Estudio de factibilidad para la implementación de un conjunto habitacional privado San Camilo
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i
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR
SEDE SANTO DOMINGO
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES
Disertación de Grado previa a la obtención del Título de Ingeniera Comercial
AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito
DIRECTOR: Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre
SANTO DOMINGO – ECUADOR
2013
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN
CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA
QUININDÉ KM 15
ii
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR
SEDE SANTO DOMINGO
APROBACIÓN DISERTACIÓN DE GRADO
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO
HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15
AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito
TRIBUNAL
Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre
Miembro del Tribunal de Grado
Ing. Patricio Chimbo Auquilla
Miembro del Tribunal de Grado
Ing. Edwin Rubén Toro López
Miembro del Tribunal de Grado
Santo Domingo, Junio, 2013
iii
DEDICATORIA
En el mundo la mayoría de seres humanos buscan la felicidad, sin embargo en el transcurso
de mi vida no la he buscado sino la he vivido a plenitud; mas hoy siento una gran alegría al
culminar este proyecto el cual se lo dedico;
A mi hijo por ser la razón de mi existencia, mi fortaleza y motor que me impulsa a superarme
y a concretar mis objetivos por más difíciles que se presenten.
A mi madre por haberme inculcado en el camino del bien y ser mi ejemplo a seguir, ya que
gracias a su arduo trabajo, sacrificio y empuje he podido llegar hacer una profesional, te
agradezco madre por todos los días de dedicación y por creer en mí.
A mis hermanos por brindarme su apoyo sincero e incondicional sea cual fuese el motivo.
A mi esposo que me ha apoyado y demás familiares ya que todos han dado un granito de
arena para culminar este proyecto.
Y por último y no por eso menos importante a Dios quien me inspira, guía y bendice día a día
Diana Carolina
iv
AGRADECIMIENTO
Agradezco ante todo a Dios que nos ilumina y nos guía nuestro camino y ha permitido que
este proyecto llegue a su terminación.
A todos los profesionales, profesores, compañeros y amistades, que me ayudaron en el
transcurso del proyecto con mis inquietudes, los que intervinieron de alguna forma muchas
gracias.
Diana Carolina
v
RESUMEN EJECUTIVO
En Santo Domingo, con el crecimiento constante de sus habitantes se ha producido un déficit
habitacional del cual se origina la idea de crear un Conjunto Habitacional, y de acuerdo a las
opiniones de nuestros clientes se edificó nuestro proyecto.
La presente investigación propone la creación de un Conjunto Habitacional, un lugar donde
vivir con seguridad, comodidad, es nuestra preferencia con estilos modernos de nuestras
casas en lotes de 1000m².
De acuerdo a los datos obtenidos en nuestro estudio es factible aplicar este proyecto ya que
hemos conseguidos resultados positivos y a más de eso existe una demanda insatisfecha
latente en la ciudad, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo tipo de
inversionista.
ABSTRACT
In Santo Domingo, with the permanent growth of its inhabitants, a housing deficit has
exploded, from which originates the idea of creating a Residential Compound and, according
to our clients’ opinions, the project was built.
The current research suggests the creation of a Residential Compound, a place where
people can live with safety, comfort, preferably with modern styles of houses in plots of
1000m²
According to the data obtained in our study, it is feasible to apply this project since we have
obtained positive results and, beyond that, there is an unsatisfied demand latent in the city,
so it becomes a very attractive business for any type of investor.
vi
ÍNDICE GENERAL
Aprobación Disertación de Grado…… .................................................................................... ii
Dedicatoria… ......................................................................................................................... iii
Agradecimiento ..................................................................................................................... iv
Resumen……. ........................................................................................................................ v
Índice de contenidos .............................................................................................................. vi
Lista de tablas ....................................................................................................................... xi
Lista de gráficas .................................................................................................................. xiii
Lista de cuadros .................................................................................................................. xiv
Lista de figuras ..................................................................................................................... xv
Lista de anexos ................................................................................................................... xvi
Introducción ..........................................................................................................................17
I. MARCO TEÓRICO ...................................................................................................19
1.1 ADMINISTRACIÓN .........................................................................................................19
1.1.1 El proceso administrativo .............................................................................................19
1.1.1.1 Planificación .............................................................................................................20
1.1.1.2 Organización ............................................................................................................20
1.1.1.3 Dirección...................................................................................................................20
1.1.1.4 Control ......................................................................................................................21
1.2 PROYECTOS .................................................................................................................21
1.2.1 El estudio del mercado ................................................................................................22
1.2.1.1 Objetivo del estudio de mercado ...............................................................................22
1.2.1.2 Investigación de mercados .......................................................................................22
1.2.1.3 Demanda ..................................................................................................................23
1.2.1.4 Oferta .......................................................................................................................25
1.2.1.5 Producto ...................................................................................................................25
1.2.1.6 Precio .......................................................................................................................25
1.2.1.7 Canales de distribución .............................................................................................26
1.2.1.8 Promoción ................................................................................................................26
1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado ......................................................................26
1.2.2 Estudio técnico ............................................................................................................27
1.2.2.1 Tamaño ....................................................................................................................27
1.2.2.2 Localización ..............................................................................................................27
vii
1.2.2.3 Ingeniería del proyecto ............................................................................................. 27
1.2.3 Estudio organizacional y legal ..................................................................................... 28
1.2.3.1 Estudio organizacional .............................................................................................. 28
1.2.3.2 Estudio legal ............................................................................................................. 28
1.2.4 Estudio del impacto ambiental ..................................................................................... 29
1.2.5 Estudio financiero ........................................................................................................ 29
1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida ................................................................................... 30
1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones .......................................................................... 30
1.2.5.2 Capital de trabajo...................................................................................................... 30
1.2.5.3 Presupuesto de ingresos .......................................................................................... 31
1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos ........................................................................ 31
1.2.5.4.1 Costos ................................................................................................................... 31
1.2.5.5 Punto de equilibrio .................................................................................................... 32
1.2.5.6 Estados financieros .................................................................................................. 32
1.2.5.7 Análisis financiero ..................................................................................................... 33
1.2.5.8 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ........................................................ 34
1.2.5.9 Valor actual neto (VAN) ............................................................................................ 34
1.2.5.10 Tasa interna de retorno (TIR).................................................................................. 35
1.2.5.11 Relación costo / beneficio ....................................................................................... 35
1.2.5.12 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ...................................................... 36
1.2.5.13 Análisis de sensibilidad ........................................................................................... 36
1.3 PROYECTOS INMOBILIARIOS ..................................................................................... 36
1.3.1 Inmobiliaria .................................................................................................................. 36
1.3.2 Conjuntos residenciales ............................................................................................... 37
1.3.3 Área comunal .............................................................................................................. 38
1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales .................................................................. 38
II METODOLOGÍA ................................................................................................................ 40
2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN .......................................................................... 40
2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN .......................................................................................... 40
2.2.1 Investigación descriptiva ............................................................................................. 40
2.2.2 Investigación bibliográfica ............................................................................................ 41
2.2.3 Investigación aplicada ................................................................................................. 41
2.2.4 Investigación de campo ............................................................................................... 41
2.2.5 Investigación explicativa .............................................................................................. 41
2.3 POBLACIÓN .................................................................................................................. 42
2.4 MUESTRA ...................................................................................................................... 42
2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS ..................................................................................... 42
2.5.1 Selección de la metodología ........................................................................................ 43
viii
2.5.2 Aplicación de la metodología ....................................................................................... 43
2.5.2.1 Método inductivo – deductivo ................................................................................... 43
2.5.2.2 Método analítico- sintético ........................................................................................ 43
2.5.2.3 Histórico-lógico ......................................................................................................... 43
2.5.2.4 Método sistémico ...................................................................................................... 44
2.5.2.5 Método recolección de información .......................................................................... 44
2.5.3 Técnicas ...................................................................................................................... 44
2.5.3.1 La encuesta .............................................................................................................. 44
2.5.3.2 La observación ......................................................................................................... 45
2.5.4 Instrumentos ................................................................................................................ 45
2.5.4.1 Cuestionario ............................................................................................................. 45
2.5.4.2 Fichas de observación .............................................................................................. 45
III PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN
CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ
KM 15……………. ................................................................................................................ 46
3.1 MARCO DE REFERENCIA ............................................................................................ 46
3.1.1 Antecedentes y planteamiento del problema ............................................................... 46
3.1.2 Justificación del proyecto ............................................................................................. 47
3.1.3 Objetivos del proyecto ................................................................................................. 47
3.1.3.1 Objetivo general ....................................................................................................... 47
3.1.3.2 Objetivos específicos ................................................................................................ 47
3.1.4. Descripción del proyecto ........................................................................................... 48
3.2. DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO ........................................................................ 48
3.2.1 Visión propuesta .......................................................................................................... 48
3.2.2 Misión propuesta ......................................................................................................... 49
3.2.3 Valores corporativos ................................................................................................... .49
3.2.4 Análisis FODA ............................................................................................................. 50
3.2.5 Matriz EFE ................................................................................................................... 51
3.2.6 Matriz EFI .................................................................................................................... 52
3.3 ESTUDIO DE MERCADO .............................................................................................. 54
3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado .................................................................... 54
3.3.2 Mercado objetivo ......................................................................................................... 55
3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado .............................................................. 55
3.3.4 Desarrollo de la investigación de campo ...................................................................... 55
3.3.5 Demanda ..................................................................................................................... 69
3.3.5.1 Proyección de la demanda ....................................................................................... 71
3.3.6 Oferta .......................................................................................................................... 73
3.3.6.1 Proyección de la oferta ............................................................................................. 73
ix
3.3.7 Demanda insatisfecha ................................................................................................. 75
3.3.8 Oferta del proyecto ...................................................................................................... 75
3.3.9 Marketing mix .............................................................................................................. 76
3.3.9.1 Producto ................................................................................................................... 76
3.3.9.2 Precio ....................................................................................................................... 84
3.3.9.2.1 Ventas estimadas .................................................................................................. 84
3.3.9.2.2 Sensibilidad ........................................................................................................... 87
3.3.9.2.3 Competencia ......................................................................................................... 87
3.3.9.2.4 Costos variables .................................................................................................... 89
3.3.9.3 Plaza ........................................................................................................................ 90
3.3.9.4 Promoción ................................................................................................................ 91
3.3.9.5 Cliente ...................................................................................................................... 96
3.4 ESTUDIO TÉCNICO....................................................................................................... 97
3.4.1 Tamaño ....................................................................................................................... 97
3.4.1.1 Capacidad instalada ................................................................................................. 97
3.4.2 Localización ................................................................................................................. 98
3.4.3 Ingeniería del proyecto .............................................................................................. 101
3.5. ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES ................................................................ 103
3.5.1 Estudio organizacional ............................................................................................... 103
3.5.1.1 Descripción de funciones ........................................................................................ 103
3.5.2 Estudio legal .............................................................................................................. 112
3.5.2.1 Marco legal ............................................................................................................. 112
3.5.2.2 Requisitos para crear la compañía ........................................................................ 112
3.5.2.3 Institución financiera .............................................................................................. 114
3.5.2.4 Asesoría legal ......................................................................................................... 114
3.5.2.5 Notaria .................................................................................................................... 114
3.5.2.6 Registro Mercantil ................................................................................................... 115
3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas (SRI) ........................................................................... 115
3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos .............................................................................................. 116
3.5.2.9 Gobierno Municipal ................................................................................................. 116
3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía ....................................................................... 120
3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) ................................................. 121
3.6 ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL ....................................................................... 121
3.6.1 Aspecto físico ........................................................................................................... 121
3.6.2 Marco legal ambiental ................................................................................................ 122
3.6.3 Análisis ...................................................................................................................... 123
3.6.4 Métodos de conservación .......................................................................................... 125
3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental ........................................................ 127
x
3.7 ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................... 128
3.7.1 Inversión total ............................................................................................................ 128
3.7.2 Depreciación y amortización ...................................................................................... 130
3.7.3 Capital de trabajo ...................................................................................................... 131
3.7.4 Ingresos ..................................................................................................................... 132
3.7.5 Costos ....................................................................................................................... 133
3.7.6 Gastos ....................................................................................................................... 135
3.7.7 Punto de equilibrio ..................................................................................................... 140
3.7.8 Estados financieros ................................................................................................... 141
3.7.9 Análisis financiero ...................................................................................................... 143
3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ....................................................... 146
3.7.11 Flujo de caja ........................................................................................................... 146
3.7.12 Valor actual neto (VAN) ........................................................................................... 147
3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR) .................................................................................. 148
3.7.14 Relación costo/beneficio .......................................................................................... 149
3.7.15 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ....................................................... 149
3.7.16 Análisis de sensibilidad ............................................................................................ 150
CONCLUSIONES ............................................................................................................... 156
RECOMENDACIONES ...................................................................................................... 157
FUENTES DE CONSULTA ................................................................................................ 158
ANEXOS……….. ................................................................................................................ 160
xi
LISTA DE TABLAS
Tabla N° 1 Requerimientos unidad de Planificación ........................................................... 39
Tabla N° 2 Pregunta 1. Estado civil ..................................................................................... 56
Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia ..................................................................... 57
Tabla N° 4 Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia? ................................................................. 58
Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional? ............................................. 59
Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un conjunto habitacional? ....................... 59
Tabla N° 7 Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno? ....................... 60
Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale ¿Cuál sería el lugar ideal para un
conjunto habitacional? .......................................................................................................... 61
Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?. ........ 62
Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda? ....................... 63
Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa? ........... 64
Tabla N° 12 Pregunta 11. ¿Dé cuántos metros cuadrados sería la construcción ideal para su
residencia? … ..................................................................................................................... 65
Tabla N°13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de 140m² de construcción,
en un conjunto habitacional? . .............................................................................................. 66
Tabla N° 14 Pregunta 13.Motivos para vivir en un conjunto habitacional . .......................... 67
Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios. ........................................................ 68
Tabla N° 16 Demanda proyectada (Periodo 2013-2017) ..................................................... 72
Tabla N° 17 Proyección de la oferta (Periodo 2013-2017) ................................................... 74
Tabla N° 18 Demanda insatisfecha proyectada (Preriodo 2013-2017) ................................ 75
Tabla N° 19 Oferta del proyecto .......................................................................................... 76
Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades ....................................................................... 84
Tabla N° 21 Cálculo del precio de venta por casa ............................................................... 85
Tabla N° 22 Ventas estimadas ............................................................................................ 86
Tabla N° 23 Competencia.................................................................................................... 88
Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo .............................................................................. 89
Tabla N° 25 Costos variables unitarios por casa ................................................................. 89
Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos .......................................................................... 99
Tabla N° 27 Inversión Total ............................................................................................... 129
Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto .......................................................................... 129
Tabla N° 29 Depreciación ................................................................................................. 130
xii
Tabla N° 30 Gastos diferidos ............................................................................................. 130
Tabla N° 31 Capital de trabajo ........................................................................................... 131
Tabla N° 32 Ingresos ......................................................................................................... 132
Tabla N° 33 Costos ........................................................................................................... 133
Tabla N° 34 Gastos generales ........................................................................................... 135
Tabla N° 35 Gastos administrativos ................................................................................... 135
Tabla N° 36 Gastos de personal ........................................................................................ 135
Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo 2013-2017) ................................................................ 136
Tabla N° 38 Honorarios profesionales ............................................................................... 137
Tabla N° 39 Servicios básicos .......................................................................................... 137
Tabla N° 40 Materiales de aseo......................................................................................... 137
Tabla N° 41 Gastos de venta ............................................................................................. 138
Tabla N° 42 Gasto interés ................................................................................................. 138
Tabla N° 43 Tabla de amortización ................................................................................... 139
Tabla N° 44 Punto de equilibrio ......................................................................................... 140
Tabla N° 45 Balance general ............................................................................................. 141
Tabla N° 46 Estado de resultados .................................................................................... 142
Tabla N° 47 Índices de liquidez ......................................................................................... 144
Tabla N° 48 Indice de apalacamiento ............................................................................... 144
Tabla N° 49 Indice de rentabilidad ..................................................................................... 145
Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado ......................................................................... 147
Tabla N° 51 Cálculo del flujo de efectivo actualizado y VAN ............................................. 148
Tabla N° 52 Cálculo del periodo de recuperación de la inversión ...................................... 150
Tabla N° 53 Cálculo de los años, meses y días PRI .......................................................... 150
Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista ............................................................. 151
Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista ............................................................. 152
Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista ............................................................... 153
Tabla N° 57 Flujo de efectivo escenario pesimista ............................................................ 153
Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista ............................................................ 154
Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista .............................................................. 155
Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados ....................................................... 155
xiii
LISTA DE GRÁFICAS
Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado Civil ................................................................................... 57
Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia ..................................................................... 57
Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia ............................................................................. 58
Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional ................................................ 59
Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en conjunto habitacional............................... 60
Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno ..................................................... 60
Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional .................................................. 61
Gráfica N° 8 Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda ............................... 62
Gráfica N° 9 Pregunta 9 Preferencia pisos vivienda ............................................................. 63
Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda ......................................................... 64
Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de construcción vivienda .............................. 65
Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción. ............................... 66
Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional .......................... 67
Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios ....................................................... 68
Gráfica N° 15 Demanda proyectada ..................................................................................... 72
Gráfica N° 16 Oferta proyectada........................................................................................... 74
Gráfica N° 17 Demanda insatisfecha proyectada ................................................................. 75
xiv
LISTA DE CUADROS
Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en: .......................................................................... 23
Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada .................... 24
Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda ......................................................... 25
Cuadro N° 4 Estudio organizacional .................................................................................... 28
Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una empresa ......................................... 29
Cuadro N° 6 Fórmula del punto de equilibrio ....................................................................... 32
Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR .......................................................................................... 34
Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN) .................................................................................. 35
Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio ............................................................................ 36
Cuadro N°10 Parámetros de la muestra ............................................................................... 42
Cuadro N°11 Selección de la metodología ........................................................................... 43
Cuadro N°12 Análisis FODA ................................................................................................. 50
Cuadro N°13 Matriz EFE ...................................................................................................... 51
Cuadro N°14 Matriz EFI ....................................................................................................... 52
Cuadro N°15 Matriz FODA ................................................................................................... 53
Cuadro N°16 Cálculo del tamaño de la muestra ................................................................... 56
Cuadro N°17 Resumen de las encuestas ............................................................................. 69
Cuadro N°18 Número de hogares por tenencia de vivienda ................................................. 70
Cuadro N°19 Número de casas arrendadas Santo Domingo ................................................ 70
Cuadro N°20 Total población ................................................................................................ 71
Cuadro N°21 Fórmula proyección demanda ........................................................................ 71
Cuadro N°22 Capacidad de construcción ............................................................................. 73
Cuadro N°23 Fórmula para obtener la oferta proyectada ..................................................... 73
Cuadro N°24 Metros de construcción de cada casa ............................................................. 84
Cuadro N°25 Medios de comunicación ................................................................................. 91
Cuadro N°26 Características rótulo ...................................................................................... 93
Cuadro N°27 Características página web ............................................................................. 93
Cuadro N°28 Características trípticos ................................................................................... 96
Cuadro N°29 Proyección de construcción de viviendas ....................................................... 98
Cuadro N°30 Localización .................................................................................................... 98
Cuadro N°31 Cálculo TMAR ............................................................................................... 146
xv
LISTA DE FIGURAS
Figura N° 1 El proceso administrativo .................................................................................. 19
Figura N° 2 Funciones principales de la dirección ............................................................... 21
Figura N° 3 Casa 1. Modelo “Isabela“ .................................................................................. 77
Figura N° 4 Casa 2. Modelo “Rafaela“ ................................................................................. 78
Figura N° 5 Casa 2. Planta alta modelo “Rafaela“ ............................................................... 79
Figura N° 6 Casa 3. Modelo “Albana“ .................................................................................. 80
Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana“ ................................................................ 81
Figura N° 8 Casa 4. Modelo “Casandra “ ............................................................................. 82
Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra “ ........................................................... 83
Figura N° 10 Canal de distribución ...................................................................................... 91
Figura N° 11 Anuncio en la prensa ...................................................................................... 92
Figura N° 12 Rótulo ............................................................................................................. 93
Figura N° 13 Página web Conjunto San Camilo .................................................................. 94
Figura N° 14 Tríptico ........................................................................................................... 95
Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas .................. 98
Figura N° 16 Plano Conjunto Habitacional “San Camilo” .................................................. 100
Figura N° 17 Contratación de la constructora .................................................................... 101
Figura N° 18 Venta de las viviendas .................................................................................. 102
Figura N° 19 Formato manual de funciones ...................................................................... 103
Figura N° 20 Introducción manual de funciones ................................................................ 104
Figura N° 21 Estructura orgánica....................................................................................... 105
Figura N° 22 Organigrama estructural ............................................................................... 106
Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador ............................................................ 107
Figura N° 24 Manual de funciones: Contador .................................................................... 109
Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable ........................................................ 110
Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora ................................................................. 111
xvi
LISTA DE ANEXOS
Anexo N° 1 Preguntas que derivan la Misión ..................................................................... 160
Anexo N° 2 Preguntas que derivan la Visión ..................................................................... 161
Anexo N° 3 Encuesta ........................................................................................................ 162
Anexo N° 4 Costos variables por casa............................................................................... 163
Anexo N° 5 Proforma de Diario la Hora ............................................................................ 167
Anexo N° 6 Proforma Radio Zaracay ................................................................................. 168
Anexo N° 7 Proforma Radio Majestad ............................................................................... 169
Anexo N° 8 Proforma de Zaracay tv .................................................................................. 170
Anexo N° 9 Proforma para realizar rótulo y trípticos ......................................................... 171
Anexo N° 10 Proformas de los equipos y muebles de oficina ........................................... 172
Anexo N° 11 Minuta de constitución de la compañía ......................................................... 175
Anexo N° 12 Tasa de crecimiento de la demanda y oferta ................................................ 183
Anexo N° 13 Tasa pasiva (ip) ............................................................................................ 184
Anexo N° 14 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista ..................... 185
Anexo N° 15 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista ...................... 186
17
INTRODUCCIÓN
Un proyecto es el estudio minucioso de un problema latente en la sociedad, con el objetivo
de satisfacer esa necesidad mediante la creación de un bien o servicio.
La razón de implementar un negocio es fundamental porque satisface necesidades
humanas, crea fuentes de trabajo, aporta al crecimiento económico de una empresa y de la
ciudad donde se asienta, existe la posibilidad de mejorar un bien o servicio, aprovecha
ventajas comparativas; se obtienen ganancias financieras; así como también cabe reconocer
que como futuros profesionales permite el desarrollo en el campo empresarial, logrando ser
independientes y administradores de negocios exitosos.
Para empezar con el estudio se establece el marco teórico que en base a estas definiciones
se va a desarrollar nuestro proyecto, luego la metodología que se va a utilizar.
El presente proyecto busca encontrar si es factible la creación de un conjunto habitacional
privado en Santo Domingo, para lo cual hemos recopilado información tanto en fuentes
primarias como en secundarias donde se partió creando un direccionamiento estratégico,
luego para emplearlas en cinco estudios que son:
El Estudio de Mercado consistió en conocer cuáles serán nuestros clientes potenciales,
competidores y proveedores de servicios, además de identificar; productos, precios, costos y
análisis de la oferta y demanda evaluando la factibilidad del proyecto.
Mediante el Estudio Técnico se pudo determinar la ubicación, el tamaño y la optimización de
los recursos disponibles para la ejecución del proyecto.
Con el Estudio Organizacional y Legal, se normaron las actividades administrativas y
funcionales del proyecto mediante el diseño del organigrama y de las funciones del talento
humano relacionadas a la administración del conjunto habitacional.
En el Estudio Ambiental se identificaron los impactos ambientales durante la ejecución del
proyecto, ya sean positivos y/o negativos para tomar las medidas adecuadas que ayuden a
controlar estos efectos.
18
La finalidad del Estudio Financiero fue determinar los costos e ingresos estimados en los
estudios antes mencionados, que incurrirán en la factibilidad financiera y en la ejecución del
proyecto, para determinar la rentabilidad y viabilidad del mismo.
Después de desarrollar cada uno de los estudios y con los datos obtenidos podemos concluir
que es factible crear el Conjunto Habitacional Privado “San Camilo”.
19
I
MARCO TEÓRICO
1.1 ADMINISTRACIÓN
"Constituye la manera de utilizar los diversos recursos organizacionales (humanos,
materiales, financieros, informáticos, tecnológicos para alcanzar objetivos y lograr un
excelente desempeño)”1
1.1.1 El proceso administrativo
“Desde finales del siglo XIX se ha definido la administración en términos de cuatro
funciones específicas de los gerentes.”2
Figura N° 1 El proceso administrativo
Fuente: STONER James3 Elaborado por: Diana Simbaña
Los procesos administrativos ayudan a alcanzar los objetivos de una empresa,
mediante una administración que planifica, organiza, dirige y controla, que conlleva a
determinar el direccionamiento estratégico y todos los aspectos relevantes de las
actividades empresariales, enmarcadas en su misión, visión, valores, políticas.
1 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 07.
2 Ibidem, Pág. 51.
3 Ibidem, Pág. 52.
Planeación
Organización
Dirección
Control
20
1.1.1.1 Planificación
“Proceso de establecer metas y elegir los medios para alcanzar dichas metas”4.
La planificación es el primer paso para alcanzar los objetivos, no se puede conocer
qué es lo que se quiere lograr o a donde se pretende llegar, sin antes saber cuáles
son las estrategias y con qué recursos se debe contar para alcanzar los objetivos
propuestos.
Está basada en los resultados de una adecuada estructura de la organización, la
misma que debe encaminarse a la armonización de los recursos existentes.
1.1.1.2 Organización
“Es la función administrativa relacionada con la distribución, asignación de tareas, la
distribución y recursos necesarios a los equipos o los departamentos.”5
La organización simplifica el trabajo, porque permite llevar a cabo las actividades en
forma organizada, de tal manera que busca que cada persona en su puesto de
trabajo desempeñe sus funciones previamente diseñadas y estructuradas
1.1.1.3 Dirección
"Proceso para dirigir e influir en las actividades de los miembros de un grupo o una
organización entera, con respecto a una tarea”6
La dirección conduce a ejecutar el proceso administrativo, a tomar decisiones
oportunas y relevantes, direccionado de la mejor manera los recursos de la
empresa.
Se encarga de comunicar las tareas e influenciar y motivar a las personas que
ejecuten las tareas esenciales.
4STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 290
5CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 17
6 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 13
21
f
Fuente: CHIAVENATO Idalberto8
Elaborado por: Diana Simbaña
1.1.1.4 Control
“Es la función administrativa relacionada con el monitoreo de las actividades para
mantener la organización en el camino correcto, de modo que se puedan conseguir
los objetivos y emprender los ajustes necesarios para corregir los desvíos”9.
Se relaciona una situación del presente cotejándola con una del pasado a fin de
establecer si ha evolucionado o no, es decir confronta los resultados del presente
con los del pasado a fin de establecer si se ha cumplido o no con los objetivos y las
metas.
1.2 PROYECTOS
“Es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema
tendente a resolver, entre muchas, una necesidad humana.”10
El objetivo es solucionar una necesidad humana latente mediante la creación de un
bien o servicios.
Pero primero se debe establecer si es factible crear un nuevo producto por lo cual se
debe desarrollar cinco estudios que son el estudio de mercado, estudio técnico,
estudio organizacional, estudio legal y el estudio financiero con los resultados
obtenidos podemos decidir si es viable o no aplicar el proyecto.
8 CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 18
9 Ibidem
10 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 2
Dirección
Toma de decisones
Motivación
Comunicación
Liderazgo
Figura N° 2
Funciones principales de la dirección
22
1.2.1 El estudio del mercado
“Con este nombre se denomina la primera parte de la investigación formal del estudio.
Consta básicamente de la determinación y cuantificación de la demanda y la oferta, el
análisis de los precios y el estudio de la comercialización”12
.
El estudio del mercado, es uno de los más relevantes análisis que debe realizar el
investigador, por ser la base sólida para proporcionar datos básicos referentes a
oferta, demanda, producto, precio, costos y competencia, que ayudarán a tomar
decisiones favorables apoyadas en información real; que permiten conocer la
situación actual del mercado para determinar la viabilidad del proyecto.
1.2.1.1 Objetivo de estudio de mercado
“Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la
posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos
existentes en el mercado”13
“Cuantificar el monto de la inversión inicial para poder incluirlo en el flujo de
caja”14
Los objetivos ligados con: la oferta, demanda, clientes, productos, servicios y
proveedores, todos los actores primordiales involucrados en el desarrollo del
proyecto, además de los cálculos referentes a precios, costos y gastos.
1.2.1.2 Investigación de Mercados
“Es la función que vincula una compañía con su mercado mediante la recolección de
información con la que se identifica y definen las oportunidades y los problemas que
trae dicho mercado.”15
La investigación de mercados puede ser de dos tipos:
12BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 7
13Ibidem, Pág. 14
14SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta
Edición, 2008, Pág. 68
15HAIR, Joseph, BUSH, Robert, ORTINAU, David, Investigación de Mercado, Mc GRAW - HILL, Segunda
Edición, 2004, México, Pág. 4.
23
Investigación cuantitativa
Investigación cualitativa
1.2.1.3 Demanda
“Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están
dispuestos a adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una
necesidad específica.”16
Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en:
Clasificación Significado
De acuerdo a las
necesidades.
Demanda de bienes socialmente necesarios: Son los que la sociedad
requiere para su desarrollo y crecimiento, por ejemplo alimentación,
vestido, entre otros.
Demanda de bienes no necesarios: Se refieren a los de consumo
suntuario como perfumes y ropa fina
De acuerdo a la
temporalidad.
Demanda continúa: Es la que permanece por largos periodos de
tiempo.
Demanda cíclica o estacional: Se produce en épocas del año, por
ejemplo la ropa de playa, paraguas para tiempos de lluvia, entre
otros.
De acuerdo con el
destino de los
productos.
Demanda final: Son los adquiridos directamente por el consumidor
para su aprovechamiento.
Demanda intermedia: Se refiere a las materias primas que
intervendrán en procesos industriales para convertirse en bienes
finales.
Demanda para exportación: Son los requeridos por compradores del
mercado internacional.
De acuerdo con la
estructura del
mercado.
Sustitución de importaciones: Se refiere cuando con productos
nacionales suplen a los importados.
Demanda insatisfecha o potencial: Es la cantidad de demandantes
que no han cubierto aún sus necesidades respecto a un producto o
servicio.
Fuente: MORALES, Arturo17 Elaborado por: Diana Simbaña
El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es determinar y
medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado con
respecto a un bien o servicio.
16 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, Mc GRAW
– HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 55.
17 Ibidem, Pág. 56
24
Se debe considerar los siguientes elementos para el análisis de la demanda:
“Del precio del bien o servicio en cuestión.
El precio de los bienes sustitutos.
Ingreso de los consumidores.
Gustos y preferencias”18
“La cantidad demandada de un producto o servicio depende del precio que se le
asigne, del precio de los bienes sustitutos o complementarios y de las preferencias
del consumidor”19
Si la demanda es mayor a la oferta el resultado es una demanda insatisfecha, que
es un importante indicador para introducir nuevos productos o servicios.
Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada
Donde Expresión
Qx= Cantidad demandada del producto x
a= Representa el Ceteris Paribus variable que permanece constante
-b= Representa la relación inversa Precio-demanda y es la intensidad
de cómo varía la cantidad demandada ante la variación del precio
Fuente: CANELOS, Ramiro20 Elaborado por: Diana Simbaña
Como en todo proyecto de inversión es necesario conocer los gustos, preferencias,
características de la demanda y la población económicamente activa, para visualizar
nuestro mercado objetivo, y determinar políticas de precio acorde al poder
adquisitivo, relacionando el costo beneficio.
18HERNÁNDEZ, Abraham, Formulación y Evaluación de proyectos de Inversión, Thomson, Cuarta Edición,
2001, Pág. 49. 19SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta
Edición, 2008, Pág. 44. 20 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,
2003, Pág. 52, 53.
25
Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda
Donde Fórmula
P = Producto/Servicio.
PS= Productos Sustitutos.
Y= Ingresos.
GP= Gustos/preferencia
N= Número de consumidores
E= Expectativas
Fuente: BACA Gabriel21
Elaborado por: Diana Simbaña
La proyección de la demanda puede resultar complicada en su determinación por
los factores que incluye su fórmula; pero se considera como el elemento primordial,
porque permite visualizar el comportamiento y crecimiento de la demanda.
1.2.1.4 La Oferta.
“Es el número de unidades de un determinado bien o servicio que los vendedores
están dispuestos a ofrecer a determinados precios”22
Es la cantidad de bienes o servicios que los oferentes están dispuestos a vender.
1.2.1.5 Producto.
“El producto es la oferta de una empresa para satisfacer necesidades.”23
El producto es un bien o servicio que satisface una necesidad existente en el
mercado, dependiendo de la percepción del cliente este puede ser aceptado o
rechazado.
1.2.1.6 Precio
“Es la cantidad monetaria a la que los productores están dispuestos a vender y los
consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y demanda están en
equilibrio”24
.
21 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 47.
22SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta
Edición, 2008, Pág. 55.
23 McCARTHY, E. Jerome, PERREAULT, William Jr., Marketing UnEnfoque Global ,McGRAW - HILL,
2001, México, Pág. 243. 24 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW-HILL, Quinta Edición, 2006, Pág.53
26
Se considera que precio es el valor monetario que está relacionado con el costo y
utilidad que tanto la empresa esta dispuestas a obtener y los consumidores a
pagar.
1.2.1.7 Canales de distribución
“Un canal de distribución es la ruta que toma un producto para pasar del productor a
los consumidores finales, deteniéndose en varios puntos de esa trayectoria25
Existen algunos tipos de canales de distribución que son los siguientes:
Productores – consumidores.
Productores – minoristas – consumidores.
Productores – mayoristas – minoristas - consumidores.
Productores – agentes - mayoristas – minoristas - consumidores.
1.2.1.8 Promoción
Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación
manifiesta: “La promoción de venta es una actividad, material o ambas cosas que
actúan como estímulos directo brindando al producto una valor adicional o
incremento para los revendedores, vendedores o consumidores”.
La promoción es un estímulo brindado al producto, lo que buscan las empresas es
atraer más clientes o introducir un nuevo producto, dar a conocer las mejoras del
producto, aumentar los consumidores y otros.
1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado
Debe referirse a los aspectos positivos, negativos, riesgos y trabas encontrados a lo
largo de la investigación. Aquí se recomienda continuar con el estudio o si lo mejor
es detenerse por falta de mercado, esta es la base para continuar con las siguientes
etapas del proyecto.
25 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 59.
27
1.2.2 Estudio técnico
“Esta etapa comprende aquellas actividades en que se define las características de
los activos fijos (en este caso equipo, maquinaria, instalaciones, terrenos, edificios,
etc.) que son necesarios para llevar a cabo el proceso de producción de determinado
bien o servicio.”26
Determina la ubicación de proyecto, accesibilidad de servicios básicos, capacidad
instalada y tamaño.
1.2.2.1 Tamaño
“El tamaño óptimo de un proyecto es su capacidad instalada, y se expresa en
unidades de producción por año. Se considera óptimo cuando opera con los
menores costos totales o la máxima rentabilidad económica.”27
Es el tamaño deseable donde se opera con los menores costos y se obtiene mayor
utilidad.
