ESCUELA POLITECNICA NACIONAL - Repositorio...
Transcript of ESCUELA POLITECNICA NACIONAL - Repositorio...
ESCUELA POLITECNICA NACIONAL
ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
EVALUACIÓN Y CONTROL DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS: CASO “EDIFICIO LUCPIE”
PROYECTO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL
LUIS ALBERTO ECHEVERRÍA Á[email protected]
DIRECTOR: ING. GUSTAVO ANTONIO BARAHONA PINTO [email protected]
Quito, Abril 2013
II
DECLARACIÓN
Yo, Luis Alberto Echeverría Álava, declaro que el trabajo aquí descrito es de mi
autoría; que no ha sido previamente presentado para ningún grado o calificación
profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas que se incluyen en
este documento.
La Escuela Politécnica Nacional, puede hacer uso de los derechos
correspondientes a este trabajo, según lo establecido en la Ley de Propiedad
Intelectual, por su Reglamento y por la normatividad institucional vigente.
______________________
LUIS ALBERTO ECHEVERRÍA ÁLAVA
III
CERTIFICACIÓN
Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Luis Alberto Echeverría
Álava, bajo mi supervisión.
_______________________________
ING. GUSTAVO BARAHONA
CATEDRÁTICO DE LA FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, EPN.
DIRECTOR DE PROYECTO
IV
AGRADECIMIENTOS
Agradezco al Ing. Gustavo Barahona, por su colaboración en éste proyecto de
titulación, al Ing. Daniel Ati quien fue un apoyo y de gran ayuda cuando tuve
dudas, no escatimó en compartirme sus conocimientos para que así yo pueda
continuar con el desarrollo de la tesis.
A mi familia, mis padres Luis Isaac y Marisol, que preocupándose por mi futuro
hicieron siempre un esfuerzo en proporcionarme lo que estaba a su alcance para
que yo pueda salir adelante apoyándome de esta manera, de igual forma a mis
hermanos Luis Fernando, Luis Eduardo y Ricardo Andrés, que sin saberlo han
servido mucho en mi desarrollo como persona, pues soy su hermano mayor y
siempre he procurado dar un buen ejemplo, han sido una motivación.
A la compresión de mi esposa Soledad, quien sacrificando los momentos de
familia me apoyó en éste objetivo.
No puedo dejar de mencionar a todos mis amigos que conocí en el transcurso de
mis años en la Universidad y que se convirtieron en amigos para la vida.
V
DEDICATORIA
Dedico la presente tesis a mis abuelitas, Piedad Hidalgo de Echeverría y Wilma
Cedeño de Álava, pero en especial forma a mi querido y amado abuelito Luis
Amador Echeverría Dorado, quien fue como un segundo padre para mí y todos
los recuerdos y enseñanzas que me dejó son mi mayor tesoro y los aplico cada
día para llegar a ser como él en la vida, lamentablemente no pude cumplir mi
sueño de que él me vea graduado, pero desde el cielo yo sé que está feliz y
orgulloso
VII
CONTENIDO
DECLARACIÓN……………………………………………………………………….II
CERTIFICACIÓN……………………………………………………………………..III
AGRADECIMIENTOS………………………………………………………………..IV
DEDICATORIA………………………………………………………………………..V
CONTENIDO…………………………………………………………………………VII
INDICE DE TABLAS………………………………………………………………...XIV
INDICE DE GRÁFICOS……………………………………………………………..XVI
RESUMEN……………………………………………………………………………XVII
PRESENTACION……………………………………………………………………XVIII
1 CAPÍTULO I .................................................................................................... 1
1.1 INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: ........................................................... 1
1.1.1 OBJETIVO GENERAL ...................................................................... 1
1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................. 1
1.1.3 JUSTIFICACIÓN ............................................................................... 1
1.1.4 DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO LUCPIE ........................................... 2
1.1.5 GENERALIDADES ............................................................................ 3
1.2 INGENIERÍA ESTRUCTURAL CONCEPTUAL: ........................................ 4
1.3 INGENIERIA ESTRUCTURAL BÁSICA: ................................................... 5
1.4 INGENIERÍA ESTRUCTURAL DE ANÁLISIS Y DISEÑO: ........................ 5
1.5 REDACCIÓN DEL PROYECTO DE INGENIERÍA ESTRUCTURAL: ........ 6
1.6 INGENIERÍA HIDROSANITARIA CONCEPTUAL: .................................... 7
1.6.1 GENERALIDADES ............................................................................ 7
1.6.2 SERVICIOS HIDROSANITARIOS PARA EDIFICACIONES ............. 8
1.6.3 TIPOS DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS .......................... 9
1.6.4 UBICACIÓN DE SERVICIOS ............................................................ 9
VIII
1.6.5 MATERIALES PARA INSTALACIONES SANITARIAS ................... 11
1.6.5.1 Tuberías y Accesorios de Agua Potable ............................. 11
1.6.5.1.1 Tuberías y Accesorios Para Desagüe ................. 12
1.6.6 SISTEMAS DE DISTRIBUCIÓN DIRECTO DE AGUA POTABLE .. 12
1.6.6.1 Elementos del Sistema ........................................................ 12
1.6.6.2 Dotaciones de Agua Potable ............................................... 13
1.6.6.3 Almacenamiento ................................................................. 13
1.6.6.4 Sistema de Captación y Aprovisionamiento ....................... 13
1.6.6.4.1Elección del Sistema de Bombeo ......................... 15
2 CAPÍTULO II ................................................................................................ 18
2.1 DISEÑO ESTRUCTURAL: ..................................................................... 18
2.1.1 PREDIMENSIONAMIENTO Y CUANTIFICACIÓN DE CARGAS .. 18
2.1.1.1 Carga Muerta ....................................................................... 18
2.1.1.2 Carga Viva: ......................................................................... 19
2.1.1.3 Cargas Sísmicas ................................................................. 20
2.1.1.4 Cargas de Viento ................................................................. 20
2.1.2 PREDISEÑOS DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES .......... 20
2.1.2.1 Prediseño de la losa: ........................................................... 21
2.1.2.1.1 Carga Muerta de la Losa: .................................... 22
2.1.2.2 Carga Muerta de Paredes: .................................................. 23
2.1.2.3 Pesos por Piso: ................................................................... 24
2.1.2.4 Carga de Sismo: .................................................................. 25
2.1.2.5 Prediseño de Vigas: ............................................................ 27
2.1.2.5.1 Área de Aportación .............................................. 31
2.1.2.5.2 Cargas en Vigas: ................................................. 32
2.1.2.5.3 Sección de la Viga: .............................................. 32
IX
2.1.2.6 Prediseño de Columnas: ..................................................... 37
2.1.2.6.1 Área de Aportación: ............................................. 37
2.1.2.6.2 Peso de Columna: ............................................... 37
2.1.2.6.3 Sección de la Columna ........................................ 37
2.1.3 MODELO EN PROGRAMA ETABS ............................................... 41
2.1.3.1 Combinaciones de Carga .................................................... 42
2.1.3.2 Prediseño para Diseño Sísmico según ACI 318-99 ............. 43
2.1.3.3 Diagramas de Cargas y Esfuerzos ...................................... 45
2.1.4 DISEÑO DE CIMENTACIÓN ........................................................ 53
2.1.4.1 Fuerzas Para el Diseño de Zapatas: ................................... 54
2.1.4.2 Ejemplo de Cálculo .............................................................. 55
2.1.4.2.1 Fuerzas para el diseño de zapatas ...................... 55
2.1.4.2.2 Geometría de los elementos ............................... 55
2.1.4.2.3 Peso de zapata y relleno ..................................... 55
2.1.4.2.4 Propiedades de la sección de diseño ................. 56
2.1.4.2.5 Momentos adicionales ......................................... 56
2.1.4.2.6 Esfuerzos en el suelo ........................................... 56
2.1.4.2.7 Esfuerzo admisible ............................................... 56
2.1.4.2.8 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “x” ............ 57
2.1.4.2.9 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “y” ............ 57
2.1.4.2.10 Empuje pasivo “x” y “y” ...................................... 58
2.1.4.2.11 Punzonamiento ................................................. 58
2.1.4.2.12 Tensión ficticia de contacto ................................ 58
2.1.4.2.13 Estabilidad ......................................................... 59
2.14.2.14 Armaduras en cimentación ................................ 60
2.2 DISEÑO HIDROSANITARIO ................................................................. :62
X
2.2.1 SISTEMA DE AGUA POTABLE ................................................... 62
2.2.2 CONSIDERACIONES DE DISEÑO .............................................. 63
2.2.2.1 Delineamiento de Redes ................................................... 63
2.2.2.2 Graficación de las Redes de Agua y Desagüe .................. 64
2.2.2.3 Dibujos Isométricos ........................................................... 64
2.2.2.4 Cálculo de Tuberías .......................................................... 64
2.2.2.5 Cálculo de las Redes de Distribución de Agua .................. 65
2.2.2.5.1 Criterios Para el Cálculo: .................................... 66
2.2.2.5.2 Procedimiento de Cálculo ................................... 67
2.2.2.6 Servicio de Agua Caliente ................................................. 67
2.2.2.7 Redes de Desagüe y Ventilación ...................................... 68
2.2.2.8 Metodología ....................................................................... 68
3 CAPÍTULO III ................................................................................................ 71
3.1 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS: .................................................. 71
3.1.1 CARACTERÍSTICA DE LOS COSTOS ........................................ 71
3.1.1.1 Costos Indirectos .............................................................. 73
3.1.1.2 Costos Directos ................................................................. 73
3.2 PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE LA OBRA ..................................... 77
3.2.1 CONCEPTOS BÁSICOS PARA LA PROGRAMACIÓN ............... 78
3.2.2 PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO ........................................... 79
3.2.2.1 Definición del Proy ................................................................... 79
3.2.2.2 Creación del Planecto ....................................................... 79
3.2.2.3 Seguimiento ...................................................................... 79
3.2.2.4 Cierre del Proyecto ............................................................ 79
3.2.3 PARTES DE UN PROYECTO ...................................................... 80
XI
3.2.4 PROCEDIMIENTOS PARA PROGRAMAR .................................. 80
3.2.4.1 Diagrama de Gantt ............................................................ 80
3.2.4.2 Diagrama de Redes ........................................................... 80
3.2.4.2.1 Tarea Crítica ...................................................... 80
3.2.4.2.2 Ruta Crítica ....................................................... 80
4 CAPÍTULO IV ............................................................................................... 81
4.1 ESTUDIO DE MERCADO ...................................................................... 81
4.2 ESTUDIO TÉCNICO .............................................................................. 82
4.2.1 TAMAÑO DEL PROYECTO ......................................................... 82
4.2.2 LOCALIZACIÓN............................................................................ 83
4.2.2.1 Enfoque Cualitativo ........................................................... 83
4.2.2.1.1 Infraestructura Socio Económica ....................... 83
4.2.2.1.2 Infraestructura de Servicio ................................ s84
4.2.2.2 Enfoque Cuantitativo ......................................................... 84
4.2.3 INGENIERÍA ................................................................................. 84
4.2.4 COSTOS ....................................................................................... 85
4.2.5 INGRESOS ................................................................................... 85
4.3 ESTUDIO FINANCIERO ........................................................................ 86
4.3.1 INVERSIONES DEL PROYECTO ................................................ 86
4.3.2 CAPITAL DE TRABAJO ............................................................... 86
4.4 EVALUACIÓN ........................................................................................ 86
4.4.1 ESTIMACIÓN DEL FLUJO DE FONDOS ..................................... 87
4.4.1.1 Punto de Equilibrio ............................................................ 87
4.4.1.2 Relación Costo/Beneficio .................................................. 87
4.4.2 INDICADORES DE EVALUACION ............................................... 88
4.5 DESARROLLO Y ANÁLISIS .................................................................. 88
XII
4.5.1 UBICACIÓN PROYECTO EDIFICIO LUCPIE .............................. 88
4.5.2 REFERENCIAS DEL VALOR DE VENTA DEL M2 DE
CONTRUCCIÓN ........................................................................... 89
4.5.3 POTENCIAL DE DESARROLLO .................................................. 91
4.5.4 PRESUPUESTO DEL PROYECTO .............................................. 92
4.5.5 RESUMEN COSTOS DIRECTOS .............................................. 101
4.5.6 TOTAL INGRESOS .................................................................... 103
4.5.7 RESUMEN COSTOS INDIRECTOS ........................................... 106
4.5.8 CRONOGRAMA VALORADO .................................................... 109
4.5.9 FLUJO DE VENTAS ................................................................... 112
4.5.10 FLUJO DE CAJA ...................................................................... 112
4.5.11 INDICADORES FINANCIEROS................................................ 112
5 CAPÍTULO V ............................................................................................... 114
5.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ....................................... 114
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................... 115
ANEXOS ........................................................................................................ 116
ANEXO 1. PLANOS ARQUITECTÓNICOS .................................................... 117
ANEXO 2. PLANOS HIDROSANITARIOS ..................................................... 118
ANEXO 3. PLANOS ESTRUCTURALES ....................................................... 119
ANEXO 4.1 CRONOGRAMA DE OBRA ........................................................ 120
ANEXO 4.2 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO REAL .................... 121
ANEXO 4.3 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO OPTIMISTA .......... 122
ANEXO 4.4 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO PESIMISTA .......... 123
XIII
ANEXO 4.5 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO REAL ................................... 124
ANEXO 4.6 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO OPTIMISTA ......................... 125
ANEXO 4.7 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO PESIMISTA ......................... 126
ANEXO 4.8 FLUJO DE CAJA ESCENARIO REAL ........................................ 127
ANEXO 4.9 FLUJO DE CAJA ESCENARIO OPTIMISTA .............................. 128
ANEXO 4.10 FLUJO DE CAJA ESCENARIO PESIMISTA ............................ 129
XIV
INDICE TABLAS
Tabla 1.1 Dotaciones de Agua Potable de Agua Fría ...................................... 13
Tabla 1.2 Pérdidas Localizadas ....................................................................... 14
Tabla 1.3 Pérdidas Localizadas ....................................................................... 16
Tabla 1.4 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba ............... 17
Tabla 2.1 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba ............... 20
Tabla 2.2 Peso por m2 de Losa ....................................................................... 23
Tabla 2.3 Cuantificación de Paredes en Planta Tipo ........................................ 23
Tabla 2.4 Peso Específico de Bloques de Construcción .................................. 24
Tabla 2.5 Peso Paredes ................................................................................... 24
Tabla 2.6 Peso Por Planta ............................................................................... 25
Tabla 2.7 Cálculo Corte Basal .......................................................................... 26
Tabla 2.7 Fuerzas Laterales por Piso ............................................................... 27
Tabla 2.7 Cargas Muerta y Viva por Piso ......................................................... 30
Tabla 2.8 Prediseño de Viga Crítica ................................................................. 33
Tabla 2.9 Prediseño de Viga Menor ................................................................. 33
Tabla 2.10 Prediseño de Viga de borde ........................................................... 34
Tabla 2.11 Prediseño de Vigas en Planta Baja ................................................ 35
Tabla 2.12 Prediseño de Vigas en Plantas Altas .............................................. 36
Tabla 2.13 Prediseño Columna Crítica ............................................................ 38
Tabla 2.14 Prediseño Columna Menor B2 ....................................................... 39
Tabla 2.14 Prediseño Columna Externa A5 .................................................... 40
Tabla 2.15 Reacciones Para Diseño de Zapatas ............................................. 54
Tabla 2.16 Reacciones Máximas Para Diseño de Zapatas .............................. 54
Tabla 2.17 Dimensionamiento de Zapatas (1) ................................................ 58
Tabla 2.18 Dimensionamiento de Zapatas (2) ................................................. 59
XV
Tabla 2.19 Caudales y Presiones Mínimas para Piezas Sanitarias ................. 69
Tabla 2.20 Velocidades Máximas para Tuberías de AAPP .............................. 70
Tabla 4.1 Precio de Venta del m2 Departamentos en el Sector ....................... 89
Tabla 4.2 Precio de Venta del m2 Oficinas en el Sector .................................. 89
Tabla 4.3 Cálculo del Potencial de Desarrollo .................................................. 91
Tabla 4.4 Presupuesto de Proyecto (Escenario Real) ...................................... 92
Tabla 4.5 Presupuesto de Proyecto (Escenario Optimista) .............................. 95
Tabla 4.6 Presupuesto de Proyecto (Escenario Pesimista) ............................. 98
Tabla 4.7 Costos Directos (Escenario Real)................................................... 101
Tabla 4.8 Costos Directos (Escenario Optimista) ........................................... 101
Tabla 4.9 Costos Directos (Escenario Pesimista) .......................................... 102
Tabla 4.10 Ingresos Totales (Escenario Real) ............................................... 103
Tabla 4.11 Ingresos Totales (Escenario Optimista) ........................................ 104
Tabla 4.12 Ingresos Totales (Escenario Pesimista) ....................................... 105
Tabla 4.13 Costos Indirectos (Escenario Real) .............................................. 106
Tabla 4.14 Costos Indirectos (Escenario Optimista) ...................................... 107
Tabla 4.15 Costos Indirectos (Escenario Pesimista) ...................................... 108
Tabla 4.16 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Real) ....................... 112
Tabla 4.17 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Optimista) ............... 112
Tabla 4.18 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Pesimista) ............... 113
XVI
INDICE GRÁFICOS
Gráfico 2.1 Panel Tipo ...................................................................................... 21
Gráfico 2.2 Losa AlivianadaTipo en Corte y Planta .......................................... 22
Gráfico 2.1 Distribución Trapezoidal de Cargas ............................................... 27
Gráfico 2.4 Cargas Equivalentes en Vigas ....................................................... 28
Gráfico 2.5 Distribución Trapezoidal de Cargas ............................................... 29
Gráfico 2.6 Distribución Trapezoidal de Cargas Losas Piso 2 a 6 .................... 30
Gráfico 2.7 Identificación Viga Crítica y Viga Menor ........................................ 31
Gráfico 2.8 Planta Losa ................................................................................... 42
Gráfico 2.9 Eje 2 Carga Muerta ........................................................................ 45
Gráfico 2.10 Eje 2 Carga Viva .......................................................................... 46
Gráfico 2.11 Eje 2 Diagrama Axial Envolvente ................................................. 47
Gráfico 2.12 Eje 2 Diagrama Cortante 2-2 Envolvente ..................................... 48
Gráfico 2.13 Eje 2 Diagrama Cortante 3-3 Envolvente4 ................................... 49
Gráfico 2.14 Eje 2 Diagrama Momentos-Envolvente ........................................ 50
Gráfico 2.15 Armadura en Pórtico de Eje 2 ...................................................... 51
Gráfico 2.16 Deflexiones Por Sismo en X ....................................................... 51
Gráfico 2.17 Deflexiones Por Sismo en Y ........................................................ 52
Gráfico 2.18 Referencias Nudos de Cimentación ............................................. 53
Gráfico 2.19 Coeficiente de Simultaneidad “K” ................................................. 70
Gráfico 4.1 Ubicación del Proyecto .................................................................. 88
Gráfico 4.2 Ubicación de Proyectos Referenciales .......................................... 90
Gráfico 4.3 Curva S (Escenario Real) ............................................................ 109
Gráfico 4.4 Curva S (Escenario Optimista)..................................................... 110
Gráfico 4.5 Curva S (Escenario Pesimista) .................................................... 111
XVII
RESUMEN
El presente trabajo detalla la forma y todos los aspectos que se deben tener en
cuenta al momento de plantear la construcción de un proyecto inmobiliario, para
así identificar cuan riesgoso o beneficioso es la realización del mismo.
En la actualidad no basta con solo hacer un buen diseño estructural, sino en
ofrecer más comodidades a precios competitivos por lo cual es necesario
entender y conocer bien lo que los futuros compradores demandan, realizando
estudios de mercado que garanticen el éxito del proyecto. Es por esto que hoy en
día un ingeniero civil, no solo debe conocer de cálculo estructural sino también de
planificación y mercado, lo que ha motivado el desarrollo de éste tema.
Comprende de todas las partes que abarca una obra civil como lo son: estudio e
investigación de mercado, ventas, diseño estructural e hidrosanitario y el punto
clave que a la larga ayudará a tomar la decisión de construcción o no del
proyecto, el estudio de factibilidad económica.
XVIII
PRESENTACIÓN
El objetivo principal de éste Proyecto de Titulación comprende el analizar la
Factibilidad Técnica y Económica del Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie, para lo
cual se ha dividido básicamente de la siguiente manera:
! Diseño Estructural e Hidrosanitario.
