de la lechada, lo cual mantenía el

piso sucio.

29. Por varios meses luego de mudarse, la Sra. Arroyo se querelló de otros defectos,

sin mencionar manchas en el piso. Véase Exhibit 1 de la parte querellada.

30. La Sra. Arroyo indicó que en junio del 2002, el Sr. Juan Rohena, entonces gerente

del departamento de servicios de Levitt Homes, visitó su residencia e inspeccionó

cinco (5) losetas en el área de la sala que sonaban huecas. Además, la Sra.

Arroyo le mostró tres (3) losetas en el baño master que estaban rajadas.El Sr.

Rohena ofreció sustituir las losetas del baño, pero en ese momento la Sra. Arroyo

le informó que los querellantes estaban cubriendo el piso de la residencia con

losetas nuevas, y que se le avisaría una vez dicho proceso terminara, para que

Levitt cambiara las tres (3) losetas del baño. La Sra. Arroyo indicó que nunca se

comunicó de vuelta con el Sr. Rohena.

31. Todo el piso de la casa de la SJ-87 se cubrió con losas nuevas, en o alrededor de

junio de 2002. La Sra. Arroyo presentó dos recibos de Home Depot, para

evidenciar algunos de los gastos en que los querellantes habían incurrido para

instalar las losetas nuevas. Sin embargo, uno de los recibos era ilegible, y al

preguntársele qué representaban los materiales que aparecían en el segundo

recibo, la Sra. Arroyo no pudo indicar qué eran.

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32. El técnico de este Departamento, el Sr. Wilson Torres, inspeccionó la residencia

SJ-87 de Sanjuanera, el primero de julio de 2003. Este reportó en su informe que

no podía apreciar la condición a la cual aludían los querellantes, ya que todo el

piso estaba cubierto por losetas nuevas. Este sólo observó, en la escalera, que

quedaban algunas de las losetas originales instaladas por Levitt. En cuanto a

dichas losetas, el Sr. Torres observó lo siguiente:

“Algunas losetas de los espejos de la escalera

presentan manchas. El Sr. Luis López (de Levitt Homes)

realizó una prueba con el producto Forto Ceramic Tile

Cleaner y removió las manchas fácilmente.”

33. El Sr. Torres también expresó que en su experiencia, todos los pisos se ensucian y

se manchan, y que algunos pisos, tales como los de mármol, “quarry tile”, barro y

terrazo, son particularmente susceptibles a ensuciarse. El Sr. Torres indicó que,

como en el caso de gres porcelanato, eso no impide que dichos pisos se utilicen en

residencias.

34. El Sr. Nelson Avilés es el titular de la SJ-105, ubicada en la sección Sanjuanera,

en Hacienda San José. Este radicó su querella, número 400003440, el 31 de

marzo de 2003. Advino titular de su residencia el 12 de abril de 2001.

35. Durante la vista administrativa testificó su esposa, la Sra. Suzette Feshord. Esta

alegó que había manchas oscuras en varias partes del piso de su casa, pero no

ubicó, cuantificó, midió o identificó los lugares en donde dichas manchas se

encontraban. Su queja principal es que el piso es opaco y se ensucia fácilmente.

36. En la inspección de pretítulo que ésta llevó cabo, celebrada antes de la

compraventa, la Sra. Feshord no reportó mancha alguna en los pisos.

Posteriormente, ésta reclamó otros defectos sin mencionar manchas. Indicó que

en cuanto a las manchas, uno “no se percata de un día para otro” de la situación

existente. Se admitió en evidencia una certificación en la cual los querellantes

reconocieron que se habían corregido satisfactoriamente todas las condiciones que

se habían reportado en la inspección de pretítulo, salvo por ciertas puertas del

gabinete de la cocina, la pintura de la parte exterior de la residencia, la grama en

la parte del frente de la residencia, y el arreglo y pintura de la puerta de entrada.

(Véase Exhibit 2 de la parte querellada.)

37. El técnico de este Departamento, el Sr. Wilson Torres, reportó que en la SJ-105,

vio en la primera planta de la residencia diez losetas con algunas manchas, una

loseta rayada en la cocina, ocho losetas manchadas en el dormitorio principal y en

el dormitorio número 2 de la casa, seis losetas con algunas manchas en el

dormitorio número 3 y siete losetas con algunas manchas en el dormitorio número

4. En ninguna de esas áreas, las alegadas manchas excedían un 10% del área del

piso.

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38. El Sr. Torres expresó que al referirse a “manchas”, éste quería decir que el tono

era más oscuro que el de otras losetas. Señaló que los pisos pueden mancharse

independientemente del material que sea. Identificó varios pisos, tales como el

mármol, el “quarry tile” y el terrazo, como pisos susceptibles a ensuciarse y

mancharse. El Sr. Torres indicó que para poder determinar si la loseta era

defectuosa, debía medirse el grado de absorción de la misma.

39. El Sr. José M. Collazo Rivera presentó su querella, número 400003320, el 11 de

marzo de 2003. Este es el propietario de la residencia SJ-84 de Sanjuanera, y

advino titular de la misma el 12 de abril de 2001.

40. El Sr. Collazo se querella mayormente de la lechada. Este indicó que Levitt

Homes había trabajado por dos (2) días, tratando de reparar la lechada, pero que el

trabajo no había resultado satisfactorio. La lechada ahora tiene distintas

tonalidades, y alegadamente ensució el piso.

41. El Sr. Collazo entiende que el piso es de baja calidad para el precio que éste pagó

por su residencia, y exige que se le cambie el piso.

42. El querellante no ofreció evidencia fotográfica, ni cuantificó, midió o ubicó las

manchas que éste alega existen en las losetas del piso de su casa. Tampoco

ofreció evidencia pericial para demostrar que las losetas estaban defectuosas.

43. El Sr. Wilson Torres, técnico de este Departamento, inspeccionó la casa del Sr.

Collazo el 23 de septiembre de 2003. Dicho técnico fue interrogado

extensamente por el representante legal del Sr. Collazo, el Lcdo. Rafael Borrero

Ríos.

44. El Sr. Torres encontró, salvo por la lechada de distintas tonalidades, el piso de la

residencia del Sr. Collazo en buenas condiciones. Este expresó que en cuanto a

manchas se refiere, había observado cuatro losetas en las que aparentemente se le

había derramado un líquido y se habían descolorado o el material se había

incrustado en la superficie. Aparte de ello, los pisos se veían en buenas

condiciones. Estos sólo se veían veteados al mirarse en cierto ángulo, y de cerca,

en el dormitorio número 3.

