ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN€¦ · UG 1 UG 2 Total Plan Parcial COP Miles COP Miles...

ESTRATEGIAS DE

GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

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3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 1 P R O P U E S T A D E R E P A R T O D E C A R G A S Y B E N E F I C I O S

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3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

3.1 PROPUESTA DE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

UG 1 UG 2 Total Plan Parcial

COP M iles COP M iles COP M iles

Ventas Estim adas 1.829.441.861,98$ 1.363.158.574,02$ 3.192.600.435,99$

Porcentaje de participación de las ventas 57,30% 42,70% 100,00%

Costo cargas locales 31.643.497,36$ 16.292.885,90$ 47.936.383,25$


Porcentaje para equilibrio -8,71% 8,71% 0,00%

Cargas a repartir (4.174.721,36)$ 4.174.721,36$ -$

Cargas en equilibrio 35.818.218,72$ 12.118.164,54$ 47.936.383,25$

Concepto

Lo propuesta de Reparto de Cargas y Beneficios para El Plan Parcial No. 24 Santa María parte del modelo planteado en el Decreto088 de 2017 “Ciudad Lagos de Torca”. El Plan Parcial aporta el suelo correspondiente a Cargas Generales al fideicomiso CiudadLagos de Torca para acceder a los aprovechamientos urbanísticos máximos a través de la adquisición de Unidades Representativasde Aporte y de acuerdo a lo descrito en el Subcapítulo III – Equivalencias urbanísticas en función de la cantidad de unidadesrepresentativas de aporte, en el Artículo 185 “Obtención de aprovechamientos urbanísticos adicionales a partir de los aportesvoluntarios para carga general”.

De igual forma, las cargas locales producto del proceso de urbanización surten un proceso de reparto interno que encuentra supunto de equilibrio en el cruce con los rendimientos en ventas que cada Unidad de Gestión obtenga luego de dicho proceso deurbanización. Para el caso del Plan Parcial No. 24, el reparto de Cargas Locales se plantea para la Unidad de Gestión 1 y Unidad deGestión 2 ya que los predios que configuran la Unidad de Actuación Urbanística son, en su totalidad, cargas generales.

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3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 2 D E F I N I C I Ó N D E C A R G A S G E N E R A L E S

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3.2 DEFINICIÓN DE CARGAS GENERALES

3,2,1 SUELO OBJETO DE INTERCAMBIO CARGA GENERAL

Las Cargas Generales que corresponden al Plan Parcial No. 24 Santa María son aquellas indicadasen el Artículo 167 “Cargas Urbanísticas” del Decreto 088 de 2017, modificado por el decreto 049 de2018.

“Cargas Generales: Son las señaladas en el artículo 34 del Decreto Distrital 190 de 2004, y quecorresponden a aquellas cargas que deben ser repartidas en escala de Ciudad debido al beneficiogeneral que producen, y cuyo costo debe ser distribuido entre los propietarios de toda el áreabeneficiaria de las mismas, mediante un sistema que garantice el reparto equitativo de cargas ybeneficios.

De conformidad con la Ley las cargas generales pueden ser asumidas voluntariamente por tercerosaportantes o propietarios de suelos localizados al interior de Ciudad Lagos de Torca, a cambio de losbeneficios urbanísticos adicionales al potencial básico que se señalan en el presente decreto”

"El Plan Parcial N. 24, cuenta con suelo objeto de reparto correspondiente a la Av. Laureano Gómez,la Av. Paseo Los Libertadores, la Avenida Santa Bárbara y Suelo del Parque Humedal EcológicoGuaymaral. Dicho suelo se encuentra identificado en la Unidad de Gestión 1, la Unidad de Gestión 2 yla Unidad de Actuación Urbanística1.

Unidades

Representativa

s de Aporte

(URAS)

Por cada m etro (1.0)

cuadrado de suelo de

m alla vial arterial e

interm edia



infraestructura del

sistem a de transporte



infraestructura del

equipam iento

m etropolitano de salud

Por cada m etro (1.)


parque m etropolitano

Guaym aral

Por cada dos (2.0)

m etros cuadrados de

suelo de Zona de M anejo

y Preservación am biental

Núm ero de M etros

cuadrados de suelo de

carga general a aportar

(m 2)

1.0

UG 1 UG 2 UAU 1Total Plan

ParcialUG 1 UG 2 UAU 1

Suelo de M alla Vial Arterial e Interm edia * * 10.654,35 8.518,26 6.652,79 30.016,43 1,00 10.654,35 8.518,26 6.652,79

Avenida Laureano Gom ez (Carrera 9) * * 3.831,37 3.368,71 6.645,55 13.845,63 1,00 3831,37 3368,7127 6645,55

Avenida Paseo los Libertadores (Autopista Norte) * * 412,05 219,88 7,24 639,18 1,00 412,05 219,88 7,24

Avenida Santa Bárbara * * 6.410,94 4.929,66 0,00 11.340,60 1,00 6410,94 4929,66 0,00

Suelo Parque Hum edal Ecológico Guyam aral * * 4.191,03 0,00 0,00 4.191,03 1,00 4191,03 0,00 0,00

Total Plan Parcial 14.845,38 8.518,26 6.652,79 30.016,43 14.845,38 8.518,26 6.652,79

Carga General Canjeable por URA

Área (M 2) Equivalencia de

URA por M 2 de

Carga General

Aportado

Total Unidades Representativas de Aporte*

(COP M iles)M atrícula

Inm obiliari

a

CHIP

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3,2,2 EDIFICABILIDAD RESULTANTE Y ADICIONAL

Según el Artículo 127 “Aprovechamientos urbanísticos en los Planes Parciales” “El índice de construcción será en todos los casos el que resulte de laaprobación de los instrumentos, que contiene el Índice de Construcción Básico y el adicional al básico, al que se accede solo por aportes de carga generalque efectúen los desarrolladores o propietarios bajo el esquema de reparto equitativo de cargas y beneficios”. Este proceso contará con la participación delFideicomiso Ciudad Lagos de Torca, que certificará la entrega de suelos de carga que permitirán acceder a dicho índice básico.En el caso del Plan Parcial No. 24, a través de la participación en el sistema de cargas y beneficios se pretende una edificabilidad adicional,derivada de los aportes que se efectúen al Fideicomiso Lagos de Torca, en los términos del artículo 186 del Decreto 088 de 2017. De acuerdo a los usospropuestos, se estiman edificabilidades máximas para todos los casos, menos en los que corresponden al comercio obligatorio para el uso residencial.

