Fraude InmobiliarioGianmarco Teves Sanca

FRAUDE• En un sentido general: Engaño, abuso de confianza, acto contrario a la

verdad o a la rectitud.• Fraude a los acreedores• Fraude a la ley • Fraude procesal• Fraude inmobiliario

FRAUDE INMOBILIARIO• Código de Hammurabi • Ley de las XII Tablas • Lex Cornelia de Falsis

• El fraude siempre existió en las diversas culturas y se presentaba de distintas formas por eso era necesario su regulación en las diversas leyes.

DOCUMENTO NO AUTENTICO • Un documento n o autentico desorienta puesto que la persona que dice

declarar, en realidad no declara nada.• “ El documento no autentico es, en este sentido, un documento ficticio, pero

como tal - frente a un documento real que , sin embargo, no sea autentico- es igualmente apto para alterar la desorientación. La desorientación no depende de si el documento no autentico al menos documenta una declaración, sino únicamente de la circunstancia de que no es autentico, de que, en todo caso, el otorgante del documento no declara nada”. • JAKOBS, Gunther. Falsedad documental.

MODALIDADES DE FRAUDE INMOBILIARIO

MODALIDADES DE FRAUDE INMOBILIARIO ACTUAL• 1) A sufre una falsificación, por lo que supuestamente vende su inmueble a B, que

seguidamente lo transfiere a C. Suele suceder que C vende a D, y luego este a E, etc. • Un caso como el anteriormente descrito fue resuelto por la corte suprema en :

Casación N°5745-2011-Lima.• 2) El propietario A es Suplantado ante una notaria, y vende supuestamente su

inmueble a B, que seguidamente lo transfiere a C.• 3) el propietario A, otorga supuestamente un poder a B que le sirve para transferir

a X y luego este a Z. por ejemplo. Expediente N°35460-2001

MODALIDADES DE FRAUDE INMOBILIARIO ACTUAL• 4) El propietario A sufre un procedimiento de prescripción adquisitiva notarial, en el que no es citado

correctamente. No obstante B gana por prescripción, quien por cierto nunca obtuvo la posesión seguidamente ese B transfiere a C.

• Ejemplo de este caso sucedió en el 2008. con los supuestos poseedores Paulina Falcón y Marcos Vara. Un año después se lo vendieron a Reswar Corporation.

• 5) el propietario A sufre un Laudo Arbitral en su contra, pese a que nunca se sometió al arbitraje, y en el que, además, no es citado, de lo cual emerge B como propietario, quien seguidamente se lo vende a C.

• 6) el propietario A celebra un contrato de arrendamiento con B, en el que subrepticiamente se incorpora un pacto de mejoras y un convenio arbitral. Poco tiempo después, el arrendatario exige el arbitraje contra el arrendador, señalando que ha realizado mejoras por un monto exorbitante, por lo que en virtud de la deuda, y gracias al laudo, se convierte en propietario. Luego B le transfiere a C.

LOS FALLOS DE LOS TRIBUNALES QUE FAVORECEN A LA FALSIFICACIÓN.• Casación N°100 – 99-Ica• Casación N°5280-2006-Arequipa. • Casación N°5745-2011-Lima.• Expediente N°01814-2010• Casación N°2978-2011• Casación N°3189-2012• Casación N°2494-2010-Lima

LAS LLAMADAS “INSCRIPCIONES HUECAS”.

Que pasa si la inscripción no concuerda con el titulo que le dio origen?Un ejemplo: A, conjuntamente con su cónyuge B, compran una casa. El titulo se inscribe en el registro publico, sin embargo, por un error del registrados, sea por dolo o culpa, la inscripción solo deja constancia que el comprador es A. A, conocedor de esta circunstancia falsa, vende inmueble a C.

LAUDOS ARBITRALES FRAUDULENTOS• La facilidad de realizar un arbitraje fraudulento.• la ejecutividad de los laudos arbitrales.• Los efectos frente a terceros de los laudos arbitrales.• Casos sobre fraude inmobiliario a través de los laudos arbitrales.• Posible solución para evitar laudos arbitrales fraudulentos.