45. Como en las demás querellas, al ir a una inspección, el Sr. Torres busca

específicamente los defectos que se le indican, y le pide al consumidor que le

enseñe dónde éstos quedan. Indicó que en ausencia de pruebas de laboratorio, es

muy difícil determinar si las losetas son defectuosas y que es importante

determinar el grado de absorción de las mismas. Si absorben más del límite

normal de una loseta, son más susceptibles a mancharse.

46. El Sr. Torres no conoce de un estándar en la industria de la construcción en Puerto

Rico que limite el uso de una loseta a base de cuán susceptible dicha loseta puede

ser a ensuciarse o mancharse.

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47. Este indicó, en su informe de la SJ-84, que existen cuatro (4) losetas desniveladas

y con “dientes” en el pasillo de la primera planta, cerca de la salida de la

marquesina, otra loseta desnivelada y con un “diente” cerca de la puerta corrediza

del family, y una loseta desnivelada y con un “diente” en el piso del comedor.

Levitt Homes indicó que no tiene objeción en reparar dichas losetas.

48. Los señores William Rodríguez Claudio y Sandra Ayala son los titulares de la

residencia SJ-37 de Sanjuanera, en Hacienda San José. Estos firmaron la escritura

de compraventa el 7 de noviembre de 2001, y radicaron su querella, número

400003453, el 13 de febrero de 2003.

49. Las objeciones principales del Sr. Rodríguez son en torno a la lechada, la cual

Levitt, como en los demás casos, se comprometió a corregir. También objeta que

su piso es más difícil de mantener limpio y que no queda a la altura de lo que es

una residencia de Levitt Homes.

50. El Sr. Rodríguez describió las alegadas manchas de su piso “de tamaño variado”,

sin indicar la extensión o ubicación de las mismas.

51. El querellante exige que se le instale un piso que sea menos susceptible a

ensuciarse. Este dijo que el piso tenía ciertas irregularidades en los colores que

“pudiéramos llamar manchas”. No cuantificó, ubicó, o midió dichas alegadas

irregularidades.

52. El técnico de este Departamento, Wilson Torres, llevó a cabo la inspección de la

residencia del Sr. Rodríguez el 13 de enero de 2004. El Sr. Torres testificó que,

como en los otros casos, éste lleva a la inspección la querella en la mano, y se

enfoca en los defectos específicos que se reclaman. Describió las alegadas

manchas como de un tono más oscuro en algunas de las losetas en las áreas de

mayor tránsito.

53. El Sr. Torres indicó que en su experiencia, los pisos típicamente se ensucian por

el uso, y que muchos pisos, tales como el mármol, se ensucian aún con agua o

humedad, pero aún así, se usan.

54. El Sr. Torres indicó que el por ciento de absorción de una loseta es importante, ya

que si ésta absorbe mucho podría ser defectuosa. Este no determinó en su

informe que la condición observada fuera un defecto.

55. El Ing. Matteo Luca Simioli fue cualificado como perito de materiales de

construcción. Este trabajó en el Centro de Cerámica de la Universidad de Boloña,

donde se hacen pruebas para determinar la calidad de los productos de cerámica.

En el 1983, se graduó de dicha universidad con un título de ingeniería,

especializado en ingeniería en cerámica.

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56. En diciembre de 1990, éste fundó y actualmente administra a SassuoloLab, STL,

un laboratorio que se especializa en llevar a cabo pruebas tecnológicas de

materiales de cerámica y de piedra. Se ofreció, como parte de la prueba de Levitt

Homes, un resumé de la experiencia profesional del Ing. Simioli, el cual fue

marcado como la Identificación Número 1.

57. El Ing. Simioli indicó que el “gres porcelanato” es un término comercial para un

producto de cerámica no esmaltado, que absorbe poca agua y que tiene una

resistencia mecánica y química muy alta. Señaló que las normas en la industria

para losetas “gres porcelanato” son las mismas que para los productos de

cerámica. En Europa las normas aplicables están reguladas por la ISO, y en el

sector americano por la ASTM.

58. El Ing. Simioli identificó un informe, fechado 26 de julio de 1999, el cual

contenía los resultados de pruebas de laboratorio de varias losetas de gres

porcelanato que le fueron suministradas por el Sr. Vandelli, presidente de la

compañía Granito Forte, que fue la compañía que produjo las losetas objeto de las

querellas de epígrafe. Dicho documento fue preparado y firmado por el Ing.

Simioli, en SassuoloLab.

59. A tenor con las pruebas que se llevaron a cabo, las losetas de gres porcelanato

pasaron todas las pruebas establecidas en la industria para ese tipo de loseta.

Estas incluían la prueba de absorción, donde el valor promedio de absorción fue

de 0.10% (siendo el límite 7.0%). También se hizo una prueba de resistencia al

congelamiento, a tenor con la norma ASTM C1026, cuya prueba también pasaron

las losetas probadas. Además, se hizo una prueba a la resistencia a sustancias

químicas, dónde se expusieron seis (6) losetas a un ácido clorhídrico con una

solución de un 10%, y a otra solución alcalina también de 10%, sin que se

afectara ninguna de las losetas. Finalmente, se hizo una prueba para determinar la

resistencia de las losetas, surgiendo una resistencia promedio de trescientas

cuarenta (340) libras, cuando la resistencia exigida por los estándares de la

industria es de doscientas cincuenta (250) libras.

60. El Ing. Simioli indicó que no existe en la industria de la construcción una norma

para cuán susceptible a ensuciarse puede ser una loseta. Expresó que conoce de

varias losetas que, como el “gres porcelanato”, no están esmaltadas, como lo son

el mármol, el granito, la piedra natural y la terracota, todas las cuales se usan en

residencias. Como el gres porcelanato, todos esos pisos se ensucian y se manchan

también, y ello es aceptable, normal y esperado en la industria de la construcción.

61. El Ing. Simioli mencionó que el piso esmaltado se deteriora más rápidamente que

el gres porcelanato porque su superficie es más suave. Sus características no

permanecen íntegras por más de dos o tres años. El esmalte de la loseta comienza

a opacarse, particularmente en áreas de más tránsito. El gres porcelanato, por otro

lado, dura mucho más tiempo.

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62. El Ing. Simioli indicó que el término de vida de las losetas de gres porcelanato

puede ser de entre cincuenta (50) a cien (100) años, y aún más. Se ofreció el

informe de SassuoloLab como la Identificación Número 2 de Levitt Homes.

63. El Ing. Simioli indicó que no le había hecho pruebas a todas las losetas que se

habían utilizado en las residencias de los querellantes, ya que la práctica es que se

le haga pruebas a muestras representativas. Este también indicó que no estuvo

presente cuando el señor Vandelli, presidente de Granito Forte, seleccionó las

losetas para ser probadas, pero que la norma en la industria es que el productor de

las losetas es el que toma las muestras que se van a analizar.