1.2.2.2 Localización
“La localización óptima de una proyecto es la que contribuye en mayor medida a
que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital u obtener el costo unitario
mínimo.” 28
Es la ubicación geográfica más rentable en donde se pondrá en marcha la ejecución
de un proyecto.
1.2.2.3 Ingeniería del proyecto
Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación
manifiesta: “Proceso de producción, sistema de producción, descripción de los
procesos, maquinarias y equipos utilizados, distribución de la maquinaria,
26 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, McGRAW
– HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 84.
27 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 92.
28 Ibidem, Pág. 107
28
requerimiento de mano de obra, materiales, insumos y servicios, estimación de las
necesidades de terreno y edificaciones, tecnología de procesos”.
En esta parte del estudio no serán considerados todos los elementos que se
relacionan a la ingeniería en el presente proyecto, al tratarse de una constructora de
un conjunto habitacional y no de un proceso de transformación de materia prima.
1.2.3 Estudio Organizacional y Legal
1.2.3.1 Estudio Organizacional
Toda empresa debe contar con una estructura organizacional correcta,
estableciendo su direccionamiento estratégico en seis pilares fundamentales que a
continuación se los detallan:
Cuadro N° 4 Estudio Organizacional
Clasificación Significado
Misión Es la razón de ser de una empresa.
Visión Es el sueño supremo de una compañía, todos los esfuerzos de la empresa
están encaminados hacia su consecución.
Valores
corporativos
Son los elementos de la cultura empresarial que la diferencian de las
demás.
Políticas Directrices en las cuales se basa el desenvolvimiento de una empresa.
Estructura
organizacional
Se refiere a la forma en que se dividen, agrupan y coordinan las actividades
de la organización y a las relaciones entre sus diversos departamentos.
Manual de
funciones
Son documentos que sirven como medios de comunicación y coordinación,
registrando ordenada y sistemáticamente información e instrucciones para
que los colaboradores se desempeñen de la mejor manera posible.
Fuente: BACA, Gabriel29
Elaborado por: Diana Simbaña
1.2.3.2 Estudio Legal
Este estudio comprende, el diseño de aspectos legales, los mismos que son
fundamentales para constituir jurídicamente una empresa, para la constitución de la
compañía luego de un análisis de las características del proyecto se considera, que
la más apropiada es la compañía limitada.
29 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 123.
29
Para su adecuado funcionamiento es necesarios obtener los permisos que se
visualizan a continuación.
Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una
empresa
Permisos
Superintendencia de Compañías.
Notaria.
Registro Mercantil.
Servicio de Rentas Internas.
Cuerpo de Bomberos.
Gobierno Municipal.
Intendencia de Gobierno y Policía.
Cámara de Comercio de Santo Domingo.
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
1.2.4 Estudio del Impacto ambiental
“Es el efecto provocado en los ecosistemas, que afecta su funcionamiento y la
interacción de los seres vivos con su medio ambiente”.30
El estudio del impacto ambiental busca garantizar y preservar el medio ambiente, en
el presente proyecto se debe tener mucho cuidado al momento de realizar la
construcción del proyecto inmobiliario y en el tratamiento que se le dará a los
espacios verdes.
1.2.5 Estudio Financiero
Consiste en elaborar información financiera que proporcione datos acerca de la cantidad de inversión, ingresos, gastos, utilidad de la operación del proyecto de inversión, nivel de inventarios requeridos, capital de trabajo, depreciaciones, amortizaciones, sueldos etc., a fin de identificar con precisión el monto de inversión y
los flujos de efectivo que producirá el proyecto.31
30 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW –
HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 136.
31 Ibidem, Pág. 164.
30
1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida
“Comprende la adquisición de todos los activos fijos o tangibles y diferidos o
intangibles necesarios para iniciar las operaciones de la empresa, con excepción del
capital del trabajo.”32
La inversión inicial es aquel valor monetario que es el punto de partida para la
puesta en marcha de las operaciones de una empresa. Esta inversión por lo general
está financiada con una combinación de recursos propios y de endeudamiento
bancario, cuyo destino es la adquisición de activos fijos y diferidos, así como la
constitución del capital de trabajo que permitirá en la ejecución del proyecto
desarrollar las primeras actividades al inicio de las operaciones de una empresa.
1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones.
El primero solo se aplica al activo fijo, ya que con el uso de estos bienes valen
menos, es decir se deprecian, en cambio la amortización solo se aplica a los
activos diferidos o intangibles, por ejemplo si se ha comprado una marca
comercial, esta con el paso del tiempo no baja no se deprecia, amortización
significa el cargo anual que se hace para recuperar la inversión.
1.2.5.2 Capital de trabajo.
Baca considera que el Capital de Trabajo: “Está representado por el capital adicional
(distinto de la inversión en activo fijo y diferido) con que hay que contar para que
empiece a funcionar una empresa; esto hay que financiar la primera producción
antes de recibir ingresos, entonces debe comprarse materia prima, pagar mano de
obra que la transforme, otorgar crédito en las primeras ventas y contar con cierta
cantidad en efectivo para sufragar los gastos diarios de la empresa.
Capital de trabajo= activo circulante pasivo circulante
Como activo circulante tenemos: Valores e inversiones (caja y bancos), inventarios,
cuentas por cobrar.
32 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 173
31
1.2.5.3 Presupuesto de ingresos.
“Todo el cálculo del presupuesto de ingresos tendrá como base fundamental, la
cantidad o volumen de ventas proyectado a lo largo de la vida útil del proyecto y el
precio de ventas establecido para el mismo periodo”33
Es la proyección de las ventas estimadas en uno o más periodos de tiempos
establecidos.
1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos.
“El establecimiento del presupuesto de costos dentro de un proyecto se basa
fundamentalmente en el programa de producción y ventas fijado por la empresa.”34
1.2.5.4.1 Costos
“Es el valor de adquisición o de producción correspondiente a una cosa o servicio.
Tiene la característica de ser recuperable, puesto que si lo trasladamos el
concepto a la compra de materias primas, mano de obra y otros desembolsos que
se lo suman al producto terminado se los puede recuperar.”35
Costos fijos.
“Son aquellos que permanecen constantes e invariables frente a cualquier
volumen de producción, incluso una producción igual a cero.”36
Costos variables.
“Son aquellos que varían en forma proporcional al volumen de producción.
Costos totales.
“Es la suma de los costos fijos y los variables: CT = CF + CV.”37
33 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 102
34 Ibidem, Pág. 95
35 NARANJO, Marcelo, NARANJO, Joselito, Contabilidad de costos, bancaria y Gubernamental, Mc GRAW -
HILL, Cuarta Edición, 2005, Pág. 15.
36 SARMIENTO, Rubén, Contabilidad General, Editorial Voluntad, Séptima Edición 2002
37 LANDEAU, Andrés M., Contabilidad Administrativa II ,http://www.monografias.com/ trabajos7, 2000
32
Costo de Oportunidad
“Son aquellos ingresos a los cuales se renuncia como consecuencia de una
decisión.”38
Los costos son una erogación de dinero, que es considerada como una inversión,
debido a que los mismos son recuperables, son desembolsos en efectivo cuando se
los compra de contado o se cancelan cuentas pendientes de pago, de cualquier
forma al venderse el producto terminado se recupera la inversión realizada en los
mismos, e incluso se obtiene una ganancia.
1.2.5.5 Punto de equilibrio
Permite conocer cuál es el volumen de unidades que se deben producir y vender a
fin de que los ingresos generados con este, alcancen a cubrir los costos y gastos
totales sin que se genere ni ganancia ni pérdida alguna.
Su cálculo se lo realiza dividiendo el costo fijo para el margen de contribución, si
este valor es demasiado elevado existirá un apalancamiento operativo que es un
parámetro de riesgo para toda empresa.
Cuadro N° 6 Fórmula del punto de equilibrio
Donde Fórmula
PE = Punto de equilibrio
CF = Costo fijo
CV = Costos variables
PV = Precio de ventas
Fuente: BACA, Gabriel39
Elaborado por: Diana Simbaña
1.2.5.6 Estados financieros.
Para la evaluación financiera es necesario el empleo de:
Balance General Inicial.
“Es un cuadro organizado de valores que muestra la situación financiera de la
empresa u organización al inicio de las actividades operacionales.”40
38 BURBANO, Antonio J., Costos y Presupuestos, Alfa omega Ediciones Uniandes, Segunda, 2006, Pág. 20.
39 BACA, Gabriel; Evaluación de Proyectos, Mc GRAW – Hill, Quinta edición, 2006, Pág. 181.
𝑃𝑒 𝐶𝐹
𝑀𝐶
33
Se muestran las inversiones que realiza y las fuentes de financiamiento que
emplea una entidad económica”41
Estado de resultados.
“Este es un estado financiero dinámico, ya que la información que proporciona
corresponde a un periodo determinado. De los ingresos se deducen los costos y
los gastos, con lo cual finalmente, se obtienen las utilidades o pérdidas, así
como el monto de los impuestos y repartos sobre utilidades.”42.
Con la información obtenida se puede calcular índices de rentabilidad que
permitan determinar los retornos en función a las ventas, costos y capital.
Estado de Flujos de Efectivo.
“Se considera la suma de la utilidad neta más las amortizaciones y
depreciaciones del ejercicio.”43
Nos permite conocer el saldo de la cuenta de caja y los equivalentes de efectivo
como la cuenta bancos y la de inversiones temporales, si cuenta o no con
liquidez absoluta en un momento determinado, estableciendo superávit o déficit
de efectivo, para tomar las decisiones más acertadas para cubrirlo.
1.2.5.7 Análisis Financiero
Es aquél que a través de la utilización de índices financieros permite conocer la
situación de una empresa en un momento determinado, en términos referentes a su
solvencia, liquidez, endeudamiento, actividad, rentabilidad, entre otros.
Índices Financieros.
“Los índices financieros se utilizan para ponderar y evaluar el desempeño operativo
de la empresa”44
40 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 105
41 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW –
HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 174.
42 Ibidem, Pág. 164.
43 Ibidem, Pág. 177.
44 BLOCK, Stanley B, HIRT, Geoffrey A, Fundamentos de gerencia financiera, Décima Edición, 2004, Pág. 53
Activo= pasivo + capital
34
A continuación se puntualiza los índices financieros más relevantes, para el
presente estudio:
Índices de tesorería
Solvencia, liquidez, prueba ácida, capital de trabajo neto, días capital de
trabajo neto, solidez.
Índices de endeudamiento.
Pasivo vs Activo, Patrimonio vs Activo, Pasivo vs Patrimonio.
Índices de rentabilidad.
Margen Operacional, Margen Neto, ROE (Patrimonio), ROA (Activos).
1.2.5.8 Tasa Mínima Aceptada de Rendimiento (TMAR).
Es la mínima tasa de retorno que todas las inversiones de una empresa particular
deben alcanzar”45
Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR
Fórmula Donde
i = Tasa de inflación
f = Premio al riesgo
Fuente: DEUSTO46
Elaborado por: Diana Simbaña
1.2.5.9 Valor Actual Neto (VAN)
Es la ganancia extraordinaria a la fecha de hoy que existe después de haber
recuperado la inversión inicial.
“Significa traer a valores de hoy los flujos futuros y se calculan sacando la diferencia
entre todos los ingresos y los egresos o en su defecto el flujo neto de caja,
expresado en moneda actual a través de una tasa de descuento especifica.”47
45 DEUSTO, Finanzas para directivos, Edición Ilustrada, 2004, Pág. 199.
46 Ibidem 47 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 122
35
Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN)
Donde Fórmula
FNP= Flujos netos de efectivos
TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento
Fuente: BACA, Gabriel.48
Elaborado por: Diana Simbaña
Analizando la ecuación se determina que el Valor Actual Neto es la sumatoria de
todos los flujos que consideran a la TMAR como la tasa a considerar en estos
cálculos menos la inversión inicial.
1.2.5.10 Tasa Interna de Retorno (TIR)
“Se define operacionalmente como la tasa que mide la rentabilidad del proyecto,
evalúa el proyecto en función de una única tasa de rendimiento por periodo con la
cual la totalidad de beneficios actualizados son exactamente iguales a los costos
expresados en moneda actual.”49
“Esta es la tasa de descuento a la que el valor presente neto de una inversión
arroja un resultado de cero.” 50
1.2.5.11 Relación Costo / Beneficio
“Se define como la relación entre el valor actual neto de los beneficios (VAN benef)
y el VAN de los costos”51
“Este indicador mide la cantidad de los flujos netos de efectivo que se obtienen
después de recuperar la tasa de interés exigida en el proyecto de inversión.”52
La relación costo beneficio es un parámetro de evaluación que compara el costo
incurrido en relación a la utilidades alcanzadas.
48 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 192.
49 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,
2003, Pág. 154, 155.
50 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 194.
51 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,
2003, Pág. 163
52 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW –
HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 202.
Fórmula: TIR = VAN = 0
36
Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio
Fuente: CANELOS, Ramiro53
Elaborado por: Diana Simbaña
1.2.5.12 Periodos de Recuperación de la Inversión (PRI)
“El plazo de recuperación nos indica el tiempo que ha de transcurrir para poder
recuperar el capital invertido en el proyecto, constituyendo una medida de liquidez
de un proyecto de inversión”54
El Periodo de recuperación de la inversión o también denominado en inglés como
PAYBACK, permite determinar el tiempo en el cual se recupera la inversión.
1.2.5.13 Análisis de Sensibilidad
Es un término financiero, muy utilizado en el mundo de la empresa a la hora de
tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los nuevos flujos de caja y
el VAN, al cambiar una variable55
.
El análisis de sensibilidad consiste básicamente en realizar la evaluación financiera
en tres escenarios: optimista, probable y pesimista.
1.3 PROYECTOS INMOBILIARIOS
1.3.1 Inmobiliaria
“Es una empresa dedicada a la comercialización de inmuebles, estas funcionan como
intermediarias entre el propietario y el cliente, cobrando una comisión por dicha
intermediación”56
53 Ibidem
54 RODRIGUEZ, Alfonso, Matemática de las operaciones financieras, Ediciones Universitat Barcelona, 2007,
Pág. 68.
55 http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_de_sensibilidad, 10/08/2011
56 http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria, 25/09/2011
Donde Fórmula
FNP= Flujos netos de efectivos
TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento
37
Se la puede definir también como la empresa o sociedad que se dedica a construir,
alquilar, vender y administrar conjuntos habitacionales o cualquier tipo de vivienda.
Las comisiones están establecidas por la Ley, pero el mercado de la vivienda no se
rige a las mismas, sino por el contrario son establecidas por las condiciones de la
oferta y demanda del mercado donde opera la Inmobiliaria.
Las operaciones más comunes de este tipo de empresa son entre otras:
Análisis del estado legal de la propiedad y del titular del inmueble antes de ser
comercializado.
Promoción y publicidad de las propiedades ofertadas en los pertinentes medios
de comunicación.
Pedidos de informes de dominio en el registro de la propiedad.
Venta y alquiler de propiedades.
1.3.2 Conjunto Residenciales
Es un grupo de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, generalmente
aprobado por un organismo gubernamental, como un único proyecto o programa, casi
siempre dentro del programa del formato de propiedad horizontal.
Dentro de los más comunes conjuntos de viviendas tenemos los siguientes:
Conjunto habitacional: agrupamiento de viviendas, equipamiento, vialidad, áreas
verdes con límites administrativo establecidos.
Copropiedad o condominio: es la construcción de un conjunto de viviendas, que
se caracteriza por su condición de doble tipo de propiedad. En ella coexisten
bienes que son de todos y bienes que son de cada copropietario.
La mayoría de condominios corresponden a edificios cuyos departamentos están
construidos sobre un terreno de dominio común, además existen condominios en
los cuales coexisten terrenos de propiedad común y terrenos de propiedad
exclusiva que se los denomina como condominios de extensión.
38
1.3.3 Área comunal
“Corresponde al área total de espacios verdes o recreativos y de equipamiento
destinados para el uso de la comunidad”57
De acuerdo al Código Municipal de Urbanismo y Construcción el Art 128. En toda
división de suelo se deberá exigir obligatoriamente a los propietarios de las
urbanizaciones, parcelaciones, lotizaciones, divisiones o cualquier forma de
fraccionamiento que corresponda autorizar en las zonas urbanas o de expansión
urbana, un porcentaje equivalente al 10%, del área útil a urbanizarse y de la
superficie total del terreno, que serán destinadas para áreas comunales; dichas áreas
deben tener una dimensión mínima de 30 metros con frente a una calle y con una
pendiente no mayor al 20%, y la relación máxima frente-fondo será 1 a 3.
Todo fraccionamiento mayor a 10 lotes, deberá disponer de áreas para equipamiento
comunal.
1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales
“Los espacios generales de uso comunal se clasifican en espacios construidos para
equipamiento comunitario, áreas recreativas, retiros frontales, áreas de circulación
vehicular y peatonal y se sujetara a las siguientes a las siguientes disposiciones:
a) Espacios construidos: Los grupos B, C, D y E tendrán una unidad habitacional
mínima de 35 m² para portero o conserje, o en su defecto, facilidades para
servicios de guardianía externa.
El grupo A hasta 10 unidades de comercio, y hasta 10 unidades de oficinas, no
requerirán de sala comunal de copropietarios.
Los grupos B y C, tendrán una sala comunal de copropietarios, con un área que
será calculada conforme a las normas del Código Municipal que, en ningún
caso, será menor a 20 m². Para los grupos D y E, la sala comunal será igual a
1 m² por unidad de vivienda, comercios u oficinas, con un máximo de 400 m².
El grupo E tendrá una guardería de acuerdo a las disposiciones del Libro III del
57 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Glosario Anexo. Pág 174
39
Código Municipal, tomando como mínimo 1 m² por departamento, con un
máximo de 400 m².
b) Áreas recreativas: las edificaciones de vivienda de los grupos A, B y C,
tendrán un área recreativa mínima de 15 m² por unidad de vivienda. Las
edificaciones de vivienda de los grupos D y E tendrán un área recreativa de 10
m² por unidad de vivienda, con un mínimo de 300 m². Estas áreas deberán ser
concentradas y de uso general. ”58
Tabla N° 1 Requerimientos unidad de planificación
Grupo
Vivienda
Comercio Oficina
Unidades m² Unidades m²
A De 5 a 10 10 a 20 500 a 1000 20 a 40 1000 a 2000
B De 11 a 20 21 a 40 1050 a 2000 41 a 80 2050 a 4000
C De 21 a 40 41 a 80 2050 a 4000 81 a 160 4050 a 8000
D De 41 a 70 81 a 140 4050 a 7000 161 a 280 8050 a 14000
E ˃71 ˃141 ˃7050 ˃281 ˃14050
Fuente: Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato Elaborado por: Diana Simbaña
58 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Pág. 39
40
II
METODOLOGÍA
2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN
La investigación se desarrolló bajo la óptica del paradigma cuali-cuantitativa, existiendo
equilibrio en el uso de ambas modalidades. La modalidad cuantitativa, para contestar
preguntas de investigación probar los resultados establecidos previamente, y confiar en
la mediación numérica el conteo y frecuentemente el uso de estadísticas y datos
financieros para establecer con exactitud patrones de comportamiento en una
población.
También se utilizó la investigación cualitativa debido a que los datos que se recojan de
las encuestas serán analizados mediante las opiniones de la población, de cómo
consideran la implementación de un nuevo conjunto habitacional en la ciudad de Santo
Domingo, ya que es necesario caracterizar los resultados encontrados para interpretar
adecuadamente la información; además por el uso de métodos teóricos que responden
la idea planteada a defender.
2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN
Para lograr una correcta recolecta de información y poder investigar a fondo las causas
por la cual existe una necesidad insatisfecha para el conjunto habitacional, y qué
debemos hacer para resolverla, se utilizó los siguientes tipos de investigación.
2.2.1 Investigación descriptiva
Consiste en procurar determinar cuál es la situación, ver lo que hay y describir la
situación prevaleciente en el momento de realizarse el estudio, es así que este tipo
de investigación se aplicó en el presente trabajo, durante el periodo de análisis
preliminar del proyecto de inversión, donde se evidenció que existe una limitada
oferta de conjuntos habitacionales en relación a una demanda creciente.
41
2.2.2 Investigación bibliográfica
Se caracterizó por utilizar material importante, bibliográfico, documentos legales e
inclusive material filmado o grabado, este se lo puede encontrar en sitios tales como
bibliotecas, archivos o centros de documentación.
De esta forma esta investigación ayudó a fundamentar científicamente el proyecto
brindando la oportunidad de poder analizar a través de libros y otro tipo de
documentos las diferentes variables del objeto estudiado.
2.2.3 Investigación aplicada
Es una actividad que tiene por finalidad obtener resultados inmediatos, la búsqueda y
consolidación del saber, y la aplicación de los conocimientos previamente adquiridos
en la vida universitaria, para el enriquecimiento del conjunto cultural y científico, es la
solución de teorías.
En el presente trabajo, se desarrolló la propuesta encaminada a la creación del
conjunto habitacional, lo cual mejoró la oferta y disminuyó la demanda insatisfecha en
cuanto a disponer con una vivienda propia.
2.2.4 Investigación de campo
Esta investigación se centra en hacer el estudio donde el fenómeno se produce de
una manera natural, de esta forma busca conseguir el ambiente lo más real posible.
En el presente trabajo se aplicó la investigación de campo, porque esta se realizó
donde ocurrieron los hechos y fenómenos, el campo de acción y objeto de estudio,
el proyecto a realizarse es en la ciudad de Santo Domingo, las encuestas fueron
direccionadas a empleados públicos y privados, así como a profesionales
independientes entre otros.
2.2.5 Investigación explicativa
Esta investigación intenta dar cuenta de un aspecto basado en la realidad, explicando
su significatividad en base a una teoría referencial, a la luz de leyes o
42
generalizaciones que dan cuenta sobre hechos o fenómenos que se producen en
determinadas condiciones.
En este proyecto se aplicó en el planteamiento del problema, al indicar las causas y
efectos por las cuales se da una limitada oferta de conjuntos habitacionales en la
ciudad de Santo Domingo.
2.3 POBLACIÓN
Es la totalidad de todos los elementos que se van a estudiar y que expresen
características comunes, para la realización de este proyecto se escogió las personas
que no poseen vivienda que arriendan, viven con un familiar o pagan anticresis de la
ciudad de Santo Domingo,
2.4 MUESTRA
Constituye una parte representativa de la población, en el presente caso se aplicó
técnicas de muestreo con población finita, la tabla siguiente detalla lo citado.
Cuadro N° 10 Parámetros de la Muestra
Fórmula
Donde
N = Población
n = Muestra
e = Porcentaje admisible de error
= 5% = 0.05
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Utilizamos la fórmula con población finita porque se conoce a que población va dirigido
en este caso es la sumatoria de las personas que arriendan y anticresis.
2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS.
Los métodos, técnicas e instrumentos utilizados se los detalla en la siguiente tabla.
43
2.5.1 Selección de la metodología
Cuadro N° 11 Selección de la metodología
Métodos Técnicas Instrumentos
Analítico –sintético
Propias de la
información
Fichas y documentos
electrónicos
Observación
Sistemático
Inductivo- deductivo
Histórico-lógico
Recolección de información Encuesta
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
2.5.2 Aplicación de la metodología.
Mediante la aplicación de la metodología se determinaron las particularidades del
objeto estudiado, aplicando métodos fundamentales para su comprensión y posterior
desarrollo de la investigación.
2.5.2.1 Método inductivo – deductivo
En el presente proyecto se utilizó el método inductivo cuando se eligió el proceso de
clasificación de la información proveniente de los datos estadísticos, mientras que el
deductivo se lo empleo por buscar el camino del todo a las partes donde se lo
empleo en el desarrollo del marco teórico que va de lo general a lo particular.
2.5.2.2 Método analítico- sintético
Permite analizar y sintetizar, los problemas existentes en el campo donde se realiza
la investigación, en el presente trabajo se utilizó el método analítico sintético, ya que
mediante el análisis, examinamos la información producto de la investigación de
campo y sintetizamos de una manera clara y concisa.
2.5.2.3 Histórico-lógico
Hace referencia al conocimiento de las distintas etapas de estudio en sucesión
cronológica para conocer su evolución y desarrollo del objeto de investigación.
44
Para realizar nuestra investigación es necesario conocer la historia y evolución de
los conjuntos habitacionales en Santo Domingo, se analiza la trayectoria para tomar
las decisiones más oportunas y lógicas
2.5.2.4 Método sistémico
Está dirigido a modelar el objeto mediante la determinación de sus componentes,
así como las relaciones entre ellos, esas relaciones determinan por un lado la
estructura del objeto y por otro su dinámica.
Se utilizó el método sistémico en la elaboración del proyecto ya que desarrollo con
un orden lógico el cual está conformado por las diferentes partes de un todo que
conforman el Proyecto.
2.5.2.5 Método recolección de información.
Este método permitió recoger toda la información posible de las opiniones de la
población a través de la encuesta y observación.
2.5.3 Técnicas
Las técnicas de recolección de información que se utilizaron fueron, la encuesta y la
observación, con ellas se recopiló toda la información posible de la población para así
poder determinar las necesidades y expectativas de los posibles clientes.
2.5.3.1 La encuesta
Su propósito fundamental es la obtención de información de las personas
encuestadas mediante el uso de cuestionarios diseñados en forma previa, es una
técnica de la investigación de campo, que permite recopilar, tabular y analizar la
información que comprueban la existencia del problema que fue planteado.
En el presente trabajo se utilizó la encuesta para determinar los gustos y
preferencias de las personas que desean adquirir una vivienda en un conjunto
habitacional.
45
2.5.3.2 La observación
Es una percepción ilustrada de un hecho, es el elemento fundamental de todo
proceso investigativo; en ella se apoya el investigador para obtener el mayor
número de datos, es una técnica que consiste en observar atentamente el
fenómeno, hecho o caso, tomar información registrada para su posterior análisis.
Es una de las técnicas que más se utilizó, ya que coadyuvo al almacenamiento de
una gran cantidad de información necesaria para el proyecto, desarrollada en la
investigación de campo.
2.5.4 Instrumentos
Los instrumentos a utilizarse fueron el cuestionario en el desarrollo de las encuestas y
las fichas de observación en la investigación de campo, en el primero se redactaron
inquietudes en base de preguntas y en el segundo guiones que permitieron recopilar
la información necesaria y pertinente.
2.5.4.1 Cuestionario.
Es un formato redactado en forma de interrogatorio en donde se obtiene información
acerca de las variables que se van a estudiar, en el proyecto se utilizó el
cuestionario para obtener información de la población acerca de sus gustos y
preferencias referentes a la adquisición de un conjunto habitacional.
2.5.4.2 Fichas de observación
Se usa especialmente para iniciar el proceso de observación, pueden acompañar a
una entrevista para reforzar la información y puede ir acompañada de una ficha de
registro para especificar lugar, fecha o datos que el investigador considere
importantes
46
III
PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN
DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO “SAN CAMILO”, SITUADO
EN LA VÍA QUININDÉ KM 15.
3.1 MARCO DE REFERENCIA
Para empezar con esta etapa del proyecto se va a aplicar la metodología del Prof.
Moisés Robles de la Universidad del ISTMO donde se va a desarrollar cada aspecto de
acuerdo a esta guía.
3.1.1 Antecedes y planteamiento del problema
Desde hace varios años hasta la actualidad Santo Domingo ha tenido un déficit
habitacional lo cual algunas empresas ya sean privadas como gubernamentales han
aprovechado para ofertar conjuntos habitacionales.
Este análisis se puede considerar erróneo no por la estructura de la demanda sino
por el origen del problema, remontándonos 20 años hacia atrás del tiempo vemos que
Santo Domingo fue un ciudad con un crecimiento constante con lo cual estuvo en la
mira de los migrantes internos y extranjeros por lo que su crecimiento poblacional
cada vez fue más grande que su crecimiento en infraestructura analizándolo de esta
manera Santo Domingo tenía 35.000 habitantes y en la actualidad ya llega a los
450.000 habitantes, de esta población 350.000 viven en la ciudad y el resto viven en
su parroquias y recintos.
Se la considera una de las ciudades más prosperas y de mayor crecimiento
poblacional del país. Hay que destacar que esta ciudad es auto suficiente ya que vive
del comercio formal e informal, mayorista, minorista de las empresas agroindustriales,
agricultura y tener la feria ganadera más grande del país.
A más de esto Santo Domingo fue categorizada como Provincia, por lo cual se han
creado nuevas instituciones públicas como privadas. Todos estos aspectos han
hecho a Santo Domingo tenga un punto en el mapa económico del país.
47
La planificación del crecimiento de la ciudad hecha hace 20 años no tuvo el
seguimiento adecuado ni la estructura real, por lo que dio origen al cooperativismo, al
tráfico de las tierras a los minis proyectos urbanísticos que existen en la ciudad los
cuales coatisaron a la ciudad.
3.1.2 Justificación del proyecto
De acuerdo a los datos del censo de población y vivienda realizado por INEC, nos da
a conocer que existen 23.197 personas en Santo Domingo que arriendan una
vivienda por lo que sí existe la necesidad de una empresa que satisfaga el mercado.
A demás de brindar una vivienda a una familia, reinicia el aparato productivo
generando fuentes de trabajo, aportando al crecimiento económico del país.
Por estos motivos se realizó el Estudio de Factibilidad que nos permita ver la
viabilidad de la implementación del Conjunto habitacional “San Camilo”
3.1.3 Objetivos del proyecto
3.1.3.1 Objetivo general
Establecer la factibilidad para la implementación del conjunto habitacional “San
Camilo” ubicado en el km 15 Vía Quinindé.
3.1.3.2 Objetivos específicos
Determinar la demanda insatisfecha de viviendas en Santo Domingo.
Identificar la localización y el tamaño óptimo del conjunto.
Organizar al área administrativa del conjunto habitacional.
Evaluar económica y financieramente el proyecto.
Determinar si es viable el proyecto.
48
3.1.4 Descripción del proyecto
En esta parte del proyecto se va a realizar los siguientes estudios para establecer si
es viable o no la implementación del Conjunto Habitacional San Camilo:
Se desarrolla el direccionamiento estratégico que es el pilar para disponer de una
organización correcta, estableciendo la misión, visión y valor de la empresa.
Estudio de mercado, aquí se desarrolló el marketing mix, además de calcular la
demanda y oferta, culminando con la estimación de la demanda insatisfecha.
Estudio técnico, aquí se estableció la localización y el tamaño óptimo, su
capacidad instalada para el conjunto “San Camilo”.
Estudio Organizacional, en este estudio se definió la estructura organizativa que
se adapte a los requerimientos de su posterior operación, conocer estas
estructuras es fundamental para definir las necesidades del personal calificado.
El estudio legal, aquí se determina la viabilidad del proyecto a la luz de las normas
que lo rigen en cuanto a localización de productos, subproductos y patentes,
además se eligió que tipo de empresa se va a crear la cual se decidió que la más
conveniente es la de compañía limitada y se investigó los requisitos que se debe
cumplir para formarla.
Estudio financiero, se utilizó etapas del análisis de viabilidad, los objetivos de esta
etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario, se
elaboraron los cuadros analíticos y datos adicionales para la evaluación del
proyecto y se evaluó los antecedentes para determinar así su rentabilidad.
3.2 DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO
3.2.1 Visión propuesta.
Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial, caracterizándose
siempre por una excelencia en el servicio, comercializando viviendas garantizadas
por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo,
mediante el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran magnitud, que permitan la
49
consolidación de zonas de desarrollo en la ciudad, permitiendo que muchos estratos
socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus
necesidades y expectativas.
3.2.2 Misión propuesta.
Somos líderes en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad
de acabados y cuya construcción se desarrolla mediante modernos métodos
industrializados, que permiten una agilidad en el desarrollo de obras, conservando y
mejorando las especificaciones técnicas con referencia a sistemas tradicionales; todo
esto con el fin de satisfacer las necesidades de solución de vivienda de nuestros
clientes, con una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria complementaria, que
permitan en una forma oportuna, ágil y transparente la adquisición de un sueño
ineludible para toda persona.
Las preguntas que derivan la Visión y Misión la podemos observar en los anexos N° 1
y N° 2.
3.2.3 Valores corporativos.
Honestidad
Proceder con honradez e integridad en nuestras actividades diarias, buscando
ganarnos la confianza y respeto de nuestros clientes.
Cumplimiento
Se refleja en la puntualidad de la entregar de las viviendas a nuestros clientes
cumpliendo con las características de calidad establecidos en la empresa.
Responsabilidad
Estamos comprometidos tanto con nuestros clientes, proveedores en dar un
mejor servicio y calidad en nuestras casas.
Innovadores
Diseñando modelos modernos y ecológicos en nuestras casas y servicios
adicionales
50
3.2.4 Análisis FODA.
Se utiliza para identificar y analizar las fortalezas y debilidades de la empresa, así
como las oportunidades y amenazas, obtenidas del ambiente externo
Cuadro N°12 Análisis FODA
AM
BIE
NT
E I
NT
ER
NO
FORTALEZAS OPORTUNIDADES
AM
BIE
NT
E E
XT
ER
NO
1. Viviendas construidas con
materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia.
2. El conjunto habitacional se encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.
3. La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.
4. Servicios e infraestructura complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.
1 Déficit habitacional en la ciudad y provincia.
2 Incremento de créditos hipotecarios
provenientes de los sectores público y privado.
3 La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.
4 La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.
5 Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.
AM
BIE
NT
E I
NT
ER
NO
DEBILIDADES AMENAZAS
1. No dispone con una casa modelo
para promocionar su producto.
2. Poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales.
3. Falta de financiamiento propio de
los clientes.
4. Limitada promoción y publicidad del conjunto habitacional.
1. Incremento de las empresas dedicadas a la
misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.
2. Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.
3. Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.
4. Constante elevación de los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.
5. Desconfianza por la situación política del país, las anunciadas reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre en el sector de la construcción.
AM
BIE
NT
E E
XT
ER
NO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
51
3.2.5 Matriz EFE
Permite a los estrategas resumir y evaluar información económica, social, cultural,
demográfica, ambiental, política, gubernamental, jurídica, tecnológica y competitiva.
Se asigna un peso relativo a cada factor de 0.0 a 1.0 de acuerdo a la importancia, la
suma de todos los pesos debe ser de 1.0 y se asigna una calificación de 1 a 4 a cada
uno de los factores Las calificaciones se basan en la eficacia de las estrategias de la
empresa y se los multiplica.
El total ponderado más alto que puede obtener la organización es 4.0 y el total
ponderado más bajo posible es 1.0. El valor del promedio ponderado es 2.5. Un
promedio ponderado de 4.0 indica que la organización está respondiendo de manera
excelente a las oportunidades y amenazas existentes en el mercado. Un promedio
ponderado de 1.0 indica que las estrategias de la empresa no están capitalizando las
oportunidades ni evitando las amenazas externas.
Cuadro N° 13 Matriz EFE
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
OPORTUNIDADES VALOR CLASIFICACIÓNVALOR
PONDERADO
1.- Déficit habitacional en la ciudad y provincia 0,15 4 0,6
2.-Incremento de créditos hipotecarios provenientes de los
sectores público y privado.0,10 3 0,3
3.-
La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar
un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida,
su costo.
