8/8/2019 El Perjuicio a La Propiedad Residual Plan Tea Mien To) S-P

1/4

8/8/2019 El Perjuicio a La Propiedad Residual Plan Tea Mien To) S-P

2/4

va adquirir mediante expropiacin, y se excluye el posible perjuicio que lamisma o el paso de una servidumbre le causa al predio residual.

Es decir, con la actual legislacin se puede fraccionar una propiedad enpartes que le pueden cercenar su acceso a agua para riego, o disminuir el rea

de parqueadero de vehculos en un negocio que lo requiere sin considerar estedao, o disminuir cualquier particularidad o caracterstica que le agrega valorcomo la disminucin del frente en una curva cncava a un negocio de carreteraal hacer el ensanche de una va etc. (Ver ilustraciones)

Ejemplo de Fraccionamiento de Predio Rural

Ejemplo de ampliacin de Va

Antes Despu

En el ejemplo de ampliacin de la va, no se consideran para larealizacin de la Oferta de Comprados perjuicios evidentes en bienes deexplotacin econmica del tipo comercial, el cual en primer lugar, es que esmuy sabido que el frente de un lote de esta naturaleza es una variablesumamente importante en el valor del lote debido a que hay mayor posibilidadde exhibicin entre otras virtudes, y en el ejemplo presentado el Lote pierde8.7 metros (alrededor de 10%).

8/8/2019 El Perjuicio a La Propiedad Residual Plan Tea Mien To) S-P

3/4

Igualmente en estos negocios es sumamente importante la capacidad de

parqueadero de los cuales se dispone, y sobre todo cuando es en carretera, sedeben tener bahas de aproximacin para entrada y salida pues son vas de altavelocidad, pero en el caso del ejemplo, se pierde las vas de aproximacinvehicular y las de salida vehicular, con el adicional de perder ms de la mitadde su capacidad de parqueadero.

En el mundo de los valores de bienes existe un axioma de universalaceptacin en el mercado que dice NO P ARQUIN NO BUSINESS (sinparqueadero no hay negocio), lo cual evidentemente genera un Perjuicio a laPropiedad Residual que no es cuantificado, al menos no hasta llegar a la Fasede la expropiacin judicial al estimar el DAO EMERGENTE.

En muchas oportunidades y de manera caprichosa, en las expropiacionesde los organismos, despus de que le adjudican un valor unitario por hectrea aun predio rural, definen el sector por el cual atravesaran el predio con la

servidumbre o con la seccin que ser adquirida por expropiacin, escogiendoaquellos lugares que la topografa les sea ms favorable, pero no se les hacereconocimiento o compensacin debida a esa particularidad del predio, ni por elPerjuicio al Predio Residual.

Durante los ltimos aos algunas municipalidades e Instituciones aplicanDecretos o Resoluciones que si bien no contemplaban este aspecto, hacenalgunas consideraciones sobre reconocimientos econmicos o compensacionesque mitigan muy poco el perjuicio causado, sin embargo, en tiempos recientesy en casos en los que se ha recurrido a la fase de la expropiacin por la va

judicial por no estar conciliado el precio de la oferta de compra entre el

adquiriente y el propietario, se ha demostrado acertadamente en los tribunalescontenciosos administrativos por algunos expertos juiciosos el M E N O R VA L O RoL A M I N U S VA L A, generada por el Perjuicio en la Propiedad Residual que nace dela expropiacin o de la afectacin.

Cuantificacin y ClculoEs obvio que el Perjuicio a la Propiedad Residual lo constituye un aspecto

econmico lo que lo convierte en una Compensacin o Reparacin medida entrminos econmicos.

Si definimos el Perjuicio como el dao derivado de la accin u omisin,previsto o imprevisto ocasionado a bienes o a intereses de terceros. Se puedecomprender el Perjuicio a la Propiedad Residual en la expropiacin, a la prdidaen el valor del resto de la propiedad en la adquisicin parcial de un bien.

La Cuantificacin del Perjuicio se logra al obtener la diferencia entre elvalor comercial de la propiedad previo a la declaratoria de la ejecucin de laobra, y el valor comercial de la propiedad posterior a la ejecucin del proyecto.

Si observamos detenidamente, esta frmula es la misma para obtener laPlusvala que genera una obra pblica, solo que, nuestra legislacin noconsidera la minusva l acomo un perjuicio que deba ser reconocido en los

procesos de adquisicin de predios o en la ejecucin de obras pblicas, enpocas palabras, LA LEY DEL EMBUDO.

8/8/2019 El Perjuicio a La Propiedad Residual Plan Tea Mien To) S-P

4/4

ConclusinCon lo anterior, es menester dejar en claro que en la mayora de

ocasiones, el Perjuicio a la Propiedad Remanente, supera con creces elvalor comercial del predio adquirido, debido a esa inequidad en la legislacin al

realizar los avalos para los procesos expropiatorios o de servidumbres.Dado que somos testigos de excepcin de que este inconveniente se

repite una y otra vez, este documento busca someter estos argumentos y justificacin al debate de un foro tan calificado como el nuestro, y esperoencontrar si no el apoyo a esta iniciativa, al menos su contribucin a corregir elenfoque o direccionarlo en su totalidad, por la ocurrencia involuntaria de algnerror que pudiramos estar cometiendo en nuestro planteamiento.

Espero su colaboracin y participacin.

Hasta Pronto.

Luis Fernando