64. El Ing. Simioli testificó que las losetas de gres porcelanato se pueden manchar o

ensuciar como todos los materiales de construcción. Expresó que existen distintos

productos para limpiar el gres porcelanato, y que no había visitado la casa de los

querellantes para ver qué tipo de manchas tenían. Dependiendo del tipo de

manchas que fueran, se pueden utilizar distintos productos para removerlas.

65. Se le mostraron unas fotos al Ing. Simioli y se le preguntó qué había provocado

las manchas que alegadamente mostraban dichas fotos. El Ing. Simioli contestó

que honestamente, no veía las manchas. Lo que veía era un reflejo en el piso.

Sólo en una foto, la foto 1A, pudo notar una mancha blancuzca, y éste indicó que

desconocía qué la había provocado, porque no la había analizado. Expresó que

podía haber sido causada por algún tipo de material, como un ácido fuerte, que

puede afectar cualquier clase de loseta de cerámica.

66. También testificó por Levitt Homes el señor Luciano Quirici. Este se dedica a

vender materiales de cerámica desde el año 1975. Es representante en Puerto

Rico de la compañía Granito Forte, entre otras. El señor Quirici identificó el

informe de SassuoloLab, preparado por el Ing. Simioli, certificando la calidad de

las losetas gres porcelanato, que se iba a enviar a Levitt Homes. Indicó que el

original de dicho informe había sido recibido por el Sr. Vandelli, de Granito

Forte.

67. El señor Quirici indicó que, para preparar el informe, se sacaron de veinte (20) a

treinta (30) piezas al azar de las losetas que se le iban a vender a Levitt, y se

llevaron a SassuoloLab. El señor Vandelli, presidente de Granito Forte, envió

copia del informe de SassuoloLab al señor Jans Farensback, presidente de

Designer Marble & Tile (“Designer Marble”), la vendedora de las losetas a Levitt

en Puerto Rico.

68. El Sr. Quirici indicó que entendía que las losetas vendidas se habían instalado en

un proyecto de Levitt, pero que no tenía certeza del proyecto específico en el cual

se instalaron, ya que no participó en la construcción.

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69. El señor Quirici no vio cuando se seleccionaron las losetas que se llevaron a

SassuoloLab, pero indicó que la práctica es que se toman del material que va a ser

vendido. Este sí vio la producción de losetas que se envió a Levitt Homes, y vio

cuando estas fueron puestas en los contenedores que se enviaron a San Juan por

Granito Forte.

70. El Sr. Quirici dijo que las losetas enviadas a San Juan no tenían manchas, y que el

material era de primera calidad. A preguntas de los querellantes, indicó que no

estaba presente cuando Designer Marble le entregó el material a Levitt Homes.

71. Al preguntársele al Sr. Quirici por qué no se habían probado todas las losetas

vendidas, éste contestó que ello era imposible, ya que lo que se toma es una

muestra representativa y las pruebas de dichas muestras representativas cuestan

miles de dólares. Indicó que no ha estado en las casas de los querellantes, por lo

cual no sabe cuál es el problema específico de los que éstos se quejan.

72. Expresó que las losetas vendidas se enviaron de una sola producción, y no se

vendieron otras losetas a otros clientes. Indicó que no se acordaba del número

exacto de las losetas vendidas, por la venta haber ocurrido hacía varios años, pero

que creía que la orden había sido de aproximadamente unos trescientos setenta

mil (370,000) pies cuadrados.

73. También compareció por Levitt Homes el Ing. Rafael A. Torrens, presidente de

dicha corporación. Este identificó el informe del 26 de julio de 1999, preparado

por SassuoloLab, como el que se le había enviado a Levitt Homes por Jan

Farensback, de Designer Marble, certificando la calidad de las losetas.

74. Este identificó además, el recibo de compra de las losas, el cual fue marcado

como el Exhibit 4 de la parte querellada. De dicho recibo surge que se vendieron

a Levitt Homes cuatrocientas dos mil cuatrocientas setenta y cinco (402,475)

losetas de gres porcelanato, cada una de doce (12) pulgadas por doce (12)

pulgadas. También surge de dicho recibo que se vendieron otras ocho mil

ochocientas ochenta y cinco (8,885) losetas pulidas y diez mil setecientas

(10,700) losetas adicionales de gres porcelanato con estrías para las escaleras.

Dichas losetas fueron instaladas en la sección de Sanjuanera, en Hacienda San

José, y las que sobraron se guardaron en el almacén de Levitt Homes.

75. El ingeniero Torrens indicó que en el 2003, como consecuencia de las

reclamaciones en Sanjuanera, solicitó al Ing. Carlos Ortiz, presidente del

Laboratorio Geotec, en Puerto Rico, que realizara pruebas adicionales de las

losetas de gres porcelanato que habían sobrado del cargamento recibido de Italia.

De las losetas que se habían recibido de Designer Marble, guardadas en el

almacén de Levitt, se escogieron al azar un total de diez (10) cajas para que se

realizaran pruebas de laboratorio adicionales.

13

76. El Ingeniero Torréns indicó que la orden de compra final de las losetas se hizo

después que Levitt recibió los resultados de las pruebas de laboratorios que se le

hicieron de losetas representativas de las losetas producidas. Este también

identificó un memorando que éste había escrito y que circuló a los residentes de

Sanjuanera, en el que se recomendaba el uso de los productos marca FILA para el

mantenimiento de los pisos de gres porcelanato. Indicó que hizo la

recomendación de buena fe, luego de consultar con vendedores de losetas,

particularmente los de la compañía El Italiano, motivado por algunas quejas de

algunos residentes.

77. El Ing. Torréns indicó que las losetas de gres porcelanato correspondían a una

sola producción. Expresó que debido a las altas temperaturas con que éstas se

preparan, la tonalidad de éstas puede variar un poco. Indicó que no había hecho

pruebas de laboratorio con las losetas que estaban instaladas en los pisos de los

querellantes, porque ello implicaría romper los pisos, mientras que habían en el

almacén de esas mismas losetas disponibles, sin tener que recurrir a una

alternativa tan drástica y costosa.

78. Finalmente, expresó que en su experiencia profesional desconoce de material

alguno que sea inmune a suciedad o manchas, y que ello no puede esperarse de un

piso.

79. También compareció a testificar el Ing. Carlos Ortiz. Este se graduó de ingeniero

civil en el 1968 del Colegio de Mayagüez, donde obtuvo una Maestría de

Ingeniería Civil en el 1970. Luego de graduarse, trabajó con el Ing. Efraín

Muratti. En el 1999 incorporó a Geotec, un laboratorio que se dedica a la prueba

de materiales de construcción, incluyendo losetas de pisos.

80. El Ing. Ortiz ha realizado cientos de pruebas sobre la calidad de losetas. Este

quedó debidamente cualificado como un perito en el área de hacer pruebas de la

calidad de losetas.

