Derecho Civil: la compraventa

8/10/2019 Derecho Civil: la compraventa

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Leccin 22: La Compraventa

Ep 1: El contrato de compraventa: concepto y caracteres.

Art. 1445 Cc contiene una definicin del concepto de compraventa: Por el contrato de compra y ventauno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un preciocierto, en dinero o signo que lo represente.

En este Art se ve que la compraventa es el contrato por el que hay un intercambio de cosa por precio. Deeste art y del resto se deducen los caracteres fundamentales:

1. Es un contrato consensual: existe a partir del mero consentimiento de las partes. Este carcter estaclaramente destacado en el Art. 1450: La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y

ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,aunque ni la una ni el otro se hayan entregad o. El contrato de CV existe con el meroconsentimiento, no es necesario que haya pago del precio y entrega de la cosa. En algunos bienesinmuebles si se realiza por ese modo.

2. Rige el ppio de la libertad de forma: En el caso de las ventas a plazos de bienes muebles esnecesario para que sea vlido la forma escrita.

3. Es un contrato bilateral: surgen obligaciones a cargo de ambas partes. 4. Es un contrato oneroso que implica sacrificio de ambas partes.5. Es un contrato conmutativo: el sacrificio patrimonial es previamente determinada y conocida.

Hay un tipo de compra de cosa futura (compraventa de esperanza emptio spei) que tiene uncarcter aleatorio, Ej: Persona que vede por un precio cierto la cosecha de naranjas de X ao. Hoyen da es muy infrecuente.

Diferencia entre CV civil y Mercantil:

Encuentra su regulacin fundamental en el Cc (Art. 14445- 1537). No se encuentra aqu toda laregulacin de la CV. EN el cdigo comercial hay reglas del contrato de CV. Hay previsiones sobre la CVcontenida en leyes especiales: ley de ventas a plazos de bienes muebles. No hay que olvidar las previsiones generales: el Cc y las leyes especiales aplicables a determinadas ventas.

Hay una CV civil y una mercantil:

No es razonable que hayan normas para casa una. Esta diferencia se explica por razones histricas. En lapoca de la codificacin se introdujo una regulacin de la CV en el cdigo comercial que es aplicable a laventa de mercanca de cosas muebles celebrada entre comerciantes (compran para vender) con nimo delucro en la reventa. Art. 325 y 326 C.MLa consecuencia prctica es que todas las CV de bienes inmuebles con CV civiles. Da igual el nimo delucrandi o si es entre comerciales o empresarios.Esta diferencia inicial se puso de manifiesto que era equivocada y que no tena fundamentacinrazonable. Los regulados en el Cc eran pensados para las CV entre particulares.En el momento en el que comienza la produccin en masa (contratacin en masa) la aplicacin del Cc esms incierto y se plantea un problema/duda. Cuando comienza la venta de inmuebles entre empresario y particulares se suscita una duda: si se trata de una CV civil o mercantil. Aparece un debate doctrinal y sellega a la conclusin de que todas las CV de inmuebles son civiles. El mbito del C. mercantil es bastantelimitada (2 caractersticas)todo lo dems se ride por el Cc y las leyes especiales.

Ep 2: Capacidad de las partes. (prohibiciones)


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Ep 3: Objeto del contrato: cosa y precio (cosa futura)

La cosa:

Regulado en el Art. 1445 Cc. Exige que la cosa sea determinada. Hace referencia al requisito de quedeterminada en cuanto a su especie (Art. 1272 Cc). Pueden ser cosas muebles e inmuebles, materiales einmateriales.

El Art. 1460 regula un problema concreto e infrecuente en la prctica, se refiere a una situacin de que enel momento del acuerdo de voluntades se pierde la cosa concreta. Es decir, que la cosa exista y que en elmomento del acuerdo se destruye. No se recoge el problema del riesgo de la prdida, sino la destruccinen el momento de la celebracin del contrato, las partes cree que existe pero realmente no existe. Elobjeto es una cosa inexistente, es decir, no hay objeto. Antes de la entrega de la cosa la cosa no existe.Este Art. establece 2 supuestos:

1. La prdida total: Queda sin efecto el contrato, por lo que no habr habido nunca contrato.2. La prdida parcial: el comprador puede desistir o solicitar su parte correspondiente con la lgica

reduccin del precio. Se deja en manos del comprador.

Art. 1460 Cc: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de lamisma, quedar sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido slo en parte, el comprador podroptar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al totalconvenido.

Precio:

El Art. 14445 establece que el precio debe ser cierto (una cantidad de dinero), hay que entenderlo en elsentido habitual (Art. 1447-1449). Tiene que ser determinado o determinable. El precio es cierto inclusocuando:

1. Art. 1447 Cc: se ha dejado al arbitrio de un tercero.2. Art. 1448 Cc: Tambin se tendr por cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y

dems cosas fungibles, cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, Bolsa o mercado, contal que sea cierto.

3. Art. 1449 Cc: El sealamiento del precio no podr nunca dejarse al arbitrio de uno de loscontratantes.

4. Art. 1446: en cuanto a la calificacin del contrato, en el caso de que una persona intercambieuna cosa por otra cosa y una cantidad de dinero, habr que ver la intencin de las partes, y sinohay que atenerse al valor de la cosa que se entrega.

