ENAJENACIÓN DE BIENES

5. Ingresos por enajenación de 5. Ingresos por enajenación de bienesbienes

5.1 Objeto del impuesto5.1 Objeto del impuesto


I. Transmisión de la propiedad.

II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

III. La aportación a una sociedad o asociación.

IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.

V. La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:

I. En el acto en el que el fideicomitente designe o se obliga a designar

fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a

readquirir del fiduciario los bienes.

II. En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir

los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.


VI. La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al

fideicomiso.

VII.La transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para

adquirirlo que se efectúe a través de enajenación de títulos de crédito, o

de la cesión de derechos que los representen.

VIII.La transmisión de derechos de crédito relacionados a proveeduría de

bienes, de servicios o de ambos a través de un contrato de factoraje

financiero en el momento de la celebración de dicho contrato.

IX. La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los

supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.

5.2 Ingresos exentos5.2 Ingresos exentos

5.3 Enajenación en parcialidades5.3 Enajenación en parcialidadesArt. 147 Párrafo 3. LISR. Cuando el pago se reciba en parcialidades el

impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se

podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba

el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se

garantice el interés fiscal.

Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de

calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III

de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se

multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de

calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por

este concepto en la declaración anual.

5.3 Enajenación en parcialidades5.3 Enajenación en parcialidadesArt. 190 RLISR.

I. Se determinará la ganancia obtenida en la enajenación y se calculará el pago

provisional, aplicando la tarifa del artículo 177 de la Ley a la parte de la

ganancia acumulable.

II. La parte de la ganancia acumulable deberá acumularse en el año de

calendario en que se efectúe la enajenación, con independencia de los ingresos

que se perciban por ésta en dicho año de calendario.

III. Por la parte de la ganancia no acumulable, se pagará impuesto conforme a

lo dispuesto por el último párrafo del citado artículo 147.

5.3 Enajenación en parcialidades5.3 Enajenación en parcialidadesArt. 190 RLISR.

IV. El contribuyente garantizará el interés fiscal. La garantía será igual a la

diferencia que resulte entre el pago provisional que en los términos del artículo

154 de la Ley correspondería y el pago provisional que se efectúe en los

términos de la fracción I de este artículo, más los posibles recargos

correspondientes a un año. Cuando la enajenación a plazos se consigne en

escritura pública, el fedatario público deberá presentar la garantía mencionada

conjuntamente con la declaración del pago provisional.

5.3 Enajenación en parcialidades5.3 Enajenación en parcialidadesEJEMPLO:

Una persona física no empresaria desea vender un inmueble para uso

comercial; sin embargo, el pago se pactó en parcialidades. Los datos son los

siguientes:


DATOS:

Ingreso por enajenación de bienes 2,500,000.00 Fecha de enajenación 15-dic-12 Costo de adquisición del inmueble 332,000.00Fecha de adquisición 21-mar-92 Gastos notariales por escrituración 5,000.00Fecha de erogación de los gastos 21-mar-92 Adiciones y mejoras al inmueble 10,000.00Fecha de las adiciones y mejores 05-jul-00 Deducciones Personales 5,200.00Aparato para rehabilitación

DETERMINACIÓN DE LA GANANCIA Ingresos por Enajenación 2,500,000.00

- Deducciones Autorizadas Actualizadas 1,209,408.37 GANANCIA POR ENAJENACION 1,290,591.63


1. Determinar la ganancia

2. Dividir la ganancia entre el # de años transcurridos desde la fecha de adquisición y al enajenación (sin exceder 20 años).

3. El resultado anterior se acumulara a los demás ingresos acumulables y con ello se calculará el impuesto.

CALCULO DE ISR DEL EJERCICIO

Ganancia por enajenación de bienes 1,290,591.63

(/) Número de años transcurridos (sin exceder de 20) 20 años

(=) Ganancia acumulable 64,529.58

(-) Deducciones personales 5,200.00

Base gravable 59,329.58

(-) LI de la tarifa del artículo 177 de la LISR 50,524.93

(=) Excedente del LI 8,804.7

(*) Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del LI 10.88%

(=) Impuesto previo 957.95

(+) Cuota fija 2,966.76

(=) Pago provisional de ISR por la parte de ganancia acumulable 3,924.71


Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de

calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción

III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el

cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en

cada año de calendario. La cantidad resultante será el monto del

impuesto a enterar por este concepto en la declaración anual.

Tasa = 3,924.71

= 0.00156988 x 100

% = 0.16%

2,500,000.00


CALCULO DE IMPUESTO DE INGRESOS NO ACUMULABLES

1er parcialidad 187,000

(*) Tasa 0.16%

(=) Impuesto a ingresos no acumulables 293.56

CALCULO DE IMPUESTO DE INGRESOS NO ACUMULABLES

Ganancia por Enajenación 1,290,591.63

(-) Ganancia acumulable 64,529.58

(=) Ganancia no acumulable 1,226,062.05

(*) Tasa 0.16%

(=) Impuesto a ingresos no acumulables

1,924.77

5.4 Deducciones autorizadas5.4 Deducciones autorizadasArt. 148 LISR.

5.5 Costo de adquisición de los bienes y su 5.5 Costo de adquisición de los bienes y su actualizaciónactualización

Art. 150 LISR.