MODALIDADES DE FRAUDE INMOBILIARIO

ALERTA REGISTRAL• Es un servicio gratuito por el cual la Sunarp comunica mediante un

correo electrónico, sobre la presentación de un titulo en aquella partida registral previamente seleccionada por el usuario del servicio.

INMOVILIZACION DE PARTIDAS• Este mecanismo implica extender un asiento que congelara

temporalmente las partidas de los predios inscritos en los registros públicos que administra la Sunarp , a petición del titular inscrito, para que no pueda inscribirse durante cierto periodo ningún acto de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación de su autenticidad.

MEDIDA PREVENTIVA• Presentación cautiva de títulos en el ámbito de la transferencia de

propiedad inmobiliario y los poderes. (decreto legislativo N° 1049)

MEDIDA DURANTE LA CALIFICACIÓN• Tacha por falsedad documentaria

MEDIDA POSTERIOR A LA INSCRIPCIÓN• Bloqueo por presunta falsificación de documentos( Directiva N° 001-

2012-Sunarp)• Anotación por presunta falsificación de instrumentos

extraprotocolares y de constancia de quorum(Directiva N°003-2012-SUNARP/SN)• Anotación preventiva de falsedad o suplantación de documentos,

según la quinta y sexta disposición complementaria del Dec.Leg. 1049.

LA PROPIEDAD

LA PROPIEDAD • Articulo 923 C.C. : la propiedad es el poder jurídico que permite usar,

disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los limites de la ley.• Articulo 70 de la constitución: la propiedad es inviolable. El estado lo

garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los limites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad publica, declarada por ley y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.

LA PROPIEDAD ES INVIOLABLE • No puede ser expoliada ilegítimamente en contra de la voluntad del titular. Nadie

puede ser privado de la condición de propietario, salvo que concurran las condiciones, el procedimiento y la indemnización en el caso de expropiación, entre otras causas legitimas previstas en la ley, pero con fundamento en la constitución. • “ en este orden de ideas este Tribunal destaca que el derecho de propiedad se

caracteriza, entre otras cosas , por ser (..) B) un derecho irrevocable, en el sentido de reconocer que su extinción o transmisión depende de la propiedad voluntad del titular y no de la realización de una causa extraña o del solo querer de un tercero, salvo las excepciones que prevé expresamente la constitución” ( STC N° 5614-2007-AA/TC, de 20/3/2009)

GARANTÍA DE INDEMNIDAD • “ el derecho de propiedad privada, reconocido por el articulo 2, inciso 17 de la

constitución, constituye un derecho fundamental cuyo ámbito de protección o contenido garantiza las facultades de uso, usufructo y la libre disposición del bien. Pero , la comprensión constitucional de la propiedad es mas amplia y, prima facie, comprende además la GARANTIA DE INDEMNIDAD o conservación de la integridad del patrimonio de la persona: la “inviolabilidad” de la propiedad a la que se refiere el articulo 70 de la constitución debe interpretarse no solo como prohibición de intervenciones en el libre ejercicio o goce de los mencionados atributos clásicos del derecho de propiedad, sino también como Garantía de indemnidad”. EXP. N° 00043-2007 – AA/TC, 6°fundamento jurídico.

GARANTÍA DE INDEMNIDAD• Por lo tanto los casos de adquisición a non domino tendrán que ser

excepcionales , es decir, basarse en la apariencia que el verdadero propietario haya realizado para que los terceros caigan en “error común” y así hayan adquiridos derechos.

TEORIA DE LA APARIENCIA

TEORÍA DE LA APARIENCIA• “En los tiempos modernos, la exigencia de hacer mas agiles las distintas formas de circulación

jurídica de los bienes, ocasionada por la expansión del comercio y de los tráficos, así como por la intensificación del ritmo de las relaciones económicas, ha impuesto una protección reforzada de los terceros y, en sentido contrario, una menos garantía de los derechos preexistentes y de las situaciones jurídicas preconstituidas”. Angelo Falzea. “Apparenza”.

• “En la situación de apariencia, nos encontramos frente a una situación jurídica compleja, en el cual concurren una situación real y una aparente. En este caso, en virtud del principio de seguridad del trafico jurídico, se protege al tercero que, de buena fe ha confiado razonablemente en la situación de apariencia, no pudiéndosele oponer la situación real”. Espinoza Espinoza, Juan.