0,10 3 0,3
4.-
La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más
sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo
para la inversión.
0,08 3 0,24
5.-
Incremento constante de clientes potenciales debido a la
constante generación de nuevas fuentes de empleo
especialmente en el sector público.
0,12 4 0,48
AMENAZAS VALOR CLASIFICACIÓN VALOR
PONDERADO
1.-Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad,
ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.0,10 3 0,3
2.-Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el
exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad. 0,05 2 0,1
3.-
Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la
imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia
proyectos constructivos.
0,15 1 0,15
4.-Constante elevación de los precios de materiales y acabados
para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.0,10 3 0,3
5.-
Desconfianza por la situación política del país, las anunciadas
reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en
mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre
en el sector de la construcción.
0,05 2 0,1
TOTAL 1,00 2,87
FACTORES EXTERNOS CLAVES
52
El resultado alcanzado en esta matriz es de 2,87, lo que nos indica que la empresa
está aprovechando las oportunidades como son el déficit habitacional, el incremento
de los clientes potenciales y disminuyendo los posibles efectos negativos de las
amenazas como el incremento de la competencia y la elevación de los precios de los
materiales de construcción, con este resultado le permite al conjunto habitacional San
Camilo ubicarse en una situación privilegiada frente a los factores externos, debido a
que alcanzo una ponderación mayor al promedio ponderado.
3.2.6 Matriz EFI
Se la utiliza para formular estrategias resume y evalúa las fuerzas y debilidades más
importantes dentro de las áreas funcionales de un negocio y además ofrece una base
para identificar y evaluar las relaciones entre dichas áreas.
Cuadro N° 14 Matriz EFI
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
En función a la calificación obtenida en la matriz EFI que es de: 2.62, se concluye
que la empresa se encuentra en una posición estratégica interna, la cual está
aprovechando las fortalezas que son que el conjunto habitacional construye con
FORTALEZAS VALOR CLASIFICACIÓNVALOR
PONDERADO
1.-
Viviendas construidas con materiales y acabados de alta
calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen
de la competencia.
0,18 4 0,72
2.-
El conjunto habitacional se encuentra en una excelente
ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a
la implantación de unidades de vivienda.
0,10 3 0,3
3.-La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de
grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.0,17 4 0,68
4.-Servicios e infraestructura complementaria acordes a las
necesidades y expectativas de los clientes.0,10 3 0,3
DEBILIDADES VALOR CALIFICACIÓNVALOR
PONDERADO
1.-No dispone con una casa modelo para promocionar su
producto.0,10 2 0,2
2.-Poca trayectoria en relación a la comercialización de
soluciones habitacionales. 0,15 1 0,15
3.- Falta de financiamiento propio direccionado a los clientes. 0,13 1 0,13
4.-Limitada promoción y publicidad del conjunto
habitacional.0,07 2 0,14
TOTAL 1,00 2,62
FACTORES INTERNOS CLAVES
53
materiales y acabados de alta calidad y otra fortaleza que tiene mayor peso es la
que otros proyectos no ofrecen un amplio terreno para la construcción de las
viviendas y minimizando las debilidades una de las importantes es que el conjunto
tiene poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales
y la falta de financiamiento propio del cliente, indicando que el conjunto habitacional
San Camilo tiene una sólida posición frente a sus factores internos, que debe ser
aprovechado al máximo.
Cuadro N°15 Matriz FODA
FORTALEZAS DEBILIDADES
F1. Viviendas construidas con materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia.
F2. El conjunto habitacional se
encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.
F3. La mayoría de proyectos
no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.
F4. Servicios e infraestructura
complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.
D1. No dispone con una casa modelo para promocionar su producto.
D2 Poca trayectoria en relación
a la comercialización de soluciones habitacionales.
D3. Falta de financiamiento
propio de los clientes. D4. Limitada promoción y
publicidad del conjunto habitacional.
OPORTUNIDADES ESTRATEGIA FO ESTRATEGIA DO
O1. Déficit habitacional en la ciudad y provincia.
O2. Incremento de créditos
hipotecarios provenientes de los sectores público y privado.
O3. La gran competitividad que
se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.
O4. La competencia en su
mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.
Ofrecer viviendas de diferentes modelos y precios. Dar a conocer nuestras viviendas, promocionando en tv, prensa. Mejorar nuestros acabados, y agregar servicios adicionales. Ofrecer viviendas acordes a los gustos y preferencias de los clientes.
Construir una casa de cada modelo para dar a conocer como son nuestras viviendas. Promocionar en tv, radio, prensa, con la ayuda de volantes, trípticos. Informar a los clientes que pueden acceder a un crédito para comprar una vivienda.
54
O5. Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.
AMENAZAS ESTRATEGIA FA ESTRATÉGIA DA
A1. Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.
A2. Las remesas de dinero
que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.
A3. Difícil acceso crediticio al
sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.
A4. Constante elevación de
los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.
A5. Desconfianza por la
situación política del país, las anunciadas reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre en el sector de la construcción.
Innovar nuestros estilos de casa y accesorios para que nos prefieran. Ofrecer descuentos en algunas temporadas festivas, cuando sea una venta al contado
Fortalecer nuestro departamento de ventas.
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3 ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado, es uno de los más importantes y complejos análisis que
debemos realizar. Más que centrar la atención sobre el consumidor y la cantidad del
producto que éste demandará, se tendrán que analizar los mercados, proveedores,
competidores y distribuidores.
3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado
Suministrarnos información real del mercado de cliente, demanda, oferta,
competencia.
55
Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado.
3.3.2 Mercado Objetivo
Nuestro mercado objetivo son las personas que no poseen vivienda propia es decir,
arriendan o viven con un familiar.
3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado
Para conocer la información real de los gustos y preferencias de la población de
Santo Domingo. Se realizó la investigación de la siguiente manera:
1. Se determina si existe una necesidad insatisfecha.
2. Se calcula el tamaño de la muestra.
3. Se elaboró el cuestionario de las encuesta.
4. Se realizó las encuestas a la población de Santo Domingo.
5. Se tabuló las encuestas realizadas.
6. Se presentó los resultados conseguidos con su respectiva interpretación y
análisis.
3.3.4 Desarrollo de la investigación de mercado
1. En Santo Domingo existe déficit habitacional, donde se esclarece que existe una
necesidad de adquirir una vivienda, para lo cual el conjunto habitacional “San
Camilo” quiere cubrir estas soluciones habitacionales
2. Calculo del tamaño de la muestra,
Para este caso se aplicó técnicas de muestreo con población infinita, porque
conocemos a la población que se va a dirigir nuestro proyecto es decir son las
personas que carecen de vivienda en este caso las personas que arriendan y la
de anticresis. El valor obtenido de la población lo podemos observar en el Cuadro
N° 20, pág. 71.
56
Cuadro N° 16 Cálculo del tamaño de la muestra
Fórmula
Donde
Ejecución de fórmula
N = Población
n = Muestra
e = Porcentaje
admisible de error
= 5% = 0.05
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Luego de aplicada la fórmula sobre la población se obtiene que la muestra a
tomar para realizar la investigación en la ciudad de Santo Domingo sea de 366
personas, segmentada en función de su capacidad económica y status social.
3. Se elaboró el cuestionario de las encuesta.
El cuestionario está compuesto por 14 preguntas las cuales están diseñadas para
definir los gustos y preferencias de las personas. El formato de la encuesta las
podemos observar en el anexo N° 3, pág. 162.
4. Tabulación y presentación de los resultados de la investigación de campo
En esta parte del proyecto se va presentar los resultados de la investigación
efectuada, con su pregunta, los datos representados en cuadros y gráficos con
su interpretación y análisis para tener un mejor entendimiento.
1. ¿Estado civil?
Tabla N° 2
Pregunta 1. Estado civil
Estado Civil # Encuestados %
Soltero 60 16.39%
Casado 250 68.31%
Viudo 7 1.91%
Divorciado 16 4.37%
Unión Libre 33 9.02%
TOTAL 366 100.00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
57
Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado civil
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
El estado civil de los encuestados es el siguiente, 16,39% son solteros, el
68,31% son casados, el 1,91% son viudos, el 4,37% son divorciados y el
9,02% son de unión libre.
Análisis
La gran mayoría de los encuestados están casados lo que indica que la
encuesta en su mayor parte se basara en este conglomerado de personas.
2. ¿De cuántos miembros está compuesta su familia?
Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia
Dos 22 6.01%
Tres 206 56.28%
Cuatro 86 23.50%
Más de cuatro 52 14.21%
TOTAL 366 100.00%
Fuente: La Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
16,39%
68,31%
1,91% 4,37% 9,02%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
SOLTERO CASADO VIUDO DIVORCIADO UNION LIBRE
6,01%
56,28%
23,50%
14,21%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
DOS TRES CUATRO MAS DE CUATRO
58
Interpretación
De acuerdo a nuestra investigación nos indica que los miembros de una
familia están compuestos de la siguiente manera: el 6,01% por dos miembros,
el 56,28% por tres personas, 23,50% por cuatro personas y el 14,21% más
de cuatro personas.
Análisis
Las familias están conformadas de acuerdo a la investigación realizada
entre tres y cuatro personas, alcanzando el 80%, casi el 14% de los
encuestados tienen una familia con más de cuatro personas.
3. ¿Tiene vivienda propia?
Tabla N° 4
Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia?
Si 85 23.22%
No 281 76.78%
TOTAL 366 100.00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
Los que poseen vivienda propia es el 23%, y los que no tienen casa es el
77%.
Análisis
Una gran parte de personas no dispone de vivienda propia, lo que se
convierte en una base para que el Conjunto Habitacional San Camilo
disminuya el déficit habitacional de la ciudad y de la provincia.
SI 23%
NO 77%
59
4. ¿Le gustaría vivir en un conjunto habitacional?
Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional?
Si 304 83.06%
No 62 16.94%
TOTAL 366 100.00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
El 83% de los encuestados le gustaría vivir en un conjunto habitacional,
mientras que el 17% no le gustaría vivir.
Análisis
De acuerdo a la investigación, una amplia mayoría le gustaría vivir en un
conjunto habitacional, lo que representa el 83%.
5. ¿Usted compraría una casa en un conjunto habitacional?
Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un
conjunto habitacional?
Si 304 83.06%
No 62 16.94%
TOTAL 366 100.00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
SI 83%
NO 17%
60
Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en un
conjunto habitacional
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
El 83% de los encuestados comprarían una casa en un conjunto habitacional,
mientras que el 17% no compraría.
Análisis
Nuevamente el mismo número de encuestados estarían dispuestos a comprar
una casa en el conjunto habitacional.
Desde ahora solo se toman en cuenta las encuestas de las 304 personas que les
agradarían comprar una vivienda en un conjunto habitacional.
6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno?
Tabla N° 7
Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno?
Si 250 82,24%
No 54 17,76%
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
SI 83%
NO 17%
SI 82%
NO 18%
61
Interpretación
El 82% de los encuestados les gustaría que su casa este construida bajo un
terreno amplio, mientras el 18% no les gustaría que tenga un amplio terreno.
Análisis
En función a los datos proporcionados por las encuestas se obtienen como
resultado que a los potenciales compradores les agradaría que su casa tenga
un amplio terreno.
7. ¿De los siguientes sectores señale: cuál sería el lugar ideal para un
conjunto habitacional?
Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale:
¿Cuál sería el lugar ideal para un Conjunto Habitacional?
Vía Quevedo 34 11,18%
Vía Chone 50 16,45%
Vía Quinindé 182 59,87%
Vía La Lorena 16 5,26%
Vía Quito 22 7,24%
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
3
Interpretación
A los encuestados se les pregunto cuál sería el lugar ideal para construir un
conjunto habitacional donde respondieron el 11,18% les gustaría la Vía
11,18% 16,45%
59,87%
5,26% 7,24%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
VIA QUEVEDO VIA CHONE VIA QUININDE VIA LA LORENA VIA QUITO
62
Quevedo, el 16,45% la Vía Chone, el 59,87% la Vía Quinindé, el 5,26% la Vía
la Lorena y el 7,24% la Vía Quito.
Análisis
El sector preferente en el cual les gustaría vivir a los encuestados seria en la
vía Quinindé con aproximadamente el 60%.
8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?
Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté
construida su vivienda?
Bloque 292 31,00%
Ladrillo 12 1,27%
Mármol 38 4,03%
Cerámica 296 31,42%
Acabados de lujo 304 32,27%
TOTAL RESPUESTAS 942 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 8
Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
Los materiales que desearían que se utilicen en la construcción de la casas
fueron, el 31% de las personas eligieron el bloque, el 1,27% de los
encuestados eligieron el ladrillo, 4,03% personas prefirieron el mármol,
31,42% optaron por la cerámica, y el 100% eligieron que tenga acabados de
lujo.
31,00%
1,27% 4,03%
31,42% 32%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
BLOQUE LADRILLO MÁRMOL CÉRAMICA ACABADOSDE LUJO
63
Análisis
De los materiales preferentes para la construcción de una vivienda se
imponen acabados de lujo, bloque, cerámica, entre otros.
9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda?
Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea
su vivienda?
Planta baja 94 30,92%
Dos pisos 187 61,51%
Tres pisos 23 7,57%
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 9 Pregunta 9. Preferencia pisos vivienda
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación.
Los encuestados prefieren que los pisos de la casa sean de una planta el
30,92%, de dos pisos 61,51% y el 7,57% prefieren de tres pisos.
Análisis
Un grupo considerable de persona preferiría que su vivienda sea de dos pisos
seguida por la opción de una sola planta.
30,92%
61,51%
7,57%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
PLANTA BAJA DOS PISOS TRES PISOS
64
10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa?
Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría
que disponga su casa?
2 Habitaciones 0 0,00%
3 Habitaciones 200 65,79%
4 Habitaciones 80 26,31%
Más de 4 habitaciones 24 7,90 %
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda
Fuente: Investigación realizado Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
La habitaciones que desearían tener serían de dos habitaciones ningún
encuestado opto, de tres habitaciones el 65,79%, de cuatro habitaciones el
26,31% y más de cuatro habitaciones el 7,90%
Análisis
Una amplia mayoría estima conveniente que su vivienda disponga de al
menos tres habitaciones, cabe señalar que casi el 30% preferiría que posea
cuatro habitaciones.
Para nuestro proyecto se va a construir dos tipos de modelo de casa con tres
habitaciones, un modelo con cuatro habitaciones y por ultimo un modelo de
casa con cinco habitaciones.
0,00%
65,79%
26,31%
7,90%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
2HABITACIONES
3HABITACIONES
4HABITACIONES
MÁS DE 4HABITACIONES
65
11. De los siguientes parámetros indique de cuántos metros cuadrados
sería la construcción ideal para su residencia
Tabla N° 12 Pregunta 11.¿Dé cuántos metros cuadrados sería la
construcción ideal para su residencia?
>120 ≤ 140 174 57,24%
>140 ≤160 68 22,37%
>160 ≤240 53 17,43%
> 240 9 2,96%
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de
construcción vivienda
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación
De acuerdo a nuestros encuestados la dimensión de construcción ideal para
su vivienda es el 57,24% desearía que sea de 120 a 140 m², el 22,37% opta
que se mayor de 140 a 160m², el 17,43% prefiere que se mayor de 160 a
240m² y el 2,96% que sea mayor a 240m²
Análisis
Los datos proporcionados señalan que de acuerdo al criterio de una gran
parte de los encuestados estiman que el número ideal de de
construcción está entre 120 a 140 .
57,24%
22,37% 17,43%
2,96%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
>120 ≤ 140 >140 ≤160 >160 ≤240 > 240
66
12. Considerando una casa con más de 140 de construcción y acabados
de primera, con un terreno de 1000 y ubicada en un conjunto
habitacional. ¿usted estaría dispuesto a adquirirla?
Tabla N° 13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de
140 de construcción, en un conjunto habitacional?
$80.000 a $100.000 164 53,95%
$100.001 a $120.000 87 28,62%
$120.001 a $140.000 38 12,50%
Mayor a 140.000 15 4,93%
TOTAL 304 100,00%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación.
Por una casa el 53,95% de los encuestados pagaría de 80.000 a 100.000
dólares, el 28,62% entre 100.001 dólares a 120.000 dólares, el 12,50%
entre 120.001 a 140.000 dólares y el 4,93% gastaría más de 140.000
dólares.
Análisis
Considerando que el valor de una vivienda está en función a los metros
cuadrados de construcción aproximadamente el 54% estiman adquirir una
vivienda en un rango de 80 a 100 mil dólares luego se encuentra con un
rango entre 100 y 120 mil dólares.
53,95%
28,62%
12,50%
4,93%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
$80.000 a$100.000
$100.001 a$120.000
$120.001 a$140.000
Mayor a140.000
67
13. De las siguientes opciones señale: ¿Cuáles le impulsarían para vivir
en un conjunto habitacional?
Tabla N° 14 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional
Comodidad 290 19,40%
Seguridad 304 20,33%
Servicios complementarios 192 12,84%
Alejados de la ciudad 260 17,39%
Casa y terreno amplio 294 19,67%
Otros 155 10,37%
TOTAL RESPUESTAS 1495 100%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación.
Los motivos que les impulsarían para vivir en un conjunto habitacional a
nuestros encuestados es el 19,40% de ellos prefieren la comodidad, el
20,33% la seguridad, el 12,84% optan por los servicios complementarios, el
17,39% por que se encuentra alejado de la ciudad, el 19,67% por que las
casas y terrenos son amplio y el 10,37% por otros motivos.
Análisis
Los factores que impulsan a los encuestados para vivir en un conjunto
habitacional en orden de preferencia son seguridad, casa y terrenos amplios,
comodidad y alejamiento de la ciudad.
19,40% 20,33%
12,84%
17,39%
19,67%
10,37%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
COMODIDAD SEGURIDAD SERV.COMPLEMENTARIOS
ALEJADOS DE LACIUDAD
CASA Y TERRENOAMPLIO
OTROS
68
14. ¿Qué servicios complementarios preferiría que existan en el conjunto
habitacional?
Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios
Canchas deportivas 168 55,26%
Salón de eventos 218 71,71%
Seguridad permanente 304 100%
Juegos infantiles 288 94,74%
Áreas verdes y recreacional 296 97,37%
Otros 87 28,62%
TOTAL PERSONA ENCUESTADAS 304 100%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Interpretación.
Los servicios complementarios que les impulsaría para comprar una casa en
un conjunto habitacional según a nuestros encuestados fue 55,26% de las
personas eligieron que exista canchas deportivas, el 71,71% optaron por
salón de eventos, el 100% de los encuestados prefirieron que exista
seguridad permanente, el 94,74% prefirieron que tenga juegos infantiles, el
97,37% que tenga áreas verdes y recreacionales y el 28,62% otros servicios.
Análisis
Los datos obtenidos por las encuestas señalan que los servicios
complementarios preferentes son: seguridad permanente, áreas verdes y
recreacionales, juegos infantiles y salón de eventos.
55,26%
71,71%
100% 94,74% 97,37%
28,62%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
Canchasdeportivas
Salón deeventos
Seguridadpermanente
Juegosinfantiles
Áreasverdes
Otros
69
Análisis global del Estudio de Mercado
De acuerdo a nuestra investigación podemos concluir que es factible crear un
conjunto habitacional en Santo Domingo, porque existe una necesidad latente de
soluciones habitacionales a más de eso nos indica los gustos y preferencias de la
población las cuales las hemos utilizado para diseñar el Conjunto Habitacional San
Camilo.
En el siguiente cuadro se resume los datos extraídos de las encuestas para
desarrollar nuestro proyecto.
Cuadro N° 17 Resumen de las encuestas
CONCEPTO PORCENTAJE
No posee vivienda propia 76,78%
Le gustaría vivir en un conjunto habitacional 83,06%
Le agradaría que su casa tenga un amplio terreno 82,24
La vía Quinindé sería el lugar ideal para vivir 59,87%
La vivienda sea de dos pisos 61,51%
Que tenga tres habitaciones 65,79%
Desde los 140m” sería la construcción ideal 57,42%
Hasta $ 100.000 pagaría por una casa 53,95%
El motivo para vivir en un conjunto habitacional sería la
seguridad y comodidad
20%
Que tenga Áreas verdes y recreacionales 97,37%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.5 Demanda
Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están
dispuestos ha adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una
necesidad específica.
Los siguientes cuadros muestran la información concerniente a la identificación de los
potenciales demandantes de las soluciones habitacionales ofrecidas por el Conjunto
San Camilo.
70
Cuadro N° 18 Número de hogares por tenencia de vivienda
Fuente: Censo de Población y vivienda (CPV) 2010 Elaborado por: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC)
Podemos concluir estableciendo que existen en la ciudad de Santo Domingo 23.197
arrendatarios, a continuación se desglosa el detalle en función al valor del
arrendamiento que es de carácter mensual.
Para el cálculo de la demanda se considera las bases de datos proporcionadas por el
INEC y el Gobierno Municipal, en función a los hogares que arriendan una vivienda
en la ciudad de Santo Domingo, pero con un valor mayor a los $ 250,00 mensuales.
Cuadro N° 19 Números de casas arrendadas Santo Domingo
Categoría Totales <=150 % >150 y <=250 % >250 y <=350 % >350 %
Arrendadas 23,197 13,023 56.14% 5,962 25.70% 3,368 14.52% 844 3.64%
Fuente: Censo de Población y Vivienda (CPV) 2010
Elaborado por: Gobierno Municipal de Santo Domingo
De acuerdo a los estudios se deben considerar únicamente como clientes potenciales
aquellos que cancelan un valor superior a los $250,00 mensuales por concepto de
arriendo
Con la información anterior podemos establecer que la base de la población para
realizar la investigación está compuesta por las personas que arriendan una vivienda
con un canon mensual superior a los $ 250,00, sumando a este conglomerado a las
que cancelan tipo anticresis.
Propia y
totalmente
pagada
% propiaPropia y la
está pagando% pagando
Propia
(regalada,
donada,
heredada o
por
posesión)
% regalada
Prestada o
cedida (no
pagada)
% prestada Por servicios % servicios Arrendada Anticresis % anticresis Total
SANTO
DOMINGO29.556 37,2% 5.605 7,0% 6.430 8,1% 11.540 14,5% 3.042 3,8% 23.197 29,2% 165 0,2% 79.535
NÚMERO DE HOGARES POR TENENCIA DE LA VIVIENDA - CANTON: SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS
Cantón
TENENCIA DE LA VIVIENDA
% arrendada
71
Cuadro N° 20 Total población
Ingresos Número de Personas
>250 y <=350 3.368
>350 844
Anticresis 165
Total Universo 4.377
Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña
Lo cual se obtiene 4377 personas que tienen la necesidad de adquirir una vivienda,
comprende nuestro total universo con este resultado nos sirve para encontrar nuestra
tamaño de muestra para aplicar las encuestas.
3.3.5.1 Proyección de la Demanda.
Para el cálculo de la demanda potencial nos basamos en la fórmula crecimiento de
las viviendas:
Cuadro N° 21 Fórmula proyección demanda
Donde Fórmula
Pn = Periodo al que se proyecta
Po = Población año base 4.377
r = Tasa de crecimiento de la demanda 8,4%
n = Número de periodos 3,4,5,6 y 7
Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña
La población año base es el total universo es decir es la sumatoria de las persona
que arriendan una casa y los que cancelan tipo anticresis.
La tasa de crecimiento de la demanda es proporcionada por el Ilustre Municipio de
Santo Domingo, en base al crecimiento de la población que arrienda inmuebles.
Como podemos observar en el anexo N° 12, pág. 183.
En el número de periodos empezamos a elevarle al cubo porque nuestro proyecto
está programado que sea desde el 2013 al 2017 y la información dada de la
demanda es del 2010.
72
Cálculos proyección de la demanda periodo: 2013-2017
= 5575
= 6044
= 6551
= 7102
= 7698
Tabla N° 16 Demanda Proyectada (Periodo 2013-2017)
Para la Compra de Viviendas (En número de personas)
Años Demanda Proyectada
2013 5.575
2014 6.044
2015 6.551
2016 7.102
2017 7.698
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 15 Demanda Proyectada
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
2013 2014 2015 2016 2017
Compra Viviendas (En número de personas)
𝑃𝑛 𝑃𝑜 𝑟 𝑛
73
3.3.6 Oferta
Es la cantidad de productos o servicios que las personas o empresas están
dispuestas a vender.
El cálculo de la oferta habitacional, se fundamenta en la base de datos proporcionada
por el Gobierno Municipal de Santo Domingo de acuerdo al detalle de la siguiente
tabla:
Cuadro N° 22
Capacidad de Construcción
Competencia N° Casas
Capacidad de Ofertas
Habitacionales
Sto. Dgo. Anual
Conjuntos Habitacionales, Urb. Y otros 944 944
Proyectos Municipio 135 135
Otros 120 120
1.199
Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.6.1 Proyección de la Oferta
La oferta se proyecta con la misma fórmula:
Cuadro N° 23 Fórmula para obtener la oferta proyectada
Donde Fórmula
Pn = Periodo al que se proyecta
Po = Población año base 1.199
r = Tasa de crecimiento de la oferta 3,7%
n = Número de periodos 3,4,5,6 y 7
Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña
La población año base el total de las ofertas habitacionales registrada y aprobadas
por el Municipio de Santo Domingo.
74
La tasa de crecimiento de la oferta es proporcionada por el Ilustre Municipio de
Santo Domingo, en base al crecimiento de los proyectos de soluciones
habitacionales aprobadas por dicho organismo. La podemos observar en el anexo
N° 12, pág. 183.
Cálculos proyección de la demanda periodo: 2013-2017
= 1337
= 1387
= 1438
= 1491
= 1546
Tabla N° 17
Proyección de la Oferta (Periodo 2013-2017)
Años Oferta Proyectada
2013 1.337
2014 1.387
2015 1.438
2016 1.491
2017 1.546
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 16
Oferta Proyectada
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
2013 2014 2015 2016 2017
Compra de Viviendas (En número de personas)
𝑃𝑛 𝑃𝑜 𝑟 𝑛
75
3.3.7 Demanda Insatisfecha
La demanda insatisfecha se produce cuando la demanda es mayor a la oferta, en el
presente estudio si existe demanda insatisfecha tal cual la podemos observar en el
siguiente cuadro.
Tabla N° 18 Demanda Insatisfecha Proyectada (Periodo 2013-2017)
Año Demanda Oferta Demanda
Insatisfecha
2013 5.575 1.337 4.238
2014 6.044 1.387 4.657
2015 6.551 1.438 5.113
2016 7.102 1.491 5.611
2017 7.698 1.546 6.152
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Gráfica N° 17 Demanda Insatisfecha Proyectada
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.8 Oferta del proyecto
Es la cantidad de la demanda insatisfecha que va hacer absorbida por el proyecto.
En el siguiente cuadro está calculado para los 5 años que está planeado el proyecto,
podemos observar que en el año 2013 el conjunto va atender con 22 viviendas que
representa el 0,52% de la demanda insatisfecha, en el año 2014 el 0,47%, en el 2015
con el 0,20%, en el 2016 con el 0,18% y para el año 2017 con el 0,16%.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2013 2014 2015 2016 2017
Demanda Insatisfecha Proyectada Viviendas (En número de personas)
76
Tabla N° 19 Oferta del proyecto
Año Demanda Oferta Demanda
Insatisfecha
N°
Casas
Oferta
Proyecto
2013 5.575 1.337 4.238 22 0.52%
2014 6.044 1.387 4.657 22 0.47%
2015 6.551 1.438 5.113 10 0.20%
2016 7.102 1.491 5.611 10 0.18%
2017 7.698 1.546 6.152 10 0.16%
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.9 Marketing mix
3.3.9.1 Producto
En la ciudad de Santo Domingo como en todas las ciudades del Ecuador existe
déficit habitacional, por lo que el presente proyecto se focaliza a cubrir esta
necesidad inherente.
Las casas serán construidas por la “Constructora S y S”, sobre terrenos de 1.000m²,
en cuatro tipos de viviendas de acuerdo a las necesidades de nuestros potenciales
clientes. Los acabados serán de primera calidad por lo que se estima que el costo
de construcción dependerá del tipo de casa, en referencia a la superficie de
construcción.
El segmento al cual nos enfocamos tal como se indicó en el cálculo de la población
de la muestra es dirigido a los hogares que en la actualidad están arrendando una
vivienda por un valor superior a los $ 250, 00 mensuales.
El Conjunto habitacional San Camilo contará para el esparcimiento y seguridad de
sus habitantes con los siguientes servicios complementarios:
Sala de eventos
Canchas deportivas múltiples
Juegos Infantiles
77
Seguridad privada las 24 horas
Amplias zonas verdes y cabaña para reuniones
Mantenimiento de las instalaciones y obras del complejo.
CARÁCTERÍSTICAS
Área de Construcción: 160
Planta: 1
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
Tiene:
3Dormitorios
2Baños
Sala
Comedor
Baño Social
Cocina
Dormitorio y baño de servicio
Lavandería
Figura N° 3
Casa 1: Modelo “Isabela”
78
Figura N° 4 Casa 2: Modelo “Rafaela”
CARACTERÍSTICAS
Área de Construcción: 270
Plantas: 2
PLANTA BAJA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
Tiene:
4Dormitorios
4Baños
Estudio
Sala
2 Salas estar
Comedor
Baño Social
Cocina
Dormitorio y baño de servicio
Lavandería
79
Figura N° 5 Casa 2: Planta alta modelo “Rafaela”
PLANTA ALTA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
80
Figura N° 6 Casa 3: Modelo “Albana”
CARACTERÍSTICAS
Área de Construcción: 310
Plantas: 2
PLANTA BAJA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
Tiene:
5Dormitorios
3Baños
1 Vestidor
Sala
Comedor
Baño Social
Cocina
Dormitorio y baño de servicio
Lavandería
81
Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana”
PLANTA ALTA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
82
Figura N° 8 Casa 4: Modelo “Casandra”
CARACTERÍSTICAS
Área de Construcción: 149,70
Plantas: 2
PLANTA BAJA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
Tiene:
3Dormitorios
2Baños
1 Vestidor
Sala
Comedor
Baño Social
Cocina
Dormitorio y baño de servicio
Lavandería
83
Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra”
PLANTA ALTA
PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
84
Disponemos de cuatro diferentes modelos de casas en el siguiente se detallan su dimensión.
Cuadro N° 24 Metros de construcción de cada casa
Modelo de casa Plantas Construcción
Casa Isabela Un piso 160m²
Casa Rafaela Dos pisos 270m²
Casa Albana Dos pisos 310m²
Casa Casandra Dos pisos 149,70m²
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.9.2 Precio
Los precios de las viviendas varían dependiendo de las necesidades del cliente,
existiendo para tal efecto 4 modelos, a continuación se detallan los precios y los
ingresos que generan las ventas.
3.3.9.2.1 Ventas Estimadas
Las ventas se van a desarrollar en el periodo comprendido entre el año 2013 y
2017, se detallan a continuación el número de unidades habitacionales a
venderse en cada uno de los años de vida del proyecto.
Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades
Años 2013 2014 2015 2016 2017 Total
Tipos de
Viviendas
N°
Casas
N°
Casas
N°
Casas
N°
Casas
N°
Casas
N°
Casas
Casa 1 8 8 3 3 3 25
Casa 2 3 3 2 2 2 12
Casa 3 3 3 2 2 2 12
Casa 4 8 8 3 3 10 25
22 22 10 10 10 74
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
85
De acuerdo a la distribución del plano que se lo puede observar en la figura N° 16,
se plantea construir 74 soluciones habitacionales en terrenos de 1.000 , sobre
las 14 hectáreas del Conjunto Habitacional San Camilo.
La construcción de las casas estará a cargo de una empresa especializada en
dicha área, siendo sus materiales preponderantes: el bloque, cerámica y acabados
de lujo en todos sus modelos.
A continuación se detallan los precios proyectados durante la vida útil del proyecto.
Tabla N° 21
Cálculo del precio de venta por casa
Tipo de
casa
m2
Construcción
Costo por
casa
Costos
prorrateados
construcción
de obras por
vivienda
Costo
total
30% de
Ganancia
Valor de la
vivienda
Valor del
terreno
Precio de venta
por vivienda
(Incluye
terreno)
Casa 1 160,00 51.431,56$ 8.153,13$ 59.584,70$ 17.875,41$ 77.460,10$ 25.000,00$ 102.460,10$
Casa 2 270,00 81.296,60$ 8.153,13$ 89.449,73$ 26.834,92$ 116.284,64$ 25.000,00$ 141.284,64$
Casa 3 310,00 93.139,37$ 8.153,13$ 101.292,50$ 30.387,75$ 131.680,25$ 25.000,00$ 156.680,25$
Casa 4 149,70 48.171,20$ 8.153,13$ 56.324,33$ 16.897,30$ 73.221,63$ 25.000,00$ 98.221,63$
Tipo de
casa
m2
Construcción
Costo por
casa
Costos
prorrateados
construcción
de obras por
vivienda
Costo
total
30% de
Ganancia
Valor de la
vivienda
Valor del
terreno
Precio de venta
por vivienda
(Incluye
terreno)
Casa 1 160,00 56.574,72$ 8.153,13$ 64.727,85$ 19.418,36$ 84.146,21$ 25.000,00$ 109.146,21$
Casa 2 270,00 89.426,26$ 8.153,13$ 97.579,39$ 29.273,82$ 126.853,20$ 25.000,00$ 151.853,20$
Casa 3 310,00 102.453,30$ 8.153,13$ 110.606,43$ 33.181,93$ 143.788,36$ 25.000,00$ 168.788,36$
Casa 4 149,70 52.988,32$ 8.153,13$ 61.141,45$ 18.342,44$ 79.483,89$ 25.000,00$ 104.483,89$
Tipo de
casa
m2
Construcción
Costo por
casa
Costos
prorrateados
construcción
de obras por
vivienda
Costo
total
30% de
Ganancia
Valor de la
vivienda
Valor del
terreno
Precio de venta
por vivienda
(Incluye
terreno)
Casa 1 160,00 62.232,19$ 8.153,13$ 70.385,32$ 21.115,60$ 91.500,92$ 25.000,00$ 116.500,92$
Casa 2 270,00 98.368,88$ 8.153,13$ 106.522,01$ 31.956,60$ 138.478,62$ 25.000,00$ 163.478,62$
Casa 3 310,00 112.698,63$ 8.153,13$ 120.851,76$ 36.255,53$ 157.107,29$ 25.000,00$ 182.107,29$
Casa 4 149,70 58.287,15$ 8.153,13$ 66.440,28$ 19.932,09$ 86.372,37$ 25.000,00$ 111.372,37$
Tipo de
casa
m2
Construcción
Costo por
casa
Costos
prorrateados
construcción
de obras por
vivienda
Costo
total
30% de
Ganancia
Valor de la
vivienda
Valor del
terreno
Precio de venta
por vivienda
(Incluye
terreno)
Casa 1 160,00 68.455,41$ 8.153,13$ 76.608,54$ 22.982,56$ 99.591,11$ 25.000,00$ 124.591,11$
Casa 2 270,00 108.205,77$ 8.153,13$ 116.358,90$ 34.907,67$ 151.266,57$ 25.000,00$ 176.266,57$
Casa 3 310,00 123.968,50$ 8.153,13$ 132.121,63$ 39.636,49$ 171.758,12$ 25.000,00$ 196.758,12$
Casa 4 149,70 64.115,87$ 8.153,13$ 72.269,00$ 21.680,70$ 93.949,70$ 25.000,00$ 118.949,70$
Tipo de
casa
m2
Construcción
Costo por
casa
Costos
prorrateados
construcción
de obras por
vivienda
Costo
total
30% de
Ganancia
Valor de la
vivienda
Valor del
terreno
Precio de venta
por vivienda
(Incluye
terreno)
Casa 1 160,00 75.300,95$ 8.153,13$ 83.454,08$ 25.036,23$ 108.490,31$ 25.000,00$ 133.490,31$
Casa 2 270,00 119.026,35$ 8.153,13$ 127.179,48$ 38.153,84$ 165.333,32$ 25.000,00$ 190.333,32$
Casa 3 310,00 136.365,35$ 8.153,13$ 144.518,48$ 43.355,54$ 187.874,02$ 25.000,00$ 212.874,02$
Casa 4 149,70 70.527,45$ 8.153,13$ 78.680,59$ 23.604,18$ 102.284,76$ 25.000,00$ 127.284,76$
Año: 2017
Periodo: 2013 - 2017
Proyección ventas por casa
Año: 2013
Año: 2014
Año: 2015
Año: 2016
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
86
El precio de venta de cada una de las viviendas es calculado sobre el costo total
de la misma, más el 30% de margen de ganancia, para determinar el precio final
de la casa que incluye el terreno de 1.000 se le debe sumar el valor de este
último que es de $ 25.000, este monto se mantiene para todos los modelos de las
viviendas ofertadas por el Conjunto Habitacional San Camilo.
