TEMA 1

Tema 1.- Derecho Real, concepto y dinmica

1.-El Derecho real: concepto, clases y estructura.

Derecho civil patrimonial:

Derecho de obligaciones

Relacin jurdica interpersonal (negocio jurdico, contrato)

Derecho de cosas o Derechos reales

El Derecho de cosas es el sector del Ordenamiento jurdico que se dirige a resolver los conflictos que recaen sobre la titularidad, utilizacin o disfrute de los bienes (relacin persona-cosa).

Constituye una cuestin trascendental para la organizacin social.

El Derecho de cosas ha evolucionado con los tiemposDnde se encuentran las normas del Derecho de cosas? La Constitucin: arts. 33.2 y 128

El Cdigo civil: Falta una regulacin general. Libro II, relativo a los bienes, la propiedad y sus modificaciones. Clasificacin de los bienes. Posesin. Derechos de propiedad, usufructo, servidumbre y adquisicin preferente.

Libro III, (arts. 609 a 617). La ocupacin. La accesin.

Libro IV arts. 1857 a 1886): contrato de prenda, hipoteca, del censo y la enfiteusis , la prescripcin adquisitiva o usucapin. Las Leyes especiales,

de carcter estatal :

dictadas por las respectivas Comunidades Autnomas.

Leyes especiales de carcter estatal

Ley Hipotecaria de 1946- y su Reglamento 1947-

la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento (LHMPSD) de 1954

la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 1960 (reformada por la Ley 8/1999)

el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (TRLPI) de 1996 (modificado por la Ley 5/1998 y por la Ley 23/2006 de 7 de julio por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual);

el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) ltimo texto legal es de 20 de junio de 2008,

la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico.

Concepto de derecho real

Derecho real: es un poder que el Ordenamiento jurdico otorga a las personas (fsicas o jurdicas) para ejercer un seoro directo e inmediato sobre las cosas, ya sea total (d. de propiedad) o parcial (los otros derechos reales).

Derechos de crdito: 1.- tienen por objeto una conducta.

2.-Suj. pasivo (deudor).

Pluralidad de sujetos: obligaciones solidarias y mancomunadas

3.- Generan una accin contra el deudor.

4.- No se extingue si se destruye la cosa sobre la que recae.

5.- Pueden concurrir varios derechos de crdito frente a un nico deudor 6.- Nacen de los contratos 7.- Las acciones personales prescriben a los 15 aos (art. 1964).

8.- Se caracterizan por su transitoriedad.

9.- La competencia judicial viene determinada por el lugar del domicilio del demandado.

10.- No existe un registro especial para los contratos.Derechos reales: 1.- recaen directamente sobre una cosa.

2.- Suj. Pasivo (todos).

Pluralidad de sujetos: comunidad de bienes

3.- Generan una accin contra cualquiera (eficacia erga omnes).

4.- Se extingue si se destruye la cosa sobre la que recae.

5.- No cabe la concurrencia de varios derechos reales de igual contenido sobre un mismo bien. 6.- Nacen de los contratos completados con la traditio o entrega de la cosa, de la usucapin, de la accesin

7.-las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 a. (art. 1963) y sobre bs. muebles a los 6 (art. 1962).

8.- Son derechos de duracin prolongada.

9.- La competencia judicial viene determinada por el lugar en el que se encuentren los bienes (art. 52.1.1. LEC).

10.- En el RP se inscriben los distintos derechos reales. Su transmisin, modificacin y extincin suele constar en documento pblico.

Figuras hbridas

1.- Ius ad rem: son derechos de crdito que tienen por objeto la constitucin o adquisicin de un d. real a favor de sus titulares (el comprador de una cosa, p. ej.). 2.- Derecho real in faciendo u obligaciones propter rem (o por razn de la cosa): se trata de casos donde el propietario o titular de un derecho real est obligado a realizar una determinada prestacin por razn de su titularidad (art. 533 y 599 del CC; art. 9.1 e) LPH; las obligaciones fiscales basadas en la titularidad de un derecho real como el pago del IBI).