La compraventa de cosa futura:

Art. 1271: la compraventa puede recaer sobre una cosa futura, con una particularidad, que puede tener dosmodalidades:

1. Emtpio Rei Speratai (cosa esperada): recae sobre algo que no existe como tal pero se espera quevaya a existir. Desde el momento de la celebracin del contrato el vendedor colabora o noobstaculiza el nacimiento de la cosa. Si no llega a nacer la obligacin se extingue (el vendedor noqueda obligado a la entrega y el comprador al pago). A esto se le denomina contrato decompraventa conmutativa. En el caso de que el vendedor obstaculice el nacimiento surge unaresponsabilidad a cargo de este.

2. Emptio Spei (compraventa de esperanza): si no llega a nacer el comprador est obligado al pago

del precio. A esto se le denomina contrato de compraventa aleatoria.


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Son 2 contratos distintos. El problema que estriba es decidir antes un caso concreto ante qu tipo decontrato de compraventa nos encontramos.

La jurisprudencia de los ltimos aos da la impresin de que la compraventa de inmueble esperado es uncontrato conmutativo mientras que la compraventa de una cosecha es aleatoria. Pero realmente lavoluntad de las partes determina de qu tipo es la compraventa, con arreglo a los criterios deinterpretacin de los contratos. En el caso de interpretar la intencin de las partes por el contrato y nollegar a la conclusin habra que entenderlo como una compraventa conmutativa atenindose al Art. 1289Cc para la mayor reciprocidad de las partes (mayor desequilibrio).

La promesa de compra y venta:

Art. 1451 Cc: La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, darderecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no

pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir para vendedor y comprador, segn los casos, lodispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.El contrato de CV se inicia con el acuerdo de voluntad de las partes sobre la cosa y el precio. En la prctica ocurre con frecuencia que el comprador y el vendedor quieren quedar vinculados pero no puedenllegar al acuerdo sobre la cosa y el precio por varias razones (quieren atrasar el cumplimiento de laobligacin del contrato). Se celebra entonces un precontrato: acordar ya la cosa y el precio. Esta figura seregula en el Art. 1451 de la promesa de compra y venta. Surgen en ella varias figuras, hay que entenderque las 3 figuras son contratos por lo que hay 2 partes. Ser unilateral o bilateral dependiendo si surgenobligaciones a cargo de una parte o de ambas partes.

Promesa bilateral de compra y venta: Es una promesa bilateral, 2 sujetos que se comprometenrecprocamente, uno a vender y otro a comprar. Quedan determinadas tanto la cosa como el precio. Esta figura plantea algn problema desde el punto de vista conceptual. Qu diferenciahay entre esto y la compraventa? No es fcil de distinguir por lo que surgen debates doctrinales.La diferencia est en que en la compraventa se aplica el rgimen jdco de la CV ya que ha nacido

ya el contrato. En este caso los sujetos se obligan a vender y comprar en un futuro. No se aplica elrgimen jdco de la CV sino el rgimen jdco recogido en el libro IV Cc, Art. 1451 Prr. I.El incumplimiento de la promesa de contrato puede ser obligado por el juez (normas en la LEC ynormativa general).

Promesa unilateral de compra: hay aceptacin por las 2 partes, pero hay un sujeto que se obligaa comprar en el futuro. Siempre tiene que estar determinado tanto el precio como la cosa. (Art.1451 Cc). En la prctica no es muy frecuente.

Promesa unilateral de venta: es muy frecuente en la prctica. La conocemos como la opcin decompra (desde el punto de vista del comprador). El vendedor se obliga a vender. Hay un sujetoque tiene la facultad de elegir si quiere realizar el contrato de compraventa. Uno es el concedentede la opcin y la otra parte es el optante o beneficiario. El concedente de concede al optante unafacultad para que ste determine libremente si compra o no el bien por el precio sealado. Es uncontrato atpico por no estar propiamente regulado en el Cc. Hay una jurisprudencia muyabundante sobre esta figura. El Art. 14 del Reglamento Hipotecario lo menciona al igual que otrasleyes.

Las ideas ms destacadas son:

1. Para hablar de opcin de compra es necesario que la cosa y el precio ests determinados.2. Tiene que tener establecido un plazo para el ejercicio de la opcin. Es posible que las partes

establezcan una prima de la opcin (un precio de la opcin), es decir, la cantidad de dinero que paga el optante por la facultad de la opcin. Este se paga porque durante el plazo de tiempo en elque se encuentra existente la opcin la vendedora no puede vender la cosa a otro sujeto.


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3. Tiene eficacia personal: produce efecto entre el contratante y sus herederos, ppio de relatividad. No afecta a terceros. Si la opcin de compra de inscribe en el rgimen de la propiedad tieneeficacia real por lo que se puede hacer valer frente a terceros.

4. La opcin de compra caduca, que determina la extincin de la facultad. Se produce una prdidaautomtica para el beneficiario de la opcin. Segn el TS el beneficiario de la opcin no solotiene que manifestar la compra, sino que tiene que informarle al concedente de la aceptacin de lacompraventa.