Tabla N° 22
Ventas estimadas
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos Lotes y Casas
Casa 1 8 25.000,00$ 77.460,10$ 102.460,10$ 819.680,83$
Casa 2 3 25.000,00$ 116.284,64$ 141.284,64$ 423.853,93$
Casa 3 3 25.000,00$ 131.680,25$ 156.680,25$ 470.040,74$
Casa 4 8 25.000,00$ 73.221,63$ 98.221,63$ 785.773,05$
Totales 22 2.499.348,55$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 8 25.000,00$ 84.146,21$ 109.146,21$ 873.169,66$
Casa 2 3 25.000,00$ 126.853,20$ 151.853,20$ 455.559,61$
Casa 3 3 25.000,00$ 143.788,36$ 168.788,36$ 506.365,09$
Casa 4 8 25.000,00$ 79.483,89$ 104.483,89$ 835.871,09$
Totales 22 2.670.965,45$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 91.500,92$ 116.500,92$ 349.502,76$
Casa 2 2 25.000,00$ 138.478,62$ 163.478,62$ 326.957,23$
Casa 3 2 25.000,00$ 157.107,29$ 182.107,29$ 364.214,59$
Casa 4 3 25.000,00$ 86.372,37$ 111.372,37$ 334.117,11$
Totales 10 1.374.791,69$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 99.591,11$ 124.591,11$ 373.773,32$
Casa 2 2 25.000,00$ 151.266,57$ 176.266,57$ 352.533,14$
Casa 3 2 25.000,00$ 171.758,12$ 196.758,12$ 393.516,23$
Casa 4 3 25.000,00$ 93.949,70$ 118.949,70$ 356.849,10$
Totales 10 1.476.671,78$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 108.490,31$ 133.490,31$ 400.470,93$
Casa 2 2 25.000,00$ 165.333,32$ 190.333,32$ 380.666,64$
Casa 3 2 25.000,00$ 187.874,02$ 212.874,02$ 425.748,04$
Casa 4 3 25.000,00$ 102.284,76$ 127.284,76$ 381.854,28$
Totales 10 1.588.739,89$
Año: 2017
Año: 2013
Año: 2014
Año: 2015
Año: 2016
Conjunto Habitacional San Camilo
Ingresos por ventas
Periodo: 2013 - 2017
" "SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
87
3.3.9.2.2 Sensibilidad
La plusvalía en Santo Domingo es muy alta y se ha ido incrementando aún más a
raíz de la provincialización y las obras que ha impulsado el Gobierno Municipal en
el campo de obras de alcantarillado y pavimentación, con lo que los terrenos han
ido ganando enorme plusvalía y por tal razón se incrementa los precios de los
terrenos y casas por los valores agregados que se citan.
Los potenciales clientes siempre serán sensibles a la variación de los precios, es
decir si sube el precio de una vivienda la demanda experimentaría una
disminución, lo opuesto sucedería al bajar el precio, pero se debe considerar que
la plusvalía está en constante crecimiento por lo que siempre adquirir una
vivienda y más aún asentada en un terreno de 1000 será indiscutiblemente
una excelente inversión.
Considerando todos estos antecedentes y en función al estudio de la demanda se
puede considerar que los clientes potenciales del Conjunto Habitacional San
Camilo; estarían en un rango de personas que cancelan como arriendo entre los
$250,00 mensuales hasta el valor de sus ingresos lo permita, menos de $250,00
nuestros clientes considerarían que es de mala calidad.
En relación a los costos estos sufrirán un incremento del 10% anual, de acuerdo a
lo establecido por la constructora que basa su decisión en el incremento de los
materiales de construcción, el precio de venta siempre y en cada uno de los
modelos de las viviendas será de un margen del 30% del costo total de las
mismas.
3.3.9.2.3 Competencia
La competencia directa del conjunto habitacional San Camilo son todas aquellas
soluciones habitacionales de características parecidas a las viviendas del
conjunto habitacional.
Los principales competidores del proyecto habitacional del estudio se detallan
a continuación en el siguiente cuadro:
88
Tabla N° 23 Competencia
Conjunto Habitacional 'Palma Real”
Dir.: Av. De los colonos Sec.5ta etapa los Rosales
Casas Metros de construcción Precio
Isabela 155m2 (10x15.50) 2 plantas
$108.500
Española 132m2 (7x15.50) 2 plantas
$92.800
Fernandina 97m2 (7x15.50) 2 plantas
$68.000
Conjunto habitacional Ciudad Universitaria
Dir.: Vía Chone Km 2 ½
Casas Metros de construcción Precio
Tipo A 1 planta 105 m2 $35.000
Tipo B 2 planta 150 m2 $79.500
Urbanización Plaza Asturias
Dir.: Av. La Lorena y Av. América
Lotes Tamaño Precio
Dentro de la urbanización
183-235 m2 $75.000
Av. La Lorena 300 m2 $100.000
Av. América 200 m2 $90.000
Conjunto Habitacional Cerrado San Marino
Dir.: Los Rosales 5ta Etapa
Casas Tamaño Precio
Tipo A 2 plantas $100.000
Tipo B 2 plantas $86.000
Conjunto Residencial Privado Sol Gardens
Dir.: Vía Chone Km 3
Casa Metros de construcción Precio
1 178 m2 2 plantas $86.800
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
89
Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
De acuerdo a los resultados de esta matriz el Conjunto Habitacional San Camilo se
encuentra en una excelente posición en relación a los demás conjuntos con
similares características.
3.3.9.2.4 Costos variables
Tabla N° 25
Costos variables unitarios por casa
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Limpieza natural del terreno 110,00$ 82,50$ 93,50$ 42,64$
2 Replanteo 272,00$ 204,00$ 231,20$ 105,40$
3 Excavación de cimientos y plintos 319,77$ 319,77$ 482,11$ 271,45$
4 Cimientos deHormigón Ciclopeo 734,77$ 734,77$ 793,74$ 452,46$
Totales 1.436,54$ 1.341,04$ 1.600,55$ 871,95$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Bloque semi pesado de 10 cm. 1.982,35$ 3.628,67$ 3.819,65$ 2.229,90$
2 Plintos 1.906,20$ 2.679,15$ 3.340,76$ 1.270,80$
3 Columnas incluye encofrado 1.583,13$ 4.153,38$ 5.129,33$ 1.571,95$
4 Cadenas inferiores 1.538,15$ 2.302,36$ 2.663,42$ 793,36$
5 Contrapiso (incluye empedrado) 2.756,33$ 3.149,49$ 3.335,50$ 1.098,30$
6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) 6.890,00$ 6.972,68$ 7.390,90$ 2.919,64$
7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) -$ 7.069,14$ 7.312,01$ 3.057,44$
8 Losa Tapagradas 346,50$ 928,62$ 1.126,13$ 623,70$
9 Acero de Refuerzo 9.374,62$ 15.821,33$ 18.671,80$ 10.393,95$
10 En Gradas 358,69$ 722,60$ 1.001,19$ 522,36$
Totales 26.735,95$ 47.427,41$ 53.790,67$ 24.481,40$
Costo Variable por tipo de casa
VARIOS
MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN
FACTORES IM PORTANTES PARA EL
ÉXITO VALOR CALIFICACIÓN
VALOR
PONDERADO CALIFICACIÓN
VALOR
PONDERADO CALIFICACIÓN
VALOR
PONDERADO CALIFICACIÓN
VALOR
PONDERADO
1.-Reconocimiento y prestigio del
conjunto habitacional 0.10 4 0.4 3 0.3 3 0.3 4 0.4
2.- Calidad de las viviendas0.20 4 0.8 4 0.8 4 0.8 4 0.8
3.-Extensión del terreno donde se
asienta la vivienda 0.15 4 0.6 2 0.3 2 0.3 2 0.3
4.-Ubicación del proyecto habitacional
0.10 4 0.4 3 0.3 4 0.4 3 0.3
5.-Servicios e infraestructura
complementaria 0.10 4 0.4 2 0.2 2 0.2 3 0.3
6.-Facilidad de servicios básicos y
otros adicionales 0.10 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3 0.3
7.-Promoción y publicidad del conjunto
habitacional 0.10 3 0.3 2 0.2 2 0.2 2 0.2
8.-Experiencia en la construcción y
comercialización de viviendas 0.15 2 0.3 3 0.45 3 0.45 3 0.45
TOTAL 1.00 3.5 2.95 3.05 3.05
MATRIZ DEL PERFIL COMPETITIVO
San Camilo Palma Real Ciudad Universitaria San Marino
90
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Enlucido Horizontal 1.632,40$ 2.188,90$ 2.411,50$ 1.261,40$
2 Enlucidos Verticales 3.749,70$ 2.887,70$ 4.180,70$ 3.361,80$
3 Masillado de Pisos 859,01$ 1.739,10$ 1.865,58$ 1.001,30$
4 Zocalós de: cerámica de paredes 1.500,05$ 2.526,40$ 2.810,62$ 473,70$
5 Embaldosados de Cerámica en pisos 2.753,43$ 5.550,60$ 6.265,45$ 2.859,40$
Totales 10.494,59$ 14.892,70$ 17.533,85$ 8.957,60$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Ventanas de : Aluminio 3.463,20$ 7.192,80$ 8.125,20$ 4.845,15$
2 Puertas de exteriores 751,95$ 501,30$ 501,30$ 250,65$
3 Puertas inte, de : paneladas de mad, 575,00$ 1.035,00$ 1.380,00$ 460,00$
4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 300,00$ 200,00$ 300,00$ 200,00$
Totales 5.090,15$ 8.929,10$ 10.306,50$ 5.755,80$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Closets para dormitorios 948,16$ 948,16$ 948,16$ 888,90$
2 Muebles para Cocina 438,52$ 711,12$ 711,12$ 1.339,28$
3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², 88,06$ 142,80$ 142,80$ 102,34$
4 Revestimiento de mesón 46,62$ 69,93$ 85,47$ 66,82$
Totales 1.521,36$ 1.872,01$ 1.887,55$ 2.397,34$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Inst. Desagues de aguas serv.◙3" 98,80$ 222,30$ 271,70$ 123,50$
2 Tuberia de P.V.C. ◙ de 3" 94,43$ 229,33$ 256,31$ 168,63$
3 Inst. Desagues de aguas serv.◙4" 18,52$ 46,30$ 55,56$ 18,52$
4 Canalización exterior pvc. 110 mm 346,55$ 681,15$ 764,80$ 382,40$
5 Bajantes de Aguas l luvias ◙4" 358,50$ 561,65$ 645,30$ 599,89$
6 Cajas de revisión incluyen tapa 542,40$ 759,36$ 759,36$ 433,92$
Totales 1.459,20$ 2.500,09$ 2.753,03$ 1.726,86$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Agua Potable 237,25$ 292,00$ 292,00$ 146,00$
2 Mezcladoras 46,28$ 46,28$ 46,28$ 46,28$
3 Agua caliente : calefón 36,50$ 36,50$ 36,50$ 36,50$
Totales 320,03$ 374,78$ 374,78$ 228,78$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Iluminación 923,36$ 1.241,76$ 1.337,28$ 700,48$
2 Tomacorrientes 677,75$ 650,64$ 759,08$ 515,09$
3 Teléfono y Tv. 162,33$ 92,76$ 92,76$ 69,57$
4 Tablero de Dsitribución 50,09$ 100,18$ 100,18$ 100,18$
3 Especiales 53,56$ 53,56$ 53,56$ 53,56$
Totales 1.867,09$ 2.138,90$ 2.342,86$ 1.438,88$
Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4
1 Inodoros de tanque bajo 250,26$ 333,68$ 333,68$ 250,26$
2 Lavabos 182,44$ 182,44$ 182,44$ 182,44$
3 Lavaplatos conacal 89,45$ 89,45$ 89,45$ 178,90$
4 Pintura para exteriores e interiores 1.984,50$ 1.215,00$ 1.944,00$ 1.701,00$
Totales 2.506,65$ 1.820,57$ 2.549,57$ 2.312,60$
Gran Total 51.431,56$ 81.296,60$ 93.139,37$ 48.171,20$
PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)
CARPINTERÍA METAL - MADERA
MUEBLES EMPOTRADOS
INSTALACIONES SANITARIAS
INSTALACIONES HIDRAÚLICAS
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
REVESTIMIENTOS
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.9.3 Plaza
El número de viviendas en la ciudad de Santo Domingo de acuerdo al último censo
de población y vivienda es: 79.535; de acuerdo a estudios del Gobierno Municipal
91
del Cantón la tasa de crecimiento es de un 8,4%, es importante recalcar que el
mercado de la construcción de viviendas tiene un crecimiento significativo ya que
existen proyectos privados y municipales en este orden, dando un gran impulso a
dicho mercado.
En el presente proyecto no se contará con canales de distribución intermediarios ya
que la venta de los productos es directamente entre productor y consumidor final.
Figura N° 10 Canal de distribución
Fabricante Usuario final Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.3.9.4 Promoción
Para dar a conocer las diferentes casas, con sus modelos y servicio adicionales
que tiene el conjunto habitacional vamos a publicitar en los siguientes medios de
comunicación:
Radio
Televisión
Prensa
Internet, con la creación de una página web
Cuadro N° 25 Medios de Comunicación
Táctica Medio N. Cuñas Fechas Costo Responsable
Publicitar en la
prensa local.
Vamos a publicitar
dos anuncios
mensualmente
Diario
La Hora
Una Publicación semanal
(8cm x 8cm)
Jul-13
a
Jul-14
26,88
+ IVA
Administrador
92
Ofrece casas construidas en terrenos de 1000 m²
Con todos los servicios básicos
Sala de eventos
Diversas canchas deportivas
Juegos Infantiles
Seguridad privada las 24 horas
Amplias zonas verdes
Cabaña para reuniones
Modernas casas y con gran ubicación en la Vía Quinindé km 15 ---------------------------------------------------------------------------------------------
Contáctenos: 022763-530/0984568763
www.conjuntosancamilosd.ec
Publicitar en las
principales radios
de la ciudad.
Radio
Zaracay
Majesta
d FM
2 Cuñas diarias de 30 seg.
Lun. Miér. Y Viernes
durante el mes
80 cuñas al mes (4 diarias)
Jul-13
Oct.- 13
Ene.-14
Abr. -14
384,00
+ IVA
150,00
+ IVA
Administrador
Publicitar en un
canal de televisión
Zaracay
Tv
1 Paquete Spots de 30
segundos
Lunes
1 Spot Pa comenzar el día
09H:30
1 Spot 1100% deportivo
20H30
Miércoles y viernes
1 Spot Pa comenzar el día
09H:30
1 Spot Zona 39 15H30
Jul-13
Nov- 13
Mar.-14
1080,00
+ IVA
Administrador
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Se puede visualizar las proformas de estos tipos de publicidad en los anexos N° 5,
6,7 y 8
Figura N° 11 Anuncio en la prensa
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Tenemos cuatro tipos de
casas
93
Ubicar un rótulo adecuado que identifique al Conjunto Habitacional San Camilo.
Cuadro N° 26 Características Rótulo
Características Colores Proveedor Fecha Costo Responsable
Largo: 4 metros.
Ancho:1,20
metros
Azul
Amarillo
Blanco
PUBLISERI
Julio
2013
750,00 +
IVA
Administrador
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Figura N° 12 Rótulo
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Desarrollar una página web de la empresa.
Cuadro N° 27 Características Página Web
Proveedor Características de la página Web Fechas Costo
AQUAPREMIUM
Guayaquil
Ecuador
- Desarrollo de 2 a 9 páginas de tipo informativa
- Desarrollo de una página dinámica - Desarrollo de una página transaccional - Hosting Linux 2 GB, dominio propio, cuentas
de correo ilimitada (1 año renovable) - 1 banner flash informativo/comercial sin
interacción de programación. - Configuración de Web mail y correo cliente
Outlook con servidor de correo electrónico - Configuración de herramienta para control de
estadísticas. - Diseño de 3 plantillas E-mailing para envío
de publicidad masiva mediante correo electrónico.
- Desarrollo de sitio móvil o intranet de acuerdo a la elección
- Actualización de contenido gratuito hasta 10 MB durante el primer año.
- Soporte técnico 1 año.
Ago.
a
Sept.
2013
$ 800,00
+ IVA
94
EXCELENTEWEB
Quito
Ecuador
- Diseño gráfico - Desarrollo Web - Páginas que sean necesarias de acuerdo a
los contenidos, sin límite. - Subida de contenidos como: fotos, videos,
entre otros. - Animación flash necesaria. - Base de datos: MySQL - Administrador de contenidos, permite
actualizaciones o modificaciones de contenidos.
- Formulario para contactos. - Buscador. - Encuestas y medición de base de datos. - Relacionador con redes sociales. - Programación Metatax (buscadores).
$ 950,00
+ IVA
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Figura N° 13 Página Web Conjunto San Camilo
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
95
Promocionar las casas a través de trípticos Figura N° 14
Tríptico
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
96
Cuadro N° 28 Característica Trípticos
Características Colores Proveedor Fechas Costo Responsable
1000 trípticos
en A4, dos
caras incluye
diseño
Full Color
PUBLISERI
Julio 2012
Nov. 2012
Mar.2013
750,00
+ IVA
Administrador
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
La proforma de realizar el rótulo del Conjunto” San Camilo” y los trípticos podemos
observarla en el anexo N° 9, pág. 171
3.3.9.5 Cliente
Las características de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo
se determinaron en función a las encuestas que se efectúo a 366 personas.
La principal información de los potenciales clientes, recolectada a través de las
encuestas se resume a continuación:
Nuestro segmento de mercado principalmente se encuentra entre las personas
casadas que arriendan una vivienda con un valor igual o superior a los $
250,00.
Los miembros de las familias preponderantemente son de 3 miembros,
seguidos por las compuestas por 4 personas, alcanzando entre los dos rangos
más del 80% de los encuestados.
La mayor parte de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo
no disponen de vivienda propia y estarían dispuestos a adquirir una vivienda en
un conjunto habitacional que tenga un amplio terreno circundante.
La mayoría de clientes, considera que su vivienda debería estar ubicada en la
Vía a Quinindé y consideran que los materiales de su casa sean principalmente
entre otros: acabados de lujo, bloques, cerámica.
Los rangos de son muy diversos, pero el preferente es: >120 ≤140
seguido por el de: >140 ≤ 160 .
97
Los clientes estiman como preferencia que su vivienda sea de dos plantas, pero
un grupo muy considerable de los mismos prefieren una casa amplia, pero de
una planta.
Las habitaciones que se imponen es como mínimo 3, pero también establecen
la necesidad de 4 habitaciones el 27% de los encuestados, tal como lo
podemos observar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 10.
De aquí se derivan los precios que estarían dispuestos a cancelar los
potenciales compradores de las viviendas que dependiendo de los de
construcción estarían en rangos descritos en la tabulación de resultados en la
pregunta N° 12.
Los principales motivos para que un cliente se decida para vivir en un conjunto
habitacional son principalmente en orden de prioridad: la seguridad, casa y
terreno amplio y alejamiento de la ciudad, las otras opciones se las puede
visualizar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 13.
Los servicios complementarios más citados por los encuestados son entre
otros: seguridad permanente, áreas verdes y recreacionales, juegos infantiles,
salón de eventos y canchas deportivas.
Se concluye que el conjunto habitacional Privado San Camilo cubre una amplia
mayoría de las necesidades y expectativas de sus potenciales clientes.
3.4 ESTUDIO TÉCNICO
3.4.1 Tamaño
Para la construcción del Conjunto habitacional se utilizarán 14 hectáreas, en el cual
se construirán 74 soluciones habitacionales asentadas en terrenos de 1000 , con
servicios adicionales ya descritos en el producto.
3.4.1.1 Capacidad instalada
La capacidad instalada del conjunto habitacional San Camilo es de 74 casas las
mismas que serán construidas en función de la necesidad del mercado:
98
Cuadro N° 29 Proyección de construcción de viviendas
2013 2014 2015 2016 2017
22 viviendas 22 viviendas 10 viviendas 10 viviendas 10 viviendas
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
3.4.2 Localización
El estudio de la localización tiene como objetivo primordial seleccionar la ubicación
más idónea para el proyecto, lo que significa, que frente a otras alternativas posibles,
la escogida produzca el mayor nivel de beneficios para los usuarios y la sociedad, con
el menor costo social dentro de un marco de factores determinantes o condicionantes.
Macro localización
El conjunto habitacional privado “San Camilo”, estará ubicado en Santo Domingo,
provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas. Esta provincia se encuentra
ubicada en la parte noroccidente de la cordillera de los Andes, su capital es Santo
Domingo.
Cuadro N° 30 Localización
País: Ecuador
Provincia: Santo Domingo de los Tsáchilas
Cantón: Santo Domingo
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los
Tsáchilas
Fuente: Gobierno Provincia Elaborado por: Diana Simbaña
99
Micro localización
El Conjunto Habitacional Privado San Camilo, se lo construirá en la Vía Quinindé
km 15.
Se obtuvo esta localización, a través de las encuestas realizadas a la población.
Podemos ver los resultados en la pregunta 7
Además existen otros factores que determina el lugar como podemos visualizar
en la siguiente cuadro:
Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos
Factor
Relevante
Peso OPCIÓN 1 OPCIÓN 2
Califica. Califica. Calific. Califica.
Asignado 0-10 Ponderada 0-10 Ponderada
Propiedad de
Terrenos 0,50 10 5 5 2,5
Cercanía de la
demanda 0,10 7 0,7 8 0,8
Cercanía de
centros
educativos
0,05 7 0,35 7 0,35
Tamaño 0,20 10 2 7 1,4
Competencia 0,10 7 0,7 7 0,7
Vías de acceso
y medios de
transporte
0,05 8 0,4 8 0,4
1,00
9,15
6,15
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
En la siguiente figura se puede observar cómo están divididos los 74 terrenos del
área total, es decir de las 14 hectáreas.
100
Figura N° 16 Plano Conjunto Habitacional San Camilo
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera
101
3.4.3 Ingeniería del proyecto
Los procedimientos considerados se los visualizan en el flujograma que se describe a
continuación:
Figura N° 17 Contratación de la constructora
Fuente: Investigación de campo
Elaborado por: Diana Simbaña
Para la contratación de una constructora primero los administradores se reúnen y
realizan la convocatoria, revisan los documentos recibidos de las empresas
constructoras si no cumplen sus expectativas se devuelven los documentos, y si es
que cumplen se actualiza la información, se reúnen los socios para escoger la mejor
alternativa, se comunica al ganador firman el contrato, comienzan las operaciones,
102
supervisan la obra, la condición es si viendo el trabajo realizado no está como lo
planificado se realizan las correcciones necesarias y si es que no hay ningún error se
reciben la viviendas terminadas.
Figura N° 18 Venta de las viviendas
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Ya tenemos el cliente que va a comprar la casa se empieza el proceso con la
atención al cliente el vendedor proporciona toda la información con los pasos para
adquirir una vivienda a crédito, el vendedor firma la constancia de presentación de
solicitud, el administrador verifica la solicitud, se envía la documentación al banco o al
IESS a fin de que aprueben el crédito, reciben la acreditación por parte de la
institución financiera en la cuenta de la empresa, se informa la fecha de entrega de la
vivienda al cliente y finalmente se le entrega la casa al comprador, después de firmar
la respectiva documentación.
103
3.5 ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES
3.5.1 Estudio organizacional.
Se considera la planeación e implementación de una estructura organizacional para la
empresa, aquí se definen los procesos, los cargos, las funciones y se determina los
requerimientos de infraestructura del personal.
3.5.1.1 Descripción de funciones
La descripción de las actividades de cada uno de los puestos de trabajo
relacionados al Conjunto Habitacional San Camilo se las visualiza a continuación en
un adecuado manual de funciones.
Figura N° 19 Formato manual de funciones
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 1 De: 9
Sustituye a:
Presentación
MANUAL DE FUNCIONES
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
104
Figura N° 20 Introducción manual de funciones
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES Página: 2 De: 9
Sustituye a:
Introducción:
Los manuales de funciones, son considerados como elementos vitales para la
adecuada comunicación, coordinación, dirección y evaluación administrativa,
debido a que facilitan al interior de cada área la interacción e interrelación de las
distintas unidades administrativas, a través del flujo de información, permitiendo a la
vez que cualquier usuario interno y externo conozca cuales son las funciones de los
colaboradores de la institución y comprenda fácilmente las operaciones, trámites y
servicios que realizan en el Conjunto Habitacional San Camilo.
Éste manual será una guía fundamental para que el talento humano que labora en
el conjunto conozca claramente cuáles son sus funciones, tareas y
responsabilidades en su puesto de esa manera se evitará el desperdicio de tiempo
y por ende de otros recursos, así como también la delegación de varias tareas a la
vez destinadas a una sola persona.
El manual está conformado por partes esenciales a considerarse tales como:
identificación, introducción, niveles, organigrama, funciones y descripción de
actividades, que se desarrollarán en el Conjunto Habitacional San Camilo.
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
105
Figura N° 21 Estructura Orgánica
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 3 De: 9
Sustituye a:
Estructura orgánica
NIVELES DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA
La Estructura Orgánica del Conjunto Habitacional, para el cumplimiento de sus
funciones, estará compuesta de los siguientes niveles:
Nivel Directivo: Constituye el máximo nivel jerárquico de la Empresa, es el
encargado de orientar, planificar, ejecutar, organizar y dirigir.
Nivel Asesor: Es el responsable de la aplicación de la política definida por el
nivel directivo, formula y ejecuta los planes y programas, aconseja, informa,
recomienda y sugiere.
Nivel Auxiliar: Comprende las funciones que implican el ejercicio de
actividades de apoyo y complementarias de las tareas propias de los niveles
superiores o de labores que se caracterizan por el predominio de actividades
manuales.
Nivel Operativo: Es el responsable de la ejecución de los planes, programas y
actividades en el campo de especialidad de las áreas que la conforman.
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
106
Figura N° 22 Organigrama Estructural
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 4 De: 9
Sustituye a:
Organigrama estructural
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
Administrador
Socios
Auxiliar contable Vendedor
Contador
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
107
Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 5 De: 9
Sustituye a:
Descripción del Puesto:
Nombre del puesto:
Administrador Nivel:
Directivo
Jefe (s) inmediato (s):
Asamblea de Socios
Subordinado (s) inmediato (s):
Auxiliar Contables, Servicios Generales.
Propósito del Puesto
Administrar eficientemente los recursos humanos, financieros y materiales asignados, así como proporcionar los servicios generales de apoyo, de acuerdo a las funciones y responsabilidades encomendadas.
Perfil:
Edad: De 30 a 35 años.
Sexo: Indistinto.
Estado civil: Casado.
Estudios profesionales en Administración o carreras afines.
Experiencia en las actividades del puesto de por lo menos 3 años.
Actitudes:
Alto sentido de responsabilidad y honorabilidad.
Capacidad de organización.
Capacidad para coordinar grupos de trabajo.
Actitudes positivas en las relaciones interpersonales.
Estabilidad y control emocional.
Acostumbrado a trabajar bajo presión y por objetivos.
Capacidad de toma de decisiones.
Liderazgo.
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
108
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 6 De: 9
Sustituye a:
Funciones:
Responsabilizarse ante los socios de la planeación, organización, dirección y control de los servicios administrativos, sugiriendo las medidas necesarias para mejorar su funcionamiento.
Optimizar los recursos humanos, financieros y materiales, por medio de la
aplicación de las técnicas administrativas adecuadas a las circunstancias y a las
necesidades de la dependencia.
Organizar, sistematizar, elaborar e implementar procedimientos y sistemas de
trabajo que redunden en el óptimo aprovechamiento de los recursos humanos,
financieros y recursos del conjunto.
Atender los lineamientos e instructivos de operación, establecidos por la
asamblea de socios; y cumplir con las disposiciones contenidas en los
reglamentos y estatutos de la institución.
Supervisar y efectuar el análisis de los diferentes estados financieros.
Planear, vigilar y evaluar las funciones, los planes y los programas de trabajo de las diferentes áreas a su cargo.
Representar legalmente.
Aprobación de presupuestos e inversiones.
Emisión de circulares para el personal en general.
Autorizar convenios a nombre de la empresa.
Control y aprobación de inversiones de la empresa.
Selección de personal.
Autorizar órdenes de compra.
Capacidad de análisis y de síntesis.
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
109
Figura N° 24 Manual de funciones: Contador
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 7 De: 9
Sustituye a:
Descripción del Puesto:
Nombre del puesto:
Contador Nivel:
Asesor
Jefe (s) inmediato (s):
Administrador Subordinado (s) inmediato (s):
Auxiliar contable
Propósito del Puesto
Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI
Perfil:
Edad: De 25 a 40 años.
Sexo: Indistinto.
Estado civil: Casado.
Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA).
Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.
Funciones:
Supervisar la contabilización de las operaciones financieras.
Ejercer el control previo y participar en avalúos, bajas y remates.
Participar en la elaboración del proyecto de presupuesto.
Liquidar el impuesto a la renta de todos los empleados y de la institución.
Elaborar las planillas de aporte al IESS.
Preparar estados e informes financieros y necesidades presupuestarias.
Elaborado:
Diana Simbaña
Revisado:
Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
110
Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 8 De: 9
Sustituye a:
Descripción del Puesto:
Nombre del puesto:
Auxiliar Contable Nivel:
Operativo
Jefe (s) inmediato (s):
Contador / Administrador Subordinado (s) inmediato (s):
Propósito del Puesto
Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI, así como las funciones y responsabilidades que le sean asignadas por el Contador y Administrador.
Perfil:
Edad: De 25 a 30 años.
Sexo: Femenino.
Estado civil: Indistinto.
Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA).
Experiencia profesional de al menos 1 año en las actividades del puesto.
Funciones:
Elaborar y mantener actualizados los inventarios de los bienes muebles e
inmuebles del conjunto habitacional.
Llevar los registros de entrada original mayores auxiliares, mayor general.
Revisar y contabilizar el movimiento de caja chica y conciliaciones bancarias.
Mantener existencias suficientes de materiales, equipos, llevando registro de su
uso.
Elaborar los anexos transaccionales.
Elaborar roles de pago, liquidación de impuesto a la renta, preparar planillas
para aportes al IESS.
Llenar formularios y realizar consultas en el SRI.
Elaborado: Diana S Revisado: Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
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Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora
CONJUNTO HABITACIONAL
SAN CAMILO
Fecha:
24-04-2012
MANUAL DE FUNCIONES
Página: 9 De: 9
Sustituye a:
Descripción del Puesto:
Nombre del puesto:
Vendedora
Nivel:
Operativo
Jefe (s) inmediato (s):
Administrador Subordinado (s) inmediato (s):
Propósito del Puesto
Promocionar al conjunto habitacional y realizar ventas de las viviendas del mismo. Estar siempre dispuesta a servir con excelencia. Es paciente, prudente y responsable con su trabajo.
Perfil:
Edad: De 25 a 30 años.
Sexo: Femenino.
Estado civil: Indistinto.
Estudios profesionales en Administración o carreras afines.
Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.
Funciones:
Atender cordialmente a los potenciales clientes del conjunto habitacional.
Informar oportunamente al Administrador los asuntos especiales que lo
ameriten.
Monitorear los anuncios y pautas que promocionaran el conjunto habitacional,
en los diversos medios de comunicación.
Fomentar al conjunto habitacional a través de la difusión del mismo a través de
trípticos y otros instrumentos.
Establecer planes de venta.
Aplicar estrategias y técnicas para cerrar futuras ventas.
Solventar oportuna y eficazmente inquietudes y objeciones de los cliente.
Coordinar sus actividades con el Administrador
Elaborado: Diana Revisado: Autorizado:
Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña
"SAN
CAMILO" Conjunto Habitacional Privado
112
3.5.2 Estudio legal
Este estudio comprende el planteamiento de aspectos legales, organizacionales,
administrativos, funcionales, entre otros; los cuales son indispensables para la
constitución jurídica de una empresa, siendo el pilar sólido que diferencia a los
negocios creados empíricamente sin bases reglamentarias, que en algunos casos
llegan al fracaso empresarial, al no existir directrices claras para su funcionamiento.
Además, dentro de este estudio, es necesario conocer las instituciones que controlan
y regulan las operaciones de esta clase de actividad económica, con el objetivo de
que este proyecto cumplan con los parámetros establecidos en la ley y obtenga los
permisos de funcionamiento correspondientes.
3.5.2.1 Marco Legal.
De acuerdo a la Ley de Compañías en el Art. 2 existen cinco tipos de sociedades de
comercio, para la constitución de la misma, luego de un exhaustivo análisis de las
características del proyecto se estima que el tipo de compañía que se formará es la
compañía de responsabilidad limitada.
La compañía se formará con dos socios y con una capital de $ 400,00. Para su legal
funcionamiento es necesario obtener los permisos correspondientes que se detallan
a continuación:
3.5.2.2 Requisitos para crear la Compañía
Aprobación del nombre o razón social de la empresa, en la Superintendencia de
Compañías.
Apertura de la cuenta de integración de capital, en cualquier banco de la ciudad
(para Compañía Limitada monto mínimo de $ 400,00 reembolsables).
Presentación de 3 escrituras de constitución con oficio firmado por un abogado
en la Superintendencia de Compañías, debe adjuntar copia de cédula y
certificado de votación del abogado.
Elevar a escritura pública la constitución de la empresa, en cualquier notaria.
113
Nota: La Superintendencia de Compañías en el transcurso de 72 horas como
máximo puede responder así:
Oficio: Cuando hay algún error en la escritura.
Resolución: Para continuar con el proceso de Constitución.
Debe publicar en el periódico de amplia circulación en el domicilio de la empresa
por un solo día (se recomienda comprar tres ejemplares de extracto: 1 para el
registro mercantil, otro para la Superintendencia de Compañías y otro para la
Empresa).