3.- Derechos de crdito que tienen eficacia frente a terceros:

el contrato de arrendamiento inscrito en el RP;

el derecho de retencin;

la opcin de compra inscrita en el RP.CLASES DE DERECHOS REALES

El derecho de propiedad: derecho real pleno (art. 348 CC). Derechos reales limitados o derechos en cosa ajena (iura in re aliena)

Dentro de los d. reales limitados, cabra incluir la copropiedad y la propiedad interina (sometida a condicin o trmino).

Derechos reales de goce o disfrute:

el derecho de usufructo

el derecho de uso

el derecho de habitacin

las servidumbres

el derecho de superficie/ el derecho de vuelo

el censo

aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

enfiteusis

Derechos de garanta:

hipoteca (mobiliaria; inmobiliaria).

prenda (con desplazamiento y sin desplazamiento).

la anticresis.

Derechos de adquisicin preferente: ( derecho de adquirir por delante de un tercero

La opcin de compra

Derechos de tanteo y retracto.

Pueden los particulares crear nuevos derechos reales? ( NO ENTRAPartidarios de que no (numerus clausus):

1.- afectan al orden pblico econmico.

2.- facilita el conocimiento a terceros de las cargas de los bienes inscritos.

3.- facilita la labor de los registradores.

Partidarios de que s (numerus apertus):Pueden crearlos pero respetando siempre las caractersticas de los tpicos. 1.- El CC no contiene ninguna prohibicin de que los particulares puedan crear nuevos derechos reales.

2.- La legislacin hipotecaria se pronuncia de manera expresa a favor de la existencia de otros tipos (art. 2.2 LH; art. 7 RH). El art. 2.2. LH que dice que en el RP se inscriben los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extinga los derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera rales.

De forma ms clara el art. 7 del RH establece que Conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la Ley, no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio de los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

La DGRN ha sido muy rigurosa a la hora de admitir nuevos derechos reales. Exige transcendencia real de la nueva figura. Debe reunir todas las caractersticas (objetivas) de los derechos reales:

- como inmediatividad o poder directo e inmediato sobre la cosa (en este sentido es opinin comn que los derechos reales atpicos slo pueden tener por objeto los derechos reales sobre cosa ajena);

- eficacia erga omnes;

- permanencia de la rel. creada.

Adems (segn la doctrina y la jurisprudencia del TS) debe fundarse en un inters serio y legtimo y debe tratar de cumplir una funcin social y que la misma sea tutelada por el ord. Jur.

Ello implica que no se puedan crear figuras prohibidas por la ley o que vayan contra las normas imperativas (por ej. contra la prohibicin de los pactos comisorios, la separacin permanente entre el disfrute de un bien y el d. de propiedad sobre el mismo, prestaciones perpetuas no redimibles, indivisin permanente del condominio...).

Los nuevos derechos creados han de tener un carcter temporal; tampoco podrn crearse derechos reales que no puedan ser reconocidos.

En la prctica para centrar el problema hay que tener en cuenta:

- la amplitud con la que se configuran algunos derechos reales tpicos

- la dificultad de encontrar derechos reales atpicos que renan los requisitos exigidos.

En el RP pueden entrar obligaciones conectadas con derechos reales, pero no meras obligaciones. Estructura de los derechos reales ( SUJETOS, OBJETO Y CONTENIDO. Sujetos:

Sujeto activo: titular del derecho. P. fsica o jurdica.

- Varios los titulares: copropiedad o cotitularidad Sujeto pasivo: todos los dems (eficacia erga omnes , ubi rem meam invenio, ibi vindico). P. fsica o jurdica (limitacin temporal en algunos casos como el usufructo art. 515 CC). Personas jur. privadas y pblicas:

el Estado

las dems Administraciones Pblicas y entidades de derecho pblico con personalidad jurdica propia:

son bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales los que, siendo de titularidad de las Administraciones Pblicas, no tengan el carcter de demaniales (Ley del Patrimonio de las Administraciones pblicas). Objeto: las cosas del mundo exterior, existentes (no futuras), lcitas por ser susceptibles de trfico, determinadas y susceptibles de apropiacin.

Cosas del mundo exterior existentes (no futuras) y determinadas.

Entidad material.

Corporal o incorporal (derechos; obras de ingenio; energas). En el caso de los derechos se trata de un poder de exclusiva sobre una cosa.