Ep. 4: Los riesgos en el contrato de compraventa:

Trata de resolver un problema concreto: ya celebrado el contrato pero antes de la entrega de la cosa se pierde la cosa por causa fortuita (no imputable al deudor). Esta situacin produce unas consecuencias jdcas, Qu patrimonio soporta el riesgo de la prdida?En ppio parece que se resuelve en el Art. 1182 en relacin con el 1096 Cc: la prdida fortuita de una cosadeterminada en manos del deudor libera al deudor de la obligacin.Este art. no resuelve propiamente la teora de los riesgos. El comprador en este caso, deber pagar el precio a pesar de no recibir nada? En caso de que pague el precio, el riesgo lo soporta el comprador sinolo soporta el vendedor.

En la compraventa este asunto se regula en el Art. 1452 Cc: El dao o provecho de la cosa vendida,despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos 1.096 y 1.182 . Estaregla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sinconsideracin a su peso, nmero o medida. Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado conrelacin al peso, nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado,contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora. Es un precepto oscuro para cuyainterpretacin se necesita los precedentes histricos. Segn la interpretacin mayoritaria de la doctrina elriesgo de la cosa determinada perdida se atribuye al comprador desde el momento de la celebracin delcontrato. En el caso de cosa genrica el riesgo de la prdida lo soporta el comprador desde la concertacin(desde que elige la cosa genrica que compra). Esta es una solucin no convincente y que no se aplica.

Ej: compro lavadora y me la tienen que entregar maana. Por evento fortuito se destruye la lavadora y nola recibo. Pero tengo que entregar el precio.

Esta solucin no encaja ni para cosa genrica ni para cosa determinada. Segn otra teora si debe haberentrega de la cosa. En el derecho espaol la entrega de la cosa convierte al comprador en propietario.Res Perit Dominio, las cosas perecen para su dueo. Esta solucin tampoco convence en el caso de cosadeterminada.

Ej: compro un cuadro que si se destruye por evento fortuito el asunto de quien soporta la prdida resultams complicada.

La solucin del Art. 1452 tambin se recoge en el C. Francs o Italiano pero lo diferencia del espaol porque en estos el comprador se convierte en propietario desde que se celebra el contrato y en el derechoespaol se realiza cuando se da la entrega. El fundamento de esta interpretacin se recoge en el Cc: Art,1124: desde el punto de vista del comprador si el vendedor no le entrega la cosa hay incumplimiento.Resu Nulium. Si resuelvo el contrato, no pago el precio o lo consigo de vuelta. El tribunal ha usado estateora de que el riesgo lo soporta el vendedor. Nos quedamos con la idea de que es un art. que defiende el riesgo por el comprador pero con una doctrinaque aboga por su reforma.

Ep. 5: Obligaciones del comprador:

La obligacin fundamental es la obligacin de pago del precio que es sinalagmtica de la entrega
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de la cosa. Se aplica plenamente todas las figuras que corresponden a las obligaciones bilaterales, recprocas o sinalagmticas. Rige plenamente el principio de autonoma de lavoluntad aunque puede ocurrir que no haya una previsin expresa de la partes sobre esteextremo. En caso de no estar establecido por las partes acudiremos a la regulacin de la ley,directa o indirectamente. Primero debemos buscar en las normas sobre la compraventa, y si noencontramos solucin debemos acudir a la teora general sobre obligaciones y contratos.

En relacin a esta cuestin encontramos la respuesta en el art, 1500 pfo. 2 en el que se dice quesi no se hubiese sealado deber hacerse la entrega del precio en el mismo lugar ysimultneamente a la entrega de la cosa vendida. A falta de pacto en contrario son obligacionesde cumplimiento simultneo. Es evidente que las partes pueden establecer un precio aplazado.Esto va a ser as en la adquisicin de artculos de mayor valor econmico. Hoy es mucho msfrecuente el establecimiento de pagos aplazados de lo que era en el momento en que se publica elcdigo. No obstante el Cdigo la tuvo en cuenta y esto le preocupa especialmente al legislador.

Si se aplaza el pago del precio tendr el comprador que pagar los intereses que devengue el precio desde la celebracin del contrato hasta que se efecta el pago? Sera razonable pensar ques por la idea de que el dinero es un bien productivo y la privacin del mismo durante un periodode tiempo supone un perjuicio. Pero esto no es as en realidad. Porque el legislador cree que estacircunstancia ya se ha tenido en cuenta a la hora de celebrar el contrato de compraventa, y a lahora de establecer el precio. La regla general es que la ley no impone un deber de pago deintereses, aunque indudablemente puede establecerse por las partes.

El art 1501 dice que el comprador deber intereses: Si as se hubiese convenido (pacto) Si la cosa vendida o entregada produce fruto o renta (esta norma se aplica poco) Si se hubiese constituido en mora con arreglo al art. 1100 Cc. (Tiene que pagar el compradorlos intereses de demora o intereses moratorios

Mayor inters presenta la previsin delart. 1502 Cc que faculta al comprador que hubiese sido perturbado en el dominio o posesin de la cosa adquirida o que tuviese fundado temor de serloen virtud de una accin reivindicatoria o hipotecaria puede suspender el pago del precio hastaque se garantice su derecho. Ej. El vendedor ha entregado una finca al comprador, y el precio seha aplazado, y el comprador que paga cada seis meses es demandado por un tercero que ejercitacontra l una accin reivindicatoria. Esta es una situacin que ya conocemos por la figura de laresponsabilidad por eviccin. Ahora nos situamos en una situacin previa porque aun no tenemosuna sentencia firme que condene al comprador a entregar la cosa a ese tercero pero tenemos unasituacin en que el comprador ya tiene el riesgo de perderle, si bien, no hay todava privacin

efectiva de la cosa. Ante esta situacin el comprador puede suspender el pago del precio y no pagar el plazo que le corresponda en el supuesto de pagos peridicos. Esta es una medida que protege al comprador de las situaciones en que puede verse privado de la cosa y no parecerazonable que contine pagando el precio. Esta concede la facultad al comprador de suspender(temporalmente, hasta que se aclare la situacin) el pago del precio.