Área útil

manzana

Participa

ción

área útil

sobre

total UG

Área neta

urbanizable

manzana

(área base

cálculo

edificabilidad)

Total área

construida

Área útil

por uso

según

lineamiento

Área neta

urbanizable

manzana

(área base

cálculo

edificabilidad)

según

lineamento

M2 % M2 M2 M2 M2

Vivienda VIP 40.690,43 11.354,07

Comercio Zonal 340,62 340,62

Vivienda VIP 12.619,67 3.521,33 9.707,44

Vivienda VIS 22.554,26 3.718,85 10.251,94

Comercio Zonal 291,58 291,58 19.959,37

UG 1 Manzana 6 (COMERCIO Y SERVICIOS) 13.504,64 25,28% 37.228,93 Comercio y Servicios 102.379,55 Un uso en un area útil 13.504,64 37.228,93

UG 1 Supermanzana 2(COMERCIO Y SERVICIOS) 9.191,96 17,21% 25.339,93 Comercio y Servicios 69.684,80 Un uso en un area útil 9.191,96 25.339,93

UG 1 Manzana 5 (COMERCIO Y SERVICIOS) 12.122,57 22,70% 33.418,91 Comercio y Servicios 91.902,00 Un uso en un area útil 12.122,57 33.418,91

53.413,42 100,00% 147.247,47 340.462,92 53.413,42 147.247,47

Vivienda VIP 28.087,68 12.375,95 21.605,90

Vivienda VIS 11.883,23 3.093,98 5.401,47

Comercio Zonal 525,98 525,98 27.007,37

Vivienda NO VIS 35.304,05 9.191,96

Comercio Zonal 459,60 459,60

UG2 Supermanzana 1(COMERCIO Y SERVICIOS) 37.217,84 60,15% 64.974,83 Comercio y Servicios 178.680,79 Un uso en un area útil 37.217,84 64.974,83

61.879,73 100% 108.029,50 254.941,32 61.879,73 108.029,50

- - - - - - - -

115.293,15 255.276,97 595.404,24 115.293,15 255.276,97

7.240,18

Total UG 1

13,55%

Se desarrollan dos (2)

o más usos en la misma

edificación

31.300,33

TOTAL PLAN PARCIAL

UG 2 Manzana 3 (NO VIS) 9.191,96

11.354,07

UG 2 25,00%

14,85%

21,26%UG 1 Manzana 1(VIP)



edificación

UG 1Manzana 4 (VIP/VIS)

UG Manzana Producto inmobiliarioLineamiento para la

aplicación de índices

31.300,33



edificación

19.959,37



edificación

Total UG 2

Manzana 2 (VIP/VIS) 15.469,93

Total UAU 1

27.007,37

16.047,30 16.047,30

3.2 DEFINICIÓN DE CARGAS GENERALES

200

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 3 V A L O R A C I Ó N D E L A S C A R G A S G E N E R A L E S

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3,3,1 FACTORES DE INTERCAMBIO

El Artículo 168 del Decreto 088 de 2017 “Definición de Cargas Generales aplicables al Sistema de Reparto Equitativo de Cargas yBeneficios”, modificado por el artículo 049 de 2018, determina las cargas generales aplicables que se puede considerar dentro delreparto. El Artículo 178 “Equivalencia de Unidades Representativas de Aporte por aporte voluntario de suelos vinculados al RepartoEquitativo de Cargas y Beneficios” del Decreto 088 de 2017 determina que “en la aplicación del Sistema Equitativo de Reparto de Cargasy Beneficios, los propietarios de suelos pueden aportar voluntariamente, a título de fiducia mercantil irrevocable, total o parcialmente, lossuelos requeridos para la ejecución de las cargas generales de conformidad con el cuadro contenido en el Artículo 168 (…) para efectosde lo dispuesto en el presente artículo.

Las Unidades Representativas de Aporte para el Plan Parcial No. 24 corresponden a las obtenidas por la entrega de Suelo de Malla VialArterial Principal y Suelo Parque Humedal Ecológico Guaymaral .

3.3 VALORACIÓN DE CARGAS GENERALES


Parcial

Aporte

de

suelo

Recurs

os

Suelo de Malla Vial Arterial e Intermedia * * 10.654,35 8.518,26 6.652,79 25.825,40 SI

Avenida Laureano Gomez (Carrera 9) * * 3.831,37 3.368,71 6.645,55 13.845,63 SI

Avenida Paseo los Libertadores (Autopista Norte) * * 412,05 219,88 7,24 639,18 SI

Avenida Santa Bárbara * * 6.410,94 4.929,66 0,00 11.340,60 SI

Suelo Parque Humedal Ecológico Guyamaral * * 4.191,03 0,00 0,00 4.191,03 SI

Total Plan Parcial 14.845,38 8.518,26 6.652,79 30.016,43

Concepto de Carga General Canjeable por

URA

Área (M2)Garantía de

aporteMatrícula

Inmobilia

ria

CHIP


ParcialUG 1 UG 2 UAU 1

Suelo de Malla Vial Arterial e Intermedia * * 10.654,35 8.518,26 6.652,79 30.016,43 1,00 10.654,35 8.518,26 6.652,79

Avenida Laureano Gomez (Carrera 9) * * 3.831,37 3.368,71 6.645,55 13.845,63 1,00 3831,37 3368,713 6645,55