Debe sentar razón de la Resolución de Constitución en la escritura, en la misma
notaria donde obtuvo las escrituras.
Debe inscribir las escrituras en el Registro Mercantil, para ello debe presentar: 3
escrituras.
Debe presentar en la Superintendencia de Compañías:
Escritura con la respectiva resolución de la Superintendencia de compañías,
inscrita en el registro mercantil.
Periódico en el cual se publicó el extracto (1 ejemplar).
Nombramientos originales de representante legal y administrador.
Inscripción en el Registro Mercantil.
Copia Simple de planilla de pago de agua, luz o teléfono.
Cumplimiento de obligaciones y existencia legal.
Copias legibles de cédula de ciudadanía o pasaporte del Representante Legal y
Administrador.
La Superintendencia de Compañías después de verificar que todo este correcto
le entrega al usuario:
114
Datos generales.
Nómina de socios.
Oficio al Banco (para retirar los fondos de la cuenta de Integración de Capital).
3.5.2.3 Institución Financiera
Para la apertura de la cuenta de integración de capital se requiere:
Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de
Compañías.
Carta de solicitud de apertura de la cuenta dirigida al Banco.
Aporte para la apertura de la cuenta de $ 400,00.
Copia de la minuta firmada por el abogado.
Acta del listado de los socios y sus aportaciones.
Copia de la cédula a colores de los socios.
3.5.2.4 Asesoría Legal
Creación de Minuta. La minuta la podemos observar en el anexo N° 11, pág. 175.
Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de
Compañías.
Copias de las cédulas y certificados de votación del representante legal y socios.
Pago por servicios profesionales de $ 420,00.
3.5.2.5 Notaría
Elevación de la escritura de constitución de la empresa.
115
Minuta firmada por el Abogado y archivo magnético.
Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de
Compañías.
Certificado de la apertura de la cuenta de Integración en el Banco.
Copias a colores de las cédulas de los socios.
Costo del trámite $ 210,50.
3.5.2.6 Registro Mercantil
Inscripción de las escrituras de constitución y nombramientos del representante
legal.
Tres originales de las escrituras de constitución con la respectiva resolución de
la Superintendencia de Compañías publicada en la prensa.
Cinco originales del nombramiento del representante legal.
Copias de la cédula y certificado de votación del representante legal.
Listado de socios emitidos por la Superintendencia de compañías.
Inscripción $ 44,80.
El tiempo estimado para la ejecución de los trámites es de 15 días.
3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas.
Registro Único de Contribuyentes.
Formulario 01 A y 01 B llenos y firmados por el Representante Legal.
Original y copia de la Escritura de Constitución inscrita en el Registro Mercantil.
116
Original y copia del nombramiento del Representante Legal inscrito en el
Registro Mercantil.
Original y copia a colores de la cédula del Representante Legal.
Originales y copias de las hojas de datos generales otorgadas por la
Superintendencia de Compañías.
Copia de la planilla de cualquier servicio básico actualizada de donde va a
realizarse la actividad económica.
Tiempo del trámite: Un día.
3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos
Permiso de Funcionamiento
Copia del RUC.
Copia de la cédula del representante legal.
Llevar extintor de 10 libras.
Nota: El Cuerpo de Bomberos entrega un código con el cual se solicita al Municipio
el ingreso de datos.
El pago se lo incluye en la Patente Municipal. Tiempo del trámite: Un día.
3.5.2.9 Gobierno Municipal
Patente.
Formulario de Patentes ($ 3,00 dólares).
Copia de cédula y certificado de votación del representante legal.
Copia del nombramiento del representante legal.
117
Copia del RUC actualizado.
Copia del RUC o licencia del Contador.
Copia del permiso del Cuerpo de Bomberos actualizada.
Original y copia del Balance de Situación Inicial (con cuanto inicia la empresa)
firmado por el contador y representante legal.
Copia de Escritura de Constitución de la personería jurídica.
Cancelación para la inspección $ 4,50 (solo se realiza jueves y viernes)
Cancelación para obtención de la patente $ 33,00.
Tiempo del trámite: Cuatro días.
Requisitos para la aprobación de Conjuntos habitacionales.
El procedimiento para obtener el informe de aprobación favorable para un Conjunto
Habitacional, contempla dos instancias:
a) Informe básico (informe previo).
b) Presentación del proyecto para su aprobación.
a) Informe básico (informe previo)
Para el otorgamiento del informe básico, el interesado, presentará en la Dirección
de Control Urbano, la siguiente documentación:
Solicitud dirigida al Director de Control Urbano, con la firma del o de todos los
propietarios del predio o su representación legal y del arquitecto proyectista,
detallando la solicitud y las características generales del proyecto.
Gráfico o Plano de ubicación del predio en el que conste: la ubicación del
sistema vial circundante, la ubicación de ríos, quebradas, líneas de
transmisión de energía eléctrica, poliducto, etc.
118
Línea de fábrica.
Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso y de las
escrituras del predio debidamente registrada.
Informes de Factibilidad de: EPMAPA, CNEL, que establezcan la posibilidad
de dotación de los servicios.
En el caso de dotación del servicio de agua potable por autoabastecimiento, el
informe establecerá la densidad máxima a servirse con el caudal adjudicado y
en el caso de alcantarillado establecerá el sistema de redes, la existencia de
ríos y quebradas y su tratamiento final.
b) Presentación del proyecto para su aprobación
Informe previo despacho.
Formulario de aprobación de planos Tres en Uno.
Línea de fábrica y copia de las escrituras del predio debidamente registrada.
Cumplir con los requisitos para aprobación de planos según el Art. 163, Art.
170, Art. 171, Art. 172, Art. 438, Capítulo Cuarto. EDIFICIOS PARA
HABITACIÓN (calculo densidad Art. 449 literal i, cuadro N° 4); del Código
Municipal de Urbanismo vigente.
Proyectos: eléctrico, agua potable, alcantarillado aprobados por las empresas
respectivas.
Planos de perfiles de rasantes de vías internas.
Implantación o zonificación del equipamiento comunitario y áreas
recreacionales basadas en las ordenanzas de construcciones, especificando
su uso y diseño.
Certificado de gravámenes actualizado del terreno, otorgado por el Registro
de la Propiedad.
Informe del Cuerpo de Bomberos y memoria descriptiva del proyecto.
119
Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso.
Copia del proyecto urbanístico aprobado (en los casos que corresponda).
Cuadro de áreas conteniendo: número de viviendas, comercios u oficinas, etc.,
número de estacionamiento, áreas comunales, espacios verdes, área total del
predio a urbanizarse, área útil de lotes, área de calles.
Diseño de áreas comunales y de los espacios verdes.
La documentación gráfica deberá cumplir con el instructivo para la
presentación de planos a aprobarse en la Dirección de Control Urbano.
La planificación de un conjunto habitacional de carácter privado debe ser
presentada con todas las consideraciones para la aprobación de la
Declaratoria de Propiedad Horizontal, cuyo trámite se realizará posteriormente
a la aprobación de los planos arquitectónicos y estructurales.
Superficie máxima de los lotes 25.000 .
Requisitos para que los Conjuntos habitacionales sean declarados en
propiedad horizontal:
Solicitud dirigida al Director de Planificación con los respectivos timbres
municipales.
En el que se hará constar la naturaleza y finalidad de la edificación: Conjunto de
vivienda, centro comercial, conjunto mixto, etc. Firmada por él o los propietarios
o su procurador común.
Informe de Regulación Urbano (línea de fábrica).
Escrituras públicas debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Características generales y propuesta esquemática del Proyecto.
Cuadro de áreas incorporando al plano, conteniendo el número de viviendas,
comercio u oficinas con sus respectivas áreas, dimensiones y cuadro de
120
alícuotas correspondientes, etc.; número de estacionamientos, áreas
comunales, pasajes, etc.
Informe de Factibilidad de servicios de agua potable, alcantarillado y energía,
cuando se trate de predios urbanos.
Informe previo de la Dirección de Planificación.
Informe de Cuerpo de Bomberos.
Deberá presentar proyectos eléctricos, de agua potable y alcantarillado
aprobados por las empresas respectivas.
Graficación exacta de los linderos, dimensiones y área del predio, especificando
colindantes; en concordancia con las escrituras que fueron presentadas.
Planos de perfiles de rasantes y diseño de áreas comunales, recreativas y otras.
Memoria descriptiva del proyecto; y,
Reglamento de Copropiedad.
3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía
Permiso de Gobierno y Policía.
Oficio dirigido al Intendente.
Copia de la cédula del representante legal
Copia de la patente municipal.
Copia del RUC.
Permiso de funcionamiento del Cuerpo de Bomberos.
Tiempo del trámite: Tres días.
121
3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS)
Copia de la escritura de constitución
Copia del RUC.
Copia de la cédula y certificado de votación del Representante Legal.
Copia del contrato del empleado.
Planilla del servicio básico. Tiempo del trámite: dos días.
3.6 ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL
El Estudio Ambiental está basado en el implemento de medidas preventivas y
correctivas emanadas por la Empresa Municipal de Agua Potable y Alcantarillado
(EMAPA), para procurar no contaminar el medio ambiente y preservarlo para futuras
generaciones.
3.6.1 Aspecto físico
Clima
El clima de la localidad es tropical húmedo, con una temperatura ambiental
promedio de 25 grados centígrados, con temperaturas máximas absolutas que no
pasan de los 30 grados.
La humedad promedio se establece entre 70 y 90%, siendo la humedad relativa
media de 85%, con una nubosidad de 6/8.
Las lluvias están concentradas en un periodo comprendido entre diciembre y
abril, con volúmenes de lluvias promedio de 350mm por año. La temporada seca
se ubica entre julio y octubre.
Topografía
La topografía general del sector es llana, con pendientes bajas; en lo largo de su
lindero existen pendientes pronunciadas.
122
Flora
Son terrenos que no se encuentran cultivados por lo que no existe vegetación.
Fauna
El sitio de implementación del proyecto se refiere a un área intervenida por el
hombre, razón por la cual existen pocas especies animales, como son aves,
roedores y animales caseros.
Población
La población estimada es de 300 habitantes, de los cuales todos serán
beneficiados con la instalación de los sistemas de alcantarillado y distribución de
agua potable.
Aspecto económico
La actividad predominante es: la agricultura, ganadería, comercio, servidores
públicos y privados, entre otras, teniendo ingresos a los $ 800 USD.
3.6.2 Marco legal ambiental
Para definir el marco de referencia de la calidad ambiental que deberá mantener el
proyecto en relación al alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, se ha
considerado el cuerpo legal vigente que tiene aplicación para el proyecto, dentro de
su área de influencia. Entre las leyes y reglamentos considerados tenemos:
El numeral 2 del artículo No. 19 de la Constitución Política del Ecuador, establece
que es parte de los derechos de la persona. “El derecho de vivir en un medio
ambiente libre de contaminación. Es deber del Estado velar para que éste
derecho no sea afectado y tutelar la conservación de la naturaleza. La Ley
establecerá las restricciones al ejercicio de determinados derechos o libertades
para proteger al Medio Ambiente”
Como se puede observar, es de responsabilidad del Estado, el precautelar el medio
ambiente, como el entorno en el cual viven los ciudadanos, orientando y regulando el
123
ejercicio de las actividades particulares y comunales, con la finalidad de que no se
deteriore el medio o al menos se atenúe las incidencias que pudieran ocurrir.
La ley de Prevención y Control de la Contaminación Ambiental y su reglamento,
dicta normas para la prevención y control de la contaminación.
3.6.3 Análisis
Para garantizar la buena calidad de la construcción de las soluciones habitacionales,
así como de las obras de alcantarillado sanitario y pluvial se ha considerado que
durante su ejecución se tomen en cuenta los siguientes aspectos que pueden
producir impactos positivos y negativos.
Impactos positivos
Se conoce que toda obra de infraestructura sanitaria origina grandes cambios en
beneficio de los usuarios, generando impactos positivos, entre los más
importantes están:
Reducción de los índices de morbilidad y mortalidad infantil a causa de la
reducción de las enfermedades de origen hídrico.
Mejoramiento del estado nutricional infantil, conducente a su vez, al descenso
de la mortalidad infantil.
Incremento del nivel general de salud de la población.
Satisfacción y comodidad por la provisión del sistema de distribución de agua.
Reducción de gastos por tratamiento médico a causa de la curación de
enfermedades de origen hídrico.
Aumento del tiempo disponible para actividades productivas y posibilidad de
emprender nuevas actividades económicas.
Estímulo al desarrollo de la fuerza local de trabajo al crearse puestos
temporales de trabajo durante la construcción de la obra.
124
Estímulo al desarrollo local al disponer de un servicio vital para la comunidad.
Revalorización de las propiedades servidas por el sistema de agua potable.
Identificación de los principales sectores beneficiados con el proyecto.
Mejoramiento de la estética de la ciudad al eliminar desechos orgánicos, mal
olor y plagas.
Disminución de la migración de la población, debido a que encuentran en su
ciudad mejores posibilidades de acrecentar su economía.
Impactos negativos
La construcción y la presencia de este tipo de obras generan impactos negativos,
que pueden ser mitigados, entre los más relevantes se tiene:
Impactos negativos generales
La no existencia de un plan de manejo urbano con indicadores
medioambientales, puede producir impacto si no se regula el uso del suelo y el
indiscriminado crecimiento de la ciudad.
Demora en la ejecución de los diseños y de la obra.
Desinformación de los planes y programas que ejecuta el gobierno seccional.
Impactos negativos en la ejecución
Contaminación de la zona de trabajo, debido a la presencia de polvo.
Impacto producido por ruido y vibraciones.
Peligro de accidentes, debido a que se deberá realizar excavaciones para
canalizar las tuberías.
Daño específico al sistema ecológico por extracción de material al realizar
excavaciones y las obras en general.
125
Provisión de espacio para bodegas, hospedaje, talleres, maquinarias, entre
otros, en caso de no existir esta situación puede dar lugar a retrasos en la
obra.
Provisión de almacenamiento temporal adecuado para la tierra de excavación
y de los materiales de desecho arrojados por la construcción del conjunto
habitacional.
Posibles paralizaciones involuntarias de los trabajos de construcción por
diversas causas (falta de financiamiento, demora de fiscalización, pago tardío
de planillas, entre otros).
Riesgos laborales pertinentes a la técnica de construcción.
Interrupción accidental de otros servicios como electricidad y teléfono.
Impactos negativos en el funcionamiento
Falta de recursos para mantener en óptimo funcionamiento al sistema de
alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable del proyecto, acarreando
problemas de salud.
Falta de limpieza en las unidades de bombeo por parte de la empresa
prestadora de los servicios.
Falta de programas de capacitación para el personal a cargo de la operación y
del mantenimiento.
Personal no capacitado para tareas de operación y mantenimiento.
Falta de equipos alternativos y repuestos para la operación y mantenimiento
del sistema.
3.6.4 Métodos de conservación
Con el propósito de contrarrestar los aspectos que dan origen a la presencia de
impactos negativos antes, durante y después de la construcción del conjunto
habitacional San Camilo se plantea las siguientes medidas de conservación.
126
Generales
Elaborar planes y cronogramas de ejecución reales y acordes con la
disponibilidad económica del gobierno seccional.
Visitas constantes a la comunidad por parte de la institución promotora a fin de
conocer el sentir de los moradores con respecto a la construcción.
Promoción de la construcción del conjunto habitacional y del sistema de
alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, mediante propagandas alusivas
a la ejecución de la obra, resaltando las unidades a construir, financiamiento y
costo del proyecto.
Concienciar a la población sobre la importancia de construir el sistema de
distribución de agua potable en la localidad.
Ejecución
Para evitar la contaminación por la presencia de polvo, se deberá cubrir la
tierra que sale de las excavaciones con plástico o lona que evite que se
esparza y exista pérdida en la cantidad de la misma, debido a su reutilización
para llenar las tuberías, además se deberá rehumedecer las zonas aledañas a
las excavaciones.
Con relación a los riesgos laborales por presencia de polvo, caída de objetos,
ruido, vibración, entre otros, se deberá proporcionar a los trabajadores el
equipo y herramientas suficientes, para evitar que estos factores afecten su
salud física y mental, durante el desarrollo de sus actividades.
Contar con un adecuado equipamiento para emergencias médicas por
accidentes menores.
En invierno se deberá proteger el suelo para evitar arrastre de solidos por
presencia de lluvias. No se deben realizar excavaciones innecesarias.
Para evitar accidentes en la zona de trabajo, se deberá ubicar sistemas de
protección alrededor de las excavaciones y de otras obras que ameriten con
pingos y cintas de protección, dotando de letreros visibles y señales luminosas
que advierten sobre el peligro inherente de transitar por allí.
127
Para evitar riesgos laborales relacionados con la construcción, se deberá
proveer de un sistema adecuado para mantener la estabilidad de los taludes
durante el proceso de construcción.
En la fase de análisis previa a la construcción, se ubicarán los sitios de
bodegaje, hospedaje, talleres, otros, para evitar retraso en la construcción.
De la misma manera se designará un sitio de almacenamiento de la tierra de
excavación, maquinaria, equipos y materiales de desecho de la construcción,
con un buen sistema de protección para su posterior reutilización.
Con la ayuda de los moradores se buscarán rentar servicios de alimentación,
higiene y de limpieza para el personal en horas de trabajo.
Se puede evitar la interrupción accidental de servicios de energía eléctrica y
telefonía, con la colaboración de personal del gobierno municipal que guie al
jefe de obra sobre los sitios por donde exista riesgo de ruptura de los
servicios.
Operación y mantenimiento
Anualmente se hará realizará un adecuado mantenimiento a las obras de
infraestructura y al sistema de alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable.
Para la buena eficiencia de la operación y mantenimiento, se deberá proveer
de los equipos necesarios para esta tarea.
3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental
El impacto negativo de mayor importancia es el no contar con un plan urbano,
cuya responsabilidad es del municipio que es el organismo encargado de velar
por el adecuado crecimiento y desarrollo local, por lo que deberá definir las etapas
de crecimiento considerando los siguientes criterios: a) Definición y
aprovechamiento adecuado del suelo, considerando protección del suelo,
vivienda, turismo, comercio y pesca. b) Delimitación de las áreas para provisión
de los servicios.
Desde la concepción de los estudios se han evitado muchos problemas que
originarían impactos negativos, de ahí que las pocas medidas de conservación
128
son relativamente bajas en costo en comparación con los de la inversión total del
proyecto, así como los enormes beneficios en términos de salud de los
potenciales usuarios del Conjunto Habitacional San Camilo.
Otro impacto negativo de alta repercusión es el mantenimiento y adecuada
operación del sistema es el no pago de la tarifa, ya que esto impediría que el
sistema sea sustentable y que permita elevar el nivel de vida de los usuarios.
El operador del servicio EMAPA, debe crear conciencia a los usuarios, sobre la
necesidad de cumplir con el pago oportuno de las tarifas, a través de una
promoción educativa que respalde la adecuada provisión del servicio.
El resto de impactos negativos planteados no representan un problema de alto
riesgo, pueden ser superados en su totalidad si existe una adecuada fiscalización
a la ejecución de la obra acompañada de una promoción satisfactoria de la
misma.
Considerando la conservación de los recursos naturales, estéticos y desarrollo
del sistema en estudio, los impactos positivos prevalecen sobre los negativos, ya
que, al dotar a una localidad de un sistema de saneamiento, como lo es el
alcantarillado sanitario, pluvial y de agua potable, se está preservando la salud y
residencia de los pobladores del conjunto habitacional y de sus alrededores.
3.7 ESTUDIO FINANCIERO
Con este estudio se pretende determinar cuál es el monto de los recursos
económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será su costo total, así
como otra serie de indicadores que servirán como base para la parte final y definitiva
del proyecto, que es la evaluación económica
3.7.1 Inversión total
La inversión total que se necesita para la creación del Conjunto habitacional privado
“San Camilo” es de $1.350.000.00 USD, donde se incluye los gastos de constitución,
el valor del terreno, de los muebles y equipos de oficina que se necesita para el
funcionamiento en la oficina y el capital de trabajo que se requiere para poner en
marcha el negocio.
129
Tabla N° 27 Inversión Total
AÑO 0Activos Fijos CANT
Terrenos 1 731.410,00$
Estación de trabajo gerencia 1 364,80$
Sil lón Gerencia 1 259,20$
Escritorios 3 705,60$
Sil las fi jas grafity 8 384,00$
Sil las giratorias 3 282,24$
Archivadores 4 gabetas 2 399,36$
Archivadores áreos 3 426,24$
Mesa de centro con vidrio 1 72,00$
Equipo de cómputo Estación 3 1.632,96$
Telefax Panasonic inalámbrico 1 141,12$
Teléfono Panasonic inalámbrico 2 63,36$
Laptop HP 1072 2 1.176,96$
Proyector Epson 510 y pantalla 1 685,44$
Librero metálico 1 320,00$
Total Activos Fijos 738.323,28$
Diferidos
Gastos de constitución 800,00$
Total Diferidos 800,00$
Total Activos fijos más diferidos 739.123,28$
Capital de Trabajo 610.876,72$
TOTAL INVERSIÓN INICIAL 1.350.000,00$
Conjunto Habitacional San Camilo
Inversiones Activos Fijos
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
La inversión se financia de la siguiente manera:
Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto
Accionista 1 525.000,00$ 38,89%
Accionista 2 525.000,00$ 38,89%
Crédito Banco del Austro 300.000,00$ 22,22%
Totales 1.350.000,00$ 100,00%
Financiamiento
Accionistas
Conjunto Habitacional San Camilo
Estructura del financiamiento
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
130
El Conjunto Habitacional San Camilo va ser financiado por dos accionistas que van
aportar $1.050.000.00 USD que representa el 77,78% del capital y el restante va
hacer financiado con un crédito bancario de $ 300.000,00 que representa el 22,22%.
3.7.2 Depreciación y amortización
Tabla N° 29 Depreciaciones
ACTIVOS FIJOS Cant.Valor
UnitarioValor Total
Tiempo de
Vida Util
Valor
residual
Valor Anual
deprecación
Estación de trabajo gerencia 1 364,80$ 364,80$ 10 36,48$ 32,83$
Sil lón Gerencia 1 259,20$ 259,20$ 10 25,92$ 23,33$
Escritorios 3 235,20$ 705,60$ 10 70,56$ 63,50$
Sil las fi jas grafity 8 48,00$ 384,00$ 10 38,40$ 34,56$
Sil las giratorias 3 94,08$ 282,24$ 10 28,22$ 25,40$
Archivadores 4 gabetas 2 199,68$ 399,36$ 10 39,94$ 35,94$
Archivadores áreos 3 142,08$ 426,24$ 10 42,62$ 38,36$
Mesa de centro con vidrio 1 72,00$ 72,00$ 10 7,20$ 6,48$
Equipo de cómputo Estación 3 544,32$ 1.632,96$ 3 163,30$ 489,89$
Telefax Panasonic inalámbrico 1 141,12$ 141,12$ 3 14,11$ 42,34$
Teléfono Panasonic inalámbrico 2 31,68$ 63,36$ 3 6,34$ 19,01$
Laptop HP 1072 2 588,48$ 1.176,96$ 3 117,70$ 353,09$
Proyector Epson 510 y pantalla 1 685,44$ 685,44$ 5 68,54$ 123,38$
Librero metálico 1 320,00$ 320,00$ 10 32,00$ 28,80$
Totales 6.913,28$ 691,33$ 1.316,91$
AÑO 1
Conjunto Habitacional San Camilo
Depreciaciones
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Tabla N° 30 Gastos Diferidos
Valor No. Años AmortizaciónConstitución y minuta 420,00$ 5 84,00$
Otros trámites legales 380,00$ 5 76,00$
Totales 800,00$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos diferidos
Periodo: 2013-2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
Los gastos diferidos están considerados como gastos de amortización y así se
encuentran reflejados en los balances generales.
131
3.7.3 Capital de trabajo
Tabla N° 31 Capital de Trabajo
2013 2014 2015 2016 2017
Capital de Trabajo 542.891,20$ 296.746,76$ 1.102.952,24$ 957.699,45$ 815.819,75$
Días de Capital de Trabajo 110 56 389 315 250
Total Capital de Trabajo 542.891,20$ 296.746,76$ 1.102.952,24$ 957.699,45$ 815.819,75$
Conjunto Habitacional San Camilo
Periodo: 2013 - 2017
Capital de trabajo"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
El capital de trabajo se lo obtiene:
2013 2014 2015 2016 2017
_ Activo Circulante 2.586.185,18 2.484.103,35 2.253.989,87 2.192.307,31 2.142.967,40
Pasivo Circulante 262.718,58 277.054,06 129.491,18 140.119,79 151.462,61
Gastos 1.780.575,40 1.910.302,54 1.021.546,45 1.094.488,07 1.175.685,04
Capital de Trabajo 542.891,20 296.746,76 1.102.952,24 957.699,45 815,819,75
Los días del capital de trabajo:
2013 2014 2015 2016 2017
542.891,20 296.746,76 1.102.952,24 957.699,45 815.819,75
1.780.575,40/360 1.910.302,53/360 1.021.546,45/360 1.094.488,07/360 1.175.685,04/360
=110 =56 =389 =315 =250
El capital de trabajo podrá durar en relación a los costos y gastos incurridos más de
un año, esto es explicable debido a que la empresa se capitaliza con las utilidades.
Activo circulante - Pasivo circulante - Gastos
Capital de Trabajo
Costos Medios /360
132
3.7.4 Ingresos
Los ingresos provienen de la comercialización de los cuatro tipos de viviendas del
conjunto habitacional, dependiendo de la superficie de cada casa se establece el
precio de venta que incluye una ganancia del 30% sobre el costo de cada vivienda
más los $ 25.000 que cuesta cada terreno de 1.000 , como lo podemos observar a
continuación.
Tabla N° 32 Ingresos
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos Lotes y Casas
Casa 1 8 25.000,00$ 77.460,10$ 102.460,10$ 819.680,83$
Casa 2 3 25.000,00$ 116.284,64$ 141.284,64$ 423.853,93$
Casa 3 3 25.000,00$ 131.680,25$ 156.680,25$ 470.040,74$
Casa 4 8 25.000,00$ 73.221,63$ 98.221,63$ 785.773,05$
Totales 22 2.499.348,55$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 8 25.000,00$ 84.146,21$ 109.146,21$ 873.169,66$
Casa 2 3 25.000,00$ 126.853,20$ 151.853,20$ 455.559,61$
Casa 3 3 25.000,00$ 143.788,36$ 168.788,36$ 506.365,09$
Casa 4 8 25.000,00$ 79.483,89$ 104.483,89$ 835.871,09$
Totales 22 2.670.965,45$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 91.500,92$ 116.500,92$ 349.502,76$
Casa 2 2 25.000,00$ 138.478,62$ 163.478,62$ 326.957,23$
Casa 3 2 25.000,00$ 157.107,29$ 182.107,29$ 364.214,59$
Casa 4 3 25.000,00$ 86.372,37$ 111.372,37$ 334.117,11$
Totales 10 1.374.791,69$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 99.591,11$ 124.591,11$ 373.773,32$
Casa 2 2 25.000,00$ 151.266,57$ 176.266,57$ 352.533,14$
Casa 3 2 25.000,00$ 171.758,12$ 196.758,12$ 393.516,23$
Casa 4 3 25.000,00$ 93.949,70$ 118.949,70$ 356.849,10$
Totales 10 1.476.671,78$
Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos
Casa 1 3 25.000,00$ 108.490,31$ 133.490,31$ 400.470,93$
Casa 2 2 25.000,00$ 165.333,32$ 190.333,32$ 380.666,64$
Casa 3 2 25.000,00$ 187.874,02$ 212.874,02$ 425.748,04$
Casa 4 3 25.000,00$ 102.284,76$ 127.284,76$ 381.854,28$
Totales 10 1.588.739,89$
Año: 2017
Año: 2013
Año: 2014
Año: 2015
Año: 2016
Conjunto Habitacional San Camilo
Ingresos por ventas
Periodo: 2013 - 2017
" "SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizado
Elaborado por: Diana Simbaña
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Fuente
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135
3.7.6 Gastos
Tabla N° 34 Gastos generales
2013 2014 2015 2016 2017
Gastos Administrativos 20.919,60$ 24.151,12$ 26.492,97$ 29.066,08$ 31.893,46$
Gastos de Ventas 3.054,00$ 3.176,16$ 3.303,21$ 3.435,33$ 3.572,75$
Gastos Financieros 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$
Total Gastos 56.042,07$ 53.683,84$ 49.748,21$ 45.272,31$ 40.185,17$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos generales
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Los Gastos Generales es la sumatoria de los gastos administrativos, gastos de venta
y los gastos financieros ya calculados anteriormente.
Tabla N° 35
Gastos administrativos
2013 2014 2015 2016 2017
Gastos de Personal 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$
Honorarios profesionales 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$
Servicios Básicos 1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$
Materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$
Total Gastos 20.997,60$ 24.238,09$ 26.589,80$ 29.173,71$ 32.012,95$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos administrativos
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Los Gastos Administrativos se los considero todos los necesarios para el funcionamiento del Conjunto.
Tabla N° 36 Gastos de personal
2013 2014 2015 2016 2017
Administrador 5.439,00$ 5.982,90$ 6.581,19$ 7.239,31$ 7.963,24$
Asist. Contable 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$
Vendedor 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$
13mo Cuarto Sueldo 1.100,00$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$
14mo Cuarto Sueldo 954,00$ 1.049,40$ 1.154,34$ 1.269,77$ 1.396,75$
Aporte Patronal 1.603,80$ 1.764,18$ 1.940,60$ 2.134,66$ 2.348,12$
Fondos de Reserva -$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$
Total Gastos 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos de personal
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Se detalla el Gasto Personal anualmente con su sueldo y sus beneficios sociales.
136
Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo: 2013-2017)
Aporte Indiv. Aporte Patr.
9,35% 12,15%
Administrador 1 500,00$ 46,75$ 60,75$ 500,00$ 318,00$ 5.439,00$ 729,00$ 6.986,00$
Asist. Contable 1 300,00$ 28,05$ 36,45$ 300,00$ 318,00$ 3.263,40$ 437,40$ 4.318,80$
Vendedor 1 300,00$ 28,05$ 36,45$ 300,00$ 318,00$ 3.263,40$ 437,40$ 4.318,80$
1.100,00$ 102,85$ 133,65$ 1.100,00$ 954,00$ 11.965,80$ 1.603,80$ 15.623,60$
% incremento 10%
Aporte Indiv. Aporte Patr.
9,35% 12,15%
Administrador 1 550,00$ 51,43$ 66,83$ 550,00$ 349,80$ 550,00$ 5.982,90$ 801,90$ 8.234,60$
Asist. Contable 1 330,00$ 30,86$ 40,10$ 330,00$ 349,80$ 330,00$ 3.589,74$ 481,14$ 5.080,68$
Vendedor 1 330,00$ 30,86$ 40,10$ 330,00$ 349,80$ 330,00$ 3.589,74$ 481,14$ 5.080,68$
1.210,00$ 113,14$ 147,02$ 1.210,00$ 1.049,40$ 1.210,00$ 13.162,38$ 1.764,18$ 18.395,96$
Aporte Indiv. Aporte Patr.
9,35% 12,15%
Administrador 1 605,00$ 56,57$ 73,51$ 605,00$ 384,78$ 605,00$ 6.581,19$ 882,09$ 9.058,06$
Asist. Contable 1 363,00$ 33,94$ 44,10$ 363,00$ 384,78$ 363,00$ 3.948,71$ 529,25$ 5.588,75$
Vendedor 1 363,00$ 33,94$ 44,10$ 363,00$ 384,78$ 363,00$ 3.948,71$ 529,25$ 5.588,75$
1.331,00$ 124,45$ 161,72$ 1.331,00$ 1.154,34$ 1.331,00$ 14.478,62$ 1.940,60$ 20.235,56$
Aporte Indiv. Aporte Patr.
9,35% 12,15%
Administrador 1 665,50$ 62,22$ 80,86$ 665,50$ 423,26$ 665,50$ 7.239,31$ 970,30$ 9.963,87$
Asist. Contable 1 399,30$ 37,33$ 48,51$ 399,30$ 423,26$ 399,30$ 4.343,59$ 582,18$ 6.147,62$
Vendedor 1 399,30$ 37,33$ 48,51$ 399,30$ 423,26$ 399,30$ 4.343,59$ 582,18$ 6.147,62$
1.464,10$ 136,89$ 177,89$ 1.464,10$ 1.269,77$ 1.464,10$ 15.926,48$ 2.134,66$ 22.259,11$
Aporte Indiv. Aporte Patr.
9,35% 12,15%
Administrador 1 732,05$ 68,45$ 88,94$ 732,05$ 465,58$ 732,05$ 7.963,24$ 1.067,33$ 10.960,25$
Asist. Contable 1 439,23$ 41,07$ 53,37$ 439,23$ 465,58$ 439,23$ 4.777,94$ 640,40$ 6.762,39$
Vendedor 1 439,23$ 41,07$ 53,37$ 439,23$ 465,58$ 439,23$ 4.777,94$ 640,40$ 6.762,39$
1.610,51$ 150,58$ 195,68$ 1.610,51$ 1.396,75$ 1.610,51$ 17.519,13$ 2.348,12$ 24.485,02$
Sueldos
Anuales Netos
CargoNo.
Personas Sueldo 13 RO 14 TO
Fondos de
reserva
Sueldos
Anuales Netos
CargoNo.
Personas Sueldo 13 RO 14 TO
Fondos de
reserva
CargoNo.
Personas Sueldo 13 RO 14 TO
Cargo
CargoNo.
Personas Sueldo 13 RO
Año: 2014
Sueldos
Anuales Netos
Fondos de
reserva
No.
Personas Sueldo 13 RO 14 TO
14 TO
Aporte
Patronal Anual
Aporte
Patronal Anual
Año: 2016
Año: 2017
Sueldos
Anuales Netos
Fondos de
reserva
Sueldos
Anuales Netos
Año: 2015
Aporte
Patronal Anual
Aporte
Patronal Anual
Total Nomina
Empleados
Anual
Total Nomina
Empleados Anual
Total Nomina
Empleados Anual
Total Nomina
Empleados Anual
Total Nomina
Empleados Anual
Conjunto Habitacional San Camilo
Rol de pagos
Periodo: 2013 - 2017
Año: 2013
Aporte
Patronal Anual
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Los sueldos se incrementarán en un 10 % cada año en relación al porcentaje
histórico del crecimiento del sueldo básico unificado. Se detalla los sueldos y los
beneficios sociales de las tres personas que laborarán en el Conjunto.
137
Tabla N° 38 Honorarios Profesionales
2013 2014 2015 2016 2017
Contador 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$
Total Gastos 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos honorarios profesionales
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Se va a contratar los servicios de un contador que empiezan su pago con $4.200,
incrementándose en un 10% cada año.