81. El Ing. Ortiz indicó que conocía las losetas que están instaladas en la sección de

Sanjuanera de Hacienda San José, las cuales identificó como losetas de gres

porcelanato, tamaño 12" x 12". Este identificó un informe fechado 13 de febrero

de 2003, en el cual su laboratorio, Geotec, reporta y certifica las pruebas de

laboratorio que se exigen normalmente en Puerto Rico para las losetas que se

instalan en cualquier tipo de construcción. Dicho informe fue preparado y

firmado por el Ing. Ortiz.

82. Las losetas que se analizaron le fueron suministradas a Geotec por el Sr.

Almodóvar, el encargado del almacén de Levitt Homes. Este trajo diez (10) cajas

de losetas Geotec, las cuales escogió al azar.

14

83. Las losetas venían en cajas selladas, que nunca habían sido abiertas. De dichas

cajas, se seleccionaron en Geotec al azar más de veinticinco (25) losetas, para

determinar si éstas cumplían con los estándares exigidos por la HUD, los cuales

están basados en las normas de la ASTM. Dichos estándares, aunque no aplican a

las casas de Levitt porque éstas no usan financiamiento HUD, son los estándares

que se siguen en la industria de la construcción en Puerto Rico para determinar la

calidad de las losetas.

84. Se llevaron a cabo seis (6) pruebas aplicables a las losetas. Estas fueron:

1. de impacto,

2. de compresión,

3. de abrasión “tabber”

4. de resistencia a sustancias químicas,

5. de resistencia al agrietamiento y de absorción.

85. El Ing. Ortiz describió en detalle cada una de las pruebas, muchas de las cuales

requerían que se destruyeran las losetas probadas, o que se cortaran en pedazos

más pequeños, e indicó que las muestras obtenidas del almacén de Levitt Homes

pasaron todas las pruebas que se le realizaron.

86. En cuanto a la absorción se refiere, existen varias categorías en las que se puede

clasificar una loseta. Las losetas que absorben menos de .5% se consideran

“impervias”, o que casi no absorben agua. Entre .5% y 3.00 se consideran

“vitrosas” (“vitreous”), que absorben una cantidad moderada de agua. De 3.0% a

7% se consideran “semi-vitrosas”, y de más de 7% se consideran “no vitrosas.”

87. En el caso de las losetas probadas, todas tuvieron un resultado de entre .16% y

.05%, lo cual las clasifica como “impervias”, la categoría de loseta con el menor

grado de absorción posible. Ello es menor del límite de .5% requerido por la

industria para que cualifiquen como losetas “impervias”.

88. El Ing. Ortiz también expresó que no existe, en la industria de la construcción,

una norma estableciendo un límite en torno a la susceptibilidad de un piso a

mancharse o a ensuciarse. Indicó que en su experiencia, no conoce ninguna clase

de piso que no se manche. Identificó algunos pisos, como el mármol, que son

sumamente caros y buenos, pero a su vez muy susceptibles a mancharse, ya que la

superficie de éstos rápidamente se pone áspera y se degenera. También son pisos

susceptibles a mancharse los pisos de terrazo, las losas de barro y quarry tile, y la

losa “del país”, todas las cuales se manchan con facilidad, pero se siguen

utilizando para pisos de residencias.

89. El Ing. Ortiz indicó que es normal que en las áreas con más tráfico, la “patina” o

superficie del piso varíe con el tiempo de tonalidad, poniéndose de un color o más

claro o más oscuro, debido a la diferencia en el uso.

15

90. Con relación a las losetas de gres porcelanato, el Ing. Ortiz indicó que éstas son

sumamente resistentes al uso, y difíciles de desgastar. Dichas losetas son menos

resbaladizas, por tener la superficie ligeramente áspera, que las losetas

esmaltadas. Estas también tienen la ventaja de que al ser de la naturaleza integral,

eso es, que el espesor completo de la loseta es del mismo material, si reciben un

golpe y se descascaran, el golpe no se nota, ya que la loseta entera es del mismo

color. En losetas esmaltadas, que tienen recubrimientos superficiales, dicho

recubrimiento normalmente es de un color distinto al resto del espesor de la loseta

y se nota la diferencia cuando se descascaran. También, el gres porcelanato es

una loseta, que según demostraron las pruebas de absorción, apenas absorbe el

agua. El sucio no entra en la loseta, sino que se queda en la superficie.

91. El Ing. Ortiz expresó que si fuera a catalogar el grado en que se ensucia un piso de

gres porcelanato, lo colocaría en una categoría intermedia entre un piso más

difícil de mantener limpio, como lo es el de mármol, y un piso más fácil de

mantener, como lo es el piso de cerámica esmaltado. Este enfatizó, sin embargo,

que todos los pisos se manchan, se ensucian y se desgastan, dependiendo del uso

y la intensidad del mantenimiento que se les dé.

92. También compareció a testificar por Levitt Homes el señor Luis López. El Sr.

López es el gerente del departamento de servicio de Levitt Homes. Dicho

departamento atiende las reclamaciones que hacen los querellantes en sus casas.

Este ha trabajado en dicha posición por dos años y medio. Antes de ello, trabajó

en la industria de la construcción por 22 años, haciendo todo tipo de trabajos y

remodelaciones, incluyendo la instalación de losetas.

93. El Sr. López testificó que conoce el tipo de loseta instalada en la sección de

Sanjuanera, gres porcelanato, ya que ha visitado la mayoría de las casas de los

querellantes, y tiene todavía en el almacén de Levitt Homes losetas de las que se

instalaron en la sección de Sanjuanera.

94. Este expresó haber observado algunas manchas o sombras en algunos de los

pisos, pero indicó que la condición alegada no se aprecia fácilmente. Para poder

observar las sombras a las que los querellantes se refieren, en ocasiones se deben

de prender luces, abrir ventanas, y mirar los pisos en ángulo, y aún así, lo que

puede observarse bajo dichas circunstancias apenas se ve y sólo se puede apreciar

en algunas áreas.

95. El Sr. López indicó que, en su experiencia, todos los pisos se ensucian, y que no

existe un sólo producto que pueda limpiar todas las manchas o el sucio de un piso.

Este indicó que el material que mejor resultado le había dado era uno llamado

“Forto Quarry Tile Cleaner”, que se consigue en Home Depot y en otras

ferreterías. Dicho material le costó $8.00 el galón al momento en que éste lo

compró, y éste estima que actualmente se debe de vender aproximadamente por

aproximadamente $8.60. El Sr. López no recomienda el uso diario de dicho

16

producto, sino para aquellos casos en que pueda surgir alguna mancha o sucio

más oscuro.