Con individualidad propia.

Susceptible de dominacin independiente. Cosas lcitas por ser susceptibles de trfico. Distincin:

Res in commercio.

Res extra-commercium: Por naturaleza o por disposicin legal.

No pueden ser objeto de contrato (art. 1.271)

No son susceptibles de usucapin (art. 1.936).

En atencin a su titularidad:

Cosas de dominio pblico (art. 339 C.c.)

- Inembargables; Imprescriptibles; Inalienables.

Cosas de dominio privado. En atencin a su naturaleza, las cosas objeto de los derechos reales se clasifican en:

Bienes inmuebles (art. 334)

- Inmuebles por naturaleza

- El suelo y las aguas.

- Inmuebles por incorporacin (construcciones y vegetacin)

- Inmuebles por destino (destinados por su propietario de forma permanente a un inmueble)

- Inmuebles por analoga (Concesiones administrativas; servidumbres; derechos reales sobre bienes inmuebles).

Bienes muebles (art. 335 C.c.)

- Por naturaleza, los establecidos en el cdigo civil.- Por determinacin legal (rentas y pensiones).

El CC habla indistintamente de tener una cosa para referirse a tener un derecho de propiedad sobre esa cosa.

Contenido: poder o seoro sobre la cosa, Facultad sobre el bien. total: propietario pleno parcial: as, por ejemplo, en el usufructo de una finca coexiste el derecho de propiedad y el derecho de usufructo; las situaciones de copropiedad.

Facultades.

- De posesin.

- De aprovechamiento.

- De disposicin (dependiendo de los casos)

- De realizacin de valor (para los derechos de garanta)

- De adquisicin preferente (tanteo y retracto, opcin de compra)- De defensa (accin confesoria o declarativa, negatoria, reivindicatoria y deslinde). Cargas (los deberes que los propietarios del suelo urbanizable deben de cumplir para ejercer sus derechos sobre el mismo art. 16 TRLS; los titulares de los bienes hipotecados).2.- Dinmica. 2.1. Adquisicin. Teora del ttulo y el modo.Art. 609 C.c. La propiedad se adquiere por la ocupacin.La propiedad y los dems derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden adquirirse tambin por medio de la prescripcin.Modos de adquirir los d.reales:

Modos originarios:

- la ocupacin (art. 610) ( apoderarte de una cosa, la ocupacin es residual, se utilizan, por ejemplo, con los animales, pero no con los inmuebles.

- la prescripcin adquisitiva o usucapin. Modos derivativos:

- adquisicin por la ley

- la sucesin mortis causa

-Contratos acompaados de la tradicin. Otros modos (no mencionados en el art. 609):

- Accesin

- inscripcin en el Registro de la Propiedad

- adquisicin por acto de autoridad.La Teora del ttulo y el modo

Arts. 609 y 1095 C.c.El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.EN ESPAA EL MERO HECHO DE HACER EL CONTRATO, SIN ENTREGAR LA COSA, NO TE CONVIERTES EN PROPIETARIO.Qu significa la teora del ttulo y el modo?.

La llamada teora del ttulo y del modo nace de una interpretacin causalista de la traditio romana. Titulus o iusta causa + traditio.

Ttulo: acto o contrato por el que se establece la voluntad de enajenacin del derecho.

Modo o tradicin (entrega): entrega de la cosa o de la posesin de la cosa con la finalidad de la transmisin de un dominio, sobre la que recae el derecho de propiedad u otro derecho real poseble. Tambin se conoce como traditio.El ttulo es insuficiente para producir la adquisicin de un derecho real sino va acompaado del modo.

Si no existi ttulo o este es insuficienteNo se produce la adquisicin del d. real.

En otras legislaciones:

A) El sistema de adquisicin de los derechos reales por el solo contrato (nudo consenso): Derechos francs e italiano.

- El contrato es por s solo un modo de adquirir los d. reales.

- La tradicin realiza el papel de cumplimiento de una obligacin.

B) El sistema de adquisicin de los derechos reales por la sola tradicin (bienes muebles) o inscripcin en el Registro (bienes inmuebles): Derecho alemn.