La ingeniería abarcará el diseño estructural del edificio mediante el uso del
Programa ETABS, con la optimización y el posterior análisis de los resultados
para cumplir con el diseño sismo resistente establecido por los Códigos de la
Construcción. Se obtendrán las dimensiones las redes de Agua Potable, Aguas
Servidas y red Contra Incendios.
! Análisis de Precios Unitarios y Presupuesto de la Obra.
Se desarrollará el Análisis de Precios Unitarios, con la posterior cuantificación de
materiales y volúmenes de obra, con la utilización de los precios del mercado de
se calculará el costo total del proyecto. En ésta parte, se elabora el cronograma
de obra y se define el tiempo que llevaría la construcción.
! Estudio de Mercado.
La realización de un estudio de mercado, permitirá realizar el análisis financiero
mediante un cronograma valorado y cronograma de ventas para así obtener un
flujo de caja que permita calcular los indicadores financieros y así identificar la
factibilidad del mismo.
Finalmente en base a lo anteriormente mencionado se tomará la decisión de la
construcción o no del Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie.
1
1 CAPÍTULO I
INGENIERÍA DE ESTRUCTURAS.
1.1 INTRODUCCIÓN AL PROYECTO:
1.1.1 OBJETIVO GENERAL
! Analizar la Factibilidad Técnica y Económica del Proyecto Inmobiliario
Edificio Lucpie.
1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
! Diseño Estructural.
! Diseño Hidrosanitario.
! Análisis de Precios Unitarios y Presupuesto de la Obra.
! Programación y Control de Obra.
! Obtención de un posible plan de ventas.
! Evaluación Financiera y Viabilidad del Proyecto.
! Análisis de sensibilidad: Inflación y posible variación de precios.
1.1.3 JUSTIFICACIÓN
Los proyectos inmobiliarios de edificios en los últimos años han tenido un
crecimiento acelerado puesto que cada vez hay menos espacio en las ciudades,
por lo que se ha tomado la decisión de construir hacia arriba para aprovechar de
mejor manera la utilización del suelo. En la actualidad no basta con solo hacer un
buen diseño estructural, sino en ofrecer más comodidades a precios competitivos
por lo cual es necesario entender y conocer bien lo que los futuros compradores
demandan, realizando estudios de mercado que garanticen el éxito del proyecto.
Es por esto que hoy en día un ingeniero civil, no solo debe conocer de cálculo
estructural sino también de planificación y mercado, lo que ha motivado el
desarrollo de éste tema.
2
Adicional a éstos parámetros necesarios, se obtendrá el coeficiente “ALFA” que
relaciona el peso del terreno sobre el precio de todo el proyecto, el mismo que es
utilizado por los entes gubernamentales –dígase Municipios, Consejos
Provinciales, Estado, etc.- para colocar los porcentajes de los impuestos referidos
a los servicios por ellos otorgados.
1.1.4 DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO LUCPIE
El Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie, está ubicado en la calle Martínez Mera
entre Arosemena Tola y Salazar Gómez, sector Batán Alto al nororiente de la
ciudad. Es una zona exclusivamente residencial de gran plusvalía desde donde se
tiene una vista panorámica de toda la ciudad de Quito, cerca de los principales
centros comerciales y entidades financieras, además de estar junto a la principal
reserva ecológica de la que goza la ciudad el “Parque Metropolitano”.
A manera de resumen, se proyecta la construcción de un edificio de 6 pisos
distribuidos de la siguiente manera:
! Planta Baja: Estacionamientos y Bodegas.
! 1er Piso: Hall, Áreas Comunales y Oficinas.
! 2do – 5to Piso: Departamentos.
Los pisos 2do al 5to, son similares, cada planta contiene 2 departamentos, uno de
80m2 y otro de 91m2.
Para más detalles se muestran los planos arquitectónicos en los anexos.
En lo referente a los acabados, se ha decidido que sean de lujo por las
características de los edificios de la zona, como por ejemplo pisos de parquet, hall
en pisos de mármol, tuberías de agua potable de cobre, mesones de cocina en
granito.
El proyecto ha sido pensado para personas con ingresos económicos medio-alto,
siendo éste aspecto el que se evaluará para saber si las características de los
3
departamentos propuestos en el proyecto y su costo tienen la demanda
necesaria, gozan de la aceptación del comprador potencial, garantizar que la
inversión no es un riesgo y tendrá como único retorno una ganancia económica.
1.1.5 GENERALIDADES
Toda estructura debe ser diseñada y construida para garantizar un correcto
funcionamiento ante la aplicación de cargas a las que se la someterá durante la
construcción y su vida útil, es decir debe ser funcional y segura.
La funcionalidad requiere que las deflexiones sean pequeñas, que las fisuras, si
existen, mantengan límites tolerables, que las vibraciones se minimicen, etc.
La seguridad requiere que la resistencia de la estructura sea la adecuada para
todas las cargas que pueden llegar a actuar sobre ella.
El análisis estructural consiste en la determinación de los efectos originados por
las acciones sobre la totalidad o parte de la estructura, con la finalidad de realizar
comprobaciones en los elementos resistentes.
Para la elaboración del análisis y diseño estructural, se idealizan tanto la
geometría de la estructura como las acciones y las condiciones de apoyo usando
un modelo matemático adecuado.
Generalmente las condiciones de compatibilidad o las relaciones de tenso-
deformacionales de los materiales resultan complicadas de satisfacer, por lo que
se permite soluciones en que las condiciones anteriormente mencionadas se
cumplan parcialmente, siempre que sean equilibradas y que satisfagan las
condiciones de ductilidad apropiadas.
Éstas fuentes de incertidumbre, que requieren un margen de seguridad definido,
pueden enumerarse como sigue:
4
1. Las cargas reales pueden diferir de las supuestas.
2. Las cargas reales pueden estar distribuidas de manera diferente a la
supuesta.
3. Las suposiciones y simplificaciones inherentes a cualquier análisis pueden
resultar en efectos calculados, momentos, cortantes, etc., diferentes de
aquellos que de hecho actúan sobre la estructura.
4. El comportamiento estructural real puede diferir del supuesto, debido a las
limitaciones del conocimiento.
5. Las dimensiones reales de los elementos pueden diferir de aquellas
especificadas.
6. El refuerzo puede no estar en la posición definida.
7. Las resistencias reales de los materiales pueden diferir de aquellas
especificadas.
1.2 INGENIERÍA ESTRUCTURAL CONCEPTUAL:
La ingeniería estructural conceptual, es la elaboración de ideas que permitan
resolver el problema de la existencia de la estructura, es decir la posibilidad del
equilibrio y la estabilidad que debe existir mucho antes de cualquier comprobación
numérica.
En esta etapa se definen los sistemas resistentes, la tipología estructural, es la
etapa más importante del proceso de análisis y diseño. Se realiza el diseño para
estudiar sus ventajas e inconvenientes.
Otro aspecto relacionado con éste tema es la coherencia que debe existir entre la
estructura y la arquitectura del proyecto, así se evita el adoptar una estructura que
no tenga compatibilidad con la arquitectura. Un ejemplo común es la utilización de
estructuras relativamente flexibles por ejemplo: pórticos con vigas y columnas de
ciertas dimensiones, ubicados dentro del edificio, en construcciones con
cerramientos muy rígidos como mampostería.
Otro error es el uso de estructuras que compiten por el espacio físico con los
espacios funcionales del edificio, lo que sucede cuando se quiere utilizar pórticos
5
internos teniendo una altura disponible para las vigas o un espacio para las
columnas muy limitado por las necesidades funcionales.
Existe la costumbre de considerar la estructura como algo separado, que se
apoya en la fundación que a su vez se apoya en el suelo que se considera
indeformable o que en todo caso, sus deformaciones no afectan a la estructura.
De ninguna forma esto es así y menos para acciones horizontales importantes. La
estructura es un solo conjunto conformado, superestructura, fundación y suelo,
sistema resistente que debe ser estudiado unitariamente, es así que desde el
inicio, debe considerarse cada tipo estructural en relación con las posibilidades de
fundación y la interacción con el suelo.
1.3 INGENIERIA ESTRUCTURAL BÁSICA:
La dificultad más grande que se tiene es la de modelar la estructura, pues es aquí
donde se trata de definir las dimensiones de los elementos estructurales con una
precisión adecuada que permita garantizar la compatibilidad final de la solución
estructural.
Se supone que cuando se realicen el análisis y la verificación detallados de la
estructura, las dimensiones de los componentes serán confirmadas con
variaciones muy pequeñas.
1.4 INGENIERÍA ESTRUCTURAL DE ANÁLISIS Y DISEÑO:
Si se sabe la forma en que funciona la estructura, se puede encontrar un modelo
analítico que resuelva ese funcionamiento. Saber cómo funciona una estructura
es saber cómo se deforma.
Hay una sola forma de aprender a hacer un buen modelo, modelando e
interpretando los resultados.
La característica particular más importante de cualquier elemento estructural es
su resistencia real, la cual debe ser lo suficientemente elevada para resistir, con
6
algún margen de reserva, todas las cargas previsibles que puedan actuar sobre
aquel durante la vida de la estructura, sin que se presente falla o cualquier otro
inconveniente. Es lógico por tanto, dimensionar los elementos, es decir,
seleccionar las dimensiones del hormigón y la cantidad de refuerzo, de manera
que sus resistencias sean adecuadas para soportar las fuerzas resultantes de
ciertos estados hipotéticos de sobrecarga, utilizando cargas considerablemente
mayores que las cargas que se espera que actúen en la realidad durante el
servicio. Esta metodología de diseño se conoce como Diseño a la Resistencia.
Para estructuras de hormigón armado sujetas a cargas cercanas a las de falla,
uno o los dos materiales, el hormigón y el acero, estarán inevitablemente en su
rango inelástico no lineal. Es decir, el hormigón en un elemento estructural
alcanza su resistencia máxima y su falla subsecuente para un nivel de esfuerzos y
deformaciones muy por encima del rango elástico inicial en los cuales los
esfuerzos y deformaciones son aproximadamente proporcionales. De manera
similar, el acero en un elemento cercano o en la falla estará esforzado más allá
del dominio elástico hasta y aún por encima de la zona de fluencia.
Consecuentemente, la resistencia nominal de un elemento debe calcularse con
base en el comportamiento inelástico de los materiales que lo conforman.
Un elemento diseñado por el método de la resistencia, debe también demostrar
un comportamiento satisfactorio bajo las cargas normales de servicio. Por
ejemplo, las deflexiones en vigas deben estar limitadas a valores aceptables y el
número de fisuras de flexión y su espesor para cargas de servicio deben
mantenerse controlados. Las condiciones límites de servicio son parte importante
del diseño aunque la atención se enfoque inicialmente en la resistencia.
1.5 REDACCIÓN DEL PROYECTO DE INGENIERÍA ESTRUCTURAL:
Es la preparación de todos los documentos literales y gráficos necesarios para
que todos los interesados en el proceso de la construcción puedan comprender
con claridad y totalmente la idea del diseñador y así poder verificarla. Además es
7
necesario para que en el futuro la obra pueda ser mantenida apropiadamente y si
es el caso, renovada o modificada.
Para llevar un correcto control es necesario redactar documentos en los que se
puede citar los siguientes:
! Memoria Descriptiva de los Procesos de Análisis: lista de normas
empleadas, descripción de los procedimientos de análisis, hipótesis de
análisis: vínculos, acciones, etc., información que permita interpretar los
aspectos analíticos del proyecto.
! Memoria de Análisis: Todos los resultados del análisis y verificación de los
componentes de la estructura. Es recomendable que los datos de los
programas, que suelen ser extensos, se presenten en anexos a la misma.
! Especificaciones Técnicas Particulares: Es aconsejable remitir la
especificación a las normas en todo lo posible, para evitar documentos
extensos.
Se debe tener presente que es necesario mostrar toda la información del modo
más claro posible, no es práctico el presentar documentos exageradamente
extensos que nadie leerá, sino documentos completos y claros.
La Memoria de todo Proyecto Estructural, debe tener un Anexo de Cálculo, en
donde se indique claramente, el cumplimiento de las condiciones que exigen a la
estructura en su conjunto y a cada una de las partes en las que puede suponerse
dividida, con el objeto de garantizar la seguridad y el buen servicio de la misma.
1.6 INGENIERÍA HIDROSANITARIA CONCEPTUAL:
1.6.1 GENERALIDADES
En la construcción de las edificaciones, uno de los aspectos más importantes es
el diseño de la red de instalaciones sanitarias, debido a que debe satisfacer las
necesidades básicas del ser humano, como son el agua potable para la
preparación de alimentos, el aseo personal y la limpieza del hogar, eliminando
desechos orgánicos, etc.
8
Las instalaciones sanitarias estudiadas en este caso, son del tipo domiciliario,
donde se consideran los aparatos sanitarios de uso privado. Estas instalaciones
básicamente deben cumplir con las exigencias de habitabilidad, funcionabilidad,
durabilidad y economía en toda la vivienda.
El diseño de la red sanitaria, que comprende el cálculo de la pérdida de carga
disponible, la pérdida de carga por tramos considerando los accesorios, el cálculo
de las presiones de salida, tiene como requisitos: conocer la presión de la red
pública, la presión mínima de salida, las velocidades máximas permisibles por
cada tubería y las diferencias de altura, entre otros. Conociendo estos datos se
logrará un correcto dimensionamiento de las tuberías y accesorios de la vivienda,
como se verá en el presente trabajo.
1.6.2 SERVICIOS HIDROSANITARIOS PARA EDIFICACIONES
Es el conjunto de tuberías, equipos y accesorios que se encuentran dentro del
límite de propiedad de la edificación y que son destinados a suministrar agua libre
de contaminación y a eliminar el agua servida.
Estos servicios se encuentran dentro del límite de propiedad de los edificios,
tomando como punto de referencia la conexión domiciliaria.
Sus objetivos son:
! Dotar de agua en cantidad y calidad suficiente para abastecer a todos los
servicios sanitarios dentro de la edificación.
! Evitar que el agua usada se mezcle con el agua que ingresa a la
edificación por el peligro de la contaminación.
! Eliminar en forma rápida y segura las aguas servidas; evitando que las
aguas que salen del edificio reingresen a el y controlando el ingreso de
insectos y roedores en la red.
9
1.6.3 TIPOS DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS
Las instalaciones hidrosanitarias de una edificación comprenden en general los
siguientes tipos de sistemas:
! Distribución de agua fría
! Distribución de agua caliente
! Distribución de agua contra incendios
! Distribución de agua para recreación
! Redes de desagüe y ventilación
! Colección y eliminación de agua de lluvia
! Distribución de agua para instalaciones industriales (vapor, etc.)
1.6.4 UBICACIÓN DE SERVICIOS
La ubicación de los servicios en la edificación debe siempre permitir la mínima
longitud posible de tuberías desde cada salida hasta las conexiones domiciliarias,
siendo además deseable que su recorrido no cruce los ambientes principales
(sala, comedor, hall). Las menores distancias incidirán en la presión del sistema,
disminuyendo las pérdidas de carga y facilitando el usar diámetros más
pequeños, con la consiguiente reducción de costos.
Es recomendable concentrar en lo posible los servicios sanitarios, puesto que
además de simplificar el diseño de las instalaciones y facilitan su montaje, se
posibilita reunir en una sola área, casi siempre la de servicio, los trabajos de
mantenimiento y reparación o reposición de elementos.
Las áreas de los espacios destinados a servicios sanitarios se definen en función
a la cantidad de usuarios y al espacio mínimo indispensable para la circulación de
las personas en relación con el uso de los aparatos. Estas áreas por la calidad de
los acabados que deben presentar para garantizar una fácil limpieza de las
mismas, son las más costosas de la edificación.
10
En relación a la ubicación de los aparatos sanitarios en el interior de los
ambientes, deben considerarse además de las exigencias de orden
arquitectónico, las siguientes condiciones:
! El inodoro debe ser colocado siempre lo más cerca posible del ducto de
tuberías o del muro principal del baño, facilitando su directa conexión con
el colector vertical que se halla en su interior, y a través de este con el
colector principal de desagües o con la caja de registros más próxima; de
modo que se emplee el recorrido más corto, se eviten accesorios, se
facilite la descarga y se logre el menor costo.
! El lavamanos debe quedar próximo a una ventana (si la hay) para recibir
luz natural; es necesario prolongar la tubería de descarga para lograr una
buena ventilación de las tuberías por tratarse del aparato de descarga más
alta. Además debe permitir empotrar botiquines con espejos en el muro
donde se encuentre instalado, exactamente en la parte superior.
! El antepecho de la ventana bajo la cual se instala un lavamanos debe estar
como mínimo 1.20 m sobre el nivel de piso terminado, salvo el caso en que
la grifería no sea instalada en el muro sino sobre el mueble donde se halla
empotrado el lavamanos.
! La ventilación en el baño debe ser natural y por diferencia de temperaturas;
es importante garantizar una permanente circulación de aire.
! En cuanto a la ubicación de las instalaciones con la relación a la estructura,
por lo general suele preferirse el empotramiento en muros y losas. Si bien
las instalaciones eléctricas por sus reducidos diámetros pueden ubicarse
en las losas; no ocurre lo mismo en las instalaciones sanitarias por sus
diámetros relativamente mayores y porque requieren de periódico control y
registro.
11
! Las instalaciones sanitarias deben ubicarse de tal manera que no
comprometan los elementos estructurales. Lo recomendable es utilizar
ductos para los tramos verticales y colocar los tramos horizontales en
falsos contrapisos u ocultos en falso cielo raso.
1.6.5 MATERIALES PARA INSTALACIONES SANITARIAS
1.6.5.1 Tuberías y Accesorios de Agua Potable
Se pueden encontrar de los siguientes materiales:
! Hierro fundido: ya no se usan en instalaciones interiores por su alto costo y
peso elevado.
! Hierro galvanizado: son las de mayor uso junto con las de plástico, por su
mayor durabilidad; uso de accesorios del mismo material en las salidas de
agua, menor riesgo de fractura durante su manipuleo.
! Acero: para uso industrial o en líneas de impulsión sujetas a grandes
presiones.
! Cobre: son las mejores para las instalaciones de agua potable, sobre todo
para conducir agua caliente, pero su costo es muy elevado y se requiere
mano de obra especializado para su instalación.
! Bronce: solo tiene en la actualidad un uso industrial.
! Plomo: se utilizan en conexiones domiciliarias; han sido dejadas de lado al
comprobarse que en determinados caso se destruyan rápidamente por la
acción de elementos químicos hallados en el agua; sin embargo aun se
utilizan como abastos de aparatos sanitarios.
! Asbesto – cemento: solo se utilizan en redes exteriores.
! Plástico: PVC rígido para conducción de fluidos a presión SAP (Standard
Americano Pesado). Estas tuberías se fabrican de varias clases: clase 15
(215 lb/pulg2), clase 10 (150 lb/pulg2), clase 7.5 (105 lb/pulg2) y clase 5
(lb/pulg2), en función a la presión que pueden soportar.
12
Poseen alta resistencia a la corrosión y a los cambios de temperatura,
tienen superficie lisa, sin porosidades, peso liviano y alta resistencia al
tratamiento químico de aguas con gas cloro o fluor.
1.6.5.1.1 Tuberías y Accesorios Para Desagüe
Se pueden encontrar de los siguientes materiales:
! Asbesto – cemento: son muy frágiles por lo que requieren una
manipulación cuidadosa, tienen un costo elevado y existe carencia de
accesorios en el mercado (solo se atienden bajo pedido); se utilizan para
redes externas.
! Concreto: para uso exterior, es muy utilizada en tramos rectos sin
accesorios.
! Hierro fundido: para uso general en redes interiores y exteriores, tuberías
de ventilación. Actualmente han caído en desuso debido a su costo y peso
que hacen la instalación más cara y complicada.
! Plomo: para trampas y ciertos trabajos especiales.
! Hierro forjado: para uso industrial.
! Plástico: PVC rígido SAL. Estas tuberías se encuentran en diámetros de 2”,
3”, 4”, 6” y 8”; en longitudes de 3 m para diámetros hasta de 3” y 5 m para
diámetros mayores. Para instalaciones domesticas se suelen utilizar
diámetros entre 2 y 4 pulgadas.
1.6.6 SISTEMAS DE DISTRIBUCIÓN DIRECTO DE AGUA POTABLE
1.6.6.1 Elementos del Sistema
! Conexión domiciliaria
! Medidor
! Tuberías de alimentación
! Ramales de distribución
! Sub-ramales
13
1.6.6.2 Dotaciones de Agua Potable
Tabla 1.1 Dotaciones de Agua Potable de Agua Fría
DESCRIPCIÓN DOTACIÓN UNIDAD
Usos Múltiples
Personal Administrativo 60 Lt/persona/día
Centros Hospitalarios y de Salud
Hospitales y Clínicas 500 Lt/cama/día
Usos Especiales
Lavandería Industrial 5000 Lt/lavadora ropa/día
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
1.6.6.3 Almacenamiento
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"#!= Consumo Diario × D (1.1)
De donde:
"c = Volumen de Almacenamiento de cisterna (Lt )
Consumo Diario = Consumo Medio Diario (Lt/día)
D = Días de Reserva (día), normalmente se considera 1 día de reserva, pero en
caso de existir regularidad en el servicio se deben considerar reservas mayores.