Tabla N° 39 Servicios Básicos
$ 144,00 $ 149,90 $ 156,05 $ 162,45 $ 169,11
$ 300,00 $ 312,30 $ 325,10 $ 338,43 $ 352,31
$ 600,00 $ 624,60 $ 650,21 $ 676,87 $ 704,62
1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$
Telefono
Total Servicios Básicos
Agua
Luz
Conjunto Habitacional San Camilo
Servicios Básicos
Periodo: 2013 - 2017
Rubro 2013 2014 2015 2016 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Tabla N° 40 Materiales de Aseo
2013 2014 2015 2016 2017
Materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$
Total Gastos 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos materiales de aseo
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Los servicios básicos y los materiales de aseo son gastos necesarios pero de bajas
cuantías como se puede notar, que se incrementarán en un 4,10% de inflación
proyectada.
138
Tabla N° 41 Gastos de Ventas
Medio No. Veces Valor Unit Valor Total
Radio Zaracay 12 192,00 2.304,00
1000 tripticos 3 190,00 570,00
4000 hojas volantes 1 180,00 180,00
3.054,00
Medio No. Veces Valor Unit Valor Total
Radio Zaracay 12 199,87 2.398,46
1000 tripticos 3 197,79 593,37
4000 hojas volantes 1 187,38 187,38
3.179,21
Medio No. Veces Valor Unit Valor Total
Radio Zaracay 12 208,07 2.496,80
1000 tripticos 3 205,90 617,70
4000 hojas volantes 1 195,06 195,06
3.309,56
Medio No. Veces Valor Unit Valor Total
Radio Zaracay 12 216,60 2.599,17
1000 tripticos 3 214,34 643,02
4000 hojas volantes 1 203,06 203,06
3.445,25
Medio No. Veces Valor Unit Valor Total
Radio Zaracay 12 225,48 2.705,74
1000 tripticos 3 223,13 669,39
4000 hojas volantes 1 211,39 211,39
3.586,51
Conjunto Habitacional San Camilo
Gastos de Publicidad
Periodo: 2013-2017
2.013
2.014
2.015
Total
2.016
2.017
Total
Total
Total
Total
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Para dar a conocer nuestro conjunto se va a utilizar trípticos y hojas volantes hay que
recalcar que para determinar el costo de los años siguiente se aplicó una tasa de
inflación del 4,10% del costo original.
Tabla N° 42 Gastos Interés
32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$
32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$
2016 2017
Total Gasto interés
Gasto interés
Conjunto Habitacional San Camilo
Gasto Interés
Periodo: 2013-2017
Rubro 2013 2014 2015
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
139
Para financiar la inversión se va adquirir un préstamo al Banco del Austro de
$300.000, con una tasa de interés del 11,50%, para 5 años en el siguiente cuadro
podemos observar lo que se debe cancelar anualmente por los 5 años
Tabla N° 43
Tabla de amortización
Fuente: Banco del Austro Elaborado por: Diana Simbaña
En la tabla de amortización nos detalla todo lo referente al pago que se debe realizar
al banco es decir, la tasa de interés, cuotas mensuales a pagar y como va disminuyen
nuestro saldo a pagar.
300,000.00 -300000 1211.5 0.96% mensual $ 6,597.78
5 60 meses
Periodo Dividendo Interés Amotización Saldo K
300,000.00
1 $ 6,597.78 $ 2,875.00 $ 3,722.78 $ 296,277.22
2 $ 6,597.78 $ 2,839.32 $ 3,758.46 $ 292,518.76
3 $ 6,597.78 $ 2,803.30 $ 3,794.48 $ 288,724.28
4 $ 6,597.78 $ 2,766.94 $ 3,830.84 $ 284,893.44
5 $ 6,597.78 $ 2,730.23 $ 3,867.55 $ 281,025.89
6 $ 6,597.78 $ 2,693.16 $ 3,904.62 $ 277,121.27
7 $ 6,597.78 $ 2,655.75 $ 3,942.04 $ 273,179.23
8 $ 6,597.78 $ 2,617.97 $ 3,979.81 $ 269,199.42
9 $ 6,597.78 $ 2,579.83 $ 4,017.95 $ 265,181.46
10 $ 6,597.78 $ 2,541.32 $ 4,056.46 $ 261,125.00
11 $ 6,597.78 $ 2,502.45 $ 4,095.33 $ 257,029.67 Interés año 1 Capital año 1 Saldo capital
12 $ 6,597.78 $ 2,463.20 $ 4,134.58 $ 252,895.09 AÑO 1 $ 32,068.47 $ 47,104.91 $ 252,895.09
13 $ 6,597.78 $ 2,423.58 $ 4,174.20 $ 248,720.88
14 $ 6,597.78 $ 2,383.58 $ 4,214.21 $ 244,506.68
15 $ 6,597.78 $ 2,343.19 $ 4,254.59 $ 240,252.08
16 $ 6,597.78 $ 2,302.42 $ 4,295.37 $ 235,956.72
17 $ 6,597.78 $ 2,261.25 $ 4,336.53 $ 231,620.19
18 $ 6,597.78 $ 2,219.69 $ 4,378.09 $ 227,242.10
19 $ 6,597.78 $ 2,177.74 $ 4,420.05 $ 222,822.05
20 $ 6,597.78 $ 2,135.38 $ 4,462.40 $ 218,359.65
21 $ 6,597.78 $ 2,092.61 $ 4,505.17 $ 213,854.48
22 $ 6,597.78 $ 2,049.44 $ 4,548.34 $ 209,306.14
23 $ 6,597.78 $ 2,005.85 $ 4,591.93 $ 204,714.20 Interés año 2 Capital año 2 Saldo capital
24 $ 6,597.78 $ 1,961.84 $ 4,635.94 $ 200,078.27 AÑO 2 $ 26,356.56 $ 52,816.82 $ 200,078.27
25 $ 6,597.78 $ 1,917.42 $ 4,680.37 $ 195,397.90
26 $ 6,597.78 $ 1,872.56 $ 4,725.22 $ 190,672.68
27 $ 6,597.78 $ 1,827.28 $ 4,770.50 $ 185,902.18
28 $ 6,597.78 $ 1,781.56 $ 4,816.22 $ 181,085.96
29 $ 6,597.78 $ 1,735.41 $ 4,862.38 $ 176,223.59
30 $ 6,597.78 $ 1,688.81 $ 4,908.97 $ 171,314.61
31 $ 6,597.78 $ 1,641.77 $ 4,956.02 $ 166,358.60
32 $ 6,597.78 $ 1,594.27 $ 5,003.51 $ 161,355.08
33 $ 6,597.78 $ 1,546.32 $ 5,051.46 $ 156,303.62
34 $ 6,597.78 $ 1,497.91 $ 5,099.87 $ 151,203.75
35 $ 6,597.78 $ 1,449.04 $ 5,148.75 $ 146,055.00 Interés año 3 Capital año 3 Saldo capital
36 $ 6,597.78 $ 1,399.69 $ 5,198.09 $ 140,856.91 AÑO 3 $ 19,952.03 $ 59,221.35 $ 140,856.91
37 $ 6,597.78 $ 1,349.88 $ 5,247.90 $ 135,609.01
38 $ 6,597.78 $ 1,299.59 $ 5,298.20 $ 130,310.81
39 $ 6,597.78 $ 1,248.81 $ 5,348.97 $ 124,961.84
40 $ 6,597.78 $ 1,197.55 $ 5,400.23 $ 119,561.61
41 $ 6,597.78 $ 1,145.80 $ 5,451.98 $ 114,109.63
42 $ 6,597.78 $ 1,093.55 $ 5,504.23 $ 108,605.40
43 $ 6,597.78 $ 1,040.80 $ 5,556.98 $ 103,048.42
44 $ 6,597.78 $ 987.55 $ 5,610.23 $ 97,438.18
45 $ 6,597.78 $ 933.78 $ 5,664.00 $ 91,774.18
46 $ 6,597.78 $ 879.50 $ 5,718.28 $ 86,055.90
47 $ 6,597.78 $ 824.70 $ 5,773.08 $ 80,282.82 Interés año 4 Capital año 4 Saldo capital
48 $ 6,597.78 $ 769.38 $ 5,828.41 $ 74,454.42 AÑO 4 $ 12,770.89 $ 66,402.50 $ 74,454.42
49 $ 6,597.78 $ 713.52 $ 5,884.26 $ 68,570.16
50 $ 6,597.78 $ 657.13 $ 5,940.65 $ 62,629.51
51 $ 6,597.78 $ 600.20 $ 5,997.58 $ 56,631.92
52 $ 6,597.78 $ 542.72 $ 6,055.06 $ 50,576.86
53 $ 6,597.78 $ 484.69 $ 6,113.09 $ 44,463.78
54 $ 6,597.78 $ 426.11 $ 6,171.67 $ 38,292.10
55 $ 6,597.78 $ 366.97 $ 6,230.82 $ 32,061.29
56 $ 6,597.78 $ 307.25 $ 6,290.53 $ 25,770.76
57 $ 6,597.78 $ 246.97 $ 6,350.81 $ 19,419.95
58 $ 6,597.78 $ 186.11 $ 6,411.67 $ 13,008.27
59 $ 6,597.78 $ 124.66 $ 6,473.12 $ 6,535.15 Interés año 5 Capital año 5 Saldo capital
60 $ 6,597.78 $ 62.63 $ 6,535.15 $ 0.00 AÑO 5 $ 4,718.97 $ 74,454.42 $ 0.00
$ 395,866.93 $ 95,866.93 $ 300,000.00
Cuota mensualCapital PrestadoTasa de interés
Plazo
No. De Cuotas por año
140
3.7.7. Punto de equilibrio
Tabla N° 44 Punto de Equilibrio
AÑO 2013 Precio Venta Costo variableMargen
Contribución% Part. Ventas
Margen de
cont.
Ponderado
Unidades
vendidas Pto. de
Equilibrio
Precio de Venta Casa 1 77.460,10 69.468,61 7.991,49 32,80% 2.620,87 1,63
Precio de Venta Casa 2 116.284,64 99.333,65 16.951,00 16,96% 2.874,65 0,85
Precio de Venta Casa 3 131.680,25 111.176,42 20.503,83 18,81% 3.856,06 0,94
Precio de Venta Casa 4 73.221,63 66.208,25 7.013,38 31,44% 2.204,94 1,57
100% 11.556,52 4,98
Costos Fijos Totales 57.596,98
Punto de equilibrio 5
AÑO 2014 Precio Venta Costo variableMargen
Contribución% Part. Ventas
Margen de
cont.
Ponderado
Unidades
vendidas Pto. de
Equilibrio
Precio de Venta Casa 1 84.146,21 74.611,77 9.534,44 32,69% 3.116,92 1,34
Precio de Venta Casa 2 126.853,20 107.463,31 19.389,90 17,06% 3.307,14 0,70
Precio de Venta Casa 3 143.788,36 120.490,35 23.298,01 18,96% 4.416,87 0,78
Precio de Venta Casa 4 79.483,89 71.025,37 8.458,52 31,29% 2.647,07 1,28
100% 13.487,99 4,10
Costos Fijos Totales 55.250,78
Punto de equilibrio 4
AÑO 2015 Precio Venta Costo variableMargen
Contribución% Part. Ventas
Margen de
cont.
Ponderado
Unidades
vendidas Pto. de
Equilibrio
Precio de Venta Casa 1 91.500,92 80.269,24 11.231,68 25,42% 2.855,34 0,74
Precio de Venta Casa 2 138.478,62 116.405,93 22.072,68 23,78% 5.249,39 0,70
Precio de Venta Casa 3 157.107,29 130.735,68 26.371,61 26,49% 6.986,46 0,78
Precio de Venta Casa 4 86.372,37 76.324,20 10.048,17 24,30% 2.442,02 0,71
100% 17.533,21 2,93
Costos Fijos Totales 51.328,30
Punto de equilibrio 3
AÑO 2016 Precio Venta Costo variableMargen
Contribución% Part. Ventas
Margen de
cont.
Ponderado
Unidades
vendidas Pto. de
Equilibrio
Precio de Venta Casa 1 99.591,11 86.492,46 13.098,64 25,31% 3.315,51 0,58
Precio de Venta Casa 2 151.266,57 126.242,82 25.023,75 23,87% 5.974,04 0,55
Precio de Venta Casa 3 171.758,12 142.005,55 29.752,57 26,65% 7.928,72 0,61
Precio de Venta Casa 4 93.949,70 82.152,92 11.796,78 24,17% 2.850,78 0,55
100% 20.069,06 2,28
Costos Fijos Totales 45.839,07
Punto de equilibrio 2
AÑO 2017 Precio Venta Costo variableMargen
Contribución% Part. Ventas
Margen de
cont.
Ponderado
Unidades
vendidas Pto. de
Equilibrio
Precio de Venta Casa 1 108.490,31 93.338,00 15.152,31 25,21% 3.819,42 0,45
Precio de Venta Casa 2 165.333,32 137.063,40 28.269,92 23,96% 6.773,55 0,43
Precio de Venta Casa 3 187.874,02 154.402,40 33.471,62 26,80% 8.969,67 0,48
Precio de Venta Casa 4 102.284,76 88.564,50 13.720,26 24,04% 3.297,67 0,43
100% 22.860,31 1,78
Costos Fijos Totales 40.767,63
Punto de equilibrio 2
Conjunto Habitacional San Camilo
Punto de equilibrio
Año: 2013
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
De acuerdo al cálculo del punto de equilibrio multiproducto, se establece que para el
primer año de vida del proyecto es necesario vender un mínimo de 5 casas, para
cubrir con todos los costos y gastos incurridos, este número conforme se desarrolla el
proyecto va disminuyendo hasta alcanzar las dos viviendas para igualar los costos y
gastos con los ingresos generados.
141
3.7.8 Estados Financieros
Tabla N° 45 Balance General
2.013 2.014 2.015 2.016 2.017ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES 2.586.185,18$ 2.484.103,35$ 2.253.989,87$ 2.192.307,31$ 2.142.967,40$
DISPONIBLE 1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$
Caja Bancos 1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$
INVENTARIO DE TERRENOS 1.300.000,00$ 750.000,00$ 500.000,00$ 250.000,00$ -$
Lotes de Terreno 1.300.000,00$ 750.000,00$ 500.000,00$ 250.000,00$ -$
ACTIVOS FIJOS 5.596,37$ 4.279,46$ 2.962,55$ 2.426,59$ 2.137,38$
DEPRECIABLES 5.596,37$ 4.279,46$ 2.962,55$ 2.426,59$ 2.137,38$
Estación de trabajo gerencia 364,80$ 364,80$ 364,80$ 364,80$ 364,80$
Depreciación Acum. Estación de trabajo gerencia 32,83$ 65,66$ 98,50$ 131,33$ 164,16$
Si l lón Gerencia 259,20$ 259,20$ 259,20$ 259,20$ 259,20$
Depreciación Acum. Sil lón de Gerencia 23,33$ 46,66$ 69,98$ 93,31$ 116,64$
Escritorios 705,60$ 705,60$ 705,60$ 705,60$ 705,60$
Depreciación Acum. Escritorios 63,50$ 127,01$ 190,51$ 254,02$ 317,52$
Si l las fi jas grafity 384,00$ 384,00$ 384,00$ 384,00$ 384,00$
Depreciación Acum. Sil las grafity 34,56$ 69,12$ 103,68$ 138,24$ 172,80$
Si l las giratorias 282,24$ 282,24$ 282,24$ 282,24$ 282,24$
Depreciación Acum. Sil las giratorias 25,40$ 50,80$ 76,20$ 101,61$ 127,01$
Archivadores 4 gabetas 399,36$ 399,36$ 399,36$ 399,36$ 399,36$
Depreciación Acum. Archivadores 4 gavetas 35,94$ 71,88$ 107,83$ 143,77$ 179,71$
Archivadores áreos 426,24$ 426,24$ 426,24$ 426,24$ 426,24$
Depreciación Acum. Archivadores áreos 38,36$ 76,72$ 115,08$ 153,45$ 191,81$
Mesa de centro con vidrio 72,00$ 72,00$ 72,00$ 72,00$ 72,00$
Depreciación Acum. Mesa de centro con vidrio 6,48$ 12,96$ 19,44$ 25,92$ 32,40$
Equipo de cómputo Estación 1.632,96$ 1.632,96$ 1.632,96$ 163,30$ 163,30$
Depreciación Acum. Equipo de computo Estación 489,89$ 979,78$ 1.469,66$ -$ -$
Telefax Panasonic inalámbrico 141,12$ 141,12$ 141,12$ 14,11$ 14,11$
Depreciación Acum. Telefax Panasonic inalámbrico 42,34$ 84,67$ 127,01$ -$ -$
Teléfono Panasonic inalámbrico 63,36$ 63,36$ 63,36$ 6,34$ 6,34$
Depreciación Acum. Teléfóno Panasonic inalámbrico 19,01$ 38,02$ 57,02$ -$ -$
Laptop HP 1072 1.176,96$ 1.176,96$ 1.176,96$ 117,70$ 117,70$
Depreciación Acum. Laptop HP 1072 353,09$ 706,18$ 1.059,26$ -$ -$
Proyector Epson 510 y pantalla 685,44$ 685,44$ 685,44$ 68,54$ 68,54$
Depreciación Acum. Proyector Epson 510 y pantalla 123,38$ 246,76$ 370,14$ -$ -$
Librero metálico 320,00$ 320,00$ 320,00$ 320,00$ 320,00$
Depreciación Acum. Librero metálico 28,80$ 57,60$ 86,40$ 115,20$ 144,00$
ACTIVOS DIFERIDOS 640,00$ 480,00$ 320,00$ 160,00$ -$
Gastos de constitución 800,00$ 800,00$ 800,00$ 800,00$ 800,00$
Amortización Acum. Gastos de Constitución 160,00$ 320,00$ 480,00$ 640,00$ 800,00$
TOTAL ACTIVOS 2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES 262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$
Aporte Patronal por pagar 133,65$ 147,02$ 161,72$ 177,89$ 195,68$
13 RO por pagar 91,67$ 100,83$ 110,92$ 122,01$ 134,21$
14 TO por pagar 795,00$ 874,50$ 961,95$ 1.058,15$ 1.163,96$
Fondos Reserva por pagar 1.056,00$ 100,83$ 110,92$ 122,01$ 134,21$
Servicios Básicos por pagar 87,00$ 90,57$ 94,28$ 98,15$ 102,17$
Participación trabajadores por pagar 107.815,97$ 114.099,44$ 52.986,79$ 57.327,56$ 61.958,23$
Impuesto a la renta por pagar 152.739,29$ 161.640,87$ 75.064,61$ 81.214,04$ 87.774,16$
PASIVOS A LARGO PLAZO 252.895,09$ 200.078,27$ 140.856,91$ 74.454,42$ 0,00$
Préstamo bancario 252.895,09$ 200.078,27$ 140.856,91$ 74.454,42$ 0,00$
TOTAL PASIVOS 515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$
PATRIMONIO
Capital Social 1.618.590,00$ 1.526.807,88$ 1.761.730,49$ 1.736.677,57$ 1.730.319,69$
Util idad Neta 458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$
TOTAL PATRIMONIO 2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$
TOTAL PASIVO + PATRIMONIO 2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
Conjunto Habitacional San Camilo
Balance de Situación Financiera
Periodo: 2.013 - 2.017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
142
Tabla N° 46 Estado de Resultados
2.013 2.014 2.015 2.016 2.017
Ventas de Viviendas
Casa 1 819.680,83$ 873.169,66$ 349.502,76$ 373.773,32$ 400.470,93$
Casa 2 423.853,93$ 455.559,61$ 326.957,23$ 352.533,14$ 380.666,64$
Casa 3 470.040,74$ 506.365,09$ 364.214,59$ 393.516,23$ 425.748,04$
Casa 4 785.773,05$ 835.871,09$ 334.117,11$ 356.849,10$ 381.854,28$
Total de Ingresos 2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$
Costos de Construcción Viviendas Obras y Mant.
Calle adoquinada 2.685,56$ 2.712,42$ 2.739,54$ 2.766,94$ 2.794,61$
Bordillos y Aceras 883,25$ 892,08$ 901,00$ 910,01$ 919,11$
Alcantaril lado 1.216,08$ 1.228,24$ 1.240,52$ 1.252,93$ 1.265,46$
Baños de las Inst. Conjunto 133,30$ 134,63$ 135,98$ 137,34$ 138,71$
Cabaña del complejo 210,31$ 212,41$ 214,53$ 216,68$ 218,85$
Garitas de Seguridad 86,82$ 87,69$ 88,56$ 89,45$ 90,34$
Sala de reuniones y eventos 818,01$ 826,19$ 834,45$ 842,79$ 851,22$
Casa 1 555.748,92$ 596.894,17$ 240.807,73$ 259.477,39$ 280.014,01$
Casa 2 298.000,94$ 322.389,92$ 232.811,86$ 252.485,64$ 274.126,79$
Casa 3 333.529,25$ 361.471,06$ 261.471,37$ 284.011,09$ 308.804,79$
Casa 4 529.666,00$ 568.202,96$ 228.972,61$ 246.458,75$ 265.693,51$
Total Construcción de Viviendas Obras y Mant. 1.722.978,42$ 1.855.051,75$ 970.218,15$ 1.048.649,00$ 1.134.917,40$
Utilidad Bruta en Ventas 776.370,13$ 815.913,70$ 404.573,54$ 428.022,78$ 453.822,49$
Gastos de personal
Administrador 5.439,00$ 5.982,90$ 6.581,19$ 7.239,31$ 7.963,24$
Asist. Contable 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$
Vendedor 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$
13mo Cuarto Sueldo 1.100,00$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$
14mo Cuarto Sueldo 954,00$ 1.049,40$ 1.154,34$ 1.269,77$ 1.396,75$
Aporte Patronal 1.603,80$ 1.764,18$ 1.940,60$ 2.134,66$ 2.348,12$
Fondos de Reserva -$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$
Total Gastos de personal 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$
Honorarios profesionales
Contador 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$
Total Honorarios profesionales 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$
Gastos servicios básicos
Agua 144,00$ 149,90$ 156,05$ 162,45$ 169,11$
Luz 300,00$ 312,30$ 325,10$ 338,43$ 352,31$
Telefono 600,00$ 624,60$ 650,21$ 676,87$ 704,62$
Total Gastos servicios básicos 1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$
Gastos materiales de aseo
Materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$
Total Gastos materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$
Depreciaciones
Estación de trabajo gerencia 32,83$ 32,83$ 32,83$ 32,83$ 32,83$
Si l lón Gerencia 23,33$ 23,33$ 23,33$ 23,33$ 23,33$
Escritorios 63,50$ 63,50$ 63,50$ 63,50$ 63,50$
Si l las fi jas grafity 34,56$ 34,56$ 34,56$ 34,56$ 34,56$
Si l las giratorias 25,40$ 25,40$ 25,40$ 25,40$ 25,40$
Archivadores 4 gabetas 35,94$ 35,94$ 35,94$ 35,94$ 35,94$
Archivadores áreos 38,36$ 38,36$ 38,36$ 38,36$ 38,36$
Mesa de centro con vidrio 6,48$ 6,48$ 6,48$ 6,48$ 6,48$
Equipo de cómputo Estación 489,89$ 489,89$ 489,89$ -$ -$
Telefax Panasonic inalámbrico 42,34$ 42,34$ 42,34$ -$ -$
Teléfono Panasonic inalámbrico 19,01$ 19,01$ 19,01$ -$ -$
Laptop HP 1072 353,09$ 353,09$ 353,09$ -$ -$
Estado de Resultados
Conjunto Habitacional San Camilo
Periodo: 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
143
Proyector Epson 510 y pantalla 123,38$ 123,38$ 123,38$ -$ -$
Librero metálico 28,80$ 28,80$ 28,80$ 28,80$ 28,80$
Total Gastos Depreciación 1.316,91$ 1.316,91$ 1.316,91$ 289,21$ 289,21$
Amortizaciones
Gastos de constitución 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$
Total Gastos Amortización 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$
Gastos de publicidad
Radio Zaracay 2.304,00$ 2.398,46$ 2.496,80$ 2.599,17$ 2.705,74$
1000 tripticos 570,00$ 593,37$ 617,70$ 643,02$ 669,39$
4000 hojas volantes 180,00$ 187,38$ 195,06$ 203,06$ 211,39$
Total Gastos de publicidad 3.054,00$ 3.179,21$ 3.309,56$ 3.445,25$ 3.586,51$
Total Gastos Administrativos y de Ventas 25.528,51$ 28.894,22$ 31.376,27$ 33.068,18$ 36.048,67$
Utilidad antes de Intereses e impuestos 750.841,62$ 787.019,48$ 373.197,27$ 394.954,60$ 417.773,83$
Gastos financieros
Gastos interés 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$
Total Gastos financieros 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$
Utilidad antes de PTU e I.R. 718.773,15$ 760.662,92$ 353.245,24$ 382.183,71$ 413.054,86$
15% Participación de Trabajadores 107.815,97$ 114.099,44$ 52.986,79$ 57.327,56$ 61.958,23$
Utilidad antes de Imp.Renta 610.957,18$ 646.563,48$ 300.258,45$ 324.856,16$ 351.096,63$
25% Impuesto a la Renta 152.739,29$ 161.640,87$ 75.064,61$ 81.214,04$ 87.774,16$
Utilidad Neta 458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$ Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
En el estado de resultados detallamos todos los ingresos, costos, gastos del periodo
para establecer si existe utilidad de las cual deducimos el 15% de utilidad de los
trabajadores y el 25% del impuesto a la renta para obtener la utilidad neta.
3.7.9 Análisis financiero
Observamos que la razón corriente tiene un importante crecimiento, esto es
explicable, porque la misma se dedica a la construcción y venta de viviendas.
La empresa es líquida, ya que por decisión de sus socios se decide ir capitalizando
las utilidades, también sigue una tendencia creciente, como el índice anterior.
Al no existir exigible, debido a que las IFIS, conceden el préstamo para la adquisición
de la vivienda este índice es igual al de liquidez.
La organización es muy sólida, en cada uno de los periodos contables, siguiendo una
tendencia creciente, corroborado esto por el pago del préstamo bancario,
incrementando la solidez cada año.
144
Tabla N° 47 Índices de Liquidez
2013 2014 2015 2016 2017
2.586.185,18$ 2.484.103,35$ 2.253.989,87$ 2.192.307,31$ 2.142.967,40$
262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$
9,84$ 8,97$ 17,41$ 15,65$ 14,15$
2.586.185,18-1.300.000,00 2.484.103,35-750.000,00 2.253.989,87-500.000,00 2.192.307,31-250.000,00 2.142.967,40
262.718,58 277.054,06 129.491,18 140.119,79 151.462,61
4,90$ 6,26$ 13,55$ 13,86$ 14,15$
1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$
262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$
4,90$ 6,26$ 13,55$ 13,86$ 14,15$
2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$
5,03$ 5,22$ 8,35$ 10,23$ 14,16$
Razón Corriente =
Liquidez =
Razones de Liquidez
Razón Corriente =
Activo Corriente
Pas ivo Corriente
Liquidez =
Activo Corriente - Inventarios
Pas ivo Corriente
Prueba Acida =
Solidez =
Activo Total
Pas ivo Total
Caja + Bancos
Pas ivo CorrientePrueba Acida =
Solidez =
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Tabla N° 48 Índices de Apalancamiento
2013 2014 2015 2016 2017
515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$
2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
19,89% 19,17% 11,98% 9,78% 7,06%
2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$
2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
80,11% 80,83% 88,02% 90,22% 92,94%
515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$
2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$
24,83% 23,72% 13,61% 10,84% 7,60%Pasivo frente al
Patrimonio =
Pasivo Total
Patrimonio
Activo Total
Razones de Apalancamiento
Pasivo frente al
Activo =
Pasivo Total
Activo Total
Patrimonio frente
al Activo =
PatrimonioPatrimonio frente
al Activo =
Pasivo frente al
Patrimonio =
Pasivo frente al
Activo =
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
145
Análisis:
El activo está siendo financiado vía endeudamiento en porcentajes moderados,
conforme se va cancelando el préstamo, menor será el financiamiento del activo vía
endeudamiento.
Tomando como referencia el índice de apalancamiento, observamos que el
financiamiento del activo vía patrimonio, se incrementa año a año, hasta alcanzar un
92,94%.
El comprometimiento del patrimonio en relación a los acreedores, en el primer año es
del 24,83%, cayendo hasta el 7,60% en el último año del proyecto.
Tabla N° 49 Índices de Rentabilidad
2013 2014 2015 2016 2017
776.370,13$ 815.913,70$ 404.573,54$ 428.022,78$ 453.822,49$
2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$
31,06% 30,55% 29,43% 28,99% 28,56%
718.773,15$ 760.662,92$ 353.245,24$ 382.183,71$ 413.054,86$
2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$
28,76% 28,48% 25,69% 25,88% 26,00%
458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$
2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$
18,33% 18,16% 16,38% 16,50% 16,57%
458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$
2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$
17,68% 19,48% 9,98% 11,10% 12,28%
458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$
2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$
22,06% 24,10% 11,33% 12,30% 13,21%
Margen
Operacional Sobre
Ventas =
Margen Neto
Sobre Ventas =
Margen Neto Sobre
Activo Total =
Margen Neto
Sobre Patrimonio =
Margen Bruto
Sobre Ventas =
Utilidad Bruta en Ventas
Ventas Totales
Margen
Operacional Sobre
Ventas =
Utilidad Operacional
Ventas Totales
Margen Bruto
Sobre Ventas =
Margen Neto Sobre
Activo Total =
Utilidad Neta
Activo Total
Margen Neto
Sobre Patrimonio =
Utilidad Neta
Patrimonio
Margen Neto
Sobre Ventas =
Razones de Rentabilidad
Utilidad Neta
Ventas Totales
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
146
Análisis:
El margen bruto de ganancia es superior al 28%, para todos los años de vida del
proyecto.
El margen operacional supera en todos los periodos el 25%.
El margen neto es muy atractivo, debido en que en todos los años supera el 16%,
haciéndolo muy atractivo al proyecto del conjunto habitacional.
El índice del margen neto sobre los activos alcanza su techo en el segundo año del
proyecto con un 19,48%, y el valor más bajo esta en el tercer año, debido a que el
número de casas a la venta empiezan a reducirse.
El índice del margen sobre el patrimonio alcanza su valor máximo en el segundo año
con un 24,10%, empezando un decrecimiento debido a que los ingresos tienden a
disminuir desde el tercer año, porque el número de viviendas para la venta también
disminuye.
3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento TMAR
Cuadro N° 31 Cálculo TMAR
4
Fórmula Donde
TMAR = i+f+if
TMAR =0.041+0.115+(0.041*0.115)
TMAR =16%
i = Inflación
f= Premio riesgo
i = 4.10%
f = 11.5%
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
La TMAR solo se la cálculo para establecer su valor pero en el proyecto no se aplicó
esta tasa en el siguiente paso se establece la tasa utilizada.
3.7.11 Flujo de Caja
Es un estado financiero donde se anotan los entradas y salidas de efectivo en un
determinado periodo, se lo utiliza para conocer la cantidad de efectivo que se
necesita para operar un negocio.
147
Tasa= (% de deuda)(tasa del prestamos)+(% capital propio) (tasa pasiva)
Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado
AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017
Activos fi jos -738.323,28
Diferidos -800,00
Capital de Trabajo -610.876,72
INVERSIONES -1.350.000,00
Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89
SALIDAS
Costos de Construcción 1.722.978,42 1.855.051,75 970.218,15 1.048.649,00 1.134.917,40
Gastos Operacionales 24.051,60 27.417,31 29.899,36 32.618,97 35.599,46
Gastos financieros 32.068,47 26.356,56 19.952,03 12.770,89 4.718,97
TOTAL EGRESOS 1.779.098,49 1.908.825,63 1.020.069,54 1.094.038,86 1.175.235,83
FLUJO OPERATIVO 720.250,06 762.139,83 354.722,14 382.632,92 413.504,07
Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
Utilidad antes PTU e IR 718.773,15 760.662,92 353.245,24 382.183,71 413.054,86
15% PTU 107.815,97 114.099,44 52.986,79 57.327,56 61.958,23
Utilidad antes Imp. Renta 610.957,18 646.563,48 300.258,45 324.856,16 351.096,63
Impuesto a la Renta 146.629,72 148.709,60 66.056,86 68.219,79 70.219,33
UTILIDAD NETA 464.327,45 497.853,88 234.201,59 256.636,36 280.877,30
+ Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
+ Gastos Financieros 32.068,47 26.356,56 19.952,03 12.770,89 4.718,97
Valor Residual 691,33
Recuperación de CT 610.876,72
FLUJO NETO -1.350.000,00 497.872,84 525.687,35 255.630,53 269.856,46 897.613,53
FLUJO NETO ACTUALIZADO -1.350.000,00 469.337,14 467.154,47 214.147,10 213.107,52 668.223,64
Flujo de caja
Conjunto Habitacional San Camilo
Periodo 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
3.7.12 Valor actual neto (VAN)
El Valor Actual Neto es la ganancia extraordinaria que existe después de haber
recuperado la inversión inicial.
La inversión realizada para el proyecto de inversión es factible financieramente,
debido a que los flujos durante los cincos años son positivos el VAN resultante es de
$ 681.969,87
La cantidad obtenida del VAN se la cálculo de la siguiente fórmula:
Tasa= (22,22% * 11,50%) + (77,78% * 4,53)
Tasa= 6,08%
148
AÑOS FACTOR FLUJOS FLUJO ACTUAL. FLUJO ACUM.
0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 0,94 497.872,84 469.337,14 -880.662,86
2014 0,89 525.687,35 467.154,47 -413.508,39
2015 0,84 255.630,53 214.147,10 -199.361,29
2016 0,79 269.856,46 213.107,52 13.746,23
2017 0,74 897.613,53 668.223,64 681.969,87 VAN
Tabla N° 51 Cálculo del flujo actualizado y VAN
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
En función a este resultado el proyecto es factible, debido a que el VAN que es los
flujos de cada uno de los periodos son traídos a valor presente siendo su resultado
mayor a 1.
3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR)
La tasa Interna de Retorno es la rentabilidad que genera la inversión del proyecto.
El proyecto de inversión es factible financieramente, debido a que la tasa interna de
retorno es del 15,20 % superior a la tasa de descuento estimada para este proyecto
que fue del 6,08 %, así como también es mayor a la tasa pasiva referencial del Banco
Central que es del 4,10%. Esto significa que el proyecto genera gran rentabilidad su
comprobación en la siguiente fórmula:
TIR= VAN = Ø
Factor de actualización =
Año 0
2013
2014
2015
2016
2017
1
1/(1+0.068)1
1/(1+0.068)2
1/(1+0.068)3
1/(1+0.068)4
1/(1+0.068)5
1
0,94
0,89
0,84
0,79
0,74
VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)
-2+∑FNP3(1+TIR)
-3+∑FNP4(1+TIR)
-4+∑FNP5(1+TIR)
-5- ∑FNN(1+TIR)
0
0= 469.337,14(1+TIR)-1
+467.154,47(1+TIR)-2
+214.147,10(1+TIR)-3
+213.107,52(1+TIR)-4
+668.223,64(1+TIR)-5
-.350.000,00(1+TIR)0
149
Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente
Significa que el retorno de la inversión alcanza un 15.20%, lo que en función a la tasa
pasiva referencia del Banco Central es muy superior, el proyecto es factible.
3.7.14 Relación Costo / Beneficio.
La relación costo beneficio es un parámetro de medición que compara el costo
incurrido en relación de las ganancias obtenidas. Su fórmula es la siguiente:
469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52+668.223,64 2.031.969,87
1.350.000,00 1.350.000,00
Indica que por cada dólar invertido este generará $ 1,51, lo que demuestra que el
proyecto es factible.
