El arbitraje en arrendamientos urbanos y en propiedad horizontal
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“El arbitraje en arrendamientos urbanos y en Propiedad Horizontal” ICAM, 29 de marzo de 2011 Javier Íscar de Hoyos, secretario general www.aeade.org
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“El arbitraje en arrendamientos urbanos y en Propiedad Horizontal”
ICAM, 29 de marzo de 2011
Javier Íscar de Hoyos, secretario general
www.aeade.org
¿Qué es lo peor que le puede
pasar a un abogado?
1.- PERDER UN ASUNTO: “LOS JUICIOS SE
GANAN COMO PROPIOS Y SE PIERDEN
COMO AJENOS”
2.- GANAR UN ASUNTO PERO
PERDERLO EN LA EJECUCIÓN POR
INSOLVENCIA DEL CONTRARIO
3.- GANAR UN ARBITRAJE Y QUE EL
JUZGADO TE DENIEGUE, DE OFICIO EL
DESPACHO DE EJECUCIÓN
4.- GANAR UN ARBITRAJE, CONSEGUIR UNA
EJECUCIÓN FORZOSA RÁPIDA PERO QUE EL JUZGADO
NO TASE LAS COSTAS
Regulado por la Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre. Mecanismo de solución de conflictos: rápido, económico y eficaz.
Una tercera persona (árbitro) resuelve el conflicto de una forma independiente e imparcial.
Eficacia del laudo. Equivale a una sentencia firme.
Sometimiento voluntario a arbitraje.
Principios de igualdad, audiencia y contradicción.
El arbitraje. Definición
¿Qué quiere un arrendador?
Alquilar su vivienda o local
Que el arrendatario pague siempre
¿Qué quiere el arrendador si el arrendatario no paga?
La posesión del inmueble lo antes posible. Certidumbre
Que le paguen las rentas (aquí el arbitraje no sirve)
El arbitrajeen arrendamientos urbanos
¿Es válido cualquier convenio arbitral?
¿Es válido cualquier procedimiento arbitral?
¿Qué debo hacer para evitar someterme a un arbitraje-trampa? Ejemplo 1 y ejemplo 2
Y si el arrendador insiste en adquirir un arbitraje sospechoso. El profesional debe conocer todas las herramientas del mercado y asesorar a sus clientes.
¿Qué hago si ya ha sido adquirido? ¿Y si además el convenio arbitral o el arbitraje han sido considerados nulos?
Consejos prácticos
Especial mención al sistema de notificaciones
Artículo 5 de la Ley de Arbitraje
Doctrina de las Audiencias Provinciales. Ejemplo 1 y ejemplo 2
Doctrina del Tribunal Constitucional. Ejemplo
Procedimiento arbitral. Ventajas
Tiempo Adecuación de los plazos en función de la
materia objeto de controversia.
No es necesaria la audiencia de las partes.
Eficacia El laudo equivale a sentencia firme.
Dinero El coste se adecua, igualmente al tipo de conflicto.
Previene y reduce las controversias.
Uniformidad No depende del tipo de procedimiento.
No depende del número de juzgado.
Seguridad en tiempo y costes.
Especialidad Árbitro experto en la materia.
En arrendamientos urbanos es obligatorio ARBITRAJE DE
DERECHO:
1. Árbitro abogado en ejercicio, experto en la LAU.
2. El laudo estará motivado.
3. Se dará derecho al inquilino a enervar la acción.
4. Se dictará el laudo en el partido judicial donde esté la
finca.
Ejemplo 1 y ejemplo 2
¿Cómo elegir el arbitraje válido?
EL ARBITRAJE EN PROPIEDAD HORIZONTAL
PRINCIPIO DE ARBITRABILIDAD
¿Podemos someter a arbitraje cuestiones relativas a la propiedad
horizontal?
Al ser un derecho de propiedad si es disponible, por lo que las
controversias que puedan surgir si pueden someterse a arbitraje.
Principio de autonomía de la voluntad
Principio de presunción de arbitrabilidad
Principio de equivalencia jurisdiccional del arbitraje
1. NORMAS IMPERATIVAS
Art. 2 LA se puede someter a arbitraje cualquier materia de libre
disposición.
Dos tipos de propiedad:
•La propiedad privada del piso o local
•La copropiedad sobre elementos comunes
En ambos se puede usar arbitraje si surgen controversias; si bien, el
árbitro debe, en todo caso, no apartarse de las normas imperativas.
