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Conceptos Básicos de la Valuación
DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLESCONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN
FACULTAD DE ARQUITECTURA UANLY
A.M.P.I.ASOCIACION MEXICANA DE PROFESIONALES
INMOBILIARIOS, A.C.
MODULO No. 4CONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACION
ING. JOSÉ LUIS RUIZ GARZA
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Conceptos Básicos de la Valuación
DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLESCONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN
1.-BIENES RAÍCES EN GENERAL
1.1 Influencia y principios de valor.
1.2 Los cuatro elementos esenciales del valor.
1.3 Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces.
1.4 La actitud del inversionista en Bienes Raíces.
1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces.
1.6 Localización, localización, localización.
1.7 El tamaño del activo.
1.8 La durabilidad del activo.
1.9 Las características de los mercados en Bienes Raíces.
1.9.1 Fragmentación del mercado.
1.9.2 Opacidad del mercado.
1.9.3 Viscosidad del mercado.
1.9.4 Conclusión
2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ 2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble.
2.2 Tipo de moneda en operaciones.
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Conceptos Básicos de la Valuación
3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO
3.1 Uso del suelo.
3.2 Coeficientes COS, CUS, CAS.
4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS
5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS
7.-ELEMENTOS ACCESORIOS
8.-INSTALACIONES ESPECIALES
9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?
10.-¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?
11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES EN VALUACIÓN
12.-IMPUESTOS PREDIALES
13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
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Conceptos Básicos de la Valuación
13.1 Formula simple
13.2 Formula recta ponderada
14.-TALLER DE VALUACIÓN
Formato de Avalúo
Octubre del 2009
1.-BIENES INMUEBLES Ó RAICES
Los que no pueden trasladarse
“La tierra es la mejor inversión que el ingenio humano ha concebido”
Abraham Lincoln
1.1 Influencias y principios de valor:
Los bienes en general, inmuebles o muebles, no tienen un valor
intrínseco, es decir, no tienen un valor en si mismos o por sí mismos.
El valor monetario de un bien es producto de los derechos y beneficios
que se derivan de su propiedad, de su posesión y de su uso.
1.2 Los cuatro elementos esenciales del valor:
En el contexto de mercado hay cuatro elementos básicos o requisitos
previos para que un bien tenga valor.
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Estos elementos son:
UTILIDAD: Beneficio, valía, la habilidad de despertar el deseo de posesión.
ESCASEZ: Relativamente baja oferta o falta de abundancia.
DEMANDA: El deseo de poseer más la habilidad de comprar. Poder efectivo de compra.
TRANFERIBILIDAD:
Aptitud para cambiar de dueño.
1.3 Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces:
FUERZAS FISICAS: Algunas naturales y otras hechas por el
hombre.
- Recursos naturales tales como la
tierra en sí, su topografía, tipo de
suelo, accesos, localización, clima,
aire, recursos minerales, vida vegetal
o animal, belleza escénica, balance
ecológico.
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Conceptos Básicos de la Valuación
- Recursos desarrollados por el
hombre como tamaño y
configuración de las parcelas de
terreno, infraestructura de servicios
públicos, de salud y de seguridad,
vialidad, transporte público,
comunicaciones, instalaciones de
recreación, educativas y culturales.
FUERZAS SOCIALES:
Incluyen todas las características de la
gente que forma una comunidad.
- Tamaño de las familias, edades de los
miembros.
- Crecimiento o decrecimiento de la
población.
- Estilo y estándares de vida.
- Actitudes de la gente hacia las leyes,
el gobierno, el desarrollo, el
crecimiento, el ecosistema, la
educación, la familia, etc.
FUERZAS ECONOMICAS:
- Niveles de ingreso de los residentes
de una comunidad.
- Oportunidades de empleo y nivel de
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salarios.
- Disponibilidad de crédito y niveles de
las tasas de interés.
- Niveles de ahorro personal.
- Nivel de la actividad comercial o
industrial.
- Oferta y demanda de vivienda.
- Producción de bienes y servicios.
FUERZAS POLITICAS:
- Leyes de desarrollo y reglamentos de
uso de suelo.
- Reglamentos de construcción.
- Leyes de protección ambiental.
- Servicios de policía, de bomberos y
de salud.
- Servicios de prevención del crimen,
de educación y de recreación.
- Políticas fiscales.
- Políticas y controles monetarios.
- Programas gubernamentales de
apoya a la vivienda.
- Regulaciones industriales y
comerciales.
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Conceptos Básicos de la Valuación
1.4 La actividad del inversionista en Bienes Raíces:
El inversionista típico en bienes raíces está mas preocupado con la
reventa potencial de una propiedad que con sus “dividendos” anuales.
Para muchos inversionistas, la preocupación primordial consiste en la
posibilidad de lograr un valor de reventa de la propiedad por encima
del valor al cual fue adquirida, aun cuando esto implique la aceptación
temporal de flujos anuales de efectivo negativos.
Cuando el inversionista si toma en cuenta los flujos anuales de
efectivo, entonces debe considerar los flujos de efectivo después-de-
deuda y después-de-impuesto (flujos netos de deuda y netos de
impuestos: flujos de efectivo netos-netos). Es por ello que las
características fiscales y de financiamiento son una parte integral de
cualquier decisión sobre bienes raíces; en particular, el efecto de
apalancamiento financiero es uno de los rasgos más atractivos (y
peligrosos) de este tipo de inversiones, debido a que el financiamiento
es por lo general un componente muy importante en los proyectos
inmobiliarios.
En vista del alto grado del apalancamiento de la mayoría de las
inversiones bienes raíces, debemos estar conscientes del gran riesgo
involucrado en esta forma de operación. Debido al riesgo al que se
está expuesto, el inversionista inmobiliario demanda un rendimiento
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Conceptos Básicos de la Valuación
del capital más elevado al que obtendría con una inversión alternativa
más segura.
Esta relación obvia entre el nivel de riesgo y el rendimiento esperado
es uno de los elementos esenciales de la teoría de las finanzas, el cual
emplearemos posteriormente para seleccionar el rendimiento
apropiado y las tasas de descuento requeridas para efectuar nuestro
análisis de proyectos inmobiliarios.
1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces:
Los activos de bienes raíces (terrenos, casas-habitación, edificios,
centros comerciales, etc.) tienen ciertas características especiales, las
cuales es necesario enfatizar si queremos comprender el
comportamientos de los mercados en donde estos activos son
producidos, consumidos y transferidos.