Avenida Paseo los Libertadores (Autopista Norte) * * 412,05 219,88 7,24 639,18 1,00 412,05 219,88 7,24

Avenida Santa Bárbara * * 6.410,94 4.929,66 0,00 11.340,60 1,00 6410,94 4929,66 0,00

Suelo Parque Humedal Ecológico Guyamaral * * 4.191,03 0,00 0,00 4.191,03 1,00 4191,03 0,00 0,00

Total Plan Parcial 14.845,38 8.518,26 6.652,79 30.016,43 14.845,38 8.518,26 6.652,79

Carga General Canjeable por URA

Área (M2)Equivalencia

de URA por

M2 de Carga

General

Aportado

Total Unidades Representativas de Aporte*

(COP Miles)Matrícula

Inmobilia

ria

CHIP

202

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 4 D E F I N I C I Ó N D E C A R G A S L O C A L E S

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3,4,1 CARGAS LOCALES

De conformidad con el Artículo 167 del Decreto 088 de2017 “Ciudad Lagos de Torca” las Cargas Locales sonaquellas que deben ser asumidas directamente por lospropietarios de suelo o desarrolladores interesados, encontraprestación a los beneficiosbásicos otorgados por el Plan de Ordenamiento Zonaldel Norte, conforme lo establecido por el artículo 35 delDecreto Distrital 190 de 2004.

Son Cargas locales prioritarias las descritas en el PlanoN. 15 del Decreto 088 de 2017 “Ciudad Lagos de Torca”y corresponden a Parques Lineales y ZonasComplementarias de Conectividad Ecológica.

A su vez, el artículo 173 del Decreto 088 de 2017 definecomo Cargas Locales dentro del área de planificación,en relación a los suelos necesarios dentro del procesode urbanización, el suelo y obras de la malla vialintermedia y local vehicular y peatonal, el destinado a lascesiones para zonas verdes, parques lineales locales yparques, el requerido para equipamientos colectivosproducto de las cesiones públicas obligatorias yfinalmente el suelo útil destinado de manera obligatoriapara VIS y VIP en los términos del artículo 2.2.2.1.5.2.del Decreto Nacional 1077 de 2015, lo cual se concretaen el siguiente cuadro:

3.4 DEFINICIÓN CARGAS LOCALES

UG 1 UG 2

Total

Plan

Parcial

M2 M2 M2

Cargas Físicas Locales 72.870,47 46.149,76 119.020,23Control Ambiental 5.822,72 4.901,04 10.723,76C.A 1 1.091,41 0,00 1.091,41C.A 2 568,06 0,00 568,06C.A 3 1.168,04 0,00 1.168,04C.A 4 0,00 2.328,84 2.328,84C.A 5 0,00 2.572,20 2.572,20C.A 6 1.225,64 0,00 1.225,64C.A 7 1.769,58 0,00 1.769,58Malla Vial Local 31.691,55 15.466,60 47.158,15M.V.L - TRAMO 1 (Tipo V-5) 6.696,32 0,00 6.696,32M.V.L - TRAMO 2 (Tipo V-5) 6.323,35 0,00 6.323,35M.V.L - TRAMO 3 (Tipo V-5) 0,00 8.966,34 8.966,34M.V.L - TRAMO 4 (Tipo V-5) 0,00 6.500,26 6.500,26M.V.L - TRAMO 5 (Tipo V-5) 18.671,88 0,00 18.671,88

Cesión Obligatoria Parques 24.042,21 17.531,84 41.574,05Zona Verde 1 5.076,75 0,00 5.076,75Zona Verde 2 7.744,55 0,00 7.744,55Zona Verde 3 391,09 0,00 391,09Alameda 1 1.217,47 0,00 1.217,47Alameda 2 1.741,16 0,00 1.741,16Alameda 3 0,00 5.567,52 5.567,52Alameda 4 0,00 3.141,71 3.141,71Alameda 5 3.914,99 0,00 3.914,99Alameda 6 3.956,21 0,00 3.956,21Plazoleta 1 0,00 8.822,61 8.822,61

Cesión Obligatoria Equipamiento 11.313,98 8.250,28 19.564,27

Equipamiento Público 1 11.313,98 0,00 11.313,98

Área

Carga Local

204

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 5 V A L O R A C I Ó N D E C A R G A S L O C A L E S Y C O S T O S D E

U R B A N I S M O

205


3,5,1 CARGAS LOCALES

Los costos estimados se venrepresentados en las obras deurbanismo que permitirán materializar lapropuesta urbanística, garantizar laconectividad vial, la continuidad delespacio público y la provisión deservicios públicos básicos para eldesarrollo residencial, comercial y deservicios propuesto.

De la correcta ejecución de las obras deurbanismo depende la entrega desuelos destinados a espacio público alas entidades distritales competentes.

El Plan Parcial No. 24 considera cargaslocales representadas en vías locales,infraestructura local de serviciospúblicos (incluye las redes) y los suelospara espacio público obligatorio dondese contabilizan parques, alamedas yequipamientos comunales públicos.Estos componentes de espacio públicoserán objeto de reparto entre lospropietarios de las unidades de gestiónque configuran el Plan Parcial.