Hay un caso en que el comprador no puede utilizar esta facultad, y es: En el caso de que se haya afianzado por parte del vendedor la devolucin del precio en casode verse privado de la cosa. Garanta de que va a recuperar el precio que ha pagado por ella en elcaso de verse privado de ella.

Que hubiese un pacto entre comprador y vendedor por el que se hubiese excluido esta garanta

legal.


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El art. 1504 lo trataremos en otra pregunta.El art. 1503 y 1505 son de escasa aplicacin prctica, y no los trataremos.

Ep. 6: Obligaciones del vendedor. La obligacin de entrega de la cosa. El

saneamiento por eviccin y por vicios y gravmenes ocultos.

Las obligaciones del vendedor se regulan en los Arts. 1461-1499.

Art. 1462 Cc: Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin delcomprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a laentrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente locontrario.

Se recoge en este Art. la obligacin de entrega (es la obligacin ppal y si no se entrega se frustra lafinalidad del contrato, es una obligacin sinalagmtica) y la obligacin de saneamiento (es una obligacin

legal que las partes pueden suprimir al ser de naturaleza dispositiva).Estas no son las nicas obligaciones del vendedor. Tiene como todo deudor de cosa la obligacin deguardar la cosa como buen padre de familia (Art. 1094 Cc) y del otorgamiento de la escritura pblica en particular para los bienes inmuebles (Art.1280 Cc). El comprador lo puede exigir desde el momento de lacelebracin del contrato, salvo pato en contrario. Para el comprador es muy importante porque desde quehaya escritura pblica se puede inscribir en el registro de la propiedad (es una garanta de que su propiedad se convierte en inatacable).

Obligacin de entrega:

Se realiza cuando las partes hayan acordado. Si no hay acuerdo o pacto expreso hay que acudir a la ley,los usos y la buena fe. Estos indican que esto se lleva a cabo en el momento del pago del precio. Es comouna consecuencia del sinalagma. Los usos tambin son importantes por el que se paga a la vez que hayentrega de la cosa, Art. 1258 Cc. Hay que realizar la integracin del contrato.Rige la excepcin de incumplimiento,Art. 1466 Cc: El vendedor no estar obligado a entregar la cosavendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el

pago. Esto significa que el vendedor no tiene que entregar la cosa si el comprador no paga el precio, salvoque se establezca un pacto por el que el plazo de entrega o compra se puede aplazar. Tambin se aplicacuando ambas obligaciones son recprocas al mismo tiempo. Contiene un caso por el que el vendedor

puede incumplir si la otra parte ha incumplido.

Art. 1467 Cc:Tampoco tendr obligacin el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se hayaconvenido en un aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que elcomprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Seexcepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido. El vendedor daa conocer que el comprador es insolvente tras la celebracin del contrato, el vendedor puedelegtimamente no cumplir.

El vendedor en caso de precio aplazado queda expuesto ya que no tiene mecanismo de autodefensa. El Ccesto lo tiene en cuenta por el que se establecen garantas del pago:

Art. 1468 Cc: El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se

perfeccion el contrato.


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Art. 1097 Cc: La obligacin de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios,aunque no hayan sido mencionados.

Existen distintas formas de entregar la cosa vendida establecida en los Art. 1462-1464, no se trata de unaentrega material, sino que se designa con traditio.

1. Entrega material (Art. 1462):Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del comprador.

2. Traditio instrumental (Art. 1462.2): otorgamiento de la escritura pblica, lo que equivale a laentrega material por lo que produce los efectos salvo los que se disponga de la misma escritura.

3. Entrega simblica (Art. 1263): entrega de las llaves del lugar donde se almacenan las cosasmuebles.

4. Traditio Brevi Manu: es una entrega por mero consentimiento. Ej: soy la arrendataria de uninmueble pero soy la propietaria. Luego lo vendo por mero consentimiento ya que la entrega yase ha realizado. Solo en este caso se considera transmitida la propiedad.

En la compraventa de bienes inmuebles surge un problema en el que la medida del inmueble en realidadno coincide con lo sealado con el contrato. Art. 1469-1472 Cc.

Para estos casos el legislador establece una solucin distinta para cada caso. La primera pregunta que setiene que hacer el legislador aplicador del derecho es si se trata de una compraventa por precio alzado o por precio establecido por unidad de medida.