Estas particularidades son: (1) la importancia de su localización, (2) el
tamaño relativamente grande de la inversión y (3) la durabilidad del
activo.
1.6 Localización, Localización, Localización:
Por su misma naturaleza, los activos de bienes raíces son inamovibles
(de aquí que también se les defina como bienes inmuebles); nos es
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Conceptos Básicos de la Valuación
posible mover una casa, un centro comercial o una fábrica, ni tampoco
es posible modificar lo que les rodea. Una propiedad es enteramente
dependiente de su ambiente y esta dependencia hace que las
comparaciones entre unidades similares sean imposibles si el impacto
que tiene la localización no es tomando en cuenta; por ejemplo, no
tiene sentido alguno comparar dos centros comerciales si no tenemos
información sobre los sistemas de transporte aledaños o si no
conocemos el mercado general de área. Tomando una situación
extrema, es posible que propiedades contiguas, cuyo diseño, tamaño y
estado físico son idénticos, tengan precios muy diferentes; como sería
el caso de dos casas colindantes muy similares, una de ellas con vista
al mar y la otra (por algún error en le diseño arquitectónico) con la
fachada en dirección a un basurero municipal.
Usando la jerga de los economistas diríamos que los activos de bienes
raíces son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y que
están sujetos a externalidades del mercado: su uso y su valor se ve
influenciado por factores “externos”,
- Dichas externalidades pueden ser positivas: una nueva estación
del Metro hace maravillas al valor de las propiedades comerciales
aledañas, una amplia y moderna avenida impulsa el valor de los
centros comerciales y la construcción de residencias de lujo eleva el
precio de las unidades vecinas.
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Conceptos Básicos de la Valuación
- Las externalidades también pueden ser negativas: la proximidad
de una fábrica mal oliente, un viaducto ruidoso o la presencia
cotidiana de mercados ambulantes deprimirán el valor de las
propiedades residenciales en el área.
- E inclusive, complicando las cosas, algunos factores podrían
tener efectos positivos en ciertas propiedades y negativos en otras;
por ejemplo, un amplio estacionamiento es bueno para un centro
comercial pero no para una zona residencial.
La especificidad espacial de los activos de bienes raíces debe ser
también vista en un contexto más amplio. Cada barrio, ciudad,
provincia y país tiene sus propias características de mercado y sus
estructuras de precio no son comparables. Claramente, los precios de
los bienes raíces en Puebla son diferentes a los que prevalecen en la
Ciudad de México, pero la diferencia es aún más pronunciada entre
los precios de Toronto, Hong Kong y Guadalajara.
El muy gastado cliché acerca de los tres principales determinantes de
valor (localización, localización y localización) encuentra un sentido
renovado si ampliamos la definición de la palabra “localización”.
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Conceptos Básicos de la Valuación
La localización espacial (geográfica o física) de una propiedad, que
recién discutimos, explica gran parte de su valor y de su
comerciabilidad. De alguna forma, cada unidad posee un monopolio
espacial; si la localización es favorable, este monopolio será explotado
por el dueño quien cobrará rentas elevadas asegurando con ello un
valor de reventa más alto.
La localización temporal de una propiedad no es otra cosa que su
timing, un proyecto inmobiliario con buen timing (cuando la demanda
es elevada y la oferta reducida) le confiere a la propiedad un
monopolio temporal y, de nueva cuenta, esto conduce a rentas
elevadas y a valores más altos. Por supuesto que esta “localización”
ventajosa puede desaparecer muy rápido, sin embrago, el tiempo
ganado por un proyecto bien programado puede ser suficiente para
generar un rendimiento elevado en la inversión de largo plazo.
La localización “de nicho” es un concepto menos familiar. Importado
del vocabulario de la mercadotecnia, indica la “localización” (el
posicionamiento) de un producto dentro de la gama de productos
existentes. Un nicho favorable, una vez más, confiera una forma de
monopolio y por ende produce rendimientos elevados hasta el
momento en que alguien logra imitar el producto. Los centros
comerciales de los años cincuenta y los condominios de los setenta son
ejemplos de nichos que abrieron toda una veta de inversiones
inmobiliarias.
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Conceptos Básicos de la Valuación
También es importante enfatizar la relatividad de las localizaciones
favorables y desfavorables; ya sea que tratemos con localización
espacial, temporal o de nicho, debemos recordar que los tiempos y
eventos relativizan considerablemente el significado del cliché. Los
bienes raíces tienen una muy larga historia de florecimientos de
debacles, que han abarcado comunidades, villas y ciudades enteras.
En un rango de tiempo más corto, resulta apropiado recordar algunos
eventos recientes: la caída y el renacimiento de Manhattan (un efecto
de localización espacial), la montaña rusa de los precios de
condominios en la Florida (un efecto de localización temporal) y los
deambulares de los proyectos de propiedad en tiempo compartido (un
efecto de localización de nicho).
1.7 El tamaño del Activo:
Los bienes raíces son activos “grandes” que pesan mucho en el
presupuesto y en las carteras de la mayoría de las empresas e
individuos. Los gastos en vivienda, típicamente, abracan la mayor
parte del presupuesto del individuo- se estiman en un 24% de los
ingresos-.1 Las empresas (especialmente las manufactureras) también
asignan una buena porción de sus recursos a inversiones en bienes
raíces en la forma de fábricas, bodegas, oficinas y terrenos.
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Conceptos Básicos de la Valuación
El tamaño y la indivisibilidad del producto le dificultan al constructor
o fraccionado la posibilidad de ajustarse con prontitud a la demanda.
Es imposible producir por separado un metro cuadrado de
construcción un solo apartamento o una sola oficina.
El productor de bienes raíces requiere de una demanda mínima para
empezar a construir; cuando lo hace anticipándose a la demanda
(“construcción especulativa”) se está arriesgando a errar en su
pronóstico, lo que podría complicar la rentabilidad del proyecto.
Así mismo, al ser los proyectos en bienes raíces grandes empresas, el
período de gestación es muy largo; se requiere de muchos meses o
años para planear, obtener los permisos gubernamentales, construir y
comercializar un producto y por esta razón es muy difícil cumplir con
la demanda. Los largos períodos de gestación son una de las
principales causas de la naturaleza poco certera del negocio
inmobiliario y una explicación de su inestabilidad crónica.
Para el consumidor, la misma restricción en el tamaño explica la
rigidez de las decisiones de vivienda: es muy costoso y en ocasiones
imposible agrandar o reducir el tamaño de los apartamentos de
acuerdo a las necesidades del individuo; como consecuencia, el
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1. Banco Mundial, Urbanization, World Bank Working Paper, 1972.