3.5 VALORACIÓN DE CARGAS LOCALES Y OBRAS DE URBANISMO

UG 1 UG 2Total Plan

ParcialUG 1 UG 2 Total Plan Parcial

M2 M2 M2COP Miles /

M2COP Miles COP Miles COP Miles

Cargas Físicas Locales 72.870,47 46.149,76 119.020,23 15.226.356,04 8.644.242,85 23.870.598,88

Control Ambiental 5.822,72 4.901,04 10.723,76 $ 230.978,75 $ 400.366,01 $ 631.344,77

C.A 1 1.091,41 0,00 1.091,41 $ 81,69 $ 89.157,17 $ - $ 89.157,17

C.A 2 568,06 0,00 568,06 $ 81,69 $ 46.404,44 $ - $ 46.404,44

C.A 3 1.168,04 0,00 1.168,04 $ 81,69 $ 95.417,15 $ - $ 95.417,15

C.A 4 0,00 2.328,84 2.328,84 $ 81,69 $ - $ 190.242,77 $ 190.242,77

C.A 5 0,00 2.572,20 2.572,20 $ 81,69 $ - $ 210.123,25 $ 210.123,25

C.A 6 1.225,64 0,00 1.225,64 $ 81,69 $ 100.122,34 $ - $ 100.122,34

C.A 7 1.769,58 0,00 1.769,58 $ 81,69 $ 144.556,84 $ - $ 144.556,84

Malla Vial Local 31.691,55 15.466,60 47.158,15 $ 12.290.426,58 $ 5.998.162,34 $ 18.288.588,92

M.V.L - TRAMO 1 (Tipo V-5) 6.696,32 0,00 6.696,32 $ 387,81 $ 2.596.927,42 $ - $ 2.596.927,42

M.V.L - TRAMO 2 (Tipo V-5) 6.323,35 0,00 6.323,35 $ 387,81 $ 2.452.282,34 $ - $ 2.452.282,34

M.V.L - TRAMO 3 (Tipo V-5) 0,00 8.966,34 8.966,34 $ 387,81 $ - $ 3.477.272,03 $ 3.477.272,03

M.V.L - TRAMO 4 (Tipo V-5) 0,00 6.500,26 6.500,26 $ 387,81 $ - $ 2.520.890,32 $ 2.520.890,32

M.V.L - TRAMO 5 (Tipo V-5) 18.671,88 0,00 18.671,88 $ 387,81 $ 7.241.216,82 $ - $ 7.241.216,82

Cesión Obligatoria Parques 24.042,21 17.531,84 41.574,05 $ 1.919.239,76 $ 1.672.765,35 $ 3.592.005,12

Zona Verde 1 5.076,75 0,00 5.076,75 $ 69,45 $ 352.560,11 $ - $ 352.560,11

Zona Verde 2 7.744,55 0,00 7.744,55 $ 69,45 $ 537.827,93 $ - $ 537.827,93

Zona Verde 3 391,09 0,00 391,09 $ 69,45 $ 27.159,41 $ - $ 27.159,41

Alameda 1 1.217,47 0,00 1.217,47 $ 69,45 $ 84.548,28 $ - $ 84.548,28

Alameda 2 1.741,16 0,00 1.741,16 $ 95,41 $ 166.129,65 $ - $ 166.129,65

Alameda 3 0,00 5.567,52 5.567,52 $ 95,41 $ - $ 531.213,71 $ 531.213,71

Alameda 4 0,00 3.141,71 3.141,71 $ 95,41 $ - $ 299.759,62 $ 299.759,62

Alameda 5 3.914,99 0,00 3.914,99 $ 95,41 $ 373.540,80 $ - $ 373.540,80

Alameda 6 3.956,21 0,00 3.956,21 $ 95,41 $ 377.473,60 $ - $ 377.473,60

Plazoleta 1 0,00 8.822,61 8.822,61 $ 95,41 $ - $ 841.792,02 $ 841.792,02 Cesión Obligatoria

Equipamiento 11.313,98 8.250,28 19.564,27 $ 785.710,94 $ 572.949,13 $ 1.358.660,07

Equipamiento Público 1 11.313,98 0,00 11.313,98 $ 69,45 $ 785.710,94 $ - $ 785.710,94

Equipamiento Público 2 0,00 8.250,28 8.250,28 $ 69,45 $ - $ 572.949,13 $ 572.949,13

Costos de ejecución cargas

físicas locales 14.347.005,98 6.582.753,32 20.929.759,30

COSTO DIRECTO CARGAS

LOCALES $ 29.573.362,02 $ 15.226.996,16 $ 44.800.358,18

Costos indirectos $ 2.070.135,34 $ 1.065.889,73 $ 3.136.025,07

TOTAL CARGAS LOCALES $ 31.643.497,36 $ 16.292.885,90 $ 47.936.383,25

Área Costo de

construcción

por M2

Total Costo Carga Local

Carga Local

206

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 6 V A L O R A C I Ó N A P R O V E C H A M I E N T O S Y

V A L O R D E L S U E L O Ú T I L U R B A N I Z A D O

207


Según la Resolución 620 de 2008del Instituto Geográfico AgustínCodazzi, el valor residual delsuelo se mide de acuerdo a supotencial de desarrollo tras elproceso de urbanización yaplicación de aprovechamientosmáximos alcanzados a través delplanteamiento de los modelos deocupación y construcción paracada producto inmobiliario. Estemétodo de calculo se encuentradefinido en el Artículo 4 “Método(técnica) residual” de la mismaresolución y determina que:

“Es el que busca establecer elvalor comercial del bien,normalmente para el terreno, apartir de estimar el monto total delas ventas de un proyecto deconstrucción, acorde con lareglamentación urbanísticavigente y de conformidad con elmercado del bien final vendible,en el terreno objeto de avalúo.

3.6 VALORACIÓN DE APROVECHAMIENTOS Y VALOR SUELO URBANIZADO

UG 1 UG 2 Total Plan ParcialParticipación en

las ventas

COP Miles COP Miles COP Miles %

Ventas Estimadas 1.829.441.861,98$ 1.363.158.574,02$ 3.192.600.435,99$ 100,00%

Ventas VIP 65.571.420,23$ 34.547.841,68$ 100.119.261,91$ 3,14%

Ventas VIS 44.928.089,54$ 23.671.385,24$ 68.599.474,78$ 2,15%

Ventas Vivienda NO VIS -$ 141.216.211,03$ 141.216.211,03$ 4,42%

Ventas Comercio 861.051.687,23$ 583.010.562,50$ 1.444.062.249,73$ 45,23%

Ventas Servicios 857.890.664,98$ 580.712.573,58$ 1.438.603.238,56$ 45,06%

Valor del suelo sin descontar cargas locales 534.074.708,85$ 388.788.751,16$ 922.863.460,00$ 28,91%