Precio alzado: las partes realizan una compraventa en la cual se establece un precio por la cosaindependientemente de la superficie (precio global)

Precio establecido por unidad de medida: compraventa establecida por la medida de la cosa.El problema surge cuando hay que interpretar cuando es alzado o cuando es por unidad de medida. Entodas las compraventas de inmueble se seala la superficie, lo que no significa que se establezca siempreel precio por unidad de medida. En la prctica es ms habitual la compraventa por precio alzado. Paradeterminar de qu tipo es hay que tener en cuenta la voluntad de las partes e interpretar el contrato y losusos.

Es importante determinar de qu tipo es, ya que en el caso de que la compraventa sea por precio alzado yno coincide con lo establecido, se aplica el Art. 1471 Cc, por el que ninguna de las partes tiene accin, porque el comprador compr la cosa determinada. Es importante saber que es muy frecuente que en lasventas de finca rsticas los datos no coinciden con la realidad. Con los pisos tambin puede pasar lo

mismo.En el caso de que se establezca por unidad de medida hay que aplicar otros arts.

Art. 1469 Cc: en caso de que la superficie sea menor:Si la venta de bienes inmuebles se hubiesehecho con expresin de su cabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero, tendrobligacin el vendedor de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresadoen el contrato; pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar entre una rebaja

proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que, en este ltimo caso, no baje dela dcima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble . La rescisin,en este caso, slo tendr lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosavendida exceda de la dcima parte del precio convenido. Se realiza una reduccin proporcionalde la cantidad. Siempre que haya una diferencia muy grande (mayor del 10%) se puede resolverel contrato.


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Art. 1470 Cc: en el caso de que la superficie sea mayor:Si, en el caso del artculo precedente,resultare mayor cabida o nmero en el inmueble que los expresados en el contrato, el compradortendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de lavigsima parte de los sealados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigsima

parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir delcontrato . Se aplica el mismo ppio, el vendedor puede exigir un mayor precio. Y adems elcomprador puede resolver en el caso de que exceda una vigsima parte.

En estos arts. se establecen los efectos o excesos de cabida. Las acciones para exigir estos efectos estnsujetos a un plazo de prescripcin muy corto (6 meses) que admite interrupcin. En el caso del 19 deEnero del 2005 de la Sala de lo Civil por el TS se recoge un supuesto en el que unos sujetos compranunos chalets que estaban en fase de construccin. Se seala un determinado precio y superficie, hay unretraso en la entrega y se dan cuenta que una reduccin del 19% en la superficie. Los compradores pidenla resolucin del contrato al juez en la audiencia provincial y solicitan la condena de los vendedores delos intereses legales. La vendedora pide al mismo tiempo resolucin por incumplimiento del pago de precio y solicita una indemnizacin por daos y perjuicios. El juez resuelve a favor de los compradores.La vendedora interpone un recurso de casacin por infraccin del Art. 1469 y no aplicacin del Art.1471. En el contrato se haba establecido la compraventa por precio alzado.

En este contrato se esta una compraventa de cosa futura. Si se seala precio alzado el vendedor no puedevoluntariamente reducir la superficie sealada.

El Ts aplic la doctrina siguiente: los Art. 1469 y ss no son aplicables a la compraventa de cosa futurasino que est pensada para una cosa vendida ya existente. En la venta de cosa futura el vendedor seobliga a que nazca la cosa de manera que se haba sealado. Esto es lo que dijo el Ts:

- Las reglas de estos art no se recogen en la hiptesis de cosa futura.- El hecho de que la vendedora se obligue a realizar una cosa con carcter determinado y no lo

haga realmente puede dar lugar a la resolucin del contrato en virtud del Art. 1124 Cc.Estos art en la realidad histrica hacan referencia a las fincas rsticas.

Obligacin de saneamiento:

Art. 1474 Cc: En virtud del saneamiento a que se refiere el artculo 1.461 , el vendedor responder alcomprador:

1. De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Hay que recoger hoy una ley recogida en el TRLC aplicada para la garanta de ventas de bienes deconsumo.

Saneamiento por eviccin:

En el mayor de los casos se ha producido ya la entrega de la cosa vendida y se inicia un procedimiento judicial (accin reinvicatoria) por un tercero que le va a privar del disfrute de la cosa porque acredita quees el propietario. En el caso de que ocurra se le concede al acreedor una proteccin contra el vendedor.Es una accin que no le permite recuperar la cosa. Accin de responsabilidad por eviccin.

Art. 1475 Cc:Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud deun derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de laeviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn

aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor.
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La responsabilidad por eviccin es una responsabilidad de origen legal, pero no tiene naturalezaimperativa, es decir, las partes pueden modificarla por la autonoma de la voluntad. En el art. 1476 Cc seestableceque ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre quehubiere mala fe de su parte.

El saneamiento por eviccin en el instrumento jdco que establece el legislador para proteger al compradorque ha sido privado de la cosa comprada frente al vendedor. La ley establece unos requisitos o presupuestos que tienen que concurrir:

Requisitos de carcter sustantivo (de fondo):

1. Art. 1475 Cc entrega y privacin de la cosa. No basta con el simple inicio del procedimiento judicial sino que debe haber una efectiva privacin de la cosa, tanto parcial como total.

2. Art. 1475 Cc es necesario que la privacin se produzca en virtud a un derecho anterior a lacompra, es decir, que el derecho del tercero sea anterior a la venta. El TS realiza unainterpretacin correctora, ya que el legislador aplica el Art. 1475 por analoga cuando el derechoes posterior.