Conceptos Básicos de la Valuación
nacimiento de los niños, su crecimiento y sus necesidades de juego
con frecuencia conducen a una mudanza. Como los caracoles, los
individuos también suelen cambiar su morada para satisfacer sus
necesidades cambiantes: del pequeño apartamento de los recién
casados, a las casas o condominios de tres recámaras de los
profesionistas jóvenes, a las grandes residencias de los ejecutivos
exitosos.
La misma “rigidez en el tamaño” se aplica a las empresas; los negocios
con frecuencia requieren mudarse o ajustar la utilización de su
espacio, y estos ajustes son siempre caros y molestos.
Los bienes raíces también son “grandes” en un sentido financiero y,
por ende, casi siempre involucran alguna forma de financiamiento de
largo plazo. Además, debido a su gran tamaño, una inversión en
bienes raíces no es muy buen instrumento para diversificar-a menos
que se tenga una canasta muy grande, el huevo del bien inmueble será
muy probablemente el único huevo. Como bien sabemos, ésta es una
posición financiera no muy recomendable.
1.8 La durabilidad del activo:
Las edificaciones no sólo son “grandes”, sino también bastante
durables. Esto, combinado con el gran tamaño del activo, constituye a
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Conceptos Básicos de la Valuación
una falta de flexibilidad en la producción y en el consumo de las
propiedades inmobiliarias.
Los bienes raíces están hechos de un componente permanente
representado por el terreno y un componente temporal representado
por la construcción cuya vida es por lo general de cincuenta años, o
quizás más si se le cuida y restaura. Para nuestros propósitos, las
propiedades en bienes raíces pueden ser tratadas como activos
externos.
Dejando a un lado la durabilidad física, lo que realmente importa es la
longevidad de una inversión: su capacidad para producir un flujo
adecuado de ingresos. Una propiedad alcanza el término de su vida
económica cuando los rendimientos que genera caen por debajo de los
rendimientos que se podrían obtener por medio de una inversión
alternativa; en la mayoría de los casos esta vida económica es más
corta que la vida física.
De hecho, la utilidad económica de una propiedad puede ser muy
corta para algunos usos comerciales (restaurantes, hoteles, etc). Al
final de la vida productiva de una propiedad, cuando se le han dado
todos los giros posibles, la construcción se debe demoler y reedificar
bajo una configuración distinta. En todo momento el objetivo del
inversionista debe ser el de dar el mejor uso posible a su propiedad y
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Conceptos Básicos de la Valuación
este uso óptimo bien puede involucrar la transformación o demolición
de la propiedad. Por ejemplo, algunos edificios de oficinas aunque
estén bien cuidados conviene demolerlos; las bodegas pueden ser
transformadas en pequeños centros comerciales; los almacenes
decrépitos se pueden convertir en condominios de lujo.
Hasta ahora hemos descrito a los activos de bienes raíces como:
- heterogéneos: no existen dos propiedades exactamente iguales;
no sólo difieren en su localización física sino también en su naturaleza
y sus funciones (apartamentos, fábricas, centros comerciales, edificios
de oficinas, parques de diversiones, hoteles, cementerios, etc.).
- indivisibles: siendo grandes y durables, las propiedades
inmobiliarias no se pueden ofrecer o consumir de manera
fragmentada; esta indivisibilidad conduce a los problemas de ajuste de
esta industria y explica el porqué las inversiones en bienes raíces no
son un medio ideal para diversificar la cartera de la mayoría de los
individuos.
Es así que los activos de bienes raíces carecen de dos de los atributos
normalmente empleados para definir el funcionamiento de un mercado
competitivo. Veremos con brevedad si las otras condiciones se
cumplen.1
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1. Un mercado competitivo puro se suele definir por la divisibilidad perfecta y la homogeneidad del producto, por su unicidad (un mercado único), por su atomicidad (un gran número de pequeños productores y consumidores), por su transparencia (la disponibilidad inmediata de información sobre precios y cantidades) y por su fluidez (la posibilidad de entrar y salir del mercado sin costo). En contraste, el mercado de los bienes raíces se puede caracterizar por su
Conceptos Básicos de la Valuación
1.9 Las Características de los Mercados en Bienes Raíces.
1.9.1 Fragmentación del mercado:
No debemos emplear la palabra “mercado” de bienes raíces en su
forma singular, puesto que en realidad se trata de una compleja
jerarquía de sub-mercados y sub-sub-mercados. El mercado debe por
lo menos dividirse entre las burdas categorías de mercados
residenciales, comerciales e industriales (y todos sus sub-mercados).
En cada país, en cada ciudad e inclusive en cada colonia dentro de una
ciudad existen un conjunto de sub-mercados. Cada mercado tiene su
propia estructura de precios y sigue diferentes tendencias de
demanda. Por supuesto que los numerosos mercados nacionales o
regionales están fuertemente interrelacionados, pero existen
diferencias en timing y en precios que deben ser tomados en cuenta
por los inversionistas y analistas.
Una analogía meteorológica puede ser muy útil para ilustrar la
importancia de esta fragmentación en el mercado de los bienes raíces.
A pesar de que el clima en todo México es bastante benigno en
relación a estándares internacionales, debemos tomar en cuenta la
multitud de climas regionales; ignorar esta multiplicidad puede llevar
al viajero imprudente a experiencias desagradables (e.g. cuando un
tabasqueño decide viajar sin chamarra a la sierra Tarahumara).
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Conceptos Básicos de la Valuación
Igualmente peligrosa resulta ser la ignorancia de las diferencias entre
los mercados regionales y locales de los bienes raíces.
1.9.2 Opacidad del mercado:
Las transacciones en bienes raíces no tienen la misma visibilidad que
las transacciones en los mercados accionarios; las transacciones de
propiedades inmobiliarias son menos frecuentes, menos visibles y a
menuda toman lugar a puerta cerrada. Además, aunque algunas de
estas transacciones sean visibles, esto no es suficiente para hacer una
lectura precisa de los diferentes sub-mercados ya que el mercado
inmobiliario es muy fragmentado.
De hecho, la opacidad del mercado (i.e. su falta de visibilidad) es la
razón de la existencia de muchos profesionistas inmobiliarios;
corredores, valuadores y abogados que prosperan por el hecho de que
los consumidores e inversionistas no tiene acceso directo a precios y
cantidades. Inclusive en muchos países desarrollados no se han
organizado bancos de datos ni sistemas de información sobre
propiedades inmobiliarias. Estos mecanismos, similares a los que se
manejan en una bolsa de valores, estarían en conflicto con los
intereses de los profesionistas de los bienes raíces que perderían su
monopolio de información.