Valor del suelo VIP 6.753.856,28$ 3.558.427,69$ 10.312.283,98$ 0,32%

Porcentaje de las ventas* 10,30% 10,30%

Valor del suelo VIS 4.762.377,49$ 2.509.166,84$ 7.271.544,33$ 0,23%


Valor del suelo Vivienda NO VIS -$ 28.949.323,26$ 28.949.323,26$ 0,91%


Valor del suelo Comercio 261.759.712,92$ 177.235.211,00$ 438.994.923,92$ 13,75%


Valor del suelo Servicios 260.798.762,15$ 176.536.622,37$ 437.335.384,52$ 13,70%


Cargas locales 31.643.497,36$ 16.292.885,90$ 47.936.383,25$ 1,50%

Valor residual del suelo del Plan

Parcial**502.431.211,49$ 372.495.865,26$ 874.927.076,75$ 27,40%

Concepto

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, loscostos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de lafactibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidadde vender lo proyectado. (…)”

208

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 7 C Á L C U L O E S T Á N D A R D E E S P A C I O P Ú B L I C O E F E C T I V O

P O R H A B I T A N T E

209


El Plan Parcial No. 24 aporta de manera considerable al aumento de las zonas de espacio público del POZ Norte; esteaporte se ve complementado por los suelos de protección que se entregan como cargas generables canjeables porUnidades Representativas de Aporte.

De conformidad con el Artículo 89, del Decreto 088 de 2017, “Espacio Público y Espacio Público Efectivo por habitante yen cumplimiento del Decreto Distrital 215 de 2005, los indicadores de espacio público por habitante y el espacio públicoefectivo por habitante de Ciudad Lagos de Torca son de 14 m2 y de 7m2 respectivamente”

“El reparto de cargas y beneficios de que trata el Título IV “Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios” del presentedecreto, aporta una cantidad significativa de metros cuadrados al espacio público de Ciudad Lagos de Torca, por lo queeste indicador se mide a nivel de Ciudad Lagos de Torca y los planes parciales únicamente deberán certificar suscesiones obligatorias para parques y zonas verdes para el cálculo de la contribución al estándar de espacio públicoefectivo por habitante”

3.7 CÁLCULO ESTÁNDAR DE ESPACIO PUBLICO POR HABITANTE

M2 DE ESPACIO

PUBLICO

EFECTIVO x

HABITANTE

CONTROL AMBIENTAL

PARQUES Y ALAMEDAS

EQUIPAMIENTOS (50%) 9.782,13

P.P NO.24 "SANTA MARÍA"

ESPACIO PUBLICO EFECTIVO POR HABITANTE

NO. DE HABITENTES M2 DE ESPACIO PUBLICO EFECTIVO

7.074,00

62.079,94

8,7810.723,76

41.574,05

210

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 8 V A L O R A C I Ó N D E B E N E F I C I O S U R B A N Í S T I C O S

211


3,8,1 APROVECHAMIENTOS EN M2

De acuerdo a lo descrito en el Artículo127 del Decreto 088 de 2017 “Los índicesde ocupación y construcción máximospermitidos para Planes Parciales en elámbito de ciudad Lagos de Torca, segúnel uso a desarrollar corresponden “

3.8 VALORACIÓN DE BENEFICIOS URBANÍSTICOS

Área útil

manzana

Área neta

urbanizable

manzana

(área base

cálculo

edificabilidad)

Total área

construida

Área útil

por uso

según

lineamient

o

Área neta

urbanizable

manzana (área

base cálculo

edificabilidad)

según

lineamento

M2 M2 M2 M2 M2

Manzana 1(VIP) 40.690,43 11.354,07 1,30

340,62 340,62 0,01

Manzana 4 (VIP/VIS) 12.619,67 3.521,33 9.707,44 1,30

22.554,26 3.718,85 10.251,94 2,20

291,58 291,58 19.959,37 0,01

UG 1

Supermanzana 1

(COMERCIO Y

SERVICIOS) 13.504,64 37.228,93 102.379,55

Un uso en un area

útil 13.504,64 37.228,93 2,75

UG 1

Supermanzana 3

(COMERCIO Y

SERVICIOS) 9.191,96 25.339,93 69.684,80

Un uso en un area

útil 9.191,96 25.339,93 2,75

UG 1

Manzana 5

(COMERCIO Y

SERVICIOS) 12.122,57 33.418,91 91.902,00

Un uso en un area

útil 12.122,57 33.418,91 2,75

53.413,42 147.247,47 340.462,92 53.413,42 147.247,47

28.087,68 12.375,95 21.605,90 1,30

11.883,23 3.093,98 5.401,47 2,20

525,98 525,98 27.007,37 0,02

35.304,05 9.191,96 2,20

459,60 459,60 0,03

UG2

Supermanzana 2

(COMERCIO Y

SERVICIOS) 37.217,84 64.974,83 178.680,79

Un uso en un area

útil 37.217,84 64.974,83 2,75

61.879,73 108.029,50 254.941,32 61.879,73 108.029,50

- - - - - - -

115.293,15 255.276,97 595.404,24 115.293,15 255.276,97

Se desarrollan dos

(2) o más usos en

la misma

edificación

31.300,33

TOTAL PLAN PARCIAL

UG 2 Manzana 3 (NO VIS) 9.191,96

11.354,07

UG 2

UG 1

Se desarrollan dos

(2) o más usos en

la misma

edificación

UG 17.240,18

Total UG 1

UG Manzana

Lineamiento para

la aplicación de

índices

I.C.