Art. 151 LISR.

Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe

de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de

certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá

como sigue:

I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente

al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda

efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del

costo total.


Art. 151 LISR.

1. Determinación del valor de costo de adquisición del terreno

Costo de adquisición del inmueble

332,000.0

0 (*) Proporción del terreno 20%(=) Costo del terreno

66,400.00

(*) Factor de actualización 6.746

(=) Costo de adquisición del terreno actualizado

447,925.7

8

Factor de actualización=

INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúa la

enajenación =nov-12 =

107.000 = 6.74

6INPC del mes en que se adquirió el inmueble

mar-92 15.862


Art. 151 LISR.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por

cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en

ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo

resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que

se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que

se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican

inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.


2. Determinación del valor de costo de adquisición de la construcción

Costo de adquisición del inmueble

332,000.00

(*) Proporción de la construcción 80%

(=) Costo de la construcción 265,600.00

20 años al 3% 60%

(-) Depreciación acumulada 159,360.00 75600

(=) Costo resultante o parte por depreciar

106,240.00

(*) Factor de actualización 6.746(=) Costo resultante actualizado

716,681.25


INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúa la enajenación = nov-12 = 107.000 = 6.746

INPC del mes en que se adquirió el inmueble mar-92 15.862

Costo de adquisición de la construcción actualizada

716,681.25

(+) Costo de adquisición del terreno actualizado

447,925.78

(=) Costo de adquisición actualizado

1,164,607.03


3. Determinación del valor del gasto de mejoras

Gasto de la mejora

10,000.00 12 años al 3% 36%

(-) Depreciación acumulada 3,600.00

(=) Monto por depreciar de la mejora

6,400.00


(=) Gasto de mejoras actualizado

11,071.99


INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúa la enajenación = nov-12 = 107.000 = 1.730INPC del mes en que se realizo el gasto de

mejora jul-00 61.850

4. Determinación del valor de los gastos notariales

Gastos notariales 5,000.00


(=) Gastos notariales actualizado

33,729.35


INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúa la enajenación = nov-12 = 107.000 = 6.746

INPC del mes en que se adquirió el inmueble mar-92 15.862


5. Total de deducciones autorizadas

Costo de adquisición actualizado

1,164,607.03

(+) Inversión de la construcción actualizada

11,071.99

(+) Gastos notariales actualizados

33,729.35

(=) Total de deducciones autorizadas

1,209,408.3

7


Art. 151 LISR.

Tratándose de bienes muebles distintos de títulos valor y partes sociales, el

costo se disminuirá a razón del 10% anual, o del 20% tratándose de vehículos

de transporte, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de

enajenación.

Cuando los años transcurridos sean más de 10, o de 5 en el caso de vehículos de

transporte, se considerará que no hay costo de adquisición.

5.5 Costo de adquisición de los bienes por herencia, 5.5 Costo de adquisición de los bienes por herencia, legado o donaciónlegado o donación

Art. 152 LISR.

Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se

considerará como costo de adquisición o como costo promedio por

acción, según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el

donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a

estos últimos.

5.6 Pagos provisionales5.6 Pagos provisionalesArt. 154 LISR.

Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes

inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación. Para ello, se

aplicará la tarifa correspondiente a la cantidad que se obtenga de dividir la

ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de

adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. Al resultado que

se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número

de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto

que corresponda al pago provisional.


* Regla I.3.14.1. RMF 2013. Anexo 8

5.6 Pagos provisionales5.6 Pagos provisionalesArt. 154. Párrafo 3. LISR.

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se

hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días

siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta.

Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición

legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su

responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas…


El enajenante enterara el

impuesto 15 días después

No

El adquirente dará una constancia al

enajenante

5.6.1 Pagos por operaciones como enajenación de 5.6.1 Pagos por operaciones como enajenación de terrenos o construccionesterrenos o construcciones

Art. 154 Bis.

Los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y

construcciones, efectuarán un pago por cada operación, aplicando la tasa del

5% sobre la ganancia obtenida. Dicho pago lo efectuaran a la Entidad

Federativa.

Este impuesto, será acreditable contra el pago

provisional que se efectúe por la misma

operación en los términos del artículo 154.

5.8 Otras deducciones. Disminución de pérdidas en 5.8 Otras deducciones. Disminución de pérdidas en inmuebles. inmuebles.

Acciones o valores Acciones o valoresArt. 149.

Los contribuyentes que sufran pérdidas en la enajenación de bienes

inmuebles, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial

emitidos por las sociedades nacionales de crédito, disminuirán dichas

pérdidas conforme a lo siguiente:

ENAJENACIÓN DE BIENES

Documents

Transcript of ENAJENACIÓN DE BIENES