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Conceptos Básicos de la Valuación
1.9.3 Viscosidad del mercado:
Para un inversionista o fraccionador es relativamente fácil entrar (y
salir) del mercado de bienes raíces, pero esta entrada y salida implica
costos. La capacidad del mercado garantiza costos de información
elevados, pero también existen costos de transacción. Los honorarios
de los notarios, los gastos de escrituración y las comisiones a
corredores resultan ser muy elevadas al compararse con los
porcentajes de la transacción que cobra como comisión un corredor de
la bolsa. Los altos costo de transacción son una razón más que
complica la diversificación y calibración de una cartera de bienes
raíces.
1.9.4 Conclusión:
El mercado de las propiedades inmobiliarias es fragmentado, opaco y
viscoso, por lo que no puede ser definido como un mercado
competitivo puro. No obstante, tendremos que suponer que estas
imperfecciones del mercado no son lo suficientemente severas para
impedirnos utilizar un conjunto de instrumentos y teorías que
normalmente aplicamos a mercados competitivos.
En consecuencia, gran parte de nuestra discusión y demostraciones se
apegarán al paradigma tradicional del análisis financiero y económico;
para ser más específicos, dependeremos de modelos y fórmulas que se
basan en la premisa de que los mercados de bienes raíces son
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Conceptos Básicos de la Valuación
eficientes. En nuestro uso limitado de la palabra, la hipótesis de
eficiencia implica que los precios de las propiedades incorporan total y
adecuadamente a todas las ventajas e informaciones que se perciben
en relación a la propiedad y el mercado.
1.10 Índice nacional de precios.
www.inegi.gob.mx
1.10.1 Índice nacional de precios al consumidor (INPC)
1.10.2 Índice nacional de precios al consumidor general.
1.10.3 Índice nacional de precios de arrendamiento.
2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ.
2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble:
2.1.-Por compra venta.
2.2.-Por régimen de condominio.
2.3.-Por copropiedad.
2-4.-Por herencia.
2.5.-Por posesión.
2.6.-Por dación de padres a hijos o de hijos a padres.
2.7.-Por dación de pago.
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Conceptos Básicos de la Valuación
2.8.-Por fideicomiso.
2.9.-Por permuta.
2.10.-Por adjudicación.
2.2 Moneda en que se deben hacer las operaciones es moneda nacional:
Si se especifica otra moneda diferente a la moneda nacional se debe
establecer el tipo de cambio del día de la operación.
3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO.
3.1 Uso de suelo:
Es la actividad particular a la que podrán dedicarse los diversos
predios, mismos que se encuentran identificadas en la tabla de usos.
Clasificación de usos:
Permitidos.- Es aquel que no presenta ningún inconveniente
para su autorización en una determinada zona.
Condicionado.- Es aquel que requiere de algún estudio
particular para su autorización como podrían
ser: impacto ambiental, factibilidad de
infraestructura, impacto vial, visto bueno de la
comunidad.
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Conceptos Básicos de la Valuación
Prohibido.- Es aquel que debido a sus características
resulta incompatible para la zona.
Corredores
urbanos.-
Zonas localizadas a lo largo de una avenida
importante donde se pueden alojar distintas
actividades como: comercio, oficinas, vivienda
de mayor densidad, etc.
3.1.1 Habitacional:
Vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar, fraccionamiento/conjunto
y especial.
3.1.2 Comercio:
Bodegas y depósitos, tiendas de productos básicos, vestir, tiendas de
especialidades, tiendas y almacenes, ventas de materiales, ventas de
vehículos y accesorios.
3.1.3 Servicios:
Administración publica, administración privada, servicios personales,
reparación y mantenimiento, alimentos y bebidas, entretenimiento y
espectáculos, recreación social, servicios deportivos, alojamiento,
seguridad, servicios de información, servicios religiosos, servicios
mortuorios, comunicaciones y transportes, salud, asistencia social,
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Conceptos Básicos de la Valuación
asistencia animal, educación elemental media, superior, investigación
y otos y cultura.
3.1.4 Industria:
Industria pesada más de 250 empleados, industria mediana de 100 a
250 empleados, industria ligera menos de 100 empleados, micro
industria menos de 10 empleados.
3.1.5 Espacios abiertos:
Plazas, jardines, explanadas y parques.
3.1.6 Infraestructura:
Plantas, estaciones y subestaciones, torres y antenas, depósitos y
almacenes, basureros.
3.1.7 Rustico:
Forestal, pecuario, silvicultura, extracción y control ambiental.
3.2 Coeficiente COS:
El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es el máximo porcentaje
construible de desplante en relación a la superficie total de un predio
este se obtiene de la siguiente formula:
área de desplante (m2)
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COS: X 100 = %
Conceptos Básicos de la Valuación
área total del predio (m2)
Coeficiente CUS:
EL coeficiente del uso del suelo (CUS) define la máxima superficie
total de construcción en relación a la superficie total del predio. Este
se obtiene de la siguiente formula:
área total de construcción (m2)
área total del predio (m2)
Coeficiente CAS:
Es el coeficiente de absorción del suelo.
En los planes de desarrollo urbano de los municipios se maneja de una
manera diferente ya que algunos municipios opinan que solamente en
la ciudad de México se deben de considerar ya que la falta de agua en
el subsuelo podría original asentamiento de las construcciones.
4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS.
Terrenos
-
Urbanos
Suburbanos
Campestres
Industriales
Comerciales
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CUS:
X 100 = %
Conceptos Básicos de la Valuación
Agropecuarios
Ejidales
Federales
Estatales
Municipales
Reservas ecológicas
5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIONES.
Vivienda antigua.
Vivienda de interés social.
Vivienda unifamiliar (tipo medio).
Vivienda residencial.
Edificios de departamentos.
Edificios comerciales.
Bodegas.
Edificios industriales ligeros.
Edificios industriales pesados.
Naves industriales.
Construcciones catalogadas.
Otros.
6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS.
Banquetas Pérgolas
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Conceptos Básicos de la Valuación
Cisternas
Bardas
Albercas
Fuentes
Pavimentos
Escaleras
Etc.
Rejas
Marquesinas
Jardines
Terrazas
7.-ELEMENTOS Y ACCESORIOS.