Requisitos de carcter formal: frecuente en la prctica:

1. Llamada en garanta es el medio del que se vale el comprador para taer al vendedor al proceso.Consiste en una notificacin, Art. 1481 Cc: El vendedor estar obligado al saneamiento quecorresponda, siempre que resulte probado que se le notific la demanda de eviccin a instanciadel comprador. Faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento.

Efectos:

El comprador puede exigir al vendedor, Art. 1478 Cc:

Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si laeviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del vendedor:

1. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor omenor que el de la venta.

2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.

3. Las costas del pleito que haya motivado la eviccin, y, en su caso, las del seguido con elvendedor para el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.5. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe.

El contenido de esta responsabilidad se puede modificar ya que no es una ley imperativa. La idea defondo es dejar al comprador en la misma situacin en la que se encontraba antes de celebrar el contrato.

Hay una serie de normas especiales para la eviccin parcial, Art. 1479 Cc:Si el comprador perdiere, porefecto de la eviccin, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha

parte no la hubiera comprado, podr exigir la rescisin del contrato; pero con la obligacin de devolverla cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla.

Art. 1477 Cc:Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso deeviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosavendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento

de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. Se establece el caso de renuncia de laeviccin. Este art matiza el inters del comprador el efecto de pacto de renuncia. Sera lgico entenderque el comprador que renuncia a la eviccin no puede exigir al vendedor el Art. 1481. Pero este Art. 1477


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es una norma muy moderna que protege al comprador que renuncia a la eviccin que desconoce de lo queest renunciando. Es una norma de proteccin de los intereses del consumidor que solo si el compradorconoce realmente de la eviccin y aun as renuncia, entonces alcanza el valor de la cosa. En casocontrario podr exigir al vendedor el valor de la cosa.

La prueba del conocimiento o ignorancia es complicada, el vendedor tendra que demostrar que elcomprador tena conocimiento de la total renuncia a la eviccin.

Art. 1483 Cc:Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador sila hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacincorrespondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el compradorejercitar la accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar laindemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o

servidumbre.

Este Art. resuelve un problema que se plantea al comprador de un inmueble que descubre la existencia deuna carga o gravamen de la que desconoca porque no se sealaba en el contrato. Es un problema distintode la eviccin, pero se conoce como la responsabilidad por carga. La doctrina discute mucho laubicacin sistemtica de esta norma. Al comprador se le concede una accin rescisoria o de exigencia,que realmente es una accin de desistimiento, de una indemnizacin. Se puede proceder a esta accincuando se dan los siguientes requisitos:

1. Que sea una CV de inmueble. Aunque la doctrina establece que se aplica por analoga a los bienes muebles.

2. Que tuviera una carga o gravamen. La doctrina opina que es una carga o gravamen real. Aunquetambin es aplicable por analoga a la situacin de arrendatarios. La jurisprudencia no esdefinitiva. El problema fundamental que se plantea es si la carga debe ser oculta, y en el caso desi la carga est inscrita en el rgimen de la propiedad. En este caso no sera oculta, pero hay unsector de la doctrina que considera que es aplicable el Art. 1483 aun estando inscrita en el reg. Dela propiedad ya que protege al comprador frente al vendedor que no le informa de las cargas. Estoes un punto de vista particular, Mara Luisa Moreno Torres: si est inscrita no es oculta. Estanorma es aplicada frecuentemente en la prctica.

3. La carga/servidumbre sea grave, tanto que si el comprador hubiera conocido del gravamen nohubiera consentido el contrato.

4. Es aplicable este art por escritura pblica y por privado.

Efectos:

- Rescisin del contrato (accin de desistimiento)- Exigir indemnizacin por daos y perjuicios.

Tiene el plazo de un ao para ejercitar la accin de rescisin/indemnizacin. Transcurrido este plazo tieneotro ao para exigir daos y perjuicios.

Saneamiento por vicios ocultos:

Es un rgimen jdco que trata de proteger al comprador cuando aparece un vicio oculto tras la compra. Serecoge en el Art. 1484 Cc y ss. Este rgimen es insuficiente y se debe a 3 razones:

1. mbito de aplicacin reducido: porque no todos los vicios estn cubiertos por esta aplicacin.Los vicios que se recogen tienen que tener unos requisitos concretos: debe ser un vicio oculto(vicio que el comprador no haya conocido ni tenga la posibilidad de conocer y que no haya


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Este trmino se aplica en el mbito comercial esta directiva se incorpora a Espaa por una ley especial,derogada por el TRLCU que incorpora la ley 2003 que hoy en da tambin est derogada. Este rgimen jdco es incompatible con el rgimen de los vicios ocultos. Cuando sea de aplicacin el TRLCU estergimen prevalece sobre el rgimen del Cc.

El contenido de este ttulo, sus preceptos son muy extensos. Este rgimen jdco usa el trmino de garantaante la responsabilidad del vendedor. La ley distingue entre 2 tipos de garanta:

1. Legal: establecida por la ley2. Comercial o convencional: establecido por el comerciante.

En el TRLCU se habla de la falta de conformidad con el producto una vez que ha sido entregadoal comprador este rgimen tiene su origen en una Directiva comunitaria. La renuncia sera nulade pleno derecho por contravenir una norma de naturaleza imperativa.