1.6.6.4 Sistema de Captación y Aprovisionamiento
! Acometida de AAPP: Se deberá calcular el diámetro de la tubería en
función del caudal nominal y de las pérdidas de carga o presión, (Fórmulas
2 y 3).
T
rioConsumoDiaQ " (1.2)
Q = Caudal nominal (l/s)
T = Tiempo de llenado del reservorio (De 6 horas a 24 horas). Depende del
número de horas que la Empresa encargada suministra el servicio.
14
Una vez calculado el diámetro de la guía y de la acometida se deberá comprobar
que la presión de entrada al reservorio (Fórmula 1.2) sea la necesaria para
producir el caudal requerido.
pcrper PPP #" (1.3)
Per = Presión de entrada al reservorio (m.c.a.)
Prd = Presión disponible en la red pública (m.c.a.)
Ppc = Pérdidas de carga de todos los elementos (m.c.a.)
Para determinar las pérdidas localizadas para todos los elementos de la
acometida se considerarán la Fórmula (1.4) y la Tabla (1.2)
Tabla 1.2 Pérdidas Localizadas
Accesorios
K (10-13mm) K (20-25mm) K (32-40mm) K (50-100mm)
Codo 90° 2 1.5 13 1
Codo 45° 0.5 0.4 0.04 0.3
Tee 1 1 1 1
Tee reducida 2.5 2 1.5 1
Reducción 0.5 0.5 0.5 0.5
Válvula de
Compuerta
1 0.5 0.3 0.3
Válvula de
Globo
16 12 9 7
Medidor de
Agua
20 16 13 12
Llave de
Inserción
4 2 1.5 1.5
Flotador 7 4 3.5 3.5
Válvula de
Pie
20 16 13 10
Válvula
Check
8 6 4.5 3.5
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
15
$$%
&''(
)"
g
vKh
2
2
(1.4)
h = Pérdida de carga localizada (m/m)
k = Coeficiente que depende del elemento y del diámetro (adimensional)
v = Velocidad media del fluido (m/seg)
g = Constante gravitacional (9.81 m²/seg)
1.6.6.4.1 Elección del Sistema de Bombeo
Cálculo de bomba para Sistema Hidroneumático
! Caudal de la bomba: El caudal máximo instantáneo del equipo de bombeo
para edificios en donde no se proyecte tanque elevado será el de la
Fórmula (1.5)
KQQMI TOTAL *" (1.5)
Donde:
Qtotal = Caudal máximo instantáneo total, según la cantidad y tipo de piezas
sanitarias (l/s). Tabla (1.3)
K = Factor de simultaneidad, según el número de piezas sanitarias y el tipo de
edificación (adimensional) (Gráfico 1.1).
Tabla 1.3 Pérdidas Localizadas
Tipo de Mueble Sanitario Q ins (l/min)
Inodoro 12
Baño con tina y ducha 20
Lavamanos 10
Ducha sola 10
Bidet 10
Urinario 10
Lavaplatos 15
Lavadero 15
Llave de jardín 10
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
16
! Presión dinámica o Presión mínima: Es la presión que debe proporcionar la
bomba a fin de que el agua llegue a la pieza sanitaria hidráulicamente más
desfavorable, en donde los parámetros de la fórmula (1.6) son:
+ , 10.1*--" cre PPPPd (1.6)
Donde:
Pe (m), es la presión estática o diferencia de nivel entre el fondo de la cisterna y la
pieza sanitaria más lejana.
Pr (m), es la presión residual o presión mínima necesaria para la pieza sanitaria.
Pc (m), es el total de pérdidas de carga en el recorrido de succión y en el
recorrido más desfavorable.
! Potencia de la bomba: La potencia de la bomba se calcula con la fórmula
(1.7)
Efic
PdQbP
%76**
" (1.7)
P = Potencia de la bomba (HP)
Qb = Caudal manejado por la bomba (l/s)
Pd = Presión dinámica (m)
%efic = Porcentaje de eficiencia en decimales (adimensional). Se recomienda
entre 50% al 65%
! Tanque de presión: El tiempo entre encendido y apagado de la bomba
varía según la potencia. Tabla (1.4)
El volumen del tanque se calculará de acuerdo con la Ley de Mariotte, según
Fórmulas (1.8) y (1.9):
minmax
max 1
PP
PVV ut #
-*" (1.8)
TQbVu *" (1.9)
Vt = Volumen total del tanque (lts)
Vu= Volumen útil del tanque (lts)
T= Tiempo entre encendido y apagado de la bomba
Pmax= Presión máxima del sistema en atm
Pmin= Presión mínima del sistema en atm.
17
Tabla 1.4 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba
Potencia de Bomba (HP) T (s)
1/3 – 1/2 20
3/4 – 1 30
11/2 – 3 40
5 – 7 1/2 60
10 – 15 90
20 - 30 120
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
18
2 CAPÍTULO II
DISEÑO ESTRUCTURAL E HIDROSANITARIO
2.1 DISEÑO ESTRUCTURAL:
Se plantea definir la estructura, mediante el cálculo, análisis y diseño estructural
sismo-resistente, utilizando los criterios establecidos en el Código Ecuatoriano de
la Construcción, lo propuesto en el Building Code Requirements for Structural
Concrete ACI y usando los programas ETABS o SAP2000.
2.1.1 PREDIMENSIONAMIENTO Y CUANTIFICACIÓN DE CARGAS
Lo primero antes de realizar un modelo, es definir el sistema estructural idealizado
para el cálculo, para lo que se debe calcular dimensiones tentativas y así poder
evaluar preliminarmente las diferentes solicitaciones, que exigen funcionalidad de
la estructura, debido al peso propio de la estructura, peso de los elementos no
estructurales, peso de los ocupantes y efectos del medio.
La estructura se debe diseñar para que tenga una resistencia y rigidez adecuada
ante las cargas mínimas de diseño, es decir, debe diseñarse para resistir todas
las cargas aplicables tales como carga viva, muerta y efectos de sismo y viento.
Así también no hay que descuidar los efectos producidos debido al pre-esfuerzo,
cargas de grúa, vibración, impacto, contracción, relajamiento, expansión del
concreto de contracción, cambios de temperatura, fluencia y asentamientos
desiguales de los apoyos.
2.1.1.1 Carga Muerta
Es de acción gravitatoria y constituyen los elementos físicos que conforman la
estructura. Son aquellas que se mantienen constantes en magnitud y fijas en
posición durante la vida de la estructura.
19
2.1.1.2 Carga Viva:
Son aquellas cargas producidas por el uso y ocupación de la edificación. Pueden
estar total o parcialmente en su sitio, o no estar presentes, pueden cambiar de
ubicación. A continuación se enlistan algunas cargas recomendadas para
utilizarlas como sobrecargas:
Tabla 2.1 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba
Uso u Ocupación Carga Uniforme (Kg/m2)
Carga Concentrada (Kg)Categoría Descripción
Armerías 750 0
Áreas de Reuniones
Áreas de asientos fijos
250 0
Áreas de asientos móviles
500 0
Escenarios y plataformas
600 0
Cornisas, marquesinas y balcones de residencias
300 0
Facilidades de salida pública
500 0
Garajes
Almacenaje general y/o reparación
500 Cargas especiales
Almacenaje particular
250
Hospitales Salas y cuartos 200 450
Bibliotecas Salas de lectura 300 450 Cuartos de anaqueles
600 700
Fábricas Livianas 400 900 Pesadas 600 1400
Oficinas 250 900
Imprentas Cuartos de impresión
750 1200
Cuartos de composición y linotipos
500 900
Residencias 200 0 Salas de descanso
250 0
Tribunas y graderíos
500 0
20
Tabla 2.1 Continuación
Uso u Ocupación Carga Uniforme (Kg/m2)
Carga Concentrada (Kg)Categoría Descripción
Escuelas Aulas 200 450 Veredas y calzadas
Acceso público 1200
Bodegas Livianas 600 Pesadas 1200 Almacenes Minoristas 400 900 Mayoristas 500 1400
Transcrito del CEC 2001 / Tabla 4.1 – Parte 1
2.1.1.3 Cargas Sísmicas
Son inciertas tanto en magnitud, distribución e inclusive en el momento en que
pueden actuar. Por hallarse en una zona del alto riesgo sísmico, la estructura
debe estar diseñada para soportar éstos efectos en algún momento de su vida
útil. En Quito se tiene la ZONA 4 según el CEC 2000 el mismo que indica los
requisitos mínimos de cálculo y diseño sismoresistente, para el cálculo de las
fuerzas horizontales y el cortante basal de diseño, así como el control de
deformaciones de los pisos.
2.1.1.4 Cargas de Viento
Al igual que las cargas sísmicas son inciertas, y dependen de la presión dinámica
del viento, ésta presión depende de la velocidad que tenga el viento y de
coeficientes eólicos de incidencia, pero en éste caso, no se considera ya que el
proyecto no está ubicado geográficamente en una zona expuesta.
2.1.2 PREDISEÑOS DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES
Lo primero a realizar en un prediseño, es definir el sistema de piso que se usará
en el edificio.
Como ya se ha dicho, al encontrarse el país en una zona de alto riesgo sísmico,
es recomendable usar una estructura con un sistema de losas en dos direcciones
apoyadas sobre vigas. Posterior se definen los pórticos en las dos direcciones
para así realizar el prediseño de los elementos que conformarán la estructura
(vigas y columnas).
21
2.1.2.1 Prediseño de la losa:
Para el diseño de una losa, se debe escoger una parte del tablero en el que se
presenten las condiciones más desfavorables. En el edificio el tablero C-D-3-4.
Gráfico 2.2 Panel Tipo
!
Elaboración: Luis Echeverría, Gráfico en AUTOCAD
Losa: ACI 318-95 Sección 9.5.3.3. ec 9.11 pa
(2.1)
h: Peralte mínimo de la losa en cm. Debe ser mayor que 13cm.
ln: Longitud del claro libre mayor en las dos direcciones, es medida de paño a paño entre
los apoyos en cm.
fy: Resistencia a la fluencia del acero de refuerzo no preesforzado en kg/cm².
am: Promedio de la relación de la rigidez a flexión de la sección de una viga a la rigidez a
flexión de un ancho de losa limitada lateralmente por los ejes centrales de los tableros adyacentes si los hay
+ ,12.0536
140008.0ln
#.-
$%
&'(
) -"
m
fy
h/0
22
b: Relación de claros libres, dirección larga a dirección corta, de una losa en dos sentidos.
Longitud claro libre mayor, L1 (cm): 700
Longitud claro libre menor, L2 (cm): 500
Ln (cm): 700
Fy (Kg/cm2): 4200
am: 0.2
!: 1.4
h (cm): 21.06
h asumida (cm): 25
Se asume la altura de 25cm, teniendo 5cm de loseta y 20cm para el bloque de
alivianamiento.
2.1.2.1.1 Carga Muerta de la Losa:
Se calcula para cada metro cuadrado y toma en cuenta el peso de los materiales
que la conforman.
Gráfico 2.2 Losa AlivianadaTipo en Corte y Planta
!
23
Tabla 2.2 Peso por m2 de Losa
Peso x m2 de Losa
Descripción
Dimensiones Peso Esp.
(kg/m3)
Peso Total
(kg/m2) Cantidad
a
(m)
b
(m)
e
(m)
Alivianamiento 4 0.4 0.4 0.2 0 0
Nervios 1 2.86 0.2 0.1 2400 137.14
Loseta de Piso 1 1 1 0.05 2400 120
Acabado y Alisado de Piso 0.03 1800 54
Instalaciones Asumido 30
Paredes 165.49
TOTAL (kg/m2) 506.64
500
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
2.1.2.2 Carga Muerta de Paredes:
Se calcula para un metro lineal de pared y debe clasificarse en tipos, las que
alcanzan la altura del entrepiso y las de menos altura por contener ventanas u
orificios.
Tabla 2.3 Cuantificación de Paredes en Planta Tipo
Geometría de Paredes
Descripción Unidad e (m) Cantidad
Externas (0.20m) m 0.2 30.00
Internas (0.15m) m 0.15 43.25
Orificios y
Ventanas (0.20m)
m 0.2 17.00
Altura Antepechos m 0.90
Altura Entrepisos m 2.70
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
24
Tabla 2.4 Peso Específico de Bloques de Construcción
Bloques y Vidrios Peso Específico (kg/m3)
Clasificación Máx. Mín. Prom.
Bloque hueco de concreto ligero 1300 900 1100
Bloque hueco de concreto intermedio 1700 1300 1500
Bloque hueco de concreto pesado 2200 2000 2100
Bloque de vidrio para muros 1250 650 950
Vidrios plano 3100 2800 2950
Fuente: Laboratorio INTACO
Tabla 2.5 Peso Paredes
Peso de Paredes
Tipo Kg/m Kg/m2 Asume
A 180 486.00 490
B 135 364.50 370
C 180 162.00 170
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
2.1.2.3 Pesos por Piso:
Se ha llegado al siguiente cuadro de resumen de las cargas calculadas
previamente:
Carga Viva L (t/m2): 0.20 Carga Muerta D (t/m2): 0.50
(2.2)
iparedesacabadoslosai APPPpW *--" )(
25
Tabla 2.6 Peso Por Planta
Nivel Largo (m) Ancho (m) A (m²) Wi (T) 0+19.80 5.60 5.20 29.12 14.56 0+17.45 15.00 13.20 198.00 99.00 0+14.58 15.00 13.20 198.00 99.00 0+11.70 15.00 13.20 198.00 99.00 0+8.85 15.00 13.20 198.00 99.00 0+5.96 15.00 13.20 198.00 99.00 0+3.06 22.00 16.20 356.40 178.20
W Total: 687.76 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
2.1.2.4 Carga de Sismo:
Los requerimientos mínimos de cálculo y diseño sismo resistente, cortante basal
de diseño y fuerzas horizontales se establecen en el CEC 2000.
Período de vibración:
(2.3)
hn: Altura máxima de la edificación de “n” pisos, medida desde la base de la
estructura.
Ct: 0.09 para pórticos de acero; 0.08 para pórticos espaciales de hormigón
armado; 0.06 para pórticos espaciales de hormigón armado con muros
estructurales y otras estructuras. En éste caso corresponde usar 0.08
Corte Basal (V):
(2.4) Z: Factor de zona
I: Factor de uso
C: Factor de geología local y perfil
R: Factor de reducción de respuesta estructural
!p: Coeficiente de configuración en planta
43
nt hCT ."
sT
T
751.0
80.1908.0 43
"
*"
WR
ZICV
EP11"
26
!e: Coeficiente de configuración en elevación
W: Carga sísmica reactiva (igual a la carga muerta total de la estructura del
proyecto)
(2.5)
S: Coeficiente de suelo
Cm: Coeficiente
T: Período de vibración.
Tabla 2.7 Cálculo Corte Basal
Z: 0.4 I: 1 S: 1.2 T: 0.751 Cm: 3 C: 2.072 R: 10 "e: 1 "p: 1 V(t): 56.99 V(%): 0.08W
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Fuerza de Tope (FT):
(2.6)
T: Período de vibración
V: Corte basal
Fuerzas Laterales (Fi):
(2.7)
VTFT .." 07.0
+ ,Tn
i
ii
iii FV
hw
hwF #"
2"1
T
SC
S."
25.1
00.3
99.56751.007.0
"
.."
T
T
F
F
27
Tabla 2.7 Fuerzas Laterales por Piso
Nivel Wi (T) hi (m) Wi*hi Fi (T) S (T) 0+19.80 14.56 19.80 288.29 2.35 2.35 0+17.45 99.00 17.45 1727.55 14.07 16.42 0+14.58 99.00 14.58 1443.42 11.76 28.18 0+11.70 99.00 11.70 1158.30 9.44 37.61 0+8.85 99.00 8.85 876.15 7.14 44.75 0+5.96 99.00 5.96 590.04 4.81 49.56 0+3.06 99.00 3.06 545.29 4.44 54.00 Total 687.76 6629.04 54.00
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
2.1.2.5 Prediseño de Vigas:
Para la obtención de las cargas que actúan sobre las vigas, se realiza el siguiente
gráfico tipo:
Gráfico 2.3 Distribución Trapezoidal de Cargas
Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD
!
28
Gráfico 2.4 Cargas Equivalentes en Vigas
!
Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD
Las cargas recibidas por las vigas, es el área contribuyente de cada una, así para
la viga menor AB la carga la transmite el área triangular ABE. Para la viga mayor
BC, la carga la transmite el área trapezoidal BEFC. Luego se indica la carga
equivalente para cada una.
Para el diseño de vigas, cualquiera de éstos conceptos de aplicación de cargas es
valedero, sean éstas triangulares, trapezoidales o equivalentes.
Se definen los pórticos a calcular para el diseño de la estructura, tomando en
cuenta el o los pórticos que tengan las condiciones más desfavorables en cada
dirección. En éste edificio se ha seleccionado el pórtico “3” para la dirección en
“X” y el pórtico “C” para la dirección en “Y”, así lo muestra el siguiente gráfico de
las cargas a los pórticos
29
Gráfico 2.5 Distribución Trapezoidal de Cargas
Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD
30
Gráfico 2.6 Distribución Trapezoidal de Cargas Losas Piso 2 a 6
Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD
Para las cargas permanentes o para las sobrecargas, se estima la carga actuante o equivalente.
Tabla 2.7 Cargas Muerta y Viva por Piso
Nivel CM CV
(kg/m2) (kg/m2)
0+19.80 560 200
0+17.45 560 200
0+14.58 560 200
0+11.70 560 200
0+8.85 560 200
0+5.96 560 200
0+3.06 560 200
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
31
Gráfico 2.7 Identificación Viga Crítica y Viga Menor
Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD
Ejemplo para viga crítica:
2.1.2.5.1 Área de Aportación:
(2.8) + ,
+ ,
+ , 2
21
21
50.174
00.500.500.7
8
4
mA
BordeLLL
A
CentralLLL
A
aportación
vanovanoviga
aportación
vanovanoviga
aportación
"-*
"
3-*
"
3-*
"
32
2.1.2.5.2 Cargas en Vigas:
(2.9)
(2.10)
(2.11)
(2.12)
(2.9)
(2.10)
(2.11)
(2.12)
2.1.2.5.3 Sección de la Viga:
(2.13)
(2.14)
4 54 5
4 5
4 5mkgLW
M
mkgL
WW
kgAPW
mkgCVCMP
vigarepartida
flector
viga
viga
repartida
teapormayorizadaviga
mayorizada
#3*
"
3*"
3*"
3-"
10
/33,1
/7.14.1
2
tan
2
4 5
4 5
4 5
cmh
cmocubrimient
cmh
cmb
cmbcf
Mh
cmpuestob
viga
viga
viga
viga
flector
viga
viga
50
5.2Re
77.4430210145.0
00.1831277
30
'145.0
Im
"
"
"**
"
"
3**
"
3"
4 54 5
4 5
4 5 4 5cmkgmkgM
mkgW
kgW
mkgP
flector
repartida
viga
mayorizada
#"#"*
"
"*"
"*"
"-"
00.183127777.1831210
00.730.3737
/30.373700.7
00.1967033,1
00.1967050.1700.1124
/00.1124)200(7.1)560(4.1
2
2
33
Tabla 2.8 Prediseño de Viga Crítica
VIGA CRÍTICA DATOS ÁREA COLABORANTE
Viga Central (si/no) si Longitud de viga 7.00m Distancia entre
vanos 5.00m Área 17.50m2
CARGAS Carga Mayorizada 1124.00Kg/m2
W viga 19670.00Kg W repartido viga 3737.30Kg/m
Momento Flector 18312.77Kg-m
1831277.00Kg-cm SECCIÓN VIGA
Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 30.00cm(imp)
h (cm) 44.77cm h viga (cm) 50.00
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Tabla 2.9 Prediseño de Viga Menor
VIGA MENOR DATOS ÁREA COLABORANTE
Viga Central (si/no) si Longitud de viga 4.30m Distancia entre
vanos 5.00m Área 10.75m2
CARGAS Carga Mayorizada 1124.00Kg/m2
W viga 12083.00Kg W repartido viga 3737.30Kg/m
Momento Flector 6910.27Kg-m
691026.77Kg-cm SECCIÓN VIGA
Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 25.00cm (imp)
h (cm) 30.13cm h viga (cm) 35.00
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
34
Tabla 2.10 Prediseño de Viga de borde
VIGA BORDE DATOS ÁREA COLABORANTE
Viga Central (si/no) No Longitud de viga 7.00m Distancia entre
vanos 5.00m Área 8.75m2
CARGAS Carga Mayorizada 1124.00Kg/m2
W viga 9835.00Kg W repartido viga 1868.65Kg/m
Momento Flector 9156.39Kg-m
915638.50Kg-cm SECCIÓN VIGA
Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 25.00cm (imp)
h (cm) 34.68cm h viga (cm) 40.00
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Para la modelación en ETABS se partirá de éstas secciones de vigas.