Propues

to por

uso**

31.300,33

Se desarrollan dos

(2) o más usos en

la misma

edificación

19.959,37

Se desarrollan dos

(2) o más usos en

la misma

edificación

Total UG 2

Manzana 2 (VIP/VIS) 15.469,93

Total UAU 1

27.007,37

16.047,30 16.047,30

USOS VIP VISNO VIS

COMERCIOY

SERVICIOS

DOTACIONAL

Índice de Ocupación (sobre Área

Útil)

0,80 0,80 0,60 0,80 Nota 1

Índice de Construcció

n (Sobre Área Neta)

0,20 0,20 0,20 0,20 0,20

Índice de Construcción adicional al básico al

que se puede

acceder únicamente por aportes

de carga general

(Sobre Área Neta)

1,10 2,0 2,0 2,55 Nota 1

212


3,8,2 EQUIVALENCIA DE UNIDADES REPRESENTATIVAS DE APORTE

En lo que corresponde al Plan Parcial No. 24 y la valoración de los beneficios urbanísticos para su desarrollo se consideran los siguientespasos para la definición del área total construida a partir de la ubicación por rangos de los índices pospuestos para cada uso:

3.8 VALORACIÓN DE BENEFICIOS URBANÍSTICOS

1. ÁREA CONSTRUIDA BÁSICA Área Neta Urbanizable del uso por el Índice de Construcción Básico

2. ÁREA CONSTRUIDA ADICIONAL EN EL RANGO 1 Área Neta Urbanizable del uso por valor máximo del rango 1 (en caso de quela edificabilidad propuesta sobrepase la edificabilidad de dicho rango) menos área construida básica

3. ÁREA CONSTRUIDA ADICIONAL EN EL RANGO 2 Área Neta Urbanizable del uso por valor máximo del rango 2 (en caso de quela edificabilidad propuesta sobrepase la edificabilidad de dicho rango) menos área construida básica y edificabilidad en rango 1

4. ÁREA CONSTRUIDA ADICIONAL EN EL RANGO 3 Área Neta Urbanizable del uso por el índice de construcción propuestomenos área construida básica y la edificabilidad en rangos 1 y 2.

5. TOTAL ÁREA CONSTRUIDA EN RANGOS SUMA DEL ÁREA CONSTRUIDA ADICIONAL EN LOS RANGOS 1, 2 Y 3

6. NUMERO DE URAS REQUERIDAS EN RANGO 1 Área construida adicional en el Rango 1 dividido entre factor de 0,67

7. NUMERO DE URAS REQUERIDAS EN RANGO 2 Área construida adicional en el Rango 2 dividido entre factor de 1,00

8. NUMERO DE URAS REQUERIDAS EN RANGO 3 Área construida adicional en el Rango 3 dividido

RANGO DE INDICE DE CONSTRUCCIÓN

SOBRE EL QUE SE APLICAN LAS

UNIDADES

UNIDADES

REPRESENTATIVAS

DE APORTE

METROS CUADRADOS DE EDIFICABILIDAD

ADICIONAL OARA VIVIENDA, COMERCIO Y

SERVICIOS

Rango 1: Entre 0,20 y 1,19 inclusive 1,0 0,67 metros cuadrados de edif icabilidad adicional

Rango 2: Entre 1,20 y 2,59 inclusive 1,0 1,0 metros cuadrados de edif icabilidad adicional

Rango 3: A partir de 1,60 1,0 5,0 metros cuadrados de edif icabilidad adicional

213

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 9 R E P A R T O E N T R E U N I D A D E S D E G E S T I Ó N Y / O A C T U A C I Ó N -

B A L A N C E D E C A R G A S Y B E N E F I C I O S P O R U N I D A D .

214


Para el caso del Plan Parcial No.24 el reparto de las cargas locales se propone en función de las ventas estimadas. El balance se da entrelas Unidades de Gestión se propone de la siguiente manera:

3.9 REPARTO Y BALANCE DE CARGAS ENTRE UNIDADES DE GESTIÓN


COP Miles COP Miles COP Miles

Ventas Estimadas 1.829.441.861,98$ 1.363.158.574,02$ 3.192.600.435,99$


Costo cargas locales 31.643.497,36$ 16.292.885,90$ 47.936.383,25$


Porcentaje para equilibrio -8,71% 8,71% 0,00%

Cargas a repartir (4.174.721,36)$ 4.174.721,36$ -$

Cargas en equilibrio 35.818.218,72$ 12.118.164,54$ 47.936.383,25$

Concepto


COP Miles COP Miles COP Miles

Área objeto de reparto (m2) 158.878,00 108.029,50 266.908


Beneficios (valor residual) 502.431.211,49$ 372.495.865,26$ 874.927.076,75$


Porcentaje para equilibrio 2,10% -2,10% 0,00%

Beneficios a repartir 18.373.428,90$ (18.373.428,90)$ -$

Beneficios en equilibrio (valor residual) 520.804.640,38$ 354.122.436,36$ 874.927.076,75$

Valor residual en equilibrio por m2 de área

objeto de reparto3.278,02$ 3.278,02$ 3.278,02$

Concepto

UG / UAU 1 UG / UAU 2

COP Miles COP Miles

Transferencias por reparto de cargas (4.174.721,36)$ 4.174.721,36$

Transferencias por reparto de beneficios 18.373.428,90$ (18.373.428,90)$

Total transferencias 14.198.707,54$ (14.198.707,54)$

Concepto

REPARTO DE LAS CARGAS LOCALES EN FUNCIÓN DE LAS VENTAS ESTIMADAS

REPARTO DE BENEFICIOS EN FUNCIÓN DE APORTES

TRANSFERENCIAS TOTALES

215

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 1 0 E S T U D I O C O M P A R A T I V O D E N O R M A P A R A D E T E R M I N A R E L

H E C H O G E N E R A D O R D E P L U S V A L Í A .