96. El Sr. López llevó a cabo pruebas limitadas en varias de las casas, aplicando con

un rociador el producto antes indicado y esperando aproximadamente unos treinta

(30) a cuarenta (40) segundos antes de secarlo con un paño, a pesar de que las

instrucciones del producto sugieren que se deje por unos minutos. En la mayoría

de los casos, las sombras desaparecieron. En la SJ-87, éste aplicó al producto

sobre una sombra en la única parte de la casa que no se había cubierto el piso con

losetas nuevas en las escaleras y luego de treinta (30) segundos, la mancha salió

completamente. Ello también consta en el informe del técnico de este

Departamento, Wilson Torres.

97. El Sr. López también ofreció información en cuanto a los modelos y la cantidad

de residencias de cada uno de dichos modelos que se habían construido en la

sección de Sanjuanera. Para el modelo “AX” hay cincuenta y cuatro (54)

residencias; para el modelo “A” hay setenta (70) residencias; para el modelo “B”

hay cuarenta y siete (47) residencias; y para el modelo “C” hay veintiocho (28)

residencias, para un total de ciento noventa y nueve (199) residencias.

98. Este también presentó un estimado de los pies cuadrados en losetas de gres

porcelanato que hay en cada uno de estos modelos, así como copia de los planos

que muestran las áreas de piso correspondientes a cada uno de los modelos.

99. Posteriormente, éste presentó un documento corregido, fechado 10 de febrero de

2005, preparado por él mismo, conjuntamente con el Ingeniero José Santana y el

Sr. José Santiago, del Departamento de Ingeniería de Levitt Homes. Excluyendo

las áreas de los baños, las áreas del “foyer”, las áreas de entrada, y las áreas de las

escaleras, que no tienen pisos de gres porcelanato, surge que el área de piso

cubierta con losetas gres porcelanato para el modelo “AX” es de 1,879.29 pies

cuadrados; para el modelo “A” de 1,826.23 pies cuadrados; para el modelo “B” de

1,668.14 pies cuadrados; y para el modelo “C” de 1,493.63 pies cuadrados. Al

multiplicarse dichas áreas por el número de casas para cada modelo, ello arroja un

total en losetas de gres porcelanato de 349,530.78 pies cuadrados, de las

cuatrocientas dos mil (402,000) losetas que se compraron por Levitt Homes.

100. Ninguno de los querellantes ofreció evidencia pericial para refutar el testimonio

presentado por los peritos de la querellada, Levitt Homes Builders Corp. ni

tampoco presentaron evidencia tendente a probar los alegados daños sufridos.

Analizadas las anteriores Determinaciones de Hechos, este Departamento adopta las

siguientes:

CONCLUSIONES DE DERECHO

17

El Artículo 6, inciso (d) de la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada (3

L.P.R.A., Sec. 341 et. Seq.), faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor

para poner en vigor, implantar y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están

contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa

con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder

los remedios pertinentes conforme a derecho. Esta disposición, por mandato expreso del

legislador, nos sirve para aplicar los principios e instituciones del Código Civil de Puerto Rico y

otras leyes que gobiernen de forma precisa y concreta los hechos de cada caso.

Por otro lado, el Artículo número 11 de la Ley 130 del 13 de junio de 1967, según

enmendada (17 L.P.R.A. § 511), permite, entre otras cosas, al comprador de una vivienda,

radicar ante este Departamento una querella alegando que el urbanizador o constructor de la

misma ha incurrido en una práctica indeseable de construcción o ha violado algunas de las

disposiciones de la citada ley. Dicha ley, según estructurada, le impone una responsabilidad tanto

al urbanizador como al constructor siendo ambos responsables de manera solidaria ante el

consumidor o comprador según definido en el Reglamento sobre Negocio de Construcción de

Viviendas Públicas (Reglamento Número 2268 del 17 de agosto de 1977; 10 D.P.R. §

250.1902[D]).

Con relación a prácticas indeseables, la Ley 130 en su artículo 9 (supra; 17 L.P.R.A. §

509) dispone que:

“Incurrirá en práctica indeseable en el negocio de la

construcción de vivienda todo urbanizador o constructor

que:

(a) …

(e) Deje de corregir un defecto de construcción en una

vivienda según éste sea definido por el reglamento puesto

en vigor por el Oficial de Construcción.”

De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Reglamento creado para regular el

negocio de construcción de viviendas privadas (Reglamento del 17 de agosto de 1977,

Expediente Núm. 2268, § 1 et. seq.; 10 Reglamentos de Puerto Rico § 250.1901 et. seq.), dispone

en su sección 10 (10 RPR § 250.1911), lo siguiente:

“Incurre en práctica indeseable en el negocio de la

construcción de vivienda todo urbanizador y/o constructor que:

(A) ...

(J) Deje de corregir cualesquiera de los defectos de

construcción que a continuación se enumeran o cualquier

otra anormalidad que no se encuentre aquí enumerada, pero

que el Secretario determine que es un defecto de

construcción tomando como base los principios técnicos de

ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción dentro de

18

un período de tiempo razonable según lo determine el

Secretario. ...

En aquellos defectos de construcción en que no se

especifique un término para notificar al urbanizador y/o

constructor, se aplicará un término de notificación de dos

(2) años.

Las acciones para exigir responsabilidades por vicios o

defectos de construcción, excepto aquellas que cualifiquen

bajo el Artículo 1483 del Código Civil, caducan por el

transcurso de dos años a partir del otorgamiento de las

escrituras de compraventa." Énfasis suplido.

Obsérvese que el citado Artículo hace referencia al concepto jurídico denominado

caducidad. Veamos de manera más detallada el mismo.

En Ortiz Rivera v. Sucn. González, 93 D.P.R. 562 (1966), el Tribunal Supremo de Puerto

Rico, citando a Puig Peña, define el concepto de la caducidad, o también denominado

decadencia, de la siguiente manera:

"...aquel instituto jurídico por virtud del cual, una vez

expirado el plazo, que o bien la ley o bien la voluntad de los

particulares establecen o asignan a la acción, ésta ya no puede ser

ejercitable en modo alguno. En la decadencia el tiempo tiene un

influjo decisivo y extintivo, pero actúa a modo de plazo

únicamente, sin tener en cuenta la negligencia o imposibilidad del

titular del derecho. . . ." Ortiz Rivera v. Sucn. González, supra,

pág. 572.

Este concepto, el de la caducidad, no debe ser confundido con la prescripción. Si bien

ambos comparten una serie de elementos, en ambos, por ejemplo y entre otras cosas, los

derechos son afectados por el transcurso del tiempo (Ortiz Rivera v. Sucn. González, supra, Pág.