Calderas
Depósitos de combustible bombas expendedoras de gasolina y/o
disel
Espuelas de ferrocarril
Pantallas de proyección
Plantas de emergencia
Butacas
Sistemas de intercomunicación
Equipos de seguridad y
Circuitos cerrados de televisión
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Conceptos Básicos de la Valuación
8.-INSTALACIONES ESPECIALES
Elevadores y montacargas
Escaleras electromecánicas
Equipos de aire acondicionado
Sistema hidroneumático
Calefacción
Subestación eléctrica
Pararrayos
Equipo contra incendios
Cocinas integrales
9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?
Modalidad de la propiedad en la cual un grupo de departamentos,
viviendas, casas o locales, construidos en forma vertical, horizontal o
mixta, son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y
pertenecen a distintos propietarios, quines tienen un derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva,
además de un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.
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Conceptos Básicos de la Valuación
De esta definición se desprende que en el condominio coexisten:
Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una parte
privada del inmueble, denominada unidad de propiedad
exclusiva, la cual es susceptible de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común,
por ejemplo, un pasillo, un patio o a la vía pública.
Un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del mismo, por ejemplo, la azotea o la cisterna.
Este derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la llamada
unidad de propiedad exclusiva será ejercido por el titular del mismo –
bien se trate de una persona física o una persona jurídica -, quien
podrá celebrar todos los actos jurídicos contemplados en el derecho
común, entre ellos, arrendar, vender o gravar, sin más limitantes que
las establecidas en la legislación vigente aplicable.
El derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del
inmueble es accesorio e indivisible del derecho privativo sobre la
unidad de propiedad exclusiva. Por ello, en la disposición,
enajenación o gravamen de la misma siempre estará comprendido el
derecho de copropiedad de los elementos y partes comunes, como
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Conceptos Básicos de la Valuación
anexo inseparable, pues la copropiedad de los mismos no es
susceptible de división mientras exista el régimen de condominio.
Las decisiones que se tomen en relación con las cargas o los
beneficios relativos a los elementos y partes comunes del inmueble
serán votadas en la asamblea de condóminos, ajustándose a lo
dispuesto por la ley vigente aplicable y por el reglamento respectivo.
De lo anterior podemos concluir que esta modalidad de propiedad
permite el mejor aprovechamiento de un inmueble:
Por una parte, los condóminos, teniendo un derecho
privado en relación con su unidad de propiedad exclusiva,
utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad
común para satisfacer sus necesidades.
Por otra parte, optimiza su valor en el mercado al admitir
una cómoda división jurídica, ya que es factible
comercializar por separado cada unidad de propiedad
exclusiva, situación que no se presenta cuando el inmueble
está sujeto al régimen de propiedad individual o al
régimen de copropiedad, en cuyo caso sólo se puede
disponer de él en su totalidad.
De acuerdo al régimen de condominio cada condómino tiene un
indiviso que este representa un porcentaje del valor total del
condominio.
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Conceptos Básicos de la Valuación
10.- ¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?
En teoría, al menos, la valuación es una técnica fácil de explicar. Un
avalúo comercial es una estimación sustentable del valor de una
propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la
opinión del valuador acerca de las condiciones en que se encuentra, su
disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a
precios de mercado libre. Puesto que se trata sólo de una estimación,
el mérito de cualquier avalúo depende de la habilidad, experiencia y
buen juicio de la persona que lo realiza. Con un avalúo objetivo y
cuidadosamente documentado, todas las partes que intervienen, ya
sea en una venta, un crédito hipotecario u otra transacción, contarán
con un instrumento que les ayudará en cada etapa del proceso de una
negociación.
Todos los avalúos de bienes raíces se basan en datos que se obtienen
del mercado. El valor probable de un bien raíz puede verse afectado
por condiciones internas de un país, incluso conflictos de índole
internacional. El crecimiento demográfico, políticas fiscales,
tendencias de la economía, inflación, altas tasas de interés y tipos de
créditos disponibles en un momento dado, son factores que influyen
directamente en el valor de un inmueble.
Las características económicas que prevalecen en distintos países y
las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluará
son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de
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Conceptos Básicos de la Valuación
una propiedad. De hecho el estudio de la zona en que se localiza en
inmueble es uno de los elementos mas importantes del avalúo. Toda
propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se
destinan otras propiedades circundantes. En la estimación final del
valor, el análisis de la zona o barrio es tan importante como las
características especiales de la propiedad que se está valuando.
Para producir una estimación razonablemente precisa del valor de
mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos
pertinentes, disponerlos de manera ordenada y utilizar procedimientos
y técnicas que se han desarrollado a través de años de experiencia.
Así, un avalúo es una técnica que combina investigación, buen criterio
y experiencia previa.
En cada negocio de bienes raíces, el valuador debe actuar como parte
tercera desinteresada, y su compensación no debe estar sujeta a las
cantidades que se manejan en la transacción. Sin interés alguno de
tipo financiero en la propiedad, y nada que ganar o peder por el
resultado del avalúo, el valuador debe ser capaz de evaluar de manera
objetiva los méritos relativos, el atractivo y el valor de mercado de la
propiedad.
11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES DE VALUACIÓN.
Avalúos de - Inmuebles
Maquinaria y Equipo
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Conceptos Básicos de la Valuación
Agropecuarios
Minas
Obras de arte
Aeronaves
Barcos
Joyas
Esculturas
Centros Turisticos
Estadios
Hoteles
Etc.
12.-IMPUESTOS PREDIALES
12.1 Terrenos baldíos el valor catastral al 6 al millar anual.
12.2 Terrenos habitacionales construidos el valor catastral al 2 al millar
anual.
12.3 Terrenos comerciales construidos el valor catastral al 3 al millar
anual.
12.4 Fuera del área metropolitana terrenos baldíos el valor catastral al 3 al
millar anual.
12.5 Terrenos rústicos el valor catastral al 2 al millar anual.
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Conceptos Básicos de la Valuación
13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
Antecedentes:
El estudio de edificaciones es una importantísima parte de la valuación
y su análisis ha sido abordado de diferentes maneras.
Muchos son los métodos empleados y entre los que manejan las
depreciaciones los hay que consideran solamente la edad, como variable y
otros que incluyen las producidas por la edad, condición física o
mantenimiento y obsolescencia.
13.1 Para el cálculo del valor Físico de una edificación tradicionalmente se
usaba la formula general de la línea recta.