216


Tal como lo determina el Artículo 73 de laLey 388 de 1997 para el OrdenamientoTerritorial en Colombia, se determinan lossiguientes hechos generadores de plusvalía:1. La incorporación de suelo rural a suelo

de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usosdel suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

De acuerdo al Artículo 218 del Decreto 088de 2017” Hechos generadores para ladeterminación de la Participación enPlusvalía”, “ son hechos generadores delefecto plusvalía para el ámbito de aplicaciónde Ciudad Lagos de Torca, las decisionesadministrativas que autorizanespecíficamente, ya sea a destinar elinmueble a un uso más rentable, y/o aincrementar el aprovechamiento del suelo,permitiendo una mayor área edificada

3.10 ESTUDIO COMPARATIVO DE NORMA PARA DETERMINAR EL HECHO GENERADOR DE PLUSVALÍA

“Los hechos generadores de Participación en Plusvalía se entenderán causados en laszonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas, de acuerdo alos siguientes criterios:”

“Para las áreas clasificadas como suelo urbano, que para su desarrollo sólo deben obtenerla licencia urbanística respectiva, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a laexpedición de este acto administrativo, la Alcaldía Mayor, a través de la Secretaría Distritalde Planeación –SDP-, solicitará a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital –UAECD-, que establezca el mayor valor por metro cuadrado de suelo en cada una de laszonas o subzonas beneficiarias de la participación en plusvalía, conforme con loestablecido en el Decreto Distrital 020 de 2011, como se indicó en precedente.”

De acuerdo con lo previsto en el parágrafo 1° del artículo 3° del Acuerdo 118 de 2003,modificado por el artículo 13º del Acuerdo 352 de 2008, o la norma que lo modifique,derogue o sustituya, los hechos generadores de la participación de la plusvalía seentenderán causados en las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de lasacciones urbanísticas, de acuerdo con los siguientes criterios:

217

CLASIFICACIÓN DE SUELO

INSTRUMENTO NORMATIVO

HECHO GENERADOR

URBANO LICENCIA URBANÍSTICA

La presente decisión administrativa contiene hechos generadores de la Participación en Plusvalía por (1. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo y/o por (2. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, Bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción o ambos a la vez sin asunción de cargas generales.

Artículo 218 Decreto Distrital 088 de 2017

218



La anterior información relaciona los beneficios de cada uso especificocon lo correspondencia a cada uno de los propietarios, que al realizarel respectivo consolidado de la información por propietario pararealizar el respectivo balance, se obtiene lo siguiente:

219



De esta manera, el valor del efecto plusvalía estimado es de COP $ 13.657.376.387.

Es así que si se requiere determinar el valor del suelo descontando la respectiva plusvalía serepresenta de la siguiente manera:

UG-1 UG-2

3. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y F INANCIACIÓN3 . 1 1 E S T R A T E G I A D E G E S T I Ó N

220


3,11,1 UNIDADES DE GESTIÓN y ACTUACIÓN

Para el Plan Parcial No. 24 se proponen dos unidades de gestión que de forma individual y en conjunto cumplirán con las exigencias decesiones públicas correspondientes al 25% del área neta urbanizable a través de la entrega de suelo al distrito para parques yequipamientos. El Plan Parcial cuenta además con una unidad de actuación cuyos predios se encuentran totalmente afectados porcargas generales de Ciudad Lagos de Torca

3.11 ESTRATEGIA DE GESTIÓN

UG / UAU 1 ID Predio Nombre del Propietario

CHIP

Matrícula Inmobiliaria

UG 1 Lote C - Global Frb-Familia Roa GLOBAL FRB S.A.S. SOCIEDAD POR

ACCIONES SIMPLIFICADA*50N-20324450

UG 1 Lote B - Erglo S.A.S-Familia Roa ERGLO S.A.S *50N-20324449UG 1 Lote A - Metrokia METROKIA S.A. *50N-20324448

UG 1 Superfondos

FIDUCIARIA ALIANZA S.A COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTONOMO FIDEICOMISO

INVERANDINO

* 50N-889944

TOTAL UG 1

UG2 Millonarios

LA NACIÓN- FONDO PARA LA REHABILITACIÓN INVERSIÓN SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL

CRIMEN ORGANIZADO /SOCIEDAD CONSTRUCCIONES DISEÑOS

URBANOS S.A. CONDISUR S.A.

* 50N-190840

TOTAL UG 2UAU 1 Caminos de Palermo NA * _UAU 1 Ferrocarriles de Colombia NA * _UAU 1 Jaramillo NA * _

TOTAL UAU 1

El Artículo 2.2.4.1.6.1.2 del Decreto 1077determina que “los propietarios de latotalidad de los predios incluidos en elproyecto de delimitación de una unidadde actuación urbanística, según lodefinido en el respectivo plan parcial,podrán solicitar una única licencia deurbanización o contar con la aprobaciónde un único proyecto urbanístico generalen los términos del artículo 2.2.6.1.2.4.2del presente decreto , para ejecutar lasobras de urbanización de los prediosque conforman el proyecto dedelimitación de la unidad, siempre ycuando garanticen el reparto equitativode las cargas y beneficios asignados a larespectiva unidad por el plan parcial. Eneste caso el área objeto de la operaciónse denominará unidad de gestión

221


3,11,2 ETAPAS

El Plan Parcial No. 24 cuenta con una única etapa de desarrollo en donde se incluyen la Unidad de Gestión 1, la Unidad de Gestión 2 y la Unidad deActuación Urbanística 1. Dentro de la etapa se hará la entrega de las cesiones públicas obligatorias de parques y equipamientos (25% del Área NetaUrbanizable) así como la correspondiente obligación de Vivienda de Interés Social (5% del área útil total) y Vivienda de Interés Prioritario (20% del área útiltotal).Bajo estas mismas condiciones y dependiendo de las determinantes del mercado a la hora de adelantar las correspondientes licencias de urbanismo ylicencias de construcción, la etapa propuesta se podrá subdividir en otras que a su vez cumplan con la exigencia de entrega de suelos de cesionesobligatorias y vivienda de interés social y prioritaria.