574), los mismos se diferencian en sus consecuencias y aplicación:

"(a) Por el origen, la causa de caducidad puede ser

convencional o legal. La prescripción es siempre legal. (b) Por el

ámbito la caducidad se extiende preferentemente a los llamados

derechos potestativos, esto es, a derechos determinados cuyo

ejercicio ha de tener lugar en breve espacio temporal. En cambio,

la prescripción se extiende a los derechos subjetivos, en general.

(c) Por el modo de operar. La caducidad produce la extinción

del derecho automáticamente y de modo directo. En cambio, la

prescripción produce la extinción de los derechos, sólo a través de

una excepción. (d) Por la apreciación, el plazo de caducidad ha

de tomarse en cuenta por el Juez, aunque sólo se desprenda su

transcurso de la exposición del demandante. La prescripción,

19

en cambio, sólo se apreciará cuando la invoque el demandado,

según expone Ennecerus. (e) Por la persistencia. En la caducidad

teniendo en cuenta el modo automático y directo de operar la

extinción, no se dan, normalmente causas de interrupción y

suspensión de la misma; en la prescripción, sí. (f) Por la

finalidad, la caducidad tiene una finalidad de concreción, en

cuanto que tiende a determinar previamente el tiempo en que

puede ejercitarse un derecho (obedece a impulsos de una razón

objetiva). La prescripción teniendo en cuenta el no ejercicio de los

derechos o acciones y su posible abandono por aquel a quien

corresponde dicho ejercicio, desemboca en la extinción de

aquellos (obedece a una razón subjetiva). (g) Por la relación con

el sujeto. Apoyando la diferenciación en esta nota, se ha dicho por

Messineo que la caducidad o decadencia supone la existencia de

un derecho cuya adquisición por el titular no llega a verificarse,

mientras que la prescripción se refiere a un derecho ya adquirido,

pero cuya falta de ejercicio determina su extinción." (Ortiz Rivera

v. Sucn. González, supra, pág. 566-567). Énfasis suplido.

La caducidad opera por el mero transcurso del término concedido, ya sea conforme

acordado entre las partes como por disposición de ley, sin que se haya ejercitado el derecho o la

acción. Obsérvese que un término de caducidad, a diferencia de un término prescriptivo, no

puede ser interrumpido sino por la ejecución en tiempo de tal derecho o acción. Así, mientras

que en un término prescriptivo, la acción puede quedar sujeta a un nuevo término, en la

caducidad el término no puede ser revivido una vez transcurrido el mismo (Ortiz Rivera v. Sucn.

González, supra, Pág. 573).

"No comportan ni suspensión ni interrupción; por

definición misma, son preconstituidos y se cumplen en el día

dicho, aunque sea un día feriado, sin que esta pérdida pueda

ser conjurada o diferida, ni por razón de un caso de fuerza

mayor. ... Los plazos prefijados difieren de la prescripción por su

fin. Difieren también en que no son susceptibles de ser ampliados

ni por una causa de suspensión ni por un acto interruptivo. ... Las

reglas de suspensión y de interrupción de la prescripción no se

aplican a las caducidades . . . ." (Ortiz Rivera v. Sucn. González,

supra, Pág. 575).

En lo que respecta a la firma fiadora, el Reglamento de Construcción emitido por

este Departamento, dispone en su Sección 7 (10 RPR § 250.1908) lo siguiente:

“Todo urbanizador y/o constructor vendrá obligado

al momento de otorgar toda escritura de compraventa de

una vivienda, a prestar una fianza o seguro equivalente al

dos por ciento (2%) del precio de venta de dicha vivienda.”

20

Dicho reglamento igualmente sostiene que:

“Esta fianza o seguro se mantendrá vigente por el

término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento

de la escritura de compraventa del comprador original de la

vivienda. Esta fianza o seguro garantizará los gastos de

reparación y corrección de defectos de construcción al

comprador original o compradores subsiguientes que hayan

adquirido dicha vivienda dentro de los dos (2) años

siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de

compraventa del comprador original de la vivienda, hasta el

monto de la misma en aquellos casos en que el urbanizador

y/o constructor no haya procedido a corregir las mismas

dentro de un período de tiempo razonable, según lo haya así

determinado al Secretario.” (10 RPR § 250.1908[C]).

Como vimos, este Departamento está facultado para determinar la existencia de vicios de

construcción, a tenor con lo especificado en el Reglamento Para Regular las Distintas

Actividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en

Puerto Rico de este Departamento y la Ley Núm. 130. Sin embargo, los querellantes tienen el

deber afirmativo de demostrar que dichos defectos existen, y dicha demostración se debe hacer

basándose en hechos concretos y específicos que surjan de la totalidad del récord administrativo.

En este caso, salvo por ciertas alegaciones generalizadas, el récord administrativo está totalmente

desprovisto de evidencia específica que pruebe la existencia de vicios tipificados por el

Reglamento de este Departamento.

El testimonio de los querellantes carece de especificidad. En las vistas administrativas,

éstos se limitaron a hacer alegaciones genéricas de que existen manchas o sombras en los pisos

de sus residencias. Sin embargo, éstos no cuantificaron las manchas, ni ofrecieron medidas de

éstas, ni expresaron los por cientos de los pisos que dichas manchas ocupan, ni indicaron dónde

éstas estaban ubicadas.

Los querellantes también alegaron que los pisos son difíciles de limpiar, y que no son de

buena calidad. Sin embargo, la evidencia pericial, incluyendo la de los técnicos de este

Departamento, demostró que:

a) Las losetas son de buena calidad;

b) No existen normas, en la ley o la industria de la construcción, en

cuanto a la susceptibilidad de un piso a ensuciarse;

c) Existen muchas otras clases de losetas que se utilizan en pisos de

residencias y que se ensucian o manchan tanto o más que las

losetas de gres porcelanato.

De los seis (6) querellantes que comparecieron a las vistas, sólo en el caso del Sr. Carlos

Molina, residente de la SJ-10, se ofrecieron en evidencia fotografías de las manchas reclamadas

en las querellas. Aún cuando dichas fotografías se examinen con detenimiento, sólo en una de

21

éstas, la núm. 1-A, se pueden observar unas manchas ligeramente blancuzcas en tres de las

losetas. La mayoría de las variaciones en tonalidad que aparecen en las fotos son en la lechada,

cuyo problema Levitt Homes ha acordado corregir.

El testimonio generalizado que ofrecieron los querellantes en apoyo de sus reclamaciones

fue débil, escueto e insuficiente. La mayoría de los querellantes no se percató del alegado

problema hasta un tiempo después de mudarse a las residencias, y algunos reconocieron que las

manchas eran difíciles de apreciar de primera intención, teniendo que mirarse de ciertos ángulos,

con cierta luz y a cierta distancia, y sólo entonces pueden apreciarse ciertas sombras,

dependiendo de la cantidad de claridad que haya en ese momento.