El fundamento se encuentra enel art. 114 del Texto Refundido: El vendedor est obligado aentregar al consumidor y usuario... Se establece un principio general de que el vendedo r tieneque entregar al comprado un producto conforme con el contrato y si no lo hace responde frente al. El concepto de conformidad se encuentra ene elart. 117 : debe ajustarse a la descripcincontractual, presenta los mismos caracteres que presentaba la muestra, debe tener el usomanifestado en el momento de la celebracin del contrato y presente la calidad y las prestacioneshabituales del producto de que se trate y que el comprador pueda esperar.

La idea general es que el vendedor responde frente al comprador de la falta de conformidad salvoen dos supuestos:

En el momento de la celebracin del contrato el comprador tiene conocimiento del defecto ono puede razonablemente esperarlo. Vemos como en el TRLCU el vendedor no responde de los

vicios aparentes, porque se entiende con buen criterio que si el comprador conoce la falta deconformidad y a pesar de ello compra, no debe responder el vendedor. Esto ocurre en la comprade productos con taras o defectos, que son conocidos y que por ello se compran por un menor precio, por lo que no resulta razonable que el vendedor tenga que responder. En cuanto a lo deno hubiera podido fundadamente ignorar: Se entiende que hay una cierta diligencia que debecumplir el comprador, no significa un deber de examen a fondo del producto, pero s que debeconocer aquellos defectos que no pasen desapercibidos a un ciudadano medio.

Que el defecto tenga su origen en la mala calidad de los materiales proporcionados por elcomprador. No se est pensando en el contrato de compraventa, sino en el contrato de obra, peroes que el contrato de obra queda tambin comprendido dentro del mbito de aplicacin de la ley.

Cuando existe una falta de conformidad la ley reconoce al comprador cuatro derechos distintosque se corresponden a cuatro acciones diferentes y excluyentes:1. Reparacin2. Sustitucin3. Rebaja del precio4. Resolucin

Adems de estos enumerados en el 116, puede pretender una indemnizacin de daos y perjuicios que se basa en los presupuestos generales y que se recoge expresamente en el 117.Esta s es compatible con las anteriores.

Los remedios primarios son la reparacin y la sustitucin. Es lo lgico utilizar en primer lugaraquellos sistemas que le vana a permitir obtener un producto idneo, y las vas para ello sonreparacin y sustitucin. En principio es el propio consumidor el que elige el remedio de entre


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estos. El lmite es que una u otra sean objetivamente imposibles o desproporcionadas. Laimposibilidad que se contempla por la ley es objetiva (ej. la reparacin es imposible si no hayrepuestos o es irreparable). El concepto de desproporcionada hay que entenderlo en sentidoeconmico: que la solucin imponga al vendedor la asuncin de unos costes que no seanrazonables. No se establece por tanto una regla general sino una valoracin en atencin a lascircunstancias concretas.

El art. 120 contiene el rgimen de la reparacin y la sustitucin del producto:

a) Tanto una como otra deben ser gratuitas: Significa que el consumidor no puede ser obligado a pagar ninguna cantidad ni por concepto de materiales ni mano de obra etc... que sea necesaria para poner el producto en condiciones de conformidad. La gratuidad comprender los gastosnecesarios para poner de conformidad el producto que se establece en el contrato.

b) Plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor o usuario habida cuenta dela naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor o usuario: Elconcepto de plazo razonable es un concepto jurdico indeterminado, pero esto es porquedepender del producto de que se trate.

Los remedios subsidiarios van a entrar en juego en segundo trmino. En principio y como reglageneral el consumidor puede elegir entre la devolucin del precio o la resolucin del contrato. Se pueden utilizar cuando no quepan la reparacin o sustitucin porque sean imposibles odesproporcionadas, cuando hayan resultado frustrados los remedios anteriores. Estos remedios se pueden utilizar por el consumidor dentro de unos plazos que estn legalmente establecidos. Seestablecen dos plazos distintos procedentes de directivas comunitarias:

Plazo de garanta es el periodo de tiempo en que tiene que aparecer la falta deconformidad para que pueda ejercer este rgimen jurdico: Lo fija la ley en 2 aos, lo quesignifica que el vendedor responde ante el comprador de la falta de conformidad desde la entregade la cosa al comprador. El comprador debe acreditar que compr el producto en elestablecimiento al que se dirige y la fecha de la compra que suele coincidir con el momento de laentrega. Esto se prueba con el ticket de compra o albarn de entrega en caso de que exista. Elticket de compra debe guardarse no solo para ejercitar acciones de cumplimiento sino que es elmedio de prueba prioritario. En contra de lo que pudiera parecer es requisito necesario que eldefecto sea originario. Ante la dificultad para probar esto, la falta de conformidad en los 6 meses posteriores a la entrega se presume originario. El vendedor que sostenga que no lo es, es quientiene que probarlos. Pasados esos seis meses subsiste la garanta de la ley, pero la prueba deldefecto corresponde ya al comprador.

Prescripcin es el periodo de tiempo que la ley establece para que el consumidor ejercite susderechos. Es un plazo de prescripcin con todas las consecuencia que de ello se deriva (1973Cc.) Este plazo de prescripcin es de tres aos que se computa igualmente desde el momento dela entrega del producto. Pasados estos aos no debe intentarse ninguna reclamacin por esta va porque es claro que el vendedor va a oponer la prescripcin. Es una excepcin a la regla del1969.