3.7.15 Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI)
RODRIGUEZ, Alfonso establece que el PRI es: “El plazo de recuperación nos indica
el tiempo que ha de transcurrir para poder recuperar el capital invertido en el
proyecto, constituyendo una medida de liquidez de un proyecto de inversión”.
El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el
presente proyecto, su resultado es que será en: 3 años, 11 meses y 7 días. En los
siguientes cuadros se detalla los resultados obtenidos.
TIR = 15,20%
B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n
∑FNP(1+TDSCTO) -n
B/C= $ 1,51
B/C =
150
Tabla N° 52 Cálculo del Periodo de Recuperación de la Inversión
AñoFlujo
Actualizado
Flujo
Acumulado
0 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 469.337,14 -880.662,86
2014 467.154,47 -413.508,39
2015 214.147,10 -199.361,29
2016 213.107,52 13.746,23 PRI
2017 668.223,64 681.969,87 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Al ir acumulando los FNE se tiene que, hasta el periodo 4, su sumatoria es de
469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52=1.363.746,76, valor mayor al monto
de la inversión inicial, $1.350.000 Quiere esto decir que el periodo de recuperación
se encuentra entre los periodos 3 y 4.
Para determinarlo con mayor exactitud se sigue el siguiente proceso:
Se toma el periodo anterior a la recuperación total año 2015.
Se calcula el costo no recuperado: $1.350.000 – 1.150,638,71 = 199.361,29
se suman los periodos 1,2, y 3 que es $1,150,638,71 y la inversión inicial es:
$1.350.000.
Se Divide el costo no recuperado (199.361,29 ) entre el FNE del año siguiente
(4), 199.361,29 ÷ 213.107,52 = 0.935496269.
Se suma al periodo anterior al de la recuperación total (3) el valor calculado en
el paso anterior (0.93) nos da 3,93 periodos.
Tabla N° 53
Cálculo de los años, meses y días PRI
Años Meses Días
3 12 X 0,93
3 11,22
3 11 30*0,22
3 11 6,78
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
3.7.16 Análisis de sensibilidad
Para considerar el análisis de sensibilidad se debe realizar la evaluación financiera en
tres escenarios: probable (ya realizado), optimista, y pesimista.
151
Escenario optimista
En el escenario optimista se consideró la variación de los siguientes factores:
Incremento de los ingresos en un 10%
Disminución de la tasa de interés del préstamo al 10%
Una tasa de descuento del 4%
Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista
AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017
Activos fi jos -738.323,28
Obras 0,00
Capital de Trabajo -610.876,72
INVERSIONES -1.350.000,00
Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89
SALIDAS
Costos de Construcción 1.722.978,42 1.855.051,75 970.218,15 1.048.649,00 1.134.917,40
Gastos Operacionales 24.051,60 27.417,31 29.899,36 32.618,97 35.599,46
Gastos financieros 27.808,93 22.711,45 17.080,20 10.859,28 3.986,95
TOTAL EGRESOS 1.774.838,94 1.905.180,51 1.017.197,71 1.092.127,25 1.174.503,81
FLUJO OPERATIVO 974.444,46 1.032.881,49 495.073,15 532.211,71 573.110,07
Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
Utilidad antes PTU e IR 972.967,55 1.031.404,58 493.596,24 531.762,50 572.660,86
15% PTU 145.945,13 154.710,69 74.039,44 79.764,38 85.899,13
Utilidad antes Imp. Renta 827.022,42 876.693,89 419.556,80 451.998,13 486.761,73
Impuesto a la Renta 198.485,38 201.639,60 92.302,50 94.919,61 97.352,35
UTILIDAD NETA 628.537,04 675.054,30 327.254,31 357.078,52 389.409,39
+ Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
+ Gastos Financieros 27.808,93 22.711,45 17.080,20 10.859,28 3.986,95
Valor Residual 691,33
Recuperación de CT 610.876,72
FLUJO NETO -1.350.000,00 657.822,87 699.242,65 345.811,41 368.387,01 1.005.413,60
FLUJO NETO ACTUALIZADO -1.350.000,00 632.521,99 646.489,14 307.425,09 314.898,76 826.376,69
Conjunto Habitacional San Camilo
Flujo de caja
Periodo 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Factor de actualización =
Año 0
2013
2014
2015
2016
2017
1
1/(1+0.04)1
1/(1+0.04)2
1/(1+0.04)3
1/(1+0.04)4
1/-(1+0.04)5
1
0,96
0,92
0,89
0,85
0,82
152
Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista
Años Factor Flujos Flujo Actualizado Flujo Acumulado
0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 0,96 657.822,87 632.521,99 -717.478,01
2014 0,92 699.242,65 646.489,14 -70.988,87
2015 0,89 345.811,41 307.425,09 236.436,22
2016 0,85 368.387,01 314.898,76 551.334,98
2017 0,82 1.005.413,60 826.376,69 1.377.711,67 VAN Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
Cálculo de la TIR
TIR= VAN = Ø
Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:
Relación Beneficio Costo
632.521,99+646.489,14+307.425,09+314.898,76+826.376,69 2.727.711,67
1.350.000,00 1.350.000,00
Indica que por cada dólar invertido este generará $ 2,02, lo que demuestra que el
proyecto es factible.
VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)
-2+∑FNP3(1+TIR)
-3+∑FNP4(1+TIR)
-4+∑FNP5(1+TIR)
-5- ∑FNN(1+TIR)
0
TIR = 29.67%
B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n
∑FNP(1+TDSCTO) -n
B/C = $ 2,02
B/C =
0= 632.521,99(1+TIR)-1
+646.489,14(1+TIR)-2
+307.425,09(1+TIR)-3
+314898,76(1+TIR)-4
+826.376,69(1+TIR)-5
-1.350.000,00(1+TIR)0
153
Periodo de recuperación
Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista
Años Flujo ActualizadoFlujo Acumulado
0 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 631.509,96 -718.490,04
2014 643.303,24 -75.186,80
2015 304.314,04 229.127,24 PRI
2016 309.445,09 538.572,33
2017 804.330,88 1.342.903,21 Fuente: Investigación realizada
Elaborado por: Diana Simbaña
El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el caso
de este escenario será en: 2 años, 2 meses y 23 días.
Escenario pesimista
En el escenario pesimista se consideró la variación de los siguientes factores:
Incremento de la tasa de interés del préstamo al 15%.
Tasa de descuento del 7%.
Incremento de los costos en un 10 %.
Tabla N° 57
Flujo de efectivo escenario pesimista
AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017
Activos fi jos -738.323,28
Obras 0,00
Capital de Trabajo -610.876,72
INVERSIONES -1.350.000,00
Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89
SALIDAS
Costos de Construcción 1.895.276,26 2.040.556,93 1.067.239,96 1.153.513,90 1.248.409,14
Gastos Operacionales 24.051,60 27.417,31 29.899,36 32.618,97 35.599,46
Gastos financieros 42.085,97 35.083,86 26.956,14 17.521,84 6.570,93
TOTAL EGRESOS 1.961.413,84 2.103.058,10 1.124.095,46 1.203.654,71 1.290.579,53
FLUJO OPERATIVO 537.934,72 567.907,35 250.696,23 273.017,08 298.160,37
Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
Utilidad antes PTU e IR 536.457,81 566.430,44 249.219,32 272.567,87 297.711,16
15% PTU 80.468,67 84.964,57 37.382,90 40.885,18 44.656,67
Utilidad antes Imp. Renta 455.989,14 481.465,88 211.836,42 231.682,69 253.054,48
Impuesto a la Renta 109.437,39 110.737,15 46.604,01 48.653,36 50.610,90
UTILIDAD NETA 346.551,74 370.728,72 165.232,41 183.029,32 202.443,59
+ Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21
+ Gastos Financieros 42.085,97 35.083,86 26.956,14 17.521,84 6.570,93
Valor Residual 691,33
Recuperación de CT 610.876,72
FLUJO NETO -1.350.000,00 390.114,63 407.289,50 193.665,45 201.000,37 821.031,77
FLUJO NETO ACTUALIZADO -1.350.000,00 364.593,11 355.742,42 158.088,70 153.342,22 585.384,31
Conjunto Habitacional San Camilo
Flujo de caja
Periodo 2013 - 2017
"SAN
CAMILO"
Conjunto Habitacional Privado
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
154
Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista
Años Factor Flujos Flujo Actualizado Flujo Acumulado
0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 0,93 390.114,63 364.593,11 -985.406,89
2014 0,87 407.289,50 355.742,42 -629.664,47
2015 0,82 193.665,45 158.088,70 -471.575,77
2016 0,76 201.000,37 153.342,22 -318.233,55
2017 0,71 821.031,77 585.384,31 267.150,76 VAN
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Cálculo de la TIR
TIR= VAN = Ø
Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:
Cálculo Relación Beneficio Costo
364.593,11+355.742,42+158.088,70+153.342,22+585.384,31 1.617.150,76
1.350.000,00 1.350.000,00
Factor de actualización =
Año 0
2013
2014
2015
2016
2017
1
1/(1+0.07)1
1/(1+0.07)2
1/(1+0.07)3
1/(1+0.07)4
1/(1+0.07*)5
1
0,93
0,86
0,79
0,72
0,65
TIR = 6,06%
B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n
∑FNP(1+TDSCTO) -n
B/C = $ 1.20
VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)
-2+∑FNP3(1+TIR)
-3+∑FNP4(1+TIR)
-4+∑FNP5(1+TIR)
-5- ∑FNN(1+TIR)
0
B/C =
0=364.593,11(1+TIR)-1+355.742,42(1+TIR)-2+158.088,70(1+TIR)-3+153.342,22(1+TIR)-4+585.384,31(1+TIR)-5-1.350.000,(1+TIR)-1
155
Indica que por cada dólar invertido este generará $ 1,20, lo que demuestra que el
proyecto es factible
Cálculo de Periodo de recuperación
Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista
AñoFlujo
Actualizado
Flujo
Acumulado
0 -1.350.000,00 -1.350.000,00
2013 364.593,11 -985.406,89
2014 355.742,42 -629.664,47
2015 158.088,70 -471.575,77
2016 153.342,22 -318.233,55
2017 585.384,31 267.150,76 PRI Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Se va a recuperar la inversión realizada en: 4 años, 6 meses y 15 días.
A continuación se resumen los resultados alcanzados por todos los escenarios que
han sido evaluados:
Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados
Factores Escenario Optimista Escenario Probable Escenario Pesimista
Tasa de Descuento 4,00% 6,08% 7,00%
VAN $1.377.711,67 $681.969,87 $267.150,76
TIR 29,67% 15,20% 6,06%
B/C 2,02 1,51 1,20
PRI 2 años, 2 meses, 23 días 3 años, 11 meses, 7 días 4 años, 6 meses, 15 días Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
Podemos observar que en los tres casos el VAN es positivo, además existe una TIR
que arroja resultados muy halagadores a pesar de su descenso en el escenario
pesimista, la relación beneficio costo en cualquier caso es mayor a uno, por último el
periodo de recuperación de la inversión se encuentra dentro de la vida útil del
proyecto independientemente del escenario.
Por todos los antecedentes ya descritos se concluye estableciendo que el proyecto
en su análisis de sensibilidad sigue proporcionando resultados financieros muy
importantes en relación a su factibilidad, lo que lo convierte en una inversión muy
atractiva para todo inversionista.
156
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
Ha quedado evidenciado en función a la información recopilada que existe una gran
demanda insatisfecha en referencia a soluciones habitacionales en la ciudad de
Santo Domingo, así como también la opinión mayoritaria de los encuestados de estar
dispuestos a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional, fortaleciendo la
factibilidad del presente proyecto.
De acuerdo a las encuestas realizadas se concluye que el conjunto habitacional
privado San Camilo cubre una amplia mayoría de las necesidades y expectativas de
sus potenciales clientes.
Para lograr un posicionamiento en el mercado inmobiliario es fundamental ofrecer
viviendas con materiales de calidad y con servicios diferenciados, las estrategias
planteadas sobre promoción y publicidad encaminarán a posicionar la imagen del
proyecto en los potenciales clientes, y a la vez permitir que los mismos visualicen y
perciban que el conjunto habitacional San Camilo es la mejor opción para adquirir una
vivienda que es el sueño de toda familia.
La implementación del proyecto requiere una inversión total de $ 1.350.000 USD,
destinados al financiamiento de los activos, y al Capital de Trabajo inicial para que la
empresa encargada inicie la construcción de las obras del conjunto, la inversión se
financia: el 77,78% corresponde a las aportaciones de los socios y el saldo será
financiado con el préstamo realizado al Banco del Austro, por la accesibilidad a
préstamos corporativos y las bajas tasas de interés en relación con otras entidades
bancarias.
En función a la evaluación de la información financiera se concluye que el proyecto es
factible ya que arroja los siguientes resultados: VAN = 681.969,87, TIR = 15,20%, B/C
= 1,51 y PRI = 4to año, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo
tipo de inversionista, en base a los índices financieros se observa que el conjunto
habitacional maneja óptimas razones de solvencia y liquidez, así como niveles bajos
157
de endeudamiento y aceptables cuotas de rentabilidad en todo el periodo de vida útil
del proyecto.
De acuerdo a nuestro estudio técnico se concluye que el Conjunto Habitacional
Privado San Camilo va a construir 74 viviendas asentadas en terrenos de 1000m², la
localización optima es en la vía Quinindé km 15.
RECOMENDACIONES
Se debe considerar los gustos y preferencias al momento de lanzar algún producto o
servicios por lo cual se debe realizar un estudio de mercado para esclarecer si existe
o una necesidad latente y si será aceptado esta nueva opción.
Debido a la demanda insatisfecha existente en el mercado y la gran acogida que
tiene un conjunto habitacional, es necesaria la implementación del proyecto de
inversión “San Camilo” para satisfacer esta necesidad vital de tener una casa propia.
El conjunto habitacional San Camilo deberá continuar innovando estrategias para
mantener su posicionamiento y preferencia en el mercado de la vivienda, ofreciendo
soluciones habitacionales que satisfagan las necesidades y expectativas de los
clientes.
Analizando el financiamiento del proyecto se sugiere optimizar al máximo el cuidado
de los activos fijos, ya que estos son financiados preponderantemente por los
accionistas con el 77,78%, por lo tanto tienen el mayor riesgo en la inversión, a su vez
estos bienes tangibles son los que generan a través de la comercialización de las
viviendas los ingresos y ganancias del proyecto habitacional.
En función a los estudios inherentes del presente proyecto que demostraron la
factibilidad económica y financiera del mismo, se recomienda su implementación ya
que además tendrá un impacto favorable mejorando los niveles de los índices socio
económicos de la ciudad de Santo Domingo y de la provincia en general.
158
FUENTES DE CONSULTA
BIBLIOGRAFÍAS
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RODRIGUEZ, Alfonso. Matemática de las operaciones financieras. Barcelona:
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Agosto de 2011).
http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria. (último acceso: 25 de Septiembre de 2011).
160
ANEXOS
ANEXO N° 1. Preguntas claves que derivan la Misión
•Somos lideres en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad de acabados.
¿Quiénes somos?
•Mediante modernos métodos industrializados, permitiendo la agilidad en el desarrollo de obras, conservando y mejorando las especificaciones técnicas.
¿Cómo?
•Una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria. ¿Qué productos ofrezco?
•Para satisfacer las necesidades de
soluciones de vivienda. ¿Para qué lo hacemos?
161
ANEXO N° 2. Preguntas claves que derivan la Visión
•Caracterizarnos siempre por una excelencias en el servicio, comercializando viviendas garantizadas por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo.
¿Cúal es la imagen deseada?
•Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial.
¿Cómo seremos en el futuro?
•Permitir que muchos estratos socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus necesidades y expectativas.
¿Qué haremos en el futuro?
162
ANEXO N° 3. Encuesta
163
ANEXO N° 4. Costos variables por casa
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Limpieza natural del terreno m². 200 0,55$ 110,00$ 25 2.750,00$
2 Replanteo m². 200 1,36$ 272,00$ 25 6.800,00$
3 Excavación de cimientos y plintos m³. 49,5 6,46$ 319,77$ 25 7.994,25$
4 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 7,6 96,68$ 734,77$ 25 18.369,20$
1.436,54$ 25 35.913,45$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 205 9,67$ 1.982,35$ 25 49.558,75$
2 Plintos m³. 14,55 131,01$ 1.906,20$ 25 47.654,89$
3 Columnas incluye encofrado m³. 8,5 186,25$ 1.583,13$ 25 39.578,13$
4 Cadenas inferiores m³. 9,5 161,91$ 1.538,15$ 25 38.453,63$
5 Contrapiso (incluye empedrado) m²,. 163 16,91$ 2.756,33$ 25 68.908,25$
6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 200 34,45$ 6.890,00$ 25 172.250,00$
7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 0 34,45$ -$ 25 -$
8 Losa Tapagradas m². 10 34,65$ 346,50$ 25 8.662,50$
9 Acero de Refuerzo Kg. 5786,8 1,62$ 9.374,62$ 25 234.365,40$
10 En Gradas m³. 2,06 174,12$ 358,69$ 25 8.967,18$
26.735,95$ 25 668.398,72$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Enlucido Horizontal m². 220 7,42$ 1.632,40$ 25 40.810,00$
2 Enlucidos Verticales m². 435 8,62$ 3.749,70$ 25 93.742,50$
3 Masillado de Pisos m². 163 5,27$ 859,01$ 25 21.475,25$
4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 95 15,79$ 1.500,05$ 25 37.501,25$
5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 163,70 16,82$ 2.753,43$ 25 68.835,85$
10.494,59$ 25 262.364,85$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Ventanas de : Aluminio m². 52 66,60$ 3.463,20$ 25 86.580,00$
2 Puertas de exteriores m². 3 250,65$ 751,95$ 25 18.798,75$
3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 5 115,00$ 575,00$ 25 14.375,00$
4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 3 100,00$ 300,00$ 25 7.500,00$
5.090,15$ 25 127.253,75$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Closets para dormitorios m.l. 8 118,52$ 948,16$ 25 23.704,00$
2 Muebles para Cocina m.l. 4 118,52$ 438,52$ 25 10.963,10$
3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m². 4 23,80$ 88,06$ 25 2.201,50$
4 Revestimiento de mesón m². 3 15,54$ 46,62$ 25 1.165,50$
1.521,36$ 25 38.034,10$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inst. Desagues de aguas serv. 3" Pto. 8 12,35$ 98,80$ 25 2.470,00$
2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 7 13,49$ 94,43$ 25 2.360,75$
3 Inst. Desagues de aguas serv.4" m.l. 4 4,63$ 18,52$ 25 463,00$
4 Canalización exterior pvc. 110 mm m.l. 29 11,95$ 346,55$ 25 8.663,75$
5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 30 11,95$ 358,50$ 25 8.962,50$
6 Cajas de revisión incluyen tapa Un. 10 54,24$ 542,40$ 25 13.560,00$
1.459,20$ 25 36.480,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Agua Potable Pto. 13 18,25$ 237,25$ 25 5.931,25$
2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 25 1.157,00$
3 Agua caliente : calefón Pto. 2 18,25$ 36,50$ 25 912,50$
320,03$ 25 8.000,75$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Iluminación Pto. 29 31,84$ 923,36$ 25 23.084,00$
2 Tomacorrientes Pto. 25 27,11$ 677,75$ 25 16.943,75$
3 Teléfono y Tv. Pto. 7 23,19$ 162,33$ 25 4.058,25$
4 Tablero de Dsitribución Pto. 1 50,09$ 50,09$ 25 1.252,25$
3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 25 1.339,00$
1.867,09$ 25 46.677,25$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inodoros de tanque bajo Un. 3 83,42$ 250,26$ 25 6.256,50$
2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 25 4.561,00$
3 Lavaplatos conacal Un. 1 89,45$ 89,45$ 25 2.236,25$
4 Pintura para exteriores e interiores m². 490 4,05$ 1.984,50$ 25 49.612,50$
2.506,65$ 25 62.666,25$
Valor Total
Son : Cincuenta y un mil cuatroscientos treinta y uno con 56/ctvs. Dólar
Valor Total:
CARPINTERÍA METAL - MADERA
MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN
Valor Total:
REVESTIMIENTOS
PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -1-
1.285.789,12$
MUEBLES EMPOTRADOS
Valor Total:
INSTALACIONES SANITARIAS
Valor Total:
INSTALACIONES HIDRAÚLICAS
Valor Total:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Valor Total:
PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)
Valor Total:
51.431,56$
Valor Total:
CONCEPTO
Valor Total:
164
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Limpieza natural del terreno m². 150 0,55$ 82,50$ 12 990,00$
2 Replanteo m². 150 1,36$ 204,00$ 12 2.448,00$
3 Excavación de cimientos y plintos m³. 49,5 6,46$ 319,77$ 12 3.837,24$
4 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 7,6 96,68$ 734,77$ 12 8.817,22$
1.341,04$ 12 16.092,46$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 375,25 9,67$ 3.628,67$ 12 43.544,01$
2 Plintos m³. 20,45 131,01$ 2.679,15$ 12 32.149,85$
3 Columnas incluye encofrado m³. 22,3 186,25$ 4.153,38$ 12 49.840,50$
4 Cadenas inferiores m³. 14,22 161,91$ 2.302,36$ 12 27.628,32$
5 Contrapiso (incluye empedrado) m². 186,25 16,91$ 3.149,49$ 12 37.793,85$
6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 202,4 34,45$ 6.972,68$ 12 83.672,16$
7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 205,2 34,45$ 7.069,14$ 12 84.829,68$
8 Losa Tapagradas m². 26,8 34,65$ 928,62$ 12 11.143,44$
9 Acero de Refuerzo Kg. 9766,25 1,62$ 15.821,33$ 12 189.855,90$
10 En Gradas m³. 4,15 174,12$ 722,60$ 12 8.671,18$
47.427,41$ 12 569.128,89$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Enlucido Horizontal m². 295 7,42$ 2.188,90$ 12 26.266,80$
2 Enlucidos Verticales m². 335 8,62$ 2.887,70$ 12 34.652,40$
3 Masillado de Pisos m². 330 5,27$ 1.739,10$ 12 20.869,20$
4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 160 15,79$ 2.526,40$ 12 30.316,80$
5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 330 16,82$ 5.550,60$ 12 66.607,20$
14.892,70$ 12 178.712,40$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Ventanas de : Aluminio m². 108 66,60$ 7.192,80$ 12 86.313,60$
2 Puertas de exteriores m². 2 250,65$ 501,30$ 12 6.015,60$
3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 9 115,00$ 1.035,00$ 12 12.420,00$
4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 2 100,00$ 200,00$ 12 2.400,00$
8.929,10$ 12 107.149,20$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Closets para dormitorios m.l. 8 118,52$ 948,16$ 12 11.377,92$
2 Muebles para Cocina m.l. 6 118,52$ 711,12$ 12 8.533,44$
3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m². 6 23,80$ 142,80$ 12 1.713,60$
4 Revestimiento de mesón m². 5 15,54$ 69,93$ 12 839,16$
1.872,01$ 12 22.464,12$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inst. Desagues de aguas serv.3" Pto. 18 12,35$ 222,30$ 12 2.667,60$
2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 17 13,49$ 229,33$ 12 2.751,96$
3 Inst. Desagues de aguas serv.4" m.l. 10 4,63$ 46,30$ 12 555,60$
4 Canalización exterior pvc. 110 mm m.l. 57 11,95$ 681,15$ 12 8.173,80$
5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 47 11,95$ 561,65$ 12 6.739,80$
6 Cajas de revisión incluyen tapa Un. 14 54,24$ 759,36$ 12 9.112,32$
2.500,09$ 12 30.001,08$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Agua Potable Pto. 16 18,25$ 292,00$ 12 3.504,00$
2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 12 555,36$
3 Agua caliente : calefón Pto. 2 18,25$ 36,50$ 12 438,00$
374,78$ 12 4.497,36$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Iluminación Pto. 39 31,84$ 1.241,76$ 12 14.901,12$
2 Tomacorrientes Pto. 24 27,11$ 650,64$ 12 7.807,68$
3 Teléfono y Tv. Pto. 4 23,19$ 92,76$ 12 1.113,12$
4 Tablero de Dsitribución Pto. 2 50,09$ 100,18$ 12 1.202,16$
3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 12 642,72$
2.138,90$ 12 25.666,80$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inodoros de tanque bajo Un. 4 83,42$ 333,68$ 12 4.004,16$
2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 12 2.189,28$
3 Lavaplatos conacal Un. 1 89,45$ 89,45$ 12 1.073,40$
4 Pintura para exteriores e interiores m², 300 4,05$ 1.215,00$ 12 14.580,00$
1.820,57$ 12 21.846,84$
Valor Total
Son : ochenta y un mil doscientos noventa y seis con 60/ctvs. Dólar
Valor Total:
CARPINTERIA METAL - MADERA
MAPOSTERIA Y HORMIGON
Valor Total:
REVESTIMIENTOS
PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -2-
975.559,15$
MUEBLES EMPOTRADOS
Valor Total:
INSTALACIONES SANITARIAS
Valor Total:
INSTALACIONES HIDRAÚLICAS
Valor Total:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Valor Total:
PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)
Valor Total:
81.296,60$
Valor Total:
CONCEPTO
Valor Total:
165
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Limpieza natural del terreno m². 170 0,55$ 93,50$ 12 1.122,00$
2 Replanteo m². 170 1,36$ 231,20$ 12 2.774,40$
3 Excavación de cimientos y plintos m³. 74,63 6,46$ 482,11$ 12 5.785,32$
4 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 8,21 96,68$ 793,74$ 12 9.524,91$
1.600,55$ 12 19.206,63$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 395,00 9,67$ 3.819,65$ 12 45.835,80$
2 Plintos m³. 25,5 131,01$ 3.340,76$ 12 40.089,06$
3 Columnas incluye encofrado m³. 27,54 186,25$ 5.129,33$ 12 61.551,90$
4 Cadenas inferiores m³. 16,45 161,91$ 2.663,42$ 12 31.961,03$
5 Contrapiso (incluye empedrado) m². 197,25 16,91$ 3.335,50$ 12 40.025,97$
6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 214,54 34,45$ 7.390,90$ 12 88.690,84$
7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 212,25 34,45$ 7.312,01$ 12 87.744,15$
8 Losa Tapagradas m². 32,5 34,65$ 1.126,13$ 12 13.513,50$
9 Acero de Refuerzo Kg. 11525,8 1,62$ 18.671,80$ 12 224.061,55$
10 En Gradas m³. 5,75 174,12$ 1.001,19$ 12 12.014,28$
53.790,67$ 12 645.488,08$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Enlucido Horizontal m². 325 7,42$ 2.411,50$ 12 28.938,00$
2 Enlucidos Verticales m². 485 8,62$ 4.180,70$ 12 50.168,40$
3 Masillado de Pisos m². 354 5,27$ 1.865,58$ 12 22.386,96$
4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 178 15,79$ 2.810,62$ 12 33.727,44$
5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 372,50 16,82$ 6.265,45$ 12 75.185,40$
17.533,85$ 12 210.406,20$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Ventanas de : Aluminio m². 122 66,60$ 8.125,20$ 12 97.502,40$
2 Puertas de exteriores m². 2 250,65$ 501,30$ 12 6.015,60$
3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 12 115,00$ 1.380,00$ 12 16.560,00$
4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 3 100,00$ 300,00$ 12 3.600,00$
10.306,50$ 12 123.678,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Closets para dormitorios m.l. 8 118,52$ 948,16$ 12 11.377,92$
2 Muebles para Cocina m.l. 6 118,52$ 711,12$ 12 8.533,44$
3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m². 6 23,80$ 142,80$ 12 1.713,60$
4 Revestimiento de mesón m². 5,50 15,54$ 85,47$ 12 1.025,64$
1.887,55$ 12 22.650,60$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inst. Desagues de aguas serv.3" Pto. 22 12,35$ 271,70$ 12 3.260,40$
2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 19 13,49$ 256,31$ 12 3.075,72$
3 Inst. Desagues de aguas serv.4" m.l. 12 4,63$ 55,56$ 12 666,72$
4 Canalización exterior pvc. 110 mm m.l. 64 11,95$ 764,80$ 12 9.177,60$
5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 54 11,95$ 645,30$ 12 7.743,60$
6 Cajas de revisión incluyen tapa Un. 14 54,24$ 759,36$ 12 9.112,32$
2.753,03$ 12 33.036,36$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Agua Potable Pto. 16 18,25$ 292,00$ 12 3.504,00$
2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 12 555,36$
3 Agua caliente : calefón Pto. 2 18,25$ 36,50$ 12 438,00$
374,78$ 12 4.497,36$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Iluminación Pto. 42 31,84$ 1.337,28$ 12 16.047,36$
2 Tomacorrientes Pto. 28 27,11$ 759,08$ 12 9.108,96$
3 Teléfono y Tv. Pto. 4 23,19$ 92,76$ 12 1.113,12$
4 Tablero de Dsitribución Pto. 2 50,09$ 100,18$ 12 1.202,16$
3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 12 642,72$
2.342,86$ 12 28.114,32$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inodoros de tanque bajo Un. 4 83,42$ 333,68$ 12 4.004,16$
2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 12 2.189,28$
3 Lavaplatos conacal Un. 1 89,45$ 89,45$ 12 1.073,40$
4 Pintura para exteriores e interiores m². 480 4,05$ 1.944,00$ 12 23.328,00$
2.549,57$ 12 30.594,84$
Valor Total 93.139,37$ 1.117.672,39$
Son : noventa y tres mil ciento treinta y nueve con 37/ctvs. Dólar
Valor Total:
Valor Total:
CONCEPTO
Valor Total:
Valor Total:
CARPINTERÍA METAL - MADERA
MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN
Valor Total:
REVESTIMIENTOS
INSTALACIONES HIDRAÚLICAS
Valor Total:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Valor Total:
PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)
PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -3-
MUEBLES EMPOTRADOS
Valor Total:
INSTALACIONES SANITARIAS
Valor Total:
166
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Limpieza natural del terreno m². 77,52 0,55$ 42,64$ 25 1.065,90$
2 Replanteo m². 77,50 1,36$ 105,40$ 25 2.635,00$
3 Excavación de cimientos y plintos m³. 42,02 6,46$ 271,45$ 25 6.786,23$
4 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 4,68 96,68$ 452,46$ 25 11.311,56$
871,95$ 25 21.798,69$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 230,60 9,67$ 2.229,90$ 25 55.747,55$
2 Plintos m³. 9,7 131,01$ 1.270,80$ 25 31.769,93$
3 Columnas incluye encofrado m³. 8,44 186,25$ 1.571,95$ 25 39.298,75$
4 Cadenas inferiores m³. 4,9 161,91$ 793,36$ 25 19.833,98$
5 Contrapiso (incluye empedrado) m². 64,95 16,91$ 1.098,30$ 25 27.457,61$
6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 84,75 34,45$ 2.919,64$ 25 72.990,94$ 7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 88,75 34,45$ 3.057,44$ 25 76.435,94$
8 Losa Tapagradas m². 18 34,65$ 623,70$ 25 15.592,50$
9 Acero de Refuerzo Kg. 6416,02 1,62$ 10.393,95$ 25 259.848,81$
10 En Gradas m³. 3 174,12$ 522,36$ 25 13.059,00$
24.481,40$ 25 612.035,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Enlucido Horizontal m². 170 7,42$ 1.261,40$ 25 31.535,00$
2 Enlucidos Verticales m². 390 8,62$ 3.361,80$ 25 84.045,00$
3 Masillado de Pisos m². 190 5,27$ 1.001,30$ 25 25.032,50$
4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 30 15,79$ 473,70$ 25 11.842,50$
5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 170 16,82$ 2.859,40$ 25 71.485,00$
8.957,60$ 25 223.940,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Ventanas de : Aluminio m². 72,75 66,60$ 4.845,15$ 25 121.128,75$
2 Puertas de exteriores m². 1 250,65$ 250,65$ 25 6.266,25$
3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 4 115,00$ 460,00$ 25 11.500,00$
4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 2 100,00$ 200,00$ 25 5.000,00$
5.755,80$ 25 143.895,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Closets para dormitorios m.l. 7,50 118,52 888,90 25 22.222,50
2 Muebles para Cocina m.l. 11,30 118,52 1.339,28 25 33.481,90
3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m², 4,30 23,80 102,34 25 2.558,50
4 Revestimiento de mesón m², 4,30 15,54 66,82 25 1.670,55
2.397,34 25 59.933,45
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inst. Desagues de aguas serv.3" Pto. 10 12,35$ 123,50$ 25 3.087,50$
2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 12,50 13,49$ 168,63$ 25 4.215,63$
3 Inst. Desagues de aguas serv. 4" m.l. 4 4,63$ 18,52$ 25 463,00$
4 Canalización exterior pvc. 110 mm m.l. 32 11,95$ 382,40$ 25 9.560,00$
5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 50,20 11,95$ 599,89$ 25 14.997,25$
6 Cajas de revisión incluyen tapa Un. 8 54,24$ 433,92$ 25 10.848,00$
1.726,86 25 43.171,38
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Agua Potable Pto. 8 18,25$ 146,00$ 25 3.650,00$
2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 25 1.157,00$
3 Agua caliente : calefón Pto. 2 18,25$ 36,50$ 25 912,50$
228,78$ 25 5.719,50$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Iluminación Pto. 22 31,84$ 700,48$ 25 17.512,00$
2 Tomacorrientes Pto. 19 27,11$ 515,09$ 25 12.877,25$
3 Teléfono y Tv. Pto. 3 23,19$ 69,57$ 25 1.739,25$
4 Tablero de Dsitribución Pto. 2 50,09$ 100,18$ 25 2.504,50$
3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 25 1.339,00$
1.438,88$ 25 35.972,00$
Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas
1 Inodoros de tanque bajo Un. 3 83,42$ 250,26$ 25 6.256,50$
2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 25 4.561,00$
3 Lavaplatos conacal Un. 2 89,45$ 178,90$ 25 4.472,50$
4 Pintura para exteriores e interiores m², 420 4,05$ 1.701,00$ 25 42.525,00$
2.312,60 25 57.815,00$
Valor Total 48.171,20$ 1.204.280,01$
Son : cuarenta y ocho mil ciento setenta y un con 20/ctvs. Dólar
Valor Total:
Valor Total:
CONCEPTO
Valor Total:
Valor Total:
CARPINTERÍA METAL - MADERA
MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN
Valor Total:
REVESTIMIENTOS
INSTALACIONES HIDRAÚLICAS
Valor Total:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Valor Total:
PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)
PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -4-
MUEBLES EMPOTRADOS
Valor Total:
INSTALACIONES SANITARIAS
Valor Total:
167
ANEXO N° 5. Proforma de Diario la Hora
168
ANEXO N° 6. Proforma Radio Zaracay
169
ANEXO N° 7. Proforma Radio Majestad
170
ANEXO N° 8. Proforma de Zaracay Tv.
171
ANEXO N° 9. Proforma para realizar rótulo y trípticos.