V.N.R.= V.R.N. “factor”
En donde V.N.R.= Valor neto de reposición
V.R.N.= Valor de reposición nuevo
Factor= Depreciación por edad=EP/VT
EP= Edad aproximada de la construcción
VT= Vida útil total probable
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Conceptos Básicos de la Valuación
13.2 En la actualidad una de las formulas mas empleadas es la formula de
la línea recta ponderada:
V.N.R.=V.R.N { 1 - ( A x DE + B x DCF+ C x FO )}
En donde:
A, B Y C= Son factores ponderados
A= por edad
B= por condición física o mantenimiento
C= por obsolescencia funcional
La depreciación por edad es igual: DE= EP
VT
En donde:
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Conceptos Básicos de la Valuación
DE= Depreciación por edad
EP= Edad aproximada de la construcción
VT= Vida útil total probable
DCF=Factor de condición física
FO= Factor de obsolescencia funcional. valores de
cero a uno.
Factor de condición física según tabla:
Condición CAL FCNuevo o Excelente 10 0Muy Buena 9 0.1Buena 8 0.2Regular 7 0.3Regular-Mala 6 0.4Mala 5 0.5Muy Mala 4 0.7Ruinosa 3 0.9
PONDERACIONES PARA EL ÁREA METROPOLITANA DE MONTERREY
A= Factor por edad
B= Factor por condición física
C= Factor por obsolescencia funcionales
PONDERACIONES
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Conceptos Básicos de la Valuación
Tipo de edificación (A) (B) (C)
Vivienda popular 30 50 20
Vivienda media 33 34 33
Vivienda de lujo 30 30 40
Edificios de departamentos. 30 30 40
Edificios de oficinas 25 30 45
Bodega 35 45 20
Nave industrial 35 45 20
FORMATO DE AVALÚO
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Fecha del avalúo:
A v a l ú o
Ubicación del inmueble
Reporte de avalúo profesional que debe ser leído íntegramente.
Equipamiento Urbano:
Tipo de construcción dominante:
Índice de saturación en la zona:
Población:
Contaminación ambiental:
Uso del Suelo:
Vías de acceso e importancia de las mismas:
Propósito o destino del Avalúo:
Domicilio del solicitante:
Ubicación del inmueble:
Solicitante del Avalúo:
Valuador:
Fecha de Avalúo:
No. de Expediente Catastral o Cuenta Predial:
Servicios Públicos:
Inmueble que se valúa:
Régimen de propiedad:
Propietario del Inmueble:
Domicilio del propietario:
Objeto del Avalúo:
Clasificación de la zona:
1. ANTECEDENTES:
2. CARACTERÍSTICAS URBANAS:
En la zona
Frente al predioIncorporados al predio
m
m
m
m
m²
Topografía y configuración:
SUR
ESTE
LADO RUMBO U ORIENTACIÓN DISTANCIA
NORTE
Croquis de Ubicación:
Área total:
Características panorámicas:
OESTE
Medidas y colindancias según el siguiente documento:
Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación:
Servidumbres y/o restricciones:
3. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:
COLINDANCIA
NORTE
Densidad habitacional e Intensidad de construcción permitidas:
Calidad de proyecto:
Unidades rentables o susceptibles a rentarse:
Edad aproximada de la construcción:
Vida útil total probable:
Vida útil remanente probable:
Calidad y clasificación de la construcción:
Tipos de construcción apreciados:
Número de niveles:
Estado de conservación:
Uso actual:
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:
Conceptos Básicos de la Valuación
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Cimientos:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Escalera:
Techos:
Azoteas:
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
Pintura:
Recubrimientos especiales:
Puertas:
Drenaje sanitario:
Suministro de agua:
Suministro de gas:
e) Instalaciones eléctricas:
Ventanería:
Marcos de puertas:
Puertas:
Otros:
g) Vidriería:
h) Cerrajería:
i) Fachadas:
j-1)
j-2)
j-3)
j-4)
j-5)
j-6)
j) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:
d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias:
c) Carpintería:
b) Revestimientos y acabados interiores:
5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:
a) Obra negra o gruesa:
Muebles de baño:
f) Puertas y ventanería metálicas (Herrería):
Metodología aplicada:
El Valor Comercial es la cantidad más probable, en términos monetarios, en que una propiedad seríavendida en un mercado competitivo y abierto y cuando se den todas las condiciones para una venta justa.Dichas condiciones incluyen un comprador y un vendedor prudentes, bien informados y típicamentemotivados actuando en lo que consideran su mejor interés, sin compulsión para vender o comprar. Ademásdebe disponerse de un tiempo razonable para que dicho inmueble sea expuesto en el mercado inmobiliario.
Definiciones:
Un estudio típico de valuación considera tres enfoques diferentes que son usados como herramienta para laestimación del Valor Comercial:
El Enfoque Comparativo de Mercado o también Valor Comparativo de Mercado se basa en la obtención dedatos de operaciones realizadas u ofertas dentro del mercado inmobiliario de la zona correspondiente. Losdatos recabados se ajustan u homologan al sujeto de acuerdo a las características que se considerarondeterminantes de diferencias en valor.
El enfoque de Costos o también Valor Físico o Directo se estima en base a las áreas de terreno y deconstrucción aplicando los valores unitarios correspondientes: para el caso del terreno el valor de mercado ypara el caso de las construcciones el valor unitario obtenido por análisis de precios o por investigación conempresas constructoras de la localidad o por manuales especializados de costos de construcción.
6. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:
El Enfoque de Ingresos o también Valor por Capitalización de Rentas se estima aplicando al Ingreso Netode Operación o Renta Neta Anual una tasa de capitalización que se considera adecuada al tipo de inmueblede que se trata así como a el mercado de inversiones equiparables en montos, tiempo y riesgo.
El Valor Comercial concluido se obtiene como resultado de ponderar los valores obtenidos por los tresenfoques anteriormente mencionados.
Valor Físico o Directo: Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la informaciónpertinente, no pagaría mas por un bien que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que elbien considerado. Este enfoque considera que valor máximo del bien para el comprador con informaciónpertinente, será la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien de igual utilidad.Cuando elbien no es nuevo,el valor de reposición nuevo deberá ser ajustado de acuerdo a todos los métodos dedepreciación y obsolescencia a la fecha del avalúo.
Valor de Capitalización de Rentas: Es el valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y esgeneralmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos.
Valor Comparativo de Mercado: Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del análisis ycomparación de bienes iguales o similares al bien objeto de estudio, que han sido vendidos o que seencuentran en proceso de venta en el mercado abierto.