Debate: ¿Podría un árbitro acordar la separación de la propiedad
exclusiva y un elemento común?
CUATRO CUESTIONES CONTROVERTIDAS
2. JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
El hecho de que la Ley diga que determinadas cuestiones se someten a
los Tribunales no excluye el arbitraje por el principio de “la equivalencia
jurisdiccional del arbitraje”.
Ejemplo: Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Impugnación (ídem
derecho societario).
CUATRO CUESTIONES CONTROVERTIDAS
3. PROPIETARIO QUE NO HAYA SIDO PARTE EN LA FIRMA DE LOS
ESTATUTOS
Los nuevos adquirientes que no firmaron los Estatutos donde se incluía
el convenio arbitral, ¿están sometidos a arbitraje?
Una vez se ha incluido en los Estatutos el sometimiento a arbitraje
mediante convenio, y éste está inscrito en el Registro de la Propiedad, la
adquisición de la condición de copropietario lleva aparejada la aceptación
del arbitraje.
CUATRO CUESTIONES CONTROVERTIDAS
CUATRO CUESTIONES CONTROVERTIDAS
4. ART. 24 CE. ORDEN PÚBLICO
¿Las normas de orden público se pueden someter a arbitraje?
Sometimiento a arbitraje de la norma de orden público
Vs
Sometimiento a arbitraje de la controversia jurídica sobre la
aplicación de la norma de orden público
La tutela judicial efectiva queda salvada al no haberse declarado la
inconstitucionalidad de la LA y al primar la voluntad de las partes.
Problemas en las notificaciones. Ejemplo 1 y ejemplo 2
Laudos. Ejemplo
Mala praxis: La Corte de Arbitraje
APLICACIÓN PRÁCTICA
¿Qué
opináis?
1. ¿Es válido el arbitraje para resolver todas las cuestiones societarias?
SÍ: Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1998: El pactoarbitral vincula a los socios presentes y futuros, pues el contrato desociedad … no se agota con la simple constitución de la sociedad.Consejo: Si se aprueba en Junta posterior a constitución se deberíainscribir para que surta efectos a socios futuros.
SÍ: La impugnación de acuerdos sociales está regida por normas de iuscogens, pero este carácter imperativo no empece el carácter negocial y,por tanto, dispositivo de los mismos.
SÍ: No se puede alegar la competencia territorial del 118 LSA.
El arbitraje societario. Aspectos Prácticos
2. ¿Vale cualquier cláusula convenio arbitral?
NO: Si la cláusula es difusa o incompleta. Ejemplo:
“Para todas las cuestiones que se susciten entre lasociedad y sus socios, tanto durante la existencia legal dela misma, durante su liquidación, se procederá en la formaestablecida en la legislación vigente para el juicio deárbitros de equidad, sin perjuicio de lo dispuesto en lalegislación vigente.”
El arbitraje societario. Aspectos Prácticos
3. ¿Vale cualquier cláusula o convenio arbitral?
NO: Si las partes pactan arbitraje de equidad: “La equidad prevé laposibilidad en cuanto al fondo de la aplicación de las normas de carácterimperativo, que, por tanto, no se pueden disponer por las partes. Laimpugnación por vulnerar el derecho a la información u otros no puedensometerse a arbitraje de equidad, por tratarse de un derechoinderogable de un socio.”
“Los socios pactan resolver todos los conflictos mediante arbitraje deequidad.” SAP Burgos de 2 de febrero de 2000.
NO RECOMENDABLE: “Los socios acuerdan someter a arbitraje losconflictos que en ellas se plateen.” Consecuencias.
El arbitraje societario. Aspectos Prácticos
4. Cláusula Aeade recomendada para arbitraje societario (DGRN)*
1-. Toda controversia o conflicto de naturaleza societaria, entre la sociedad y los socios, entre los
órganos de administración de la sociedad, cualquiera que sea su configuración estatutaria y los
socios, o entre cualquiera de los anteriores, se resolverá definitivamente, en el marco de la
Asociación Europea de Arbitraje (Aeade), mediante arbitraje de derecho por uno o más árbitros, de
conformidad con su Reglamento y Estatuto. A Aeade se encomienda la administración de arbitraje
y la designación del árbitro o del tribunal arbitral.