No se ofreció evidencia documental por ninguno de los querellantes de que las manchas

reclamadas existieran al éstos inspeccionar las casas antes de firmar sus escrituras, a pesar de que

varios de ellos hicieron más de una inspección de los pisos y observaron otros defectos de menor

índole.

En síntesis, se trata de un tipo de reclamación tan subjetiva, que algunos de los propios

querellantes admiten que hay que buscar con detenimiento las manchas para poderlas observar.

Para que se le pueda exigir a Levitt Homes a remover dichos pisos, los defectos alegados deben

probarse con la especificidad requerida por el Reglamento de este Departamento, cosa que no se

hizo.

La sección 10(j)(8) del Reglamento antes aludido, define específicamente aquellos

defectos por los cuales un desarrollador o constructor de residencias será responsable en cuanto a

los pisos se refiere. Dicha sección establece unos periodos de caducidad que, a menos que sean

limitados por el propio Reglamento, se extienden a dos (2) años.

La mencionada sección del Reglamento dispone, en sus incisos pertinentes, que se

considerarán defectos (de naturaleza no arruinante):

a) Falta de pulimiento de pisos...

f) Terrazo con variaciones de color en más de 10% del área de una

habitación de la edificación en general...

g) Terrazo defectuoso o de color completamente distinto al

predominante.

Refiriéndonos al inciso “a” de la sección arriba citada, éste establece que la falta de

pulimiento debe de reclamarse dentro de los 30 días después de firmada la escritura final de

compraventa. Dicho período es uno de caducidad.

En ninguno de los casos de epígrafe se radicó una reclamación en este Departamento

dentro de los treinta (30) días del otorgamiento de la escritura de compraventa para que se

pulieran los pisos. Las querellas se radicaron entre un año o más de haberse firmado las

escrituras de compraventa. El término para reclamar por falta de pulimiento, por ende, caducó.

22

Con relación al inciso “f” de la antedicha sección, los querellantes no ofrecieron

evidencia de que existían “variaciones de color” en las losetas que excedieran de más del 10%

del área, ya fuera de una habitación o de la edificación en general. Los querellantes no midieron

o evidenciaron la extensión de las manchas o sombras que reclaman, no indicaron los sitios

específicos donde éstas estaban, y no evidenciaron en momento alguno que existieran

variaciones en color que excedieran el por ciento antes señalado.

Similarmente, no se ofreció evidencia que demostrara, según requiere el inciso “g” de la

sección 10(j)(8) del Reglamento, que las losetas estuvieran defectuosas o fueran de un color

“completamente distinto” al predominante. A lo sumo, los querellantes hablaron de que algunas

partes del piso se veían más oscuras o más claras que otras, lo cual de por sí no constituye un

defecto bajo el Reglamento de este Departamento.

Por otro lado, la evidencia pericial que se ofreció tampoco demostró la existencia de

alguno de los defectos tipificados por el Reglamento. Por el contrario, toda la evidencia ofrecida

claramente demostró que las alegadas manchas o sombras que reclaman los querellantes, así

como el hecho de que el piso dé más dificultad en mantener, no constituyen un defecto de

construcción, y que es de esperarse que los pisos se manchen y ensucien.

Tanto el Sr. Wilson Torres Claudio como el Ing. Orlando Rodríguez, ambos técnicos de

este Departamento que examinaron las casas de los querellantes, indicaron que una gran parte de

los pisos que habían examinado estaban en buenas condiciones, y otros se veían, en algunas

áreas, con sombras o porciones más oscuras, debido al sucio acumulado por el tráfico más

pesado en esas losetas. En muchas ocasiones, dichos técnicos ni siquiera pudieron ver las

manchas alegadas.

En otras ocasiones, éstos presenciaron como las sombras se removían con facilidad, al

aplicarles productos precisamente diseñados para limpiar pisos, que pueden conseguirse en

cualquier ferretería. Ninguno de los dos técnicos calculó la extensión de las supuestas manchas,

ni el área específica que éstas cubrían, ni dónde éstas estaban específicamente ubicadas.

En todos los informes, ambos técnicos indicaron que en ausencia de pruebas de

laboratorio, éstos no podían determinar que las losetas que se utilizaban fueran defectuosas.

Estos enfatizaron que el factor más importante para determinar si éstas eran defectuosas era el

por ciento de absorción de las mismas.

Ambos técnicos también testificaron que es natural que todos los pisos se ensucien y

manchen con el uso, y que un sinnúmero de otras clases de losetas que también se utilizan en

pisos de residencias, tales como lo son el mármol, el terrazo, las losetas de barro, el quarry tile, y

las losetas del país, se ensucian tanto o más que el gres porcelanato, y ello no impide que se

utilicen. En síntesis, la parte querellante no cumplió con el peso de la prueba de demostrar que

existían defectos en sus pisos que estuvieran cubiertos por nuestro Reglamento.

En Interstate General Corp. v. Soto, 113 D.P.R. 298 (1982), el Tribunal Supremo de

Puerto Rico desestimó una reclamación por filtraciones en el techo debido a la prueba

inadecuada que ofrecieron los querellantes en un procedimiento ante DACO. Los querellantes

23

declararon que con respecto a las goteras alegadas, había “algunas que salen y después dejan de

caer momentáneamente, esporádicamente sale una en un sitio y esa otra vez no sigue cayendo,

por temporada... a veces caen goteras ahí y a veces no...” Además, el técnico de DACO señaló

que éste no pudo determinar si las alegadas filtraciones, las cuales se describían de una forma no

específica y generalizada, constituían un defecto o no.

El Tribunal Supremo desestimó el caso, indicando, entre otras cosas:

“Se habrán advertido las graves deficiencias de esta prueba

para cumplir con el requisito estatutario de que la determinación

administrativa esté respaldada por evidencia sustancial. El

testimonio del propio perito del DACO es extremadamente débil y

aún perjudicial al interés de los consumidores envueltos.” (Énfasis

suplido.)

El Tribunal Supremo también señaló que el consumidor debe de cumplir, entre otras

cosas, con los requisitos que establece el Reglamento actual del Departamento de Asuntos del

Consumidor..

No sólo los querellantes dejaron de probar que existían defectos a tenor con los

parámetros establecidos por el Reglamento, sino que la evidencia pericial que se ofreció

demostró lo contrario. Por parte de Levitt, comparecieron tanto el Ingeniero Matteo Luca

Simioli, Director de SassuoloLab, un laboratorio especializado en realizar pruebas de materiales

de suelo y en losetas de cerámica, así como el Ingeniero Carlos Ortiz, presidente del laboratorio

Geotec. De los informes de las pruebas realizadas por ambos peritos, surge que las losetas

cumplen con las normas que normalmente sigue la industria para determinar la calidad de las

losetas en Puerto Rico, excediendo los parámetros establecidos.