3.11 ESTRATEGIA DE GESTIÓN

CUADRO GENERAL DE ÁREAS

DESCRIPCIÓNETAPA 1

m2 %

1 ÁREA BRUTA TOTAL 300.316,01 29,01%

1.1 PREDIOS OBJETO DE DESARROLLO 300.316,01 29,01%

1.1.1 Lote C - Global Frb-Familia Roa 11.420,50 3,80%

1.1.2 Lote B - Erglo S.A.S-Familia Roa ) 33.770,97 11,25%

1.1.3 Lote A - Metrokia 38.222,39 12,73%

1,1,4 Caminos de Palermo 3.711,44 1,24%

1.1.5 Millonarios 116.547,76 38,81%

1.1.6 Superfondos 90.309,51 30,07%

1.1.7 Ferrocarriles de Colombia 4.138,14 1,38%

1.1.8 Jaramillo 2.195,31 0,73%

2 CARGAS GENERALES 45.039,04 15,00%

2.1 Afectaciones Ambientales Totales 15.821,54 5,27%

2.1.2 Parque ecológico de Humedal 4.191,03 1,40%

2.1.3 Ronda quebrada las Pilas (30mts) 11.630,51 3,87%

2.2 Afectaciones Viales Totales 25.825,40 8,60%

2.2.1 Avenida Laureano Gómez (Carrera 9) 13.845,63 4,61%

2.2.2 Avenida Paseo los Libertadores (Autopista Norte) 639,18 0,21%

2.2.3 Avenida Santa Bárbara 11.340,60 3,78%

2.3 Otras Afectaciones 3.392,10 1,13%

2.3.1 Caminos de Palermo (Suelo sin propiedad) 3.392,10 1,13%

3 ÁREA NETA URBANIZABLE PARA CALCULO EDIFICABILIDAD 255.276,97 85,00%

4 CONTROL AMBIENTAL 10.723,76 3,57%

4.1 C.A. 1 1.091,41 0,36%

4.2 C.A. 2 568,06 0,19%

4.3 C.A. 3 1.168,04 0,39%

4.4 C.A. 4 2.328,84 0,78%

4.5 C.A. 5 2.572,20 0,86%

4.6 C.A. 6 1.225,64 0,41%

4.7 C.A. 7 1.769,58 0,59%

5 ÁREA NETA URBANIZABLE PARA CALCULO DE CESIONES 244.553,21 81,43%

6 CARGAS LOCALES 108.296,47 44,28%

6.1 Cesiones Públicas para Parques 41.574,05 17,00%

6.1.1 Cesión para parque 13.212,39 5,40%

6.1.1.1 Zona Verde 1 5.076,75 2,08%

6.1.1.2 Zona Verde 2 7.744,55 3,17%

6.1.1.3 Zona Verde 3 391,09 0,16%

6.1.2 Cesión para Alamedas 19.539,05 7,99%

6.1.2.1 Alameda 1 1.217,47 0,50%

6.1.2.2 Alameda 2 1.741,16 0,71%

6.1.2.3 Alameda 3 5.567,52 2,28%

6.1.2.4 Alameda 4 3.141,71 1,28%

6.1.2.5 Alameda 5 3.914,99 1,60%

6.1.2.6 Alameda 6 3.956,21 1,62%

6.1.3 Cesión para Plazoletas 8.822,61 3,61%

6.1.3.1 Plazoleta 1 8.822,61 3,61%

6,2 Cesiones Públicas para Equipamientos 19.564,27 8,00%

6,2,1 Equipamiento Público 1 11.313,98 4,63%

6,2,2 Equipamiento Público 2 8.250,28 3,37%

6,3 Cesiones Públicas para Vías Locales Vehiculares (22mt) 47.158,15 19,28%

6.3.2 M.V.L - TRAMO 1 (Tipo V-5) 6.696,32 2,74%

6.3.3 M.V.L - TRAMO 2 (Tipo V-5) 6.323,35 2,59%

6.3.4 M.V.L - TRAMO 3 (Tipo V-5) 8.966,34 3,67%

6.3.5 M.V.L - TRAMO 4 (Tipo V-5) 6.500,26 2,66%

6.3.6 M.V.L - TRAMO 5 (Tipo V-5) 18.671,88 7,64%

7 ÁREA ÚTIL TOTAL 136.256,75 100,00%

7,1 Área Útil Residencial 43.256,14 31,75%

7.1.1 Manzana 1(VIP) 11.354,07 8,33%

7.1.1.1 Manzana 1 (Área comercial) 340,62 0,25%

7.1.2 Manzana 2 (VIP/VIS) 15.469,93 11,35%

7.1.2.1 Manzana 2 (Lote VIP) 12.375,95 9,08%

7.1.2.2 Manzana 2 (Lote VIS) 3.093,98 2,27%


7.1.3 Manzana 3 (NO VIS) 9.191,96 6,75%

7.1.3.1 Manzana 3 (Lote comercial) 459,60 0,34%

7.1.4 Manzana 4 (VIP/VIS) 7.240,18 5,31%

7.1.4.1 Manzana 4 (Lote VIP) 3.521,33 2,58%

7.1.4.2 Manzana 4 (Lote VIS) 3.718,85 2,73%


7.2 Área útil de uso Mixto 93.000,61 68,25%

7.2.1 Manzana 6 (COMERCIO Y SERVICIOS) 13.504,64 9,91%

7.2.2 Supermanzana 1 (COMERCIO Y SERVICIOS) 37.217,84 27,31%

7.2.3 Supermanzana 2 (COMERCIO Y SERVICIOS) 30.155,55 22,13%

7.2.4 Manzana 5 (COMERCIO Y SERVICIOS) 12.122,57 8,90%

8 ÁREA RESIDENCIAL Y DE USO MIXTO 136.256,75 100,00%

8.1Área Útil Residencial y de Comercio y Servicios (No VIS - No

VIP) 102.192,57 75,00%

8.2 Área Útil VIS 6.812,83 5,00%

8.3 Área Útil VIP 27.251,35 20,00% 222

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