En el mbito de aplicacin de la ley vamos a hablar:

Aspecto temporal: Contratos posteriores a la entrada en vigor del TRLCU de 1 de diciembre

de 2007. A los anteriores les es aplicable la ley 23/2003de Garantas de la Venta de Consumoderogada por este Texto.


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Aspecto objetivo: Es aplicable a todas las compraventas, con la excepcin de las realizadasmediante subasta judicial. Tambin es aplicable al contrato de obra al que alude con gran precisin tcnica: contrato de suministro de bienes que hay que producirse o fabricarse. Se habladel contrato de obra que se realice con suministro de materiales proporcionados por el propiocomprador. La ley no se habla solo del caso en que el bien lo fabrique un tercero sino tambin en

el caso de que el vendedor lo haya fabricado directamente para el comprador. Tambin se puedeaplicar a los contratos transmisivos de bienes muebles como la permuta o el contrato desuministro. Sin embargo las donaciones quedan excluidas.

El objeto del contrato tienen que ser productos, utilizados como sinnimo de bien muebles enel sentido del art. 635 Cc. Son bienes muebles de naturaleza corporal de distinto tipo. Seexcluyen expresamente el agua y el gas no envasados y tambin la electricidad. Algunos autoresdicen que se excluira tambin a los animales, y los productos informticos tales como programas.

Los contratos son los celebrados entre empresarios y consumidores. Si nos encontramos anteun contrato entre particulares o entre comerciantes nos iremos al rgimen general del Cc.

Ep. 8: La Doble venta.

Para comprender bien esta cuestin bsica en materia de compraventa hay ye insistir en lo que esla compraventa: no es sinnimo de transmisin, sino que es solo un contrato que tiene comofinalidad ltima la transmisin de la propiedad de la cosa del vendedor al comprador. Elcomprador se convierte en propietario solo cuando adems de haberse celebrado el contrato se produce la entrega de la cosa. La entrega se llama traditio y puede ser material, o escritura pblica. Con carcter general el comprador se convierte en dueo cuando recibe la cosa. Elcomprador es solo acreedor de la cosa, pero una vez producida la entrega es propietario de lacosa, lo cual es mucho mejor. El acreedor solo tiene un derecho personal frente al vendedor, el propietario tiene una mejor situacin porque tiene un derecho real que puede esgrimir frente acualquiera. Pero que pasa cuando el vendedor entrega al comprador una cosa de la que no es propietario? Ese contrato es vlido si se dan los requisitos.

Los problemas pueden suscitarse en la fase de ejecucin del contrato. En el momento que hayque entregar la cosa pueden darse situaciones distintas:

que en el momento de la entrega el vendedor haya ya adquirido la cosa. No ocurre nada, porque puede transmitir la propiedad al comprador. El vendedor en el momento de la entrega ni es propietario ni tiene la posesin. Entoncesocurre que no puede cumplir su obligacin de entrega. Se da una situacin de incumplimientoque puede remediarse mediante la doctrina general del incumplimiento. Estamos sin ningunaduda ante un incumplimiento resolutorio.

El vendedor en el momento de la entrega sigue sin ser propietario de la cosa pero tiene su posesin. Consecuentemente puede entregar la cosa al comprador pero la cosa no es suya. Comoregla el comprador no adquiere la propiedad de la cosa sino solo su posesin. Ahora bien, puedeocurrir, particularmente, pero no solo con los bienes inmuebles que el comprador resulte

protegido en su adquisicin por la ley, haciendo que la posicin de ste sea inatacable aunqueaparezca el verdadero dueo de la cosa. Para esto se tienen que dar determinadas circunstancias.


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Esto es lo que hace el art. 34 de la Ley Hipotecaria que constituye una de las bases del sistemahipotecario espaol. En aquellos supuestos en que faltan requisitos para ser protegido en suadquisicin el comprador ser mero poseedor de la cosa pero no un propietario, aunque puedetodava convertirse en propietario mediante la usucapin.

Aclarado esto podemos ya hablar propiamente de la figura de la doble venta del art. 1473 que

resuelve el concreto problema de quien es el propietario de la cosa cuando hay una doble venta.Se plantea quien es el propietario de la cosa cuando un vendedor vende una misma cosa a doscompradores distintos. Se plantea el problema de que, suponiendo que las ventas sean las dosvlida quien es el propietario de la cosa. En un determinado momento surge una determinadacorriente de opinin que distingue la doble venta de la venta de cosa ajena argumentando quecuando la segunda venta se celebra despus de haber transmitido la cosa al comprador estamoshablando de venta de cosa ajena y no de doble venta. Esta corriente considera que este caso no seaplica el art. 1473 lo que es totalmente falso. El art. 1473 se aplica siempre que hay una dobleventa, independientemente de que adems se trate de una venta de cosa ajena.

El 1473 para decidir quien es finalmente el propietario de la cosa establece criterios distintos segn que el

bien sea mueble o inmueble (ver art. teniendo en cuenta que la inscripcin en el registro de la propiedadexige siempre el requisito de la buena fe remitindose al libro y a la practica 14).

Derecho Civil: la compraventa

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