Datos básicos:
f’c (Kg/cm2): 210
fy (Kg/cm2): 4200
Carga Muerta (Kg/m2): 560
Carga Viva (Kg/m2): 200
Base Viga (cm): 30
Factor f1: 1.33 para transformar carga triangular a distribuida rectangular.
Factor f2: 1.20 factor del 20% que se aumenta para el sismo.
Factor f3: 10 divisor en la fórmula WL2 / 10 en cálculo de momento de viga.
35
Tabla 2.11 Prediseño de Vigas en Planta Baja
PLANTA BAJA
VIGA TRAMO ÁREA (m2)
L (m)CM
(ton/m)CV
(ton/m)CT
(ton/m)
MOM viga (kg-
cm)
H viga (cm)
1 DC 4.20 4.30 0.73 0.26 1.75 323979 18.83 CB 8.25 7.00 0.88 0.31 2.11 1035980 33.68 BA 4.20 4.30 0.73 0.26 1.75 323979 18.83 2 DC 8.82 4.30 1.53 0.55 3.68 680356 27.29 CB 19.50 7.00 2.07 0.74 5.00 2448679 51.77 BA 8.82 4.30 1.53 0.55 3.68 680356 27.29 3 DC 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525 27.95 CB 22.50 7.00 2.39 0.86 5.77 2825399 55.61 BA 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525 27.95 4 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065 53.23 BA 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 5 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065 53.23 BA 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 6 DC 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356377 19.75 CB 11.25 7.00 1.20 0.43 2.88 1412699 39.33 BA 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356377 19.75
A 12 2.25 3.00 0.56 0.20 1.35 121089 11.51 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209241 15.13 56 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 B 12 4.50 3.00 1.12 0.40 2.69 242177 16.28 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418482 21.40 56 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 C 12 4.50 3.00 1.12 0.40 2.69 242177 16.28 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418482 21.40 56 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 D 12 2.25 3.00 0.56 0.20 1.35 121089 11.51 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209241 15.13
56 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel y ETABS
36
Tabla 2.12 Prediseño de Vigas en Plantas Altas
PLANTA TIPO (2,3,4,5)
VIGA TRAMO ÁREA (m2)
L (m)
CM (ton/m)
CV (ton/m)
CT (ton/m)
MOM viga (kg-cm)
H viga (cm)
2 DC 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356376.97 19.75 CB 11.25 7.00 1.20 0.43 2.88 1412699.40 39.33 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3 DC 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525.32 27.95 CB 22.50 7.00 2.39 0.86 5.77 2825398.80 55.61 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497.39 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065.30 53.23 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 DC 9.66 4.30 1.67 0.60 4.03 745151.84 28.56 CB 17.76 7.00 1.89 0.67 4.55 2230181.45 49.41 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 DC 0.00 4.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 CB 0.00 7.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 BA 0.00 4.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
A 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 34 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 56 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 B 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 45 9.96 3.60 2.06 0.74 4.96 643222.22 26.54 56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 C 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418481.93 21.40 56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 D 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548934.62 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548934.62 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209240.96 15.13
56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel y ETABS
37
2.1.2.6 Prediseño de Columnas:
Ejemplo para Columna C3:
2.1.2.6.1 Área de Aportación:
(2.15)
(2.16)
(2.17)
2.1.2.6.2 Peso de Columna:
(2.18) (2.19)
(2.20)
2.1.2.6.3 Sección de la Columna
(2.21)
(2.22)
(2.23)
(2.24)
4 5
4 5
4 52
2
1
21
212
21
1
25,2800,565,5
00,52
00.5
2
00.5
65,52
00.7
2
30.4
22
22
mA
mL
mL
LLA
mLL
L
mLL
L
aportación
aportación
vanovano
vigaviga
"*"
"-"
"-"
*"
3-"
3-"
+ , 4 54 5
+ , 4 5 4 54 5
4 5kgW
TonW
TonkgW
WW
TonWNroLosasW
kgCVCMAW
final
total
columna
totalfinal
columnatotal
aportacióncolumna
60,13912508.182,128
82,12847,216
47,2100.2147020056025,28
08.1
"*"
"*"
""-*"
*"
3*"
3-*"
4 5
4 5
4 54 54 5 gularccmL
gularccmL
cuadradacmL
cmA
gularcAL
gularcAL
CuadradaAL
cmcf
WA
columna
columna
columna
g
gcolumna
gcolumna
gcolumna
final
g
tanRe00,6509,674.168,22962
tanRe00,4034,3808.068,22961
00,5092,4768,2296
68,22964,25210225.0
60,1391253,1
tanRe4.12
tanRe08.01
4,25'225.0
3,1
2
2
3""*"
3""*"
3"""
"-*
*"
3*"
3*"
3"
3-*
*"
38
Tabla 2.13 Prediseño Columna Crítica
COLUMNA CRÍTICA C3 DATOS ÁREA COLABORANTE
Longitud Viga Izquierda 4.30 m
Longitud Viga Derecha 7.00 m
Longitud 1er Vano 5.00 m Longitud 2do Vano 5.00 m
Lado 1 5.65 m Lado 2 5.00 m Área 28.25 m2
PESO COLUMNA Nro Losas 6.00
W columna 21470.00 Kg
21.47 T W total 128.82 T
W final 139.13 T
139125.60 Kg DIMENSIONES COLUMNA Área 2296.68 cm2
Columna Cuadrada
Lado 47.92 cm 50.00 cm
Columna Rectangular
Lado 1 38.34 cm 40.00 cm
Lado 2 67.09 cm
65.00 cm Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
39
Tabla 2.14 Prediseño Columna Menor B2
COLUMNA MENOR B2 DATOS ÁREA COLABORANTE Longitud Viga
Izquierda 7.00 mLongitud Viga
Derecha 4.30 mLongitud 1er Vano 3.00 mLongitud 2do Vano 5.00 m
Lado 1 5.65 mLado 2 4.00 mÁrea 22.60 m2
PESO COLUMNA Nro Losas 6.00
W columna 17176.00 Kg
17.18 TW total 103.06 T
W final 111.30 T
111300.48 KgDIMENSIONES COLUMNA
Área 1837.34 cm2
Columna Cuadrada
Lado 42.86 cm45.00 cm
Columna Rectangular
Lado 1 34.29 cm35.00 cm
Lado 2 60.01 cm
60.00 cmElaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
40
Tabla 2.14 Prediseño Columna Externa A5
COLUMNA EXTERNA A5 DATOS ÁREA COLABORANTE Longitud Viga
Izquierda 4.30 mLongitud Viga
Derecha 0.00 mLongitud 1er Vano 3.60 mLongitud 2do Vano 5.00 m
Lado 1 2.15 mLado 2 4.30 mÁrea 9.25 m2
PESO COLUMNA Nro Losas 6.00
W columna 7026.20 Kg
7.03 TW total 42.16 T
W final 45.53 T
45529.78 KgDIMENSIONES COLUMNA
Área 751.60 cm2
Columna Cuadrada
Lado 27.42 cm25.00 cm
Columna Rectangular
Lado 1 21.93 cm20.00 cm
Lado 2 38.38 cm
40.00 cmElaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Para la modelación en ETABS se partirá de éstas secciones de columnas.
41
2.1.3 MODELO EN PROGRAMA ETABS
!
42
Gráfico 2.8 Planta Losa Tipo
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
2.1.3.1 Combinaciones de Carga
Las combinaciones de carga que se utilizaron para el prediseño de los elementos,
son las descritas en los literales 9.2.1 los de 9.2.2 y 9.2.3 del ACI318-99,
aplicando los criterios descritos en esos artículos.
1) 1.4D + 1.7L
2) 0.75 (1.4D + 1.7L + 1.87E)
3) 0.75 (1.4D + 1.7L - 1.87E)
43
4) 0.9D + 1.43E
5) 0.9D – 1.43E
Se ha considerado las siguientes combinaciones para las vigas:
! Para flexión momentos positivos: 1ra combinación de carga.
! Para flexión momentos negativos: 2da y 3ra combinaciones de carga, que
comparadas con la 1ra, no deben ser menores.
Para las columnas, se ha considerado las siguientes combinaciones:
! Para flexo-compresión biaxial: 1ra combinación de carga.
! Para flexo-compresión biaxial: 4ta y 5ta combinaciones de carga, que
comparadas con la 1ra, no deben ser menores
2.1.3.2 Prediseño para Diseño Sísmico según ACI 318-99
Elementos sujetos a flexión, porcentajes máximos y mínimos:
dbfy
cfAs w **"
'8.0min (2.25)
dbfy
As w **"14
min (2.26)
fy
cf '8.0min "6 (2.27)
fy
14min "6 (2.28)
b66 75.0max " (2.29)
fyfy
cfb -
***
"6100
6100'185.0 06 (2.30)
025.0max "6 (2.31)
44
Elementos sujetos a flexión, dimensiones máximas y mínimas:
3.07d
bw (2.32)
cmbw 257 (2.33)
dbw *84
3 (2.34)
Resistencia Nominal y Resistencia Última:
+ ,qdbcfqMn w *#****" 59.01' 2 (2.35)
" = 0.9
cf
fyq
'*" 6 (2.36)
Elementos sujetos a Flexión y Carga Axial porcentajes máximos y mínimos:
06.001.0 88 6 (2.37)
Elementos sujetos a Flexión, dimensiones máximas y mínimas:
cmb 307
4.07h
b (2.38)
Resistencia Nominal y Resistencia Última:
10
'cfAgPu
*8 (2.39)
1Pu
Pn " (2.40)
" = 0.75 refuerzo con espirales
" = 0.70 refuerzo con estribos
45
2.1.3.3 Diagramas de Cargas y Esfuerzos
Se obtienen en el programa ETABS, se muestran los diagramas para el eje 2 a
continuación:
Gráfico 2.9 Eje 2 Carga Muerta
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
46
Gráfico 2.10 Eje 2 Carga Viva
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
47
Gráfico 2.11 Eje 2 Diagrama Axial Envolvente
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
48
Gráfico 2.12 Eje 2 Diagrama Cortante 2-2 Envolvente
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
49
Gráfico 2.13 Eje 2 Diagrama Cortante 3-3 Envolvente
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
50
Gráfico 2.14 Eje 2 Diagrama Momentos-Envolvente
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
51
Gráfico 2.15 Armadura en Pórtico de Eje 2
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
Gráfico 2.16 Deflexiones Por Sismo en X
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
52
La tabla indica los valores de las deflexiones obtenidas para la carga sísmica en
el sentido “x” (DRIFT-X) las cuales son menores a la máxima permitida que es
0,002.
00007.0
270
071058.0090501.0
infsup
"
#"
9#9"
6
6
6entrepisoh
(2.41)
Gráfico 2.17 Deflexiones Por Sismo en Y
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
La tabla indica los valores de las deflexiones obtenidas para la carga sísmica en
el sentido “y” (DRIFT-Y) las cuales son menores a la máxima permitida que es
0,002.
53
2.1.4 DISEÑO DE CIMENTACIÓN
Gráfico 2.18 Referencias Nudos de Cimentación
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
54
2.1.4.1 Fuerzas Para el Diseño de Zapatas:
Tabla 2.15 Reacciones Para Diseño de Zapatas
Story Point Load FX FY FZ MX MY MZ PLINTO
TIPO BASE 1 A1 CIMENT 3.62 -2.97 35.35 3.062 3.295 0.002 T2 BASE 2 D1 CIMENT 7.86 -4.96 94.39 4.922 7.255 0.002 T1 BASE 3 E1 CIMENT -7.93 -4.75 94.25 4.713 -7.485 0.002 T1 BASE 4 F1 CIMENT -4.09 -1.46 32.51 1.619 -3.894 0.002 T2 BASE 5 A2 CIMENT 6.41 -3.81 353.26 3.852 5.908 0.002 T4 BASE 6 D2 CIMENT 16.88 -7.52 894.19 7.39 15.357 0.002 T5
BASE 7 E2 CIMENT -11.96 -7.42 858.57 7.285-
11.128 0.002 T5 BASE 8 F2 CIMENT -9.88 -3.8 86.61 3.818 -9.292 0.002 T3 BASE 9 A6 CIMENT 3.31 9.52 51.4 -8.677 3.049 0.002 T2 BASE 10 A5 CIMENT 6.01 -3.41 440.8 3.477 5.556 0.002 T4
BASE 27 D6 CIMENT 11.7 16.05 136.68-
14.815 10.874 0.002 T1 BASE 28 D5 CIMENT 17.1 -5.67 1116.14 5.658 15.605 0.002 T5
BASE 33 E6 CIMENT -11.74 16.05 136.9-
14.825-
10.996 0.002 T1
BASE 34 E5 CIMENT -13.67 -6.44 1063.87 6.366-
12.658 0.002 T6
BASE 35 E4 CIMENT -13.81 3.72 1224.2 -3.174-
12.796 0.002 T6
BASE 38 E3 CIMENT -15.8 -1.54 1427.32 1.765-
14.641 0.002 T6 BASE 39 F6 CIMENT -3.63 8.96 51.1 -8.175 -3.431 0.002 T2 BASE 40 F5 CIMENT -10.67 -5.06 92.13 5 -10.01 0.002 T3
BASE 41 F4 CIMENT -11.44 3.19 86.7 -2.746-
10.735 0.002 T3
BASE 44 F3 CIMENT -11.86 -0.46 105.62 0.678-
11.137 0.002 T3 Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
Tabla 2.16 Reacciones Máximas Para Diseño de Zapatas
!! FX! FY! FZ! MX! MY! MZ!
PLINTO!TIPO!1! 11.7! 16.05! 136.68! "14.815! 10.874! 0.002!
PLINTO!TIPO!2! 3.62! "2.97! 35.35! 3.062! 3.295! 0.002!
PLINTO!TIPO!3! "11.86! "0.46! 105.62! 0.678! "11.137! 0.002!
PLINTO!TIPO!4! 6.01! "3.41! 440.8! 3.477! 5.556! 0.002!
PLINTO!TIPO!5! 17.1! "5.67! 1116.14 5.658! 15.605! 0.002!
PLINTO!TIPO!6! "15.8! "1.54! 1427.32 1.765! "14.641! 0.002!
Elaboración: Luis Echeverría, ETABS
55
La posición e identificación de éstos puntos se la puede observar en el plano
estructural de la cimentación.
2.1.4.2 Ejemplo de Cálculo
Para efectos de un ejemplo se calculará la cimentación para el plinto tipo 1:
2.1.4.2.1 Fuerzas para el diseño de zapatas
Fx = 11.70 KN
Fy = 16.05 KN
Mx = 14.81 KN-m
My = 10.87 KN-m
Mz = 136.68 KN-m
2.1.4.2.2 Geometría de los elementos
Zapatas:
A = 1.50 m
B = 0.80 m
e = 0.30 m
2.1.4.2.3 Peso de zapata y relleno
mD f 50.1"
KNPesozapata 41.13"
4 5 )()()()()()()( ***** HORMIGONPEDESTALPEDESTALPEDESTALZAPATAZAPATAZAPATA HBAeBAzapataPeso :-"
4 5 )()()()()()( **** PEDESTALSUELOPEDESTALPEDESTALZAPATAZAPATA hBABArellenoPeso :#"
56
2.1.4.2.4 Propiedades de la sección de diseño
(2.42)
(2.43)
(2.44)
(2.45)
(2.46)
2.1.4.2.5 Momentos adicionales
(2.47)
(2.48)
2.1.4.2.6 Esfuerzos en el suelo
(2.49)
(2.50)
(2.51)
2.1.4.2.7 Esfuerzo admisible
2/255 mKNQadm " (2.52)
+ ,m
Ac
zapata
X 75.02
""
+ ,40.0
2"" zapata
y
Bc
+ , 220.1* mBAArea zapata ""
+ , + , 4
3
06.012
*m
BAI
zapatazapata
x ""
+ , + , 4
3
23.012
*m
ABI
zapatazapata
y ""
+ , mKNFxDfM yadic ##"" 55.17*
+ , mKNFyDfM xadic ##"" 08.24*
2/45.148 mKNArea
rellenoPesozapataPesoFz"
--";
+ , + ,+ ,4 52/73.94
**mKN
I
cMMyx
I
cM
y
xyadic"
-"
+ , + , + ,+ ,4 52/906.57
**mKN
I
cMMMxy
I
cM
X
yexcentrxadicxadic"
--"
57
2.1.4.2.8 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “x”
(2.53)
(2.54)
Sin tracción:
(2.55)
(2.56)
OKQadmtraccionx <8)(sin; (2.57)
2.1.4.2.9 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “y”
(2.58)
(2.59)
Sin tracción:
(2.60)
2
2
/71.53*
/18.243*
*
mKNI
cM
A
P
mKNI
cM
A
P
I
cM
A
P
x
x
x
"#"
"-"
="
;
;
;
+ ,m
FzrellenoPesozapataPeso
MMye
yadic
x 16.0">>?
@
AAB
C
--
-"
nuloI
CM
A
PSi traccion "<D- )(sin0
*;
2
)(
)(
)(sin /60.251
2**3
)(*2mKN
eA
B
oPesorellenPesozapataFZNo
x
zap
zap
traccion "
$$%
&''(
)#
--"< ;
2
2
/54.90*
/35.206*
*
mKNI
cM
A
P
mKNI
cM
A
P
I
cM
A
P
y
y
y
"#"
"-"
="
;
;
;
+ ,m
FzrellenoPesozapataPeso
MMMxe
dadexcentricixadicxadic
y 06.0)( "
>>?
@
AAB
C
--
--"
nuloI
CM
A
PSi traccion "<D- )(sin0
*;
58
(2.61)
OKQadmtraccionx <8)(sin; (2.62)
2.1.4.2.10 Empuje pasivo “x” y “y”
= 30°
(2.63)
(2.64)
2.1.4.2.11 Punzonamiento
Pu = 136.68 KN
Recubrimiento = 0.07 m
Altura Efectiva (d) = 0.23 m
f’c = 21 MPa
(2.65)
Tabla 2.17 Dimensionamiento de Zapatas (1)
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
2
)(
)(
)(sin /85.232
2**3
)(*2mKN
eB
A
oPesorellenPesozapataFZNo
y
zap
zap
traccion "
$$%
&''(
)#
--"< ;
+ , + , KNBDfSen
SenKp pedestalSUELOx 68.19***
1
1
2
1 2 "$%
&'(
)#-
" :EE
+ , + , KNADfSen
SenKp pedestalSUELOy 49.22***
1
1
2
1 2 "$%
&'(
)#-
" :EE
14.1""columnamenorLado
columnamayorLado0
59
Tabla 2.18 Dimensionamiento de Zapatas (2)
Elaboración: Luis Echeverría
2.1.4.2.12 Tensión ficticia de contacto
(2.66)
(2.67)
(2.68)
(2.69)
OK
2.1.4.2.13 Estabilidad
Eje X:
(2.70)
(2.71)
(2.72)
2/90.113)*(
mKNLL
Puqu
yx
""
12/)/1000(*´****75.0* 2/1 mnKncfdFYAquPu o 8#
KNAquPu o 66.102* "#
KNmnKncfdFY 17.31812/)/1000(*´****75.0 2/1 "
+ , + , mKNMMMxActuanteVolteo excentrxadicxadic #"--" 27.9
+ , + , mKNDf
KprellenoPesozapataPesoFz
AsistenteVolteo xzapata #"-$$%
&''(
) --" 44.143
3*
2*Re
48.15Re
""AatuanteVolteo
sistenteVolteoF
60
OK
OKDfF
<7
<7
5.148.15 (2.73)
Eje Y:
(2.74)
(2.75)
(2.76)
OK
OKDfF
<7
<7
5.190.2 (2.77)
2.1.4.2.14 Armaduras en cimentación
Mux superior:
(2.78)
(2.79)
(2.80)
0<No
mKNMux #" 00.0sup
Mux inferior:
(2.81)
(2.82)
(2.83)
+ , mKNMMyActuanteVolteo yadic #"-" 42.28
+ , + , mKNDf
KprellenoPesozapataPesoFz
BsistenteVolteo yzapata #"-$$%
&''(
) --" 50.82
3*
2*Re
90.2Re
""ActuanteVolteo
sistenteVolteoF
2/54.90)(*
mKNyI
CM
A
P"#
0)(*
F# yI
CM
A
PSi
>?