Conceptos Básicos de la Valuación
- 39 -
Valor Neto de Reposición. (V.N.R.): Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del Valor deReproducción Nuevo o Reposición Nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro Físico, a laObsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica de cada bien valuado.
Otras consideraciones: La superficie del terreno fue obtenida de __________________.
Suposiciones y condiciones limitantes: Se asume la posible libre comercialización de el inmueble valuado pues no se investigó si sobre él existengravámenes o reservas de dominio que pudieran afectar el proceso de comercialización.
La descripción del inmueble que forma parte de este reporte resume la información que se obtuvo de lainspección física y de los documentos disponibles: para este caso_____________________________________________.
No se dispuso de planos de cimentación ni de instalaciones hidráulicas ni eléctricas por lo que al hacer ladescripción de las mismas en este reporte se asumen los elementos que pudieran existir en base a laexperiencia del valuador que firma este reporte.
Observaciones referentes a la inspección: La verificación de la condición física del inmueble fue basada en una inspección visual pudiendo existirvicios ocultos en la subestructura, superestructura o instalaciones los cuales pudieron pasar inadvertidos.En este caso en particular el acceso al inmueble fue proporcionado por_____________________________.
Valor de Reposición Nuevo. (V.R.N.): Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga lautilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando, con las características que latécnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
Depreciación (para fines de avalúo): Es la pérdida real de valor de un bien debido a su edad, desgastefísico, servicio, uso, obsolescencia funcional, etc.
Los factores que determinan la depreciación son:- Deterioro Físico.- Obsolescencia Funcional.- Obsolescencia Económica.
Conceptos Básicos de la Valuación
- 40 -
No. CLAVESUP.
TSUP.
C
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Claves: OV ( Ofertado en Venta ), V ( Vendido ), OR ( Ofertado en Renta ), R ( Rentado )
TIPO DE INMUEBLE PRECIO
PRECIOUNITARIO
$/m2FECHAUBICACIÓN Y
CARACTERÍSTICASREFERENCIA O
FUENTE
Investigación de mercado: Se realizó una investigación de mercado de inmuebles en la misma zona y con uso similar al bien valuado yse obtuvieron los siguientes datos.
7. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO (ENFOQUE DE MERCADO):
No. ( VER TABLA )
PRECIO DE VENTA U OFERTA / m²:
DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES PARA LA PONDERACIÓN DE LOS VALORES OBTENIDOS:
Se da igual ponderación a las tres variables por estar en la misma zona
PONDERACIÓN
Se tomara
COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES DE TERRENOS
SUJETO
$
CARACTERÍSTICAS DESCRIPCIÓN
UBICACIÓN EN MANZANA
ZONA
SUPERFICIE
CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA
SERVICIOS PÚBLICOS
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS
EQUIPAMIENTO URBANO
ACCESOS
USO DEL SUELO
TIPO DE OPERACIÓN
AJUSTE TOTAL:
FECHA DE VENTA U OFERTA
% % %
VALOR UNITARIO TERRENO ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:
PRECIO DE VENTA AJUSTADO
No. ( VER TABLA )PRECIO RENTA U OFERTA DE RENTA:
DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES PARA LA PONDERACIÓN DE LOS VALORES OBTENIDOS:
PONDERACIÓN:
Se tomara
FECHA DE RENTA U OFERTA
DESCRIPCIÓN
Se considera adecuado dar mayor ponderación a los comparables 1 y 2 por ser mas similares
%
$
%
TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES DE RENTAS
SUJETO COMPARABLE 1
PROYECTO
SUPERFICIE RENTABLE
RENTA UNITARIA AJUSTADA:
AJUSTE TOTAL:
CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN
RENTA UNITARIA POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:
TIPO DE OPERACIÓN
UBICACIÓN
COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
CARACTERÍSTICAS
%
No. ( VER TABLA )
PRECIO DE VENTA U OFERTA/m2:
DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
% % %
COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES PARA LA PONDERACIÓN DE LOS VALORES OBTENIDOS:
PONDERACIÓN:
Se tomara
SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3
%
Se considera adecuado dar mayor ponderación al comparable 1 por estar en la misma zona
PRECIO DE VENTA AJUSTADO:
AJUSTE TOTAL:
DESCRIPCIÓN
FECHA DE VENTA U OFERTA
UBICACIÓN
CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN
PROYECTO
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS
TIPO DE OPERACIÓN
%
TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE VENTAS U OFERTAS COMPARABLES
$
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
CARACTERÍSTICAS
ÁREA DE TERRENO
%
$
VALOR POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
a) DEL TERRENO:
Lote tipo o predominante:Valor homologado:
Fracción Fte. Fdo. Sup. Irreg. Top. Ubi.
!!!
!!!
!!!Totales:
Valor Unitario medio resultante:Multiplicado (en su caso) por el % de proindiviso correspondiente de: Resulta un Valor para el terreno de:
$$
2
3
$ $
$
1
$/m²m²Valor Unit.
/m²
Factores aplicables
1.000000
Áream²
Área Virtual
por m² $
8. VALOR FÍSICO O DIRECTO (ENFOQUE DE COSTOS):
Parcial
$
ValorValor/m²
$
$
Tipo Concepto12345
$
ÁreaTotalm² Unitario Unitario
Demérito Valor Neto de ReposiciónTotal%
Valor de Reposición Nuevo
$
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Tipo Concepto Unidadj-1j-2j-3j-4j-5j-6
Multiplicado (en su caso) por el % de proindiviso correspondiente de:Resulta un Valor para instalaciones y obras comunes de:
VALOR FÍSICO O DIRECTO RESULTANTE:
$
Valor Neto de Reposición
$ $
Valor de Reposición Nuevo Demérito
1.000000
Valor de Reposición Nuevo
$
Unitario Total %Cantidad Unitario TotalValor Neto de Reposición
Tipo Concepto Unidad
1 m²
2 m²
SUMA PUNTOS:
FACTOR
TASA
TASA DE CAPITALIZACIÓN RESULTANTE EN NÚMEROS REDONDOS:
$ $$ $
0.011428571 0.012142857 0.012857143 0.013571429
ZONA UBIC.
Exclusiva Residencial Muy Buena Suburbana
PROYECTO
UBIC/MZA
Manzanero Cab. ComercialEsq. Comercial Interior Res.
VIDA ÚTIL
Más de 50 45 a 50 40 a 45
Regular Deficiente Inadecuado MaloOptimo Muy Bueno Bueno Adecuado
USO
Optimo Excelente Muy Bueno
Bueno Regular Deficiente Malo
CONSERVAC.