Además de lo anterior, tanto el Ingeniero Simioli como el Ingeniero Ortiz y los dos

técnicos de este Departamento, establecieron que no existe en la industria de la construcción una

norma o requisito que establezca un límite en cuanto a la susceptibilidad de un piso a mancharse

o a ensuciarse. El Ing. Simioli y el Ing. Ortiz confirmaron que existen muchos pisos que se

utilizan en construcciones residenciales, y que son tan o más susceptibles a ensuciarse que el gres

porcelanato que está instalado en la casa de los querellantes. Todos los peritos trajeron a

colación el piso de mármol, el cual el Ing. Ortiz catalogó como uno de los pisos mejores que

existe en el mercado, pero que más fácilmente se ensucia y se desgasta. También se hizo

mención de las losetas de terrazo, las losetas de barro, del quarry tile, el granito y aún del tipo de

loseta que se fabrica domésticamente, todas las cuales los peritos indicaron que eran buenas, pero

que eran más susceptibles a ensuciarse y mancharse que las losetas de gres porcelanato, objeto de

las querellas de epígrafe.

En fin, la evidencia pericial demostró que distintas losetas gozan de distintas cualidades.

Unas son más fáciles de limpiar, otras son más resistentes y duraderas. Ello no impide, sin

embargo, que los distintos tipos de losetas puedan utilizarse en los pisos de las residencias. Los

querellantes no ofrecieron evidencia pericial de índole alguna para contrarrestar la prueba

pericial ofrecida por Levitt Homes.

24

Es norma establecida en el derecho que las decisiones de cualquier agencia administrativa

deben estar fundamentadas en la prueba que surge de la totalidad del récord administrativo.

Véase, Puerto Rico Telephone Company v. Junta Reglamentadora de Telecomunicaciones de

Puerto Rico, 2000 JTS 98; Costa Wood v. Caguas Expressway Motors, 2000 JTS 11; Asociación

de Vecinos Hosp. de San Jorge v. United Medical Corp., 2002 JTS 21.

En este caso, el récord administrativo está desprovisto de prueba específica que

demuestre la existencia de un vicio en los pisos de los querellantes que esté tipificado en el

Reglamento de este Departamento, o que refute la prueba pericial ofrecida, así como también de

evidencia demostrativa de los alegados daños sufridos por los querellantes. Cualquier

reclamación por falta de pulimiento en los pisos, caducó a los treinta (30) días de firmarse las

escrituras. Bajo estas circunstancias, procede la desestimación de las reclamaciones de los

querellantes, salvo por la reparación de la lechada, y algunos defectos específicos, como los

“dientes” reportados en algunas losetas, que Levitt Homes ha manifestado estar dispuesto a

corregir.

Por todo lo cual, este Departamento, a base de las facultades conferidas por la Ley Núm.

5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente:

ORDEN

Dentro del término de veinte (20) días, contados a partir de la fecha de notificación de la

presente resolución, la querellada Levitt Homes Puerto Rico, Inc. corregirá en forma satisfactoria

los problemas de la lechada en las residencias de los querellantes de epígrafe. Además, dentro

del término antes mencionado, Levitt Homes deberá corregir los “dientes” que se mencionan en

la determinación de hechos número cuarenta y siete (47) de esta Resolución.

Transcurrido el plazo concedido sin que la querellada cumpla lo ordenado, pagará a cada

una de las partes querellantes, la suma de novecientos sesenta y siete dólares con setenta y dos

centavos ($967.72), dentro del término de diez (10) días, contados a partir del último día del

primer término concedido.

Las querelladas, American International Insurance Company Of Puerto Rico,

responderán, de incumplir Levitt Homes Of Puerto Rico, hasta el monto de las fianzas prestadas.

Con relación a la reclamación sobre las manchas o defectos en las losetas de las

residencias de los querellantes y de los alegados daños sufridos, se desestima la querella por los

fundamentos antes esbozados.

Se le apercibe a las partes querelladas que de no cumplir con lo ordenado en la presente

resolución, este Departamento podrá imponerle a la parte que así incumpla una multa

administrativa de hasta mil quinientos ($1,500.00) dólares y se tomará la acción legal

correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no les relevará de

cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio

del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma.

25

La parte querellante notificará a este Departamento por escrito, si la parte querellada

cumple con lo ordenado, para proceder al Cierre y Archivo del caso. Igualmente notificará por

escrito, si no cumple para proceder conforme a derecho.

Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una

Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de

archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir

directamente al Tribunal de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30)

días del archivo en autos de la resolución emitida. Ley Núm. 247 del 25 de diciembre de 1995.

Severiano Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos

comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales.

Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha

solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título

y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo

así, la presente resolución advendrá final y firme.

Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de

reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por

lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Apelaciones

comenzará a contar a partir de ese momento.

Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término

para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una

copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción

cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos

dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario,

la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para

solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de

noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término

de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días

adicionales.

En Caguas, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2005.

Lcdo. Alejandro García Padilla

Secretario

Lcda. Ruth Fonseca Benítez

Directora

_____________________________

Lcdo. Edgardo López Carrasquillo

Juez Administrativo

AGP /RFB /elc

26

REMITIDO POR CORREO HOY _____________________________

CERTIFICO que copia de este documento fue archivado en autos y enviado a las siguientes

personas:

Edwin Vega Torres y

Teresa Reyes Rivera

PO Box 70294

San Juan, PR 00936-8292

William Rodríguez Claudio

PO Box 505

Caguas, PR 00726-0505

José M. Collazo Rivera

PO Box 9301

Carolina, PR 00988

Loida E. Viera y

Miguel Rondón

PO Box 8069

Caguas, PR 00726

Lcdo. Nelson Álvarez Aponte

Condominio Villas Del Mar

Edificio Oeste 7-H

Isla Verde, PR 00979

Newport Bonding & Surety Co.

Calle Isabel Andréu Aguilar 128

Hato Rey, PR 00918

Lcdo. Mario J. Pabón

American International Plaza

250 Muñoz Rivera Ave, Suite 800

San Juan, PR 00918-1813

Nelson J. Avilés Rodríguez

Hacienda San José

San Juanera

Vía Medieval 105

Caguas, PR 00725

Lcdo. Rafael Borrero Ríos

Vía 21 QL-12, Urb. Villa Fontana

Carolina, PR 00983

Carlos A. Molina Marrero

Sanjuanera 70, Vía Miradero

Hacienda San José

Caguas, PR 00725

Levitt Homes Builders Corp.

PO Box 2119

Caparra Heigths Station

San Juan, PR 00922-2119

_____________________

FIRMA

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