172
ANEXO N° 10. Proformas de los equipos y muebles de oficina
173
174
175
ANEXO N° 11. Minuta de la constitución de Compañía
SEÑOR NOTARIO:
En el Registro de escrituras públicas a su cargo, sírvase incorporar una de constitución de
COMPAÑÍA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, contenida en las siguientes cláusulas:
PRIMERA.- COMPARECIENTES.- Comparecen para la celebración de la presente escritura,
las siguientes personas naturales, todas por sus propios derechos, de nacionalidad
ecuatoriana, mayores de edad, domiciliadas y residentes en esta ciudad de Santo Domingo
de los Colorados: CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO, de estado civil soltero y DIANA
CAROLINA SIMBAÑA BRITO, de estado civil soltera todos por sus propios y personales
derechos.
SEGUNDA.- VOLUNTAD DE CONSTITUIR LA COMPAÑÍA.- Los comparecientes, señores:
CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO y DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO,
convienen en constituir, como en efecto constituyen, la compañía de responsabilidad limitada
denominada “CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, la
misma que se regirá por las Leyes del Ecuador y conforme a los pactos y condiciones que se
establecen en las cláusulas que constan a continuación:
TERCERA.- ESTATUTOS DE LA COMPAÑÍA.- CAPITULO PRIMERO: DE LA COMPAÑÍA,
DENOMINACION, OBJETO, DURACION, NACIONALIDAD Y DOMICILIO Artículo Primero.-
Denominación.- La compañía girará bajo la denominación de “CONJUNTO
HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, y se regirá por las leyes de la
República del Ecuador especialmente por la de Compañías y por las normas de los
presentes Estatutos. Artículo Segundo.- Objeto Social.- La Compañía se dedicará a la
planificación, diseños arquitectónicos y estructurales, supervisión, dirección técnica,
asesoramiento y construcción directa en lo relacionado con las ramas profesionales de la
ingeniería y la arquitectura; a la fabricación y elaboración de materiales que se utilizan para
la construcción, incluyendo sus derivados o acabados; importar, exportar, distribuir y
comercializar maquinarias, equipos, accesorios, repuestos y materiales necesarios para la
construcción; a la compra venta de bienes raíces, tanto urbanos como rurales; participar e
intervenir en licitaciones con personas jurídicas o naturales, públicas o privadas en las
actividades antes mencionadas; y/o asociarse con empresas nacionales o extranjeras, que
tengan afinidad al objeto social de la compañía que se constituye. Para el cumplimiento de
su objeto social, la compañía podrá realizar toda clase de actos y contratos sean estos
civiles, industriales y mercantiles permitidos por la ley y relacionados con sus actividades.
176
Artículo Tercero.-Plazo.- La compañía tendrá un plazo de cincuenta años, contados a partir
de la fecha de inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Este plazo
podrá ser prorrogado o disminuido, en virtud de resolución adoptada por la Junta General de
Socios. Artículo Cuarto.- Domicilio.- El domicilio principal de la compañía es en este Cantón
de Santo Domingo, Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas y, por resolución de la junta
general de accionistas, podrá establecer sucursales, agencias, oficinas, representaciones y o
establecimientos en cualquier lugar del Ecuador o del exterior, conforme a la Ley. CAPITULO
SEGUNDO: DEL CAPITAL Y DE LAS PARTICIPACIONES. Artículo Quinto.- Capital.- La
compañía tendrá un capital social de CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS
UNIDOS, dividido en CUATROCIENTAS participaciones de UN dólar cada una, numeradas
del cero uno al cuatrocientos. Artículo Sexto.- Naturaleza de las participaciones; su
transmisión y cesión.- Las participaciones son iguales, acumulativas e indivisibles; pueden
transmitirse por herencia, y cederse, de preferencia a los mismos socios, previo
consentimiento unánime del capital social, expresado en Junta General. Artículo Séptimo.-
Certificados de Aportación.- La compañía entregará a cada socio un certificado de
aportación, en el que constará, necesariamente, su carácter de no negociable y el número de
participaciones que por su aporte le corresponda. Dichos certificados serán firmados por el
Presidente y el Gerente de la compañía. CAPITULO TERCERO: DE LOS DERECHOS Y
OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS. Artículo Octavo.- Fuentes de derechos y
obligaciones.- Los socios tendrán los derechos y obligaciones que se establecen en el
parágrafo cuarto de la Sección Quinta de la Ley de Compañías, y los que señalan
expresamente en estos estatutos. CAPITULO CUARTO. DE LA FORMACION DE LA
VOLUNTAD. SOCIAL, Y DE LA DIRECCION Y ADMINISTRACION. Artículo Noveno.- De la
formación de la voluntad social.- La voluntad social se formará mediante resoluciones de
la Junta General de Socios o decisiones del Gerente por sí solo, o del Gerente y el
Presidente conjuntamente, según lo previsto en los presentes Estatutos. Esta voluntad se
manifestará ante terceros por medio de actuaciones sea del Gerente de la compañía, por sí
solo, o bien del Gerente y del Presidente conjuntamente, según lo que disponen los
presentes estatutos. Ello, sin perjuicio de lo previsto por el artículo doce de la Ley de
Compañías. Artículo Décimo.- Dirección y administración.- La Compañía será dirigida y
gobernada por la Junta General de Socios, y administrada por el Gerente, el Presidente, y el
Vicepresidente de la compañía. Artículo Décimo Primero.- De la Junta General de Socios.-
La Junta General de Socios, constituida por los socios reunidos de acuerdo con la Ley y los
Estatutos, es el órgano supremo de la Compañía, y tiene poderes para resolver todos los
asuntos relacionados con los negocios sociales, y tomar, dentro de los límites establecidos
por la Ley y los Estatutos Sociales, cualquier decisión que creyere conveniente para la buena
marcha de la compañía. Sus atribuciones específicas son las siguientes: a) Designar y
remover al Presidente, al Vicepresidente y al Gerente de la compañía; b) Aprobar las
177
cuentas y los balances que presentare el Gerente; c) Resolver acerca del destino de las
utilidades y formación de reservas, de acuerdo con la Ley; d) Consentir en la cesión de las
participaciones, así como en la admisión de nuevos socios, conforme a la Ley; e) Resolver el
aumento o disminución del capital, la prórroga del contrato social o cualquier reforma a los
Estatutos Sociales; e) Acordar la disolución anticipada de la compañía; f) Decidir el
arrendamiento, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio o la enajenación
de inmuebles de la compañía; g) Acordar la exclusión de uno o varios socios, de
conformidad con las causales previstas en el Ley; h) Adoptar los Reglamentos Internos de la
compañía, y reformarlos; i) Disponer que se inicien las acciones en contra de los
administradores a las que hubiere lugar; j) Aprobar al presupuesto anual de la compañía; k)
Interpretar, en forma obligatoria para los socios, los Estatutos y Reglamentos de la
compañía; l) Autorizar la celebración de actos y contratos de cuantía superior a cien mil
dólares; la contratación de personal con sueldo superior a diez mil dólares; y, m) Ejercer las
demás atribuciones establecidas para la Junta General de Socios en la Ley y en los
presentes Estatutos. Artículo Décimo Segundo.- Clases de juntas y convocatorias.- UNO.-
Clases de juntas.- Las reuniones de la Junta General serán Ordinarias y Extraordinarias. Las
Ordinarias se efectuarán por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a
la finalización del ejercicio económico de la Compañía, y conocerán el balance anual, los
informes que presente el Presidente, el Gerente, y el Comisario de la compañía, la formación
del fondo de reserva, la distribución de utilidades, y cualquier otro asunto puntualizado en la
convocatoria. Las Extraordinarias se reunirán en cualquier época del año y tratarán sobre los
asuntos previstos en la convocatoria, o convenidos por todos los socios, si fueren
universales. Las Juntas Generales Universales serán aquellas integradas por los
representantes de la totalidad del capital social, reunidos, sin necesidad de previa
convocatoria, sea en la sede social o en cualquier lugar, dentro del territorio nacional, para
tratar los asuntos que los representantes de la totalidad del capital social acordaren por
unanimidad. En este caso, todos los asistentes deberán suscribir el acta de la Junta, bajo
sanción de nulidad. Cualquiera de los socios podrá oponerse a la discusión de los asuntos
sobre los cuales no se considerare suficientemente informado. DOS.- Asuntos que pueden
tratar las juntas.- Tanto en las Juntas Ordinarias como en las Extraordinarias, sólo podrán
tratarse los asuntos puntualizados en las convocatorias. En las Juntas Universales
únicamente se tratará de los asuntos cuyo examen y resolución se hubieren acordado por
unanimidad de los presentes de todo el capital social. TRES.- Convocatorias.- Las juntas
generales son ordinarias y extraordinarias y se reunirán en el domicilio principal de la
compañía, previa convocatoria del administrador o del gerente. Las ordinarias se reunirán
por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a la finalización del
ejercicio económico de la compañía; las extraordinarias, en cualquier época en que fueron
convocadas. En las juntas generales sólo podrán tratarse los asuntos puntualizados en la
178
convocatoria, bajo pena de nulidad. Las juntas generales serán convocadas por la prensa en
uno de los periódicos de mayor circulación en el domicilio principal de la compañía, con ocho
días de anticipación, por lo menos, al fijado para la reunión, o por los medios previstos en el
contrato. Artículo Décimo Tercero.- Derecho de Información.- UNO.- Todo socio tiene
derecho a obtener de la Junta General copia de los informes de los asuntos relacionados con
los puntos objeto de la convocatoria o de la reunión. Si alguno de los socios declare que no
está suficientemente informado, podrá pedir que la reunión se difiera por tres días. Si la
proposición fuere apoyada por un número de socios que represente la cuarta parte del
capital social concurrente a la Junta, ésta quedará diferida. Si se pidiere plazo más largo,
decidirá la mayoría que represente por lo menos la mitad del capital social concurrente; pero
el diferimiento no podrá, inclusive en este caso, ser superior a quince días. El derecho que
se establece en los dos párrafos precedentes no podrá ejercer sino una sola vez sobre el
mismo asunto. No se diferirá la reunión cuando hubiere sido convocada por el Comisario en
forma urgente. Artículo Décimo Cuarto.- Presidente y Secretario de Junta.- UNO.-
Dirección de las Sesiones.- Las sesiones de la Junta serán presididas por el Presidente de la
compañía, o, en su ausencia, por el Vicepresidente. El Gerente actuará como Secretario.
DOS.- Reemplazo del Presidente Titular.- En caso de ausencia del Presidente, lo
reemplazará el Vicepresidente. TRES.-En el evento de ausencia, impedimento o falta de
Gerente, actuará como Secretario de la Junta la persona que ésta designe en la reunión
respectiva. CUATRO.- Presidencia y Secretaría especiales.- A pedido de los socios que
representen más del diez por ciento del capital social concurrente, la Junta podrá, por
mayoría, resolver que quienes desempeñen la presidencia y la secretaría de una reunión
sean Personas diferentes del Presidente o del Gerente de la Compañía. Artículo Décimo
Quinto.- Representación de los socios en las juntas.- A las Juntas Generales concurrirán
los socios personalmente por medio de representante, en cuyo caso la representación se
conferirá por escrito y con carácter especial para cada junta, a no ser que el representante
ostente Poder General, legalmente conferido. Artículo Décimo Sexto.- Quórum y
votaciones.- UNO.- Quórum de instalación.- La Junta general se considerará legalmente
instalada en primera convocatoria, cuando los concurrentes a ella representen más del
sesenta por ciento del capital social. En segunda convocatoria, se reunirá con el número de
socios que asistan. Este particular deberá expresarse en la convocatoria. DOS.- Votos.- Para
efectos de votación, por cada participación de UN DOLAR, el socio tendrá derecho a un voto.
TRES.- Quórum decisorio.- Las resoluciones se tomarán por una mayoría del cincuenta y
uno por ciento de los votos del capital social concurrente. Esa mayoría se formará con al
menos cincuenta por ciento de las participaciones que formen el capital social concurrente
con capacidad para votar sobre los puntos que la Junta conozca y resuelva. Los votos en
blanco y las abstenciones se sumarán a la mayoría. CUATRO.- Abstención obligatoria.- Los
socios o los representantes de ellos deberán abstenerse de votar cuando se discuta sobre la
179
responsabilidad frente a la compañía del socio a quien correspondieren los votos, o se
analicen negocios entre él y la compañía. CINCO.- Obligatoriedad de las resoluciones de la
Junta.- Las resoluciones de la Junta son obligatorias para todos los socios, inclusive para los
no asistentes o los que votaren en contra, sin perjuicio de la acción que tienen éstos para
impugnar ante la Corte Superior de Justicia las resoluciones de la Junta, en los términos de
los artículos 142, 249 y 250 de la Ley de Compañías. Artículo Décimo Séptimo.- Actas y
expedientes de juntas.- UNO.- Actas.- Después de celebrada una Junta General, deberá
extenderse un acta de deliberaciones y acuerdos, que llevará las firmas del Presidente y
Secretario de la Junta. DOS.- Forma del acta.- Las actas deberán llevarse a máquina o por
sistemas de computación, y constarán en hojas debidamente foliadas y escritas al anverso y
reverso, sin que se dejen espacios intermedios ni de otro tipo. TRES.- Expedientes.- Se
formará, además, un expediente de cada Junta, que contendrá la copia del acta y los
documentos que justifiquen que las convocatorias han sido hechas en la forma señalada en
la Ley y en los Estatutos. Se incorporarán también a dicho expediente todos aquellos
documentos que hubieren sido conocidos por la Junta. Artículo Décimo Octavo.- De la
representación legal de la compañía.- UNO.- La representación legal, judicial y
extrajudicial, de la compañía la ejercerá el Gerente, por sí solo o en unión con el Presidente,
en la forma prevista en los presentes Estatutos. DOS.- Actuaciones del Gerente por sí solo.-
El Gerente podrá actuar por sí solo en representación de la compañía, para la celebración de
actos y contratos de una cuantía que no exceda de cinco mil dólares, y para la contratación
de personal con remuneraciones que no superen el equivalente a un sueldo básico unificado.
TRES.- Actuaciones conjuntas con el Presidente.- Para la celebración de actos o contratos
de cuantía superior a treinta mil dólares y que no rebase los cincuenta mil dólares, así como
para la contratación del personal con remuneración mensual superior a tres mil dólares, se
requerirá en la actuación conjunta del Gerente y el Presidente, o de quienes lo reemplacen,
según los estatutos. CUATRO.- Casos de Autorización previa.- Además de la actuación
conjunta establecida en el acápite anterior, para la celebración de actos y contratos de
cuantía superior a cien mil dólares, para la contratación de personal con sueldo superior a
diez mil dólares o para la celebración de actos o contratos que entrañen enajenación de
bienes inmuebles de la compañía, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio
sobre ellos, o su arrendamiento, o supongan reformas a los Estatutos, se necesitará
constancia escrita de la Autorización de la Junta General de Socios. CINCO.- Todo lo
anteriormente dispuesto se aplicará sin perjuicio de lo ordenado en el artículo doce de la Ley
de Compañías. Artículo Décimo Noveno.- Del Presidente y sus Atribuciones.- UNO.- La
Compañía tendrá un Presidente, elegido por la Junta General, de entre los socios, para un
periodo de tres años, y podrá ser reelegido por periodos iguales. Atribuciones del
Presidente.- Son sus atribuciones: a) Representar legal, judicial y extrajudicial a la compañía
por sí solo o en Unión con el Presidente; b) Súper vigilar la buena marcha de la compañía, el
180
cumplimiento de la Ley y de los Estatutos; c) Convocar a Junta General de Socios; d)
Presidir la Junta General de Socios, de acuerdo con el artículo décimo cuarto, numeral uno
de los presentes estatutos; e) Intervenir, junto con el Gerente, en la celebración de actos o
contratos de cuantía superior a treinta mil dólares, o en la contratación de personal con
remuneración mensual superior al equivalente a tres mil dólares; f) Actuar, conjuntamente
con el Gerente, en las escrituras públicas de reformas de Estatutos Sociales, de adquisición,
enajenación de inmuebles o establecimientos de gravámenes sobre ellos; y, en los contratos
de arriendo de dichos bienes de la compañía, g) Ejercer las demás atribuciones que se le
confieren en los presentes Estatutos y en la Ley de Compañías. Artículo Vigésimo.- Del
Vicepresidente y sus funciones.- UNO.- La compañía tendrá un Vicepresidente, elegido
por la Junta General, de entre los socios, para un periodo de tres años y que podrá ser
reelegido, por periodos iguales. DOS.- Atribuciones del Vicepresidente.- Es atribución del
Vicepresidente subrogar al Presidente en caso de falta, ausencia o impedimento de éste.
Artículo Vigésimo Primero.- Del Gerente y sus funciones.- UNO.- La Junta General elegirá
para el periodo de tres años al Gerente de la compañía, de entre los socios o fuera de ellos.
El funcionario podrá ser reelegido por periodos iguales. DOS.- Son sus atribuciones: a)
Representar a la compañía y actuar a nombre de ella en la celebración de actos y contratos,
en los términos de estos Estatutos; b) Organizar las oficinas de la compañía y supervigilar
las labores del personal de ella; c) Nombrar y remover al personal de la compañía; fijar sus
remuneraciones, de conformidad con el presupuesto de la empresa; y, y hacer en el orden
laboral todo cuanto fuere menester; d) Dirigir el movimiento económico – financiero de la
compañía, administrar sus bienes y pertenencias, y manejar la caja y cartera de valores; e)
Abrir cuentas bancarias, girar contra ellas, emitir pagarés y letras de cambio, aceptar estas
últimas, dentro de las limitaciones de cuantía previstas por los Estatutos; f) Presentar a la
Junta General de Socios un informe anual y el balance que refleje la situación económica de
la compañía; la cuenta de pérdidas y ganancias y la propuesta de distribución de utilidades;
g) Cuidar, bajo su responsabilidad, que la compañía lleve sus libros sociales y contables y
que mantenga su correspondencia y archivo de acuerdo con la Ley; h) Suscribir los
certificados de aportación; i) Actuar como Secretario de la Junta General y suscribir las actas
de ella; j) Constituír apoderado o procurador para aquellos actos que le facultan la Ley y el
presente Estatuto; k) Ejercer las demás atribuciones contempladas en la Ley de Compañía y
en los presentes Estatutos. Artículo Vigésimo Segundo.- Subrogación.- UNO.- Cuando
faltare el Presidente, lo subrogará el Vicepresidente. En caso de falta, ausencia o
imposibilidad del Gerente, lo reemplazará el Presidente. Todo lo indicado hasta que la Junta
General de Socios adopte las decisiones pertinentes. DOS.- Prórroga de funciones.- Los
funcionarios de la compañía continuarán en el ejercicio de sus funciones hasta cuando
fueren reemplazados, no obstante que los periodos para los que fueron nombrados hubieren
expirado. En caso de remoción, el funcionario cesará automáticamente desde que tal hecho
181
ocurra. En caso de renuncia, se aplicará lo previsto en el artículo 133 de la Ley de
Compañías. CAPITULO QUINTO.- DE LA FISCALIZACION, EJERCICIO. ECONOMICO
Y LIQUIDACION. Artículo Vigésimo Tercero.- Fiscalización.- La Junta
General nombrará anualmente a un Comisario, para el estudio, examen y análisis del
movimiento operativo y del estado financiero de la compañía, así como de la gestión del
Presidente y del Gerente. El Comisario ejercerá las funciones establecidas en el parágrafo
noveno, sección sexta de la Ley de Compañías, y tendrá un suplente. Artículo Vigésimo
Cuarto.- Ejercicio económico.- El ejercicio económico de la compañía correrá desde el
primero de enero hasta el treinta y uno de diciembre de cada año. Artículo Vigésimo Quinto.-
Disolución y liquidación.- La compañía se disolverá por cualquiera de las causas
establecidas en los artículos 361 y 365 de la Sección Décima Segunda, parágrafo 2, de la
Ley de Compañías. Para efectos de la disolución y liquidación, se estará a lo que dispone
Ley de Compañías. En el caso de liquidación actuarán como liquidador el Gerente y su
suplente será el Presidente, salvo que la Junta General decida que actúe otra persona, caso
en el que designará liquidador principal y suplente. Artículo Vigésimo Sexto.- Normas
Complementarias.- En lo no previsto por los presentes Estatutos se estará a lo dispuesto en
la Ley de Compañías y su reglamento; y sus eventuales reformas se entenderán
incorporadas a este contrato.
CUARTA.- INTEGRACION Y PAGO DEL CAPITAL.- UNO.- Suscripción.- El capital de la
compañía es de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos y está íntegramente suscrito en
la siguiente forma:
NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO
CAPITAL
SUSCRITO
NUMERO DE
PARTICIPACIONES
DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO $ 200 $ 200
CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO $ 200 $ 200
TOTAL $ 400 $ 400
UNO.- Pago del Capital.- De este valor suscrito, los socios suscriptores han pagado a esta
fecha la totalidad del capital suscrito; es decir, CUATROCIENTOS DÓLARES de los Estados
Unidos, mediante depósito en efectivo en la cuenta de integración de capital de la compañía
abierta en el Banco Bolivariano Sucursal Santo Domingo, cuyo comprobante se acompaña.
El capital pagado de la compañía queda distribuido de la siguiente forma:
182
NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO CAPITAL
SUSCRITO
CAPITAL
PAGADO
CAPITAL POR
PAGARSE
DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO $ 200 $ 200 000
CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO $ 200 $ 200 000
TOTALES $ 400 400 000
QUINTA.- NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES.- Para los periodos señalados
en los artículos décimo noveno, vigésimo y vigésimo primero del estatuto,
se designa como Presidente de la compañía a la señorita DIANA CAROLINA
SIMBAÑA BRITO, como Vicepresidente de la compañía al señor CARLOS ALBERTO
ASTUDILLO BRITO y como Gerente de la misma al señor BLADIMIR AMÍLCAR
ACOSTA BRITO, respectivamente. DISPOSICIÓN TRANSITORIA.- Los contratantes
acuerdan autorizar al Presidente de la Compañía señorita DIANA CAROLINA SIMBAÑA
BRITO y al abogado JULIÁN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE, para que, conjunta
o separadamente, realicen todos los trámites concernientes a la aprobación, publicación del
extracto e inscripción y más diligencias que requiere el perfeccionamiento del presente
contrato.
Usted, señor Notario, se servirá agregar las demás cláusulas de estilo necesarias para la
perfecta validez de esta escritura.
183
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184
ANEXO N° 13. Tasa Pasiva (ip)
185
ANEXO N° 14. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
300,000.00 -300000 1210 0.83% mensual $ 6,374.11
5 60 meses
Periodo Dividendo Interés Amotización Saldo K
300,000.00
1 $ 6,374.11 $ 2,500.00 $ 3,874.11 $ 296,125.89
2 $ 6,374.11 $ 2,467.72 $ 3,906.40 $ 292,219.49
3 $ 6,374.11 $ 2,435.16 $ 3,938.95 $ 288,280.54
4 $ 6,374.11 $ 2,402.34 $ 3,971.78 $ 284,308.76
5 $ 6,374.11 $ 2,369.24 $ 4,004.87 $ 280,303.89
6 $ 6,374.11 $ 2,335.87 $ 4,038.25 $ 276,265.64
7 $ 6,374.11 $ 2,302.21 $ 4,071.90 $ 272,193.74
8 $ 6,374.11 $ 2,268.28 $ 4,105.83 $ 268,087.91
9 $ 6,374.11 $ 2,234.07 $ 4,140.05 $ 263,947.86
10 $ 6,374.11 $ 2,199.57 $ 4,174.55 $ 259,773.31
11 $ 6,374.11 $ 2,164.78 $ 4,209.34 $ 255,563.98 Interés año 1 Capital año 1 Saldo capital
12 $ 6,374.11 $ 2,129.70 $ 4,244.41 $ 251,319.56 AÑO 1 $ 27,808.93 $ 48,680.44 $ 251,319.56
13 $ 6,374.11 $ 2,094.33 $ 4,279.78 $ 247,039.78
14 $ 6,374.11 $ 2,058.66 $ 4,315.45 $ 242,724.33
15 $ 6,374.11 $ 2,022.70 $ 4,351.41 $ 238,372.92
16 $ 6,374.11 $ 1,986.44 $ 4,387.67 $ 233,985.25
17 $ 6,374.11 $ 1,949.88 $ 4,424.24 $ 229,561.01
18 $ 6,374.11 $ 1,913.01 $ 4,461.10 $ 225,099.91
19 $ 6,374.11 $ 1,875.83 $ 4,498.28 $ 220,601.63
20 $ 6,374.11 $ 1,838.35 $ 4,535.77 $ 216,065.86
21 $ 6,374.11 $ 1,800.55 $ 4,573.56 $ 211,492.30
22 $ 6,374.11 $ 1,762.44 $ 4,611.68 $ 206,880.62
23 $ 6,374.11 $ 1,724.01 $ 4,650.11 $ 202,230.51 Interés año 2 Capital año 2 Saldo capital
24 $ 6,374.11 $ 1,685.25 $ 4,688.86 $ 197,541.65 AÑO 2 $ 22,711.45 $ 53,777.91 $ 197,541.65
25 $ 6,374.11 $ 1,646.18 $ 4,727.93 $ 192,813.72
26 $ 6,374.11 $ 1,606.78 $ 4,767.33 $ 188,046.39
27 $ 6,374.11 $ 1,567.05 $ 4,807.06 $ 183,239.32
28 $ 6,374.11 $ 1,526.99 $ 4,847.12 $ 178,392.21
29 $ 6,374.11 $ 1,486.60 $ 4,887.51 $ 173,504.69
30 $ 6,374.11 $ 1,445.87 $ 4,928.24 $ 168,576.45
31 $ 6,374.11 $ 1,404.80 $ 4,969.31 $ 163,607.14
32 $ 6,374.11 $ 1,363.39 $ 5,010.72 $ 158,596.42
33 $ 6,374.11 $ 1,321.64 $ 5,052.48 $ 153,543.95
34 $ 6,374.11 $ 1,279.53 $ 5,094.58 $ 148,449.37
35 $ 6,374.11 $ 1,237.08 $ 5,137.04 $ 143,312.33 Interés año 3 Capital año 3 Saldo capital
36 $ 6,374.11 $ 1,194.27 $ 5,179.84 $ 138,132.49 AÑO 3 $ 17,080.20 $ 59,409.16 $ 138,132.49
37 $ 6,374.11 $ 1,151.10 $ 5,223.01 $ 132,909.48
38 $ 6,374.11 $ 1,107.58 $ 5,266.53 $ 127,642.94
39 $ 6,374.11 $ 1,063.69 $ 5,310.42 $ 122,332.52
40 $ 6,374.11 $ 1,019.44 $ 5,354.68 $ 116,977.84
41 $ 6,374.11 $ 974.82 $ 5,399.30 $ 111,578.55
42 $ 6,374.11 $ 929.82 $ 5,444.29 $ 106,134.25
43 $ 6,374.11 $ 884.45 $ 5,489.66 $ 100,644.59
44 $ 6,374.11 $ 838.70 $ 5,535.41 $ 95,109.18
45 $ 6,374.11 $ 792.58 $ 5,581.54 $ 89,527.65
46 $ 6,374.11 $ 746.06 $ 5,628.05 $ 83,899.60
47 $ 6,374.11 $ 699.16 $ 5,674.95 $ 78,224.65 Interés año 4 Capital año 4 Saldo capital
48 $ 6,374.11 $ 651.87 $ 5,722.24 $ 72,502.41 AÑO 4 $ 10,859.28 $ 65,630.08 $ 72,502.41
49 $ 6,374.11 $ 604.19 $ 5,769.93 $ 66,732.48
50 $ 6,374.11 $ 556.10 $ 5,818.01 $ 60,914.47
51 $ 6,374.11 $ 507.62 $ 5,866.49 $ 55,047.98
52 $ 6,374.11 $ 458.73 $ 5,915.38 $ 49,132.60
53 $ 6,374.11 $ 409.44 $ 5,964.68 $ 43,167.92
54 $ 6,374.11 $ 359.73 $ 6,014.38 $ 37,153.54
55 $ 6,374.11 $ 309.61 $ 6,064.50 $ 31,089.04
56 $ 6,374.11 $ 259.08 $ 6,115.04 $ 24,974.00
57 $ 6,374.11 $ 208.12 $ 6,166.00 $ 18,808.01
58 $ 6,374.11 $ 156.73 $ 6,217.38 $ 12,590.63
59 $ 6,374.11 $ 104.92 $ 6,269.19 $ 6,321.43 Interés año 5 Capital año 5 Saldo capital
60 $ 6,374.11 $ 52.68 $ 6,321.43 $ -0.00 AÑO 5 $ 3,986.95 $ 72,502.41 $ -0.00
$ 382,446.80 $ 82,446.80 $ 300,000.00
Plazo
Tabla de amortización Banco del Austro
Capital Prestado No. De Cuotas por añoTasa de interés Cuota mensual
186
ANEXO N° 15. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista
Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña
300,000.00 -300000 12
15 1.25% mensual $ 7,136.985 60 meses
Periodo Dividendo Interés Amotización Saldo K
300,000.00
1 $ 7,136.98 $ 3,750.00 $ 3,386.98 $ 296,613.02
2 $ 7,136.98 $ 3,707.66 $ 3,429.32 $ 293,183.70
3 $ 7,136.98 $ 3,664.80 $ 3,472.18 $ 289,711.52
4 $ 7,136.98 $ 3,621.39 $ 3,515.59 $ 286,195.94
5 $ 7,136.98 $ 3,577.45 $ 3,559.53 $ 282,636.41
6 $ 7,136.98 $ 3,532.96 $ 3,604.02 $ 279,032.38
7 $ 7,136.98 $ 3,487.90 $ 3,649.07 $ 275,383.31
8 $ 7,136.98 $ 3,442.29 $ 3,694.69 $ 271,688.62
9 $ 7,136.98 $ 3,396.11 $ 3,740.87 $ 267,947.75
10 $ 7,136.98 $ 3,349.35 $ 3,787.63 $ 264,160.12
11 $ 7,136.98 $ 3,302.00 $ 3,834.98 $ 260,325.14 Interés año 1 Capital año 1 Saldo capital
12 $ 7,136.98 $ 3,254.06 $ 3,882.91 $ 256,442.23 AÑO 1 $ 42,085.97 $ 43,557.77 $ 256,442.23
13 $ 7,136.98 $ 3,205.53 $ 3,931.45 $ 252,510.77
14 $ 7,136.98 $ 3,156.38 $ 3,980.59 $ 248,530.18
15 $ 7,136.98 $ 3,106.63 $ 4,030.35 $ 244,499.83
16 $ 7,136.98 $ 3,056.25 $ 4,080.73 $ 240,419.10
17 $ 7,136.98 $ 3,005.24 $ 4,131.74 $ 236,287.36
18 $ 7,136.98 $ 2,953.59 $ 4,183.39 $ 232,103.97
19 $ 7,136.98 $ 2,901.30 $ 4,235.68 $ 227,868.29
20 $ 7,136.98 $ 2,848.35 $ 4,288.63 $ 223,579.66
21 $ 7,136.98 $ 2,794.75 $ 4,342.23 $ 219,237.43
22 $ 7,136.98 $ 2,740.47 $ 4,396.51 $ 214,840.92
23 $ 7,136.98 $ 2,685.51 $ 4,451.47 $ 210,389.45 Interés año 2 Capital año 2 Saldo capital
24 $ 7,136.98 $ 2,629.87 $ 4,507.11 $ 205,882.34 AÑO 2 $ 35,083.86 $ 50,559.88 $ 205,882.34
25 $ 7,136.98 $ 2,573.53 $ 4,563.45 $ 201,318.89
26 $ 7,136.98 $ 2,516.49 $ 4,620.49 $ 196,698.40
27 $ 7,136.98 $ 2,458.73 $ 4,678.25 $ 192,020.15
28 $ 7,136.98 $ 2,400.25 $ 4,736.73 $ 187,283.42
29 $ 7,136.98 $ 2,341.04 $ 4,795.94 $ 182,487.49
30 $ 7,136.98 $ 2,281.09 $ 4,855.89 $ 177,631.60
31 $ 7,136.98 $ 2,220.40 $ 4,916.58 $ 172,715.02
32 $ 7,136.98 $ 2,158.94 $ 4,978.04 $ 167,736.98
33 $ 7,136.98 $ 2,096.71 $ 5,040.27 $ 162,696.71
34 $ 7,136.98 $ 2,033.71 $ 5,103.27 $ 157,593.44
35 $ 7,136.98 $ 1,969.92 $ 5,167.06 $ 152,426.38 Interés año 3 Capital año 3 Saldo capital
36 $ 7,136.98 $ 1,905.33 $ 5,231.65 $ 147,194.73 AÑO 3 $ 26,956.14 $ 58,687.61 $ 147,194.73
37 $ 7,136.98 $ 1,839.93 $ 5,297.04 $ 141,897.68
38 $ 7,136.98 $ 1,773.72 $ 5,363.26 $ 136,534.43
39 $ 7,136.98 $ 1,706.68 $ 5,430.30 $ 131,104.13
40 $ 7,136.98 $ 1,638.80 $ 5,498.18 $ 125,605.95
41 $ 7,136.98 $ 1,570.07 $ 5,566.90 $ 120,039.05
42 $ 7,136.98 $ 1,500.49 $ 5,636.49 $ 114,402.55
43 $ 7,136.98 $ 1,430.03 $ 5,706.95 $ 108,695.61
44 $ 7,136.98 $ 1,358.70 $ 5,778.28 $ 102,917.32
45 $ 7,136.98 $ 1,286.47 $ 5,850.51 $ 97,066.81
46 $ 7,136.98 $ 1,213.34 $ 5,923.64 $ 91,143.17
47 $ 7,136.98 $ 1,139.29 $ 5,997.69 $ 85,145.48 Interés año 4 Capital año 4 Saldo capital
48 $ 7,136.98 $ 1,064.32 $ 6,072.66 $ 79,072.82 AÑO 4 $ 17,521.84 $ 68,121.91 $ 79,072.82
49 $ 7,136.98 $ 988.41 $ 6,148.57 $ 72,924.25
50 $ 7,136.98 $ 911.55 $ 6,225.43 $ 66,698.82
51 $ 7,136.98 $ 833.74 $ 6,303.24 $ 60,395.58
52 $ 7,136.98 $ 754.94 $ 6,382.03 $ 54,013.54
53 $ 7,136.98 $ 675.17 $ 6,461.81 $ 47,551.73
54 $ 7,136.98 $ 594.40 $ 6,542.58 $ 41,009.15
55 $ 7,136.98 $ 512.61 $ 6,624.36 $ 34,384.79
56 $ 7,136.98 $ 429.81 $ 6,707.17 $ 27,677.62
57 $ 7,136.98 $ 345.97 $ 6,791.01 $ 20,886.61
58 $ 7,136.98 $ 261.08 $ 6,875.90 $ 14,010.71
59 $ 7,136.98 $ 175.13 $ 6,961.85 $ 7,048.87 Interés año 5 Capital año 5 Saldo capital
60 $ 7,136.98 $ 88.11 $ 7,048.87 $ -0.00 AÑO 5 $ 6,570.93 $ 79,072.82 $ -0.00
$ 428,218.74 $ 128,218.74 $ 300,000.00
Plazo
Tabla de amortización Banco del Austro
Capital Prestado No. De Cuotas por año
Tasa de interés Cuota mensual
187