@AB
C$%
&'(
) #$%
&'(
) #$%
&'(
) #<2
)()(*
2
)()(*)(*)(
**5.1
2
1 pedBzapApedBzapBzapAy
I
CM
A
PSi
2/35.206)(*
mKNyI
CM
A
P"-
0)(*
D- yI
CM
A
PSi
61
mKNMu x #" 03.30inf
Muy superior:
(2.84)
(2.85)
(2.86)
0<No
mKNMu y #" 00.0sup
Muy inferior:
(2.87)
(2.88)
(2.89)
0<No
mKNMu y #" 14.44inf
2/03.302
)()(*
2
)()(*)(*)(
**5.1
2
1mKN
pedBzapApedBzapBzapAy
I
CM
A
PSi ">
?
@AB
C$%
&'(
) #$%
&'(
) #$%
&'(
) #<
2/71.53)(*
mKNxI
CM
A
P"#
0)(*
F# xI
CM
A
PSi
>>?
@
AAB
C$%
&'(
) #$%
&'(
) #<2
2
)()(*)(*)(
**5.1
2
1 pedAzapAzapBx
I
CM
A
PSi
2/18.243)(*
mKNxI
CM
A
P"-
0)(*
D- xI
CM
A
PSi
>>?
@
AAB
C$%
&'(
) #$%
&'(
) -<2
2
)()(*)(*)(
**5.1
2
1 pedAzapAzapBx
I
CM
A
PSi
62
Cuantía de Refuerzo:
#x superior:
(2.90)
(2.91)
(2.92)
0018.0sup "x6 (2.93)
#x inferior:
(2.94)
(2.95)
(2.96)
(2.97)
0029.0inf "x6
2.2 DISEÑO HIDROSANITARIO:
2.2.1 SISTEMA DE AGUA POTABLE
El trabajo se basa en el método más utilizado para el cálculo de las redes de
distribución interior de agua, que es el denominado Método de los gastos
0018.0sup)(0(sup) "<" xMuySi 6
0018.0'*sup*)(*9.0*
(sup)211*
'85.0sup)(
2F
##"
cfdzapB
Muy
fy
cfxSi
16
00.0'*sup*)(*9.0*
(sup)211*
'85.0sup)(
2"
##"
cfdzapB
Muy
fy
cfxSi
16
0018.0inf)(0(inf) "<" xMuySi 6
mKNMuy #" 137.44(inf)
0018.0'*inf*)(*9.0*
(inf)211*
'85.0inf)(
2F
##"
cfdzapB
Muy
fy
cfxSi
16
0029.0'*inf*)(*9.0*
(inf)211*
'85.0inf)(
2"
##"
cfdzapB
Muy
fy
cfxNo
16
63
probables, creado por Roy B. Hunter, que consiste en asegurar a cada aparato
sanitario un número de “unidades de gasto” determinadas experimentalmente.
2.2.2 CONSIDERACIONES DE DISEÑO
2.2.2.1 Delineamiento de Redes
Consiste en delinear el recorrido de las tuberías desde la conexión domiciliaria
hasta cada uno de los ambientes que contienen servicios sanitarios. Para ello se
debe considerar:
! Los tramos horizontales pueden ir por los muros o contrapisos de acuerdo
a que los aparatos sanitarios descarguen por el muro o por el piso
respectivamente.
! Al ir por los muros se hace economía en el recorrido de tuberías y
accesorios, pero se tiene la desventaja que hay que picar las paredes y
efectuar pases en los vanos de las puertas y pasadizos.
! El ir por el piso resulta ventajoso cuando se debe efectuar una reparación,
pues es más económica y fácil cambiar las baldosas del piso que las
baldosas de las paredes.
! Los tramos verticales deber ir preferentemente en ductos, con una
separación mínima de 0.15 m de las tuberías de agua caliente y de 0.20 m
de las montantes de aguas negras y de lluvia (distancia medida entre sus
generatrices más próximas).
! En lo posible debe evitarse cruzar elementos estructurales.
! Debe procurarse formar circuitos porque así se obtiene una mejor
distribución de la presión y se pueden ubicar adecuadamente las válvulas
de interrupción que permitan efectuar reparaciones sin paralizar todo el
servicio.
! Al ingreso del predio es necesario colocar una válvula de interrupción
después del medidor.
! Las tuberías de aducción e impulsión deben llevar una válvula de retención.
64
! En los tramos horizontales las tuberías de agua fría deben instalarse
siempre debajo de las de agua caliente y encima de las de desagüe, a una
distancia no menor de 0.10 m entre sus superficies externas.
! Al ingreso de cada ambiente debe instalarse en lo posible una válvula.
! Al delinearse las redes de desagüe exteriores en el primer piso de debe
tener presente que las cajas de registro estén ubicadas en forma tal que
puedan ser revisadas cómodamente, sin causar molestias ni dañar la
estética.
2.2.2.2 Graficación de las Redes de Agua y Desagüe
La graficación de redes se efectúa sobre un plano de planta a escala 1/50, donde
se hará resaltar las redes de agua y desagüe, quedando en segundo plano la
distribución arquitectónica; generalmente en este plano se obvian muchos detalles
que aparecen en los planos arquitectónicos (puertas, mobiliario, etc.). El tamaño
de la lámina depende del proyecto arquitectónico.
Las redes de agua se grafican de menor grosor que las de desagüe
(generalmente a la mitad del grosor). Para el dibujo de cisternas y tanques
elevados (cortes) se emplean escalas de 1/20 ó 1/25.
2.2.2.3 Dibujos Isométricos
Una vez graficada la red de agua y desagüe se procede a dibujar su isometría
(ángulo de 30º); a veces se sugiere dibujarlo a escala de 1/50.
2.2.2.4 Cálculo de Tuberías
Para el cálculo de tuberías es necesario considerar lo siguiente:
! Presión en la red pública en el punto de conexión del servicio, puede variar
entre 14 y 21 mH2O pero en edificios de hasta 3 pisos la presión más
recomendable debe estar entre 21 y 35 mH2O.
! Altura estática entre la tubería de la red de distribución pública y el punto
de entrega en el edificio.
65
! Pérdida de carga en tuberías y accesorios.
! Pérdida de carga en el medidor, depende del diámetro del medidor siendo
recomendable que sea menor del 50% de la carga disponible.
! Presión de salida en el aparto: se debe considerar un mínimo 3.5 m en la
descarga del aparato de grifo o válvula normal y 7 m en los aparatos con
válvula fluxométrica. Se exceptúan las instalaciones para edificaciones
económicas de tipo mínimo o populares en las que se acepta una presión
de 2 m con aparatos de grifo o válvula normal. Si se usan calentadores a
gas, se recomienda que la presión mínima a la salida de la ducha sea de 5
m.
! Presión máxima en la tubería: se recomienda 50 m.
2.2.2.5 Cálculo de las Redes de Distribución de Agua
El método más utilizado para el cálculo de las redes de distribución interior de
agua es el método de Roy B. Hunter o de los gastos probables.
Este método se basa en la aplicación de la teoría de las probabilidades para el
cálculo de los gastos. Específicamente consiste en asegurar a cada aparato
sanitario un número de “unidades de gasto” determinadas experimentalmente.
La “unidad de gasto” es la que corresponde a la descarga de un lavamanos
común que tiene una capacidad de 28 litros, el cual descarga en un minuto; es un
valor adimensional.
Este método considera que cuanto mayor es el número de aparatos sanitarios, la
proporción de uso simultáneo disminuye, por lo que cualquier gasto adicional que
sobrecargue el sistema rara vez se notara; mientras que si se trata de sistemas
con muy pocos aparatos sanitarios, la sobrecarga puede producir condiciones
inconvenientes de funcionamiento.
66
Para estimar la máxima demanda de agua en un edificio debe tenerse en cuenta
si el tipo de servicio que van a prestar los aparatos es público o privado, en éste
caso es privado.
! Aparatos de uso privado: cuando los baños son de uso privado existen
menores posibilidades de uso simultáneo.
! Aparatos de uso público: cuando se encuentran ubicados en baños de
servicio público, es decir que varios aparatos pueden ser utilizados por
diferentes personas simultáneamente.
Al aplicarse el método debe tomarse en cuenta si los aparatos son de tanque o de
válvula, pues tienen diferentes unidades de gasto.
Una vez calculada el total de unidades de gasto, se podrán determinar “los gastos
probable” para la aplicación del Método Hunter.
2.2.2.5.1 Criterios Para el Cálculo:
! Los diámetros de las tuberías de distribución se calcularán con los gastos
probables obtenidos según el número de unidades de gasto de los
aparatos sanitarios para servir.
! La presión mínima en la salida de los aparatos sanitarios será de 3.5 m,
salvo aquellos equipados con válvulas semi-automáticas o equipos
especiales en los que la presión estará dada por las recomendaciones de
los fabricantes, aproximadamente entre 7 y 10.5 m.
! Para el cálculo de las tuberías de distribución, la velocidad mínima será de
0.6 m/s, y la velocidad máxima según tablas.
! La presión estática no será superior a 35 m para evitar los ruidos molestos
y el deterioro de la red.
67
2.2.2.5.2 Procedimiento de Cálculo
! Efectuar un isométrico de la red de agua identificando cada punto de
entrega a un aparato o grupo de aparatos sanitarios.
! Ubicar el punto más desfavorable que debe tener presión mínima; siendo
este el más alejado horizontalmente y el más elevado con respecto a la
cota de la red pública.
! Ubicar el tramo más desfavorable y calcular para él, las unidades de gasto
(unidades Hunter) sumando progresivamente de arriba hacia abajo hasta el
punto inicial del tramo.
! Determinar el o los gastos probables para el tramo.
! Calcular la pérdida de carga disponible para el punto más desfavorable.
! Asumir diámetros y con los gastos respectivos obtener las pérdidas de
carga parciales.
! Verificar que la suma de pérdidas de carga parciales sea menor que la
pérdida de carga disponible para aceptar los diámetros asumidos.
2.2.2.6 Servicio de Agua Caliente
Los sistemas de abastecimiento de agua caliente están constituidos por un
calentador con o sin tanque acumulador, una canalización que transporta el agua
hasta la toma más alejada y a continuación una canalización de retorno que
devuelve al calentado el agua no utilizada (esta tubería no es requerida en
pequeñas instalaciones).
De esta manera se mantiene una circulación constante y el agua caliente sale
enseguida por el artefacto, sin necesidad de dar primero salida al agua enfriada
que habría permanecido en la conducción si no existiera el escape del conducto
de retorno.
Los tubos de cobre son los más aconsejables en las instalaciones de agua
caliente, aunque los más usados son los de plástico CPVC.
68
2.2.2.7 Redes de Desagüe y Ventilación
El sistema integral de desagüe deberá ser diseñado y construido en forma tal que
las aguas servidas sean evacuadas rápidamente desde todo aparato sanitario,
sumidero u otro punto de colección hasta el lugar de descarga, con velocidades
que permitan el arrastre de las materias en suspensión, evitando obstrucciones y
depósitos de materiales fácilmente putrescibles.
El sistema deberá prever diferentes puntos de ventilación, distribuidos de tal
forma que impidan la formación de vacíos o alzas de presión que pudieran hacer
descargar las trampas o introducir malos olores a la edificación.
Las edificaciones situadas donde exista un colector público de desagüe, deberán
tener obligatoriamente conectadas sus instalaciones domiciliarias de desagüe a
dicho colector. Esta conexión de desagüe a la red pública se realiza mediante
caja de albañilería o buzón de dimensiones y de profundidad apropiada.
El diámetro del colector principal de desagüe de una edificación debe calcularse
para las condiciones de máxima descarga.
2.2.2.8 Metodología
Se deberá calcular el diámetro según el siguiente procedimiento:
1. Se contabilizarán las piezas sanitarias que sirve cada tramo y se asignarán
los caudales dados en la tabla (2.19).
2. Con el número de piezas sanitarias se entrará al gráfico correspondiente
para el cálculo del coeficiente de simultaneidad (gráfico 2.19), el cual se
multiplicará por el caudal total y se obtendrá el caudal máximo instantáneo.
3. Determinar la presión disponible en la pieza sanitaria más desfavorable, la
cual se obtendrá restando de la presión de servicio (presión de la red
pública o presión mínima del equipo hidroneumático), la altura de posición
de la pieza sanitaria.
69
4. Calcular el diámetro fijando la velocidad máxima de la tabla (2.20) y
determinar la pérdida de carga parcial hasta la pieza más desfavorable,
mediante el uso de la fórmula (2.98), la cual se irá acumulando cada tramo.
5. El total de las pérdidas de carga se obtiene al sumar las pérdidas de carga
acumuladas más la pérdida de carga localizada (10% de la pérdida de
carga acumulada).
6. Restar el total de las pérdidas de carga de la presión disponible en el tramo
y compararlo con las presiones mínimas de la tabla (2.19). Si el resultado
no es satisfactorio, cambiar el diámetro y volver al ítem 4.
La fórmula para obtener las pérdidas de carga depende del tipo de material,
fórmula (2.98).
85,1
63,2280$%
&'(
)"CD
QJ (2.98)
Donde:
Q = caudal (m3/seg )
V = velocidad media ( m/seg ) =Q/A
C = Coeficiente de fricción ( Depende del material )
D = Diámetro de la tubería ( m )
J = Pérdida de carga ( m /m )
Tabla 2.19 Caudales y Presiones Mínimas para Piezas Sanitarias
Piezas Sanitarias
Diámetro Mínimo (pulg)
Presión Mínima (m)
Caudal Q (lt/s)
Inodoro tanque ½” 5 0.10 Inodoros de flux 1” 14 1.50 Lavabos ½” 2 0.15 Duchas ½” 2 0.20 Lavachatas 1” 2 0.30 Fregadero de Cocina
½” 7 0.20
Llaves de manguera
½” 7 0.25
Urinarios ¾” 10 0.30 Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
70
Tabla 2.20 Velocidades Máximas para Tuberías de AAPP
Diámetro (pulg) Velocidad Máxima (m/s)
½” 1.60
¾” 1.95
1” 2.25
1 ¼” 2.50
1 ½” 2.75
2” 3.15
2 ½” 3.55
3” 3.85
4” o mas 4.00
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
Gráfico 2.19 Coeficiente de Simultaneidad “K”
!
Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias
71
3 CAPÍTULO III
PRESUPUESTO DEL PROYECTO
3.1 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS:
El presupuesto de una obra, determina la cantidad de dinero necesaria para
llevarlo a cabo.
Existen diferentes maneras de realizarlo, depende del fin que se pretenda, pues
puede ser un proyecto en el que no se requiera recibir un beneficio económico
sino únicamente el bien material como por ejemplo la construcción de una casa
familiar donde no es necesario hacer un análisis de precios unitarios al detalle,
por el contrario, este presupuesto aproximado no basta cuando el estudio se hace
como base para financiar la obra, o cuando el constructor la estudia al preparar su
proposición, entonces hay que detallar mucho en las unidades de medida y
precios unitarios, tomando en cuenta para estos últimos no sólo el precio de los
materiales y mano de obra, sino también las circunstancias especiales en que se
haya de realizar la obra. Esto obliga a penetrar en todos los detalles y a formar
precios unitarios partiendo de sus componentes.
3.1.1 CARACTERÍSTICA DE LOS COSTOS
Costo es el precio que se aplica a los bienes que se pueden aumentar a voluntad.
Se fundan en las estimaciones de valor de las partes del mercado. Constituyen un
punto importante de partida para la valoración de las mercancías por parte de la
oferta.
Para lograr un congruente y óptimo aprovechamiento en el análisis de precios
unitarios (APU), es necesario desglosar el costo por sus integrantes los cuales se
dan en el diagrama general de balance de una obra.
El diagrama general de balance de obra presupone el inicio, lo cual puede ser un
proyecto de investigación, un proyecto para construcción o un servicio.
72
Dado a que el análisis de un costo es, en forma genérica la evaluación de un
proceso determinado, sus características serán:
1. El análisis de costo es aproximado: El no existir dos procesos constructivos
iguales, el intervenir la habilidad personal del operario, y el basarse en
condiciones "promedio" de consumos, insumos y desperdicios, permite
asegurar que la evaluación monetaria del costo, no puede ser
matemáticamente exacta.
2. El análisis de costo es específico: Por consecuencia, si cada proceso
constructivo se integra basándose en sus condiciones periféricas de
tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser genérico.
3. El análisis de costo es dinámico: El mejoramiento constante de materiales,
equipos, procesos constructivos, técnicas de planeación, organización,
dirección, control, incrementos de costos de adquisiciones,
perfeccionamiento de sistemas impositivos, de prestaciones sociales,
etcétera, permite recomendar la necesidad de una actualización constante
de los análisis de costos.
4. El análisis de costo puede elaborarse inductiva o deductivamente: Si la
integración de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los
hechos se infiere el resultado, se estará analizando el costo de manera
inductiva. Si a través de razonamiento se parte del todo conocido, para
llegar a las partes desconocidas, se estará analizando el costo de manera
deductiva.
5. El costo está precedido de costos anteriores y éste a su vez es integrante
de costos posteriores: En la cadena de procesos que definen la
productividad de un país, el costo de un concreto hidráulico por ejemplo, lo
constituyen los costos de los agregados pétreos, el aglutinante, el agua
para su hidratación, el equipo para su mezclado, etcétera, este agregado a
su vez, se integra de costos de extracción, de costos de explosivos, de
73
costos de equipo, etcétera, y el concreto hidráulico puede a su vez, ser
parte del costo de una cimentación, y ésta de una estructura, y ésta de un
conjunto de edificios y éste de un plan de vivienda, etcétera.
Existen los costos indirectos y los costos directos.
3.1.1.1 Costos Indirectos
Aquellos gastos que no pueden tener aplicación a un producto determinado. Es la
suma de gastos técnico–administrativos como lo son el pago a Profesionales,
gastos administrativos, financieros y por publicidad y ventas, necesarios para la
correcta realización de cualquier proceso productivo. Guardan directa relación con
los costos directos Se dividen en:
1. Costo indirecto de operación: Es la suma de gastos que, por naturaleza
intrínseca, son de aplicación a todas las obras efectuadas en un tiempo
determinado, ejercicio fiscal o año fiscal, año calendario, etc.
2. Costo indirecto de obra: Es la suma de todos los gastos que, por su
naturaleza intrínseca, son aplicables a todos los conceptos de una obra en
especial.
3.1.1.2 Costos Directos
Aquellos gastos que tienen aplicación a un producto determinado. El costo directo
se define como la suma de materiales, mano de obra y equipo necesario para la
realización de un proceso productivo. Se dividen en:
1. Costo directo preliminar: Es la suma de gastos de material, mano de obra y
equipo necesarios para la realización de un subproducto.
2. Costo directo final: Es la suma de gastos de material, mano de obra, equipo
y subproductos para la realización de un producto
74
Para la elaboración del costo directo, se procede como a continuación se ha
descrito:
1. Planos y especificaciones: Es el punto de partida para la elaboración del
costo directo, para llegar al precio unitario y finalmente al presupuesto, se
deben estudiar cuidadosamente todos los planos de cortes, isométricos,
equipos, estructurales, instalaciones y de fachadas, así como las
especificaciones que en ellos se proponen. Entre más detallados estén los
planos, se tiene una mayor oportunidad de obtener el costo directo más
preciso y, por ende, un presupuesto acertado.
2. Determinación de los conceptos de obra: Del estudio anterior se deduce el
tipo de obra de que se trata para hacer una apreciación de las partidas y
conceptos que en ella puedan intervenir. El estudio anterior sirve también
para determinar el alcance de cada uno de los conceptos de obra, es decir,
de acuerdo al procedimiento constructivo, es posible delimitar el alcance
del concepto de obra, esto es, que incluye y que no se incluye. Por otra
parte, el establecimiento de estos conceptos permiten realizar las
correcciones necesarias, tanto a las especificaciones como a los mismos
alcances de éstas para adaptarse correctamente a la obra en cuestión,
entre más clara sea la especificación y más definidos sus alcances, se
tendrá una mejor herramienta para efectuar los análisis correspondientes.
3. Lista de materiales: Del estudio de los planos se obtiene la lista de
materiales fijos, es decir, aquellos materiales que serán instalados y
quedarán permanentes en la obra; del estudio de las especificaciones se
obtiene la clase de material requerido; también este estudio permite
determinar el volumen de materiales de consumo necesario para realizar la
instalación de los materiales permanentes.