2-. Todas las impugnaciones de acuerdos sociales o decisiones adoptados en una misma Junta o
en un mismo Consejo de Administración, y basadas en causas de nulidad o de anulabilidad, se
substanciarán y se decidirán en un mismo procedimiento arbitral.
3-. Aeade no nombrará árbitro o árbitros en su caso, en los procedimientos arbitrales de
impugnación de acuerdos o de decisiones, hasta transcurridos cuarenta días desde la fecha de
adopción del acuerdo o decisión impugnada y, si fuesen inscribibles, desde la fecha de su
publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil.
4-. En los procedimientos de impugnación de acuerdos sociales la propia Aeade fijará el número de
árbitros y designará y nombrará a todos ellos.
5-. Los socios, por sí y por la sociedad que constituyen hacen constar, como futuras partes, su
compromiso de cumplir el laudo que se dicte.
*Resolución de la DGRN que establece como válido el arbitraje societario.
El arbitraje societario. Aspectos Prácticos
5. PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 60/2003, DE ARBITRAJE:
• Mayoría necesaria: ¿Unanimidad, mayoría simple o mayoría de dos tercios?
• ¿Arbitraje “ad hoc” o arbitraje institucional?
• Capacidad para ser árbitro: ¿Abogado en ejercicio o jurista?.
• Notarios y Registradores: ¿Pueden ser árbitros?
El arbitraje societario. Aspectos Prácticos
PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 60/2003, DE ARBITRAJE:
Artículo 3 del proyecto de Ley: Se introducen dos nuevos artículos 11 bis y 11 ter a la Ley 60/2003 con la siguiente redacción:
• Art. 11 bis. Arbitraje estatutario:
1. Las sociedades de capital podrán someter a arbitraje los conflictos que en ellas se planteen.
2. La introducción en los estatutos sociales de una cláusula de sumisión a arbitraje requerirá lamayoría legal reforzada del artículo 199, letra b) de la Ley de Sociedades de Capital,aprobada por RDLegislativo 1/2010, de 2 de julio.
3. (nuevo) Los estatutos sociales podrán establecer que la impugnación de los acuerdos socialespor los socios o administradores quede sometida a la decisión de uno o variosárbitros, encomendándose la administración del arbitraje y la designación de losárbitros a una institución arbitral.
• Artículo 11 ter. Anulación por laudo de acuerdos sociales inscribibles:
El laudo que declare la nulidad de un acuerdo inscribible habrá de inscribirse en elRegistro Mercantil. EL BORME publicará un extracto. En el caso de que el acuerdoimpugnado estuviese inscrito en el Registro Mercantil, el laudo determinará, además, lacancelación de la inscripción, así como la de los asientos posteriores que resultencontradictorios con ella.
El arbitraje societario
• Según la Ley de Arbitraje tras la reforma: Nuevo redactado del artículo 15 LA:“Salvo acuerdo en contra de las partes, en los arbitrajes que no deban decidirseen equidad, cuando el arbitraje el arbitraje se haya de resolver por árbitro único serequerirá la condición de jurista al árbitro que actúe como tal.” Cuando el arbitrajese haya de resolver por tres o más árbitros, se requerirá que uno de ellos tenga lacondición de jurista.
• Enmienda 13 (de adición) de ER, IU: Si el nombramiento de árbitro recayereen un notario y el acto, negocio jurídico objeto de controversia, constase endocumento público, no podrá ser designado aquél que lo hubiere autorizado. ElNotario designado árbitro será incompatible para el otorgamiento de losinstrumentos públicos que, en su caso, procedan como consecuencia directa dellaudo recaído, pero no para la protocolización del laudo mismo. (Lo mismo paralos Registradores)
• Enmienda 47 (de adición) CiU: Muy similar a la anterior.
• No se han incorporado en el Congreso y dudo que en el Senado.
• Dependerá de lo que establezcan los Estatutos personales que regulan la funciónde Notario y Registrador.
CURIOSIDAD: ASOCIADOS DE FEAPEN - JURISTAS
¿Pueden los notarios y registradores ser árbitros?
GRACIAS POR VUESTRA
ATENCIÓNAsociación Europea de Arbitraje, Aeade
www.aeade.org
“Uno de nuestros objetivos es establecer un entorno en el que las partes se
sientan amparadas y donde el entendimiento, el diálogo y el respeto mutuo sean
bazas esenciales para resolver una situación conflictiva de manera eficaz.”