TEORÍA DE LA APARIENCIA• “La situación aparente es imputable al titular que finalmente es perjudicado o

cuyo derecho se extingue. Es decir, el propietario, por ejemplo, permite que se cree una apariencia que finalmente engaña a un tercero inocente”. Gonzales Barrón, Gunther.• El tercero debe contar con un titulo oneroso, pues solo se protege a quien

pierde un derecho y no a quien solo pretende asegurar un lucro. • El tercero debe actuar de buena fe, esto es, desconociendo el hecho jurídico

contradictorio a pesar de haber tenido una actuación diligente para comprobar o verificar la titularidad previa. La negligencia siempre anula la buena fe.

LA FE PUBLICA REGISTRAL

LA FE PUBLICA REGISTRAL• El principio de fe publica se presenta cuando el titulo del transmitente se halla afectado por

alguna causal de nulidad o ineficacia que puede originar un efecto de nulidad en “cadena” respecto a los actos sucesivos. Supongamos que A vende a B y luego este ultimo vende a C. en el caso de una eventual nulidad entre la venta de A-B , aunque se declare judicialmente, no producirá el efecto de privar a C de su adquisición, si la causa de nulidad no constaba en el registro.

• El registro otorga confianza a los terceros de tal suerte que este no podrá ser privado del derecho adquirido aunque luego se compruebe que el titulo del transmitente adolecía de algún vicio invalidante, o aunque dicho titulo, valido en un principio, quede mas tarde sin valor.

• Tiene como presupuesto la inexactitud del registro

LA FE PUBLICA REGISTRAL• Seguridad del trafico jurídico• se trata de una modalidad de adquisición a non dominon, prevista

por el legislador en aras a la seguridad jurídica del trafico.

REQUISITOS DE LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL• A) adquisición valida a titulo oneroso• B) confianza en el registro• C) buena fe • D) No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia • E) inscripción de su propio titulo

SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL 2014• La ley 30313 modifico, en su intento por frenar el fraude inmobiliario,

diversos artículos entre los cuales se encuentra el 2014.• Articulo 2014 : El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún

derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

QUE ES UN ASIENTO REGISTRAL?• Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas automatizados de

procesamiento de información. Serán extendidos en partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas distintas. (art. 48 del reglamento de registros públicos)

• Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación. (art. 50 del reglamento de registros públicos)

TÍTULOS ARCHIVADOS: NOVEDAD?• En la exposición de motivos nos dice claramente que la aplicación del principio de

fe publica registral no solo se debe limitar al asiento, pues el publico y en especifico el tercero puede acceder a los títulos archivados, de lo cual es valido concluir que la publicidad registral se extienda a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al termino restringido del asiento.

• Doctrinalmente el debate estaba vigente en el país.• A nivel jurisprudencial las sentencias no eran uniformes con respecto a este tema.• A nivel practico, los abogados realizaban y siguen realizando un estudio de títulos

no solo mirando los asientos, independientemente de la modificación.

QUE ES LA BUENA FE REGISTRAL?• Subjetiva : es la convicción que uno siente de estar actuando correctamente,

conforme a derecho.• Objetiva: caracterizada por el comportamiento correcto del sujeto que es

percibido por la sociedad en general. • la buena fe registral: consisten en que el sujeto haya realizados todos los actos

posibles para poder verificar si existía algún vicio ya sea en los asientos registrales o deducible de los titulo archivados. • La buena fe se presume, por lo tanto quien tendrá que probar que el tercero no

fue de mala fe es el propietario

LA FALSIFICACIÓN PUEDE GENERAR DERECHOS?• Obviamente para nuestra jurisprudencia y cierto sector de la doctrina esto es

posible.• Un sistema de derechos no puede convalidar derecho a costa de falsificaciones,

si bien el tercero pudo tener buena fe, el propietario no puede perder la propiedad por el simple hecho de que lo hayan falsificado. Porque para que se aplique la protección al tercero de buena fe, el propietario debió realizar actos que generaran la apariencia y por ende confianza en el tercero.• Es ilógico pensar que un propietario pueda perder su propiedad porque

simplemente el sistema fallo.

NOMBRE DEL EXPOSITOR

Gianmarco Teves Sanca

GRACIAS