4. Cuantificación de conceptos: Para la realización de esta actividad es
necesario seguir un método que permita cuantificar los conceptos en una
75
forma ordenada y precisa, así como verificar en forma directa las
cantidades de obra obtenidas.
5. Maquinaria y equipo: El análisis de los planos y especificaciones también
permiten determinar el procedimiento constructivo a seguir y, por lo tanto,
se puede determinar la maquinaria y equipo necesario para el desarrollo de
la obra en cuestión, esto obliga a determinar los costos horarios de la
maquinaria y equipo que intervendrán en la obra y que formarán parte del
costo directo.
El análisis de precios unitarios para éste proyecto se realizará con el programa
ARES, el cual tiene como base los datos de la Cámara de la Construcción.
A continuación se muestra un ejemplo del análisis de precio unitario de un rubro,
muy importante en una obra de construcción y éste proyecto: Se realizó un
análisis de precios unitarios con los salarios establecidos por la Contraloría
General Del Estado y otro usando los salarios reales que manejan distintas
constructoras.
La totalidad de los precios unitarios se encuentran en el CD adjuntado en la
presente Tesis.
76
ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS PROYECTO : Proyecto Inmobiliario Ed. Lucpie PROVINCIA : Pichincha FECHA : 01/11/2012 CANTóN : Quito PROPONENTE : Luis Alberto Echeverría Álava PARROQUIA : PROPIETARIO : Piedad Hidalgo de Echeverría SECTOR : Batán Alto
RUBRO : HORMIGóN EN LOSAS ALIVIANADAS UNIDAD : M3 ESPECIFICACIóN :
Equipo
Descripción Horas-Equipo Costo/Hora Subtotal HERRAMIENTA MENOR 1,00 1,76 1,76 ELEVADOR 1,00 3,06 3,06 VIBRADOR 1,00 1,00 1,00 CONCRETERA 1 SACO 1,00 2,10 2,10 SUBTOTAL A 7,92
Mano de Obra
Descripción Categoría Horas-Hombre Sal.Real/Hora Subtotal PEÓN I 9,00 2,60 23,40 ALBAÑIL III 5,00 2,75 13,75 MAESTRO DE OBRA IV 0,50 3,25 1,63 SUBTOTAL B 38,78
Material
Descripción Unidad Cantidad Precio Unitario Subtotal AGUA M3 0,22 3,40 0,75 CEMENTO SACO 7,00 6,50 45,50 ARENA M3 0,65 9,00 5,85 RIPIO M3 0,95 8,00 7,60 SUBTOTAL C 59,70
Transporte
Descripción Unidad Cantidad Precio Transp. Subtotal AGUA M3 0,22 0,00 0,00 CEMENTO SACO 350,00 0,00 0,00 ARENA M3 0,65 4,00 2,60 RIPIO M3 0,95 4,00 3,80 SUBTOTAL D 6,40
COSTO DIRECTO (E) => A + B + C + D = E 112,79 COSTO INDIRECTO (F) => 10.00 % 12,34 PRECIO UNITARIO (G) => E + F = G 125,13
OBSERVACIONES :
77
3.2 PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE LA OBRA
En todo proyecto de construcción, el realizar una programación y un seguimiento
de la obra, es de fundamental importancia pues de ésta forma se conocen, los
tiempos necesarios para terminar cada etapa o parte del proyecto, la cantidad de
material y mano de obra que se requerirá en distintas etapas del proyecto y lo
más importante que es el capital necesario para que el proyecto avance sin
inconvenientes de tipo económico.
Una vez realizado el análisis de precios unitarios, la determinación del volumen de
obra y todas las revisiones de precios, el establecer el programa de ejecución es
primordial.
Por programa de ejecución se entiende la distribución del total de la construcción
dentro de un cierto lapso de tiempo, que por lo general lo fija el cliente, y
constituye uno de los requisitos a que se a de ajustar la propuesta del constructor.
Del plazo fijado para la construcción se deduce la cantidad de obra que debe
hacerse diariamente, y de aquí el sistema de ejecución, el orden de sucesión de
los diferentes trabajos parciales, tamaño y clase de equipo y maquinaria
necesarias, importancia de las instalaciones auxiliares, etc. Sólo cuando se ha
adquirido en esta forma una visión de conjunto de la obra a ejecutar puede
pasarse al estudio detallado de las diversas unidades.
Cuando se proyecta el empleo de máquinas en la ejecución de las obras,
conviene al hacer el programa de ejecución enterarse bien de los plazos de
entrega, pues son decisivos para el inicio de la obra.
La programación, de fechas, o cronológicas, desempeña un papel principal en la
ejecución de obras. Para obtener un programa confiable, debe dividirse al
proyecto en sus actividades constituyentes. Luego se estima la duración de las
actividades y se ordenan en su secuencia tecnológica para que formen una red a
partir de la cual se obtiene el programa.
78
Existen varios métodos para construir la red, incluyendo el método de la ruta
crítica, el método de diagramación de precedencias, y la técnica de revisión y
evaluación de programas.
El método de la ruta crítica es un sistema de construcción de una red lógica que
presenta un método que permite planear un proyecto. La planeación global de un
proyecto complicado requiere un ajuste adicional de la red para que proporcione
un sistema de proyecto para la administración.
Una consideración adicional que se tiene que tomar en cuenta, junto con la
programación cronológica y la planeación es la de los recursos que se usarán
para lograr la terminación oportuna de un proyecto. Se requiere hacer una
estimación de cuáles son los recursos necesarios y cuántos y cuándo se los
necesita.
Es importante considerar en la programación, el tiempo de desarrollo de cada uno
de los componentes del programa contra los costos relacionados estimados, tanto
para la erogación como para la obtención del cobro sobre los avances de obra.
3.2.1 CONCEPTOS BÁSICOS PARA LA PROGRAMACIÓN
! Proyecto: Es una secuencia de eventos con un principio y un fin, dirigidos a
alcanzar un objetivo dentro de parámetros establecidos: tiempo, costos,
recursos.
Un proyecto típico se compone de las siguientes partes: actividades o
tareas, hitos y recursos.
! Gestionar un Proyecto: Significa, hacer un seguimiento del estado de las
tareas, ver si se cumplen de acuerdo a lo planeado y realizar ajustes para
cumplir con el objetivo.
79
3.2.2 PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO
Para la programación de un proyecto se realiza con la finalidad de organizar y
administrar recurso. Se definen cuatro etapas:
1. Definición del proyecto
2. Creación del plan del proyecto
3. Seguimiento y mantenimiento del plan
4. Cierre del proyecto
3.2.2.1 Definición del Proyecto Consiste en conocer el objetivo y las actividades necesarias para alcanzarlos,
determinar los recursos disponibles (personas, equipos, etc.); determinar los
límites de la programación (plazos, hitos y fechas).
3.2.2.2 Creación del Plan Consiste en definir cuántas y cuáles son las tareas que deben realizarse:
1. Recopilación de la información
2. Lista de tareas o actividades
3. Estimaciones de tiempo
4. Ordenamiento de tareas: paralelamente y secuencialmente
5. Dependencia entre tareas
6. Duración y fecha de fin del proyecto
7. Adicional: costos y recursos
3.2.2.3 Seguimiento
1. Ejecutar el plan
2. Seguir el progreso y determinar problemas imprevistos
3. Comparar periódicamente las estimaciones originales con lo real
3.2.2.4 Cierre del Proyecto
1. Terminada la ejecución del proyecto, comparar el plan original con el real
2. Analizar las diferencias
3. Deducir consecuencias y experiencias para proyectos futuros
80
3.2.3 PARTES DE UN PROYECTO
1. Actividades o tareas
2. Hitos (puntos de referencia)
3. Recursos
3.2.4 PROCEDIMIENTOS PARA PROGRAMAR
1. Diagrama de Gantt
2. Diagrama de Redes
3.2.4.1 Diagrama de Gantt
Indica cuándo están previstas las tareas. Las tareas se representan por barras
horizontales, las cuales se sitúan en una escala de tiempo. La longitud de la barra
está dada por la duración de la tarea.
3.2.4.2 Diagrama de Redes
Indica la relación e interdependencia entre tareas. Se identifica las tareas críticas
y la ruta crítica.
3.2.4.2.1 Tarea Crítica
Una tarea es crítica, cuando su retraso provoca un retraso en la finalización del
proyecto.
3.2.4.2.2 Ruta Crítica
La ruta crítica es la unión de las tareas críticas. Para determinar una ruta crítica,
se tiene el Método del Camino Crítico (CPM), usado en ingeniería civil y es un
método determinístico que considera tiempos fijos. Existe también el Método Pert
(Project Evaluation and Review Technique) que es un método probabilístico que
considera tiempos esperados.
La herramienta que se ha usado para realizar éste análisis es el programa de
Microsoft Project Office, se ha adjuntado la planificación de la obra en los Anexos.
81
4 CAPÍTULO IV
ANÁLISIS ECONÓMICO DEL PROYECTO
El objetivo de un proyecto es organizar y presentar los antecedentes necesarios
para justificar una inversión. Es por eso que para conocer si el proyecto
inmobiliario del “Edificio Lucpie” es rentable y conveniente, se realizará un análisis
económico.
Un análisis económico de un proyecto, lo conforman cinco estudios principales:
1. Estudio de Mercado
2. Estudio Técnico
3. Estudio Financiero
4. Evaluación: Financiera, económica y social.
5. Organización y Ejecución
El orden en que se ha enumerado las partes del proyecto responde a una
secuencia lógica. Por existir una interdependencia entre éstas partes, el estudio
del proyecto se lo puede realizar en forma simultánea por varias partes.
4.1 ESTUDIO DE MERCADO
Esta parte se refiere al estudio de la oferta y demanda de bienes o servicios del
proyecto en estudio. Se trata de determinar la cantidad del producto que va a ser
demandado (para éste caso, número de departamentos y su tamaño), determinar
cuánto se debe producir, a qué precio, especificando las características del
producto y abordando los problemas de comercialización, materias primas, etc.
Se lo puede considerar como la parte sustancial del proyecto. Un buen trabajo en
ésta parte, permitirá desarrollar eficientemente todos los demás estudios; técnico,
financiero y de la evaluación del proyecto.
82
Antes de iniciar el estudio de un proyecto, es conveniente tener una idea general
del tamaño del mercado. Si la demanda potencial se presenta mayor que la
oferta, es posible empezar a ver la factibilidad de llevar a delante el proyecto.
Algunos proyectos no se culminan, porque el mercado no cubre lo proyectado.
El objetivo o finalidad de un estudio de mercado, es estimar con la máxima
aproximación posible la cantidad de bienes o servicios, que la comunidad está
dispuesta a adquirir a un precio y en un período determinado de tiempo
(demanda).
4.2 ESTUDIO TÉCNICO
Una vez que se ha determinado los aspectos de mercadeo, se debe analizarlos
con profundidad y objetividad con el fin de extraer de ellos los parámetros y juicios
técnicos necesarios que determinen el tamaño requerido para atender la
demanda que se ha definido (tamaño del proyecto), el lugar donde se instalará
(ubicación del proyecto), características de la maquinaria, mano de obra, proceso
de producción que se empleará (ingeniería del proyecto) y cuales serán los
ingresos que se generarán.
4.2.1 TAMAÑO DEL PROYECTO
Determina la máxima capacidad de producción que a de producirse de
conformidad con la demanda del mercado.
Se deben considerar los siguientes factores:
1. Las reducciones en costos unitarios de operación debidas a los
incrementos en los volúmenes de productos o servicios que se ofrece
(economía de escala)
2. El monto total destinado a la compra de equipo, material, así como a la
construcción o renta de instalaciones
83
3. Características de la mano de obra y su relación con el volumen de obra o
capacidad instalada
4. Tecnología de producción y su aportación a la eficiencia en el uso de la
capacidad instalada o equipos a utilizarse
4.2.2 LOCALIZACIÓN
Determinación de un sitio óptimo para el proyecto, que será aquel que permita
obtener una máxima producción y rentabilidad.
Para iniciar la parte correspondiente a la localización del proyecto, es necesario
que se defina lo siguiente:
1. Características que se requiera del terreno (superficie, plano, a desniveles)
2. Requerimientos de infraestructura socio-económica de la ciudad o sector
3. Requerimientos de infraestructura de servicios del terreno a localizar
Para la ubicación final del proyecto, se hace un enfoque cualitativo y uno
cuantitativo.
4.2.2.1 Enfoque Cualitativo
4.2.2.1.1 Infraestructura Socio Económica
1. Disponibilidad de medios de transporte
2. Disponibilidad de servicios a la comunidad (escuelas, hospitales, bancos,
etc)
3. Disponibilidad de centros recreativos
4. Facilidades para la construcción
5. Condiciones climatológicas
84
6. Contaminación ambiental
7. Ambiente laboral
8. Ambiente social
4.2.2.1.2 Infraestructura de Servicios
1. Características del terreno
2. Disponibilidad de los servicios básicos (agua, luz, teléfono, internet,
alcantarillado, etc)
3. Distancia a una calle o carretera principal
4. Tipo de camino de acceso al terreno (pavimentado, empedrado, afirmado,
etc)
Al final de estas calificaciones, se tiene una evaluación objetiva del terreno en
función de las características y de la ciudad a la que pertenece.
4.2.2.2 Enfoque Cuantitativo
El análisis cuantitativo será la comparación del costo de cada terreno en función
de:
1. Costo de la adquisición del terreno
2. Costo de construcción de servicios necesarios (construir pozos,
alcantarillado, líneas eléctricas y telefónicas, etc)
4.2.3 INGENIERÍA
Determinación de las características del proceso de producción que exige el
proyecto de inversión, así como determinar el tipo de maquinaria y mano de obra
requerida.
85
4.2.4 COSTOS
Surge como conclusión del estudio técnico, consiste en distribuir los costos de la
inversión física y los de la operación del proyecto, en términos totales y unitarios.
4.2.5 INGRESOS
Determinación de los ingresos que generará el proyecto, durante la vida útil del
mismo. En un proyecto de tipo inmobiliario, los ingresos están dados por la venta
de los departamentos o casas, así como por la venta de servicios
complementarios como son el arrendamiento de oficinas, bodegas, venta de
garajes, etc)
4.3 ESTUDIO FINANCIERO
Éste estudio señalará las necesidades totales de capital para las inversiones, las
mismas que deben estar desglosadas en Inversiones Fijas y Capital de Trabajo.
También debe mostrar un resumen, las fuentes de los recursos financieros que se
utilizarán y su distribución en los diversos usos que comprende el proyecto.
El estudio debe ofrecer la siguiente información:
! La magnitud de los recursos financieros que requiere la inversión del
proyecto
! Definición de la situación económica de la empresa en el futuro
! Los montos y la definición de las entidades crediticias a las que se les
solicitarán los préstamos del dinero necesario para complementar la
inversión total del proyecto
! Establecer la manera como repercutirán los préstamos en la situación
financiera de la empresa
! El comportamiento de las ventas en el futuro para que aseguren el ingreso
necesario para el buen funcionamiento de la empresa
! Definición de las ventas en los primeros años
86
4.3.1 INVERSIONES DEL PROYECTO
Se los agrupa en dos grandes grupos:
1. Los requeridos para la instalación, construcción del proyecto o el montaje
del mismo, llamadas Inversiones Fijas y que más tarde se convertirá en el
Activo Fijo de una Empresa.
2. Los recursos financieros que se necesitan para la etapa de funcionamiento
del proyecto, llamado Capital de Trabajo o de operación.
4.3.2 CAPITAL DE TRABAJO
Son los recursos necesarios que deben estar disponibles en una empresa, para la
operación normal del proyecto durante el inicio de su funcionamiento. Constituye
una parte de las inversiones de largo plazo, por cuanto forma parte de los activos
corrientes necesarios para asegurar la operación normal del proyecto.
A más de la sistematización de los diferentes rubros de inversión, se debe
elaborar un calendario de inversiones previas a la operación, que identifique los
montos para invertir.
4.4 EVALUACIÓN
Evaluar un proyecto es calificarlo y compararlo con otro proyecto de acuerdo a
una escala de valores. Es precisar las ventajas y desventajas de la asignación de
recursos a un fin dado, es decir, saber si el proyecto es factible o no, si se tendrán
ganancias superiores a las que se obtendrán si se tuviera el dinero en el banco.
Generalmente se considera tres clases de evaluación:
1. Evaluación Financiera: Que determina patrones de comparación para el
empresario privado, determina cuánto va a recibir el inversionista privado
por cada dólar invertido.
87
2. Evaluación Económica: Interesa a la comunidad en conjunto (economía).
Mide el impacto favorable que va a causar el proyecto en la economía.
3. Evaluación Social: Que se realiza en base a los objetivos de desarrollo de
un país.
4.4.1 ESTIMACIÓN DEL FLUJO DE FONDOS
La parte fundamental para la evaluación de inversiones es la estimación del flujo
de fondos que generará cada proyecto. La bondad del resultado final, dependerá
del cuidado que se ponga en esa estimación.
Para realizar un análisis del comportamiento económico, se determinan dos
elementos básicos:
! Punto de Equilibrio
! Relación Beneficio/Costo
4.4.1.1 Punto de Equilibrio
Indica las ventas mínimas que debe tener el proyecto para no perder ni ganar. Es
importante que en un estudio se mencione este punto con objeto de analizar en
forma detallada tanto la capacidad del negocio como la del mercado y responder
a: Cuánto más arriba del punto de equilibrio se puede vender y cuánto representa
en utilidades?
4.4.1.2 Relación Costo/Beneficio
Es el indicador que señala que utilidad se tienes con el costo que representa la
inversión y se fundamenta en lo siguiente: Por cada dólar invertido, cuánto se
gana?
88
4.4.2 INDICADORES DE EVALUACION
Los indicadores básicos de evaluación que miden la rentabilidad de un proyecto y
que generalmente se suelen establecer son:
1. Rentabilidad Simple
2. Periodo de Recuperación del Capital
3. Relación Beneficio/Costo
4. Valor Actual Neto (VAN)
5. Tasa Interna de Retorno (TIR)
4.5 DESARROLLO Y ANÁLISIS
4.5.1 UBICACIÓN PROYECTO EDIFICIO LUCPIE
Gráfico 4.1 Ubicación del Proyecto
Fuente: Google Earth
89
4.5.2 REFERENCIAS DEL VALOR DE VENTA DEL M2 DE CONTRUCCIÓN
Tabla 4.1 Precio de Venta del m2 Departamentos en el Sector
PRECIO DE VENTA m2 DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR
Proyecto Área (m2)
Precio Venta
US.$/m2 Observación
Nordland 73,00 105000 1438,40Incluye parqueadero y
bodega
Ximena 68,00 77500 1139,70Incluye parqueadero y
bodega Catalina Parc
86,10 120550 1400,10Incluye parqueadero y
bodega Louvre Suites
85,00 106250 1250,00Incluye parqueadero y
bodega
Alabama 83,25 111600 1340,54Incluye parqueadero y
bodega
Promedio 1302,10Fuente: Asesores de Ventas de Proyectos en el Sector
Tabla 4.2 Precio de Venta del m2 Oficinas en el Sector
PRECIO DE VENTA m2 DE OFICINAS EN EL SECTOR
Proyecto US.$/m2 Nordland 1600,00 Ximena 1500,00 Catalina Parc 1800,00 Louvre Suites 1600,00 Alabama 1500,00
Promedio 1600,00 Fuente: Asesores de Ventas de Proyectos en el Sector
Nota: El precio por m2 de oficina de todos los proyectos incluye un parqueadero sin bodega.
90
Gráfico 4.2 Ubicación de Proyectos Referenciales
Fuente: Google Earth
En base a éstas referencias, se estableció el valor del metro cuadrado de
construcción en 1250 USD incluyendo un parqueadero y una bodega. A las
oficinas se las valoró en 1500 USD el metro cuadrado, 100 USD menos del costo
promedio del sector.
91
4.5.3 POTENCIAL DE DESARROLLO
Tabla 4.3 Cálculo del Potencial de Desarrollo
CARACTEÍSTICAS DEL TERRENO Frente (m) 16.18
Profundidad (m) 22 Área (m2) 355.96
Área COS-PB (m2) 177.98 Área Total (m2) 889.9
COS-PB (%) 50 COS Total (%) 200
Nro Pisos 5 1ra PLANTA ÚTIL OFI.