La necesidad de ttulo y modo en el derecho espaol se aplica para la adquisicin de derechos reales por contrato, quedando fuera los que tengan lugar de otra forma (usucapin, sucesin mortis causa).

Se precisa para adquirir no slo el derecho de propiedad, sino cualesquiera otros derechos reales, tanto sobre bienes muebles o inmuebles, siempre y cuando impliquen posesin sobre las cosas.

La entrega de la cosa (modo) transmitida que hace el tradens al accipiens debe ir acompaada de la voluntad de transferir y de adquirir el dominio o derecho real.

Se induce esta voluntad de la existencia de un negocio jur. previo del cual la tradicin es consecuencia.

Formas de traditio, modo o entrega de la cosa

1) tradicin real ( entrega material o fsica (art. 1462.pf. 1. CC) paso de mano a mano (b. muebles), ocupacin material (b. inmuebles);

2) tradicin simblica:

- entrega de las llaves-art. 1463 CC; (se refiere a los bienes muebles, entrega de las llaves del lugar donde estn los bienes muebles), tambin se pueden aplicar por analoga a los bienes inmuebles.Traditio brevi manu ( el solo acuerdo equivale a la entrega.

- entrega de los ttulos de pertenencia art. 1464CC; ( bienes incorporales, como por ejemplo, las servidumbres. Hace una referencia a la escritura pblica.3) acuerdo de las partes art. 1463 CC;

4) otorgamiento de escritura pblica (instrumental) art. 1462. pf. 2.

- El otorgamiento de escritura pblica es la forma ms habitual de entrega para los bienes inmuebles.

- El otorgamiento de escritura pblica equivale a la entrega si de la misma no resultase o se dedujese lo contrario.

- El precepto requiere que los vendedores tengan la posesin a ttulo de dueo, aunque la posesin inmediata la ostente otra persona.

5) el uso consentido art. 1464 CCLa inscripcin en el RP del ttulo suple la necesidad de traditio o entrega?

TRADICION E INSCRIPCION Salvo en el caso de la hipoteca, la inscripcin no es precisa para que el derecho real nazca o se transmita. Es meramente declarativa.

Al RP llegan los ttulos completados con la tradicin. El Registro publica derechos ya adquiridos.

El art. 38 LH presume que quien tenga inscrito el dominio de los bienes inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos.

El art. 34 LH: la adquisicin de buena fe, a ttulo oneroso y del titular inscrito, del que a su vez inscribe su derecho, le hace inmune de las consecuencias de los vicios de la tradicin.2. 2.- Modificacin

A) Modificacin subjetiva o transmisin del derecho real

- Da lugar a la adquisicin derivativa del mismo por otro sujeto.

- Con el d. real se transmiten las cargas que lo gravan (hipoteca, servidumbres, usufructo.)

- Creando un nuevo d. real en cosa ajena

- Extinguiendo el d. real en el transmitente.B) Modificacin objetiva:

- Se refiere a la modificacin del derecho en s y se explican por la elasticidad del d. de propiedad.

- Se producen:

a.- cuando se constituyen derechos reales limitados a favor de terceros;

b.- por alteracin de alguna de las facultades del propietario (prohibiciones de disponer);

c.- por imposicin de la ley (afectacin del bien por un acto administrativo o de inters general).

Cuando se extinguen los derechos que gravan a la propiedad(el propietario recupera las facultades sobre su cosa que otros antes ostentaban.

2. 3.- Extincin

1.- Causas de extincin comunes a todos los derechos reales (incluido el dominio y la posesin):

(A) la destruccin o prdida de la cosa objeto del derecho: total y definitiva.

(B) La expropiacin forzosa:

2.- Causas de extincin comunes a los iura in re aliena:

(A) La renuncia (tambin extingue el dominio). ( Declaracin de voluntad por la cual una persona renuncia a un derecho real. LIMITES DE LA RENUNCIA: que no perjudique a terceros, por ejemplo: alguien insolvente no puede deshacerse de su activo. (B) La consolidacin (confusin( en obligaciones, cuando en una misma persona estn los derechos de acreedor y deudor): cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y del titular del derecho real que lo grava.

(C) Caducidad.

3.- Causas de extincin propias del dominio(A) El abandono o dereliccin(B) La revocacin de la propiedad.PAGE 8