Nuevo Excelente Muy Bueno
20 a 25 25 a 30
EDAD
0 a 5 5 a 10 10 a 15
Sin Uso
Pésimo
Muy Malo Ruinoso
UnitarioRenta estimada de mercado
UnitarioCantidad
9. VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (ENFOQUE DE INGRESOS):
30 a 35 25 a 30
Intermedio Com. Intermedio Res.Cab. ResidencialEsq. Residencial Interior Com.
Buena Media Media Baja Baja Proletaria
0.0171428570.014285714 0.015 0.015714286 0.016428571
Menos de 15
Bueno Adecuado Regular Deficiente
35 a 40
Malo
20 a 25 15 a 20
35 a 40 Mas de 4030 a 3515 a 20
Total
12.00%
Renta real o efectivaTotal
CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN
$ $$
$
$
%
11.50%
$
10.00% 10.50% 11.00%8% 8.50% 9.00% 9.50%
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
CALCULO DEL FACTOR DE DEMÉRITO A APLICAR
MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA PONDERADA:FD= 1 - [ Edad / VUT * A + FC * B + FO * C ]FC= Factor de condición según tabla de calificaciónFO= Factor de obsolescencia. Valores de cero a uno.A,B,C son factores de ponderación. A + B + C = 1.00Condición CAL FCNuevo o Excelente 10 0Muy Buena 9 0.1Buena 8 0.2Regular 7 0.3Regular-Mala 6 0.4Mala 5 0.5Muy Mala 4 0.7Ruinosa 3 0.9
LÍNEA RECTA PONDERADATipo Concepto EDAD VUT A B C CAL FC FO FD
12345
j-1j.2j.3j-4j.5j-6
Conceptos Básicos de la Valuación
- 41 -
Ingresos Brutos Mensuales Potenciales (Renta Bruta Total Mensual): (En números redondos)Ingresos Brutos Anuales Potenciales (IBAP) :Deducción por desocupación o vacíos:
Período típico de ocupación en meses:Período típico de reacondicionamiento y recontratación en meses:Deducción por Vacíos:
Ingresos Brutos Anuales Efectivos (IBAE) :Gastos de Operación:
Valor Neto de Reposición del Inmueble :Valor Neto de Reposición de Construcciones y Accesorios :
1 Impuesto Predial ( % del VNR del Inmueble) : %2 Conservación y mantenimiento (% del VNR de Const. y Acc) : %3 Administración ( % de los IBAE) : %4 Primas de seguro ( % del VNR de Const. Y Acc.): %5 Servicios públicos áreas comunes ( % de los IBAP) : %6 Otros gastos deducibles (Especificar) :
Suma de Gastos de Operación :Ingreso Neto de Operación (INO) : (Diferencia entre IBAE y Gastos de Operación) :Impuesto sobre la Renta y Participación de los Trabajadores en las Utilidades ( PTU) :
Depreciación Fiscal ( % del V.N.R. De Const. Y Acc.) : %Deducciones fiscales (Gastos de operación mas Depreciación fiscal) :Deducción opcional ( % de IBAE) (Solo Persona Física ) : %Deducción Fiscal aplicable (La mayor entre la opcional y la calculada):Base gravable (Diferencia entre IBAE y Deducciones fiscales) :Tipo de propietario del inmueble: PERSONA ______________Tasa de ISR aplicable ( % de Base Gravable) : %Tasa de PTU aplicable ( % de Base Gravable) (Solo P. Moral) :
Suma de ISR y PTU :Resumen de deducciones aplicables :
Desocupación o vacíos:Gastos de Operación:Impuesto Sobre la Renta (ISR) :Participación de los Trabajadores en las Utilidades (PTU) :
Suma de deducciones aplicables :Porcentaje que la suma de deducciones representan sobre el IBAP: %Ingreso neto después de impuestos anual ( INO - ISR - PTU ) :Capitalizando el Ingreso neto después de impuestos anual a una Tasa de Capitalización de:la cual se considera aplicable al caso resulta en un
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
$
$
$$
$
CALCULO DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
$
$
$$
-$
$%
$
% $
$
$
$
$$$$
$
$
-$
$$$$
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:
VALOR FÍSICO O DIRECTO:
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
$
$
10. RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS:
$
Mi compensación económica no está condicionada al informe de un valor predeterminado o dirigido a un valorque favorece la causa del cliente, el monto del valor estimado, a obtener un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsecuente.
Nadie ha proporcionado asistencia profesional significativa al valuador que firma este reporte.
Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidad yexcediendo los requisitos de la normatividad vigente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
He realizado una inspección personal de la propiedad que es objeto de este reporte.
11. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:
Las declaraciones de hechos y datos contenidas en este informe son verdaderas y correctas.
Los análisis, opiniones y conclusiones reportados están limitados sólo por las suposiciones y condicioneslimitantes reportadas en la sección de consideraciones previas al avalúo y son mis propios análisis, opiniones yconclusiones profesionales e imparciales.
Declaraciones:
Consideraciones:
No tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este informe y no tengo interéspersonal o parcialidad con respecto a las partes involucradas.
Conceptos Básicos de la Valuación
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NOTA:
El presente avalúo no tendrá validez para un propósito o destino diferente al especificado en la sección "Antecedentes" de este reporte.
NOMBRE
MONTERREY, NUEVO LEÓN A _____________________
VALUADOR:
13. FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE:
Conceptos Básicos de la Valuación
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
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1.-PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO
DEL ÁREA METROPOLITANA DE
MONTERREY 1998-2010.
2.-PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO
MONTERREY 1994-2010.
3.-MANUAL DE NORMATIVIDAD BBVA.
4.-EL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO.
JOSÉ MANUEL VALLES SEPTIEN
LUIS A. CANCINO CASTILLO
REAL ESTATE EDUCATION COMPANY
5.-TÉCNICAS DEL AVALÚO INMOBILIARIO.
WILLIAM L. VENTOLO JR.
MARTHA R. WILLIAMS
REAL ESTATE EDUCATION COMPANY
6.-CONDOMINIOS.
MARCELO SALLES BERGES Y CHAPITAL
REAL STATE EDUCATION COMPANY
7.-APUNTES DE DIPLOMADOS DE BIENES
RAÍCES ING. GONZALO E. QUIROGA CANTÚ.
8.-FORMATO DE AVALO PARTICULAR DEL ING.
JOSE LUIS RUIZ GARZA.