USD/m2 1300 Área Venta USD 231374
2da - 5ta PLANTA - APARTAMENTOS USD/m2 1200
Área Venta USD 854304 SUBSUELOS (PARQUEADEROS)
Área Útil Subsuelo 40% Nro Parqueaderos 14
Área Estacionamientos
10.17 m2
ÁREA VENTA TOTAL USD 1085678
VALOR USD
PV - CONSTRUCCIÓN 70% 759974.6LOTE 15% 162851.7
UTILIDADES 15% 162851.7TOTAL 100% 1085678
Nota: El costo por metro cuadrado, tanto las oficinas como departamentos incluye una bodega y un estacionamiento.
92
4.5.4 PRESUPUESTO DEL PROYECTO
Tabla 4.4 Presupuesto de Proyecto (Escenario Real)
Rubro Unidad Cantidad
Precio Sub Total
Unitario
Preliminares
LIMPIEZA MANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,95 338,20
REPLANTEO Y NIVELACIÓN m2 356,00 1,50 534,00
CERRAMIENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 12,55 778,10
BODEGAS Y OFICINAS m2 15,00 48,30 724,50
SUBTOTAL 1 2.374,80
Movimiento de Tierras
DESALOJO MECÁNICO VOLQUETA TIERRA/ESCOMBROS D=5km m3 178,00 3,88 690,64
EXCAVACIÓN DE PLINTOS Y CIMIENTOS m3 45,00 15,10 679,50
SUBTOTAL 2 1.370,14
Estructura
REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM2 m3 1,50 95,93 143,90
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN MUROS m3 55,00 144,46 7.945,30
HORMIGÓN F´C=210 KG/CM2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 192,32 15.385,60
ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM2 KG 51.535,35 1,60 82.456,56
ENCOFRADO MURO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00
BLOQUE DE ALIVIANAMIENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 CIMENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 116,84 7.501,13
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN LOSAS m3 140,00 125,38 17.553,20
ENCOFRADO LOSA DE INTACO m2 1.260,00 4,40 5.544,00
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 274,72 4.944,96
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN COLUMNAS (con encofrado) m3 38,00 249,03 9.463,14
SUBTOTAL 3 162.978,78
Albañilería
MAMPOSTERÍA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,65 17.103,90
SUBTOTAL 4 17.103,90
Revestimiento de Paredes
ENLUCIDO VERTICAL INTERIOR m2 2.915,00 7,31 21.308,65
CERÁMICA GRAIMAN DE PARED m2 222,00 24,99 5.547,78
RECUBRIMIENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,73 2.404,68
ENLUCIDO VERTICAL EXTERIOR m2 240,00 8,13 1.951,20
SUBTOTAL 5 31.212,31
Revestimiento de Pisos
MASILLADO CON MORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,96 14.407,68
GRANITO PISO HALL (espesor 2 cm) m2 56,00 114,48 6.410,88
PORCELANATO PISOS m2 550,00 44,41 24.425,50
PISO PARQUET DE CHANUL m2 580,00 25,17 14.598,60
PORCELANATO PISOS DE BAÑOS m2 116,00 36,47 4.230,52
BALDOSA DE GRANITO PARA MESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,95 2.487,38
SUBTOTAL 6 66.560,56
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
93
Tabla 4.4 Continuación
Instalación Agua Potable y Aguas Servidas
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1/2" ml 207,00 14,18 2.935,26
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1" ml 15,00 30,14 452,10
BAJANTE AGUA POTABLE COBRE 2" ml 17,00 79,70 1.354,90
INSTALACIÓN AGUA CALIENTE COBRE 1/2 " ml 152,00 14,18 2.155,36
PTO AGUA POTABLE LAVABO EN COBRE PTO 44,00 36,01 1.584,44
PTO AGUA POTABLE DUCHA EN COBRE PTO 8,00 55,55 444,40
PTO AGUA POTABLE INODORO TANQUE EN COBRE PTO 20,00 34,06 681,20
PTO AGUA POTABLE LAVAPLATOS EN COBRE PTO 8,00 36,01 288,08
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 " ml 15,00 41,18 617,70
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,50 568,00
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,26 1.007,42
TUBERÍA DESAGUES PVC 110mm ml 211,00 16,42 3.464,62
TUBERÍA DESAGUES PVC 75mm ml 20,00 11,55 231,00
TUBERÍA DESAGUES PVC 50mm ml 65,00 7,31 475,15
TUBERÍA DESAGUES PVC 160mm ml 58,00 26,49 1.536,42
DESAGUES PVC 110mm PTO 26,00 42,44 1.103,44
DESAGUES PVC 50mm PTO 52,00 27,59 1.434,68
DESAGUES PVC 75mm PTO 19,00 37,49 712,31
BOMBA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 716,52 716,52
TANQUE HIDRONEUMATICO 60 GLN U 2,00 796,90 1.593,80
TERMOSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00
SUBTOTAL 7 25.116,80
Instalaciones Eléctricas y Telefónicas
INSTALACION DE TELEFONO PTO 12,00 22,51 270,12
SUMINISTRO Y MONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00
TUBERIA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,77 443,20
INSTALACION DUCTOS PARA CABLEADO ELECT.O TELEFONIC ml 80,00 4,58 366,40
SUBTOTAL 8 4.819,72
Piezas Sanitarias
LAVAMANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 269,78 5.395,60
LAVAPLATOS COMPLETO U 8,00 210,99 1.687,92
MEZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,92 5.037,76
DUCHA CROMADA con mezcladora U 8,00 250,37 2.002,96
ACCESORIOS DE BAÑO JGO 8,00 83,27 666,16
REJILLA DE ALUMINIO 75MM U 28,00 7,50 210,00
REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 MM U 24,00 11,35 272,40
INODORO TANQUE BAJO INC. ACCESORIOS U 20,00 186,47 3.729,40
SUBTOTAL 9 19.002,20
Pintura
PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,97 2.391,00
PINTURA DE CAUCHO INT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,92 11.231,16
SUBTOTAL 10 13.622,16
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
94
Tabla 4.4 Continuación
Carpintería
PUERTA VEHÍCULAR TIPO MIXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00
PUERTA PANELADA TABLERO MDF a=0.70 m h=2.10 m U 20,00 121,01 2.420,20
PUERTA DE HIERRO( PLANCHA 1/16 GALVANIZADO) m2 3,70 130,76 483,81
CIELO RASO DE GYPSUM CON ESTUCADO Y PINTURA m2 930,00 23,65 21.994,50
PUERTA ALUMINIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,47 1.469,99
PUERTAS PRINCIPALES U 12,00 201,03 2.412,36
PUERTA PANELADA TABLERO MDF a=0.90 m h=2.10 m U 16,00 131,61 2.105,76
BARREDERAS DE MADERA ml 615,00 3,86 2.373,90
SUBTOTAL 11 35.350,52
Mobiliario
CLOSETS DE MADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00
MUEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 183,54 3.230,30
MUEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 148,12 6.221,04
SUBTOTAL 12 20.891,34
Ventanería
VENTANA CORREDIZA ALUMINIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 74,02 8.882,40
VENTANA DE ALUMINIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 67,47 4.183,14
SUBTOTAL 13 13.065,54
Varios
ASCENSOR CAPACIDAD 6 PERSONAS 6 PARADAS U 1,00 44.000,00 44.000,00
AUTOMATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00
LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,74 1.740,00
SUBTOTAL 14 46.939,00
TOTAL 460.407,78
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
95
Tabla 4.5 Presupuesto de Proyecto (Escenario Optimista)
Rubro Unidad Cantidad
Precio Sub Total
Unitario
Preliminares
LIMPIEZA MANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,94 334,64
REPLANTEO Y NIVELACIÓN m2 356,00 1,32 469,92
CERRAMIENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 11,92 739,04
BODEGAS Y OFICINAS m2 15,00 47,03 705,45
SUBTOTAL 1 2.249,05
Movimiento de Tierras
DESALOJO MECANICO VOLQUETA TIERRA/ESCOMBROS D=5km m3 178,00 3,79 674,62
EXCAVACIÓN DE PLINTOS Y CIMIENTOS m3 45,00 14,91 670,95
SUBTOTAL 2 1.345,57
Estructura
REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM2 m3 1,50 94,36 141,54
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN MUROS m3 55,00 141,61 7.788,55
HORMIGÓN F´C=210 KG/CM2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 188,12 15.049,60
ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM2 KG 51.535,35 1,58 81.425,85
ENCOFRADO MURO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00
BLOQUE DE ALIVIANAMIENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 CIMENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 115,25 7.399,05
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN LOSAS m3 140,00 123,59 17.302,60
ENCOFRADO LOSA DE INTACO m2 1.260,00 4,40 5.544,00
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 267,60 4.816,80
HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN COLUMNAS (con encofrado) m3 38,00 246,07 9.350,66
SUBTOTAL 3 160.859,65
Albañilería
MAMPOSTERÍA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,44 16.766,64
SUBTOTAL 4 16.766,64
Revestimiento de Paredes
ENLUCIDO VERTICAL INTERIOR m2 2.915,00 6,97 20.317,55
CERÁMICA GRAIMAN DE PARED m2 222,00 24,67 5.476,74
RECUBRIMIENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,46 2.373,36
ENLUCIDO VERTICAL EXTERIOR m2 240,00 7,76 1.862,40
SUBTOTAL 5 30.030,05
Revestimiento de Pisos
MASILLADO CON MORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,62 13.860,96
GRANITO PISO HALL (espesor 2 cm) m2 56,00 113,93 6.380,08
PORCELANATO PISOS m2 550,00 44,00 24.200,00
PISO PARQUET DE CHANUL m2 580,00 24,56 14.244,80
PORCELANATO PISOS DE BAÑOS m2 116,00 36,06 4.182,96
BALDOSA DE GRANITO PARA MESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,41 2.461,02
SUBTOTAL 6 65.329,82
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
96
Tabla 4.5 Continuación
Instalación Agua Potable y Aguas Servidas
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1/2" ml 207,00 14,08 2.914,56
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1" ml 15,00 30,04 450,60
BAJANTE AGUA POTABLE COBRE 2" ml 17,00 79,54 1.352,18
INSTALACIÓN AGUA CALIENTE COBRE 1/2 " ml 152,00 14,08 2.140,16
PTO AGUA POTABLE LAVABO EN COBRE PTO 44,00 35,26 1.551,44
PTO AGUA POTABLE DUCHA EN COBRE PTO 8,00 54,80 438,40
PTO AGUA POTABLE INODORO TANQUE EN COBRE PTO 20,00 33,31 666,20
PTO AGUA POTABLE LAVAPLATOS EN COBRE PTO 8,00 35,26 282,08
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 " ml 15,00 40,93 613,95
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,24 563,84
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,05 1.003,85
TUBERÍA DESAGUES PVC 110mm ml 211,00 16,05 3.386,55
TUBERÍA DESAGUES PVC 75mm ml 20,00 11,48 229,60
TUBERÍA DESAGUES PVC 50mm ml 65,00 7,27 472,55
TUBERÍA DESAGUES PVC 160mm ml 58,00 26,12 1.514,96
DESAGUES PVC 110mm PTO 26,00 41,54 1.080,04
DESAGUES PVC 50mm PTO 52,00 26,69 1.387,88
DESAGUES PVC 75mm PTO 19,00 36,59 695,21
BOMBA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 711,96 711,96
TANQUE HIDRONEUMÁTICO 60 GLN U 2,00 795,84 1.591,68
TERMOSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00
SUBTOTAL 7 24.807,69
Instalaciones Eléctricas y Telefónicas
INSTALACIÓN DE TELEFONO PTO 12,00 22,09 265,08
SUMINISTRO Y MONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00
TUBERÍA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,72 435,20
INSTALACION DUCTOS PARA CABLEADO ELECT.O TELEFONIC ml 80,00 4,43 354,40
SUBTOTAL 8 4.794,68
Piezas Sanitarias
LAVAMANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 268,98 5.379,60
LAVAPLATOS COMPLETO U 8,00 210,19 1.681,52
MEZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,53 5.026,84
DUCHA CROMADA con mezcladora U 8,00 249,84 1.998,72
ACCESORIOS DE BAÑO JGO 8,00 83,23 665,84
REJILLA DE ALUMINIO 75MM U 28,00 7,42 207,76
REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 MM U 24,00 11,21 269,04
INODORO TANQUE BAJO INC. ACCESORIOS U 20,00 185,31 3.706,20
SUBTOTAL 9 18.935,52
Pintura
PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,88 2.364,00
PINTURA DE CAUCHO INT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,80 11.036,40
SUBTOTAL 10 13.400,40
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
97
Tabla 4.5 Continuación
Carpintería
PUERTA VEHÍCULAR TIPO MIXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00
PUERTA PANELADA TABLERO MDF a=0.70 m h=2.10 m U 20,00 118,28 2.365,60
PUERTA DE HIERRO( PLANCHA 1/16 GALVANIZADO) m2 3,70 130,23 481,85
CIELO RASO DE GYPSUM CON ESTUCADO Y PINTURA m2 930,00 23,51 21.864,30
PUERTA ALUMINIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,21 1.465,57
PUERTAS PRINCIPALES U 12,00 199,57 2.394,84
PUERTA PANELADA TABLERO MDF a=0.90 m h=2.10 m U 16,00 128,87 2.061,92
BARREDERAS DE MADERA ml 615,00 3,80 2.337,00
SUBTOTAL 11 35.061,08
Mobiliario
CLOSETS DE MADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00
MUEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 177,52 3.124,35
MUEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 143,16 6.012,72
SUBTOTAL 12 20.577,07
Ventanería
VENTANA CORREDIZA ALUMINIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 73,23 8.787,60
VENTANA DE ALUMINIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 66,68 4.134,16
SUBTOTAL 13 12.921,76
Varios
ASCENSOR CAPACIDAD 6 PERSONAS 6 PARADAS U 1,00 44.000,00 44.000,00
AUTOMATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00
LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,72 1.720,00
SUBTOTAL 14 46.919,00
TOTAL 453.997,98
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
98
Tabla 4.6 Presupuesto de Proyecto (Escenario Pesimista)
Precio
Unitario
Preliminares
LIM PIEZA M ANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,95 338,20
REPLANTEO Y NIVELACION m2 356,00 1,50 534,00
CERRAM IENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 12,55 778,10
BODEGAS Y OFICINAS m2 15,00 48,30 724,50
2.374,80
Movimiento de Tierras
DESALOJO M ECANICO VOLQUETA TIERRA/ESCOM BROS D=5km m3 178,00 3,88 690,64
EXCAVACION DE PLINTOS Y CIM IENTOS m3 45,00 15,10 679,50
1.370,14
Estructura
REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM 2 m3 1,50 95,93 143,90
HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN M UROS m3 55,00 144,46 7.945,30
HORM IGÓN F´C=210 KG/CM 2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 192,32 15.385,60
ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM 2 KG 51.535,35 1,60 82.456,56
ENCOFRADO M URO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00
BLOQUE DE ALIVIANAM IENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00
HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 CIM ENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 116,84 7.501,13
HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN LOSAS m3 140,00 125,38 17.553,20
ENCOFRADO LOSA DE INTACO m2 1.260,00 4,40 5.544,00
HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 274,72 4.944,96
HORM IGON F'C=210 KG/CM 2 EN COLUM NAS (con encofrado) m3 38,00 249,03 9.463,14
162.978,78
Albañilería
M AM POSTERIA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,65 17.103,90
17.103,90
Revestimiento de Paredes
ENLUCIDO VERTICAL INTERIOR m2 2.915,00 7,31 21.308,65
CERÁM ICA GRAIM AN DE PARED m2 222,00 24,99 5.547,78
RECUBRIM IENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,73 2.404,68
ENLUCIDO VERTICAL EXTERIOR m2 240,00 8,13 1.951,20
31.212,31
Revestimiento de Pisos
M ASILLADO CON M ORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,96 14.407,68
GRANITO PISO HALL (espesor 2 cm) m2 56,00 114,48 6.410,88
PORCELANATO PISOS m2 550,00 44,41 24.425,50
PISO PARQUET DE CHANUL m2 580,00 25,17 14.598,60
PORCELANATO PISOS DE BAÑOS m2 116,00 36,47 4.230,52
BALDOSA DE GRANITO PARA M ESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,95 2.487,38
66.560,56
SUBTOTAL 1
SUBTOTAL 2
SUBTOTAL 3
SUBTOTAL 4
SUBTOTAL 5
SUBTOTAL 6
Sub TotalUnidad
CantidadRubro
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
99
Tabla 4.6 Continuación
Instalación Agua Potable y Aguas Servidas
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1/2" ml 207,00 14,18 2.935,26
INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1" ml 15,00 30,14 452,10
BAJANTE AGUA POTABLE COBRE 2" ml 17,00 79,70 1.354,90
INSTALACIÓN AGUA CALIENTE COBRE 1/2 " ml 152,00 14,18 2.155,36
PTO AGUA POTABLE LAVABO EN COBRE PTO 44,00 36,01 1.584,44
PTO AGUA POTABLE DUCHA EN COBRE PTO 8,00 55,55 444,40
PTO AGUA POTABLE INODORO TANQUE EN COBRE PTO 20,00 34,06 681,20
PTO AGUA POTABLE LAVAPLATOS EN COBRE PTO 8,00 36,01 288,08
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 2 " ml 15,00 41,18 617,70
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,50 568,00
TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,26 1.007,42
TUBERÍA DESAGUES PVC 110mm ml 211,00 16,42 3.464,62
TUBERÍA DESAGUES PVC 75mm ml 20,00 11,55 231,00
TUBERÍA DESAGUES PVC 50mm ml 65,00 7,31 475,15
TUBERÍA DESAGUES PVC 160mm ml 58,00 26,49 1.536,42
DESAGUES PVC 110mm PTO 26,00 42,44 1.103,44
DESAGUES PVC 50mm PTO 52,00 27,59 1.434,68
DESAGUES PVC 75mm PTO 19,00 37,49 712,31
BOM BA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 716,52 716,52
TANQUE HIDRONEUM ATICO 60 GLN U 2,00 796,90 1.593,80
TERM OSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00
25.116,80
Instalaciones Eléctricas y Telefónicas
INSTALACION DE TELEFONO PTO 12,00 22,51 270,12
SUM INISTRO Y M ONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00
TUBERIA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,77 443,20
INSTALACION DUCTOS PARA CABLEADO ELECT.O TELEFONIC ml 80,00 4,58 366,40
4.819,72
Piezas Sanitarias
LAVAM ANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 269,78 5.395,60
LAVAPLATOS COM PLETO U 8,00 210,99 1.687,92
M EZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,92 5.037,76
DUCHA CROM ADA con mezcladora U 8,00 250,37 2.002,96
ACCESORIOS DE BAÑO JGO 8,00 83,27 666,16
REJILLA DE ALUM INIO 75M M U 28,00 7,50 210,00
REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 M M U 24,00 11,35 272,40
INODORO TANQUE BAJO INC. ACCESORIOS U 20,00 186,47 3.729,40
19.002,20
Pintura
PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 M ANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,97 2.391,00
PINTURA DE CAUCHO INT. 2 M ANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,92 11.231,16
13.622,16
SUBTOTAL 7
SUBTOTAL 8
SUBTOTAL 9
SUBTOTAL 10
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
100
Tabla 4.6 Continuación
Carpintería
PUERTA VEHÍCULAR TIPO M IXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00
PUERTA PANELADA TABLERO M DF a=0.70 m h=2.10 m U 20,00 121,01 2.420,20
PUERTA DE HIERRO( PLANCHA 1/16 GALVANIZADO) m2 3,70 130,76 483,81
CIELO RASO DE GYPSUM CON ESTUCADO Y PINTURA m2 930,00 23,65 21.994,50
PUERTA ALUM INIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,47 1.469,99
PUERTAS PRINCIPALES U 12,00 201,03 2.412,36
PUERTA PANELADA TABLERO M DF a=0.90 m h=2.10 m U 16,00 131,61 2.105,76
BARREDERAS DE M ADERA ml 615,00 3,86 2.373,90
35.350,52
Mobiliario
CLOSETS DE M ADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00
M UEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 183,54 3.230,30
M UEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 148,12 6.221,04
20.891,34
Ventanería
VENTANA CORREDIZA ALUM INIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 74,02 8.882,40
VENTANA DE ALUM INIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 67,47 4.183,14
13.065,54
Varios
ASCENSOR CAPACIDAD 6 PERSONAS 6 PARADAS U 1,00 44.000,00 44.000,00
AUTOM ATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00
LIM PIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,74 1.740,00
46.939,00
460.407,78
SUBTOTAL 13
SUBTOTAL 14
SUBTOTAL 11
SUBTOTAL 12
TOTAL
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
101
4.5.5 RESUMEN COSTOS DIRECTOS
Tabla 4.7 Costos Directos (Escenario Real)
Etapas Obras de Construcción Precio Total %1 Preliminares 2.374,80 0,52%2 Movimiento de Tierras 1.370,14 0,30%3 Estructura 162.978,78 35,40%4 Albañilería 17.103,90 3,71%5 Revestimientos 97.772,87 21,24%6 Instalaciones 29.936,52 6,50%7 Piezas Sanitarias 19.002,20 4,13%8 Pintura 13.622,16 2,96%9 Carpintería 56.241,87 12,22%10 Ventanería 13.065,54 2,84%11 Varios 46.939,00 10,20%
460.407,78 100,00%
COSTOS DIRECTOS (Escenario Real)
TOTAL
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Tabla 4.8 Costos Directos (Escenario Optimista)
Etapas Obras de Construcción Precio Total %1 Preliminares 2.249,05 0,50%2 Movimiento de Tierras 1.345,57 0,30%3 Estructura 160.859,65 35,43%4 Albañilería 16.766,64 3,69%5 Revestimientos 95.359,87 21,00%6 Instalaciones 29.602,37 6,52%7 Piezas Sanitarias 18.935,52 4,17%8 Pintura 13.400,40 2,95%9 Carpintería 55.638,15 12,26%10 Ventanería 12.921,76 2,85%11 Varios 46.919,00 10,33%
453.997,98 100,00%
COSTOS DIRECTOS (Escenario Optimista)
TOTAL
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
102
Tabla 4.9 Costos Directos (Escenario Pesimista)
Etapas Obras de Construcción Precio Total %1 Preliminares 2.374,80 0,52%2 Movimiento de Tierras 1.370,14 0,30%3 Estructura 162.978,78 35,40%4 Albañilería 17.103,90 3,71%5 Revestimientos 97.772,87 21,24%6 Instalaciones 29.936,52 6,50%7 Piezas Sanitarias 19.002,20 4,13%8 Pintura 13.622,16 2,96%9 Carpintería 56.241,87 12,22%10 Ventanería 13.065,54 2,84%11 Varios 46.939,00 10,20%
460.407,78 100,00%
COSTOS DIRECTOS (Escenario Pesimista)
TOTAL
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
103
4.5.6 TOTAL INGRESOS
Tabla 4.10 Ingresos Totales (Escenario Real)
Área del terreno (m2) frente: 16,18 fondo: 22 355,96Área útil terreno (COS PB) m2 178,00COS PB del proyecto total m2 160,56COS total del proyecto m2 712,00Área de subsuelo para parqueaderos y bodegas m2 356,00Área construible en planta baja para edificio m2 160,56Área de construcción en plantas altas de edificio m2 768,00Área de construcción total incluida los subsuelos m2 1284,56Coeficiente de ocupación (K) 90%Área de construcción de departamentos m2 684,00Precio de venta (m2) de departamentos USD. 1250,00Valor de venta de departamentos USD. 855000,00Área de construcción de oficinas m2 53,00Precio de venta (m2) de oficinas USD. 1500,00Valor de venta de oficinas USD. 79500,00Área requerida para cada estacionamiento m2 14,50Cantidad de estacionamientos u 12,00Valor de venta por cada estacionamiento USD. 0,00Valor de venta total estacionamientos USD. 0,00Área requerida para bodegas m2 2,00Valor de venta (m2) de bodega USD. 0,00Valor de venta de las bodegas USD. 0,00VALOR DE VENTA TOTAL DEL PROYECTO 934500,00VALOR REAL DE VENTAS 934500,00CAPITAL INICIAL PROMOTOR 33% 151934,57PRÉSTAMO BANCARIO 97000,00
TOTAL INGRESOS + CAPITAL 1183434,57Costo de venta de cada departamento 91 m2 113750,00Costo de venta de cada departamento 80 m2 100000,00Costo de venta de cada oficina 26,5 m2 39750,00Costo de venta de bodegas 0,00Costo de venta de cada estacionamiento 0,00Costo directo de construcción departamentos por m2 c/m2 358,42COSTO DE CONSTRUCCIÓN 460407,78
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
104
Tabla 4.11 Ingresos Totales (Escenario Optimista)
Área del terreno (m2) frente: 16,18 fondo: 22 355,96Área útil terreno (COS PB) m2 178,00COS PB del proyecto total m2 160,56COS total del proyecto m2 712,00Área de subsuelo para parqueaderos y bodegas m2 356,00Área construible en planta baja para edificio m2 160,56Área de construcción en plantas altas de edificio m2 768,00Área de construcción total incluida los subsuelos m2 1284,56Coeficiente de ocupación (K) 90%Área de construcción de departamentos m2 684,00Precio de venta (m2) de departamentos USD. 1250,00Valor de venta de departamentos USD. 855000,00Área de construcción de oficinas m2 53,00Precio de venta (m2) de oficinas USD. 1500,00Valor de venta de oficinas USD. 79500,00Área requerida para cada estacionamiento m2 14,50Cantidad de estacionamientos u 12,00Valor de venta por cada estacionamiento USD. 0,00Valor de venta total estacionamientos USD. 0,00Área requerida para bodegas m2 2,00Valor de venta (m2) de bodega USD. 0,00Valor de venta de las bodegas USD. 0,00VALOR DE VENTA TOTAL DEL PROYECTO 934500,00VALOR REAL DE VENTAS 934500,00CAPITAL INICIAL PROMOTOR 35% 158899,29PRÉSTAMO BANCARIO 96000,00
TOTAL INGRESOS + CAPITAL 1189399,29Costo de venta de cada departamento 91 m2 113750,00Costo de venta de cada departamento 80 m2 100000,00Costo de venta de cada oficina 26,5 m2 39750,00Costo de venta de bodegas 0,00Costo de venta de cada estacionamiento 0,00Costo directo de construcción departamentos por m2 c/m2 353,43COSTO DE CONSTRUCCIÓN 453997,98
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
105
Tabla 4.12 Ingresos Totales (Escenario Pesimista)
Área del terreno (m2) frente: 16,18 fondo: 22 355,96Área útil terreno (COS PB) m2 178,00COS PB del proyecto total m2 160,56COS total del proyecto m2 712,00Área de subsuelo para parqueaderos y bodegas m2 356,00Área construible en planta baja para edificio m2 160,56Área de construcción en plantas altas de edificio m2 768,00Área de construcción total incluida los subsuelos m2 1284,56Coeficiente de ocupación (K) 90%Área de construcción de departamentos m2 684,00Precio de venta (m2) de departamentos USD. 1250,00Valor de venta de departamentos USD. 855000,00Área de construcción de oficinas m2 53,00Precio de venta (m2) de oficinas USD. 1500,00Valor de venta de oficinas USD. 79500,00Área requerida para cada estacionamiento m2 14,50Cantidad de estacionamientos u 12,00Valor de venta por cada estacionamiento USD. 0,00Valor de venta total estacionamientos USD. 0,00Área requerida para bodegas m2 2,00Valor de venta (m2) de bodega USD. 0,00Valor de venta de las bodegas USD. 0,00VALOR DE VENTA TOTAL DEL PROYECTO 934500,00VALOR REAL DE VENTAS 934500,00CAPITAL INICIAL PROMOTOR 33% 151934,57PRÉSTAMO BANCARIO 97000,00
TOTAL INGRESOS + CAPITAL 1183434,57Costo de venta de cada departamento 91 m2 113750,00Costo de venta de cada departamento 80 m2 100000,00Costo de venta de cada oficina 26,5 m2 39750,00Costo de venta de bodegas 0,00Costo de venta de cada estacionamiento 0,00Costo directo de construcción departamentos por m2 c/m2 358,42COSTO DE CONSTRUCCIÓN 460407,78
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
106
4.5.7 RESUMEN COSTOS INDIRECTOS
Tabla 4.13 Costos Indirectos (Escenario Real)
Etapa Descripción Unidad Precio Unitario Cantidad Subtotal
1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70
TOTAL TERRENO 162.851,70
2 COSTOS INDIRECTOS %2,1 PLANIFICACION y CONSTRUCCIÓN 51.105,26
2.1.1 Planificación Arquitectónica 460.407,78 3,00 13.812,232.1.2 Dirección arquitectónica (Trámites municipales) 460.407,78 2,00 9.208,162.1.3 Construcción 460.407,78 3,00 13.812,232.1.4 Administración de Obra 460.407,78 1,50 6.906,122.1.5 Estudio de suelos 460.407,78 0,10 460,412.1.6 Cálculo Estructural 460.407,78 0,90 4.143,672.1.7 Instalaciones eléctricas 460.407,78 0,30 1.381,222.1.8 Instalaciones Sanitarias 460.407,78 0,30 1.381,22
2,2 SEGUROS, GARANTÍAS E IMPUESTOS 1.104,982,2,1 Aprobación de planos y permisos de construcción 460.407,78 0,12 552,492,2,2 Declaración PH e impuestos 460.407,78 0,12 552,49
2,3 IMPREVISTOS 4.604,082.3.1 Varios 460.407,78 1,00 4.604,08
2,4 COSTOS GENERALES DEL PROMOTOR 96.685,632,4,1 Costos administrativos 460.407,78 3,20 14.733,052,4,2 Gerencia del proyecto 460.407,78 5,30 24.401,612,4,3 Fiscalización del proyecto 460.407,78 2,50 11.510,192,4,4 Gasto de Ventas y Promoción 460.407,78 3,00 13.812,232,4,5 Gastos financieros 460.407,78 7,00 32.228,54
33,34 316.351,65776.759,43
358,42157.740,57
16,88%
16,88%
TOTAL COSTOS INDIRECTOSCOSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN
RENTABILIDAD NETARENTABILIDAD ANNUAL NETA
COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN POR m2 SOBRE ÁREA DE VENTASUtilidad Neta
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
107
Tabla 4.14 Costos Indirectos (Escenario Optimista)
Etapa Descripción Unidad Precio Unitario Cantidad Subtotal
1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70
TOTAL TERRENO 162.851,70
2 COSTOS INDIRECTOS %2,1 PLANIFICACION y CONSTRUCCIÓN 50.393,78
2.1.1 Planificación Arquitectónica 453.997,98 3,00 13.619,942.1.2 Dirección arquitectónica (Trámites municipales) 453.997,98 2,00 9.079,962.1.3 Construcción 453.997,98 3,00 13.619,942.1.4 Administración de Obra 453.997,98 1,50 6.809,972.1.5 Estudio de suelos 453.997,98 0,10 454,002.1.6 Cálculo Estructural 453.997,98 0,90 4.085,982.1.7 Instalaciones eléctricas 453.997,98 0,30 1.361,992.1.8 Instalaciones Sanitarias 453.997,98 0,30 1.361,99
2,2 SEGUROS, GARANTÍAS E IMPUESTOS 1.089,602,2,1 Aprobación de planos y permisos de construcción 453.997,98 0,12 544,802,2,2 Declaración PH e impuestos 453.997,98 0,12 544,80
2,3 IMPREVISTOS 4.539,982.3.1 Varios 453.997,98 1,00 4.539,98
2,4 COSTOS GENERALES DEL PROMOTOR 95.339,582,4,1 Costos administrativos 453.997,98 3,20 14.527,942,4,2 Gerencia del proyecto 453.997,98 5,30 24.061,892,4,3 Fiscalización del proyecto 453.997,98 2,50 11.349,952,4,4 Gasto de Ventas y Promoción 453.997,98 3,00 13.619,942,4,5 Gastos financieros 453.997,98 7,00 31.779,86
33,34 314.214,63768.212,61
353,43166.287,39
17,79%
17,79%
TOTAL COSTOS INDIRECTOSCOSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN
RENTABILIDAD NETARENTABILIDAD ANNUAL NETA
COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN POR m2 SOBRE ÁREA DE VENTASUtilidad Neta
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
108
Tabla 4.15 Costos Indirectos (Escenario Pesimista)
Etapa Descripción Unidad Precio Unitario Cantidad Subtotal
1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70
TOTAL TERRENO 162.851,70
2 COSTOS INDIRECTOS %2,1 PLANIFICACION y CONSTRUCCIÓN 51.105,26
2.1.1 Planificación Arquitectónica 460.407,78 3,00 13.812,232.1.2 Dirección arquitectónica (Trámites municipales) 460.407,78 2,00 9.208,162.1.3 Construcción 460.407,78 3,00 13.812,232.1.4 Administración de Obra 460.407,78 1,50 6.906,122.1.5 Estudio de suelos 460.407,78 0,10 460,412.1.6 Cálculo Estructural 460.407,78 0,90 4.143,672.1.7 Instalaciones eléctricas 460.407,78 0,30 1.381,222.1.8 Instalaciones Sanitarias 460.407,78 0,30 1.381,22
2,2 SEGUROS, GARANTÍAS E IMPUESTOS 1.104,982,2,1 Aprobación de planos y permisos de construcción 460.407,78 0,12 552,492,2,2 Declaración PH e impuestos 460.407,78 0,12 552,49
2,3 IMPREVISTOS 4.604,082.3.1 Varios 460.407,78 1,00 4.604,08
2,4 COSTOS GENERALES DEL PROMOTOR 96.685,632,4,1 Costos administrativos 460.407,78 3,20 14.733,052,4,2 Gerencia del proyecto 460.407,78 5,30 24.401,612,4,3 Fiscalización del proyecto 460.407,78 2,50 11.510,192,4,4 Gasto de Ventas y Promoción 460.407,78 3,00 13.812,232,4,5 Gastos financieros 460.407,78 7,00 32.228,54
33,34 316.351,65776.759,43
358,42157.740,57
16,88%
16,88%RENTABILIDAD NETA
RENTABILIDAD ANNUAL NETA
COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN POR m2 SOBRE ÁREA DE VENTASUtilidad Neta
TOTAL COSTOS INDIRECTOSCOSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
109
4.5.8 CRONOGRAMA VALORADO
Gráfico 4.3 Curva S (Escenario Real)
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
NOTA: En Anexo 4.2, ver detalle del Cronograma Valorado para el Escenario
Real.
110
Gráfico 4.4 Curva S (Escenario Optimista)
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
NOTA: En Anexo 4.3, ver detalle del Cronograma Valorado para el Escenario
Optimista.
111
Gráfico 4.5 Curva S (Escenario Pesimista)
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
NOTA: En Anexo 4.4, ver detalle del Cronograma Valorado para el Escenario
Pesimista.
112
4.5.9 FLUJO DE VENTAS
Ver los flujos de ventas para los distintos escenarios en Anexo 4.5, 4.6 y 4.7
4.5.10 FLUJO DE CAJA
Ver los flujos de caja para los distintos escenarios en Anexo 4.8, 4.9 y 4.10
4.5.11 INDICADORES FINANCIEROS
Tabla 4.16 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Real)
1 2 3 4 5 6 7 8INGRESOSVentas 34.000,00 26.000,00 97.000,00 103.000,00 76.025,00 157.975,00 430.850,00 311.500,00 TOTAL INGRESOS 34.000,00 26.000,00 97.000,00 103.000,00 76.025,00 157.975,00 430.850,00 311.500,00
EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.517,69 26.059,08 96.822,46 103.203,49 164.978,48 165.595,41 326.158,03 278.309,96
TOTAL FLUJO DE CAJA 482,31 -59,08 177,54 -203,49 -88.953,48 -7.620,41 104.691,97 33.190,04TOTAL F/C ACUMULADO 482,31 423,23 600,77 397,28 -88.556,21 -96.176,62 8.515,36 41.705,40
INVERSION 1.236.350,00Tasa de Descuento Anual 14,00%Tasa de Descuento Trime 3,33%TIR 8%VAN FUNCION $ 28.308,95 $ 1.179,54
INDICADORES ECONÓMICOS
FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Real
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
Tabla 4.17 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Optimista)
1 2 3 4 5 6 7 8INGRESOSVentas 34.000,00 64.860,00 57.000,00 101.906,25 161.321,88 193.771,88 548.152,50 18.112,50 TOTAL INGRESOS 34.000,00 64.860,00 57.000,00 101.906,25 161.321,88 193.771,88 548.152,50 18.112,50
EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.051,05 26.785,88 95.217,14 101.481,39 162.083,49 164.127,56 536.374,59 -
TOTAL FLUJO DE CAJA 948,95 38.074,12 -38.217,14 424,86 -761,62 29.644,32 11.777,91 18.112,50TOTAL F/C ACUMULADO 948,95 39.023,07 805,92 1.230,78 469,16 30.113,48 41.891,39 60.003,89
INVERSION 1.179.125,00Tasa de Descuento Anual 12,00%Tasa de Descuento Trime 2,87%TIR 21%VAN FUNCION $ 52.077,45
INDICADORES ECONÓMICOS
FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Optimista
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
113
Tabla 4.18 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Pesimista)
1 2 3 4 5 6 7 8INGRESOSVentas 34.000,00 26.000,00 97.000,00 102.375,00 34.562,50 125.062,50 449.250,00 360.975,00 TOTAL INGRESOS 34.000,00 26.000,00 97.000,00 102.375,00 34.562,50 125.062,50 449.250,00 360.975,00
EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.517,69 26.059,08 96.822,46 103.203,49 162.768,53 165.595,41 220.003,01 363.274,94
TOTAL FLUJO DE CAJA 482,31 -59,08 177,54 -828,49 -128.206,03 -40.532,91 229.246,99 -2.299,94TOTAL F/C ACUMULADO 482,31 423,23 600,77 -227,72 -128.433,75 -168.966,66 60.280,33 57.980,40
INVERSION 1.229.225,00Tasa de Descuento Anual 14,00%Tasa de Descuento Trime 3,33%TIR 8%VAN FUNCION $ 39.482,66 $ 1.645,11
INDICADORES ECONÓMICOS
FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Pesimista
Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel
114
5 CAPÍTULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1. Según investigaciones realizadas en distintas inmobiliarias, se dedujo que
el sector en el que se realizaría el proyecto, goza de gran demanda y
plusvalía, por lo que el flujo de ventas proyectado puede lograrse y con ello
la realización del Proyecto Inmobiliario.
2. Con el Escenario Real, el cual se proyectó con un capital inicial del 33%
por parte del Promotor y un crédito hipotecario que corresponde al avalúo
del 60% del costo del terreno, el Proyecto se queda sin capital ni
financiamiento en el 7mo mes de la construcción, con un VAN de $
28000.00 aproximadamente y un TIR del 8%, debido a esto el Proyecto no
sería factible de realizar.
3. Debido a la conclusión anterior, se descarta la realización del proyecto en
el Escenario Pesimista.
4. El Escenario Optimista, se proyecta con un capital inicial del 35% por parte
del Promotor y un crédito hipotecario correspondiente al 60% del costo de
avalúo del terreno. El Proyecto presenta un flujo de caja que permite llevar
a cabo la finalización del mismo, sin embargo hay que tomar en cuenta que
las ventas son aceleradas y se parte de que hay la compra en planos de un
apartamento que abona el 40% del mismo. Se obtiene un VAN de
$52000.00 no muy alto, por lo que no justifica el esfuerzo y un TIR del 21%.
Es así que la construcción podría realizarse pero sin mayores ganancias.
115
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ACI-318, 2007
Baquerizo Arosemena César (2005); Gerencia de Proyectos para Constructores e
Inmobiliarias; Primera Edición.
Bartual I, Guijarro F, Ribal J. y J.A. Rodríguez (2001); Gestión Financiera de la
Empresa Inmobiliaria: Ed. UPV.
Caldas Molina (1995). Preparación y Evaluación de Proyectos, Manual Práctico:
Publicaciones H.
CÓDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIÓN
Luis Echeverría, APUNTES CLASES EPN.
Lungo Mario (2004); Grandes Proyectos Urbanos: UCA Editores.
Nilson Arthur (2001). Diseño de Estructuras de Concreto: McGraw Hill.
Morales Roberto (2006). Diseño en Concreto Armado: Fondo Editorial ICG.
Rojas López Miguel David (2007); Evaluación de Proyectos para Ingenieros;
ECOE Ediciones.
116
ANEXOS
117
ANEXO 1. PLANOS ARQUITECTÓNICOS
118
ANEXO 2. PLANOS HIDROSANITARIOS
119
ANEXO 3. PLANOS ESTRUCTURALES
120
ANEXO 4.1 CRONOGRAMA DE OBRA
121
ANEXO 4.2 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO REAL
122
ANEXO 4.3 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO OPTIMISTA
123
ANEXO 4.4 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO PESIMISTA
124
ANEXO 4.5 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO REAL
125
ANEXO 4.6 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO OPTIMISTA
126
ANEXO 4.7 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO PESIMISTA
127
ANEXO 4.8 FLUJO DE CAJA ESCENARIO REAL
128
ANEXO 4.9 FLUJO DE CAJA ESCENARIO OPTIMISTA
129
ANEXO 4.10 FLUJO DE CAJA ESCENARIO PESIMISTA
130